導語：如何才能寫好一篇個人租房合同簡單版，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

出租方：______，以下簡稱甲方

承租方：______，以下簡稱乙方

根據(jù)《中華人民共和國》及有關(guān)規(guī)定，為明確甲、乙雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂本合同。

第一條 甲方將自有的坐落在______市______街______巷______號的房屋______棟______間，建筑面積______平方米、使用面積______平方米，類型______，結(jié)構(gòu)等級______，完損等級______，主要裝修設(shè)備______，出租給乙方作______使用。

第二條 租賃期限

租賃期共______個月，甲方從______年______月______日起將出租房屋交付乙方使用，至______年______月______日收回。

乙方有下列情形之一的，甲方可以終止合同，收回房屋：

1.擅自將房屋轉(zhuǎn)租、分租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借、聯(lián)營、入股或與他人調(diào)劑交換的;

2.利用承租房屋進行非法活動，損害公共利益的;

3.拖欠租金____個月或空置____月的。

合同期滿后，如甲方仍繼續(xù)出租房屋的，乙方擁有優(yōu)先承租權(quán)。

租賃合同因期滿而終止時，如乙方確實無法找到房屋，可與甲方協(xié)商酌情延長租賃期限。

第三條 租金和租金交納期限、稅費和稅費交納方式

甲乙雙方議定月租金______元，由乙方在______月______日交納給甲方。先付后用。甲方收取租金時必須出具由稅務(wù)機關(guān)或縣以上財政部門監(jiān)制的收租憑證。無合法收租憑證的乙方可以拒付。

甲乙雙方按規(guī)定的稅率和標準交納房產(chǎn)租賃稅費，交納方式按下列第____款執(zhí)行：

1.有關(guān)稅法和鎮(zhèn)政發(fā)(90)第34號文件規(guī)定比例由甲、乙方各自負擔;

2.甲、乙雙方議定。

第四條 租賃期間的房屋修繕和裝飾

修繕房屋是甲方的義務(wù)。甲方對出租房屋及其設(shè)備應(yīng)定期檢查，及時修繕，做到不漏、不淹、三通(戶內(nèi)上水、下水、照明電)和門窗好，以保障乙方安全正常使用。

修繕范圍和標準按城建部(87)城住公字第13號通知執(zhí)行。

甲方修繕房屋時，乙方應(yīng)積極協(xié)助，不得阻撓施工。

出租房屋的修繕，經(jīng)甲乙雙方商定，采取下述第______款辦法處理：

1.按規(guī)定的維修范圍，由甲方出資并組織施工;

2.由乙方在甲方允諾的維修范圍和工程項目內(nèi)，先行墊支維修費并組織施工，竣工后，其維修費用憑正式發(fā)票在乙方應(yīng)交納的房租中分______次扣除;

3.由乙方負責維修;

4.甲乙雙方議定。

乙方因使用需要，在不影響房屋結(jié)構(gòu)的前提下，可以對承租房屋進行裝飾，但其規(guī)模、范圍、工藝、用料等均應(yīng)事先得到甲方同意后方可施工。對裝飾物的工料費和租賃期滿后的權(quán)屬處理，雙方議定：

工料費由______方承擔( );

所有權(quán)屬______方( )。

第五條 租賃雙方的變更

1.如甲方按法定手續(xù)程序?qū)⒎慨a(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時，在無約定的情況下，本合同對新的房產(chǎn)所有者繼續(xù)有效;

2.甲方出售房屋，須在三個月前書面通知乙方，在同等條件下，乙方有優(yōu)先購買權(quán);

3.乙方需要與第三人互換用房時，應(yīng)事先征得甲方同意，甲方應(yīng)當支持乙方的合理要求。

第六條 違約責任

1.甲方未按本合同第一、二條的約定向乙方交付符合要求的房屋，負責賠償______元。

2.租賃雙方如有一方未履行第四條約定的有關(guān)條款的，違約方負責賠償對方______元。

3.乙方逾期交付租金，除仍應(yīng)補交欠租外，并按租金的______%,以天數(shù)計算向甲方交付違約金。

4.甲方向乙方收取約定租金以外的費用，乙方有權(quán)拒付。

5.乙方擅自將承租房屋轉(zhuǎn)給他人使用，甲方有權(quán)責令停止轉(zhuǎn)讓行為，終止租賃合同。同時按約定租金的______%，以天數(shù)計算由乙方向甲方支付違約金。

