導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇不動(dòng)產(chǎn)登記，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第二條第二款、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）第二條第二款規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物。不難理解，在不動(dòng)產(chǎn)中，土地、海域是房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等的“皮”；房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等，是土地、海域的定著物，是土地、海域的“毛”。

《細(xì)則》第六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動(dòng)產(chǎn)單元編入一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記簿?！恫粍?dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《編制規(guī)則》）規(guī)定，“宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間”“宗海是指權(quán)屬界線封閉的同類型用海單元”。這里必須注意的是，“宗地”或者“宗?！保瑑H僅是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的“編成單位”。

《條例》第八條第一款規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼?！毒幹埔?guī)則》規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線固定封閉，且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間”“不動(dòng)產(chǎn)單元代碼即不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，是按一定規(guī)則賦予不動(dòng)產(chǎn)單元的唯一和可識(shí)別的標(biāo)識(shí)碼”。

《細(xì)則》第五條規(guī)定：《條例》第八條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)單元，是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。沒(méi)有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元。有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元。前款所稱房屋，包括獨(dú)立成幢、權(quán)屬界線封閉的空間，以及區(qū)分套、層、間等可以獨(dú)立使用、權(quán)屬界線封閉的空間。

這里必須注意的是，“不動(dòng)產(chǎn)單元”僅僅是不動(dòng)產(chǎn)的“登記單位”。同時(shí)還必須注意的是，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的“編成單位”和不動(dòng)產(chǎn)的“登記單位”是既相互區(qū)別又相互聯(lián)系的兩個(gè)概念，不能混為一談。前已述及，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的“編成單位”是指“宗地”或者“宗海”；不動(dòng)產(chǎn)的“登記單位”是指“不動(dòng)產(chǎn)單元”。

按照《細(xì)則》第五條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)單元僅僅只有兩種類型：第一，“有皮無(wú)毛”型不動(dòng)產(chǎn)單元。即《細(xì)則》第五條第二款規(guī)定的，沒(méi)有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間劃定的不動(dòng)產(chǎn)單元。第二，“有皮有毛”型不動(dòng)產(chǎn)單元。即《細(xì)則》第五條第三款規(guī)定的，有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間劃定的不動(dòng)產(chǎn)單元。《細(xì)則》第五條第四款的規(guī)定，僅僅是對(duì)“有皮有毛”型不動(dòng)產(chǎn)單元中“毛”的計(jì)量單位的定義，并不是規(guī)定了第三種類型的不動(dòng)產(chǎn)單元?！都?xì)則》第六條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)編入一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動(dòng)產(chǎn)單元，不論其數(shù)量多寡，也僅僅只會(huì)有“有皮無(wú)毛”型和“有皮有毛”型兩種不動(dòng)產(chǎn)單元。“宗地”“宗?！焙汀安粍?dòng)產(chǎn)單元”，不是一個(gè)層級(jí)上的概念。在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中，“宗地”“宗?！睒?gòu)成不動(dòng)產(chǎn)登記簿的“皮”，“有皮無(wú)毛”型和“有皮有毛”型不動(dòng)產(chǎn)單元，是植入“皮”上的“毛”。

《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）第1.3.1條規(guī)定了設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)單元的三種情形，其中第1項(xiàng)，與《細(xì)則》第五條第二款的規(guī)定相同，是關(guān)于“有皮無(wú)毛”型不動(dòng)產(chǎn)單元的規(guī)定；其中第2項(xiàng)，與《細(xì)則》第五條第三款的規(guī)定相同，是關(guān)于“有皮有毛”型不動(dòng)產(chǎn)單元的規(guī)定。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記新法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)定義的內(nèi)涵，僅僅包括“宗地”“宗?！焙汀岸ㄖ铩边@三要素?！兑?guī)范》第1.3.1條第3項(xiàng)，是關(guān)于地下車庫(kù)、商鋪、碼頭、油庫(kù)、隧道、橋梁的規(guī)定，其所述建筑物、構(gòu)筑物無(wú)疑屬于“宗地”“宗海”的定著物，從這個(gè)意義上說(shuō)，《規(guī)范》第1.3.1條第2項(xiàng)、第3項(xiàng)的屬性相同，法理相通，也就是說(shuō)，此兩項(xiàng)都是關(guān)于“有皮有毛”型不動(dòng)產(chǎn)單元的規(guī)定。需要強(qiáng)調(diào)指出的是，在筆者視聽(tīng)所及范圍內(nèi)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的新法，只規(guī)定有“有皮無(wú)毛”型和“有皮有毛”型兩種不動(dòng)產(chǎn)登記單元。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記宗地、宗海基本信息，登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利信息和其他信息這三類信息；其中，基本信息主要反映宗地、宗海的自然屬性，權(quán)利信息反映不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀況，其他信息反映不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利負(fù)擔(dān)或者限制情況，比如，抵押權(quán)和地役權(quán)登記、預(yù)告登記、異議登記、查封登記等。《國(guó)土資源部關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿由“簿頁(yè)”（即通常所稱“活頁(yè)”）組成。為了敘述的方便，筆者將在同一不動(dòng)產(chǎn)登記簿中，登記宗地、宗海基本信息的簿頁(yè)定義為主簿頁(yè)，將登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利信息和其他信息的簿頁(yè)定義為輔簿頁(yè)。主簿頁(yè)從“皮”的角度登記不動(dòng)產(chǎn)信息；輔簿頁(yè)從“毛”的角度登記不動(dòng)產(chǎn)信息。從《物權(quán)法》意義上說(shuō)，同一不動(dòng)產(chǎn)登記簿的主簿頁(yè)，記載或者主要記載“物權(quán)”的“物”；輔簿頁(yè)記載或者主要記載“物權(quán)”的“權(quán)”。主簿頁(yè)和輔簿頁(yè)登記的信息，共同構(gòu)成了完整意義上的不動(dòng)產(chǎn)“物權(quán)”。

篇2

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記;形式審查;實(shí)質(zhì)審查

不動(dòng)產(chǎn)登記的審查模式,是指在不動(dòng)產(chǎn)登記程序中行政登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法遵循何種程度與范圍的審查原則來(lái)對(duì)當(dāng)事人的申請(qǐng)內(nèi)容進(jìn)行核查與認(rèn)可。不動(dòng)產(chǎn)登記的審查模式不同,體現(xiàn)了行政權(quán)對(duì)私權(quán)利的干涉程度的不同,同時(shí)其審查方式還涉及到登記的法律效力、登記的效率和登記錯(cuò)誤的法律責(zé)任等問(wèn)題,因而不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式是不登記行為的核心程序要件,也是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的核心問(wèn)題。就目前國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)此問(wèn)題的看法,主要有兩種觀點(diǎn),即形式審查原則和實(shí)質(zhì)審查原則。在這兩種審查模式中,行政主體的參與程度、對(duì)登記后果的責(zé)任大小及其對(duì)登記審查的范圍、事項(xiàng)、程度等都是不一樣的,兩者有很大的區(qū)別。

一、形式審查

所謂不動(dòng)產(chǎn)登記形式審查系指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記申請(qǐng)進(jìn)行審查時(shí),只對(duì)法律所要求的形成登記所需的形式要件是否完備進(jìn)行審查,而不對(duì)這些要件的合法性與真實(shí)性進(jìn)行甄別。因此,登記機(jī)關(guān)對(duì)于登記要件瑕疵造成當(dāng)事人或第三人權(quán)益受損不承擔(dān)責(zé)任。西方多數(shù)國(guó)家采取這種審查模式,這是因?yàn)橐环矫婵梢院?jiǎn)化不動(dòng)產(chǎn)登記程序,提高登記效率;另一方面,形式審查還有利于分清登記機(jī)關(guān)與當(dāng)事人的法律責(zé)任界限。但同時(shí)也存在登記的公信力比較弱、登記錯(cuò)誤率比較高的

缺點(diǎn)。

二、實(shí)質(zhì)審查

實(shí)質(zhì)審查是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是在對(duì)申請(qǐng)人主張的物權(quán)變動(dòng)事實(shí)進(jìn)行審查時(shí),既要對(duì)形成不動(dòng)產(chǎn)登記所需的形式要件是否完備進(jìn)行審查,還要對(duì)這些要件的合法性與真實(shí)性進(jìn)行審查。所謂真實(shí)性是指登記所要求的身份、主張等要件必須符合當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,合法性是指登記要件要符合登記相對(duì)人和第三人之間的特定法律關(guān)系或承諾,即還要審查不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與事實(shí)是否相符、有無(wú)瑕疵,而不得損害第三人的權(quán)益。如果因登記有錯(cuò)誤、遺漏等情況導(dǎo)致第三人受損,行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,這是因?yàn)楦鶕?jù)實(shí)質(zhì)審查作出的登記具有公信力,登記內(nèi)容具有對(duì)世的可信效力,善意第三人的信賴?yán)嬉蛐姓怯浂艿奖Ｗo(hù)。實(shí)質(zhì)審查的優(yōu)點(diǎn)在于保證不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)性和合法性,減少瑕疵登記的幾率,使得國(guó)家公信力得到維護(hù),而不至于因瑕疵登記糾紛造成不動(dòng)產(chǎn)登記制度公信力下降。當(dāng)然這種審查方式也存在弊端:一方面,實(shí)質(zhì)審查方模式與形式審查模式相比,其審查范圍更廣,審查程序要求更高,那么其行政成本也將會(huì)高于形式審查,有限的行政資源會(huì)被過(guò)量消耗;另外一方面,因?yàn)閷?shí)質(zhì)審查的標(biāo)準(zhǔn)是由行政機(jī)關(guān)掌握,所以,可能會(huì)導(dǎo)致國(guó)家行政權(quán)的過(guò)度干涉而濫用行政權(quán)。

三、我國(guó)應(yīng)采用的審查原則

不動(dòng)產(chǎn)登記涉及公民重大財(cái)產(chǎn)權(quán)利,那么我國(guó)應(yīng)該采取什么樣的審查原則呢?有學(xué)者認(rèn)為,我國(guó)未來(lái)立法應(yīng)該采用形式審查制,但占主導(dǎo)地位的觀點(diǎn)認(rèn)為,我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)建立實(shí)質(zhì)審查制度。因?yàn)槲覈?guó)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初期,“信用較為低下,欺詐行為時(shí)有發(fā)生”,而“實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)首先必須保障交易安全”,因此,在我國(guó)的社會(huì)保障尚未健全,誠(chéng)信體系尚未建立的情況下,“關(guān)注安全超過(guò)自由應(yīng)作為法的指導(dǎo)思想”。

篇3

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的相關(guān)理論

不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門(mén)將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的法律制度。①作為物權(quán)公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。登記的首要意義在于物權(quán)變動(dòng)的公示與公信，其所產(chǎn)生的是私法上的效果。不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的在于公示，即通過(guò)登記向公眾公開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬及變動(dòng)情況，使其了解不特定的物權(quán)狀態(tài)，使第三人在參與交易時(shí)有一個(gè)識(shí)別、判斷物權(quán)的客觀標(biāo)準(zhǔn)；登記的形成力是指登記具有使基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否生效的效力；登記的推定力，又稱權(quán)利正確性推定效力，是指以不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的效力，但是登記權(quán)利正確性推定效力不及于明知登記權(quán)利瑕疵而惡意取得該項(xiàng)權(quán)利者；登記的公信力是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利推定為真正的權(quán)利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即使登記錯(cuò)誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得利益仍將受到法律的保護(hù)。

研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)于搞好涉及不動(dòng)產(chǎn)案件的執(zhí)行具有重要意義。作為物權(quán)公示手段的不動(dòng)產(chǎn)登記在財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)中扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否發(fā)生效力。著名民法學(xué)者梁慧星先生指出：“不論物權(quán)法如何完善，如果沒(méi)有一個(gè)好的登記制度，那你的物權(quán)法就不會(huì)有好的結(jié)果，不會(huì)得到切實(shí)的實(shí)施?！毖芯坎粍?dòng)產(chǎn)登記制度，掌握物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的新規(guī)定，正確理解物權(quán)變動(dòng)法理，處理好物權(quán)法與民法通則、擔(dān)保法以及最高法院的相關(guān)司法解釋的銜接問(wèn)題，對(duì)于搞好涉及不動(dòng)產(chǎn)案件的執(zhí)行，進(jìn)而保障交易安全，維護(hù)交易秩序，都具有重要意義。

二、物權(quán)法出臺(tái)前后關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的影響

（一）物權(quán)法出臺(tái)前不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定及主要缺陷評(píng)析

物權(quán)法出臺(tái)之前不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定存在的一個(gè)重要缺陷是基本上認(rèn)為登記為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件，不適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大了登記的效力范圍，把登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件，誤解了登記的制度屬性，“混淆了物權(quán)和債權(quán)法律性質(zhì)的區(qū)別，混淆了物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)在法律根據(jù)方面的區(qū)別”②，違背了物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則的基本法理和基本要求，從而導(dǎo)致買受人的利益得不到完善的保護(hù)，同時(shí)也放縱了出賣人的隨意違約行為。如《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！薄冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第6條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)?！毖韵轮馐牵粍?dòng)產(chǎn)交易要以登記為要件，具體來(lái)說(shuō)就是不動(dòng)產(chǎn)交易是“合同不登記不生效”，不是“物權(quán)不登記不生效”，因此，如果當(dāng)事人簽訂的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同沒(méi)有登記，該合同就被判定為無(wú)效。事實(shí)上，沒(méi)有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，而不能否認(rèn)有效成立的合同的效力。物權(quán)法出臺(tái)之前不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定還存在的一個(gè)重要缺陷是不動(dòng)產(chǎn)登記的種類不健全，缺少預(yù)告登記和異議登記等重要內(nèi)容，有待進(jìn)一步完善。

（二）物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的影響

物權(quán)法在總結(jié)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，借鑒西方國(guó)家先進(jìn)立法經(jīng)驗(yàn)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記程序、登記類型及登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任等重要問(wèn)題以專節(jié)14個(gè)條文作出了明確規(guī)定，完善和發(fā)展了我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，主要體現(xiàn)在以下方面：

（1）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)原則的完善和發(fā)展。一是物權(quán)法貫徹區(qū)分原則理論③，明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記對(duì)抗主義。規(guī)定登記不是法定義務(wù)，不登記，也可以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，但是不登記，不得對(duì)抗善意第三人。即區(qū)分物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)，將物權(quán)變動(dòng)合同的效力與物權(quán)變動(dòng)的效力相區(qū)分，不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的合同雖然沒(méi)有登記仍然有效，不受不動(dòng)產(chǎn)是否發(fā)生變動(dòng)的影響?！段餀?quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。《物權(quán)法》第129條和第158條也規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記對(duì)抗主義。二是登記要件原則。按照《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，經(jīng)過(guò)依法登記而發(fā)生效力，也是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的主要方式。三是合同生效，發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。這是《物權(quán)法》第127第第1款的規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)合同就可以設(shè)立，這是我國(guó)物權(quán)法獨(dú)有的規(guī)定。三是非因法律行為引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。這種情況指的是《物權(quán)法》第28條、第29條和第30條的規(guī)定。

