導語：如何才能寫好一篇不動產(chǎn)稅，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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目前，我國房價高企已成為重要的經(jīng)濟和社會問題。作為房價的組成部分，房地產(chǎn)稅收毫無疑問是政府調(diào)控房價的重要手段之一。

中央財經(jīng)大學稅務學院副院長劉桓表示，無論是去年的“國八條”，還是今年的“國六條”，以及相關的各種房地產(chǎn)稅收政策，都是為打擊惡性炒樓行為而制定的。這些稅收政策只單純針對房屋銷售和流通環(huán)節(jié)，結(jié)果只能提高房價，并不會減少那些購房人的購買欲望，很難真正遏制炒房。

目前，正在進行中的不動產(chǎn)稅試點改革，目的就是為減少購房投機行為，其核心是對居民占有第二套住宅實行累進稅。

據(jù)劉桓透露，不動產(chǎn)稅的主要內(nèi)容是對購房者非自住的第二套、第三套住房征收高稅，對居民基本自住房則采取低稅，甚至免稅，讓房地產(chǎn)投機客買得起房但養(yǎng)不起。社科院金融研究中心主任易憲容也支持這個觀點，“唯一的手段就是提高對第二套、第三套住房的稅收，這樣才能真正打擊房地產(chǎn)市場上的投機者?，F(xiàn)在房價沒有降下來是因為政府調(diào)控力度還是太小?！?/p>

大部分消費者對征收不動產(chǎn)稅都表示歡迎，并期待房價能夠因此有所降低。劉桓表示，增加投資房屋擁有期間的稅收，對普通民眾確實是利好，但是真正實施并不容易。

“征收不動產(chǎn)稅是很復雜的事情，涉及很多配套措施的實行情況?！眲⒒刚f，“最重要的是，房地產(chǎn)信息與財稅方面溝通機制的建立?！彼J為，這里涉及四方面要素：

第一，掌握購房者信息。如何界定第一套、第二套住房，自住房還是投資房，需要嚴格把握買房者的信息。比如，在外地有住宅，后在北京發(fā)展又買房，算第一套還是第二套房？誰來判斷是自住還是投資？目前，由于稅務部門并不掌握房地產(chǎn)市場各種必要的信息，因此，房產(chǎn)信息在稅務部門基本還是空白。

掌握購房者信息是一件很煩瑣復雜的工作，需要要稅務部門和房產(chǎn)登記部門以及銀行信貸部門進行合作來完成。同時，發(fā)動社區(qū)街道管理者，以社區(qū)街道為單位，對房屋的居住情況進行實時監(jiān)控。國家稅務總局有關人士表示，對房屋擁有期間征稅對打擊投機能起到很大作用，但實施難度不小，進一步實施細則仍在研究論證中。

第二，明晰住房產(chǎn)權。國有單位的房產(chǎn)占用情況以及遺產(chǎn)中房產(chǎn)產(chǎn)權如何確定，需要政府作進一步詳細規(guī)定。

第三，房產(chǎn)價值評估。目前，我國的評估機構良莠不齊，存在虛假注冊、低收費、高回扣、惡性競爭、高估低評等問題，市場比較混亂。這就需要逐步制訂和推行一些措施，加強房地產(chǎn)評估市場的監(jiān)管，提高行業(yè)執(zhí)業(yè)水平。另外，按買房價格征稅還是按房屋現(xiàn)價征稅，也需要進一步明確。

篇2

中國房地產(chǎn)市場就是轉(zhuǎn)型之中最為尖銳的矛盾,為緩和這種矛盾,不動產(chǎn)持有稅要不要征、房地產(chǎn)持有稅向誰開征等一系列問題急需解決。

以土地支撐財政的經(jīng)濟模式不可持續(xù),以房地產(chǎn)持有稅彌補地方財政收支缺口是大勢所趨。該項稅費可以替代土地財政,也可以抑制投資性需求,鼓勵自住性消費。

本文針對不動產(chǎn)持有稅所面臨的實施環(huán)境,對其實施所需的條件,如何實施等問題進行了探討。

關鍵詞:房地產(chǎn)、持有稅、前提、可行性。

1、前言

中國房地產(chǎn)市場的過熱一定程度上刺激了過激了國民經(jīng)濟,但各種附加費用只是產(chǎn)生在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),實際財富卻并未增加。另外作為生活必需品,其價格已經(jīng)超出了國民收入的平均水平,導致工薪收入階層住房困難,針對此矛盾,我國政府正逐步完善稅費制度,其中不動產(chǎn)持有稅就是一種可以考慮實施的稅費。

房地產(chǎn)持有稅,就是對房地產(chǎn)的所有者,按其持有房產(chǎn)的價值(或面積)以規(guī)定的稅率征收的一種稅。目的是增加國家收入,控制個人手中大量的房產(chǎn)。

這種稅的稅率可以這樣理解,每年每人必須上交上千元。如果交不起,那他的房產(chǎn)便會被沒收。

在經(jīng)濟繁榮時期,國家為了遏制房地產(chǎn)市場投機,強化了房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)多項交易稅費(如營業(yè)稅、土地增值稅均在交易環(huán)節(jié)計提)的征收。但高額交易稅費的征繳在抑制了房產(chǎn)市場投資和投機性需求的同時,也增加了房地產(chǎn)交易的成本。這樣既限制了房地產(chǎn)資源流動,降低了房產(chǎn)資源的配置效率,也形成市場供過于求的預期,加劇房產(chǎn)市場波動。因此,為活躍房地產(chǎn)市場,拉動市場需求,有必要清理房地產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費,多數(shù)稅費項目可以取消,部分必須保留的稅費項目也應適當降低稅率。

加強對持有環(huán)節(jié)的監(jiān)管有利于持久遏制壟斷和投機行為,同時減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費并不等于鼓勵放任市場壟斷和投機。房地資源具有稀缺性特征,對房地資源的占用和使用隱含了多層面的公共外部性。為了保障大多數(shù)公眾對房地資源的基本使用權,防止具有公共性的稀缺資源閑置和濫用,在做好與70年土地租金一次性繳納銜接工作的基礎上,對房地資源征收持有調(diào)節(jié)稅,有利于社會公平和提升房地產(chǎn)資源的使用效率。對開發(fā)企業(yè)超出規(guī)劃周期的閑置土地和未售房產(chǎn)征收房地資源閑置調(diào)節(jié)稅,抑制屯地屯房,加速土地資源和開發(fā)資金流轉(zhuǎn),促進房地產(chǎn)開發(fā)投資增長;對于非開發(fā)企業(yè)持有的房產(chǎn)統(tǒng)一征收房地資產(chǎn)持有調(diào)節(jié)稅。其中兩類資產(chǎn)持有可給予稅收減免:其一,國家認定的標準以下的自住房減免持有稅,以鼓勵自住性購房需求;其二,租賃性住房憑合法租賃合同可申請稅收減免,鼓勵閑置住房資源進入租賃市場,增加租賃市場供給。

2、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

在世界上,很多國家和地區(qū)已通過物業(yè)稅等稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場并取得成效,在中國尚沒有對居住型不動產(chǎn)課收物業(yè)稅的情況。因為在中國法律中,作為原始的生產(chǎn)資料――土地,屬于公有財產(chǎn),個人沒有所有權,而建立在土地之上的不動產(chǎn),也因此只有使用權。所以說從法理上講,物業(yè)稅并不成立,應該引申為不動產(chǎn)持有稅。

當一個人持有房產(chǎn)的數(shù)量比較多的時候,可以針對其在基本自供型房產(chǎn)之外,所多余出的房地產(chǎn)予課稅。因為過多的房地產(chǎn),一方面是對稀缺土地的資源過多占用,另外一方面,也可能會基于這種稀缺投機炒作,試圖籍此贏利。所以說,對持有過多的房地產(chǎn)采取征稅的措施是說得通的。

供不應求,剛性需求旺盛一直以來被認為是某些地區(qū)房價上漲的主要原因,但據(jù)北京市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會調(diào)查顯示,北京的住房并不短缺,甚至潛在過剩,其顯性表現(xiàn)為住房緊張。而北京實際上閑置房比空置房要多好幾倍,少數(shù)人擁有多套住房,這和北京市統(tǒng)計局公布的北京10%的人擁有兩套住房的結(jié)果相一致。

房屋沒有得到有效的供應,大量閑置房屋又掌握在少數(shù)人手中,導致了住房分配不均,客觀上造成了北京房屋供給緊張,房價上漲。

就中國房地產(chǎn)市場的情況來看,不僅發(fā)展模式問題重重、信貸政策不合理,且稅收政策更注重不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、不動產(chǎn)取得和所得環(huán)節(jié)征稅,而不注重不動產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅。這樣不僅不能調(diào)節(jié)住房市場的個人收入分配問題,反而通過稅收轉(zhuǎn)嫁效應,嚴重增加住房自住者的購買成本,降低其住房福利水平。

我國政府現(xiàn)某些政策客觀上抑制了消費者購買第二套住房,但其作用在于限制了不動產(chǎn)交易市場的擴展,但對于現(xiàn)已擁有多套住房者并未征收持有稅,并未造成不動產(chǎn)交易市場萎縮。

而不動產(chǎn)持有稅的作用在于,長期占有大量不動產(chǎn)將帶來持有成本,使得以買賣為目的交易市場風險加大。而且如果這種稅收政策得出臺,必將造成大量購房者持幣觀望,不再急于入市,那么以不動產(chǎn)買賣獲利為目的持有者,將會面臨極大地風險。

消費者在購買房屋時,其房價中已經(jīng)包含了土地使用期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費。而不動產(chǎn)持有稅的開征,是將現(xiàn)行消費者在購買階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費,轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段陸續(xù)收取,也就是說,把現(xiàn)在買房前一次性繳納的稅費,放到買房后,由房屋所有者按年繳納。目前的有關稅費大約占到房地產(chǎn)價格的30%至40%,因此一旦開征物業(yè)稅,必然導致房地產(chǎn)價格的大幅下降。

3、不動產(chǎn)持有稅的實施方式

首先是稅收法定問題,稅收作為國家剝奪納稅人財產(chǎn)的合法手段強調(diào)嚴格的稅收法定,即必須通過相應的立法才能征稅。

其次征收的起點如何確定,家庭的第一套不動產(chǎn)一般用于自住,所以不應對其征稅。政府應該從第二套住房開始每年征收房產(chǎn)持有稅,第三套住房比第二套住房的房產(chǎn)持有稅要更重一些,以此類推,加大那些持有多套住房的成本。

不動產(chǎn)保有稅在計算稅基的時候,房地產(chǎn)的抵押貸款即負債不得扣除。而且不動產(chǎn)稅在大多數(shù)國家都屬于地方稅,為地方政府財政收入最重要的一部分。如美國1996年地方財政收入1萬多億美元,其中不動產(chǎn)稅就占20%以上。

目前國內(nèi)房地產(chǎn)稅稅種繁多、收費復雜、租費雜亂,如各種所得稅、印花稅、城市建設稅等有6種之多,而且,不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負過輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收負擔過重。房地產(chǎn)稅僅占全部稅收收入的2.36%,占地方財政收入的比重也僅為8.12%。

更為嚴重的是,由于國內(nèi)房地產(chǎn)物業(yè)稅費偏低及凌亂無序,房地產(chǎn)市場炒作嚴重,從而使得通過房地產(chǎn)市場讓社會財富在短期時間內(nèi)向少數(shù)人集中,社會財富兩極分化越來越嚴重。

房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費的偏低也使個人住房消費盲目擴張,比如目前國內(nèi)購房者主要是25-35歲的人,但是歐美國家這個年齡段很少有自己購房的,基本上是租房住;還使得國內(nèi)城市居民住房持有率嚴重偏高,每個人都恨不得能有一套房子;再就是每套住房面積的夸張性擴張,動輒100平方米以上,大的200多平方米,即所謂購買住房一步到位。

