導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項目財務(wù)分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

基于計劃經(jīng)濟體制的長期束縛下，我國在房地產(chǎn)投資上的踐行時間尚短，因此，相應(yīng)財務(wù)評價模式尚不完善，而房地產(chǎn)投資因投資金額較大，因此相應(yīng)投資風(fēng)險隨之加大，在實際進行投資的過程中，要想實現(xiàn)對投資風(fēng)險的有效規(guī)避，則需要實現(xiàn)投資決策的科學(xué)生成。在此過程中，財務(wù)評價需要運用到相應(yīng)評方法與指標，而將層次分析法進行應(yīng)用，則能夠以綜合評價模型的搭建來提升財務(wù)評價結(jié)構(gòu)的準確性。本文針對如何以層次分析法來實現(xiàn)房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價分析模型的搭建進行了研究，以供參考。

【關(guān)鍵詞】

層次分析法；房地產(chǎn)投資項目；財務(wù)評價；分析

對于任何企業(yè)而言，在進行房地產(chǎn)項目投資的過程中，其根本目的在于以投來獲取相應(yīng)的利益，進而才能夠為企業(yè)不斷充分自身的財富積累來促進自身的穩(wěn)健發(fā)展奠定基礎(chǔ)。在此過程中，需要對財務(wù)的可行性進行分析，進而來實現(xiàn)投資決策的科學(xué)生成，而進行投資項目財務(wù)評價決策時，基于影響因素較多且復(fù)雜，則需要在深入研究相關(guān)資料信息的同時，針對財務(wù)決策指標與方法所存在的局限性進行分析。而要想實現(xiàn)綜合性評價，則需兼顧多個評價指標，以從不同角度下進行深入分析，明確各指標間的關(guān)聯(lián)系以提升決策結(jié)果的科學(xué)性。

1房地產(chǎn)投資特點

主要表現(xiàn)在：①投資金額較大且回收期較長。一方面，基于房地產(chǎn)行業(yè)本身屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，所以相應(yīng)投資金額也就相對較大，一般情況下，一個房地產(chǎn)項目難以單純憑借個人或是單個企業(yè)就能夠?qū)崿F(xiàn)的；另一方面，在整個房地產(chǎn)投資項目中，投資收回期較長，通常至少要3~5年，甚至更長，所以在市場經(jīng)濟環(huán)境下，相應(yīng)的投資風(fēng)險也就隨之加大，需要謹慎投資，在進行投資之前實現(xiàn)科學(xué)分析以確保投資的成功性。②流動性差，但卻可在某種程度上應(yīng)對通膨所帶來的影響。房地長投資過程中，從投入資金到收回投資這一過程較長，流動性較差，在此過程中要想套現(xiàn)，對于投資者而言則會遭受一定的經(jīng)濟損失；但從長遠角度看，這一投資則具備了保值的特點，在市場通膨影響下，房地產(chǎn)投資則能夠?qū)崿F(xiàn)有效應(yīng)對。③易受政策影響且投資風(fēng)險較大。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中受到政府一系列政策的影響，比如金融政策以及土地政策等，這些政策的變化會對相應(yīng)投資帶來很大影響；同時該項投資因投資金額大且投資回收周期長等特點，致使其受到諸多因素的影響，進而促使該項投資風(fēng)險隨之加大。

2房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價指標分析

2.1常用財務(wù)評價指標對于項目評價工作的開展而言，相應(yīng)評價結(jié)果的準確性則要依賴于項目評價數(shù)據(jù)的真實與完整性，以及所選取指標的科學(xué)合理性，而其中財務(wù)效益指標的運用，則能夠通過對比分析來明確項目的可行性，在實際運用這一指標的過程中，因結(jié)合標準的不同使得相應(yīng)分類不同，具體而言，基于時間價值因素下，可分為動態(tài)與靜態(tài)指標；基于指標性質(zhì)角度下，則非為時間性、價值性以及比率這三類指標；而基于財務(wù)效益角度下，則分為反應(yīng)盈利能力、清償能力以及外部平衡這三類指標。具體常用的評價指標為：基于項目財務(wù)評價下，以房地產(chǎn)投資項目未來獲取收益的方式為劃分標準，該項目可被劃分為如下幾種類型：出售型、出租型、經(jīng)營型以及混合型。而基于房地長項目本身能夠作為商品進行交易，進而使得項目資金流呈現(xiàn)出了自身的特點，因此，在進行財務(wù)評價分析的過程中，相應(yīng)評價指標與方法則具備了自身的特點。在進行分析的過程中，主要以盈利能力與清償能力這兩個指標進行具體分析。

2.2財務(wù)評價系統(tǒng)現(xiàn)存不足之處①在評價標準與依據(jù)的具體選擇上，存在武斷的現(xiàn)象，致使評價結(jié)果有失科學(xué)性。在當前進行項目財務(wù)評價的過程中，所選取的指標較多，且進行可行性研究時，相應(yīng)評價依據(jù)一般會受到評價者主觀因素的影響，同時也偏于理論化，而即使證明在理論上可行也并不意味著這一投資項目具備實踐的可行性。因此，要求要合理選用評價指標，在計算出理論數(shù)值的基礎(chǔ)上，要針對這些理論上的計算結(jié)果本身所存在的局限性進行分析，以確保其具備實踐指導(dǎo)意義，進而才能夠以客觀且科學(xué)的可行性評價結(jié)構(gòu)來保證實現(xiàn)成功投資。②對財務(wù)指標所存在的互斥性分析不足。不論是任何一個投資項目，其出發(fā)點與歸宿都是為了實現(xiàn)投資利益的最大化，以實現(xiàn)既定投資目標，但是，在實際進行投資項目分析的過程中，由于對于互斥性投資項目并未進行深入對比分析，致使所做出的投資決策有失科學(xué)性。③尚未實現(xiàn)綜合性評價指標的有效運用?；诓煌攧?wù)指標所呈遞出的信息不同，所以以財務(wù)指標的應(yīng)用來生成決策的過程中，因選取指標的不同使得相應(yīng)評價結(jié)果有失準確性，而由于缺乏綜合性評價指標體系的構(gòu)建，難以為財務(wù)決策評價提供完善的評價模型。

3基于層次分析法下房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價分析模式的構(gòu)建

3.1層次分析法概述（1）相關(guān)原理。在針對復(fù)雜性問題進行分析的過程中，如果采用定量模型進行分析，其會因相應(yīng)定性因素較多，在實際選用的過程中會受到?jīng)Q策者主觀因素的影響，比如個人的知識結(jié)構(gòu)以及經(jīng)驗等。而基于層次分析法下，則是以判斷矩陣這一搭建過程來實現(xiàn)對各個層次下相應(yīng)因素的分析，并結(jié)合決策者自身的傾向，運用邏輯思維來實現(xiàn)定量表示，為實現(xiàn)科學(xué)決策的生成奠定基礎(chǔ)。（2）該分析方法的形狀、思路以及特點。①在形狀上，基于層次分析法下，其形狀與樹形結(jié)構(gòu)較為相似，而不同之處在于層次結(jié)構(gòu)本身包含了樹形結(jié)構(gòu)這一形式；②在分析思路上，運用層次分析法則是在進行分析的過程中，明確各因素間的關(guān)聯(lián)性，進而實現(xiàn)層次的有序生成，然后結(jié)合對現(xiàn)實情況的判斷，以定量形式來表現(xiàn)出每一層次下的重要因素；在此基礎(chǔ)上，以數(shù)學(xué)方式來進行權(quán)值表示并進行結(jié)果的排序，從而實現(xiàn)對問題的分析與解決；③層次分析法所呈現(xiàn)出的特點主要表現(xiàn)為靈活、簡潔且實用。

3.2層次分析法的具體步驟以及綜合評價模型的搭建①要在明確問題的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)層次化結(jié)構(gòu)的搭建，然后，實現(xiàn)判斷矩陣的搭建，并運用數(shù)學(xué)方法進行計算后來排除次序，一般以近似的方法，實現(xiàn)對矩陣最大特征值與向量的判斷。其中在進行層次分析過程匯總，要想實現(xiàn)決策判斷的定量化，以實現(xiàn)數(shù)值判斷矩陣的搭建，則可采用A.L.Saaty建議的1~9刻度法（如表1所示）；②以集合平均法以及規(guī)范幾何法來進行計算，并實現(xiàn)對矩陣一致性的判斷；③實現(xiàn)層次的總排序。

3.3綜合評價模型的搭建①對項目層次結(jié)構(gòu)的分析。需要先搭建出基于研究問題下的遞階層次結(jié)構(gòu)的搭建，然后，以此為基礎(chǔ)來實現(xiàn)對層次結(jié)構(gòu)進行分析，相應(yīng)分析模型如圖1所示。②要實現(xiàn)房地產(chǎn)項目兩兩判斷矩陣的搭建，在此基礎(chǔ)上，進行層次單排序與層次總排序，并要對相應(yīng)判斷矩陣的一致性進行檢驗。③進行結(jié)果分析。當一致性滿足要求時，則根據(jù)單排序與總排序的結(jié)果來實現(xiàn)對問題的定量分析，進而通過對比后來實現(xiàn)投資最佳方案的制定，以科學(xué)決策的生成來保證實現(xiàn)投資目標。

4總結(jié)

綜上，在房地產(chǎn)投資項目中，基于該投資項目所具有的特點，要想實現(xiàn)投資預(yù)期目標，則就需要以科學(xué)投資方案的生成為基礎(chǔ)。而基于財務(wù)評價分析下，以層次分析法來實現(xiàn)綜合評價模型的搭建，能夠以完善指標體系為基礎(chǔ)來實現(xiàn)科學(xué)的分析與計算，進而通過判斷矩陣的搭建來得到層次單排序與層次總排序，并以相應(yīng)計算結(jié)構(gòu)來實現(xiàn)對問題的分析，為房地產(chǎn)投資實現(xiàn)科學(xué)投資方案的生成提供了保障，進而在規(guī)避投資風(fēng)險的同時，為實現(xiàn)投資效益的獲取以促進企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

參考文獻

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篇2

摘 要 房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展對國民經(jīng)濟的發(fā)展起到很大的帶動作用，但作為高風(fēng)險行業(yè)，為了控制成本，規(guī)避風(fēng)險，在當前競爭日益激烈的環(huán)境下，實行動態(tài)財務(wù)管理具有必然性。本文首先對動態(tài)財務(wù)管理進行了基本概述，然后分析了我國房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理現(xiàn)狀及其存在的問題，論述了其構(gòu)建動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)的必然性和可行性，最后提出了房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)建動態(tài)財務(wù)管理模式的步驟，對房地產(chǎn)業(yè)進行財務(wù)管理、成本控制具有借鑒作用。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 動態(tài)財務(wù)管理 現(xiàn)狀 構(gòu)建