（2）增加規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記等登記類型。

更正登記是指為消除因登記錯(cuò)誤或遺漏而導(dǎo)致的登記與實(shí)體權(quán)利關(guān)系的不一致?tīng)顟B(tài)，對(duì)既存登記的部分內(nèi)容進(jìn)行修正而發(fā)生的登記。更正登記的目的在于為錯(cuò)誤的登記提供救濟(jì) 途徑，保護(hù)真正權(quán)利人的權(quán)利，維護(hù)秩序安定與交易安全?！段餀?quán)法》第19條第1款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！?/p>

異議登記是指事實(shí)上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進(jìn)行的登記。④該法第19條第2款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。” 異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人或真正權(quán)利人的利益，它是為更正登記所設(shè)置的臨時(shí)保全措施。登記錯(cuò)誤的更正需要一個(gè)過(guò)程，在此過(guò)程中，登記權(quán)利人有可能處分不動(dòng)產(chǎn)，從而使真正權(quán)利人的權(quán)利受！到損害。為防止更正登記之前登記權(quán)利人的處分行為，有必要采取異議登記這項(xiàng)措施來(lái)保全權(quán)利。

預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，法律為保全這項(xiàng)將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的登記⑤。我國(guó)物權(quán)法亦規(guī)定了預(yù)告登記制度，該法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！鳖A(yù)告登記的目的就在于保護(hù)關(guān)于未來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，以維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序。

（3）物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行之影響

物權(quán)法有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定對(duì)傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念有較大影響，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一是物權(quán)法的實(shí)施對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行既帶來(lái)機(jī)遇，也有挑戰(zhàn)。這種機(jī)遇主要表現(xiàn)為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行提供了明確的法律依據(jù)和有力的理論支撐。如執(zhí)行中處理不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致的問(wèn)題時(shí)，可結(jié)合物權(quán)法關(guān)于異議登記的規(guī)定，及時(shí)解決爭(zhēng)議，恰當(dāng)處置不動(dòng)產(chǎn)；還例如物權(quán)法關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定，使執(zhí)行人員在查封前對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利人了如指掌，為及時(shí)采取預(yù)查封措施提供了便利。同時(shí)，物權(quán)法的實(shí)施也使執(zhí)行工作面臨較大挑戰(zhàn)，需要執(zhí)行人員深入學(xué)習(xí)和研究物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，準(zhǔn)確把握物權(quán)法的立法宗旨，深刻理解物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)涵，依法及時(shí)執(zhí)行涉及不動(dòng)產(chǎn)的案件，維護(hù)權(quán)利人的合法物權(quán)。

二是對(duì)傳統(tǒng)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念產(chǎn)生較大影響，要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中及時(shí)調(diào)整執(zhí)行思路，改變執(zhí)行方式，增強(qiáng)執(zhí)行技巧，依法執(zhí)行?！段餀?quán)法》第六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付”。該條規(guī)定從根本上區(qū)分了不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動(dòng)的公示方法。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。執(zhí)行人員執(zhí)行中要認(rèn)真貫徹物權(quán)法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)規(guī)則，在采取強(qiáng)制執(zhí)行措施前應(yīng)認(rèn)真調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情況，不能簡(jiǎn)單地以登記確定權(quán)屬，還要看該不動(dòng)產(chǎn)上是否存在預(yù)告登記、異議登記等情況，準(zhǔn)確采取執(zhí)行措施。

三是要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中注重保護(hù)執(zhí)行當(dāng)事人的合法權(quán)利。既保護(hù)申請(qǐng)人的合法債權(quán)，又要保護(hù)被執(zhí)行人的合法不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，做到二者的統(tǒng)一。執(zhí)行實(shí)踐中，對(duì)當(dāng)事人合法權(quán)益產(chǎn)生侵害的行為主要為有關(guān)機(jī)關(guān)的協(xié)助執(zhí)行行為和法院的執(zhí)行行為本身。對(duì)于一些行政機(jī)關(guān)在協(xié)助執(zhí)行時(shí)拒絕協(xié)助、縮小或擴(kuò)大協(xié)助范圍或違法采取措施造成其損害的，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人通過(guò)行政訴訟判決其履行職責(zé)，拒不履行職責(zé)造成損失的，承擔(dān)行政賠償責(zé)任。法院執(zhí)行人員違法執(zhí)行，侵害當(dāng)事人的合法權(quán)益的，法院要承擔(dān)行政賠償責(zé)任。

三、貫徹物權(quán)法，執(zhí)行涉及不動(dòng)產(chǎn)的案件應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題

1、關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行

實(shí)踐中，對(duì)于能否強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人擁有使用權(quán)的國(guó)有劃撥土地問(wèn)題，存在不同的認(rèn)識(shí)。本人認(rèn)為，法院在執(zhí)行中應(yīng)當(dāng)本著既有利于最大化實(shí)現(xiàn)債權(quán)，又不違反現(xiàn)行法律規(guī)定的原則，依據(jù)《物權(quán)法》、土地管理法律法規(guī)和《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》（法釋[20__]6號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，在與土地管理部門(mén)取得一致意見(jiàn)后，再行裁定轉(zhuǎn)移，進(jìn)行妥善處理。對(duì)原屬劃撥方式取得但不再屬于供地范圍的，應(yīng)告知權(quán)利受讓人辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)。如果該國(guó)有劃撥土地上還有房屋及其他附著物，法院應(yīng)當(dāng)通過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)價(jià)值分離（僅限執(zhí)行房產(chǎn)），并會(huì)同國(guó)土資源部門(mén)完成收回承載房屋及其他附著物的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，由國(guó)土資源部門(mén)依據(jù)土地管理和城市規(guī)劃等有關(guān)法律規(guī)定采取招標(biāo)拍賣，掛牌出讓等方式對(duì)該土地依法進(jìn)行處置。

2、關(guān)于集體土地使用權(quán)的處理問(wèn)題

在我國(guó)，集體土地所有權(quán)和使用權(quán)原則上是禁止交易的，但實(shí)踐中集體土地權(quán)屬也存在事實(shí)上的交易。如《擔(dān)保法》第34條第（5）項(xiàng)、第36條第3款規(guī)定，農(nóng)村“四荒”土地的使用權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房等建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，那么該抵押權(quán)人在行使抵押權(quán)時(shí)，必然牽涉到集體土地使用權(quán)的處分問(wèn)題。對(duì)此應(yīng)當(dāng)如何處理？本人認(rèn)為，法院執(zhí)行案件涉及集體土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)與當(dāng)?shù)貒?guó)土資源管理部門(mén)進(jìn)行協(xié)商，取得一致意見(jiàn)后予以執(zhí)行。依照《土地管理法》第63條的規(guī)定，人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)僅限于用地單位因破產(chǎn)、兼并等情形。執(zhí)行土地成交前，人民法院應(yīng)當(dāng)會(huì)同國(guó)土資源部門(mén)查驗(yàn)原土地使用權(quán)證書(shū)和用地批文，完成地籍調(diào)查，責(zé)成集體土地所有權(quán)單位簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議書(shū)，并書(shū)面告知權(quán)利受讓人成交價(jià)款中是否包含該集體土地的征地補(bǔ)償費(fèi)。按照《土地管理法》第62條、第63條之規(guī)定，權(quán)利受讓人應(yīng)僅限于該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶。執(zhí)行農(nóng)村房屋涉及集體土地使用權(quán)的處置時(shí)，應(yīng)會(huì)同國(guó)土資源部門(mén)查驗(yàn)原土地使用權(quán)證書(shū)和用地批文，并完成地籍調(diào)查，并對(duì)該集體組織范圍內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶進(jìn)行審查，確認(rèn)權(quán)利受讓人的資格；人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)成該集體經(jīng)濟(jì)組織出具相關(guān)證明材料，協(xié)助權(quán)利受讓人依法辦理土地變更登記手續(xù)。

3、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致時(shí)的處理

實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致存在以下幾種情形。第一種情形是：申請(qǐng)執(zhí)行的房地產(chǎn)登記在案外第三人名下，卻被被執(zhí)行人占有、使用，對(duì)此法院一般不能直接裁判權(quán)屬爭(zhēng)議。如果申請(qǐng)執(zhí)行人認(rèn)為登記虛假，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知其通過(guò)以下幾種渠 道尋求救濟(jì)，一是依照物權(quán)法的規(guī)定向登記機(jī)構(gòu)提出異議登記申請(qǐng)，請(qǐng)求撤銷該登記；二是依據(jù)合同法中的撤銷權(quán)訴訟，通過(guò)民事審判撤銷案外第三人的虛假登記行為；三是通過(guò)提起行政訴訟，撤銷登記機(jī)構(gòu)的登記行政行為。如果法院發(fā)現(xiàn)登記行為虛假，則只能建議登記機(jī)構(gòu)撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復(fù)為被執(zhí)行人登記，此后，法院方可采取查封措施。當(dāng)然，如果登記名義人明確承認(rèn)其并非實(shí)際權(quán)利人且書(shū)面認(rèn)可房地產(chǎn)實(shí)際屬于被執(zhí)行人時(shí)，為了提高執(zhí)行效率，節(jié)省司法資源，執(zhí)行法院也可以直接采取查封措施。第二種情形是，被執(zhí)行人通過(guò)繼承、判決和執(zhí)行等合法途徑已經(jīng)得到了不動(dòng)產(chǎn)的占有權(quán)，但還沒(méi)有進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)登記的，可以對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)先行采取預(yù)查封措施，待不動(dòng)產(chǎn)辦理了過(guò)戶登記后，預(yù)查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為正式查封。第三種情形是：登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)，并非屬于被執(zhí)行人所有，對(duì)這種情況法院仍可對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封。如果案外人主張所有權(quán)的，可提出執(zhí)行異議，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查，如果異議屬實(shí)，應(yīng)及時(shí)依法糾正執(zhí)行錯(cuò)誤。

篇4

一、不動(dòng)產(chǎn)登記咨詢服務(wù)的現(xiàn)狀

一般來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)登記程序按申請(qǐng)-受理-審核-登簿-發(fā)證的環(huán)節(jié)依次進(jìn)行，但在各地不動(dòng)產(chǎn)登記工作實(shí)踐中，咨詢服務(wù)環(huán)節(jié)一直客觀存在且日常接待量時(shí)或很大，并貫穿于不動(dòng)產(chǎn)登記的事前、事中、事后。咨詢服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣與否直接影響到不動(dòng)產(chǎn)登記的質(zhì)量和效率，不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人的首要需求通常是“登記咨詢服務(wù)”，但各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)提供咨詢服務(wù)的重視程度不一，有的還未專設(shè)咨詢窗口。隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理逐步法制化與規(guī)范化，不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人必將對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)人員的綜合素質(zhì)提出更高要求，而要求提供準(zhǔn)確全面、通俗易懂、文明禮貌、耐心細(xì)致的優(yōu)質(zhì)咨詢服務(wù)更是首當(dāng)其沖并日益迫切。

國(guó)家已全面推行“首問(wèn)負(fù)責(zé)制”，即“有問(wèn)必答、有疑必釋”，各級(jí)地方政府對(duì)行政窗口咨詢服務(wù)的要求也越來(lái)越嚴(yán)格，在此形勢(shì)下，各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)都應(yīng)高度重視并傾力提供優(yōu)質(zhì)咨詢服務(wù)，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作夯實(shí)服務(wù)基礎(chǔ)。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記優(yōu)質(zhì)咨詢服務(wù)的作用

除極少數(shù)不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人外，絕大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人對(duì)相關(guān)法律法規(guī)以及不動(dòng)產(chǎn)登記的辦理程序與相關(guān)知識(shí)知之甚少，甚至根本不懂，即不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)之間實(shí)際存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，而不動(dòng)產(chǎn)登記優(yōu)質(zhì)咨詢服務(wù)是消除兩者間信息不對(duì)稱的重要手段，也是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提高窗口服務(wù)質(zhì)量、提升服務(wù)效能以及提高登記效率、優(yōu)化登記質(zhì)量的首要措施，更是絕大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人不斷增長(zhǎng)的需求和愿望。

三、實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記優(yōu)質(zhì)咨詢服務(wù)的路徑

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)著重從三個(gè)方面來(lái)實(shí)現(xiàn)，即要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)人員做到以下三個(gè)必須：（1）必須學(xué)習(xí)、了解、熟悉、掌握、理會(huì)、貫通相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)程、不動(dòng)產(chǎn)登記管理及其相關(guān)專業(yè)技術(shù)知識(shí)；（2）必須在接待上下苦功夫，多說(shuō)業(yè)務(wù)俗語(yǔ)口語(yǔ)，少說(shuō)專業(yè)術(shù)語(yǔ)，最好能用形象的比喻解答提問(wèn)，消除疑慮、迷惑、歧義、誤解、訛傳等，讓不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人了解和理解；（3）必須靈活接待不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人，對(duì)不同性格類型、不同文化層次、不同地域、不同要求的不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人最好能采取個(gè)性化、細(xì)節(jié)化的咨詢服務(wù)方式。

四、不動(dòng)產(chǎn)登記優(yōu)質(zhì)咨詢服務(wù)的延伸

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)常常會(huì)面臨登記高峰時(shí)人聲鼎沸、窗口擁擠的延時(shí)服務(wù)局面，對(duì)此如何有效控制并優(yōu)質(zhì)保量地完成不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)，是擺在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)面前的難題，而延伸不動(dòng)產(chǎn)登記優(yōu)質(zhì)咨詢服務(wù)應(yīng)是破解之道。

由此可設(shè)計(jì)一種不動(dòng)產(chǎn)登記受理式咨詢服務(wù)模式。這種模式特指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在應(yīng)對(duì)登記高峰時(shí)，采取增設(shè)平行受理窗口，增加人手人力，統(tǒng)一為申請(qǐng)人或其人邊提供咨詢服務(wù)邊指點(diǎn)填寫(xiě)相關(guān)表格、幫忙復(fù)印相關(guān)材料，隨后即進(jìn)行受理環(huán)節(jié)中的如查驗(yàn)、核對(duì)、詢問(wèn)等操作，將余下的如錄入相關(guān)信息、簽署受理意見(jiàn)、出具受理憑證等操作另行加班加點(diǎn)及時(shí)完成的靈活變通處理方法。

五、不動(dòng)產(chǎn)登記咨詢顧問(wèn)服務(wù)