房地產(chǎn)市場投機炒作嚴重,不僅使得許多民眾居住條件不能改善,帶來了許多嚴重的社會問題,而且導致國內(nèi)不少地方的房地產(chǎn)泡沫四起,使得國內(nèi)金融市場、銀行體系面臨著巨大的潛在危機。因此,開征不動產(chǎn)保有稅不僅勢在必行,而且對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)來說是一個全面多贏的事情。特別是對炒作較為嚴重的地方,通過開征不動產(chǎn)保有稅,讓房地產(chǎn)炒作者損手而出,那么國內(nèi)房地產(chǎn)的價格一定會回落到真實的市場水平上來,房地產(chǎn)市場的泡沫也會自然消退,從而保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

4、不動產(chǎn)持有稅的實施條件

為什么征收不動產(chǎn)稅的好處這樣多,這項稅收政策卻遲遲無法出臺?最為根本的就在于目前中國有沒有征收不動產(chǎn)稅的條件。依照各國現(xiàn)行不動產(chǎn)稅稅制,每一筆土地及房屋都得征稅,都得根據(jù)政府定期查定之價格加以計算征定。為了課稅的目的,政府通常會每隔一階段就對所管轄區(qū)域內(nèi)之房地產(chǎn)進行一次估價,此工作完成后,每幢房產(chǎn)應納稅就得根據(jù)查定價格加以計算。而這種查定的價格,在進行下一次查定價格之前,沒有重大事故發(fā)生,不得變更。

同時,如同個人所得稅的征收一樣,不動產(chǎn)保有稅的征收同樣對某些特定人持有房地產(chǎn)設定優(yōu)惠辦法。其優(yōu)惠對象通常包括:政府機構所持有的房屋;宗教、教育、慈善或非營利機構所擁有的房屋;自用住宅及個人收入低于某一水準或年齡高于某一水準者所持有的房屋。從這個意義上說,對住房過度消費收取不動產(chǎn)保有稅費,既要對房地產(chǎn)過度消費征收一定的稅收,又得對滿足基本住房消費者給予一定人稅收優(yōu)惠。

也就是說,開征不動產(chǎn)保有稅需要一定的基礎條件,一是詳實的不動產(chǎn)登記資料,即能夠全面了解當?shù)胤康禺a(chǎn)的實際情況;二是用科學方法或市場方式對房地產(chǎn)進行低成本估價;三是政府有稅收征管能力;四是要有嚴格細化科學規(guī)范的征收規(guī)則。如不動產(chǎn)稅的稅基、稅率及其他稅種之間的關系、中央與地方之間稅收分配、征稅的減免與優(yōu)惠對象界定等,只有在這些方面創(chuàng)造條件,不動產(chǎn)稅的開征才能有效地進行,并達到開征不動產(chǎn)稅所要達到的目標。所以開征不動產(chǎn)稅先得制定法律與規(guī)則,然后試點,并在這個基礎上全面展開。

5、不動產(chǎn)持有稅的實施現(xiàn)狀

就目前的情況來看,由于中國住房體系的復雜性,如有商品房、單位建房、公房、個人建房等,如果不對當?shù)氐恼麄€住房存量有一個全面清楚的了解,不僅不動產(chǎn)稅的稅基無法確立,而且也不能夠?qū)Σ粍赢a(chǎn)稅的稅收減免做一個清楚的規(guī)定。同時,由于中國房地產(chǎn)市場剛剛發(fā)展幾年,二手房市場相當不發(fā)達。在此情況下,有效住房評估體系也就無法確立。還有,物業(yè)法律缺乏、個人征信體系的缺乏、銀行信用體系不健全,這些都是征收不動產(chǎn)稅的基礎條件。如果這些基礎條件沒有,開征不動產(chǎn)稅就會面對許多困難。

但是,如果能讓不動產(chǎn)稅制簡化,也可以創(chuàng)造條件開征不動產(chǎn)稅。比如,首先規(guī)定,每個家庭持有一套住房不必征稅(第一套住房無論其條件如何,家庭情況如何都不征不動產(chǎn)稅),不動產(chǎn)稅從第二套住房開始征收。而第二套住房征稅,不同地方所征收的稅率不同,基本上由各地方來決定,但稅收分配,則采取越是發(fā)達地方或房價高的地方,其地方所占的比重越低的原則。這樣,一則使得地方政府沒有動力來推高當?shù)胤績r,二則可用中央所收取的不動產(chǎn)稅轉(zhuǎn)移到不發(fā)達地方。然后,在這基礎上逐漸完善中國的不動產(chǎn)稅征收制度。當然,要做到這一點,首先就要對全國住房進行普查,嚴格采取住房購買實名制(在這一點上,政府可以采取嚴格的規(guī)則,對不采取實名購買的住房限制轉(zhuǎn)讓與交易等)。

可以說,目前不動產(chǎn)稅之所以遲遲沒有啟動,市場的困難與問題、體制的問題是自然的,更為重要的是,不動產(chǎn)稅制度規(guī)則的制定與推動者往往是最大既得利益者,如果在這一點不能有所突破,中國的不動產(chǎn)稅的出臺將是遙遠的事情。

總之,開征不動產(chǎn)稅不僅能夠增加政府財政收入來源,調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的收益公平分配,也是減少房地產(chǎn)過度投機與過度消費、遏制房價瘋漲、減少房地產(chǎn)非法行為,保證房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的重要一步。

參考文獻:

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篇3

【關鍵詞】房地產(chǎn)稅；國際比較；稅收改革

一、國外房地產(chǎn)稅收制度改革歷程

世界上絕大多數(shù)國家和地區(qū)都開征了房地產(chǎn)稅，并已成功建立較為完善的房地產(chǎn)稅制，使房地產(chǎn)稅不僅成為地方政府的有效收入來源，而且也使房地產(chǎn)稅有效發(fā)揮了調(diào)節(jié)市場運行的作用。為促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，近百年來，英國、美國、德國、日本等發(fā)達國家，都在對房地產(chǎn)稅制不斷進行調(diào)整、改革以適應地方治理、民主政治發(fā)展需求。

近幾十年以來，印度尼西亞、印度、菲律賓、尼日利亞、巴西等發(fā)展中國家在推進地方自治過程中，也開始了不動產(chǎn)稅改革，并將其作為地方自治改革的重要內(nèi)容。20世紀90年代后期，俄羅斯、拉脫維亞、立陶宛、阿塞拜疆、吉爾吉斯斯坦等一些中東歐、中亞等轉(zhuǎn)軌國家開始了重建不動產(chǎn)稅的進程。

世界各國和地區(qū)不動產(chǎn)稅改革的主要內(nèi)容集中在納稅人范圍、課稅對象確定、稅基確定、稅率、減免優(yōu)惠等方面。納稅人范圍主要是房地產(chǎn)所有人，少數(shù)國家為實際占用人或受益人。課稅對象包括住宅和商業(yè)地產(chǎn)，有些國家或地區(qū)對出租用房地產(chǎn)、空置房地產(chǎn)另外課征稅收。稅基確定上逐步由面積、數(shù)量、租金、原價值，向市場現(xiàn)值加一定優(yōu)惠或折扣計算，發(fā)達國家近幾十年來的不動產(chǎn)稅改革主要集中在稅基的確定上。在稅率上一般采用固定稅率，有些國家如美國大部分州沒有固定稅率，而是按照地方政府年度預算支出減去財產(chǎn)稅外其他財政收入后，除以不動產(chǎn)稅基的辦法計算稅率。在減免優(yōu)惠主要范圍上，有些國家按照房地產(chǎn)用途確定，主要是對醫(yī)院、養(yǎng)老院、學校等公益用房屋；有些國家按照納稅人的類型確定，如低收入者、退伍軍人、國家榮譽獲得者等；有些國家采用兩者結(jié)合的方式。

稅收也是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要政策，對房地產(chǎn)征稅將引起房地產(chǎn)交易頻率、交易量和交易價格變化。世界各國的房地產(chǎn)稅制改革經(jīng)驗表明房地產(chǎn)稅制改革有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用，遏制房地產(chǎn)投機行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展。反映在房地產(chǎn)價格上則表現(xiàn)為房地產(chǎn)稅制改革前后的房價變化，通常有助于降低房地產(chǎn)稅收負擔的房地產(chǎn)稅制改革將抑制房價上漲，而旨在打擊房地產(chǎn)投機、增加房地產(chǎn)持有成本的房地產(chǎn)稅收政策則會導致房價下跌。對世界各國房地產(chǎn)價格的變化情況進行了研究，以分析稅收政策對調(diào)控房地產(chǎn)市場發(fā)展的作用。結(jié)果發(fā)現(xiàn)：一些國家并沒有取得預期的效果，如比利時、法國、荷蘭等，還有一些國家取得了預期的效果，如丹麥、瑞典、德國、美國等。在各國房地產(chǎn)稅制改革過程中，都不同程度地在吸收民意的基礎上，對其他國家的改革經(jīng)驗進行了借鑒。一些發(fā)展中國家與轉(zhuǎn)軌國家在制度改革的初期，直接引入外國專家參與稅制設計；有的甚至直接照搬其他國家的不動產(chǎn)稅制規(guī)定或改革方案。

二、房地產(chǎn)稅收制度國際比較及借鑒

國際上存在一些較為成熟的房地產(chǎn)稅收制度可供我們在構建改革模式時加以借鑒，歸納了一些國家和地區(qū)的房地產(chǎn)稅制基本狀況。在這些較為成熟的房地產(chǎn)稅收模式中，存在一些共性，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）稅制要素方面

課稅對象由土地、建筑物分離，向土地建筑物合一的方向調(diào)整。按照早期的稅收理論，對土地價值的課征是合乎公平和效率要求的，因此初期的不動產(chǎn)稅征收一般將土地、建筑物分離，重點對土地進行課征，但后來逐步向房地合一、共同評估的方向發(fā)展。在稅率方面，由多重、復合型稅率向單一稅率、低稅率方向調(diào)整。為適應房地合一、稅基單一化的趨勢，稅率設計也逐步簡化，由多重的復合型稅率向單一稅率方向發(fā)展，適應世界稅制改革中簡化稅制、降低稅率的要求，以增強稅收的合理性，提高不動產(chǎn)稅征管效率。減免項目逐步減少，稅制得以簡化。在保留必要的減免優(yōu)惠項目的同時，將減免數(shù)量減少，數(shù)額降低，稅收優(yōu)惠逐步由補償性支出政策所取代。以價值為基礎的稅基逐步代替面積、因素調(diào)節(jié)型稅基。以價值為基礎的稅基其優(yōu)勢在于，可以使稅收具有成長性，具有財政收入彈性，以適應地方政府財政支出不斷增長的需求。

（二）征管基礎建設方面

重視征管信息共享機制建設。包括：建立不動產(chǎn)的產(chǎn)權產(chǎn)籍登記系統(tǒng)，加強征管信息、產(chǎn)權信息、納稅人身份信息、納稅人收入信息的共享機制建立。現(xiàn)代信息技術得以廣泛應用。在不動產(chǎn)稅征管中，廣泛使用現(xiàn)代地理信息系統(tǒng)（GIS）、計算機輔助批量評估系統(tǒng)（CAMA）、數(shù)據(jù)庫技術、網(wǎng)絡技術，以提高征管效率，降低稅收成本。

（三）稅收民主化：透明、參與和保護

不動產(chǎn)稅收入一般是地方收入，支出用于公眾直接享受到的、感覺到的公共設施、公共服務，課稅對象明顯。同時，不動產(chǎn)稅收入支出的對應性強，稅收的損失感明顯，所以通過政府公共服務提供稅收補償?shù)囊蟾訌娏摇Ｒ虼?，不動產(chǎn)稅改革不同于其他改革的地方在于，它有著充分的制度設計讓公眾參與改革和征管的進程。在很多國家的改革中，就是通過增強公眾對征管、政策調(diào)整過程的參與，保護納稅人的合法權益，從而提高不動產(chǎn)稅的稅收遵從度。

