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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；成本管理

成本管理是指企業(yè)通過采取一定的手段和方式對自身成本支出項目進行有目的性的管理和控制。成本管理不僅會給企業(yè)經(jīng)營帶來更多的利潤，同時還有助于提升企業(yè)的競爭優(yōu)勢，通過讓利消費者而取得持續(xù)健康發(fā)展的重要保障。項目成本管理是指，在確保項目工程速度、質(zhì)量等要求的條件下，通過采取指導、控制、監(jiān)督、調(diào)節(jié)等措施對影響建設(shè)項目成本因素進行規(guī)范管理，進而嚴格控制項目施工過程中所產(chǎn)生的人力、物力和財力等一切損耗。項目成本管理可以最大限度降低施工成本費用，實現(xiàn)降低項目成本、提高經(jīng)濟效益的目標，最終推動企業(yè)實現(xiàn)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。在房地產(chǎn)項目管理中，成本管理工作是核心構(gòu)成，對整個項目的收益而言具有重要影響作用。一來，開展項目成本管理工作有利于節(jié)約項目成本開支，增加盈利。項目成本管理的直接目的是為了規(guī)范企業(yè)項目資金的流動與使用，進而節(jié)約成本支出，增加收益。二來，開展項目成本管理工作有利于提高企業(yè)市場競爭力，建立成本優(yōu)勢。最后，開展項目成本管理有利于企業(yè)提高健康發(fā)展水平。項目成本管理是企業(yè)項目日常管理的核心，對促進各項項目管理工作規(guī)范運行，提升管理效率具有一定積極意義。本文結(jié)合房地產(chǎn)項目實際，從該項目成本管理現(xiàn)狀出發(fā)，仔細探討和研究了項目成本管理中存在的典型問題，進而深入挖掘出項目成本管理問題的原因所在，最后以房地產(chǎn)項目成本管理相關(guān)理論概念為基礎(chǔ)，結(jié)合問題及原因，提出針對性的解決對策。對于完善房地產(chǎn)項目成本管理制度、提高項目成本管理水平、推動企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實指導意義。

一、房地產(chǎn)項目成本內(nèi)容構(gòu)成

具體可包含以下部分：（1）在建設(shè)實施前取得土地使用權(quán)而發(fā)生的各種費用；（2）前期工程費；（3）主體建設(shè)安裝工程費；（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；（5）公共配套設(shè)施費；（6）項目開發(fā)間接費。除了以上直接計入開發(fā)成本的費用外，還有房地產(chǎn)項目管理費用與銷售費用，這一成本在整個管理成本中所占比例較小。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理措施分析

（一）拿地階段

在拿地階段，牽涉到地理位置、土地價格以及購買時機等諸多要素。對企業(yè)來說，首要的就是深入調(diào)研市場發(fā)展情況與未來時期的走向，繼而對該地段在成交之后的發(fā)展前景、可獲取的利潤進行預估。針對可供選擇的相關(guān)土地采取可行性的評價與分析，按照產(chǎn)品所屬類別以及綜合性剖析，對土地進行分門別類，確立其所屬的檔次。針對所屬檔次最高的土地產(chǎn)品，可采取成本預估、測算等方式，對其加以詳細評估，從而確立這些土地與自身推出的項目概念之間是否相互適應，是否可以為自身獲取準確性、穩(wěn)定性較強的市場目標。借助多方面的途徑與渠道，對土地區(qū)間當中，自身需求的產(chǎn)品所需的成本、售價范圍、獲取的利潤等諸多財務信息、非財務信息進行精準獲取。