1.不動(dòng)產(chǎn)登記咨詢顧問(wèn)服務(wù)的定義

所謂不動(dòng)產(chǎn)登記咨詢顧問(wèn)服務(wù)，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)委任具備較強(qiáng)的不動(dòng)產(chǎn)登記管理法律法規(guī)、專業(yè)技術(shù)等知識(shí)且具有較長(zhǎng)實(shí)際從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專家，解答不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人主要就不動(dòng)產(chǎn)登記的復(fù)雜疑難、歷史遺留等問(wèn)題在現(xiàn)行相關(guān)法律體系內(nèi)能否解決或如何解決的智力活動(dòng)。在提供不動(dòng)產(chǎn)登記優(yōu)質(zhì)咨詢服務(wù)的基礎(chǔ)上創(chuàng)建高度負(fù)責(zé)、邏輯清晰、善于聆聽(tīng)、言語(yǔ)得體的不動(dòng)產(chǎn)登記咨詢顧問(wèn)服務(wù)制度應(yīng)是不動(dòng)產(chǎn)登記咨詢服務(wù)的科學(xué)發(fā)展之路。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記咨詢顧問(wèn)服務(wù)的主要作用

（1）為不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人提供高效滿意的服務(wù)

各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在其工作變化發(fā)展過(guò)程中，至今或多或少地存在情形各異的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬歷史遺留問(wèn)題以及不時(shí)出現(xiàn)的新情況，涉及此類問(wèn)題的不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人渴望得到高效滿意的定性、評(píng)估、分析、厘清等解答服務(wù)，進(jìn)而以期獲準(zhǔn)登記。目前，唯有不動(dòng)產(chǎn)登記咨詢顧問(wèn)服務(wù)才能擔(dān)此重任。

（2）為不動(dòng)產(chǎn)登記行政賠償風(fēng)險(xiǎn)提供強(qiáng)力專業(yè)保障

篇5

【關(guān)鍵詞】信息化；不動(dòng)產(chǎn)登記；檔案管理

1引言

積極推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)檔案管理的信息化建設(shè)是落實(shí)當(dāng)前政策的重要舉措，也是維護(hù)產(chǎn)權(quán)人基本權(quán)益的重要方式，因此，這項(xiàng)技術(shù)的推進(jìn)至關(guān)重要。本文首先闡述了信息化建設(shè)的重要性，其次，分析了當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理在信息化建設(shè)過(guò)程中存在的問(wèn)題，最后，提出了相關(guān)改進(jìn)措施，希望可以為這一技術(shù)的推進(jìn)提供相關(guān)的思路與建議。

2不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息化建設(shè)的必要性

不動(dòng)產(chǎn)登記是我國(guó)物權(quán)法確立的一項(xiàng)基本物權(quán)制度，它是指由權(quán)利人申請(qǐng)，并由國(guó)家專屬部門(mén)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)記錄在不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。目前，不動(dòng)產(chǎn)登記包括以下幾個(gè)方面：集體土地所有權(quán)；房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；森林、林木所有權(quán)；耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。由此可以看出，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記是一個(gè)系統(tǒng)性而又分散化的過(guò)程，其包括的范圍也十分廣泛，如國(guó)土、海洋、農(nóng)業(yè)、林業(yè)和住建等。因此，為了更好地對(duì)這些不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行管理，可以利用信息化方式實(shí)現(xiàn)，充分發(fā)揮信息技術(shù)的即時(shí)性、整合性特征，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息進(jìn)行整合，有助于全面提升不動(dòng)產(chǎn)登記檔案建設(shè)的有效性。

3不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息化建設(shè)中存在的問(wèn)題

3.1缺乏集中化、統(tǒng)一化的檔案管理路徑

不動(dòng)產(chǎn)檔案管理設(shè)計(jì)的領(lǐng)域比較廣泛，包括海洋、森林、國(guó)土、住建等，這些內(nèi)容都?xì)w屬于不同的國(guó)家部門(mén)，管理內(nèi)容與管理方式都存在著很大的不同，給不動(dòng)產(chǎn)登記檔案工作帶來(lái)了很大的不便，尤其是在信息化建設(shè)過(guò)程中，提升了信息化建設(shè)的難度。因此，在信息化的建設(shè)過(guò)程中，需要建立一個(gè)完善標(biāo)準(zhǔn)的管理體系，實(shí)現(xiàn)信息的有效匯總與梳理。

3.2檔案數(shù)據(jù)與業(yè)務(wù)系統(tǒng)無(wú)法進(jìn)行有效對(duì)接

目前，在不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的信息化建設(shè)過(guò)程中，檔案數(shù)據(jù)與業(yè)務(wù)系統(tǒng)不能實(shí)現(xiàn)有效對(duì)接是一項(xiàng)十分嚴(yán)重的問(wèn)題。在通常情況下，不動(dòng)產(chǎn)的登記檔案需要與具體的業(yè)務(wù)之間有較高的一致性，只有這樣才能推進(jìn)檔案管理工作的開(kāi)展。但就目前的發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)的檔案數(shù)據(jù)與其相對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)之間存在著很大的不同，關(guān)聯(lián)性較小，進(jìn)而使檔案信息與正常的管理業(yè)務(wù)之間存在較大的分歧，在檔案信息發(fā)生更改時(shí)，不能實(shí)現(xiàn)有效的更新，大大降低了不動(dòng)產(chǎn)檔案管理工作的工作效率，影響了工作的順利開(kāi)展。

3.3檔案信息化管理意識(shí)有待加強(qiáng)

檔案管理工作不僅局限于政府部門(mén)，一些企事業(yè)單位也存在獨(dú)立的檔案管理部門(mén)。但是，有些管理部門(mén)的思想過(guò)于滯后，能力相對(duì)不足，且服務(wù)意識(shí)有待加強(qiáng)，不注意檔案資料的保密工作，供人隨意查閱的現(xiàn)象較多，不利于檔案的信息化建設(shè)。

3.4檔案共享受阻

在傳統(tǒng)的檔案管理過(guò)程中，雖然工作效率較低，但是在檔案信息的共享方面十分便捷，信息查閱也十分人性化。但是在信息化的發(fā)展過(guò)程中，信息共享變得有些困難，雖然檔案的信息化管理以互聯(lián)網(wǎng)媒體為載體，但是如果信息平臺(tái)沒(méi)有共享的功能，那么這一環(huán)節(jié)會(huì)受到阻礙，不利于信息的共享工作。

3.5檔案信息化管理缺乏法律保障

雖然目前的檔案管理信息化工作正在逐步開(kāi)陣，但是值得注意的是，這一新興信息管理模式還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，也沒(méi)有得到法律的保障與認(rèn)可，法律界限比較模糊。在這種情況下，很容易出現(xiàn)意外問(wèn)題，從而影響檔案工作信息化建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展[1]。

4不動(dòng)產(chǎn)檔案登記進(jìn)行信息化建設(shè)的具體措施

4.1檔案管理信息化必須堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)

正如上文所述，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作所涉及的領(lǐng)域比較廣泛，需要對(duì)其進(jìn)行整合，開(kāi)展標(biāo)準(zhǔn)化管理。首先，需要統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作的業(yè)務(wù)規(guī)范以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，將這一工作涉及的所有產(chǎn)權(quán)問(wèn)題都做出明確、真實(shí)、詳細(xì)、具體的記錄。其次，需要開(kāi)展統(tǒng)一的信息化管理，在建設(shè)信息化管理平臺(tái)的過(guò)程中，需要將不動(dòng)產(chǎn)檔案信息管理融入整體的建設(shè)規(guī)劃當(dāng)中。在平臺(tái)的建設(shè)過(guò)程中還需要重視“大數(shù)據(jù)”“云計(jì)算”以及多媒體的相關(guān)技術(shù)等。

4.2檔案管理信息化必須堅(jiān)持?jǐn)?shù)字化管理

在傳統(tǒng)的檔案管理工作中，最常使用的管理方法就是采用傳統(tǒng)的紙質(zhì)檔案，但是由于紙質(zhì)檔案在保存過(guò)程中容易因外部環(huán)境的影響而破壞其完整性，不利于檔案管理工作的開(kāi)展。因此，在信息化的建設(shè)過(guò)程中，需要開(kāi)展檔案信息的數(shù)字化管理，減少檔案丟失與損壞的情況。

4.3檔案管理信息化必須堅(jiān)持創(chuàng)新服務(wù)方式

首先，可以采用“互聯(lián)網(wǎng)+”的服務(wù)方式，利用信息化的相關(guān)技術(shù)貫徹落實(shí)國(guó)家的惠民政策與相關(guān)要求，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的即時(shí)查詢讓人們?cè)谵k理登記的過(guò)程中少跑腿，提高人民群眾的滿意程度。“互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)方式”具體來(lái)說(shuō)就是需要進(jìn)行檔案查閱的申請(qǐng)人在利用網(wǎng)絡(luò)來(lái)遞交查血是申請(qǐng)，工作人員在獲取申請(qǐng)的相關(guān)信息之后為其開(kāi)具不動(dòng)產(chǎn)的登記查詢證明，再利用物流技術(shù)將查詢證明寄送給申請(qǐng)人。其次，可以提供自助式的查詢服務(wù)，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理部門(mén)可以在行政服務(wù)中心或圖書(shū)館等人流比較集中的地方設(shè)置相關(guān)的自助查詢機(jī)器，查詢者可以利用這一終端機(jī)器實(shí)現(xiàn)自助查詢，這一技術(shù)可以幫助檔案管理部門(mén)降低工作量，提高工作效率，最大程度上為產(chǎn)權(quán)所有人提高最完善的服務(wù)。

4.4檔案管理信息化必須堅(jiān)持專業(yè)人才培養(yǎng)

在檔案工作的管理工程中，最基礎(chǔ)的是檔案管理工作人員，他們的工作水平直接影響著檔案管理的工作水平。因此，提升檔案管理人員的綜合素質(zhì)是做好檔案管理工作的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。這其中，綜合素質(zhì)包括工作人員的業(yè)務(wù)能力、政治素養(yǎng)、科學(xué)素質(zhì)以及經(jīng)濟(jì)素質(zhì)等。工作人員入職時(shí)，要針對(duì)性地開(kāi)展培訓(xùn)學(xué)習(xí)工作，選擇業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、綜合素質(zhì)高的員工進(jìn)入檔案管理工作崗位，并對(duì)其進(jìn)行計(jì)算機(jī)技術(shù)的相關(guān)培訓(xùn)，培養(yǎng)高素質(zhì)的復(fù)合型人才，從而帶動(dòng)檔案管理工作的進(jìn)步與發(fā)展。同時(shí)，需要建立相應(yīng)的檔案服務(wù)系統(tǒng)，提高使用者的使用體驗(yàn)，針對(duì)不同的用戶進(jìn)行相關(guān)的推送[2]。

4.5強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)檔案管理人員的職業(yè)道德

要提高不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的信息化水平，不僅需要提高管理人員的技術(shù)水平，還需要加強(qiáng)職業(yè)道德的培養(yǎng)，因此，管理部門(mén)應(yīng)重視對(duì)員工的選拔與培訓(xùn)。首先，在招聘環(huán)節(jié)應(yīng)提高門(mén)檻，按照相關(guān)規(guī)定認(rèn)真考察應(yīng)聘者的基本素質(zhì)與工作能力。其次，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)，使其在工作過(guò)程中可以不斷學(xué)習(xí)，提高工作能力，培養(yǎng)職業(yè)道德，堅(jiān)決抵制錯(cuò)誤的財(cái)務(wù)管理方式。

5結(jié)語(yǔ)

在目前的社會(huì)環(huán)境下，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作越來(lái)越重要，對(duì)其進(jìn)行信息化管理也是當(dāng)前的發(fā)展趨勢(shì)。這一技術(shù)的開(kāi)展不僅有利于我國(guó)檔案管理工作的進(jìn)步，并對(duì)人們有很大的益處。雖然目前我國(guó)的信息化檔案管理技術(shù)還存在這一些不足，但是只要依照本文闡述的相關(guān)措施進(jìn)行改進(jìn)，可以在很大程度上深化檔案管理工作的創(chuàng)新管理，為社會(huì)的發(fā)展與進(jìn)步提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

【參考文獻(xiàn)】

篇6

不動(dòng)產(chǎn)是人類生存的基礎(chǔ)與前提，大多具有不可再生性和唯一性，因此其無(wú)論是對(duì)國(guó)家、社會(huì)或公民都有重大意義，所以不動(dòng)產(chǎn)立法歷來(lái)是各國(guó)民法的重點(diǎn)。不動(dòng)產(chǎn)立法在我國(guó)即將制訂的物權(quán)法中占有重要位置。而不動(dòng)產(chǎn)登記制度必將是不動(dòng)產(chǎn)立法中的核心問(wèn)題之一。本文擬結(jié)合司法實(shí)踐和物權(quán)法理論。對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷和立法完善略陳薄見(jiàn)。目前世界各國(guó)有三種不同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示制度：一是契據(jù)登記制度，法國(guó)、日本、意大利、比利時(shí)、西班牙、美國(guó)多數(shù)州均采此制；二是權(quán)利登記制度，德國(guó)外，瑞士、荷蘭、奧地利均采此制。三是托倫斯登記制度，英國(guó)、愛(ài)爾蘭、加拿大、菲律賓、美國(guó)加利福尼亞州、伊利諾州及馬薩諸塞州等英語(yǔ)國(guó)家均采此制。

故實(shí)我們有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度加以研究的必要性，論文分三部分，第一部分是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的含義的了解；第二部分是不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)及性質(zhì)的刨析，這里又分別詳細(xì)的介紹了不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)和登記的性質(zhì)；第三部分對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的制度問(wèn)題與解決方案的研究。對(duì)我國(guó)現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在問(wèn)題一一的列出，并針對(duì)這些制度的不健全的問(wèn)題作了分別的分析及對(duì)這些問(wèn)題的解決方法作了個(gè)人的見(jiàn)解，第三部分共有五個(gè)問(wèn)題的闡述：一是登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一問(wèn)題的解決；二是登記中公權(quán)國(guó)力干預(yù)私權(quán)利問(wèn)題的解決；三是不動(dòng)產(chǎn)登記效力問(wèn)題；四是不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利范圍的問(wèn)題；五是即將形成物權(quán)的債權(quán)或請(qǐng)求權(quán)的保護(hù)問(wèn)題?；诒疚纳鲜?，確立登記行為私法、建立統(tǒng)一、獨(dú)立、以服務(wù)于交易安全為任務(wù)的登記機(jī)關(guān)、登記賠償制度、異議登記制度等。

《合同法》頒布之后，物權(quán)立法正式提到日程。因我國(guó)長(zhǎng)期將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記視為行政管理之手段，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記制度的規(guī)定較為混亂，故實(shí)有加以研究的必要。