三、國外房產(chǎn)稅改革成功經(jīng)驗

（一）國外房產(chǎn)稅功能定位

國外關于房產(chǎn)稅的研究歷史比較悠久，這為房產(chǎn)稅的開征奠定了良好的理論基礎。國外關于房產(chǎn)稅的研究也主要集中在房產(chǎn)稅的功能定位以及房產(chǎn)稅制的設計上，具體說來，關于房產(chǎn)稅的功能研究觀點主要包括以下幾個方面：

1. 財政收入說。首先稅收是國家財政收入的主要來源，而房產(chǎn)稅作為一項稅收也具有增加財政收入的功能。其次，由于房產(chǎn)稅本身的特性，房產(chǎn)稅是地方政府重要的財政收入。國外征收房產(chǎn)稅的實踐證明，由于房地產(chǎn)本身不易轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)稅具有穩(wěn)定的稅源，因此房產(chǎn)稅是各國地方財政收入的重要來源。房產(chǎn)稅的征稅遵循財政的稅收原則，重視房產(chǎn)稅的財政功能，房產(chǎn)稅用于增加地方財政收入，支出于地方公共設施建設，真正做到取之于民用之于民。

2. 效率說。該理論主要觀點是，在保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅對于房產(chǎn)這項資源的合理有效配置具有重要的調(diào)節(jié)作用，房產(chǎn)資源的擁有者由于較大的稅收負擔而對空置的房產(chǎn)進行充分利 用，最終達到合理配置資源的目的。這主要是因為現(xiàn)實中的市場并不像理論中的那樣有效，在現(xiàn)實中經(jīng)常存在市場失靈現(xiàn)象，這就要求政府在必要的時候進行調(diào)控，而稅收則是政府干預市場進行宏觀調(diào)控的重要方式。房產(chǎn)稅政策如果運用得當，可以有效的發(fā)揮調(diào)控市場的作用，促進房地產(chǎn)市 場的資源有效配置。房產(chǎn)稅遵循稅收經(jīng)濟效率的原則，把房產(chǎn)稅功能定位在合理配置資源，調(diào)控房地產(chǎn)市場上，通過合理的設置稅收要素加強針對性，嚴厲打擊房地產(chǎn)市場的投機性需求。

3. 公平說。這種學說的總體思路是房地產(chǎn)是居民財產(chǎn)的重要組成部分，房地產(chǎn)作為一項重要的財產(chǎn)所得，不同的人擁有的財產(chǎn)數(shù)量不同，過大的差異就會導致收入差距過大，因此需要一種財產(chǎn)稅對其進行征稅，從而調(diào)節(jié)收入差距保證社會公平。遵循房產(chǎn)稅的公平原則，房產(chǎn)稅功能定位在調(diào)節(jié)收入差距上，通過累進稅率等使富裕者負擔更高的稅負，而稅收收入用于基本的保障住房建設，從而達到調(diào)節(jié)貧富差距的功能。

明確房產(chǎn)稅的功能，根據(jù)房產(chǎn)稅的功能定位，科學合理有針對性地設置稅收要素，可以更好的發(fā)揮房產(chǎn)稅的作用。從國外的典型國家的房產(chǎn)稅政策來看，不同國家的房產(chǎn)稅定位不同，但是都定位明確。在定位明確的基礎上，合理的量化和標準化稅收原則， 據(jù)此來設計房產(chǎn)稅稅收要素，從而保證了房產(chǎn)稅發(fā)揮應有的作用，因而明確定位房產(chǎn)稅的功能，以此為原則進行稅收政策設置可以更好的發(fā)揮稅收的作用。房產(chǎn)稅改革的首要任務就是明確稅收目的，結(jié)合國內(nèi)房地產(chǎn)市場的基本情況以及稅收體系，對房產(chǎn)稅進行正確的功能定位，從而更有針對性的設置稅收要素，更好的發(fā)揮稅收的作用。

（二）國外房產(chǎn)稅的制度設計

縱觀世界范圍內(nèi)征收房產(chǎn)稅的國家，在功能定位明確的基礎上設計的房產(chǎn)稅制度有很多經(jīng)驗值得借鑒。

1. 房產(chǎn)稅是地方稅收的主體稅種。整體來看，房產(chǎn)稅是世界上大多數(shù)國家地方的主體稅種，這樣才能保證房產(chǎn)稅成為地方政府收入的主要來源，房產(chǎn)稅收入占地方稅收收入比例較高，這樣可以減少地方政 府財政收入中土地財政收入的比例。如美國房產(chǎn)稅的收入占地方稅收收入的比例在70%左右，而加拿大則高達92%，另外，西方國家特別是地方房產(chǎn)稅權較 大的國家，房產(chǎn)稅收入占地方稅收收入的比例普遍較高，房產(chǎn)稅是地方的主體稅種，房產(chǎn)稅收入是地方財政收入的重要來源。這一點充分證明了房產(chǎn)稅增加地方財政的功能，長期來看，房產(chǎn)稅是地方穩(wěn)定的主體稅種。

2. 稅收要素設計合理。從征稅范圍看，國外房產(chǎn)稅大多堅持寬稅基的基本原則，因為寬稅基可以保障房產(chǎn)稅有穩(wěn)定龐大的稅源，與提高稅率相比，拓寬稅基相對比較隱蔽，這樣可以在保證量能課稅的原則下充分發(fā)揮房產(chǎn)稅的財政功能。同時大多數(shù)國家在寬稅基的基礎上，設定一個合理的稅收優(yōu)惠，例如對老人等特殊群體免稅或者設定一個免稅面積，稅收優(yōu)惠的規(guī)定可以降低低收入群體的稅收負擔而且減少房產(chǎn)稅的征管阻力。

從稅率來看，各個國家的稅率制定方法和稅率的高低都不同，但是都在功能定位的基礎上，當?shù)卣几鶕?jù)自己的實際情況因地制宜的設計稅率。例如美國各地政府在稅率的制定上擁有較大的自，房產(chǎn)稅的稅率是地方政府根據(jù)當?shù)氐漠斈甑呢斦A算 應納房產(chǎn)稅的房產(chǎn)的總價值等變量計算出來的，這樣由于各個地方的計算稅率的變量連同稅率也不同，但大多都在0.8%-3%這個范圍之間。英國房產(chǎn)稅的稅率采用的是調(diào)節(jié)收入差距效果明顯的累進稅率，累進稅率可以使房產(chǎn)稅更好地發(fā)揮調(diào)節(jié)收入差距的功能。總體上來看，各個國家的稅率普遍較低，較低的稅率是考慮到納稅人的稅收負擔，減少了房產(chǎn)稅征管的阻力從而保證房產(chǎn)稅可以穩(wěn)定的征收。

從計稅依據(jù)來看，大多數(shù)國家都采用了能夠反映市場價值的房產(chǎn)評估價值作為計稅依據(jù)，也有一些國家采用了也可以反映市場價值的評估租金作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。當然采用評估價值作為計稅依據(jù)的前提是擁有比較完善的房產(chǎn)稅評估機制，包括科學有效的評估方法、高素質(zhì)的評估人員以及公平的評估糾紛等事后處理機制。

3. 保障措施完善。首先為了保障房產(chǎn)稅制度順利實施，實施房產(chǎn)稅的各國大多都有完善的住房信息系統(tǒng)以及科學的房產(chǎn)評估機制，這有利于減少稅源的流失。住房信息系統(tǒng)主要包括房屋數(shù)量和產(chǎn)權類型、房產(chǎn)所在地的土地類型、所有權等詳細的信息。除了完善的住房信息系統(tǒng)，國外房產(chǎn)稅實施的保障措施還包括建立在高效的住房信息系統(tǒng)上的科學的房產(chǎn)價值評估機制，科學的評估機制是房產(chǎn)稅計稅依據(jù)合理的重要保障也是房產(chǎn)稅是否公平的重要保障。因此為了保證評估價值的公平很多國家還設有房產(chǎn)評估糾紛解決機構，如果納稅人對評估機構評估出來的評估價值存在異議，納稅人可以向評估糾紛解決部門申訴， 從而保證評估值公平科學。

其次，為了減少房產(chǎn)稅征管的阻力，提高房產(chǎn)稅征管的效率，大多數(shù)國家都采用征稅軟件對房產(chǎn)稅進行征管，房產(chǎn)稅從申報到征收等一系列工作都可由其完成。同時對于納稅人的逃稅行為，各個國家都制定了較為嚴厲的懲罰制度，逃稅人要繳納數(shù)額相對較 高的罰款，同時稅務部門還可以對納稅人的房產(chǎn)行使留置權和拍賣權。完善的保障措施不僅可以減少房產(chǎn)稅的征管阻力而且可以減少稅收征管成本。

參考文獻

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關鍵詞：房地產(chǎn)稅 稅費改革 稅制結(jié)構 征稅范圍

國外經(jīng)驗表明：一個結(jié)構完備、運行良好的房地產(chǎn)市場離不開一個能同市場經(jīng)濟相吻合，并將國家的宏觀經(jīng)濟政策及其意圖滲透于市場的完善、高效的房地產(chǎn)稅收制度。它的有效運行，不僅可以增加財政收入，為城市建設積累資金，而且可以調(diào)整土地等資源的配置，通過對房地產(chǎn)市場的干預，調(diào)節(jié)城市經(jīng)濟運行及收入分配。但我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度尚存在諸多不合理因素，不能發(fā)揮稅收應有的功能，一定程度阻礙了房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展。因此，有必要借鑒國外房地產(chǎn)稅制的成功經(jīng)驗，健全完善我國房地產(chǎn)稅制，從而促進我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

一、國際經(jīng)驗：國外房地產(chǎn)稅制及基本特征

在國民經(jīng)濟活動中，房地產(chǎn)業(yè)占有舉足輕重的地位，對房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、持有、使用和轉(zhuǎn)讓等活動進行課稅，構成了當今世界各國稅收制度的一項重要內(nèi)容。由于歷史、文化、國情以及經(jīng)濟調(diào)控目標各異，各國在房地產(chǎn)稅制方面有諸多不同之處。綜合來看，房地產(chǎn)稅種的設置主要涉及房地產(chǎn)保有、轉(zhuǎn)移和取得三個方面。

（一）房地產(chǎn)保有稅制

房地產(chǎn)保有稅制是在一定時期或一定時點上，對個人或法人所擁有的房地產(chǎn)課征的一種稅收，其主要功能是合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)收益分配，以確保房地產(chǎn)保有的負擔公平和降低房地產(chǎn)作資產(chǎn)保有的有利性。目前世界上通行的房地產(chǎn)保有稅主要有以下幾種：

1.不動產(chǎn)稅。不動產(chǎn)稅是對土地或房屋所有或占有者征收的稅，計稅依據(jù)為不動產(chǎn)評估價值。不動產(chǎn)稅又可分為三種類型：將土地、房屋、有關建筑物和其它固定資產(chǎn)綜合在一起而課征的不動產(chǎn)稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大的不動產(chǎn)稅等；只對土地和房屋合并課征的房地產(chǎn)稅。如墨西哥、波蘭的房地產(chǎn)稅、泰國的住房建筑稅等；單獨對土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。如奧地利的土地價值稅、韓國的綜合土地稅等。

2.財產(chǎn)稅。在不征收不動產(chǎn)稅的國家里，一般征收財產(chǎn)稅，如美國、英國、荷蘭、瑞典等國，操作辦法是將不動產(chǎn)與其它財產(chǎn)捆在一起，就納稅人某一時點的所有財產(chǎn)課證的一般財產(chǎn)稅，計稅依據(jù)是不動產(chǎn)評估價值。其中，美國的財產(chǎn)稅最具代表性。美國把房地產(chǎn)歸為一般財產(chǎn)，征收一般財產(chǎn)稅，以所有人為納稅義務人，計稅依據(jù)為房地產(chǎn)的核定價格，各州稅率不一，一般為3%—l0%.