（二）設(shè)計階段

在該階段，通常以下列方式來加強成本管理水平。（1）對設(shè)計所需的預算上限進行確立，包括施工材料的采用、設(shè)備的選擇等，盡可能要經(jīng)濟實惠，盡可能規(guī)避有著大量運輸成本、各類維修成本的零件的使用，而采用系列型、標準化的各類零件，便于這些零件之間有著較強的互換性，以此最大化減少這方面的投入成本。（2）對施工圖紙要進行嚴格審核，從建筑項目的各方面經(jīng)驗來看，可通過除了設(shè)計單位之外的其他專業(yè)人員來給圖紙把關(guān)，加以審核，如此一來，便于最大化減小方案設(shè)計層面的不足、圖紙表述出現(xiàn)偏差所帶來的經(jīng)濟成本的損失。并且還能確保該項目的高質(zhì)量水平，便于后期施工環(huán)節(jié)的展開，從而對施工環(huán)節(jié)的各項成本進行更好的管控。

（三）招標發(fā)包階段

在該階段中，首要的就是注重招標文件的高水平與高質(zhì)量性，以此尋找與項目需求相符、可靠性較強的承包商。其中，企業(yè)需對相關(guān)招標項目進行全方位把握，如果是常規(guī)性項目，也就是不論規(guī)格、質(zhì)量還是技術(shù)，其工程物資均較為常規(guī)性與統(tǒng)一性的項目，通常使用最低價的方式進行中標；倘若項目的專業(yè)性較強，那么需尋求第三方專業(yè)人士的協(xié)助，采取性價比法、綜合分析法等方式，對規(guī)模、價格、性能以及所需技術(shù)等各項指標加以對比，以此確定中標方式，讓價格和質(zhì)量兩者之間實現(xiàn)均衡性。

（四）施工階段

主要從以下幾個方面：（1）對施工單位的各項設(shè)計環(huán)節(jié)進行嚴格審查，如施工條件、方案以及進度規(guī)劃等。如果有必要，可對這些環(huán)節(jié)加以改進，便于投資、工期以及質(zhì)量這幾項要素達到良性循環(huán)與平衡。（2）處理好工程變更及現(xiàn)場簽證，對于工程變更，企業(yè)需采取必要性分析的方式加以探究，之后，所有更改需求，均要發(fā)包方監(jiān)管環(huán)節(jié)的總工程師進行同意后再實施；而后，倘若設(shè)計層面的更改變動較大，則要再度提交給審批部門予以審核。（3）重視反索賠環(huán)節(jié)的相關(guān)事宜，早在施工合同的簽訂環(huán)節(jié)，便要對各類與索賠有關(guān)的證據(jù)材料進行整理與搜集，注重反索賠的重要性。

（五）結(jié)算階段

在該階段，審查是其最重要的任務，具體包含結(jié)算資料完整與否，定額單價科學與否，總體工程量準確與否，各項費用成本是否精準等。在審核時，各方面的要求非常嚴謹，不論是圖紙，還是合同內(nèi)容，還是諸多動態(tài)化的資料，均要一一核準。根據(jù)圖紙以及合同內(nèi)容作為評判標準，以此確定項目的完成度，查看材料價格、相關(guān)質(zhì)量和標準之間是否相符?？傮w來說，工程量的相關(guān)審核最為重要，為此，必須對此采取多次審核與校對，防止對部分隱蔽性較強的環(huán)節(jié)出現(xiàn)遺漏的情況。

三、結(jié)尾

對于房地產(chǎn)開發(fā)工程來說，其各方面流程具有較強的復雜性，因此在成本管理方面必須加強管理力度，做到有條不紊。唯有對項目的所有環(huán)節(jié)加強成本層面的控制力度，確保不同階段與環(huán)節(jié)中成本使用的科學性，才便于確保企業(yè)獲取最大化的經(jīng)濟效益，讓其在激烈角逐的行業(yè)當中確保自身的優(yōu)勢競爭地位。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其實施的生命周期這一成本管理模式，便于自身經(jīng)濟效益的提升以及管理能力的增強。為此，要在項目開發(fā)的整個環(huán)節(jié)加大成本的管控力度，從而更好地實現(xiàn)利潤目標。

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作者：李柯