一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的含義

登記，也稱不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，指經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)國(guó)家專門(mén)機(jī)關(guān)將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)記載在國(guó)家設(shè)計(jì)的專門(mén)薄冊(cè)上的事實(shí)或行為。廣義上的不動(dòng)產(chǎn)登記包括權(quán)利來(lái)源、取得時(shí)間、權(quán)利變化情況和地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途價(jià)值、等級(jí)、坐落、從坐標(biāo)、圖形等事項(xiàng)。狹義上，不動(dòng)產(chǎn)登記是土地上建筑物的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的登記。

（一）不動(dòng)產(chǎn)的含義

一般而言，所謂動(dòng)產(chǎn)，是指易于被移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)；所謂不動(dòng)產(chǎn)，則指不能被移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。這種從表面上看來(lái)“純粹”僅具有物理意義上的分類，何以會(huì)導(dǎo)致兩類財(cái)產(chǎn)在政治上、經(jīng)濟(jì)上和社會(huì)意義上有如此不同的效果呢？頗值深思。

動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)確定的根據(jù)是法律而非所有人的意志，但是，這種分類的物理性并不妨礙法律允許所有人依照其意志、通過(guò)確定財(cái)產(chǎn)的目的而將之不動(dòng)產(chǎn)化，或人為地將財(cái)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)化。不動(dòng)產(chǎn)主要包括土地及建筑物，但又不限于此，尚包括其上人為的可自然附著物及其收益，所以在登記制度上，各國(guó)不論稱“土地登記”抑或稱不動(dòng)產(chǎn)登記，在觀念上應(yīng)把握兩點(diǎn)：其一，這里的土地與不動(dòng)產(chǎn)為同意語(yǔ)，即使規(guī)定在土地法中的登記也兼指房地及其附著物等總體的登記制度；其二，不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)并無(wú)區(qū)分之必要，《意大利民法典》規(guī)定：“除法律另有規(guī)定的以外，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)則準(zhǔn)用于客體為不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)以及相關(guān)的訴權(quán)……”也可以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為不動(dòng)產(chǎn)。為明晰法律關(guān)系，我們應(yīng)采不動(dòng)產(chǎn)登記這一用語(yǔ)。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記制度立法例

當(dāng)今世界各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，源于三種基本的登記制度，即“契據(jù)登記制度”，又稱“法國(guó)登記制度”；“權(quán)利登記制度”，又稱“德國(guó)登記制度”；“托倫斯登記制度”；又稱“澳大利亞登記制度”。

1.德國(guó)法主義。德國(guó)登記制度之特色：（1）登記（eintragung ）為土地物權(quán)變動(dòng)之效力發(fā)生要件。即土地物權(quán)之發(fā)生變動(dòng)效力，除當(dāng)事人之合意外，尚須登記。（2 ）登記官吏為登記時(shí)有審查土地物權(quán)變動(dòng)實(shí)質(zhì)關(guān)系之權(quán)限——所謂實(shí)質(zhì)審查主義。（3）登記有公信力， 即登記簿上之事實(shí)，縱實(shí)體法上不成立或無(wú)效，不得以其不成立或無(wú)效對(duì)抗善意第三人，常視為實(shí)體上有效。（4 ）登記簿的編成采物之編成主義（prin-zip des reaifoliums）即以不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)編成之。（5 ）登記物權(quán)之靜的狀態(tài)，即于登記簿不記入物權(quán)的變動(dòng)事實(shí)，而記入物權(quán)的現(xiàn)在狀態(tài)。

2.托倫斯登記制度（torenssyhem），此制度為sir robet tomens所創(chuàng)，1855年始行于南澳洲，現(xiàn)在美國(guó)多數(shù)州亦采之，乃登記制度中最優(yōu)者。其主要特色如下：（1）始登記一定不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，登記局依一定的程序，精查確定其不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)后，制成記載此權(quán)利狀態(tài)之地券二份。一份交與所有人，一份保存，依物的編成主義，編入登記簿。（ 2）不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)之時(shí)使用一定的官制用紙，或轉(zhuǎn)讓為證書(shū)，存于登記局。登記官制審查以后，記入權(quán)利的移轉(zhuǎn)于登記簿，讓與證書(shū)存于登記局，對(duì)于受讓人交付新地券，成為背書(shū)之原來(lái)地券。（3 ）不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)應(yīng)依一定的形式，作成抵押書(shū)二份，連同地券，提出于登記局，登記審查后，記入于登記簿及地券，返地券于債務(wù)人。（4 ）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之變動(dòng)，非登記于登記簿，不生效力。（5 ）其登記官有實(shí)質(zhì)審查的權(quán)限。（6）登記有公信力。 其結(jié)果真權(quán)利人因不實(shí)的登記而受損害時(shí)，國(guó)家負(fù)賠償?shù)呢?zé)任。

3.法國(guó)法主義。法國(guó)法登記的特色：（1 ）登記為物權(quán)變動(dòng)對(duì)抗第三人之要件，即物之變動(dòng)，依當(dāng)事人的合意發(fā)生效力，登記不過(guò)為已發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)對(duì)抗第三人的要件。（2）登記官吏于登記時(shí)，只得為形式的審查，對(duì)于物權(quán)變動(dòng)更無(wú)實(shí)質(zhì)的審查的權(quán)限。（3 ）登記無(wú)公信力，故登記事項(xiàng)，實(shí)質(zhì)上不成立或無(wú)效之時(shí)，其不成立不得以之對(duì)抗善意之第三人。（4）登記簿的編成采人的編成主義（prinzip desporsonenfoliuncs），即不以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)，而以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)編成之。 （5）登記物之動(dòng)的狀態(tài)，即不僅登記物權(quán)之現(xiàn)在狀態(tài)，而且登記物權(quán)之變動(dòng)。

但我們認(rèn)為，我國(guó)目前立法受轉(zhuǎn)型社會(huì)的影響，其行政管理傾向較為明顯，保障交易安全功能不足，主要是德國(guó)登記規(guī)則，如登記生效主義、物的編成主義，登記的公信力等，其制度基礎(chǔ)是國(guó)家干預(yù)主義。但并未建立地券、賠償儲(chǔ)金等制度，故不具以自由主義為基礎(chǔ)的托倫斯登記制度的特色。我國(guó)正處于轉(zhuǎn)型時(shí)期，物權(quán)法負(fù)有整理舊物權(quán)，確定、穩(wěn)定物權(quán)關(guān)系的使命，登記制度是完成這一使命的重要工具。我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)登記為部門(mén)利益所左右，造成房產(chǎn)、地產(chǎn)的不統(tǒng)一，登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一，登記程序的不統(tǒng)一，登記效力的不統(tǒng)一，登記權(quán)屬證書(shū)的不統(tǒng)一。

立法建議上，我國(guó)學(xué)者們比較贊同德國(guó)法主義，但應(yīng)考慮托倫斯登記制度之優(yōu)點(diǎn)。在登記自主主義這一點(diǎn)上，從中國(guó)實(shí)際出發(fā)則不宜采用，對(duì)一些法定物權(quán)應(yīng)強(qiáng)制登記，我們贊同上述之觀點(diǎn)。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)及性質(zhì)

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)

每一部法律都應(yīng)有明確的目標(biāo)，其中的每一制度有相應(yīng)的制度價(jià)值。我國(guó)土地立法過(guò)分強(qiáng)調(diào)國(guó)家利益，強(qiáng)調(diào)管理。而在轉(zhuǎn)軌時(shí)期，國(guó)家利益又多為部門(mén)利益所代替，所以形成登記制度的五種不統(tǒng)一，即登記機(jī)關(guān)、登記根據(jù)、登記簿冊(cè)、登記程序、登記效力的不統(tǒng)一，由此帶來(lái)諸多交易安全上的問(wèn)題。

80年代我國(guó)重建不動(dòng)產(chǎn)登記制度時(shí)借鑒了前蘇聯(lián)立法經(jīng)驗(yàn)，亦十分強(qiáng)調(diào)國(guó)家目標(biāo)，可謂歷史上退步式的回歸。在轉(zhuǎn)軌時(shí)期，部門(mén)利益又使登記目標(biāo)加上了部門(mén)利益目標(biāo)。現(xiàn)在的中國(guó)不僅土地流通性很差，而且登記所保護(hù)之交易安全時(shí)有被破壞之虞。所以，我們建議立法目標(biāo)應(yīng)向個(gè)人傾斜，以維護(hù)交易安全，并以之為登記制度之根基。

（二）登記的性質(zhì)

對(duì)登記的性質(zhì)大體有三種學(xué)說(shuō)：1.公法上行為說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為：“從登記行為看，房地產(chǎn)權(quán)屬登記在我國(guó)是房地產(chǎn)管理部門(mén)依其職權(quán)所實(shí)施的行政行為?！?.證明行為說(shuō)。該說(shuō)避免公、私法性質(zhì)上的判斷，認(rèn)為“房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證（交付）條件，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身，也只是對(duì)買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示，而不是對(duì)房屋買賣合同的審查和批準(zhǔn)?！备腥苏J(rèn)為：“不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上是國(guó)家證明行為，而不是批準(zhǔn)行為?！?3.我們認(rèn)為， 上述學(xué)說(shuō)均有偏頗，登記本質(zhì)上應(yīng)為私法行為。證明行為說(shuō)回避這一問(wèn)題，不甚確切，必然說(shuō)不清證明與登記行為的關(guān)系如何。

首先，從登記行為過(guò)程來(lái)看，登記行為包含了諸多行為，但真正由當(dāng)事人參與的僅是登記請(qǐng)求及登記申請(qǐng)兩部分，研究登記行為的性質(zhì)應(yīng)從這兩項(xiàng)權(quán)利去考察。

其次，從登記所產(chǎn)生的效力來(lái)看，登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為，登記的首要意義在于物權(quán)變動(dòng)的公示及公信，相對(duì)人及利害關(guān)系人均可查閱登記簿冊(cè)，并且任何人均可相信登記權(quán)利而為交易。另外，雖然登記之效力具有統(tǒng)一性，并且自登記簿上登記后始生效力，但是登記并不是行政機(jī)關(guān)的權(quán)力，對(duì)于符合法律要求的形式要件的登記申請(qǐng).

再次，自羅馬法以來(lái)，法律在理論上被劃分為公法與私法，其區(qū)別之實(shí)意“除理論認(rèn)識(shí)目的以外，厥載于救濟(jì)程序。易言之，即私法案件由普通法院管轄；公法案件，除刑事案件由普通法院管轄外，原則上得受行政救濟(jì)，由行政機(jī)關(guān)或行政法院管轄?！本偷怯浿贫榷裕A(yù)告登記、異議登記、撤銷登記性質(zhì)上均為向法院提起的私法上之訴權(quán)，并且登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)登記錯(cuò)誤之賠償責(zé)任。

綜上所述，登記性質(zhì)上為私法行為當(dāng)無(wú)異議，其特殊之處在于其是國(guó)家設(shè)立的擔(dān)負(fù)公共職能的機(jī)關(guān)參與的私法行為。故此，立法者應(yīng)注意登記之私法屬性及保護(hù)交易安全之功能，應(yīng)摒棄批準(zhǔn)式的行政行為觀念，剝奪登記機(jī)關(guān)之行政特權(quán)，確立其為法律服務(wù)、為當(dāng)事人服務(wù)的立場(chǎng)，這對(duì)中國(guó)真正登記制度的建立具有指導(dǎo)性意義。

三、中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的制度問(wèn)題與解決方案

我們認(rèn)為土地權(quán)利登記能解決登記不統(tǒng)一，登記中公權(quán)干預(yù)私權(quán)的問(wèn)題，登記的效力問(wèn)題、登記的物權(quán)法定與意定平衡的問(wèn)題，即將形成物權(quán)的債權(quán)的保護(hù)問(wèn)題以及物權(quán)爭(zhēng)議訴訟的保全問(wèn)題。

（一）登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一問(wèn)題的解決

我們認(rèn)為，我國(guó)登記五不統(tǒng)一的根源在于部門(mén)利益之爭(zhēng)，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。統(tǒng)一了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，登記原則、根據(jù)、程序、效力、簿冊(cè)自然便統(tǒng)一了。我國(guó)舊民法制定之時(shí)，也采用由地方法院統(tǒng)一登記的作法，但后來(lái)由于民國(guó)初期的司法混亂而改為由不屬于行政機(jī)關(guān)的獨(dú)立部門(mén)——地政局統(tǒng)一負(fù)責(zé)。二是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性。為維護(hù)在不動(dòng)產(chǎn)登記上的司法統(tǒng)一性，同時(shí)也因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)在自然聯(lián)系上的緊密性，國(guó)家法律均規(guī)定一國(guó)之內(nèi)或一個(gè)統(tǒng)一司法區(qū)域內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度，即不論是土地房屋還是其它不動(dòng)產(chǎn)，也不論是何種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，均由統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)。

關(guān)于登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一性的問(wèn)題，廣州、深圳等地已實(shí)行房產(chǎn)、地產(chǎn)證合一的制度，但并未為全國(guó)性基本法律所承認(rèn)。我們認(rèn)為，物權(quán)立法應(yīng)協(xié)調(diào)各有關(guān)部門(mén)，解決好這一問(wèn)題，學(xué)習(xí)成功經(jīng)驗(yàn)，建立統(tǒng)一獨(dú)立的登記機(jī)關(guān).