3.定期不動產(chǎn)增值稅。該稅種主要是針對占有房地產(chǎn)超過一定年限的產(chǎn)權者征收，通過對房地產(chǎn)的重新評估，對其增值額征收，一般分為十年期和五年期增值稅種。德國、英國、日本曾實行過的土地增值稅及意大利現(xiàn)行不動產(chǎn)增值稅都是對未發(fā)生轉(zhuǎn)移的土地自然增值征稅。

（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅制

房地產(chǎn)權益的轉(zhuǎn)移分為有償和無償兩種。當房地產(chǎn)發(fā)生買賣等有償轉(zhuǎn)移時，大多數(shù)國家要對轉(zhuǎn)讓收益即增值部分課稅，主要有以下幾類：

1.以所得稅的形式對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益課稅。如美國、英國、法國等，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅或法人稅。其具體做法又可分為分離征收和綜合征收兩種。分離征收是把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中顯化的增值收益從一般財產(chǎn)收益中顯化出來，作為單獨的課征對象，實行有別于一般所得稅計征的一種征收方法。如日本對個人房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓行為課征的個人所得稅綜合征收，即把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中顯化的增值歸為一般房產(chǎn)收益統(tǒng)一征收所得稅。

2.直接征收土地增值稅。意大利和我國臺灣地區(qū)將房地產(chǎn)中顯化的增值收益分離出來，單獨征收增值稅。意大利不動產(chǎn)增值稅是地方稅種，將從買入到轉(zhuǎn)讓時的價格上漲部分作為征稅對象，按照價格增長幅度采用累進制，按5%—30%的稅率征收。

3.對房地產(chǎn)投資增值課稅。美國的房地產(chǎn)收益稅規(guī)定一定時期所購買房地產(chǎn)，其增值在一定限度內(nèi)免征。日本的特別土地保有稅中對取得房地產(chǎn)的交易也實行課稅，它以土地購置者為納稅人。

在房地產(chǎn)發(fā)生繼承或贈與等無償轉(zhuǎn)移行為時，各國一般要根據(jù)資產(chǎn)價值征收遺產(chǎn)稅或贈與稅。

（三）房地產(chǎn)取得稅制

1.登記許可稅（費）。無論有償還是無償轉(zhuǎn)移，在房地產(chǎn)發(fā)生權益變更進行所有權益登記時，許多國家按財產(chǎn)價值課征登錄稅或登錄費，一般以登記時的價格為計稅依據(jù)，稅率有所不同。

2.印花稅。納稅人是作出、領受特殊文件、合同、公證和稅法上列舉的其它憑證的人。芬蘭對不動產(chǎn)等轉(zhuǎn)讓行為及有關證件征收印花稅，稅率從1.5％到6％不等。日本房地產(chǎn)買賣合同應繳印花稅，稅率根據(jù)合同的交易價值確定，合同價值低于（含）l萬日元的免稅。

3.不動產(chǎn)取得稅。不動產(chǎn)原始取得或繼承取得，需向政府交納不動產(chǎn)取得稅，計稅依據(jù)為取得不動產(chǎn)時的評估價格。如日本的不動產(chǎn)購置稅，屬地方稅，稅率為4％；購置房產(chǎn)用于居住的土地稅率為3％；該稅的減免是根據(jù)土地或房屋的用途和面積決定的。

盡管各國具體稅制存有一定差異，但從宏觀角度看，世界各國特別是發(fā)達國家的房地產(chǎn)稅制一般有以下幾個顯著的基本特征：

首先，房地產(chǎn)稅收在政府組織的稅收收入中占有較重要的地位，已成為地方政府財政收入的重要來源之一。房地產(chǎn)稅具有稅源穩(wěn)定、容易征收管理等特點。目前在許多國家，該項稅收收入在政府組織的稅收收入中占有相當大的比重，特別是在地方政府組織的稅收收入中具有舉足輕重的作用。如美國，房地產(chǎn)稅一般要占到地方財政收入的50％—80%.

其次，大多數(shù)國家趨向于按房地產(chǎn)的評估值征收房地產(chǎn)稅，使其具有隨著經(jīng)濟增長而增長的彈性特征。目前大多數(shù)國家改變了原來從量課征房地產(chǎn)稅的做法，而采用認價征收。這樣做，一是按現(xiàn)行實際的價值計稅，比較客觀；二是在征收管理上具有統(tǒng)一性，比較公平合理；三是隨土地房產(chǎn)價格的升值相應增加稅收，有利于有效組織收入。

再次，各國重視對房地產(chǎn)保有的征稅，而房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)讓的稅收則相對較少，這樣的稅種結(jié)構極大地鼓勵不動產(chǎn)的流動，刺激了土地的經(jīng)濟供給。高額的保有房地產(chǎn)稅率避免了業(yè)主空置或低效利用其財產(chǎn)，刺激了頻繁的交易活動，這樣既繁榮了房地產(chǎn)市場，又推動了房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。

最后，各國房地產(chǎn)稅收政策堅持“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原則。寬稅基，即除對公共、宗教、慈善等機構的不動產(chǎn)實行免稅外，其余的不動產(chǎn)所有者或占有者均為納稅主體；少稅種，即房地產(chǎn)的稅種較少，多數(shù)國家開征不動產(chǎn)稅，這樣，一方面可以避免因稅種復雜而導致重復征稅現(xiàn)象的發(fā)生，另一方面又可以降低稅收征管成本，提高稅收效率；低稅率，即主體稅種的稅率一般都較低，總體稅收負擔水平也偏低，從而既降低了稅收征管阻力，又有效推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

二、借鑒思考：完善我國房地產(chǎn)稅制的政策建議

應該說，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制在調(diào)節(jié)經(jīng)濟和組織財政收入諸方面發(fā)揮了一定的積極作用，但根據(jù)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的新情況以及參照國外的成功經(jīng)驗和通行做法，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制仍存在一些亟待改進的方面。主要表現(xiàn)在：現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅種結(jié)構松散繁雜，各種稅之間主輔作用不清，調(diào)節(jié)單一，同時存在稅種重疊設置和稅負上重復課征的問題。如現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，既有對內(nèi)資企業(yè)和個人征收的城市稅，又有對涉外企業(yè)和外藉個人征收的城市房地產(chǎn)稅，這兩個稅種的征稅對象均為房產(chǎn)，明顯屬于重復設置。契稅是對房屋產(chǎn)權發(fā)生轉(zhuǎn)移時就雙方當事人所訂立的契約征收的一種稅，印花稅是就經(jīng)濟活動中書立的憑證所征收的一種稅，就征稅范圍來看，存在重復征稅問題。征稅范圍相對狹窄，抑制了房地產(chǎn)稅收作用的發(fā)揮，長期以來，我國房地產(chǎn)稅收范圍都很有限，如其中的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，僅限于對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)所在企業(yè)征稅，不僅產(chǎn)生位于城鎮(zhèn)的企業(yè)和位于城鎮(zhèn)范圍之外的企業(yè)之間的稅負不公問題，而且隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展，城鄉(xiāng)界線難以劃分與界定，在實際操作上造成困難；費大于稅，費擠稅現(xiàn)象嚴重，按照稅收執(zhí)行情況估算，1998年來自房地產(chǎn)的稅收總額約450億元左右，而來自房地產(chǎn)的各項收入則大約在1200—1500億元之間，費大稅小的問題十分突出，其格局既明顯加重了房地產(chǎn)行業(yè)的整體負擔水平，擾亂了正常的生產(chǎn)經(jīng)營秩序，又大大弱化了稅收的調(diào)控能力；稅負的環(huán)節(jié)分布不合理，我國對房地產(chǎn)特別是對土地的保有稅負過低，幾乎占城鎮(zhèn)土地總量98％的土地由企業(yè)無償取得，并仍近似無償?shù)爻钟兄?，而進入市場流通的土地（使用權）卻要承擔較高的稅負，其結(jié)果不僅抑制了土地的合理流通和正常的市場交易，助長了土地的隱性流動，并直接阻礙了大量劃撥存量土地步入市場的過程；等等。

針對以上問題，對進一步改革完善我國房地產(chǎn)稅制的政策建議主要有：

（一）深化稅費改革，擴大房地產(chǎn)稅收收入規(guī)模

應根據(jù)市場經(jīng)濟要求科學地確定稅費體系，理順目前房地產(chǎn)業(yè)的稅費關系，通過清費改稅，減輕企業(yè)負擔，擴大稅收規(guī)模。具體講，保留補償性、資源性和證照性的收費項目，對一部分納入國家預算、管理比較規(guī)范的基金和收費項目亦可考慮保留，其它屬于管理性和建設性的項目一律取消，其一部分收入通過改稅取代。同時，房地產(chǎn)稅收應當貫徹到房地產(chǎn)經(jīng)濟運行和房地產(chǎn)市場的各個階段和各個環(huán)節(jié)之中，即要貫穿房地產(chǎn)經(jīng)濟的全部過程。克服當前房地產(chǎn)稅收主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)建設的生產(chǎn)環(huán)節(jié)上，而忽視流通、分配和消費環(huán)節(jié)的狀況，以有效擴大房地產(chǎn)稅收收入規(guī)模，調(diào)動地方政府組織房地產(chǎn)稅收的積極性，并更好地利用稅收政策杠桿調(diào)控房地產(chǎn)資源配置，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟以及房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。

（二）統(tǒng)一規(guī)范稅制，科學設計房地產(chǎn)稅收結(jié)構

按照社會主義市場經(jīng)濟和房地產(chǎn)體制改革的要求，遵循協(xié)調(diào)、效率與公平的原則，統(tǒng)一規(guī)范房地產(chǎn)稅收制度，增強房地產(chǎn)稅收的透明度，在一定時期內(nèi)保證房地產(chǎn)稅收的相對穩(wěn)定性。首先歸并內(nèi)外兩套企業(yè)所得稅制，為內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)的平等競爭創(chuàng)造一個良好的稅收環(huán)境；其次，科學合理地設計房地產(chǎn)稅種結(jié)構，借鑒國外經(jīng)驗，按使用、轉(zhuǎn)讓、收益三個環(huán)節(jié)設計稅種，在使用保有環(huán)節(jié)，合并房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅，設置內(nèi)外資企業(yè)統(tǒng)一執(zhí)行的房地產(chǎn)稅；在轉(zhuǎn)讓銷售環(huán)節(jié)，繼續(xù)征收營業(yè)稅，同時考慮將房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的一些收費項目轉(zhuǎn)為征收營業(yè)稅，并在適當時機將現(xiàn)行契稅和房地產(chǎn)印花稅合并；在收益所得環(huán)節(jié)，征收企業(yè)和個人所得稅。同時在適當時機取消投資方向調(diào)節(jié)稅和土地增值稅；做到在稅制設計上注意分清各稅種屬性與課稅范圍，簡化規(guī)范稅制，有效克服稅制上的重復設置和重復課稅。通過改革調(diào)整，建立起以房地產(chǎn)稅為主，所得稅、營業(yè)稅等稅種為輔的房地產(chǎn)稅制結(jié)構。

（三）適當調(diào)整征稅范圍，進一步擴大稅基

根據(jù)量能負擔原則，擴大征稅范圍，實行普遍征收，進一步發(fā)展房地產(chǎn)稅收的作用。將農(nóng)村的經(jīng)營和出租用房納入房地產(chǎn)稅的征收范圍；除對全民、集體所有制單位購買房屋應恢復征收契稅外，對承受出讓、轉(zhuǎn)讓、贈與、繼承、承典和抵押城鎮(zhèn)土地使用權的也應恢復征稅；取消對“三資企業(yè)”不征城建稅、教育費附加、耕地占用稅的稅收優(yōu)惠，內(nèi)外資企業(yè)一視同仁；開設空地稅，在空地稅下設閑置土地和荒蕪土地兩個稅目；嚴格掌握減免稅的政策口徑；通過擴大征稅范圍，減少稅式支出，以公平稅負，合理調(diào)節(jié)資源利用，保證財政收入。