6.本合同期滿時，乙方未經(jīng)甲方同意，繼續(xù)使用承租房屋，按約定租金的______%，以天數(shù)計算向甲方支付違約金后，甲方仍有終止合同的申訴權(quán)。

上述違約行為的經(jīng)濟索賠事宜，甲乙雙方議定在本合同簽證機關(guān)的監(jiān)督下進行。

第七條 免責條件

1.房屋如因不可抗拒的原因?qū)е聯(lián)p毀或造成乙方損失的，甲乙雙方互不承擔責任。

2.因市政建設(shè)需要拆除或改造已租賃的房屋，使甲乙雙方造成損失，互不承擔責任。

因上述原因而終止合同的，租金按實際使用時間計算，多退少補。

第八條 爭議解決的方式

本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決;協(xié)商不成時，任何一方均可向房屋租賃管理機關(guān)申請調(diào)解，調(diào)解無效時，可向市工商行政管理局經(jīng)濟合同仲裁委員會申請仲裁，也可以向人民法院。

第九條 其他約定事宜

1.……

第十條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可共同協(xié)商，簽訂補充協(xié)議。補充協(xié)議報送市房屋租賃管理機關(guān)認可并報有關(guān)部門備案后，與本合同具有同等效力。

本合同一式4份，其中正本2份，甲乙方各執(zhí)1份;副本2份，送市房管局、工商局備案。

出租方：(蓋章) 承租方：(蓋章)

法定代表人：(簽名) 法定代表人：(簽名)

委托人：(簽名) 委托人：(簽名)

合同有效期限： 至 年 月 日

個人租房合同簡單范本二

出租方(以下簡稱甲方)：

承租方(以下簡稱乙方)：

甲、乙雙方通過友好協(xié)商，就房屋租賃事宜達成協(xié)議如下：

一、租賃地點及設(shè)施：

1.租賃地址： 路 巷 號 室;房型規(guī)格 ;居住面積平方 米;

2.室內(nèi)附屬設(shè)施：

A ：電器：電話 沐浴 空調(diào) 冰箱 彩電 洗衣機 微波爐 吊扇 音響 VCD

B ：家俱：

二、租用期限及其約定：

1.租用期限：甲方同意乙方租用 年;自 年 月 日起至 年 月 日;

2.房屋租金：每月 元人民幣;

3.付款方式：按 支付，另付押金 元，租房終止，甲方驗收無誤后，將押金退還乙方，不計利息。

第一次付款計 元人民幣;

4.租賃期內(nèi)的水、電、煤氣、電話、有線電視、衛(wèi)生治安費由乙方支付，物業(yè)管理，房屋修繕等費用由甲方支付;

5.租用期內(nèi)，乙方有下列情形之一的甲方可以終止合同，收回房屋使用權(quán)、乙方需擔全部責任，并賠償甲方損失。

(1)乙方擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的;

(2)乙方利用承租房屋進行非法活動損害公共利益的;

(3)乙方無故拖欠房屋租金達 天;

(4)連續(xù)三個月不付所有費用的。

三、雙方責任及義務(wù)：

1.乙方須按時交納水、電、煤、電話等費用，并務(wù)必將以上費用帳單交給甲方，甲方須監(jiān)督檢查以上費用;

2.無論在任何情況下，乙方都不能將押金轉(zhuǎn)換為房屋租金;

3.在租用期內(nèi)，甲方必須確保乙方的正常居住，不得將乙方租用的房屋轉(zhuǎn)租(賣)給任何第三者;或在租賃期內(nèi)房租加價;

4.租用期滿后，乙方如需繼續(xù)使用，應(yīng)提前一個月提出，甲方可根據(jù)實際情況，在同等條件下給予優(yōu)先;

5.在租賃期內(nèi)，甲、乙雙方如有一方有特殊情況需解除協(xié)議的，必須提前一個月通知對方，協(xié)商后解除本協(xié)議;

6.乙方入住該物業(yè)應(yīng)保持周圍環(huán)境整潔做好防火防盜工作，如發(fā)生事故乙方應(yīng)負全部責任;