（二）登記中公權(quán)力干預(yù)私權(quán)利問(wèn)題的解決

利用登記機(jī)關(guān)行政權(quán)力的高效、權(quán)威性使物權(quán)得以公示并獲得公信力，但同時(shí)也帶來(lái)了公權(quán)力對(duì)私權(quán)利侵?jǐn)_的問(wèn)題。為解決這一問(wèn)題，無(wú)論采取實(shí)質(zhì)審查主義國(guó)家還是采取形式審查主義國(guó)家，均采取了一些補(bǔ)救措施，典型的如德國(guó)的物權(quán)行為理論、法國(guó)及日本的公證制度等。

1、實(shí)質(zhì)審查主義。實(shí)質(zhì)審查主義是與公示、公信原則相協(xié)調(diào)的制度，登記機(jī)關(guān)不僅就登記之申請(qǐng)?jiān)诘怯洺绦蚍ㄉ鲜欠襁m合加以審查，同時(shí)就其登記的申請(qǐng)，是否與實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系相一致，且其實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系，是否有效，亦加以審查。

2、形式主義審查制度。形式主義審查制度，指就登記的申請(qǐng)，是否在登記程序法上賦予登記機(jī)關(guān)以審查的權(quán)限，惟就其登記的申請(qǐng)，是否為實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系，一般不得加以審查，亦不得決定其登記申請(qǐng)的許否。法、日采之。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是公權(quán)力不干預(yù)私權(quán)利，登記的效力純依當(dāng)事人意思自治，登記并無(wú)公信力，僅有對(duì)抗力，故登記效率很高，但由此產(chǎn)生的弊端亦不少。

我國(guó)登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行登記時(shí)所擁有的權(quán)利相當(dāng)大，不僅如德國(guó)實(shí)質(zhì)登記主義那樣對(duì)當(dāng)事人提交的文件資料有審查權(quán)，而且享有審查這些資料以外事實(shí)的權(quán)限，力求達(dá)到“客觀真實(shí)”的理想狀態(tài)。所以，公權(quán)力對(duì)私權(quán)利的侵?jǐn)_甚大。我國(guó)土地立法實(shí)質(zhì)登記主義是正確的，但必須有相應(yīng)的立法技術(shù)對(duì)其弊端加以補(bǔ)救，才能達(dá)到權(quán)力與私權(quán)平衡的目的。從改革開(kāi)放以來(lái)的登記實(shí)踐看，大部分登記機(jī)關(guān)要求公證這一程序，只有公證的真實(shí)性得到保證，登記機(jī)關(guān)的審查權(quán)加以弱化，方能結(jié)合實(shí)質(zhì)審查與形式審查的優(yōu)點(diǎn)。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記效力問(wèn)題

物權(quán)登記的效力，是指物權(quán)獲致登記后所取得的私法上的效果，亦即對(duì)相關(guān)當(dāng)事人所施加的實(shí)際作用。它是整個(gè)登記制度的核心。因登記效力的不同，世界各國(guó)可以劃分為登記生效主義及登記對(duì)抗主義，德國(guó)是典型的登記生效主義國(guó)家，而且其登記還有公信的效力，有的學(xué)者稱之為公信原則。公信原則系指依公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)縱不存在或有異，但對(duì)于信賴此項(xiàng)公示方法所表示之物權(quán)、而為物權(quán)交易之人，法律仍承認(rèn)具有與真實(shí)物權(quán)存在相同法律效果，以為保護(hù)的原則。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記效力的問(wèn)題，目前在我國(guó)出現(xiàn)的問(wèn)題表現(xiàn)為其效力的不統(tǒng)一，以不動(dòng)產(chǎn)抵押登記為例，實(shí)踐中大體有四種做法：一是規(guī)定自完成抵押登記時(shí)生效；二是規(guī)定自合同公證后生效；三是規(guī)定合同鑒字后生效；四是規(guī)定登記時(shí)生效，但當(dāng)事人得另行約定。這里的生效一般指合同生效，如《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。”這樣的規(guī)定不僅在理論上說(shuō)不通，實(shí)踐中也必侵害當(dāng)事人的利益。國(guó)外的有關(guān)立法中，不論把登記作為成立要件還是對(duì)抗要件，都是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)合同履行或物權(quán)行為效力而言的，已經(jīng)登記只是說(shuō)明不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)已發(fā)生移轉(zhuǎn)或不能對(duì)抗第三人，并不意味著不動(dòng)產(chǎn)買賣合同本身無(wú)效。否則，當(dāng)事人之間不僅沒(méi)有登記請(qǐng)求權(quán)，發(fā)生糾紛時(shí)亦不能以有效合同為據(jù)提訟。所以，不動(dòng)產(chǎn)民事立法應(yīng)規(guī)定登記的效力，并僅針對(duì)物權(quán)的設(shè)立或移轉(zhuǎn)，而不針對(duì)債權(quán)合同之效力。關(guān)于產(chǎn)生物權(quán)公信力還是對(duì)抗力，依目前大多數(shù)學(xué)者的看法及我國(guó)司法、立法實(shí)踐，應(yīng)采公信力主義立法，以統(tǒng)一登記效力。

（四）不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利范圍的問(wèn)題

登記的客體為物權(quán)及其相關(guān)因素，特定的債權(quán)登記屬特殊登記程序，但債權(quán)的效力一般不受登記之影響，我國(guó)立法及司法實(shí)踐中將租賃權(quán)的登記等同于物權(quán)登記，認(rèn)為租賃權(quán)不經(jīng)登記不生效力，這是極端錯(cuò)誤的，沒(méi)有明確的登記權(quán)利范圍的概念。登記制度為物權(quán)實(shí)體法服務(wù)，故實(shí)體物權(quán)種類、內(nèi)容、方式的法定是不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利的基礎(chǔ)，登記權(quán)利范圍就因各國(guó)法定物權(quán)之不同而不同?！度毡静粍?dòng)產(chǎn)登記法》第1 條規(guī)定：“登記，就不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)示或下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的設(shè)定、保存、移轉(zhuǎn)變更、處分限制或消滅而制定：1.所有權(quán)；2.地上權(quán)；3.永佃權(quán)；4.地役權(quán)；5.先取特權(quán)；6.質(zhì)權(quán)；7.抵押權(quán)；8.承租權(quán)；9.采石權(quán)?！倍覈?guó)臺(tái)灣登記權(quán)利范圍與此不同，計(jì)有所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、抵押權(quán)、耕作權(quán)。可見(jiàn)物權(quán)法定是登記權(quán)利的基礎(chǔ)。而我國(guó)現(xiàn)代的物權(quán)制度呈開(kāi)放性體系，尚未法定，不僅表現(xiàn)為法的依據(jù)的不統(tǒng)一，而且表現(xiàn)為類型的未法定，物權(quán)變動(dòng)的未法定，如我國(guó)農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、“四荒”土地使用權(quán)等作為物權(quán)的依據(jù)是否充分頗值討論，但這些權(quán)利類型不僅存在，而且日益有物權(quán)的特征。在我國(guó)存在這樣的現(xiàn)象，法定需要登記的物權(quán)并不涵蓋所有物權(quán)，這就使得有些物權(quán)不經(jīng)法定登記方式也可獲得，實(shí)質(zhì)上否定了物權(quán)法定?！锻恋氐怯浺?guī)則》亦采開(kāi)放式方法，其第2 條規(guī)定：土地登記是依法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的登記。不能認(rèn)為這里的“他項(xiàng)權(quán)利”即法律上的他物權(quán)。大陸法系的大多數(shù)國(guó)家由于采物權(quán)法定之立法主義，故其登記權(quán)利亦隨之法定，整個(gè)物權(quán)制度的概念、內(nèi)容、體系歷經(jīng)百年而無(wú)實(shí)質(zhì)改變；而我國(guó)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，物權(quán)放任主義有其適宜的土壤，并且一定程度上有挖掘、整理、發(fā)展中國(guó)物權(quán)之功效，但相應(yīng)地卻帶來(lái)了登記權(quán)利的開(kāi)放性及開(kāi)放性弊端防止問(wèn)題，如在法律上，土地他項(xiàng)權(quán)利就是一個(gè)開(kāi)放的概念；隨著土地所有權(quán)和土地使用權(quán)利以外的土地權(quán)利的逐漸增加，土地他項(xiàng)權(quán)利所涵蓋的具體權(quán)利也會(huì)越來(lái)越多。登記權(quán)利的開(kāi)放性必然會(huì)帶來(lái)物權(quán)法定的否定，而物權(quán)放任主義立法不僅有違物權(quán)絕對(duì)、排他性質(zhì)，而且使以物權(quán)為內(nèi)容的契約不能無(wú)爭(zhēng)議的事先確定，進(jìn)而使契約無(wú)以自由，同時(shí)也會(huì)造成交易程序混亂。所以，當(dāng)務(wù)之急是登記權(quán)利的法定化，使復(fù)雜的物權(quán)社會(huì)關(guān)系明晰化。

中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類型紛繁復(fù)雜，難點(diǎn)在于對(duì)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的整理。城市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利在流通中已逐步有明確的權(quán)利內(nèi)容及類型，如國(guó)有土地使用權(quán)，而農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利則不然，并未真正建立土地他物權(quán)體系，土地及房屋缺乏流通性，從而并未真正進(jìn)行保障交易安全的登記，所進(jìn)行的登記不過(guò)是為了保護(hù)耕地，整理土地，政府財(cái)稅等。

我國(guó)民法通則、土地管理法、擔(dān)保法、漁業(yè)法、城市房地產(chǎn)管理法、礦產(chǎn)資源法、海商法及水法等法律，已規(guī)定了所有權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、抵押權(quán)、留置權(quán)、采礦權(quán)等若干不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類型，但法律并未明確這些權(quán)利的性質(zhì)與效力。如果登記權(quán)利范圍容納了這些權(quán)利，同時(shí)又規(guī)定登記生效主義，則就完成了這些權(quán)利物權(quán)化及法定化，這一工作又是特定物權(quán)法的前提。登記權(quán)利范圍的確定解決了物權(quán)法定的問(wèn)題，而登記制度本身又可避免物權(quán)法定的僵化，平衡物權(quán)法定與意定的沖突?，F(xiàn)代生活日益復(fù)雜，債權(quán)與物權(quán)的界限有模糊的領(lǐng)域，典型的如土地上債權(quán)所出現(xiàn)的物權(quán)化現(xiàn)象，故物權(quán)有一定公示方法后，其具體存在的合理性便可以被確認(rèn)。

（五）即將形成物權(quán)的債權(quán)或請(qǐng)求權(quán)的保護(hù)問(wèn)題。

為解決債權(quán)及物權(quán)請(qǐng)求權(quán)保護(hù)的問(wèn)題，各國(guó)規(guī)定了兩種性質(zhì)的準(zhǔn)備登記，即異議登記及預(yù)告登記。德國(guó)法稱預(yù)告登記與異議登記，日本相應(yīng)稱為假登記及預(yù)登記。瑞士則分為三種，第一種為債權(quán)的預(yù)登記，第二種為處分權(quán)限制，第三種為暫時(shí)登記，前兩種相當(dāng)于德國(guó)民法的預(yù)告登記，第三種相當(dāng)于德國(guó)民法的異議登記。預(yù)告登記（vormerkungen）為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的準(zhǔn)備登記。目的是為了保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)，并有警示的作用，其登記權(quán)利并不是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)完成權(quán)，例如在瑞士民法，先買權(quán)、買回權(quán)、購(gòu)買權(quán)、用益和使用權(quán)、使用租賃權(quán)等債權(quán)均可預(yù)登記。登記順位也可預(yù)先保留，由此可見(jiàn)這種制度的優(yōu)越性； 異議登記（widresprudn）為物的請(qǐng)求權(quán)的準(zhǔn)備登記， 即因登記原因的無(wú)效或撤銷之物的請(qǐng)求權(quán)，提起登記、涂銷或恢復(fù)之訴時(shí)，對(duì)于既有物權(quán)所為之異議登記，有阻止公信力之效力。預(yù)告登記制度的核心問(wèn)題在于其效力。在不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)行為成立之后和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)之前，雖然，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人或者其他物權(quán)的持有人已經(jīng)承擔(dān)了未來(lái)移轉(zhuǎn)物權(quán)的義務(wù)，但因?yàn)楹贤鄬?duì)人享有的債權(quán)的相對(duì)性，并不能對(duì)抗第三人，所以為平衡當(dāng)事人間的利益，將債的請(qǐng)求權(quán)預(yù)告登記之后，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)既獲得物權(quán)的對(duì)抗力及排他力。關(guān)于異議登記的效力，有國(guó)家規(guī)定物權(quán)經(jīng)異議登記后，即凍結(jié)登記簿，即物權(quán)不得為處分，如德國(guó)。而瑞士的暫時(shí)登記卻不生凍結(jié)土地登記簿之效力，原登記名義人，仍得為處分，被暫時(shí)登記人無(wú)處分權(quán)。如果其主張暫被登記之權(quán)因判決而確定，則其確定溯及于暫時(shí)登記之時(shí)，發(fā)生效力。登記名義人于其間所為之登記不發(fā)生效力，而且對(duì)于一切人，并對(duì)于處分人及其繼承人不發(fā)生效力。勝訴之原告，得逕請(qǐng)不正當(dāng)?shù)怯浀淖兏蛲夸N。由上可見(jiàn)，“處分行為的重點(diǎn)其實(shí)是在交付或登記，藉以滿足物權(quán)的公示性需求。此所以在沒(méi)有處分合意的買賣預(yù)告登記，反而可以有一定的處分權(quán)限制效果；相對(duì)的，無(wú)法滿足公示性需求的物權(quán)合意，反而不承認(rèn)任何處分權(quán)限制的效果?！?/p>

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理辦法》第34條規(guī)定：“以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間峻工，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。”在建工程抵押登記是否為預(yù)登記，值得探討。從整體看，我國(guó)并無(wú)預(yù)告登記及異議登記制度，實(shí)踐中卻有確立二制度之需要。所以，物權(quán)立法應(yīng)借鑒之，規(guī)定其定義、程序內(nèi)容及效力，以其衡平當(dāng)事人間的利益。

基于上述，我們得出如下立法建議：確立登記行為私法觀念，建立統(tǒng)一、獨(dú)立、以服務(wù)于交易安全為任務(wù)的登記機(jī)關(guān)、登記賠償制度、異議登記制度等；確立物權(quán)行為獨(dú)立與無(wú)因基礎(chǔ)上的實(shí)質(zhì)審查主義，公開(kāi)登記簿以確立公示與公信原則；確立囑托登記、宣告登記、公有物登記、區(qū)分建筑物登記、預(yù)告登記等登記種類。同時(shí)建議在物權(quán)立法中僅規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記效力、權(quán)利范圍、順位保留及預(yù)告登記等私法內(nèi)容，并另行起草一部《不動(dòng)產(chǎn)登記法》，以為物權(quán)程序法。

參考文獻(xiàn)

1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第12條；

2、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第3條、第6條；

3、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第16條；

4、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)管理法》）第59條；

5、《中華人民共和國(guó)草原法》第3條；

6、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第41條。

7、《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說(shuō)明》，182頁(yè)，中國(guó)法制出版社，

8、著：《中國(guó)民法總論》，162頁(yè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1997年。

篇7

1.不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概念關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概念,不同的學(xué)者有不同的觀點(diǎn).

王利明教授的觀點(diǎn)是:不動(dòng)產(chǎn)登記是登記申請(qǐng)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移在專門(mén)的登記機(jī)關(guān)依據(jù)法定的程序進(jìn)行登記.

孫憲忠教授的觀點(diǎn)是:不動(dòng)產(chǎn)登記是經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng),國(guó)家有關(guān)登記部門(mén)將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí).梁慧星教授的觀點(diǎn)則是:不動(dòng)產(chǎn)登記是指土地及其定著物之所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的取得、喪失與變更,依法定程序記載于有關(guān)專職機(jī)關(guān)掌管的專門(mén)的簿冊(cè)上.綜上所述,所謂不動(dòng)產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng),國(guó)家專職部門(mén)將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失與變更,依法定程序記載于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)掌管的專門(mén)的簿冊(cè)的事實(shí).不動(dòng)產(chǎn)登記事實(shí)上包括兩層含義:一是登記與否的事實(shí)狀態(tài),二是登記的過(guò)程或程序.