由于房地產(chǎn)業(yè)所處的重要經(jīng)濟地位和行業(yè)本身所暴露出的現(xiàn)實財務(wù)問題，有必要引入一種更為科學(xué)的財務(wù)管理理念和方法來指導(dǎo)房地產(chǎn)項目的開發(fā)，提高項目的抗風(fēng)險能力。另外，開發(fā)商進行房地產(chǎn)投資是為了獲取利潤，從財務(wù)管理的角度來講，就是要實現(xiàn)開發(fā)項目經(jīng)濟價值的最大化。因此必須借助于一個有效的價值測量工具來提升項目的經(jīng)濟價值，即開發(fā)和運用動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)。

一、動態(tài)財務(wù)管理概述

動態(tài)財務(wù)管理是一種財務(wù)管理的方式，所謂的動態(tài)化管理就是在管理中利用對結(jié)果的模擬來實現(xiàn)對目前財務(wù)管理的措施和方法的改進，是一種預(yù)測式的財務(wù)管理方法。其應(yīng)用的主要手段是利用動態(tài)化的管理指標和預(yù)先設(shè)置好的管理工具和財務(wù)分析的方式對財務(wù)實現(xiàn)管理，從而研究企業(yè)財務(wù)信息在某種因素的制約下會如何發(fā)展。

二、房地產(chǎn)項目開發(fā)的財務(wù)管理現(xiàn)狀

與一般項目投資相比，房地產(chǎn)項目具有開發(fā)周期長、過程復(fù)雜、投資巨大等特點。其財務(wù)管理工作往往要求準確的投資分析和成本控制能力。當前許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏對房地產(chǎn)行業(yè)的了解，沒有對開發(fā)項目實行有效的財務(wù)管理和成本控制，項目開發(fā)環(huán)節(jié)存在諸多財務(wù)問題，嚴重制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。歸納起來，問題主要體現(xiàn)在以下幾方面：

（一）缺乏財務(wù)預(yù)算管理意識

許多房地產(chǎn)企業(yè)在進行開發(fā)項目管理時沒有做很好的事情財務(wù)預(yù)算，對開發(fā)的房地產(chǎn)項目沒有從征地的成本、資金運作、投資回報率等方面做細致的財務(wù)分析，因而無法準確地預(yù)測目標利潤，更談不上各項成本指標的測算和分解落實工。這很有可能會造成企業(yè)盲目地進行資金管理，嚴重影響了項目的經(jīng)濟效益。

（二）為趕工期忽略成本控制

迫于市場競爭以及資金回收方面的壓力，許多房地產(chǎn)公司都會出現(xiàn)趕工期的情況。為了節(jié)省時間，經(jīng)常出現(xiàn)沒有完成設(shè)計工作就急于“招標”、“施工”，普遍存在“邊干邊設(shè)計”這種現(xiàn)象。正所謂欲速則不達，這種一味追求建設(shè)速度的做法造成了在項目建設(shè)前期無法對目標進行估計測算，不利于日后施工過程進行有效的成本控制。

（三）部門間信息溝通不暢，不利于項目財務(wù)工作的開展

房地產(chǎn)項目進行財務(wù)管理，往往需要大量的基礎(chǔ)財務(wù)資料。而這些，來自于企業(yè)內(nèi)部各職能部門及一線施工管理部門。許多房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)單純認為成本管理是財務(wù)部門的工作，而沒有認識到財務(wù)部門實行財務(wù)管理需要其他職能部門的配合，以至于財務(wù)部門無法收集到所需的一線成本管理的資料，也就無法進行成本核算與管理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)實行動態(tài)財務(wù)管理的必要性和可行性

（一）實施動態(tài)財務(wù)管理是提高房地產(chǎn)開發(fā)項目價值的客觀需要

房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須采取最低成本戰(zhàn)略，差異化戰(zhàn)略，或者集中戰(zhàn)略。而采取低成本戰(zhàn)略，必須要對企業(yè)實現(xiàn)有效的成本控制，以把成本降到最低；要采取差異化戰(zhàn)略必須具備持續(xù)的創(chuàng)新能力，能夠不斷超越自身和競爭對手，而房地產(chǎn)企業(yè)的任何一項創(chuàng)新，都不具有可持續(xù)性，非常容易被競爭對手模仿，所以很少有房地產(chǎn)企業(yè)能夠真正做到持續(xù)創(chuàng)新。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)長遠的生存發(fā)展，擁有自己的核心競爭能力，就必須走低成本戰(zhàn)略之路，通過進行有效的財務(wù)管理和控制，來最大程度地降低企業(yè)的運行成本。但是傳統(tǒng)的財務(wù)分析與核算不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的這項要求，已不能適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)項目的運作，因此，在企業(yè)內(nèi)部實行動態(tài)財務(wù)管理是其必然選擇。

（二）信息化技術(shù)的應(yīng)用為實施動態(tài)財務(wù)管理提供了可能

面對經(jīng)濟全球化和信息化的發(fā)展趨勢，財務(wù)管理信息化已是必然趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)自然也不例外。而要實現(xiàn)財務(wù)動態(tài)管理，必須擁有能迅速處理財務(wù)信息和具備數(shù)據(jù)運算功能的分析工具，這就要求結(jié)合不同公司實施動態(tài)財務(wù)管理的實際需要來開發(fā)應(yīng)用財務(wù)軟件。通過財務(wù)軟件的使用，促進房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)管理的信息化，企業(yè)的決策者就可以得到經(jīng)過處理的、簡明直觀的財務(wù)信息，這樣不僅可以省掉大量繁雜的財務(wù)核算工作，而且同時也可以降低企業(yè)的人工成本。另外，動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)具有非常強大的數(shù)據(jù)處理能力，可以對所有需要進行處理的信息進行處理，這樣企業(yè)就可以綜合把握各種信息，避免產(chǎn)生因忽略部分數(shù)據(jù)而造成決策失誤的現(xiàn)象。

四、房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)財務(wù)管理模式的構(gòu)建

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理模式構(gòu)建原理

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建，是一個關(guān)聯(lián)整個企業(yè)的系統(tǒng)工程。在構(gòu)建之前，必須明確系統(tǒng)設(shè)計的原理，即在動態(tài)財務(wù)管理的定義框架內(nèi)，立足于對財務(wù)數(shù)據(jù)的及時處理與反饋，將動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)構(gòu)建成一個能夠?qū)崟r反映項目資金運作情況的信息平臺。在這個平臺上，房地產(chǎn)企業(yè)可以模擬出目標資金在不同市場環(huán)境下的變化，并將動態(tài)財務(wù)指標與目標值的比較結(jié)果及時反饋給系統(tǒng)，供企業(yè)管理者進行決策提供參考。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)財務(wù)管理模式構(gòu)建思路

不同的企業(yè)，其資金運作情況也不同，因此要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資金使用的特點，制定相應(yīng)的動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)控制流程。在財務(wù)動態(tài)管理鏈中，公司任何一處發(fā)生成本支出的環(huán)節(jié)與項目，都可以在動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)中直觀展示。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)控制水平將達一個全新的高度。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)借助動態(tài)系統(tǒng)不斷提高企業(yè)的內(nèi)部成本控制水平，為股東創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益。另一方面，動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)可以對企業(yè)的資金運作情況進行預(yù)測，從而有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)資源利用效率。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理模式系統(tǒng)設(shè)計

房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理的關(guān)鍵是要進行管理模式系統(tǒng)設(shè)計，通過建立適合目標企業(yè)的動態(tài)財務(wù)管理平臺，使企業(yè)的各職能部門的財務(wù)管理都能在一個系統(tǒng)內(nèi)進行。房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)的設(shè)計，主要分為以下幾個環(huán)節(jié)：

第一，需求分析。結(jié)合所在企業(yè)的戰(zhàn)略目標與財務(wù)管理的目標，根據(jù)所要解決的主要問題，確定未來系統(tǒng)所要實現(xiàn)的主要功能，從而科學(xué)地進行功能模塊的設(shè)計。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)實行動態(tài)財務(wù)管理，主要是為了實現(xiàn)其財務(wù)管理的信息化，既包括財務(wù)信息匯總、查閱、調(diào)整、分析以及執(zhí)行結(jié)果測算等，又包括對房地產(chǎn)企業(yè)具體項目的財務(wù)運行情況進行實時信息反饋，統(tǒng)計分析和綜合評估等工作。進行有效的需求分析，是房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)的前提。

第二，設(shè)置系統(tǒng)模塊。在明確了動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)所要具備的功能后，就需要對房地產(chǎn)企業(yè)的動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)進行模塊設(shè)置。通常，房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)財務(wù)管理主要包括基礎(chǔ)信息、可行性分析、成本控制以及企業(yè)績效評估幾個模塊。

第三，動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)的運行。動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)正式運行后，才能使房地產(chǎn)真正實現(xiàn)有效的財務(wù)管理。主要包括前期準備工作、財務(wù)成本的計算、分解、監(jiān)控管理、評估考核等環(huán)節(jié)，以及各個環(huán)節(jié)之間的相互配合。只有真正使企業(yè)的動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)得以有效運用，才能有效地提升房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平，實現(xiàn)企業(yè)的各種資源，特別是資金的合理配置，進而不斷提高企業(yè)經(jīng)濟效益。

第四，系統(tǒng)的集成管理。這一階段對系統(tǒng)的各個功能模塊進行整合，從而形成一個完整的相互協(xié)調(diào)的系統(tǒng)。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)項目因為周期長，成本大在管理中容易因為復(fù)雜的經(jīng)濟環(huán)境和自身管理的漏洞而造成成本失控，因此采用動態(tài)化的財務(wù)管理模式，對開發(fā)項目進行全過程的動態(tài)監(jiān)控是十分必要的，通過進行實時化監(jiān)控，控制成本的消耗，是完全可以起到控制成本的目的。

參考文獻：

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；可行性研究報告；編制要點；評估方法

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-02

為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價工作，建設(shè)部頒布了《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。為配合“評價方法”的實施，建設(shè)部標準定額研究所編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例》。案例均包含了房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價必須的基本要素“房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告案例，主要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)前期可行性研究和項目評估方面的內(nèi)容，編者從投資項目可行性研究及評估的角度指明該案例。本文結(jié)合上述案例素材，就房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制要點及其評估方法作簡要的分析、探討。

