導(dǎo)語：房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制與成本管理一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：近幾年，隨著房價的不斷增長，普通百姓購房越加困難，政府開始加大對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控力度。房地產(chǎn)業(yè)為求更好發(fā)展，只能在造價和成本管理方面進行改變，以獲取更大效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項目；造價控制；成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)通常都歷時久，涉及人員多，工程多，需要投入較大的資金，同時政府的政策變化和經(jīng)濟市場的變化，也影響著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效益。因此想要實現(xiàn)利益的最大化，除了尋找合適的銷售路徑之外，就只能從控制合理的造價、進行有效的成本控制來實現(xiàn)。本文就房地產(chǎn)開發(fā)的前期決策、項目實施、竣工之后這三個階段如何進行成本管理和造價控制展開了討論，并分析了房地產(chǎn)項目成本的管理運作機制。

1前期決策階段進行成本管理

1.1實行設(shè)計方案招投標制度認真比選方案

在進行前期的決策時，對施工的具體方案還有樓盤的施工設(shè)計都應(yīng)該做到精挑細選，可以通過舉行招標比賽來進行方案評比，從先進性、合理性、準確性、嚴密性這個方面來進行評比，選出最適合的方案。便于在后期進行樓盤銷售時，能夠搶占先機，有效保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益。在招標開始之前，應(yīng)對施工單位進行嚴格的審查，根本上杜絕有企業(yè)招標之后再轉(zhuǎn)標給別的企業(yè)的現(xiàn)象。做好招標文件的編制工作，造價管理人員應(yīng)該結(jié)合實際情況，對影響工程的各個方面都做出詳細的分析，同時做招標文件中所需要的費用反復(fù)的推敲，這對之后進行造價控制有很大的影響。在招標中選擇合理低價的施工方，根據(jù)招標文件中的成本報價選擇價錢最為合理的，而不是價格最低的，避免投標單位惡意壓低成本中標，在后續(xù)的施工中出現(xiàn)質(zhì)量問題。此階段對成本控制影響較大,占造價控制的10%。

1.2增設(shè)設(shè)計合同條款有效控制設(shè)計成本的支出

經(jīng)過方案評比，選出合適的設(shè)計單位之后，在簽訂設(shè)計合同時，要增加關(guān)于項目設(shè)計變更及修改的費用額度限制條款，對項目進行中途，設(shè)計變更涉及到的變更內(nèi)容以及變更金額的參考設(shè)定一個衡量標準。確保設(shè)計單位在進行項目設(shè)計時，不會亂收取費用和亂增加費用，同時，一旦設(shè)計單位超出合同中規(guī)定的金額，房地產(chǎn)企業(yè)就可以根據(jù)合同內(nèi)容來扣款。通過這樣的方式，成本估算的時候也會更加明確，對有效控制成本起到一種保障作用。

1.3建立嚴謹?shù)耐顿Y估算程序

投資估算是整個前期決策過程中較為重要的步驟。在進行投資估算時，要先進行實地考察，對施工處的地質(zhì)、水質(zhì)、以及供電、運輸?shù)茸匀画h(huán)境有個大致的了解，然后從現(xiàn)實出發(fā)，讓估算有證據(jù)依靠，除此之外，還要考慮到外界因素，比如在實際施工當中出現(xiàn)的安全隱患造成人員傷亡的現(xiàn)象、經(jīng)濟市場的波動，使投入的資金在符合實際基礎(chǔ)的情況上再留有余地，以便應(yīng)對突發(fā)問題。除此之外，還要和同類項目進行比較，做出充分的分析，從而做出全面、詳細、且復(fù)合實際的投資估算。

1.4建立項目法人監(jiān)督機制

每個項目都必須有相關(guān)的監(jiān)督機制，推行項目法人責(zé)任制，能夠明確整個項目從前期籌劃到后期施工過程中所有資金的使用途徑，同時也能夠?qū)υ陧椖渴┕ぶ型的没乜鄣氖虑槠鸬奖O(jiān)督作用，一旦發(fā)生，責(zé)任落實到人來進行賠償。