2.不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法意義

第一,不動(dòng)產(chǎn)登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)提供法律基礎(chǔ).在依據(jù)法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的情況下,為了表現(xiàn)物權(quán)的排他性并保障交易安全,物權(quán)公示原則要求不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為要件;在非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)以登記為要件;在非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的情況下,不動(dòng)產(chǎn)登記是權(quán)力處分權(quán)的前提條件.因此,不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上是決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是否完成的法律工具,旨在給不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)提供法律基礎(chǔ),而不是為了實(shí)行行政管理.

第二,不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)變動(dòng)提供了國(guó)家公信力支持的法律基礎(chǔ).由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是涉及國(guó)計(jì)民生的重要權(quán)力,故現(xiàn)代社會(huì)中的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)都是國(guó)家機(jī)關(guān),由國(guó)家機(jī)關(guān)出面承擔(dān)登記責(zé)任,以國(guó)家行為的嚴(yán)肅性為登記的真實(shí)性提供保障,使登記具有為社會(huì)一體信服的法律效力,即任何民間證明都不可比擬的國(guó)家公信力.不論客觀情況如何,法律確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)是登記簿的記載,以登記簿上的記載的權(quán)利正確權(quán)利,并依此建立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的交易秩序;同時(shí),如果第三人依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿取得登記權(quán)利,這種行為及其后果當(dāng)然應(yīng)該得到物權(quán)法保護(hù).

第三,不動(dòng)產(chǎn)登記的統(tǒng)一性是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一性是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一的法律基礎(chǔ).

通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記,國(guó)家為不動(dòng)產(chǎn)提供了一個(gè)在整個(gè)法律實(shí)施范圍內(nèi)發(fā)生的一切不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易才有了統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)和規(guī)則.

如果沒(méi)有這個(gè)統(tǒng)一的基礎(chǔ)和規(guī)則.如果沒(méi)有這個(gè)統(tǒng)一基礎(chǔ),公正有血的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建立就完全是一句空話.

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷綜觀

我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記的法律規(guī)范,可以用兩個(gè)字來(lái)概括:

"散亂".盡管在物權(quán)法制定初期,孫憲忠等專家都呼吁出臺(tái)一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法,但是所有的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的規(guī)定仍散見(jiàn)于各項(xiàng)單行的民事法律法規(guī)之中,沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法,且相關(guān)規(guī)定之間存在著沖突、矛盾,沒(méi)有統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和具體制度的統(tǒng)一.

1.登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一我國(guó)目前從事不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的機(jī)關(guān)有多個(gè),如土地登記在土地管理部門(mén),房屋產(chǎn)權(quán)登記在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān),草原登記在農(nóng)牧業(yè)部門(mén),林木權(quán)登記在森林管理部門(mén)等,例如《中華人民共和國(guó)土地管理法》第5條規(guī)定:"國(guó)務(wù)院土地行政主管部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國(guó)土地的管理和監(jiān)督工作".《中華人民共和國(guó)土地管理實(shí)施細(xì)則》第3條規(guī)定:"土地登記內(nèi)容和土地權(quán)屬證書(shū)式樣由國(guó)務(wù)院土地行政主管部門(mén)統(tǒng)一規(guī)定".《中華人民共和國(guó)森林法》第三條第2款規(guī)定:"國(guó)家所有的和集體所有的森林、林木和林地,個(gè)人所有的林木和使用的林地,由縣級(jí)以上地方人民政府登記造冊(cè),發(fā)放證書(shū)確認(rèn)所有權(quán)或者使用權(quán)."《擔(dān)保法》第42條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)就有土地管理部門(mén)、林業(yè)主管部門(mén)、縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)等,而且這些部門(mén)都具有管理不動(dòng)產(chǎn)的行政職能.

這樣規(guī)定的弊端也是顯而易見(jiàn)的:登記機(jī)關(guān)分散,既不利于登記機(jī)關(guān)之間的相互溝通,也不利于當(dāng)事人的查閱;登記機(jī)關(guān)權(quán)力縱橫交錯(cuò),會(huì)擾亂正常的法律秩序.正如孫憲忠教授所述:當(dāng)兩個(gè)或兩個(gè)以上的登記機(jī)關(guān)權(quán)力交叉重合時(shí),不但會(huì)損害當(dāng)事人的正當(dāng)利益,增加其不合理負(fù)擔(dān),而且會(huì)擾亂正常的法律秩序;由于多個(gè)行政部門(mén)進(jìn)行登記,所發(fā)權(quán)證權(quán)屬界址經(jīng)常發(fā)生沖突,會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)所有人之間的大量糾紛;不利于登記資料的合理利用,多頭、分散的不動(dòng)產(chǎn)登記破壞了資料的統(tǒng)一性和完整性,嚴(yán)重影響了土地資源的高效利用;多個(gè)登記機(jī)關(guān)同時(shí)存在,對(duì)人力資源也是一種浪費(fèi).

2.不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度有待進(jìn)一步完善在我國(guó),2007年10月1日起開(kāi)始施行《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》,首次確立了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度.預(yù)告登記制度有利于鼓勵(lì)誠(chéng)實(shí)信用、防止權(quán)利濫用,以法定方式強(qiáng)化了誠(chéng)信原則的實(shí)現(xiàn),培育良好的市場(chǎng)環(huán)境.《物權(quán)法》第二十條規(guī)定":當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記.預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力.預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的,預(yù)告登記失效".

不難看出,預(yù)告登記制度還是有其缺陷的.

首先,和德國(guó)、日本以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的預(yù)告登記制度相比,我國(guó)的預(yù)告登記制度的范圍相對(duì)狹窄.

通過(guò)對(duì)德國(guó)、日本以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)關(guān)于預(yù)告登記適用范圍的比較,可以看出,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán),不僅包括不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)、設(shè)定、變更、消滅的請(qǐng)求權(quán),還包括不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán),而我國(guó)《物權(quán)法》中把預(yù)告登記的范圍設(shè)定在不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)請(qǐng)求權(quán)上,就顯得過(guò)于狹窄了.其次,我國(guó)的《物權(quán)法》適用范圍含糊不清.《物權(quán)法》第20條規(guī)定預(yù)告登記的適用范圍是"當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議",從漢語(yǔ)上理解會(huì)產(chǎn)生歧義:到底是將"買賣"理解為動(dòng)詞還是將其理解為形容詞修飾"房屋"呢,后一種理解比前一種的理解要寬泛得多.再次,預(yù)告登記的效力不明確.我國(guó)《物權(quán)法》第20條規(guī)定":預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力",可見(jiàn)我國(guó)賦予了此請(qǐng)求權(quán)具有排他效力,但是對(duì)于國(guó)家權(quán)力效力以及順位保全效力卻并沒(méi)有規(guī)定.

三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善2007年頒布的《物權(quán)法》中其中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的有13條,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行了總的概括,但是不得不承認(rèn)的是,時(shí)至今日,我國(guó)尚未建立一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度,而且是已有的法律法規(guī)帶有濃重的行政色彩."不能滿足不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易的需要,不能滿足依據(jù)物權(quán)公示原則和物權(quán)交易的客觀公正原則對(duì)物權(quán)進(jìn)行保護(hù)的需要".所以,我國(guó)在理論上需對(duì)《物權(quán)法》中規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行進(jìn)一步的闡述,筆者從統(tǒng)一登記機(jī)關(guān),完善預(yù)告登記制度與完善不動(dòng)產(chǎn)變更登記制度.

1.統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)世界各地關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的學(xué)說(shuō)有法院說(shuō)、行政機(jī)關(guān)說(shuō)、公正機(jī)關(guān)說(shuō)、現(xiàn)狀妥協(xié)說(shuō)等等.在實(shí)踐中,一般分為兩種模式:以德國(guó)、瑞士、韓國(guó)為代表的,法院負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記;另一種是日本為代表的,行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記.

筆者認(rèn)為,我國(guó)不適合法院登記制的模式.法院不適合做登記機(jī)關(guān)的原因有:第一,從目前的實(shí)際情況來(lái)看,各級(jí)法院承擔(dān)著繁重的審判任務(wù),如果再讓其負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作,不免加重法官的工作量,影響審判效力.第二,從歷史上來(lái)說(shuō),負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)關(guān)就是行政機(jī)關(guān),如果將登記機(jī)關(guān)更正為法院,公民在觀念上很難接受.第三,如果真的出現(xiàn)物權(quán)爭(zhēng)議的情況下,法院必須要審查登記真實(shí)性的問(wèn)題,如果法院本身就是登記機(jī)關(guān),很可能出現(xiàn)的行為,可能使司法失去其公正性.

因此,筆者贊同行政機(jī)關(guān)登記的模式.首先,如果行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記,可以有效減輕法院的工作,也可以提高登記的工作效率,解決大批行政人員的去留問(wèn)題.

其次,這次符合我國(guó)的傳統(tǒng)觀點(diǎn),以及民眾的樸素的法律觀,因?yàn)檫@樣就能發(fā)揮立法者所預(yù)期的法律效用,即力求貼近現(xiàn)實(shí)生活,使一般人發(fā)現(xiàn)法律規(guī)范背后的價(jià)值理念,并符合一般人的法律感情.

其實(shí),法律的真正權(quán)威不是體現(xiàn)在保證法律實(shí)現(xiàn)的國(guó)家權(quán)力上,而是體現(xiàn)在法律自身合理性中.再次,這樣就可以有效避免法院在審理涉及物權(quán)的案件時(shí),出現(xiàn)的可能性.

如果既做審判機(jī)關(guān)又做登記機(jī)關(guān),這種雙重身份很可能使法院為了維護(hù)自身的利益而損害當(dāng)事人的利益.

2.完善預(yù)告登記制度我國(guó)《物權(quán)法》只用了一個(gè)條文規(guī)定了預(yù)告登記制度,對(duì)預(yù)告登記制度的規(guī)定僅僅停留在原則性階段,規(guī)定還是比較概括的,缺乏可操作性,在很多地方都有待明確和細(xì)化.因該從預(yù)告登記立法體例、預(yù)告登記的內(nèi)容、預(yù)告登記的程序方面進(jìn)行完善.

在立法體例上面我國(guó)的物權(quán)法可采用日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的立法模式.日本在《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中對(duì)假登記作了規(guī)定,我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)則在"土地法"中規(guī)定了預(yù)告登記的內(nèi)容,并且在"土地登記規(guī)則"中對(duì)預(yù)告登記如何實(shí)施予以細(xì)化.由于地緣因素以及同屬于大陸法系,我國(guó)可以借鑒日本和臺(tái)灣地區(qū)有關(guān)規(guī)定,將預(yù)告登記如何實(shí)施進(jìn)行細(xì)化.

此外,預(yù)告登記的內(nèi)容也需要完善.明確不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的適用范圍,《物權(quán)法》第20條規(guī)定表明我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的適用范圍包括:一是買賣房屋,二是買賣不動(dòng)產(chǎn).但是,這個(gè)適用范圍和日本以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)法律規(guī)定范圍相比,過(guò)于狹窄,應(yīng)該包括:附條件或者附期限的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán);不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅的請(qǐng)求權(quán)等等.

篇8

    昨天,承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)職能的國(guó)土資源部地籍管理司登記局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,不動(dòng)產(chǎn)登記的客觀出發(fā)點(diǎn)不是從反腐、抑制房?jī)r(jià)考慮,盡管客觀上可能多少有關(guān)聯(lián)。

    根據(jù)中央要求精神,我國(guó)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的主要目的,是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一、海陸統(tǒng)籌,涵蓋土地、房屋、林地、草原、海域等不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利登記、確認(rèn)、保護(hù)體系。不動(dòng)產(chǎn)登記的本意不在房地產(chǎn),其主要目的是建立所有種類不動(dòng)產(chǎn)的登記制度。目前有些媒體或網(wǎng)上解讀,認(rèn)為實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度有利于防止腐敗,有利于降低房?jī)r(jià),對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響等。

    3月26日,不動(dòng)產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會(huì)議明確,從2014年開(kāi)始,通過(guò)基礎(chǔ)制度建設(shè)逐步銜接過(guò)渡,統(tǒng)一規(guī)范實(shí)施,用3年時(shí)間全面建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,用4年時(shí)間運(yùn)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。今年要建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度,明年推進(jìn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施過(guò)渡,后年全面實(shí)施統(tǒng)一登記制度。2018年前,不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)投入運(yùn)行,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成,實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息實(shí)時(shí)互通共享和依法查詢。

篇9

一、登記客體的多樣化

《物權(quán)法》規(guī)定，物有兩大類，即動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，動(dòng)產(chǎn)的種類遠(yuǎn)比不動(dòng)產(chǎn)多而復(fù)雜，不動(dòng)產(chǎn)就是《條例》所列的三大類：土地、海域、定著物。

1.土地

土地根據(jù)使用性質(zhì)又可分成三大類：農(nóng)用地如耕地、林地等；建設(shè)用地；填海填湖土地。作出這樣的分類是因?yàn)椴煌再|(zhì)的土地其用途和來(lái)源不同，如農(nóng)用地上不能建造房屋（用于農(nóng)業(yè)所需的配套則另當(dāng)別論）。又如填海土地是經(jīng)批準(zhǔn)由海域轉(zhuǎn)化而來(lái)。不同性質(zhì)的土地可以依法轉(zhuǎn)化，如農(nóng)用地經(jīng)嚴(yán)格的審批程序可轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，反之，建設(shè)用地也可轉(zhuǎn)化為農(nóng)用地，當(dāng)然填海填湖土地既可以是農(nóng)用地，也可以轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。

2.海域

根據(jù)《海域使用管理法》，海域是指內(nèi)水、領(lǐng)海的水面、水體、海床和底土，與不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)的是海域使用權(quán)。與土地使用權(quán)一樣，海域使用權(quán)可以依法提供給單位和個(gè)人使用。

3.定著物

土地或海域上定著物主要是建筑物、構(gòu)筑物；土地上定著物還有森林、林木。定著物可以附著于地上、地下。在我國(guó)，僅就房屋而言，因功能、性質(zhì)、來(lái)源之多樣而使得房屋的登記復(fù)雜多樣。