一、房地產(chǎn)項目可行性研究報告的編制要點

(一)平衡計算項目的物資投入、產(chǎn)出

生產(chǎn)性項目可研報告的編制，要針對項目正常生產(chǎn)過程所需的各要素進行初步平衡計算，其中主要包含生產(chǎn)原材料、輔助材料、水、電、氣、產(chǎn)出產(chǎn)品及廢料等。遵循質(zhì)量守恒定律，保證輸入系統(tǒng)物料總和等于輸出物料及物料損失量總和，保證其相互平衡。以質(zhì)量守恒定律為指導(dǎo)，項目可研報告中進行詳細的物料衡算，能夠有效保證項目可研報告的整體質(zhì)量，詳細反映出項目投入與產(chǎn)出物數(shù)量，進而有效確定原材料、輔助材料成本，計算產(chǎn)品及副產(chǎn)品的銷售總量及收入，確保項目財務(wù)評價的準確性。如果物料衡算存在問題，一般有以下四種情況：投入物計算錯誤、產(chǎn)出物計算錯誤、投入物及產(chǎn)出物數(shù)量偏多或偏少。物料衡算不準確對項目成本費用計算及銷售收入測算都有較大影響，不能有效的反映項目實際情況，導(dǎo)致財務(wù)評價缺乏準確性，影響整體項目決策。與之相類似，項目公用工程應(yīng)以能量守恒定律為指導(dǎo)進行用量計算，進而為項目方案選擇、設(shè)備選型、燃料動力費用從測算、項目投資等提供有效依據(jù)。

(二)保證建設(shè)投資、內(nèi)容、工程量的統(tǒng)一、對應(yīng)

投資項目可行性研究報告與項目規(guī)劃、發(fā)展研究及課題存在一定聯(lián)系，也存在本質(zhì)上的不同，投資項目是具有明確起止點的一次性投資活動，具有明確的投資目標。投資項目可行性研究報告要求在一定時限內(nèi)，有效的提出框架式工程建設(shè)方案，并要求其中所包含的工程建設(shè)內(nèi)容、工程量及工程投資相互關(guān)聯(lián)，相互統(tǒng)一。在實際操作過程中，以下問題仍需要注意及改正。首先，實際工程方案設(shè)計與可研報告不符，嚴重超出可研報告研究范圍。這種做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建設(shè)方案無法落實；其次，項目可研報告明確了項目單項工程費用，但在實際工程建設(shè)方案中，工程內(nèi)容及工程量不明確；第三，可研報告中雖然明確了工程內(nèi)容，但工程量不夠明確，無法有判斷投資可信性。

(三)在資產(chǎn)保全原則的基礎(chǔ)上進行投資估算

投資估算是指在有效研究并基本確定項目開發(fā)所涵蓋的各項信息、數(shù)據(jù)、資料以及方案后，進行項目投入總資金估算，包含項目建設(shè)資金及流動資金。其中，項目建筑工程費、安裝工程費、設(shè)備及工器具購置費、項目建設(shè)其他費用、建設(shè)期利息、基本及漲價預(yù)留費等構(gòu)成項目建設(shè)投資總費用。項目投資估算要遵循資產(chǎn)保全原則，原則中規(guī)定，項目開發(fā)過程中，用于項目建設(shè)的資金要素及費用都應(yīng)形成資產(chǎn)，根據(jù)不同形態(tài)可分為有形資產(chǎn)及無形資產(chǎn)。因此，建設(shè)投資中資金要素及費用應(yīng)包含：項目原有固定資產(chǎn)，應(yīng)將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值計入項目投資中；購置及自有的土地使用權(quán)；購置及自有的無形資產(chǎn)，要作價后計入總投資；設(shè)備購置費用及附屬費；項目投產(chǎn)前的技術(shù)開發(fā)費用；國家及行業(yè)規(guī)定收取的相關(guān)費用；工程建設(shè)包含的臨時設(shè)施費、維護費及大型設(shè)備遷移費。

(四)在建設(shè)方案中明確項目的工程量

項目公用工程建設(shè)方案是一項在生產(chǎn)過程中如何有效供水、供電、供氣（汽）排水、制冷的供給方案，方案中應(yīng)對物質(zhì)來源、用量及供應(yīng)方案進行明確闡述，并以此為依據(jù)，有效計算公用工程分項工程的工程量。項目方案應(yīng)全面詳盡，不能只側(cè)重工藝的比較、選擇及論述，還應(yīng)對公用工程方案進行全面的比較和論述，明確項目工程量，優(yōu)化項目方案。同時，還應(yīng)全面分析論述公用工程建設(shè)方案，有效明確工程量，不能一語而過，全面保證項目可行。

二、房地產(chǎn)項目評價中的市場調(diào)研

房地產(chǎn)項目開發(fā)是以市場供給為導(dǎo)向，以盈利為目的的投資活動，市場調(diào)研分析和市場、產(chǎn)品定位都對房地項目開發(fā)具有決定性影響。因此要全面開展市場調(diào)研，對市場進行有效預(yù)測，并以此為基礎(chǔ)，全面評價項目租售價格、對象、營銷方案及策略等，保證項目順利進行。

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目宏觀市場分析。要求對國家及整體社會經(jīng)濟情況及主要增長領(lǐng)域進行全面分析，發(fā)現(xiàn)并確認當前吸引力較強的投資類型及投資方向，判斷當前處于經(jīng)濟周期或房地產(chǎn)周期的哪個階段，分析區(qū)域經(jīng)濟概括，預(yù)測國家及地區(qū)短期就業(yè)趨勢。確認區(qū)域內(nèi)支柱產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)品。了解區(qū)域整體規(guī)劃，并對項目周邊土地及周圍交通狀況進行詳細了解，做好競爭分析。同時還要對房地產(chǎn)政策及未來發(fā)展趨勢進行短期預(yù)測，分析未來產(chǎn)業(yè)、市場及價格變化，對未來開發(fā)形勢及行業(yè)總體發(fā)展進行預(yù)測。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)域市場分析。主要針對銷售市場進行分析，分析市場現(xiàn)狀并進行短期預(yù)測，對房屋存量及供給進行詳細了解，分析區(qū)域內(nèi)就業(yè)情況、人口綜述、家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)、收入情況，預(yù)測區(qū)域內(nèi)市場需求類型。還要進行消費情況調(diào)查，了解住房需求情況及區(qū)域消費能力，判斷區(qū)域住房需求總量及住宅消費趨勢，確認區(qū)域?qū)α餍凶≌⑵放谱≌?、公寓住宅等類型的接受及需求情況。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項目目標市場分析。主要是針對規(guī)劃住宅的需求分析，通過全面的競爭分析，進行市場細分，有效估算市場總吸納量及吸納速度，判斷擬開發(fā)項目未來市場份額，明確項目產(chǎn)品競爭優(yōu)勢。主要包含對項目區(qū)位、交通、配套設(shè)施、價格、房型結(jié)構(gòu)、消費者心里、生活品質(zhì)要求等。

4.市場的選擇與定位。房地產(chǎn)開發(fā)項目市場分析是在掌握市場信息基礎(chǔ)上進行的，只要包含房地產(chǎn)市場需求信息、供應(yīng)信息及交易信息等。房地產(chǎn)市場選擇也成為市場定位，通過全面的市場分析，進而確定項目產(chǎn)品市場。對于市場的定位，應(yīng)分析區(qū)域競爭及市場需求，從消費者需求的角度出發(fā)，考慮市場未來發(fā)展趨勢，對目標市場進行有效預(yù)測，指導(dǎo)項目開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)項目定位要充分考慮市場及消費需求，避免盲目開發(fā)，而對于市場價格的定位則需要有效分析市場及目標市場價格及變動規(guī)律，結(jié)合項目自身條件及社會經(jīng)濟環(huán)境確定項目產(chǎn)品價格，考慮區(qū)域發(fā)展?jié)摿半A段購房趨勢，合理制定。對此，項目的營銷方案、策略為：挖掘項目“賣點”，提升產(chǎn)品競爭力。分析項目構(gòu)成因素及未來發(fā)展?jié)摿?，走品牌發(fā)展的道路，突出項目規(guī)劃創(chuàng)意的優(yōu)越性。如項目戶型合理、配套施舍完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越等。

三、房地產(chǎn)項目評價的內(nèi)容、方法

(一)制定設(shè)計評價指標

房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計評價指標要考慮多方面因素，實現(xiàn)各影響因素相互統(tǒng)一，提升并完善項目使用功能。項目設(shè)計關(guān)系到到建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能等相關(guān)專業(yè)，專業(yè)性強，設(shè)計較為復(fù)雜。建筑方案要保證兼顧項目整體構(gòu)思、創(chuàng)意、平面設(shè)計及立面等因素。以產(chǎn)品定位為基礎(chǔ)，開展建筑設(shè)計工作，不斷完善產(chǎn)品使用功能，在提升項目質(zhì)量及科技含量的前提下，實現(xiàn)戶型設(shè)計、住宅空間設(shè)計及住宅套型模式的優(yōu)化、統(tǒng)一。

(二)對項目整體規(guī)劃的評價

在充分考慮項目建設(shè)條件及控制性規(guī)劃要求后，分析項目可使用土地面積、容積率、建筑密度、綠地率、車庫、停車位、配套設(shè)施、交通條件等，以市場定位為基礎(chǔ)，全面進行項目規(guī)劃。

(三)項目的財務(wù)分析

房地產(chǎn)開發(fā)項目的評述要從財務(wù)評價及綜合評價進行考慮。財務(wù)評價是在現(xiàn)行財稅制度及價格體系的基礎(chǔ)上，準確計算房地產(chǎn)項目財務(wù)收入及住處情況，通過合理分析項目財務(wù)盈利能力、清償能力及資金狀況，有效分析房地產(chǎn)項目財務(wù)可行性，并進行風(fēng)險預(yù)測，是項目評述的主要內(nèi)容。綜合評價則是從區(qū)域及社會經(jīng)濟的角度出發(fā)，通過對社會經(jīng)濟效益及費用的計算，分析房地產(chǎn)開發(fā)項目對社會經(jīng)濟是否有積極的促進作用，進而有效判斷項目的可行性。

(四)制定合理、系統(tǒng)的財務(wù)評價指標

財務(wù)評價是在國家現(xiàn)行的財稅制度及價格體系基礎(chǔ)上進行的，對項目直接發(fā)生的財務(wù)效益及費用進行分析、計算，進行財務(wù)報表編制，有效計算項目評價指標，并以此為基礎(chǔ)，對項目盈利能力、清償能力及外匯平衡等財務(wù)狀況進行全面考察，準確判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合經(jīng)濟數(shù)據(jù)及評價指標包含對項目的設(shè)計規(guī)模、經(jīng)濟數(shù)據(jù)、財務(wù)評價指標。設(shè)計規(guī)模只要針對項目占地面積、建筑面積等；經(jīng)濟數(shù)據(jù)主要是指項目的總投資額、產(chǎn)品投資、資金籌措及各項稅費等；財務(wù)評價指標包含項目利潤率、利稅率及收益率等相關(guān)指標。

綜上所述，房地產(chǎn)項目的開發(fā)運作，若要在長時間的建設(shè)周期內(nèi)有效規(guī)避風(fēng)險、隱患，就必須進一步提高前期可行性研究報告編制的效率、質(zhì)量，并通過科學(xué)、合理、全面的評估，及時發(fā)現(xiàn)問題、改進方案，保證后續(xù)業(yè)務(wù)流程的穩(wěn)定運轉(zhuǎn)。

參考文獻：

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[2]巫世峰.房地產(chǎn)項目可行性研究的評價指標體系研究[J].國外建材科技,2006(05).