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稅收政策是政府調(diào)控住宅市場供求的一種有效手段。政府可以通過設置不同稅種、稅率，調(diào)整房地產(chǎn)稅制結(jié)構，通過附加、減免或加強征管等方式介入住宅收益的分配，以影響住宅開發(fā)者和購房者各自的決策，進而實現(xiàn)政府對住宅市場供需總量和結(jié)構的調(diào)控，這種調(diào)控作用的結(jié)果最終可以通過預期公共目標的實現(xiàn)程度得以反映。

1　稅收政策對住宅市場供給的作用

稅收政策作用于住宅市場供給，主要體現(xiàn)在供給者開發(fā)銷售住宅階段。政府調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售企業(yè)征收的稅(如企業(yè)所得稅、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅和城市建設維護稅等)，會改變開發(fā)商的開發(fā)和銷售成本，從而影響企業(yè)的利潤，最后引起開發(fā)商供給決策的變化，對供給總量和供給結(jié)構產(chǎn)生影響。按照投資的檔次和價格，住宅可分為中低檔普通住宅和高檔豪華住宅等。通過設定差別性稅率，可以適當限制高檔住宅的開發(fā)而加大中低價位商品房的供給比重，達到緩解住宅市場結(jié)構性矛盾和平抑房價的政策意圖。

2　稅收政策對住宅市場需求的作用

稅收政策作用于住宅市場需求，主要體現(xiàn)在消費者購置和保有住宅階段。一般說來，直接或間接地對購置或持有住宅課稅，實際上會增加持有成本，使住宅自用需求者傾向于購置較小面積的住宅，并會抑制住宅投資和投機需求，從而使住宅需求減少。稅收政策對各需求類型的調(diào)節(jié)途徑，見圖1。

二、鼓勵保障性住房供給，優(yōu)化住宅供給結(jié)構的稅收政策取向

1　對開發(fā)商建設廉租房、經(jīng)濟適用房實施補貼

為了鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商建設保障性住房，政府應對其實施財稅支持政策。一方面，可以對建設保障性住房的開發(fā)商給予財政補貼，也可以用政府收取來的土地出讓金對這些開發(fā)商實施補貼。另一方面，可以對保障性住房土地出讓金進行減免。通過這些措施鼓勵建造更多的保障性住房。

2　對建設廉租房、經(jīng)濟適用房的開發(fā)商實施稅收優(yōu)惠

為鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)公司建設保障性住房，可以對其實施稅收優(yōu)惠。比如在現(xiàn)行企業(yè)所得稅法定稅率25％的基礎上，按20％征收；對其銷售不動產(chǎn)收入繳納的營業(yè)稅實施減半征收；對開發(fā)商建造廉租房、經(jīng)濟適用房，可以免征其應繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅；對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅；對建設高檔住房、別墅的開發(fā)商在相關稅收方面提高稅率，減少其利潤空間。通過稅收手段，使生產(chǎn)高價房與低價房的房地產(chǎn)商獲得同樣的利潤，讓房地產(chǎn)開發(fā)商心甘情愿提供經(jīng)濟適用房和低價房。

三、抑制住宅投機需求，引導住宅合理消費的稅收政策取向

1　對低收入者和老年人購房或租房給予稅收方面的優(yōu)惠

對低收入者購房或無自有住房而租房住的低收入者或老年人實施稅收優(yōu)惠，允許將其購房貸款利息或每月租房的租金在個人所得稅中進行適當?shù)挚?，從而引導合理的住房消費理念，調(diào)節(jié)收入分配，更有利于保障基本民生的居住需求。

2　對購買住宅采取差別性稅收調(diào)控政策

一是對購買首套普通住房和改善性住房的，適用契稅優(yōu)惠稅率，減半征收。二是對高檔住宅、別墅開征消費稅以體現(xiàn)政策的導向性，引導住宅合理消費。建議對建筑面積大于150平方米的高檔住宅、別墅征收消費稅。三是對空置房征稅。對個人購買后一定時期仍然空置的房屋，加大其持有成本，減少投機收益，是解決房屋空置的一條重要渠道。

3　對住宅轉(zhuǎn)讓收益課以重稅，調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益

一是開征“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅”。對購買房產(chǎn)1年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得征收25％的所得稅，3年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得征收15％的所得稅，3年以上的免征。二是對購入未滿3年的商品住房轉(zhuǎn)讓征收5％營業(yè)稅，以及營業(yè)稅稅額7％的城建稅和3％的教育費附加，3年以上減半征收。這項政策需要與開征“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅”相配合，采用“組合拳”的方式，這樣可以避免房地產(chǎn)投機需求將稅負向后轉(zhuǎn)嫁。三是盡快取消住宅二級(二手房)交易的各項稅收優(yōu)惠政策。經(jīng)測算，目前二手房交易實際征收稅收不到總房價的2％，如果取消優(yōu)惠稅率，從嚴征收土地增值稅和個人所得稅，則炒房者收益的50％以上需要繳稅。

4　加大住宅保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)控力度，減少投機性需求

第一，短期策略?？梢圆扇∫韵麓胧阂皇切薷膰鴦赵?986年的《房產(chǎn)稅暫行條例》，取消房產(chǎn)稅中對個人住房的稅收優(yōu)惠，或者規(guī)定個人所有非營業(yè)用的第一套住房可以免稅，對第二、三套住房則實行累進稅率征稅。二是完善土地使用稅，按占用土地面積設置多檔稅額。對城市別墅房屋和平房實際占用土地規(guī)定較高稅額，對高層樓房規(guī)定較低稅額，對“小產(chǎn)權房屋”單獨設計較高的土地使用稅。

第二，長期策略。我國應開征統(tǒng)一規(guī)范的“不動產(chǎn)稅”，就是將現(xiàn)行住宅保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等合并，對土地、房產(chǎn)開征統(tǒng)一的不動產(chǎn)稅。在新的不動產(chǎn)稅稅法中，應明確將個人住宅納入征稅范圍。征收辦法是：由政府對居民住房確定一個統(tǒng)一的標準，以家庭為單位，對人均住房面積在規(guī)定標準(如30平方米)內(nèi)購買的房產(chǎn)實施免稅，對購買超額房產(chǎn)面積的征收一定額度的稅金，這個稅收同樣采取累進稅的形式，超過標準面積越多，所征的稅就越高，以此增加投機性購房者的成本和擁有房產(chǎn)者的支出，起到抑制非真實市場需求(主要是投機需求)的目的。

參考文獻：

1　倪紅日，我國住宅房地產(chǎn)稅收政策的效應分析，中國稅務報，2007，3，7

2　唐明，不動產(chǎn)稅收調(diào)控的運行機理及對我國的考察，財貿(mào)研究，2008，5

篇6

關鍵詞：稅收手段；稅收杠桿；房地產(chǎn)市場；房產(chǎn)稅；供求平衡；宏觀調(diào)控

前言

   就發(fā)展歷程來看，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展至今不過短短的十幾年，已初步建立了房地產(chǎn)稅收體系。房地產(chǎn)稅收促進了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，在完善稅制、發(fā)揮稅收聚財功能、進一步發(fā)揮稅收經(jīng)濟杠桿作用、保護和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國外相比,我國房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)稅收體系中有許多不完善的地方，嚴重影響和阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。國外成功的調(diào)控經(jīng)驗和先進的措施對于我國政府進一步完善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控體系，無疑是值得借鑒和學習的。

一、國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本做法

各國對利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場均有自己的觀點和措施，如果拋開文化背景和歷史因素不看，歸納起來其共性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是世界各國都非常重視住房保障體系的建立和健全，房地產(chǎn)市場中的政府稅收手段這只“有形之手”，絕大部分情況下也都是針對住房保障問題的；二是為確保房地產(chǎn)市場的和諧發(fā)展，對房地產(chǎn)市場的稅收調(diào)控政策主要分為兩個層面：對供給的掌控與對需求的調(diào)控。其中大多數(shù)國家主要致力于在需求的調(diào)控方面做文章。如果單純從供給方面調(diào)控，勢必進一步加劇供求關系的扭曲，客觀上增加需求方對價格上漲的預期，實際的結(jié)果便是房地產(chǎn)價格不但沒壓下來，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎上，發(fā)揮稅收政策對需求的調(diào)控就顯得極為必要。

（一）以高額稅率對房地產(chǎn)行業(yè)進行征稅，有效抑制房地產(chǎn)市場的投機行為

房地產(chǎn)市場價格持續(xù)攀升，與城市一般居民的需求在結(jié)構和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異?，F(xiàn)象，主要是房地產(chǎn)投機性需求造成的。各國在利用重稅抑制投機行為的做法主要有種：一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投機行為。如在法國，購房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導致了長期以來法國人不把房地產(chǎn)市場視為投資或財產(chǎn)保值的重要領域；二是采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機。如韓國的做法是，從2007年起，將對出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說，投機者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機者無利可圖甚至虧本；三是對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅。例如，美國對不動產(chǎn)征收的稅收要占到其全部財產(chǎn)稅收入的80％。而我國在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對較少，稅負相對較輕，這就降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟風險，在客觀上增加了房地產(chǎn)投機者的需求。

（二）對低收入購房者給予稅收方面的優(yōu)惠或補貼

房地產(chǎn)市場價格的持續(xù)升溫，導致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產(chǎn)市場的供求矛盾，平衡供求關系，許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優(yōu)惠或出臺了各種補貼方案：一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優(yōu)惠政策。如美國為了使低收入者能買得起和租得起房子,美國國會在1986年通過了低收入者購房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據(jù)這項法令,聯(lián)邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業(yè)主可在10年內(nèi)每年接受個人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時,符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏利的政策；二是實施廉租房制度，運用各級稅收對廉租房進行補貼。如法國政府規(guī)定，各大城市必須建設一定數(shù)量的廉租房，其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場需求減少，房價因此處于穩(wěn)定狀態(tài)。除此之外，政府還長期運用稅收推行租房補貼等福利制度，社會各階層的無房戶都可在租房時享受政府相關的稅收補貼，而建造廉租房的房地產(chǎn)企業(yè)也可獲得中央政府在稅收方面的優(yōu)惠或補貼；三是利用稅收收入推行福利住房，滿足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”，是指由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。例如德國，多年來，政府投入了巨額資金，大規(guī)模興建了許多“福利住房”，很好的滿足了市場尤其是低收入階層對“福利住房”的需求，而這些“福利住房”的預算絕大部分都來自于國家的稅收收入。特別是在北歐一些高稅收，高福利的國家，政府利用稅款建造福利住房已經(jīng)是家常便飯。

（三）充分運用稅收杠桿促進住宅業(yè)的發(fā)展。雖然各國政府施行的具體措施不同，但均對從事開發(fā)廉價住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調(diào)控房價的商業(yè)行為予以了稅收方面的支持。一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業(yè)主,在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出。二是對擁有自己住房的業(yè)主,還可減免地方稅、財產(chǎn)稅等。三是對出租房屋的業(yè)主實行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個人所得稅。如美國按照現(xiàn)行的稅法,出售一套自用居住滿二年以上的住宅,如果是單身,其售價與購入價的差價收入不超過25萬美元,就可免稅；如果是已婚家庭,差價收入不超過50萬美元,也可免稅。由于美國房價一直比較平穩(wěn),售房差價收益很難超過這一限額,這意味著美國房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費者的居住條件,同時也活躍了房地產(chǎn)市場,擴大了國內(nèi)的有效需求,推動了國內(nèi)經(jīng)濟的快速發(fā)展。

（四）設計差別性稅收政策體系，即對房地產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無償，并考慮實際占有權屬時間長短征稅。這雖然不能從根本上完全區(qū)分正常房產(chǎn)需求和投機性房地產(chǎn)需求，但可以在相當程度上實現(xiàn)二者在稅收政策上的差別性對待，保護合理的理性需求，增加投機性需求的交易成本。