二、登記的物權(quán)種類多樣化

《物權(quán)法》規(guī)定，各類不動(dòng)產(chǎn)都可以申請(qǐng)登記，登記后或產(chǎn)生物權(quán)效力，或產(chǎn)生對(duì)抗效力。從大類而言，共有三種類型：一是所有權(quán)。國(guó)有土地和海域?qū)賴?guó)家所有的自然資源，其所有權(quán)不需登記，而集體所有的土地需要登記，此外，大量的所有權(quán)登記是附于土地和海域上的定著物。二是擔(dān)保物權(quán)。可以用于抵押的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利有三大類，即土地（海域）使用權(quán)、所附定著物所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。三是用益物權(quán)。這類物權(quán)類型較為多樣，依附于所有權(quán)和土地使用權(quán)也都可產(chǎn)生用益物權(quán)，其種類具體有：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、海域使用權(quán)、地役權(quán)。

三、客體的多樣和相互組合形成的登記類型

對(duì)登記類型進(jìn)行科學(xué)分類，有助于建立良好的登記秩序，根據(jù)登記的客體特點(diǎn)大體可分成五大類。

1.單一土地使用權(quán)或所有權(quán)登記

當(dāng)土地或海域上尚未有建筑物或構(gòu)筑物時(shí)，則集體土地的所有權(quán)、土地使用權(quán)、海域使用權(quán)分別申請(qǐng)單一物權(quán)登記。

2.單一房屋所有權(quán)登記

已登記的土地或海域使用權(quán)上已建成房屋進(jìn)行初始登記（即《條例》所說(shuō)的首次登記），由于此時(shí)土地使用主體和房屋所有權(quán)主體是一致的，因此只需辦理房屋所有權(quán)登記。另一類單一房屋登記是所有權(quán)注銷登記，由于土地正常情況不可能滅失而房屋拆除是經(jīng)常發(fā)生的，因此只有房屋才發(fā)生所有權(quán)注銷登記。

3.土地（海域）使用權(quán)和房屋所有權(quán)組合登記

房屋所有權(quán)初始（首次）登記完成后，不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更的，則土地（海域）使用權(quán)和房屋所有權(quán)同時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更登記，確保兩者的權(quán)利主體一致。

4.抵押權(quán)登記

根據(jù)《物權(quán)法》，可以設(shè)立抵押權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)有房屋或其他定著物的所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。在這些物權(quán)中，房屋或其他定著物的所有權(quán)必須與土地使用權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押，而土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以單獨(dú)設(shè)立抵押。當(dāng)然，無(wú)定著物的土地使用權(quán)也是單獨(dú)設(shè)立抵押。

5.地役權(quán)登記

地役權(quán)可以設(shè)立于土地所有權(quán)、土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)之上，當(dāng)?shù)匾蹤?quán)與其他用益物權(quán)共存時(shí)，由于地役權(quán)具有從屬性，因此在處分地役權(quán)時(shí)將受到一定的制約。

四、高效合法做好組合權(quán)利的登記

1.多個(gè)有關(guān)聯(lián)的登記可合并則盡量合并辦理

不動(dòng)產(chǎn)登記以依申請(qǐng)為原則，因此，是否登記取決于當(dāng)事人的意愿?，F(xiàn)實(shí)中也存在著許多登記滯后于已發(fā)生的法律行為或法律事實(shí)的情形，如合法取得的宅基地、合法建設(shè)的房屋未申請(qǐng)登記；購(gòu)買的房屋未及時(shí)登記等。當(dāng)權(quán)利人需要處分不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)登記簿上還是上一手權(quán)利人的名字或該不動(dòng)產(chǎn)根本未曾登記過(guò)。此時(shí)，是否需要將不動(dòng)產(chǎn)每次取得的環(huán)節(jié)一一作相應(yīng)的登記，履行所有的登記程序呢？這要根據(jù)權(quán)利取得的途徑區(qū)別對(duì)待。對(duì)于取得土地使用權(quán)后用于自建自用的房屋，如果當(dāng)事人在取得土地使用權(quán)后沒(méi)有申請(qǐng)土地使用權(quán)首次登記，而在建好房屋后申請(qǐng)登記的，此時(shí)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可一并登記，沒(méi)必要土地使用權(quán)先行登記，完成登簿后再辦理房屋所有權(quán)登記。而對(duì)于因多個(gè)先后法律行為產(chǎn)生的權(quán)利變動(dòng)，宜分別辦理相應(yīng)的登記，如房屋買賣先后發(fā)生多次的，每個(gè)買賣行為都應(yīng)辦理轉(zhuǎn)移登記，從而規(guī)范交易和登記秩序，保護(hù)交易安全。

2.可以競(jìng)存的權(quán)利按順位并有條件地辦理

不同的用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)可以同時(shí)存在于同一不動(dòng)產(chǎn)，從而更大效能地發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)作用，但權(quán)利不同的登記順序會(huì)對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生不同的影響。如，抵押權(quán)設(shè)立后，再設(shè)立地役權(quán)的應(yīng)經(jīng)抵押權(quán)人同意，否則不得對(duì)抗抵押權(quán)人，因此在辦理地役權(quán)登記時(shí)，如登記簿已記載抵押權(quán)的，應(yīng)提供抵押權(quán)人同意的證明。當(dāng)?shù)盅簷?quán)和地役權(quán)同時(shí)申請(qǐng)登記時(shí)，由于地役權(quán)在合同生效時(shí)即設(shè)立，地役權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)成立，因此應(yīng)先登記地役權(quán)，抵押權(quán)人應(yīng)知曉抵押物上存有地役權(quán)，經(jīng)登記后抵押權(quán)排列于地役權(quán)之后。又如土地所有權(quán)上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，所有權(quán)人欲設(shè)立地役權(quán)，應(yīng)經(jīng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人同意，在辦理地役權(quán)登記時(shí)所有權(quán)人應(yīng)提供承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人同意的證明。

篇10

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)制度是一個(gè)既重要又龐大，且錯(cuò)綜復(fù)雜的體系，它基本上由民法實(shí)體法上的物權(quán)法部分和行政法上的不動(dòng)產(chǎn)登記制度兩個(gè)部分組成。

建設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)基本條件是劃清政府與市場(chǎng)主體的各自活動(dòng)范圍，厘定政府職能界限，使政府不去干預(yù)市場(chǎng)主體的具體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)而集中精力去做其應(yīng)該做的事情。在經(jīng)濟(jì)管理領(lǐng)域，政府職能將限于核定社會(huì)成員準(zhǔn)人市場(chǎng)的資格，明確民事權(quán)屬狀態(tài)，營(yíng)造并維護(hù)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。由此可見(jiàn)，作為明確市場(chǎng)主體產(chǎn)權(quán)歸屬及其權(quán)利享有狀態(tài)內(nèi)容之一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度在政府各項(xiàng)職能中居于基礎(chǔ)性地位。

一．問(wèn)題的提出：我國(guó)傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度

由于歷史原因，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)性長(zhǎng)期不被承認(rèn)，不動(dòng)產(chǎn)被排除在財(cái)產(chǎn)法之外，不動(dòng)產(chǎn)登記具有濃厚的行政管理色彩，加之管理權(quán)分散，我國(guó)傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)登記極為混亂。

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記的法律不統(tǒng)一

我國(guó)的行政機(jī)關(guān)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)所依據(jù)的是分散在各個(gè)法律法規(guī)中的登記規(guī)范。僅法律就有《土地管理法》及其《實(shí)施條例》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》、《礦產(chǎn)資源法》、《草原法》、《漁業(yè)法》、《擔(dān)保法》等之多,另外還包括國(guó)務(wù)院有關(guān)行政主管部門(mén)制定的登記規(guī)則,如國(guó)家土地局制定的《土地登記規(guī)則》。這些性質(zhì)、淵源、效力不同的登記法規(guī)都是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，已不能滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的需要。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

根據(jù)上述分散的法律法規(guī)的規(guī)定，土地、房地產(chǎn)、森林、礦產(chǎn)等所有權(quán)或抵押等的登記分別由縣級(jí)人民政府土地行政、房產(chǎn)、林木、地質(zhì)礦產(chǎn)或地方人民政府規(guī)定的主管部門(mén)行使。

在這種傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)登記中，中央和地方政府各部門(mén)具有自己管理不動(dòng)產(chǎn)登記的領(lǐng)域，體系龐雜，弊端重重：當(dāng)事人登記時(shí)經(jīng)常要到多個(gè)部門(mén)才能登記完畢，而且效力可能不同；分散的登記制度給有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)關(guān)帶來(lái)查閱信息不夠全面的困難，造成土地和其上房屋分別抵押或重復(fù)抵押等現(xiàn)象；各登記機(jī)關(guān)為了部門(mén)利益，爭(zhēng)相登記，形成重形式輕審查、人浮于事的局面。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償問(wèn)題缺乏規(guī)定

我國(guó)目前的法律法規(guī)中缺乏關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記賠償問(wèn)題的規(guī)定，在實(shí)踐中造成不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的權(quán)利和義務(wù)被割裂的畸形現(xiàn)象。登記機(jī)關(guān)僅指向收費(fèi)的權(quán)利，而對(duì)登記錯(cuò)誤的后果不負(fù)任何責(zé)任，嚴(yán)重的損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，由此產(chǎn)生了大量的不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛；因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)不對(duì)錯(cuò)誤的不動(dòng)產(chǎn)登記負(fù)責(zé)，不利于加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任感，缺乏壓力和動(dòng)力去認(rèn)真履行不動(dòng)產(chǎn)登記的義務(wù)，影響了不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力。

（四）不動(dòng)產(chǎn)登記的信息不夠公開(kāi)化

我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)沒(méi)有明文規(guī)定公開(kāi)查簿制度。在司法實(shí)踐中經(jīng)常遇到需要查詢當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)信息的情況，而掌握不動(dòng)產(chǎn)登記信息的部門(mén)認(rèn)為登記只是為了執(zhí)行政府的管理職能，不愿或者不及時(shí)、不準(zhǔn)確地提供不動(dòng)產(chǎn)信息。這與物權(quán)變動(dòng)的公示公信原則所要求的登記信息的充分、有效公開(kāi)相去甚遠(yuǎn)。

二．重構(gòu)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)

不動(dòng)產(chǎn)登記，也就是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，是不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)依申請(qǐng)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載的制度。不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)登記制度中的基本問(wèn)題。

（一）傳統(tǒng)學(xué)界觀點(diǎn)

目前學(xué)界有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，大體上有三種學(xué)說(shuō):1、公法行為說(shuō),該說(shuō)認(rèn)為:不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì),屬于一種行政行為。2、私法行為說(shuō),該說(shuō)認(rèn)為,登記效力之發(fā)生在于登記之意思表示，登記效力之發(fā)生脫離申請(qǐng)人意思則難以發(fā)生效力。從登記所產(chǎn)生的效力來(lái)看,登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為。3、證明行為說(shuō),該說(shuō)避免公、私法性質(zhì)上的判斷,認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證(交付)條件,房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身,也只是對(duì)買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示,而不是對(duì)房屋買賣合同的審查和批準(zhǔn)。

筆者認(rèn)為，不能籠統(tǒng)地判斷不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，分析不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)必須結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的種類及物權(quán)的基本分類。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)之分析

筆者借鑒準(zhǔn)物權(quán)理論，將我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一分為二，并以此為基礎(chǔ)分別探討不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，從而在此“二分法”前提下展開(kāi)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍的研究。

1．我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的類型

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律和已頒布的《物權(quán)法》之規(guī)定，筆者認(rèn)為，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)包括以下種類：

（1）不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)：國(guó)家所有權(quán)；集體所有權(quán)；私人和其他權(quán)利人的所有權(quán)。

（2）不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)：只有不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。

（3）不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)：自然資源使用權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；宅基地使用權(quán)；地役權(quán)。

對(duì)于上述種類，借鑒準(zhǔn)物權(quán)理論，可以將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)分為準(zhǔn)物權(quán)與典型物權(quán)。典型物權(quán)如我們通常所涉及的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)。在此主要討論準(zhǔn)物權(quán)問(wèn)題。

準(zhǔn)物權(quán)同典型物權(quán)相比具有較大的特殊性，但仍然屬于物權(quán)范疇。對(duì)準(zhǔn)物權(quán)概念的理解在學(xué)者之間有一定的差異。如有學(xué)者認(rèn)為準(zhǔn)物權(quán)是指某些性質(zhì)和要件相似于物權(quán)、準(zhǔn)用物權(quán)法規(guī)定的財(cái)產(chǎn)權(quán)，因而法律上把這些權(quán)利當(dāng)作物權(quán)來(lái)看待，準(zhǔn)用民法物權(quán)法的規(guī)定。屬于準(zhǔn)物權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)有:林木采伐權(quán)、漁業(yè)權(quán)、采礦權(quán)、狩獵權(quán)、先買權(quán)等。也有學(xué)者認(rèn)為，水權(quán)、礦業(yè)權(quán)和漁業(yè)權(quán)等并非為民法所規(guī)定的物權(quán)，將準(zhǔn)物權(quán)稱為特別法上的物權(quán)。如王利明教授認(rèn)為,特別法上的物權(quán),公民、法人經(jīng)過(guò)行政特別許可而享有的可以從事某種國(guó)有自然資源開(kāi)發(fā)或作某種特定的利用的權(quán)利，如取水權(quán)、采礦權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)等。當(dāng)然，也有學(xué)者明確地使用準(zhǔn)物權(quán)這一概念。如崔建遠(yuǎn)教授認(rèn)為,準(zhǔn)物權(quán)不是屬性相同的單一權(quán)利的稱謂,而是一組性質(zhì)有別的權(quán)利的總稱。按照通說(shuō),它是由礦業(yè)權(quán)、水權(quán)、漁業(yè)權(quán)和狩獵權(quán)等組成。為了論述的方便，筆者使用準(zhǔn)物權(quán)這一表述。

準(zhǔn)物權(quán)的客體一般具有不特定性，準(zhǔn)物權(quán)的取得與自然資源主管部門(mén)的行政許可相聯(lián)系。2004年7月1日起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)行政許可法》規(guī)定，涉及有限資源開(kāi)發(fā)利用的，應(yīng)作為行政許可的事項(xiàng)(第12條規(guī)定)。由于準(zhǔn)物權(quán)所指向的標(biāo)的物是自然資源，而自然資源是有限的，并且與可持續(xù)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)相關(guān)，因此，準(zhǔn)物權(quán)具有很強(qiáng)的公法色彩。

準(zhǔn)物權(quán)由行政許可而取得，其客體具有不確定性，同時(shí)準(zhǔn)物權(quán)上負(fù)有較多的公法上的義務(wù)，一般不能自由轉(zhuǎn)讓，準(zhǔn)物權(quán)的行使一般不以對(duì)物的占有為必要。[1]（P76-P85）

2．我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)

筆者認(rèn)為，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記之性質(zhì)，應(yīng)以“二分法”區(qū)別對(duì)待。依不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)類型的不同將登記主要分成兩類:

一類是行政機(jī)關(guān)依照法律規(guī)定的條件和程序許可或確認(rèn)的物權(quán)之登記,如探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)等有關(guān)國(guó)家所有的自然資源的準(zhǔn)物權(quán)。這一類準(zhǔn)物權(quán)的登記，涉及公共利益和行政管理權(quán)關(guān)系密切。

另一類是通過(guò)合同、繼承取得或者以土地出讓方式產(chǎn)生的典型物權(quán)變動(dòng)之登記,如房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)等。這一類基本上和行政管理權(quán)沒(méi)有關(guān)系,主要是物權(quán)人通過(guò)登記機(jī)構(gòu)的公示來(lái)確保自己的權(quán)利。

基于此，筆者認(rèn)為，前一類以不動(dòng)產(chǎn)行政管理理論為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記屬于行政行為范疇，應(yīng)由行政許可或行政確認(rèn)等加以規(guī)范；后一類與公民權(quán)益息息相關(guān)，以民法物權(quán)法理論為基礎(chǔ)的登記應(yīng)為復(fù)合性質(zhì)的行為，應(yīng)當(dāng)是我們目前建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度要討論的重點(diǎn)。需要說(shuō)明的是，“二分法”與物權(quán)的平等保護(hù)原則并不矛盾，相反，恰恰是對(duì)其的合理補(bǔ)充。

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)登記行為的性質(zhì)應(yīng)以“二分法”論。目前實(shí)務(wù)界和行政法學(xué)界不分種類地籠統(tǒng)地只強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)登記行為性質(zhì)的公法性或一味強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)登記行為的私法效果，又或是單以證明行為論，均不足以全面闡釋內(nèi)容豐富的不動(dòng)產(chǎn)登記行為。只有先明確不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，才能制定出不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的立法框架。本文所探討的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的行政法視角正是基于這一前提之下。

3．構(gòu)建我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)

由于準(zhǔn)物權(quán)登記的行政行為性質(zhì)以及目前政出多門(mén)、管理分散的現(xiàn)狀，準(zhǔn)物權(quán)登記的統(tǒng)一無(wú)論在理論上還是實(shí)踐中都是不成熟的。

現(xiàn)階段構(gòu)建我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的范圍應(yīng)以后一類復(fù)合行為性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)登記為限。這種復(fù)合性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)登記，有兩重意義：一是公法上的意義，一是私法上的意義。前者的意義在于行政權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)督管理和給國(guó)家稅收提供依據(jù)；后者的意義在于通過(guò)權(quán)利狀態(tài)的公示，保證交易的安全。

有學(xué)者認(rèn)為這種復(fù)合行為性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)登記“是一種準(zhǔn)行政行為和證明行為”。[2]（P9）筆者比較贊同這種觀點(diǎn)。行政行為以法律效果的內(nèi)容是效果意思還是觀念表示為標(biāo)準(zhǔn)，分為行政行為與準(zhǔn)行政行為。一般認(rèn)為，行政行為是一種法律行為，它是依照行政機(jī)關(guān)的意思表示直接產(chǎn)生法律效力的行為。準(zhǔn)行政行為是介于法律行為與事實(shí)行為之間的一種行為，本身并不能直接為相對(duì)人設(shè)定行政法上的權(quán)利義務(wù)。該種觀念表示行為雖然也伴隨一定的法律效果，但與法律行為不同，該種行為效果完全基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生，并非基于行政機(jī)關(guān)的意思而產(chǎn)生。因此,行政登記屬于準(zhǔn)行政行為,只產(chǎn)生間接的法律效果,而不產(chǎn)生直接的法律效果。[3]（P33）

該行為之所以屬于準(zhǔn)行政行為:其一，登記行為是一種觀念表示，不包含登記機(jī)關(guān)的意思表示，只代表登記主體對(duì)客觀事實(shí)的認(rèn)知與判斷，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的內(nèi)容只是對(duì)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)享有與處置情況進(jìn)行核實(shí)、登錄。其二，登記行為的效果基于法律的明文規(guī)定而非行政主體的意思表示，該行為表明的是國(guó)家對(duì)民事權(quán)利主體所享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一種確認(rèn)。從行政主體的意思參與程度講，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記中，行政主體一般無(wú)自由裁量余地，對(duì)于符合條件的申請(qǐng)，其負(fù)有登錄的義務(wù)與職責(zé)，是對(duì)私權(quán)狀況的予以證明而非干預(yù)。所以，這一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記行為應(yīng)是一種準(zhǔn)行政行為，同時(shí)也是一種證明行為，如梁慧星老師所言，“不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上是國(guó)家證明行為，而不是批準(zhǔn)行為”。

作為準(zhǔn)行政行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記具有兩項(xiàng)功能:一是證明，登記行為在客觀上產(chǎn)生一種公示效果，因此可以證明登記在不動(dòng)產(chǎn)登記薄上的權(quán)利是正確、真實(shí)的，只有提供充足的反證，不動(dòng)產(chǎn)登記薄中的登記內(nèi)容才能被；二是確認(rèn)，登記在不動(dòng)產(chǎn)登記薄中的內(nèi)容是經(jīng)過(guò)行政機(jī)關(guān)的核實(shí)后所做的記載，代表著官方對(duì)權(quán)利主體所享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)，因此在客觀上具有一定的公定力。

三．構(gòu)建我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的思考

《物權(quán)法》第10條規(guī)定,“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”

如前所述，由于準(zhǔn)物權(quán)登記的行政行為性質(zhì)以及目前政出多門(mén)、管理分散的現(xiàn)狀，準(zhǔn)物權(quán)登記的統(tǒng)一無(wú)論在理論上還是實(shí)踐中都是不成熟的。要想統(tǒng)一絕非易事，所以暫且維持現(xiàn)狀。以民法物權(quán)法理論為基礎(chǔ)的典型物權(quán)的登記是準(zhǔn)行政行為和證明行為，應(yīng)當(dāng)是我們目前建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度要討論的問(wèn)題。

（一）確立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)確定在哪一個(gè)部門(mén),應(yīng)當(dāng)根據(jù)法理和國(guó)際慣例確定。世界各國(guó)或地區(qū)的登記機(jī)關(guān),無(wú)非是司法部門(mén)和地政部門(mén)兩種。德國(guó)實(shí)行的是司法部門(mén)登記的做法,他們的土地登記實(shí)際上就是不動(dòng)產(chǎn)登記,而且這種登記仍可以為不動(dòng)產(chǎn)的交易秩序提供由國(guó)家公信力支持的、公開(kāi)的、統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)。結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，由法院進(jìn)行登記,登記結(jié)果必然對(duì)裁判產(chǎn)生影響。比如由于工作人員的一些原因造成登記錯(cuò)誤,本應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。但如果由法院自己去追究,是會(huì)有一定干擾的。并且登記在我國(guó)有準(zhǔn)行政行為的性質(zhì),登記由行政機(jī)關(guān)承擔(dān)有其合理性。

筆者認(rèn)為，目前以地政部門(mén)的登記為基礎(chǔ)建立我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,應(yīng)當(dāng)說(shuō)較為實(shí)際和方便操作。理由是：第一，不動(dòng)產(chǎn)的核心是土地產(chǎn)權(quán)，其他不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)也以土地產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)，因此登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一，必然是以土地登記為基礎(chǔ)和核心的統(tǒng)一。第二，我國(guó)自1987年開(kāi)展土地登記工作以來(lái)，已基本完成城市土地和大部分農(nóng)村土地的登記工作，可以說(shuō)我國(guó)的絕大多數(shù)土地的初始登記工作基本完成，這為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定了基礎(chǔ)。

在這方面有我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的立法經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。臺(tái)灣的不動(dòng)產(chǎn)登記原則上是由縣市地政機(jī)關(guān)辦理的。從臺(tái)灣目前的情況來(lái)看,由于各市縣依法在轄區(qū)內(nèi)分設(shè)登記機(jī)關(guān),即地政事務(wù)所,這又大大簡(jiǎn)化了土地登記作業(yè)的流程,便利人民申請(qǐng)登記,符合實(shí)際生活的需要。

所以，在不動(dòng)產(chǎn)登記制度上,我們可以充分學(xué)習(xí)臺(tái)灣地區(qū)的立法經(jīng)驗(yàn),并結(jié)合大陸實(shí)際,不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)以原土地登記部門(mén)為基礎(chǔ),在土地管理部門(mén)內(nèi)另設(shè)機(jī)構(gòu),成立統(tǒng)一規(guī)范符合實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)登記局。這樣做的好處在于節(jié)約社會(huì)成本,便于實(shí)踐操作。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)制，規(guī)定嚴(yán)密的登記程序，以加強(qiáng)管理的力度，防止不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)利用自己的服務(wù)進(jìn)行牟利。

（二）明確統(tǒng)一登記的范圍

不動(dòng)產(chǎn)涉及的面很廣,土地、房屋是不動(dòng)產(chǎn),草原、林地、水庫(kù)、道路也是不動(dòng)產(chǎn),探礦、采礦、養(yǎng)殖、電力和通訊等設(shè)施都涉及不動(dòng)產(chǎn)。哪些不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一登記的范圍,哪些不宜統(tǒng)一登記,在我國(guó)現(xiàn)階段應(yīng)當(dāng)加以區(qū)分。

根據(jù)前述準(zhǔn)物權(quán)與典型物權(quán)的劃分，不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)的“二分法”，對(duì)于民事主體之間的物權(quán)變動(dòng),如房屋所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等，不涉及行政機(jī)關(guān)的意思表示，與行政管理關(guān)系無(wú)關(guān)，依據(jù)準(zhǔn)行政行為屬性，將其納入統(tǒng)一登記范圍當(dāng)屬無(wú)疑。但是采礦權(quán)、取水權(quán)等有關(guān)國(guó)家所有的自然資源這些準(zhǔn)物權(quán)，行政機(jī)關(guān)依行政許可等產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)，不宜納入進(jìn)來(lái)。因?yàn)檫@涉及到行政管理體制的改革，而行政管理體制改革本身也有一個(gè)過(guò)程，目前尚不成熟。

（三）明確不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任

根據(jù)物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)登記的基本原理,登記是以國(guó)家的公信力為不動(dòng)產(chǎn)的交易提供法律基礎(chǔ)的行為。如果登記發(fā)生錯(cuò)誤,也就是交易基礎(chǔ)發(fā)生錯(cuò)誤,當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人均可能因此而遭受損害。為了保障權(quán)利人的合法權(quán)益以及加強(qiáng)登記人員責(zé)任感,有必要建立權(quán)利人登記救助機(jī)制,完善登記機(jī)關(guān)及其工作人員的責(zé)任制度。

權(quán)利人救助機(jī)制已為《物權(quán)法》所確立，增設(shè)了預(yù)告登記、更正登記、異議登記制度，在此不再贅述。我們主要討論登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任。

登記的準(zhǔn)確、真實(shí)及完整是登記工作的內(nèi)在要求。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記行為給相對(duì)人造成實(shí)際損失的情況下，已完全滿足行政賠償?shù)臉?gòu)成要件:從主體角度講，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記工作是由行政機(jī)關(guān)而非司法機(jī)關(guān)來(lái)完成；其次，登記行為同樣是一種履行行政職務(wù)的行為；第三，登記行為確實(shí)可能給相對(duì)人造成現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)損失，且該損失屬于直接損失；第四，登記行為與相對(duì)人的損失之間確實(shí)存在因果關(guān)系，登記行為是造成損失的前提條件；第五，以及不當(dāng)或錯(cuò)誤的登記，說(shuō)明行政機(jī)關(guān)在履行登記職責(zé)過(guò)程中違反了對(duì)相對(duì)人應(yīng)盡的義務(wù)，構(gòu)成行政賠償中的違法行為。

此外，登記機(jī)關(guān)應(yīng)設(shè)立登記賠償備用基金。從國(guó)外立法實(shí)踐上看,德國(guó)和瑞士專門(mén)設(shè)立登記賠償基金,以彌補(bǔ)可能造成的對(duì)真正權(quán)利人利益的損害,我國(guó)也可以仿此例設(shè)立專門(mén)的登記基金。登記基金的來(lái)源應(yīng)考慮：在不動(dòng)產(chǎn)登記的業(yè)務(wù)中，將按件收取的費(fèi)用，納入不動(dòng)產(chǎn)登記賠償基金；登記機(jī)關(guān)可以向保險(xiǎn)公司投保，設(shè)立責(zé)任保險(xiǎn)；登記機(jī)關(guān)可以依法設(shè)立行政追償權(quán)，以保證有足夠的賠償基金。

（四）按照公平、公正、效率、便民的要求，建立現(xiàn)代行政程序制度

1．窗口式辦公

窗口式辦公，就是以單獨(dú)對(duì)外的收發(fā)文室為窗口受理業(yè)務(wù)，公民、法人只需將申請(qǐng)文件和必備資料從窗口遞入，即可按規(guī)定的時(shí)限到窗口領(lǐng)取結(jié)果，受理人和辦理人相分開(kāi)，一個(gè)窗口進(jìn)一個(gè)窗口出，封閉辦公，集中對(duì)外。[4](P478)

2.建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的信息公開(kāi)制度

信息公開(kāi)是行政公開(kāi)的基本原則。其意義在于：一方面，公開(kāi)由行政權(quán)力來(lái)源于人民這一根本性事實(shí)所決定，權(quán)力運(yùn)行的全過(guò)程應(yīng)當(dāng)為權(quán)力的授出人——所有人知曉；另外一方面，公開(kāi)也是行政權(quán)力健康運(yùn)行的本質(zhì)要求。[5](P21)

首先是政務(wù)信息公開(kāi)。對(duì)與群眾利益相關(guān)的、便于群眾參與管理和監(jiān)督的政務(wù)信息，逐步定期披露，既增加了政務(wù)工作的透明度，又增強(qiáng)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任感。

其次是建立資料信息的可查詢制度。信息公開(kāi)的對(duì)象應(yīng)是社會(huì)全體成員，改變目前僅是向特定群體（當(dāng)事人、法官、律師等）公開(kāi)的做法，體現(xiàn)透明化管理、為人民服務(wù)的立場(chǎng)；信息公開(kāi)的內(nèi)容應(yīng)包括所有資料，徹底改變目前僅能查詢或使用有限登記資料的做法，只有全面的信息才能使當(dāng)事人作出正確的不動(dòng)產(chǎn)交易決策；明確信息公開(kāi)的方式，包括布告欄、咨詢服務(wù)小組、網(wǎng)上公告等，以實(shí)現(xiàn)全方位、高質(zhì)量的服務(wù)。

在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下，信息的公開(kāi)暢通能全面保護(hù)當(dāng)事人的知情權(quán)，避免造成土地和其上房屋分別抵押、重復(fù)抵押或不法分子惡意登記等現(xiàn)象。

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