篇4

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟健康發(fā)展起著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)目前作為高收益行業(yè)也同時伴隨著高風(fēng)險，這些風(fēng)險極有可能帶來致命打擊，必須及早加以防范和控制。本文主要分析了房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因及加強房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 管理

財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)財務(wù)活動中由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)財務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，因而蒙受損失，導(dǎo)致企業(yè)盈利能力和償債能力的降低。財務(wù)風(fēng)險包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、資金回籠風(fēng)險、收益分配風(fēng)險等。下面主要對財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因及防范措施進行探討。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因

1．由銷售帶來的風(fēng)險

一個房地產(chǎn)項目投資回收期一般在二至三年，為保證資金鏈的連續(xù)性，企業(yè)應(yīng)做好融資方案，通常房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資方式有以下幾種：①銀行貸款；②發(fā)行股票；③發(fā)行債券：④預(yù)收購房款，而第4種方案財務(wù)成本最小，是企業(yè)最合適的資金來源渠道。但如遇各種難以預(yù)料或控制的因素影響（如國家宏觀調(diào)控、通貨膨脹、貸款利率上調(diào)等），造成商品房積壓，銷售額下降，直接影響企業(yè)資金鏈的連續(xù)性，使企業(yè)不能及時償還債務(wù)。

2．國家政策帶來的風(fēng)險

如近幾年，政府為抑制通貨膨脹和經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)，進行了多次加息。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然增加企業(yè)的財務(wù)成本，從而減少預(yù)期收益。而對使用按揭貸款的購房者來說，貸款利率的上升使購房成本迅速增加，從而抑制了購房者的購買欲。這直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的銷售，給企業(yè)帶來極大損失。

3．用戶房貸支付帶來的風(fēng)險

由于房屋銷售主要是針對單個的用戶，目前大多數(shù)房屋購買者不多數(shù)都是采取按揭的方式，企業(yè)難以確保識別所有用戶的信用程度，因此銷售資金的回籠常常受到影響。主要表現(xiàn)在按揭貸款遲遲辦不下來，使得分期付款遲遲不到賬。

4．建材價格上漲帶來的風(fēng)險

建材在工程造價中占有60%以上的比重，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項目的開發(fā)、建造過程中，如遇到價格上升階段，必然會增加原來預(yù)測的財務(wù)成本，減少預(yù)期收益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范

1．建立合理的資本結(jié)構(gòu)

企業(yè)應(yīng)當加強對資產(chǎn)負債率的認識，改變過往那種高資產(chǎn)負債率就能夠帶來高收益的認識。當企業(yè)投資收益率大于企業(yè)資金成本時，過高的資產(chǎn)負債率固然能夠利用財務(wù)杠桿， 提高企業(yè)投資者的收益，但是由于經(jīng)營的不確定性，當企業(yè)投資收益率小于資金成本時，企業(yè)不僅面臨不能定期償還利息的困難，而且還可能面臨到期不能償還本金的危險，加大企業(yè)破產(chǎn)的可能性，而企業(yè)自有資本在企業(yè)經(jīng)營不善時不會帶來定期需要歸還利息的壓力，同時，企業(yè)負債率較高時也會給企業(yè)帶來較高的資金成本，因此企業(yè)應(yīng)當合理的確定資本結(jié)構(gòu)，確保財務(wù)結(jié)構(gòu)平衡，正確把握負債的量與度。企業(yè)的息稅前利潤率大于負債成本率是企業(yè)負債經(jīng)營的先決條件。房地產(chǎn)企業(yè)一方面可以利用自身的良好信用，以土地使用權(quán)向銀行進行貸款，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用，另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險控制在可以接受的范圍內(nèi)。

2．加強對投資項目的可行性分析

對每一個項目房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該慎重地進行市場調(diào)研，周密的財務(wù)分析，然后才作出決策，只有這樣才可能有益于避免經(jīng)營和投資決策的失誤。 一是要在投資預(yù)測階段做好基礎(chǔ)資料的收集，保證詳實、準確，如工程所在地水電路狀況、地質(zhì)狀況、主要材料價格及已建的類似工程資料等；做好市場調(diào)研，掌握湘應(yīng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和信息資料，研究市場發(fā)展趨勢，做好投資估算和投資收益預(yù)測。二是房地產(chǎn)項目可行性研究分析既要研究客觀經(jīng)濟環(huán)境，又要研究房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、財稅、金融等政策環(huán)境，了解、熟悉當?shù)胤康禺a(chǎn)相關(guān)的政策、規(guī)定、房地產(chǎn)收費標準和房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況，從而充分明確可能存在的風(fēng)險因素。

3．強化預(yù)算和財務(wù)控制

加強財務(wù)預(yù)算、提高預(yù)算管理水平，與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)投資項目消耗資金大、投資回收期長、銷售風(fēng)險大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當加強自身資金管理，防止資金不能及時到位，對投資活動進行科學(xué)的投資預(yù)算分析，對項目實施過程中各項可能存在的風(fēng)險進行預(yù)測，并制定應(yīng)對措施，對投資項目各個階段資金的需求能夠確保及時供應(yīng)。

4．強化銷售應(yīng)收款的管理

房地產(chǎn)企業(yè)必須改變只注重銷售業(yè)績，忽視應(yīng)收賬款控制的狀況，加強應(yīng)收賬款管理。一是要建立銷售責(zé)任制。應(yīng)收賬款以銷售人員為第一責(zé)任人，銷售部門負責(zé)人為第二責(zé)任人，要明確賒銷權(quán)限、期限，要把激勵機制和約束機制引人應(yīng)收賬款的管理。徹底改變銷售人員賒銷、財務(wù)人員收賬的被動局面，真正做到誰賒銷、誰負責(zé)、誰收賬，責(zé)權(quán)明確，分工具體。二是在日常銷售中注重客戶的資信等級，并評估客戶的償債能力，控制應(yīng)收賬款規(guī)模。三是采取各種措施，盡量與銀行保持良好的關(guān)系，以利按揭貸款的及時到賬，減少應(yīng)收賬款風(fēng)險。

5．提高財務(wù)人員職業(yè)素質(zhì)

加強財務(wù)人員的知識培訓(xùn)，特別是要加強財務(wù)人員的風(fēng)險分析能力，運用科學(xué)的投資分析理論武裝財務(wù)人員的頭腦。再者，還要對財務(wù)人員進行職業(yè)道德培訓(xùn)，提高財務(wù)人員的素質(zhì)，對提供虛假財務(wù)信息的人員進行嚴肅處理，提高財務(wù)信息質(zhì)量。只有可靠的財務(wù)信息才能有助于管理者進行投資決策，才能不斷促進企業(yè)加強財務(wù)管理水平，降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

三、結(jié)束語

財務(wù)風(fēng)險作為一種危機信號，能全面綜合反映企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果、現(xiàn)金流量，它要求企業(yè)經(jīng)營者、財務(wù)管理人員必須經(jīng)常進行財務(wù)分析，防范財務(wù)風(fēng)險，并提請領(lǐng)導(dǎo)進行及時、正確的財務(wù)風(fēng)險決策。

參考文獻：

篇5

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的一般特點

房地產(chǎn)開發(fā)是現(xiàn)代市場發(fā)展中的經(jīng)濟活動,它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營,直接進行包括住宅、廠房、庫房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會生產(chǎn)和社會服務(wù)所需房屋的建設(shè),以及土地的開發(fā),為社會生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的對象,房地產(chǎn)開發(fā)項目的一般特點概括如下:

1、地理位置的固定性

土地開發(fā)、房屋建設(shè)及使用,均具有不可變動的地理位置,在開發(fā)項目時必須考慮到地區(qū)差異,考慮到就地開發(fā)土地,就地建房,就地經(jīng)營銷售,就地使用獲利的可能性及投資收益。

2、建設(shè)投資大

房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè),開發(fā)一個項目往往需要投入大量資金,對開發(fā)商的資金實力有很高的要求。

3、開發(fā)周期長

土地及建筑物作為項目開發(fā)的內(nèi)容,一般體量較大,工程建設(shè)進度有其客觀規(guī)律性,有相應(yīng)的時間要求。另外,項目開工建設(shè)前的有關(guān)手續(xù)繁雜,也影響著項目開發(fā)周期。完成一個開發(fā)項目一般需要1—3年甚至更長的時間。

4、受國家法規(guī)政策嚴格約束和調(diào)控

房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟活動,涉及社會生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動和過程,事關(guān)國民經(jīng)濟(如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等)和國計民生,必須也只能通過國家和地方政府進行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。從項目立項開始,房地產(chǎn)項目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項目開發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策,服從城市統(tǒng)一規(guī)劃,遵守城市建設(shè)法規(guī),房地產(chǎn)售價受國家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。

5、建設(shè)環(huán)節(jié)多

這與項目開發(fā)受法規(guī)政策嚴格約束的特點直接相關(guān)。從我國現(xiàn)行管理體制來看,參與房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的部門很多。一個房地產(chǎn)項目的全部開發(fā)過程涉及到計劃、土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、墻改辦、房管等眾多部門,項目建設(shè)環(huán)節(jié)多,而且各環(huán)節(jié)不可或缺。

6、多源資金籌措

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資大,開發(fā)周期長,項目資金來源不可能完全依靠開發(fā)商自有資金來運作,大量建設(shè)資金需要通過各種渠道籌措,其中又往往以銀行債務(wù)資金為主。

7、資金周轉(zhuǎn)慢

從房地產(chǎn)項目前期工作開始,到項目建成竣工可以交付使用,這一期間大量的是資金投入,只有等到所建商品房開始預(yù)售、預(yù)租才能實現(xiàn)資金回收,而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。房地產(chǎn)項目的投資回收時間較長,資金周轉(zhuǎn)慢。

8、項目投資即為項目成本費用

房地產(chǎn)項目投資與一般工業(yè)建設(shè)項目投資有一個顯著的區(qū)別,即一般工業(yè)項目是先投資,再生產(chǎn)產(chǎn)品,而房地產(chǎn)項目投資的過程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程。因此,房地產(chǎn)項目總投資即為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的總成本費用之和(自營自用情況暫不考慮)。房地產(chǎn)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資與經(jīng)營資金兩大部分,在項目財務(wù)評價時與項目的總成本費用存在一定的對應(yīng)關(guān)系。