篇7

   關鍵詞：稅收杠桿；房產(chǎn)稅；供求平衡；宏觀調(diào)控

abstract: the tax revenue method has been playing the positive role in the government macroeconomic regulation and control real estate market's measure. the government through the use tax preference, the high tax rate and so on many kinds of ways has the influence to the real estate market, and attacks to the illegal real estate business's congenial behavior, gives preferential benefit to or the subsidy to the low income home-buyer, thus the balanced real estate market's supply and demand is contradictory, avoids the adverse effect which as far as possible the real estate froth brings. this article from uses for reference overseas embarks using the tax revenue method regulation real estate market experience, hoped that can consummate our country real estate market for the government the decision-making to provide some references.

   key word: tax revenue release lever; property tax; balance between supply and demand; macroeconomic regulation and control

前言

   就發(fā)展歷程來看，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展至今不過短短的十幾年，已初步建立了房地產(chǎn)稅收體系。房地產(chǎn)稅收促進了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，在完善稅制、發(fā)揮稅收聚財功能、進一步發(fā)揮稅收經(jīng)濟杠桿作用、保護和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國外相比,我國房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)稅收體系中有許多不完善的地方，嚴重影響和阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。國外成功的調(diào)控經(jīng)驗和先進的措施對于我國政府進一步完善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控體系，無疑是值得借鑒和學習的。

一、國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本做法

各國對利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場均有自己的觀點和措施，如果拋開文化背景和歷史因素不看，歸納起來其共性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是世界各國都非常重視住房保障體系的建立和健全，房地產(chǎn)市場中的政府稅收手段這只“有形之手”，絕大部分情況下也都是針對住房保障問題的；二是為確保房地產(chǎn)市場的和諧發(fā)展，對房地產(chǎn)市場的稅收調(diào)控政策主要分為兩個層面：對供給的掌控與對需求的調(diào)控。其中大多數(shù)國家主要致力于在需求的調(diào)控方面做文章。如果單純從供給方面調(diào)控，勢必進一步加劇供求關系的扭曲，客觀上增加需求方對價格上漲的預期，實際的結(jié)果便是房地產(chǎn)價格不但沒壓下來，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎上，發(fā)揮稅收政策對需求的調(diào)控就顯得極為必要。

（一）以高額稅率對房地產(chǎn)行業(yè)進行征稅，有效抑制房地產(chǎn)市場的投機行為

房地產(chǎn)市場價格持續(xù)攀升，與城市一般居民的需求在結(jié)構和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異?，F(xiàn)象，主要是房地產(chǎn)投機性需求造成的。各國在利用重稅抑制投機行為的做法主要有種：一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投機行為。如在法國，購房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導致了長期以來法國人不把房地產(chǎn)市場視為投資或財產(chǎn)保值的重要領域；二是采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機。如韓國的做法是，從2007年起，將對出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說，投機者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機者無利可圖甚至虧本；三是對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅。例如，美國對不動產(chǎn)征收的稅收要占到其全部財產(chǎn)稅收入的80％。而我國在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對較少，稅負相對較輕，這就降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟風險，在客觀上增加了房地產(chǎn)投機者的需求。

（二）對低收入購房者給予稅收方面的優(yōu)惠或補貼

房地產(chǎn)市場價格的持續(xù)升溫，導致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產(chǎn)市場的供求矛盾，平衡供求關系，許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優(yōu)惠或出臺了各種補貼方案：一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優(yōu)惠政策。如美國為了使低收入者能買得起和租得起房子,美國國會在1986年通過了低收入者購房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據(jù)這項法令,聯(lián)邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業(yè)主可在10年內(nèi)每年接受個人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時,符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏利的政策；二是實施廉租房制度，運用各級稅收對廉租房進行補貼。如法國政府規(guī)定，各大城市必須建設一定數(shù)量的廉租房，其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場需求減少，房價因此處于穩(wěn)定狀態(tài)。除此之外，政府還長期運用稅收推行租房補貼等福利制度，社會各階層的無房戶都可在租房時享受政府相關的稅收補貼，而建造廉租房的房地產(chǎn)企業(yè)也可獲得中央政府在稅收方面的優(yōu)惠或補貼；三是利用稅收收入推行福利住房，滿足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”，是指由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。例如德國，多年來，政府投入了巨額資金，大規(guī)模興建了許多“福利住房”，很好的滿足了市場尤其是低收入階層對“福利住房”的需求，而這些“福利住房”的預算絕大部分都來自于國家的稅收收入。特別是在北歐一些高稅收，高福利的國家，政府利用稅款建造福利住房已經(jīng)是家常便飯。

（三）充分運用稅收杠桿促進住宅業(yè)的發(fā)展。雖然各國政府施行的具體措施不同，但均對從事開發(fā)廉價住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調(diào)控房價的商業(yè)行為予以了稅收方面的支持。一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業(yè)主,在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出。二是對擁有自己住房的業(yè)主,還可減免地方稅、財產(chǎn)稅等。三是對出租房屋的業(yè)主實行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個人所得稅。如美國按照現(xiàn)行的稅法,出售一套自用居住滿二年以上的住宅,如果是單身,其售價與購入價的差價收入不超過25萬美元,就可免稅；如果是已婚家庭,差價收入不超過50萬美元,也可免稅。由于美國房價一直比較平穩(wěn),售房差價收益很難超過這一限額,這意味著美國房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費者的居住條件,同時也活躍了房地產(chǎn)市場,擴大了國內(nèi)的有效需求,推動了國內(nèi)經(jīng)濟的快速發(fā)展。

（四）設計差別性稅收政策體系，即對房地產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無償，并考慮實際占有權屬時間長短征稅。這雖然不能從根本上完全區(qū)分正常房產(chǎn)需求和投機性房地產(chǎn)需求，但可以在相當程度上實現(xiàn)二者在稅收政策上的差別性對待，保護合理的理性需求，增加投機性需求的交易成本。

從國際稅收實踐來看，當房地產(chǎn)發(fā)生買賣等有償轉(zhuǎn)讓時，大多數(shù)國家都規(guī)定應對轉(zhuǎn)讓收益增值部分課稅。美國、日本、英國、法國、芬蘭等國家，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅或法人稅（公司所得稅），其中美國實行15%到34%的累進稅率。意大利將從買入到轉(zhuǎn)讓時的價格上漲部分作為稅基，按照價格增長幅度采用累進制，按5%至30%的稅率征收不動產(chǎn)增值稅。

（五）針對房地產(chǎn)市場征收不動產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅，以防止房地產(chǎn)市場中的商業(yè)活動出現(xiàn)欺詐，漏稅等非法行為。所謂不動產(chǎn)稅，是對土地或房屋所有或占有者征收的稅，依據(jù)為不動產(chǎn)的評估價值。不動產(chǎn)又可分為三種類型：一是將土地、房屋和有關建筑物、機械以及其他固定資產(chǎn)綜合在一起而課征的不動產(chǎn)稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大等的不動產(chǎn)稅；二是只對土地和房屋合并征收的房地產(chǎn)稅，如墨西哥、波蘭的房地產(chǎn)稅，泰國的住宅建筑稅等；三是單獨對土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。土地有地畝稅（面積稅）和地價稅兩種形式，西方多采用地價稅（主要采用估價計稅方法）。除此之外，在不征收不動產(chǎn)稅的國家，一般征收財產(chǎn)稅，如美國、英國、瑞典、瑞士、丹麥、挪威、荷蘭等國，操作辦法是將不動產(chǎn)與其他財產(chǎn)捆在一起，就納稅人在某一時點的所有財產(chǎn)課征一般財產(chǎn)稅，計稅依據(jù)是財產(chǎn)的評估價值。其中美國的財產(chǎn)稅最具代表性。當然還有定期不動產(chǎn)增值稅：該稅種主要是針對占有房地產(chǎn)超一定年限的產(chǎn)權所有者征收，通過對房地產(chǎn)的重新評估，對其增值額征收，一般為5 年期和10 年期增值稅兩種。因此，以上三種針對房地產(chǎn)市場的征稅有效地保證了房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，避免了業(yè)主控制或低效率使用房產(chǎn)，刺激了交易活動，這既繁榮了房地產(chǎn)市場，又推動了房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，同時也打擊了房地產(chǎn)市場中的投機行為和非法交易行為。

二、國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要特點

從以上國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本做法，可以總結(jié)出其主要特點：一是大多數(shù)國家對房產(chǎn)和土地合一征收，適用統(tǒng)一的稅制；二是國外房地產(chǎn)稅收的征稅范圍既包括城鎮(zhèn)，也包括農(nóng)村；三是大多數(shù)國家按房屋和土地的評估值征收房地產(chǎn)稅，評估價值根據(jù)房地產(chǎn)坐落地點、建筑結(jié)構、成新程度等因素確定，相當于市場價值的一定比例。與此相適應，大多數(shù)國家建立了比較完備的房地產(chǎn)評估機構和評估制度，按照一定的周期對房地產(chǎn)進行評估；四是大多數(shù)國家房地產(chǎn)稅的納稅人是房地產(chǎn)的所有者，或者是對所有者和使用者均課稅；五是在大多數(shù)國家房地產(chǎn)稅是地方政府的主要稅種，構成了地方財政收入的主要來源。

三、國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場對我國的經(jīng)驗借鑒

（一）開征“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅”，即對有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤征稅。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的差別性稅收在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應針對消費性需求和投機性需求實行差別性稅收政策，這是當前稅收政策調(diào)控的力度點所在。

具體做法可以參照國外成功的經(jīng)驗，對購買房產(chǎn)一年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得征收25%的所得稅，三年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。開征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅可以在保護真實購房需求的同時，有效地抑制投機性需求，降低泡沫風險。其次是對購入未滿三年的商品住房轉(zhuǎn)讓征收5％營業(yè)稅，以及營業(yè)稅稅額7％的城建稅和3%的教育費附加，三年以上減半征收。之所以采用“組合拳”，是因為僅僅征收營業(yè)稅的調(diào)控力度有限，而且也容易讓房地產(chǎn)投機需求將稅負向后轉(zhuǎn)嫁。沿海一些城市的實踐已經(jīng)表明了這一點。

（二）充分利用稅收手段加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，尤其是對那些圖謀暴利的房地產(chǎn)企業(yè)征稅高稅，堅決打擊各種投機行為。

眾所周知，我國房地產(chǎn)市場屬于暴利行業(yè)，年增長率極高。房地產(chǎn)廠商的一舉一動，牽動著社會上千家萬戶的心，甚至影響了滬深股市的走勢，給股市帶來了一定的安全隱患。老百姓對房價居高不下的抱怨，媒體對房地產(chǎn)泡沫的置疑，專家對房地產(chǎn)隱患的責問，使得征收高稅打擊房地產(chǎn)投機行為已經(jīng)到了刻不容緩的地步。因此借鑒國外先進經(jīng)驗，開征新的統(tǒng)一規(guī)范的“房地產(chǎn)稅”，增大稅收對房地產(chǎn)存量的稅收調(diào)節(jié)很有必要。筆者認為，我國改革后的房地產(chǎn)稅其基本思路是否可作如下考慮：

1.將現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅合并，對土地、房產(chǎn)開征統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅；

2.按房地產(chǎn)評估價值作為計稅依據(jù)，以客觀地反映房地產(chǎn)價值；

3.適當擴大征稅范圍，將發(fā)達地區(qū)農(nóng)村納入房地產(chǎn)體系；

4.體現(xiàn)區(qū)別征收原則，對第一套自住房免稅，第二套自住房征稅，第三套以上加成征收；

5.房地產(chǎn)稅應逐步發(fā)展成為地方主體稅種，因此應在法律層面上對房地產(chǎn)稅征收范圍、基本稅率確定、浮動幅度等方面賦予地方相應的立法和管理權限。

（三）切實利用稅收杠桿促進住宅業(yè)的發(fā)展，同時制定相關稅收政策，對低收入者和老年人購房和租房實行稅收優(yōu)惠或補貼。

稅收政策是國家進行產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整的重要手段，是在市場經(jīng)濟條件下調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置的有效方法，我國應當借鑒美國稅收政策中支持住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方法來改革我國稅收杠桿，支持我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展。此外，由于我國還處在經(jīng)濟發(fā)展階段，存在一定的貧富差異，存在相當多的低收入者，合理地解決低收入者居住問題是關系我國經(jīng)濟、社會安全的重要問題。如果通過稅收優(yōu)惠政策，鼓勵老年人購房和售房,不僅能完善社會保障體系，解決老年人的居住問題，使他們可以安度晚年，而且還能有效地增加二手房市場的房源，激活樓市，促進房地產(chǎn)市場的繁榮。 參考文獻

[1]李蘊,朱雨可.美國房地產(chǎn)稅收體制對我國的啟示[j].中國房地產(chǎn)金融,2003(12):29-31.