1.5建立成本控制體系

除了對開發(fā)中所需的成本進行估算外，還可以據(jù)房地產(chǎn)市場的利潤，來大致估算出施工完成之后所獲取的利潤，通過估算出來的大致利潤，對開發(fā)房地產(chǎn)項目所需的成本來進行推算，根據(jù)推算出來的開發(fā)成本根據(jù)實際需求進行分解，明確各個項目所需的大致資金，和開支所需要花費的資金，來擬定費用標準。由于對各個項目都已經(jīng)有了大致的估算，因此使得成本控制和利潤所得有了可預(yù)見性。

2在項目實施階段進行造價控制

2.1嚴格控制施工過程中資金流動

施工中途進行工程變更時，首先要根據(jù)施工的具體過程，看看是否有工程變更的必要，其次對需要變成的工程進行資金估算，避免施工單位工程變更時做假方案。施工過程中，要嚴控建筑材料，在乙方購買完材料之后，建筑方應(yīng)該對材料進行嚴格的核實，看材料是否為建筑方提供的品牌，然后再核實材料的型號、數(shù)量、規(guī)格，將核實的結(jié)果做好詳細的記錄，如果乙方供給的材料和建筑方所要求的材料不一致，就禁止其進入施工現(xiàn)場。如果沒有做好詳細的審核就讓乙方所供材料進入施工現(xiàn)場，應(yīng)該在結(jié)算的時候在結(jié)算金額中扣除。建筑單位都是支付進度款時，施工方一般都會先將進度工程量提供出來，然后建筑方應(yīng)該派工作人員對工程完成進度進行詳細的審核，確認其完成所承擔的項目，符合合同規(guī)定，并且沒有質(zhì)量問題，再由工作人員上報給建筑方，在結(jié)算進度款時，應(yīng)該結(jié)合施工中的實際情況，而非完全以招標清單來計算。

2.2開展技術(shù)創(chuàng)新節(jié)約成本開支

在實際施工過程當，材料費一般占直接工程費的70%左右,對建筑方的投資金額占用了絕大部分。因此，要在施工過程中，在確保主體施工技術(shù)方案可靠的基礎(chǔ)上,提倡廣泛使用新技術(shù)、新工藝、新材料、新辦法等,利用技術(shù)進步的最新成果來縮短工期節(jié)約成本。

2.3做好降本增效

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設(shè)置不同小組來準確跟進各個施工項目，尤其是對投資項目的控制，更應(yīng)該由專職人員負責(zé)，這樣能夠促進管理職能分工的科學(xué)化和規(guī)范化。同時根據(jù)成本管理的需要，建筑商應(yīng)該制定好詳細的成本管理條例，每一項條例都應(yīng)該根據(jù)實際施工需求，對不同項目來進行完善和實施。從大到小，從客觀到具體，層層落實責(zé)任制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對施工現(xiàn)場制度的把控、進度的把控、定額的把控、合同的把控才能落到實處，從根本上控制住成本。

3工程竣工以后的造價控制

一般竣工后都需要將結(jié)算書、竣工圖、施工中的會議紀要、相關(guān)合約等進行審計。需要根據(jù)竣工圖，對現(xiàn)實的施工現(xiàn)場進行核實，看看是否一致。在實際審核的時候，如果建筑方和施工方存在關(guān)于施工項目的爭議，建筑方應(yīng)該召開內(nèi)部會議，根據(jù)實際情況以及存在的問題進行討論，建筑方達成一致后可以派相關(guān)人員去和施工方進行協(xié)商。如果協(xié)商不成，就可根據(jù)合同原則，尋求法律途徑，由法院來進行裁決。

4結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)項目是集合多個環(huán)節(jié)為一體的綜合型項目，其造價控制和成本管理更是貫穿了從項目開始籌劃到項目竣工進行樓盤銷售的全部過程。

參考文獻：

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[2]向德發(fā).房地產(chǎn)開發(fā)項目工程造價的全過程控制[J].中國西部科技,2006,(01):57-58.

作者:王敏 單位:四川省新鐵投資有限公司