9、人員要求高

一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設(shè),往往需要大量的投資環(huán)境及市場調(diào)研、精心的規(guī)劃設(shè)計、高標準的工程施工、專業(yè)化的營銷策劃、細致的全程服務(wù),對從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與專業(yè)素質(zhì)要求很高。

10、風(fēng)險較大

由于房地產(chǎn)項目具有以上特點,也就相應(yīng)決定了其投資風(fēng)險較大。如由于開發(fā)周期長,很容易受到國家政策、宏觀政治經(jīng)濟形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響;在項目建設(shè)期間,隨著時間的推移,建筑材料價格、勞動力價格等有可能發(fā)生變動,從而影響項目的投資額;當公共利益需要時,可能遇到強制性征收、停止使用或限期拆除情況等。

11、開發(fā)項目的差異性

房地產(chǎn)開發(fā)項目可以分為很多種,由于項目用途、內(nèi)容、規(guī)模、要求不同,以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等不同,各開發(fā)項目存在很大的差異性。即使是同一類項目,由于項目所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會產(chǎn)生相當?shù)牟町愋浴＿@種差異性直接影響項目投資水平及投資效益。

12、項目決策的多專業(yè)協(xié)同

正因為房地產(chǎn)項目具有前述特點,其投資決策尤為重要。在這里將項目決策的多專業(yè)協(xié)同也作為一個特點納入進來。一個房地產(chǎn)項目投資決策的完成需要多種專業(yè)人才的協(xié)同作戰(zhàn),實際上也是多方面專業(yè)人才的集體智慧的結(jié)晶。如需要市場研究人員調(diào)查項目投資環(huán)境及市場狀況;需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷方案;需要規(guī)劃設(shè)計人員提品建議;需要工程技術(shù)人員提出工程實施的技術(shù)可行性和進度預(yù)測;需要造價人員估算投資;需要財務(wù)分析人員提供融資的可行性和項目的盈利性預(yù)測;需要物業(yè)管理人員前期介入;還需要能與上述專業(yè)人員進行溝通協(xié)調(diào)并能整合他們思想的綜合人才等。

二、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目主要特征

目前國內(nèi)對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目還沒有十分明確的定義。在國家建設(shè)部按用途對房地產(chǎn)項目劃分的九大類型中,商業(yè)房地產(chǎn)項目主要指零售批發(fā)商業(yè),包括商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。而在實際運用中,人們有時將商業(yè)房地產(chǎn)涵蓋的范圍擴大,除零售批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)外,還包括餐飲、娛樂等其它營業(yè)性、經(jīng)營性房地產(chǎn)。鑒于商業(yè)有廣義(指所有以營利為目的的事業(yè))與狹義(指專門從事商品交換活動的營利性事業(yè))之分,本文對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的研究側(cè)重于后者,即以狹義商業(yè)為基礎(chǔ),主要指進行商品交易活動的零售批發(fā)商業(yè)經(jīng)營場所的開發(fā),與國家建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)項目九大分類中的商業(yè)房地產(chǎn)項目范圍一致。除一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點外,以下主要從顧客構(gòu)成、項目選址、定位規(guī)劃、經(jīng)營方式、資產(chǎn)經(jīng)營、競爭風(fēng)險、城市功能及社會效益等方面闡述商業(yè)房地產(chǎn)項目的主要特征。

1、顧客構(gòu)成的雙重性

商業(yè)房地產(chǎn)項目與其它房地產(chǎn)項目的顯著區(qū)別之一就是其顧客構(gòu)成包括兩個層次:第一層次是直接承租或購買商業(yè)用房的經(jīng)營商戶,這個層次的顧客是開發(fā)商的直接顧客;第二層次是前來商業(yè)區(qū)購物的終端消費者,這個層次的顧客是經(jīng)營商戶的直接顧客、開發(fā)商的間接顧客。在第一層次中,還存在這么一種情況,前來購買商業(yè)用房的是投資者,而不是真正的經(jīng)營商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力,先期購買產(chǎn)權(quán),然后轉(zhuǎn)租給經(jīng)營商戶,立足長期穩(wěn)定的回報,或者見機拋售,獲取收益。

這兩個顧客層次與科特勒將營銷環(huán)境中的市場分為業(yè)務(wù)市場和消費者市場相類似。對于開發(fā)商來說,第一層次的經(jīng)營商戶(業(yè)務(wù)市場)固然重要,畢竟項目收入直接來源于承租或購買物業(yè)的經(jīng)營商戶,但項目整體的發(fā)展還是有賴于第二層次的終端消費者(消費者市場),因為廣大消費者的認同程度直接影響經(jīng)營商戶承租或購買物業(yè)的行為,進而影響項目收益。此外,開發(fā)商對于第一層次中的投資者需予以足夠注意,若投資者過度,將不利于項目長遠運營。

2、選址分析的漸進性

所有房地產(chǎn)項目都存在項目區(qū)位的分析與選擇,包括地域與具體地點兩個層次的分析與選擇。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來說,尤其要重視這項工作,并需按層次進行漸進分析。

商業(yè)房地產(chǎn)項目的運營直接面向購買商品的廣大消費者。不同城市或地區(qū)的經(jīng)濟總量、社會發(fā)展、人口數(shù)量、收入水平、消費水平等存在很大的差異,從而影響項目可達到的市場目標。根據(jù)有關(guān)宏觀指標數(shù)據(jù),在行業(yè)內(nèi)人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次,這其實就反映了不同城市或地區(qū)的消費市場容量水平。項目所在城市或地區(qū)的選擇直接決定了項目運營所可能面對的主要消費群體的總體狀況,包括消費需求和消費能力,對項目發(fā)展影響巨大。

一個城市或地區(qū)選定后,就需考慮項目的具體地點。顧客在選擇商店進行購物時,店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時,店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營的重要條件。商業(yè)房地產(chǎn)項目的場址一旦確定,就無法更改,若項目所在位置無法吸引足夠多的消費者,經(jīng)營商戶自然就不會前來承租或購買物業(yè),也就無法實現(xiàn)項目收益。優(yōu)越的項目區(qū)位是商業(yè)房地產(chǎn)項目獲得其他競爭者不易模仿的競爭優(yōu)勢的重要途徑。

3、定位規(guī)劃的多方需求與整體性

對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來說,潛在的直接顧客(即經(jīng)營商戶)包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業(yè)店、個體經(jīng)營戶等不同的經(jīng)營主體,另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機構(gòu),既有外資、國資,也有民企、個人。各經(jīng)營商戶的經(jīng)營內(nèi)容、經(jīng)營特色存在很大的差異,相應(yīng)對物業(yè)的需求呈個性化。同時,商業(yè)房地產(chǎn)項目還要面對廣大的終端消費者,這一層次的顧客結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜。因此,若在項目前期還沒有找到有意承租或購買物業(yè)的經(jīng)營商戶(如果有,項目的開發(fā)建設(shè)就可以按經(jīng)營商戶的需求進行,也可稱之為定制),項目在市場定位上需最大限度地確定主要顧客方向,項目的開發(fā)建設(shè)需盡可能考慮多方面的需求。

另外,在已基本設(shè)定市場目標前提下,商業(yè)房地產(chǎn)項目的規(guī)劃更加追求整體性,體現(xiàn)在項目前期的策劃定位、中期的開發(fā)建設(shè)和后期的經(jīng)營管理全過程,需要整體策劃、整體定位、統(tǒng)一推出,盡可能避免單打獨斗、零散開發(fā)、零散租售,否則會破壞整個商業(yè)項目的完整性、協(xié)調(diào)性及對外形象。

考慮到商業(yè)房地產(chǎn)項目具有公共服務(wù)的特點,在具體規(guī)劃設(shè)計中需特別注意公共空間和配套設(shè)施的設(shè)計,強調(diào)功能作用、引導(dǎo)作用、服務(wù)作用,確保商業(yè)運營所要求的大規(guī)模人流、實物流、資金流、信息流的高效運轉(zhuǎn)。

4、經(jīng)營方式的多樣性

不同于住宅等主要采用開發(fā)銷售的模式,商業(yè)房地產(chǎn)項目采用的經(jīng)營方式更為多樣,在出售和出租兩種基本模式基礎(chǔ)上,包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式,另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實際上,大中型商業(yè)房地產(chǎn)項目很少采用直接銷售,而以混合型運營居多。此外,項目是由開發(fā)商投資建設(shè),租售的對象可以是直接經(jīng)營的商戶,也可能是本身不經(jīng)營而準備二次轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售以謀求收益的投資者,這里面的經(jīng)營方式又有很大的靈活性。

經(jīng)營方式的多樣性使得經(jīng)營方案的比選成為商業(yè)房地產(chǎn)項目決策分析和評價中的一項重要工作。是通過出租獲得持續(xù)收益,還是通過出售獲得一次性回報,以及各經(jīng)營方式如何有機組合,需要綜合考慮資金壓力、自身經(jīng)營能力、市場接受程度、近期與遠期利益等各方面因素。此外,擬定經(jīng)營方案下的財務(wù)收益也存在很大的不確定性。

5、資產(chǎn)經(jīng)營的長效性

商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后,不再僅有物業(yè)管理,更多的是一種資產(chǎn)的經(jīng)營。對于開發(fā)商來說,住宅開發(fā)銷售的模式?jīng)Q定了其資產(chǎn)難以實現(xiàn)增值(銷售完畢就意味著開發(fā)結(jié)束),而商業(yè)房地產(chǎn)項目具有長期經(jīng)營的市場需求,既可以通過出售獲利,還可以通過出租或其它經(jīng)營方式獲得長期的利潤回報,在長期經(jīng)營中實現(xiàn)資產(chǎn)增值。

商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理搞好了,可以滿足企業(yè)在多方面的發(fā)展需求,如擴大企業(yè)知名度、提升企業(yè)品牌形象、保持一定穩(wěn)定的現(xiàn)金流、實現(xiàn)經(jīng)常性回報、增強融資能力等,并能以此固定資產(chǎn)作為更多機會發(fā)展的基礎(chǔ),形成企業(yè)核心競爭力。商業(yè)房地產(chǎn)項目在資產(chǎn)經(jīng)營這方面具有獨特的優(yōu)勢,也正基于此,項目的成功不僅僅是所開發(fā)物業(yè)的出租與出售完畢,取得一定的經(jīng)濟收益,還體現(xiàn)在所定位商業(yè)的運營成功。

6、高風(fēng)險性

總體而言,商業(yè)房地產(chǎn)項目相對于其它一些房地產(chǎn)項目的投資回報較高。但是,商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后,項目本身沒有明確的租約保障,沒有固定的消費對象,項目的發(fā)展與商業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。項目運營收益的高低不僅取決于自身的環(huán)境條件、營銷策略,還取決于區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展狀況,城市發(fā)展的重心、人們的收入及消費水平、需求變化等將直接影響項目效益水平?；谏虡I(yè)本身競爭的激烈性,商業(yè)房地產(chǎn)項目之間的競爭十分激烈,投資風(fēng)險相對較高。