[2]李進都.房地產(chǎn)稅收理論與實務[m].北京:中國稅務出版社,2000.

[3]鄧宏乾.中國房地產(chǎn)稅制研究[m].武漢:華中師范大學出版社,2000.12.

篇8

關鍵詞：稅收手段；稅收杠桿；房地產(chǎn)市場；房產(chǎn)稅；供求平衡；宏觀調(diào)控

前言

就發(fā)展歷程來看，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展至今不過短短的十幾年，已初步建立了房地產(chǎn)稅收體系。房地產(chǎn)稅收促進了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，在完善稅制、發(fā)揮稅收聚財功能、進一步發(fā)揮稅收經(jīng)濟杠桿作用、保護和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國外相比,我國房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)稅收體系中有許多不完善的地方，嚴重影響和阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。國外成功的調(diào)控經(jīng)驗和先進的措施對于我國政府進一步完善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控體系，無疑是值得借鑒和學習的。

一、國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本做法

各國對利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場均有自己的觀點和措施，如果拋開文化背景和歷史因素不看，歸納起來其共性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是世界各國都非常重視住房保障體系的建立和健全，房地產(chǎn)市場中的政府稅收手段這只“有形之手”，絕大部分情況下也都是針對住房保障問題的；二是為確保房地產(chǎn)市場的和諧發(fā)展，對房地產(chǎn)市場的稅收調(diào)控政策主要分為兩個層面：對供給的掌控與對需求的調(diào)控。其中大多數(shù)國家主要致力于在需求的調(diào)控方面做文章。如果單純從供給方面調(diào)控，勢必進一步加劇供求關系的扭曲，客觀上增加需求方對價格上漲的預期，實際的結(jié)果便是房地產(chǎn)價格不但沒壓下來，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎上，發(fā)揮稅收政策對需求的調(diào)控就顯得極為必要。

（一）以高額稅率對房地產(chǎn)行業(yè)進行征稅，有效抑制房地產(chǎn)市場的投機行為

房地產(chǎn)市場價格持續(xù)攀升，與城市一般居民的需求在結(jié)構和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異常現(xiàn)象，主要是房地產(chǎn)投機性需求造成的。各國在利用重稅抑制投機行為的做法主要有種：一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投機行為。如在法國，購房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導致了長期以來法國人不把房地產(chǎn)市場視為投資或財產(chǎn)保值的重要領域；二是采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機。如韓國的做法是，從2007年起，將對出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說，投機者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機者無利可圖甚至虧本；三是對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅。例如，美國對不動產(chǎn)征收的稅收要占到其全部財產(chǎn)稅收入的80％。而我國在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對較少，稅負相對較輕，這就降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟風險，在客觀上增加了房地產(chǎn)投機者的需求。

（二）對低收入購房者給予稅收方面的優(yōu)惠或補貼

房地產(chǎn)市場價格的持續(xù)升溫，導致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產(chǎn)市場的供求矛盾，平衡供求關系，許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優(yōu)惠或出臺了各種補貼方案：一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優(yōu)惠政策。如美國為了使低收入者能買得起和租得起房子,美國國會在1986年通過了低收入者購房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據(jù)這項法令,聯(lián)邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業(yè)主可在10年內(nèi)每年接受個人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時,符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏利的政策；二是實施廉租房制度，運用各級稅收對廉租房進行補貼。如法國政府規(guī)定，各大城市必須建設一定數(shù)量的廉租房，其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場需求減少，房價因此處于穩(wěn)定狀態(tài)。除此之外，政府還長期運用稅收推行租房補貼等福利制度，社會各階層的無房戶都可在租房時享受政府相關的稅收補貼，而建造廉租房的房地產(chǎn)企業(yè)也可獲得中央政府在稅收方面的優(yōu)惠或補貼；三是利用稅收收入推行福利住房，滿足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”，是指由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。例如德國，多年來，政府投入了巨額資金，大規(guī)模興建了許多“福利住房”，很好的滿足了市場尤其是低收入階層對“福利住房”的需求，而這些“福利住房”的預算絕大部分都來自于國家的稅收收入。特別是在北歐一些高稅收，高福利的國家，政府利用稅款建造福利住房已經(jīng)是家常便飯。

（三）充分運用稅收杠桿促進住宅業(yè)的發(fā)展。雖然各國政府施行的具體措施不同，但均對從事開發(fā)廉價住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調(diào)控房價的商業(yè)行為予以了稅收方面的支持。一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業(yè)主,在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出。二是對擁有自己住房的業(yè)主,還可減免地方稅、財產(chǎn)稅等。三是對出租房屋的業(yè)主實行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個人所得稅。如美國按照現(xiàn)行的稅法,出售一套自用居住滿二年以上的住宅,如果是單身,其售價與購入價的差價收入不超過25萬美元,就可免稅；如果是已婚家庭,差價收入不超過50萬美元,也可免稅。由于美國房價一直比較平穩(wěn),售房差價收益很難超過這一限額,這意味著美國房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費者的居住條件,同時也活躍了房地產(chǎn)市場,擴大了國內(nèi)的有效需求,推動了國內(nèi)經(jīng)濟的快速發(fā)展。

（四）設計差別性稅收政策體系，即對房地產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無償，并考慮實際占有權屬時間長短征稅。這雖然不能從根本上完全區(qū)分正常房產(chǎn)需求和投機性房地產(chǎn)需求，但可以在相當程度上實現(xiàn)二者在稅收政策上的差別性對待，保護合理的理性需求，增加投機性需求的交易成本。

從國際稅收實踐來看，當房地產(chǎn)發(fā)生買賣等有償轉(zhuǎn)讓時，大多數(shù)國家都規(guī)定應對轉(zhuǎn)讓收益增值部分課稅。美國、日本、英國、法國、芬蘭等國家，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅或法人稅（公司所得稅），其中美國實行15%到34%的累進稅率。意大利將從買入到轉(zhuǎn)讓時的價格上漲部分作為稅基，按照價格增長幅度采用累進制，按5%至30%的稅率征收不動產(chǎn)增值稅。

（五）針對房地產(chǎn)市場征收不動產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅，以防止房地產(chǎn)市場中的商業(yè)活動出現(xiàn)欺詐，漏稅等非法行為。所謂不動產(chǎn)稅，是對土地或房屋所有或占有者征收的稅，依據(jù)為不動產(chǎn)的評估價值。不動產(chǎn)又可分為三種類型：一是將土地、房屋和有關建筑物、機械以及其他固定資產(chǎn)綜合在一起而課征的不動產(chǎn)稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大等的不動產(chǎn)稅；二是只對土地和房屋合并征收的房地產(chǎn)稅，如墨西哥、波蘭的房地產(chǎn)稅，泰國的住宅建筑稅等；三是單獨對土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。土地有地畝稅（面積稅）和地價稅兩種形式，西方多采用地價稅（主要采用估價計稅方法）。除此之外，在不征收不動產(chǎn)稅的國家，一般征收財產(chǎn)稅，如美國、英國、瑞典、瑞士、丹麥、挪威、荷蘭等國，操作辦法是將不動產(chǎn)與其他財產(chǎn)捆在一起，就納稅人在某一時點的所有財產(chǎn)課征一般財產(chǎn)稅，計稅依據(jù)是財產(chǎn)的評估價值。其中美國的財產(chǎn)稅最具代表性。當然還有定期不動產(chǎn)增值稅：該稅種主要是針對占有房地產(chǎn)超一定年限的產(chǎn)權所有者征收，通過對房地產(chǎn)的重新評估，對其增值額征收，一般為5年期和10年期增值稅兩種。因此，以上三種針對房地產(chǎn)市場的征稅有效地保證了房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，避免了業(yè)主控制或低效率使用房產(chǎn)，刺激了交易活動，這既繁榮了房地產(chǎn)市場，又推動了房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，同時也打擊了房地產(chǎn)市場中的投機行為和非法交易行為。

二、國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要特點

從以上國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本做法，可以總結(jié)出其主要特點：一是大多數(shù)國家對房產(chǎn)和土地合一征收，適用統(tǒng)一的稅制；二是國外房地產(chǎn)稅收的征稅范圍既包括城鎮(zhèn)，也包括農(nóng)村；三是大多數(shù)國家按房屋和土地的評估值征收房地產(chǎn)稅，評估價值根據(jù)房地產(chǎn)坐落地點、建筑結(jié)構、成新程度等因素確定，相當于市場價值的一定比例。與此相適應，大多數(shù)國家建立了比較完備的房地產(chǎn)評估機構和評估制度，按照一定的周期對房地產(chǎn)進行評估；四是大多數(shù)國家房地產(chǎn)稅的納稅人是房地產(chǎn)的所有者，或者是對所有者和使用者均課稅；五是在大多數(shù)國家房地產(chǎn)稅是地方政府的主要稅種，構成了地方財政收入的主要來源。

三、國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場對我國的經(jīng)驗借鑒

（一）充分利用稅收手段加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，尤其是對那些圖謀暴利的房地產(chǎn)企業(yè)征稅高稅，堅決打擊各種投機行為。

眾所周知，我國房地產(chǎn)市場屬于暴利行業(yè)，年增長率極高。房地產(chǎn)廠商的一舉一動，牽動著社會上千家萬戶的心，甚至影響了滬深股市的走勢，給股市帶來了一定的安全隱患。老百姓對房價居高不下的抱怨，媒體對房地產(chǎn)泡沫的置疑，專家對房地產(chǎn)隱患的責問，使得征收高稅打擊房地產(chǎn)投機行為已經(jīng)到了刻不容緩的地步。因此借鑒國外先進經(jīng)驗，開征新的統(tǒng)一規(guī)范的“房地產(chǎn)稅”，增大稅收對房地產(chǎn)存量的稅收調(diào)節(jié)很有必要。筆者認為，我國改革后的房地產(chǎn)稅其基本思路是否可作如下考慮：

1.將現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅合并，對土地、房產(chǎn)開征統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅；

2.按房地產(chǎn)評估價值作為計稅依據(jù)，以客觀地反映房地產(chǎn)價值；

3.適當擴大征稅范圍，將發(fā)達地區(qū)農(nóng)村納入房地產(chǎn)體系；

4.體現(xiàn)區(qū)別征收原則，對第一套自住房免稅，第二套自住房征稅，第三套以上加成征收；

5.房地產(chǎn)稅應逐步發(fā)展成為地方主體稅種，因此應在法律層面上對房地產(chǎn)稅征收范圍、基本稅率確定、浮動幅度等方面賦予地方相應的立法和管理權限。

（二）切實利用稅收杠桿促進住宅業(yè)的發(fā)展，同時制定相關稅收政策，對低收入者和老年人購房和租房實行稅收優(yōu)惠或補貼。

稅收政策是國家進行產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整的重要手段，是在市場經(jīng)濟條件下調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置的有效方法，我國應當借鑒美國稅收政策中支持住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方法來改革我國稅收杠桿，支持我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展。此外，由于我國還處在經(jīng)濟發(fā)展階段，存在一定的貧富差異，存在相當多的低收入者，合理地解決低收入者居住問題是關系我國經(jīng)濟、社會安全的重要問題。如果通過稅收優(yōu)惠政策，鼓勵老年人購房和售房,不僅能完善社會保障體系，解決老年人的居住問題，使他們可以安度晚年，而且還能有效地增加二手房市場的房源，激活樓市，促進房地產(chǎn)市場的繁榮。

（三）開征“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅”，即對有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤征稅。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的差別性稅收在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應針對消費性需求和投機性需求實行差別性稅收政策，這是當前稅收政策調(diào)控的力度點所在。

具體做法可以參照國外成功的經(jīng)驗，對購買房產(chǎn)一年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得征收25%的所得稅，三年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。開征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅可以在保護真實購房需求的同時，有效地抑制投機性需求，降低泡沫風險。其次是對購入未滿三年的商品住房轉(zhuǎn)讓征收5％營業(yè)稅，以及營業(yè)稅稅額7％的城建稅和3%的教育費附加，三年以上減半征收。之所以采用“組合拳”，是因為僅僅征收營業(yè)稅的調(diào)控力度有限，而且也容易讓房地產(chǎn)投機需求將稅負向后轉(zhuǎn)嫁。沿海一些城市的實踐已經(jīng)表明了這一點。

參考文獻

[1]李蘊,朱雨可.美國房地產(chǎn)稅收體制對我國的啟示[J].中國房地產(chǎn)金融,2003(12):29-31.