7、可促進城市功能提升,產(chǎn)生良好的社會效益

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關(guān)鍵詞：財務(wù)風(fēng)險 會計控制 融資 營銷渠道

房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險，是指房地產(chǎn)項目在融資、投資、資金營運及利潤分配等財務(wù)活動中因各種原因而導(dǎo)致的對企業(yè)盈利及發(fā)展等方面的重大影響。財務(wù)風(fēng)險主要是由負債引起的，企業(yè)負債經(jīng)營，在未來情況好時，能夠給企業(yè)帶來較多的收益，但是如果未來情況惡化，則不僅會使企業(yè)收益率下降，甚至有可能使企業(yè)不能償還債務(wù)而破產(chǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、存貨周期長、回收周期長與變現(xiàn)能力差的特點決定了其必然存在的財務(wù)風(fēng)險。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)各種制度逐漸完善．房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭力也在制度規(guī)范化過程中增強，因此，對當前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進行深入研究，尋求有效的控制措施，變得越來越重要。

一、房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)

1.利率風(fēng)險大。金融市場上利率的變動會使房地產(chǎn)價值發(fā)生變動，可能因而發(fā)生投資虧損的風(fēng)險。同時，銀行貸款利率發(fā)生增長變化，導(dǎo)致企業(yè)資金成本增加，從而降低了預(yù)期收益。另外，這幾年按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購房欲，也使房地產(chǎn)企業(yè)面臨虧損的危險。

2.資產(chǎn)負債率偏高，存在償還債務(wù)風(fēng)險。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本金比重相當?shù)?，開發(fā)資金大部分來源于銀行信貸，發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，公司必將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險。

3.再籌資風(fēng)險。如果房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率過高，企業(yè)對債權(quán)人的償債保證程度將會相應(yīng)地降低，這勢必會增加企業(yè)從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。隨著國家不斷上調(diào)存款準備金率，商業(yè)銀行更是把房地產(chǎn)行業(yè)成為控制放貸的重點領(lǐng)域，這進一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度。

二、房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理存在的主要問題

1.資本結(jié)構(gòu)不當。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資需要大量的營運資金。有些房地產(chǎn)企業(yè)在新項目上馬后，沒有想方法從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛在資金，沒有通過催回應(yīng)收賬款的方式來籌措資金，卻總是千方百計地想從銀行及其他金融機構(gòu)貸款，這無疑加大了房地產(chǎn)項目的財務(wù)風(fēng)險。

2.不注重日常資金管理。許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有制定資金的使用計劃，缺乏資金管理概念，存在重樓房銷售輕資金管理的現(xiàn)象。有些企業(yè)的財務(wù)管理工作只是停留在簡單的會計核算上面，沒有有效地進行現(xiàn)金管理、成本控制，從而加大了成本負擔(dān)和房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險度。

3.忽略了投資前的準備調(diào)查工作。很多企業(yè)只要有項目就盲目投資，在事前沒有從資金運作、投資回報率等方面進行細致的財務(wù)分析。在進行房地產(chǎn)項目投資之前，企業(yè)也沒有很好地進行市場調(diào)查，對于行業(yè)發(fā)展狀況沒有進行較準確的預(yù)測，從而導(dǎo)致決策沒有依據(jù)，加大了財務(wù)風(fēng)險。

三、加強房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的對策

（一）在內(nèi)部加強建設(shè)會計控制的環(huán)境

1.由于土地是不可再生的稀缺資源，既受到經(jīng)濟形勢的變化造成的影響，也會受到政策形勢的變化造成的影響，在房地產(chǎn)的開發(fā)中要關(guān)注國家在宏觀調(diào)控方面的政策。房地產(chǎn)的投資較大，建設(shè)的周期長，資金的周轉(zhuǎn)慢，投資的風(fēng)險大，在開發(fā)項目的立項時要建立集體的審議聯(lián)簽制度，建立項目實施及決策責(zé)任制度，將不相容的崗位分離。

2.重點審查決算相關(guān)文件是否齊全、決算的編制是否正確、決算的依據(jù)是否完備、竣工的清理是否安全，以及驗收的程序、驗收的依據(jù)、驗收報告的范圍、驗收人員是否符合國家的有關(guān)標準和規(guī)定。

3.房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用中，占有的比重較大的是借款費用、廣告費用和售房人員提成的費用。對于重大廣告的支出要實行集體的審議決策制，對普通的廣告除進行預(yù)算控制、總額控制外，還要在每年的年末將廣告支出和社會效應(yīng)進行對比、分析，制定下年度的預(yù)算。

（二）拓寬融資渠道，提高資金利用水平

1.建立多元化的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉(zhuǎn)變.通過融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負債的財務(wù)杠桿作用，又可以將財務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

2.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險。資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)長期資金的構(gòu)成及其比例關(guān)系，即企業(yè)的長期債務(wù)資本和權(quán)益資本各占多大的比重。企業(yè)負債經(jīng)營會給企業(yè)帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負債比例的上升，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。企業(yè)可通過合理安排產(chǎn)權(quán)資本與債務(wù)資本比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，適度負債經(jīng)營，降低財務(wù)風(fēng)險。

3.加強資金管理，提高資金的利用率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要注重現(xiàn)金的管理，在財務(wù)上實施嚴格的財務(wù)監(jiān)控，制定合理的現(xiàn)金使用計劃，合理安排資金的調(diào)度，保證生產(chǎn)經(jīng)營活動所需的現(xiàn)金；其次，要加強應(yīng)收賬款的管理，可以通過建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評估和等級評級，從而加快賒銷賬款的收回，加速資金的運轉(zhuǎn)，提高資金利用率。

4.要加強投資項目管理，控制投資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資前，首先要進行嚴密的市場調(diào)研，聘請專業(yè)人員參與調(diào)研工作，做好項目的風(fēng)險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導(dǎo)致項目定位失誤，降低和減少財務(wù)決策的盲目性和風(fēng)險性。

（三）加強對內(nèi)的控制，提高成本管理

首先，房地產(chǎn)行業(yè)為保證企業(yè)的內(nèi)部控制能夠有效發(fā)揮作用，并且不斷進行完善，在企業(yè)內(nèi)部必須組成由最高決策人為領(lǐng)導(dǎo)的，以財務(wù)部門為主的內(nèi)部控制小組，對內(nèi)部的制度執(zhí)行情況要進行定期的考核和檢查，檢查內(nèi)部的控制制度執(zhí)行的情況，在執(zhí)行的過程中遇到了什么問題，如果某項制度沒有執(zhí)行或者無法完全執(zhí)行，要分析原因，并且估計可能造成的影響。對嚴格執(zhí)行控制制度的應(yīng)當給予獎勵，對違章違規(guī)的必須處罰，只有獎罰分明，才有利于企業(yè)的發(fā)展。

其次，進行正確的成本項目劃分，既能夠客觀地反映出產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，又便于分析研究有效降低成本的方法。特別是建安的成本，如果是分合同發(fā)包的，還應(yīng)該按合同進行明細核算，以便隨時了解付款情況和工程進度，并為工程的決算提供資料。目前開發(fā)企業(yè)的“三算審計”一般由預(yù)算員、施工技術(shù)人員審核，財務(wù)人員只起計賬作用，所以要求財務(wù)人員掌握“三算”的有關(guān)要求，并參與監(jiān)督，提供準確的會計信息，加強成本費用的控制，加強對于決策成本、投資成本、質(zhì)量成本、資金成本的控制和管理。

（四）建立起適應(yīng)市場變化的營銷策略

在實施房地產(chǎn)的經(jīng)營活動中，最重要的環(huán)節(jié)就是銷售。雖然房地產(chǎn)市場目前的銷售情況仍然處于上升的階段，購房者的需求量也較大，但是同行內(nèi)部的競爭也非常激烈，并且購房者在進行購房時回對比多家房地產(chǎn)企業(yè)，會優(yōu)先選擇品牌價、信譽好的企業(yè)。如果忽略了銷售策略，不考慮項目的資本使用效率，就會為項目開發(fā)造成風(fēng)險。

（五）完善內(nèi)部審計

內(nèi)部審計工作強調(diào)過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風(fēng)險管理，充分發(fā)揮內(nèi)審的風(fēng)險評估、防范作用，及時消除不良隱患，維護企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營效益。同時，也要做好事后審計，由財務(wù)收支審計向經(jīng)濟效益審計、管理審計、內(nèi)部控制制度評價、工程項目預(yù)(決)算審計、專項審計等領(lǐng)域發(fā)展，評價生產(chǎn)力各要素的利用程度，挖掘潛力，實現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評價職能。

參考文獻：

[1]魏巍.《我國房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理現(xiàn)狀及對策研究》.《商業(yè)會計》.2009年第24期.

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關(guān)鍵詞:新形勢下;房地產(chǎn);財務(wù)管理;現(xiàn)狀;對策

中圖分類號:F23

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)23-0269-01

1在內(nèi)部加強建設(shè)會計控制的環(huán)境

(1)由于土地是不可再生的稀缺資源,既受到經(jīng)濟形勢的變化造成的影響,也會受到政策形勢的變化造成的影響,在房地產(chǎn)的開發(fā)中要關(guān)注國家在宏觀調(diào)控方面的政策。房地產(chǎn)的投資較大,建設(shè)的周期長,資金的周轉(zhuǎn)慢,投資的風(fēng)險大,在開發(fā)項目的立項時要建立集體的審議聯(lián)簽制度,建立搶目實施及決策責(zé)任制度,將不相容的崗位分離。

(2)開發(fā)的成本包括了許多內(nèi)容,例如材料及設(shè)備的采購,要充分的考慮合格的供方記錄,查看生產(chǎn)廠家是否擁有ISO的國際質(zhì)量認證,將采購的成本在保證質(zhì)量的原則上降到最低,控制房地產(chǎn)成本的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。

(3)重點審查決算相關(guān)文件是否齊全、決算的編制是否正確、決算的依據(jù)是否完備、竣工的清理是否安全,以及驗收的程序、驗收的依據(jù)、驗收報告的范圍、驗收人員是否符合國家的有關(guān)標準和規(guī)定。

(4)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用中,占有的比重較大的是借款費用、廣告費用和售房人員提成的費用。對于重大廣告的支出要實行集體的審議決策制,對普通的廣告除進行預(yù)算控制、總額控制外,還要在每年的年末將廣告支出和社會效應(yīng)進行對比、分析,制定下年度的預(yù)算。

2完善企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)信息系統(tǒng)

(1)設(shè)計內(nèi)部的會計制度要便于理解、表述清晰、含義明確。

(2)設(shè)計企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的同時要確保利于從上而下的溝通,要保證信息從下至上反饋的順暢。

(3)要加強對于財務(wù)工作人員的教育和培養(yǎng),強調(diào)內(nèi)部的會計控制目標和實現(xiàn)員工的利益保持一致,讓內(nèi)部的控制制度從約束轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)內(nèi)部財務(wù)人員的需求。

3加強對于內(nèi)部的控制考核和檢查

房地產(chǎn)行業(yè)為保證企業(yè)的內(nèi)部控制能夠有效發(fā)揮作用,并且不斷進行完善,在企業(yè)內(nèi)部必須組成由最高決策人為領(lǐng)導(dǎo)的,以財務(wù)部門為主的內(nèi)部控制小組,對內(nèi)部的制度執(zhí)行情況要進行定期的考核和檢查,檢查內(nèi)部的控制制度執(zhí)行的情況,在執(zhí)行的過程中遇到了什么問題,如果某項制度沒有執(zhí)行或者無法完全執(zhí)行,要分析原因,并且估計可能造成的影響。對嚴格執(zhí)行控制制度的應(yīng)當給予獎勵,對違章違規(guī)的必須處罰,只有獎罰分明,才有利于企業(yè)的發(fā)展。

4加強對于財務(wù)的成本管理

進行正確的成本項目劃分,既能夠客觀地反映出產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu),又便于分析研究有效降低成本的方法。特別是建安的成本,如果是分合同發(fā)包的,還應(yīng)該按合同進行明細核算,以便隨時了解付款情況和工程進度,并為工程的決算提供資料。房地產(chǎn)項目的成本概算、預(yù)算及竣工決算是建立工程造價、降低開發(fā)成本、辦理工程價款結(jié)算的重要依據(jù),也是理財管理的重要環(huán)節(jié),必須實行內(nèi)外審查相結(jié)合的財務(wù)監(jiān)督,確保數(shù)據(jù)真實無誤。目前開發(fā)企業(yè)的“三算審計”一般由預(yù)算員、施工技術(shù)人員審核,財務(wù)人員只起計賬作用,所以要求財務(wù)人員掌握“三算”的有關(guān)要求,并參與監(jiān)督,提供準確的會計信息,加強成本費用的控制,加強對于決策成本、投資成本、質(zhì)量成本、資金成本的控制和管理。

5建立起適應(yīng)市場變化的營銷策略

在實施房地產(chǎn)的經(jīng)營活動中,最重要的環(huán)節(jié)就是銷售,雖然房地產(chǎn)市場目前的銷售情況仍然處于上升的階段,購房者的需求量也較大,但是同行內(nèi)部的競爭也非常激烈,并且購房者在進行購房時回對比多家房地產(chǎn)企業(yè),會優(yōu)先選擇品牌價、信譽好的企業(yè)。如果忽略了銷售策略,不考慮項目的資本使用效率,就會為項目開發(fā)造成風(fēng)險。6進行財務(wù)督導(dǎo)和財務(wù)分析

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的過程中,需要投入大量的資金,籌措資金來確保不同的投資項目正常進行。所以不僅要合理的安排資金的籌措,更要做好回收投資的銜接,提高資金的運用效率,要加強項目投資的研究和風(fēng)險分析。進行準確的財務(wù)預(yù)測能夠?qū)L(fēng)險減少到最低,有效地抵御、防范風(fēng)險。財務(wù)督導(dǎo)是為了降低企業(yè)的成本,得到更大的利益,具體內(nèi)容包括了:開發(fā)過程中對于資金的籌集、占用、回收、分配等情況,開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)成本的核算是否正確,對企業(yè)的經(jīng)濟業(yè)務(wù)和經(jīng)營活動進行全過程的監(jiān)督,完善內(nèi)部的財務(wù)管理制度必須要依靠對于財務(wù)制度的嚴格執(zhí)行,加強財務(wù)的監(jiān)督,讓各層的管理人員都認識到監(jiān)督的目的是為維護國家、個人、集體的利益。只有憑借企業(yè)自上而下共同的努力,才可以改善企業(yè)的經(jīng)營管理現(xiàn)狀,在提高競爭力的同時實現(xiàn)企業(yè)的價值最大化。

參考文獻

[1]唐紅真.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀及改進方法[J].企業(yè)經(jīng)濟,2005,(6):18-19.

篇8

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險資本結(jié)構(gòu)

改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。

一、財務(wù)風(fēng)險的概念和特點

財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在各項財務(wù)活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險等四項。其中，籌資風(fēng)險是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風(fēng)險是指投資項目不能達到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險；經(jīng)營風(fēng)險是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財務(wù)風(fēng)險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務(wù)風(fēng)險是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟事項；時間性是指財務(wù)風(fēng)險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務(wù)風(fēng)險存在于企業(yè)財務(wù)管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險越大則收益越高，風(fēng)險越小則收益越低；而激勵性是指由于風(fēng)險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動地去完善其財務(wù)制度，規(guī)范財務(wù)行為，加強財務(wù)管理，提高經(jīng)濟效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要成因

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財務(wù)風(fēng)險同樣包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他風(fēng)險。現(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險的具體表現(xiàn)

(1)負債金額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當?shù)?，而有些企業(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項而取得資金來源，而是想方設(shè)法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導(dǎo)致原有的財務(wù)風(fēng)險擴大化。

(3)利率與市場變動

從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價和定位的不準確風(fēng)險，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時，房地產(chǎn)項目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風(fēng)險的主要因素，而價格和當?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是影響其市場風(fēng)險的主要原因。

2.項目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊按照設(shè)計圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權(quán)，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本上、資金的運作方面、經(jīng)濟效益的回報率方面上做出細致的財務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。

3.項目經(jīng)營過程缺乏理財依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進度和質(zhì)量，忽視了財務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益。

4.沒有正確處理消費與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費資金較多，必然給自己的進一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險。

5.財務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財務(wù)管理意識

西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務(wù)管理職能。同時，財務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計實務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險相對較大，因此應(yīng)加強對其財務(wù)風(fēng)險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險進行全過程的預(yù)測和管理，以便將財務(wù)風(fēng)險控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險

一般而言，隨著負債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當?shù)呢搨壤瑢で笞罴奄Y本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時間，減少款項回收風(fēng)險

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應(yīng)的款項，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財經(jīng)法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。

(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權(quán)獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財務(wù)指標的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財務(wù)危機進行預(yù)測或預(yù)報的財務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務(wù)指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數(shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風(fēng)險，單獨或同時采取下列措施進行投資風(fēng)險的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風(fēng)險回避措施，避免投資風(fēng)險;(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險。

3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預(yù)算，不斷通過實際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進行揭示和預(yù)防。同時，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險控制措施，達到規(guī)避與化解風(fēng)險的目的。

(2)財務(wù)集中管理，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險

為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險，確保財務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實施財務(wù)集中控制，體現(xiàn)財務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會帶來現(xiàn)實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效益的發(fā)揮。公司的財務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。實行財務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財務(wù)目標的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財務(wù)主管，加強財會監(jiān)督

對于西安的房地產(chǎn)集團企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財會人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財務(wù)主管。同時賦予財務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財務(wù)收支行為實行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財務(wù)風(fēng)險。

(4)適時進行財務(wù)分析與監(jiān)督

進行財務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風(fēng)險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進行財務(wù)指標分析。準確的財務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險。

4.針對分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)作為分配決策的主要財務(wù)指標。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報告期內(nèi)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當年實際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部控制制度

(1)進行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場調(diào)研機構(gòu)，經(jīng)常派人進行市場調(diào)查，及時了解市場房地產(chǎn)的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調(diào)查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。

(2)加強企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴重影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財會人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關(guān)財務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益做出貢獻。

(3)建立健全財務(wù)管理制度，加強內(nèi)部財務(wù)控制

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務(wù)管理的特點，積極探索整個經(jīng)營過程的財務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財務(wù)控制體系，并在實踐中根據(jù)實際情況進行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實不符的要及時查明原因，落實原因。

篇9

關(guān)鍵詞：新經(jīng)濟時代；房地產(chǎn)策劃；特點

一、新經(jīng)濟時代的房地產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日趨向規(guī)?；⒅贫然?、差別化、品牌化、戰(zhàn)略化方向發(fā)展，使得中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法回避激烈的市場競爭。中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須采取有效的競爭戰(zhàn)略，才能在競爭中獲利，無論是單體開發(fā)還是小區(qū)綜合開發(fā)，都要經(jīng)過很多程序：選址和征地-前期策劃-工程建設(shè)-產(chǎn)品出售-售后物業(yè)管理，每一環(huán)節(jié)都包含許多工序而且都需要依靠特定的專業(yè)人士來完成，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷加強管理成立各個事業(yè)部來去完成各個階段的任務(wù)，但對于大規(guī)模的開發(fā)就必須科學(xué)地確定成本歸集對象，相反也不能簡單地以整個小區(qū)為核算單位因為一個小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年的時間，這樣做勢必使成本核算資料滯后失去其在管理上的作用。

隨著中國房地產(chǎn)業(yè)競爭的加劇，房地產(chǎn)開發(fā)“大盤時代”的來臨以及國內(nèi)資本市場的逐步成熟，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向規(guī)?；⒅贫然?、差別化、品牌化、戰(zhàn)略化方向發(fā)展。對于大的開發(fā)項目應(yīng)該適當分塊，如將一個小區(qū)內(nèi)不同類型的商品房按不同的開發(fā)期進行分塊，利用信息系統(tǒng)對集團公司所屬的分公司、分小區(qū)、分區(qū)塊進行編碼分級管理，明確所屬級次及隸屬關(guān)系，房地產(chǎn)產(chǎn)品本身包含很多內(nèi)容，產(chǎn)品的設(shè)計、質(zhì)量、價格、服務(wù)等等，任何方面被消費者不認可都會影響到產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為商品的過程，會影響產(chǎn)品的銷售、贏利甚至未來的命運。所以，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要更加注重所開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量，遵循PDCA循環(huán)增加房地產(chǎn)產(chǎn)品構(gòu)成中“最短的那塊木板”以贏得更多業(yè)主的信任和青睞。