[2]李進都.房地產(chǎn)稅收理論與實務[M].北京:中國稅務出版社,2000.

[3]鄧宏乾.中國房地產(chǎn)稅制研究[M].武漢:華中師范大學出版社,2000.12.

篇9

[關鍵詞] 物業(yè)稅 地方經(jīng)濟 影響

物業(yè)稅，是在一定時期或一定時點上，對擁有不動產(chǎn)所有權的所有人或占有人征收的一種財產(chǎn)稅，我國學術界所提出的“物業(yè)稅”事實上是一種不動產(chǎn)保有稅。如果開征物業(yè)稅，必將會對我國地方經(jīng)濟產(chǎn)生一定的影響，并可由對各省房不動產(chǎn)稅收收入與GDP分別做回歸分析而測定。

取31個省、市、自治區(qū)1999年～2007年的房地產(chǎn)稅收作為因變量Xi，對應省份的GDP作為自變量Yi，設Yi=a+bXi+ei，其中a為截距系數(shù)、b為相關系數(shù)、ei為殘差，分別對31省的線性模型作最小二乘估計（由于估計結(jié)果數(shù)量較多，在此只取相關系數(shù)b進行列表比較）：

通過檢驗表明:31個省的回歸結(jié)果中只有的回歸模型的擬合優(yōu)度差、顯著性弱(予以剔除);其他30省的可決系數(shù)都在0.95以上，回歸模型整體上擬合良好；30省模型的t估計值均大于7，可認為解釋變量的影響是顯著的，且此時犯錯誤的概率不超過0.05，說明各省的房地產(chǎn)稅收對GDP都有顯著的影響；30省模型D-W值主要集中在之間，通過D-W檢驗可知各省的模型自相關性均較弱?？傮w來看，30省模型的回歸效果都良好，表示的經(jīng)濟意義都具有代表性。

通過上表可以看出：東、中、西部三個地區(qū)的可決系數(shù)存在較大的差異，其中東部地區(qū)(除河北外)，可決系數(shù)普遍高于中西部地區(qū)，中西部地區(qū)的情況相差不大，總體處于較低水平，說明東部地區(qū)房地產(chǎn)稅收與經(jīng)濟發(fā)展的相關性高于中西部地區(qū)；在東、中、西內(nèi)部相關系數(shù)也存在差異，如東部的北京、上海、遼寧、浙江、江蘇處于較高水平，而河北則處于很低的水平；中部的江西、安徽、湖南高于其他地區(qū)；西部的四川、重慶遠遠高于其他省份。同時，我們發(fā)現(xiàn)各省的相關系數(shù)的絕對額都較小，最大的屬上海，但也僅為0.031,即GDP變動一單位房地產(chǎn)稅平均變動0.031單位，而最小的河北和山西只有0.003，幾乎不存在相關性。總體看來，30省的不動產(chǎn)稅收與GDP的相關性均比較弱；發(fā)達地區(qū)之間、不發(fā)達地區(qū)之間相關系數(shù)b存在差異除經(jīng)濟結(jié)構等客觀影響因素外，各省在處理招商引資、發(fā)展經(jīng)濟與增加稅收之間關系時采取的不同策略也是重要原因。

在現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制下，若物業(yè)稅改革按“中央制定稅率浮動范圍，地方根據(jù)實際情況選擇具體稅率或完全由地方設定稅率；由地方?jīng)Q定稅基、征稅對象、減免稅”等思路進行，則新一輪政府間稅收競爭將在所難免。根據(jù)前文的分析，地方政府將出現(xiàn)以下幾種行為博弈：（1）征收高稅。發(fā)達地區(qū)：A忽略稅收對經(jīng)濟的影響；欠發(fā)達地區(qū)：B優(yōu)先彌補財力缺口。（2）征收高低稅。發(fā)達地區(qū)：C利用稅收優(yōu)勢增強競爭力；欠發(fā)達地區(qū)：D不惜血本發(fā)展經(jīng)濟。（3）居民住宅重稅。發(fā)達地區(qū)：E提高公共服務能力，促進產(chǎn)業(yè)升級；欠發(fā)達地區(qū)：F兼顧地方財力與經(jīng)濟發(fā)展。（4）企業(yè)用房重稅。發(fā)達地區(qū)：G保護有限的土地資源，提高土地利用率；欠發(fā)達地區(qū)：H廣辟稅源增加地方財力。

發(fā)達地區(qū)(如上海、北京等)資本來源寬廣、公共服務優(yōu)良，但土地資源稀缺、產(chǎn)業(yè)結(jié)構亟待升級，可能忽略稅收對經(jīng)濟的影響，而采用可能采取(A,E)或（A,G)策略，即總體稅負重，在居民和企業(yè)的房產(chǎn)中有選擇的課征重稅，以在增加地方財力、優(yōu)化公共服務的同時實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級和提高土地利用率目標之一。

發(fā)達地區(qū)(如河北)則可能采取C或（C，E)策略，雖同處于東部且經(jīng)濟發(fā)展水平較高，但是2005年房地產(chǎn)稅僅占GDP的0.33%、占財政收入的2%；2004年分別占0.03%和2%，遠低于同地區(qū)的其他省份。表明河北省可能出于發(fā)展地方經(jīng)濟出發(fā)或由于本身經(jīng)濟結(jié)構原因造成了客觀上的低稅策略，開征物業(yè)稅后可能延續(xù)該策略。

經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)(如:江西、四川等)基于優(yōu)先彌補地方財力缺口、提高公共服務能力等考慮，可能采取(B，F(xiàn))策略：利用居民住宅不具有流動性而資本具有流動性等特點，對居民住宅課征重稅而對企業(yè)用房課征輕稅，以達到增加財力的同時規(guī)避稅收對經(jīng)濟發(fā)展的負面影響。此策略將加重本地居民的稅負，尤其是對中低收入階層的影響特別顯著，不利于社會的穩(wěn)定。

經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)(如貴州、青海等)則可能仍采取傳統(tǒng)的低稅策略(D，F(xiàn))，此策略大都為形勢所逼而被動采取，無選擇余地，必將導致此類地區(qū)與其他地區(qū)的財力差距進一步拉大。

鑒于此，在物業(yè)稅改革中，中央有必要保留稅率設定、稅收減免、統(tǒng)一征稅對象等稅權，避免造成新一輪的稅收競爭，加劇地區(qū)間經(jīng)濟和財力的差距。

參考文獻：

篇10

我國流轉(zhuǎn)稅為主，所得稅為輔的稅收體制決定了我國稅收收入的構成，其收入構成和增 收更多的依賴于受非典影響較小的第二產(chǎn)業(yè)。2002年第二產(chǎn)業(yè)GDP比上年增長8.0％，由第 二產(chǎn)業(yè)提供的稅收收入增長率為16.8％，兩者之間的彈性系數(shù)為1：1.70。目前分析，這 部分稅源并未受到非典疫情的太大影響。而尚未受到非典疫情嚴重影響的商業(yè)零售業(yè)2002年 入庫國內(nèi)增值稅1098億元，占6.5％，二者所占比重幾近全部稅收收入的半壁江山。

從今年一季度情況看，全國工業(yè)生產(chǎn)呈現(xiàn)快速增長勢頭。一季度工業(yè)環(huán)節(jié)國內(nèi)增值稅和 國內(nèi)消費稅增幅高達20％以上。

旅游業(yè)、餐飲業(yè)、交通運輸業(yè)等受到非典疫情影響較大的行業(yè)入庫營業(yè)稅收入在全部稅 收收入中的比重較低，2002年服務業(yè)營業(yè)稅收入為658億元，交通運輸營業(yè)稅為223億元，分 別占全部稅收收入的3.9％和1.3％，尚不足以對稅收收入整體增長形成向下拉動。

從所得稅收入分析，這部分稅源也主要來自工業(yè)環(huán)節(jié)。今年一季度全國工業(yè)企業(yè)利潤繼 續(xù)保持了2002年下半年以來高速增長的慣性。個人所得稅2002年收入占全部稅收收入的比重 為7.1％，由于目前非典對個人所得稅稅基一個人收入的侵蝕作用也不明顯，再考慮當前個 人所得稅對稅收收入的貢獻與勞動者報酬對GDP的貢獻的不對稱現(xiàn)狀，個人所得稅收入增長 仍存在很大空間，今年其兩位數(shù)的增幅相信可以保持。雖然在萬眾一心抗治非典期間，國家 出臺了對抗擊非典的捐贈可以稅前扣除的優(yōu)惠政策，但由于相對量和執(zhí)行期的有限，其對整 個所得稅收入增長的影響不大。

而2002年占稅收收入的13.3％的海關代征和車輛購置稅收入（今年一季度這一比例已 提高到14.3％）受非典疫情的不利影響也很小，全國一季度一般貿(mào)易進口增長高達65.8％ ，而廣東占的份額在40％以上，這與一季度海關代征收入增幅基本一致。另一方面，出于避 免乘坐公共交通工具感染非典的考慮，部分潛在購車者提前兌現(xiàn)了購車行為，對車輛購置稅 收入增長形成了促進作用。今年一季度全國轎車銷售增長1倍，車輛購置稅增長42.1％。

分地區(qū)分析，對拉動稅收收入增長起重要作用的一些地區(qū)，特別是長江三角洲地區(qū)，上 海、江蘇、浙江等，環(huán)渤海大部分地區(qū)，特別是山東、遼寧非典疫情較輕，中西部地區(qū)非典 影響也較小，不足以對稅收收入增長形成較大影響。

從非典疫情發(fā)生較早較重的廣東省情況看，非典對整體稅收收入的影響度較低。最新統(tǒng) 計數(shù)據(jù)表明，廣東非典疫情主要對餐飲業(yè)和旅游業(yè)的影響較為嚴重，如餐飲業(yè)零售額逐月下 降，分別為83.42億元、80.04億元和65.46億元，但一季度廣東餐飲業(yè)仍然保持了10.3 ％的增幅，影響主要體現(xiàn)在增速回落了4.3個百分點。對總體消費影響不明顯，一季度廣東 消費品零售額和批發(fā)零售貿(mào)易額分別增長11.2％和11.4，分別高于全國平均水平2.0和2 .6個百分點。另一方面，一季度跨國公司持續(xù)擴大在廣東的投資，廣東招商引資勢頭依然 強勁，珠三角及其他地區(qū)利用外資普遍增長；對外貿(mào)易進出兩旺，增勢強勁，非典型肺炎對 利用外資和對外貿(mào)易暫無實質(zhì)性影響。從稅收收入數(shù)據(jù)分析，廣東稅收收入并未出現(xiàn)嚴重下 降。