二、房地產(chǎn)的策劃

有人將21世紀稱之為信息時代，也有人稱之為網(wǎng)絡(luò)時代，我們將它簡稱為e時代，更為形象和具有代表性。隨著中國正式加入WTO，外國房地產(chǎn)名牌企業(yè)對中國市場虎視眈眈有的公司甚至規(guī)劃要每年開發(fā)上千萬平米，中國的房地產(chǎn)企業(yè)必須加快品牌化的步伐、把房地產(chǎn)品牌做好、牢牢扎根在中國大地、迎接新的挑戰(zhàn)，政策性住房是未來政策調(diào)控的重點調(diào)整住房結(jié)構(gòu)是一個非常重要的方面，房地產(chǎn)政策出來后房地產(chǎn)投資額有一個下降趨勢，地價走勢也是一直上升就會推動房價上漲的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本核算時，像其他行業(yè)一樣；首先應(yīng)該確定成本歸集對象、即成本核算單位、對于小規(guī)模的開發(fā)、如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個問題比較容易解決可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象，設(shè)立一個成本核算單位；但是對于大規(guī)模的開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)就必須科學(xué)地確定成本歸集對象。

筆者認為中國的房地產(chǎn)市場也是一個新興經(jīng)濟產(chǎn)物，中國新經(jīng)濟概念比較多，我們現(xiàn)在的市場環(huán)境和現(xiàn)在日新月異增長的經(jīng)濟框架是結(jié)合在一起的，隨著該系統(tǒng)的實施和使用必將幫助裕朗房地產(chǎn)公司實現(xiàn)企業(yè)管理的現(xiàn)代化，有效地整合企業(yè)資源將項目管理信息化和企業(yè)信息化平臺有機結(jié)合學(xué)習(xí)到更多的企業(yè)管理經(jīng)驗，為以后類似企業(yè)的實施奠定更加深厚的實踐基礎(chǔ)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的特點

高端住宅產(chǎn)品作為房地產(chǎn)市場供應(yīng)的一個產(chǎn)品，還處于一個起步階段，從市場的需求層面來看，雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)市場主要工作應(yīng)該是中低檔產(chǎn)品，這樣一個趨勢將不會改變，但并不意味著高端產(chǎn)品就沒有發(fā)展的空間，中國投資決策是進行房地產(chǎn)項目開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，它直接影響項目開發(fā)的風(fēng)險程度及投資收益的大小。隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展房地產(chǎn)市場的競爭越來越激烈房地產(chǎn)項目的開發(fā)與決策也越來越復(fù)雜，因此房地產(chǎn)開發(fā)商及投資決策者為了在市場競爭中立于不敗之地，急需有關(guān)投資決策的理論與方法作為指導(dǎo)。所謂房屋就是上面有頂、四面有墻（或柱）、能夠遮風(fēng)避雨，可以供人們生產(chǎn)、休息、娛樂、活動、倉儲等的場所，根據(jù)這個定義，我們可以區(qū)別于其他的獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、假山、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦廠灰窯以及各種油氣罐等，以上建筑物均不屬于房產(chǎn)，不征房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項目開發(fā)的根本目的是為了盈利，進行成本控制的根本目的是要取得經(jīng)濟效益；在選立項時就必須對開發(fā)項目進行財務(wù)分析，了解可能的預(yù)期收入、成本、利潤和風(fēng)險，這也是管理會計的重要內(nèi)容，可行性研究是在對消費者的心理和市場容量、造價等進行準確分析、充分估計的基礎(chǔ)上、決定該工程是否開工、開發(fā)的房地產(chǎn)，只有符合市場規(guī)律、引導(dǎo)市場，方才會得到較高的利潤甚至超額利潤只是迎合市場未必會取得市場，占領(lǐng)市場的往往就是那些有明確的目標消費群，并能準確把握引導(dǎo)市場的開發(fā)商，只有站在市場的前沿、引導(dǎo)市場、具有戰(zhàn)略發(fā)展的眼光，才能鍛造出精品的住宅，當然從目前來講國家沒有那么多地給你建別墅，樓房只能蓋得越來越高，地控制越來越嚴重，城市用地越來越少，所以我們只能往空中發(fā)展，但人們的追求是越來越矮，最后達到兩個極端，別墅的房子價位是最高的，所以要研究這個市場，現(xiàn)在還出現(xiàn)一種新的概念――綠色住宅，環(huán)保住宅，大家要根據(jù)自己的特點，結(jié)合當?shù)氐木唧w情況開發(fā)適銷對路的住房，發(fā)展大型的企業(yè)集團樹立自己的口碑，這才是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的必由之路。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)是一項風(fēng)險較大的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)企業(yè)只有精心策劃，規(guī)范操作，以“精品”與人競爭，以“品牌”占領(lǐng)市場，才能實現(xiàn)既定目標。

參考文獻：

1、付敏.我國房地產(chǎn)泡沫問題討論綜述[J].經(jīng)濟理論與經(jīng)濟管理,2005(6).

2、王汝志.中小企業(yè)競爭戰(zhàn)略與競爭優(yōu)勢[J].改革與戰(zhàn)略,2005(4).

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-01

一、房地產(chǎn)開發(fā)中成本控制的必要性

1.房地產(chǎn)開發(fā)中的成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)達成盈利目的的有效保障

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)的最終目的和根本目的都是為了獲取經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)企業(yè)是典型的盈利性企業(yè)，因此，最大限度的獲取開發(fā)利潤是房地產(chǎn)企業(yè)的首要工作任務(wù)。而在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中進行成本控制，是一種有效提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的途徑，是房地產(chǎn)企業(yè)達成盈利目的的可靠保障。科學(xué)合理的成本控制可以有效的提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力和再生產(chǎn)能力，可以為股東權(quán)益和投資效益提供有力的保障。各個開發(fā)階段都認真做好成本控制工作，降低成本支出，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益就能得到顯著的提高。

2.合理的成本控制能夠確保房地產(chǎn)開發(fā)的其他管理工作得以順利進行

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)過程中其他管理工作得以順利開展的有力支撐，成本控制工作如果做得不夠到位，那么房地產(chǎn)開發(fā)的其他企業(yè)管理項目就無法正常實施，因此，成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位是至關(guān)重要的，有關(guān)管理人員以及所有參與人員都一定要把成本控制看成是自己工作的首要任務(wù)，務(wù)必將其做的最好。合理的在房地產(chǎn)開發(fā)的各個不同階段進行成本控制，盡可能的將所有款項都利用到房地產(chǎn)開發(fā)的適用項目中，降低成本支出，提高經(jīng)濟效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)不同階段的成本控制策略

1.立項階段

在房地產(chǎn)項目開發(fā)前期，要充分考慮項目地理位置和市場前景，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性?？尚行匝芯繉τ谝粋€房地產(chǎn)項目的成敗起著關(guān)鍵作用。在項目立項時，要對擬開發(fā)項目的合理性及必要性進行充分論證。對項目周邊房地產(chǎn)市場做充分的調(diào)查了解，對消費者的心理和市場容量進行充分的掌握和估計。全面了解項目的建設(shè)條件，對建筑成本、規(guī)費繳納等進行全面的測算。編制財務(wù)分析報告，對項目的預(yù)期收入、全成本、利潤和風(fēng)險進行分析。在可行性分析階段必須把項目所需資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本。在進行成本分析時，對土地市場價格要進行充分的了解和預(yù)測，以保證在土地招拍掛過程中，取得土地的價格不會超過房地產(chǎn)企業(yè)獲批的最高限額。對項目風(fēng)險進行分析的同時，要制定切實可行的風(fēng)險防范措施，做到成本可控，風(fēng)險可控，讓項目在可控狀態(tài)中進行實施。立項階段的成本控制是整個開發(fā)過程中成本控制的首要階段，只有這一階段工作落實到位，后續(xù)階段的成本控制工作才能順利進行。

2.設(shè)計階段

設(shè)計階段的成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制中也是非常關(guān)鍵的一個控制階段，起著決定性的作用。在設(shè)計階段進行成本控制，可以采取擇優(yōu)選擇設(shè)計單位、限額設(shè)計、多方案設(shè)計、嚴格審查設(shè)計圖等具體策略進行。首先要通過設(shè)計招標來選擇設(shè)計單位，必要時組織設(shè)計方案競選，從中選擇高水平的設(shè)計單位。限額設(shè)計，就是設(shè)計單位在業(yè)主所估算的總投資范圍內(nèi)進行初步的規(guī)劃設(shè)計；在造價咨詢公司估算出新的限額后再進行較為具體的施工圖設(shè)計；設(shè)計完成以后，要對所設(shè)計的施工圖進行必要的預(yù)算審核，控制設(shè)計成本。多方案設(shè)計，就是在設(shè)計的過程中采用多種方法來進行，通過分析和比較，最終選用成本最低且設(shè)計質(zhì)量和效果最好的設(shè)計方案，在保證工程性能的前提下降低成本。嚴格審查，就是要對設(shè)計的各種施工圖紙進行專業(yè)的、嚴格的審查，便于及時發(fā)現(xiàn)個別計圖中存在的問題，避免在施工時增加不必要的成本費用。

3.施工階段

施工階段的成本控制是整個開發(fā)過程中成本控制的重點階段，負責(zé)成本控制的有關(guān)工作人員一定要嚴格把好控制關(guān)，做好施工階段的成本控制工作。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，相關(guān)施工合同的遵循一定要做到嚴謹無誤，以合同為主要依據(jù)來進行工程成本的計算、結(jié)算、付款以及索賠。同時，合理控制工程變更，控制變更的關(guān)鍵在于嚴格變更的程序、管理制度及考核等。應(yīng)建立嚴格的工程變更簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等相關(guān)部門和有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責(zé)，確保變更簽證的質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。

實行項目跟蹤審計。選擇一家好的審計事務(wù)所，對開發(fā)項目進行全過程、全方位的跟蹤審計，是控制項目建設(shè)成本的有效措施。審計單位除了對工程預(yù)決算進行審查以外，還要對變更簽證、隱蔽工程、設(shè)備及主要材料價格等，在施工過程中及時掌握和現(xiàn)場進行確認，從而保證項目建設(shè)成本的及時有效可控。

此外，還可以在項目施工階段中建立起一個相對完善的施工成本管理體制，對施工階段的成本進行有效的管理和控制，這樣就可以有效的控制好房地產(chǎn)開發(fā)在施工階段的造價成本了。

除了上述的幾個重點階段中的成本控制以外，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中還有材料設(shè)備采購和使用階段、工程交付階段以及其他一些階段，這些階段的成本控制工作的作用同樣是不容忽視的，相關(guān)的負責(zé)人員應(yīng)該一并抓好這些階段的成本控制工作。

三、總結(jié)

總而言之，成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的作用及功效是非常重要的，在了解成本控制的必要性的前提下，采取各種有效措施做好房地產(chǎn)開發(fā)中各不同階段的成本控制工作，可以明顯有效的控制和降低開發(fā)所需的工程成本，直接或間接的提高房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟效益，達到房地產(chǎn)企業(yè)的盈利目的。

參考文獻：

[1]金海鵬.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制研究[J].吉林大學(xué)，2012（05）.

[2]軒慧聰，等.房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制[D].土木建筑學(xué)術(shù)文庫（第15卷），2011，08.