7.乙方不得擅自改變室內(nèi)結(jié)構(gòu)，并愛惜使用室內(nèi)設(shè)施，若人為損壞的將給予甲方相應(yīng)賠償;如發(fā)生自然損壞，應(yīng)及時通知甲方，并配合甲方及時給予修復。

四、其它未盡事宜，由甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成按有關(guān)現(xiàn)行法規(guī)辦理或提交有關(guān)仲裁機關(guān)進行仲裁。

本協(xié)議一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，簽字后即行生效。

五、其它說明：

(如：入住時的水電煤字數(shù)。)

出租方： 承租方：

聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：

篇2

身份證號：

承租方姓名：[簡稱乙方]

身份證號：

甲方現(xiàn)有　㎡面積的房屋，套型為　地址：

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一、租房從　年　月　日起至　年　月　日止，有效期為　年

二、該房出租的使用性質(zhì)為　用房，月租金為　元，繳租方式為　支付一次，計人民幣(大寫)　元(￥　元)以后就在付款期末前　天支付。

三、乙方接到住房后，應(yīng)及時更換門鎖，否則發(fā)生意外與甲方無關(guān)。

四、乙方不得擅自改變其房屋的使用性質(zhì)，更不能擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)，必須愛護房內(nèi)設(shè)施，如有損壞應(yīng)及時維修，否則照價賠償。

五、在本協(xié)議期內(nèi)，甲方不得干涉乙方的合法居住(經(jīng)營)權(quán)，不得收回房屋或轉(zhuǎn)租他人，更不得提高房租或終止協(xié)議。

六、乙方必須按照交納房租，否則甲方有權(quán)采取措施收回房屋，由此造成的損失由乙方承擔。

七、乙方必須遵守當?shù)貢鹤^(qū)域內(nèi)的各項規(guī)章制度，辦理各種相關(guān)證件、按時交納水、電、氣、收視電話、物業(yè)管理等費用。并做好一切安全全措施，若出現(xiàn)安全事故，均由乙方自行負責。合同簽訂后，乙方交保證金　元給甲方，乙方退房時結(jié)清水、電、氣、電話、物業(yè)管理等費用后及屋內(nèi)設(shè)施家具、家電無損壞，甲方退還乙方所交保證金，另水、電氣底度為：水　噸;電　度;氣　方。乙方的民事糾紛均自行負責。以交費收據(jù)為準。

八、若乙方的本協(xié)議期滿后需繼續(xù)租用此房，應(yīng)提前壹月與甲方商議。(在同等的條件下，乙方有優(yōu)先租賃、購買權(quán))。

九、甲、乙雙方在協(xié)議期內(nèi)，均不得違約，如甲方違約則按該房月租金及搬家所造成的損失，作違約賠償金。乙方違約則從押金里扣除一個月房屋租金作賠償金給甲方。

十、如果拆遷此房乙方無條件搬出，所交甲方的房租按未滿天數(shù)甲方退還乙方。

十一、本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。從簽定之日起生效，到期自行作廢，未盡事宜，雙方協(xié)商解決。

備注：

甲方簽字：　地址：　聯(lián)系電話：

乙方簽定：　地址：　聯(lián)系電話：

簽定日期：　年　月　日

簡單個人租房合同范本打印 甲方：

乙方：

甲方在 ，建筑面積共計 平方米，現(xiàn)租賃予乙方居住;經(jīng)雙方友好協(xié)商達成協(xié)議如下：

一、 租賃期自 年 月 日起，截至 年 月 日止，共年。

二、 租金每月為 元人民幣，交租方式是提前十天支付三個月的租金,以季度預付交清形式，即先交租后使用的原則。

三、 為保障房內(nèi)公共設(shè)施的安全，乙方還須向甲方預存協(xié)議保證金 人民幣。協(xié)議保證金在租賃期間不計息。

四、 房租賃期間內(nèi)的水電、電話、煤氣費等乙方發(fā)生的費用由乙方承擔，租賃期前所發(fā)生的一切費用由甲方承擔。

五、 房內(nèi)一切設(shè)施應(yīng)加以愛護和正常使用，保證各項安全房屋結(jié)構(gòu)不得隨意調(diào)整，確因乙方需要，經(jīng)甲方及物業(yè)管理部門認可后可適當作出調(diào)整或裝修。乙方裝修時不能破壞房間內(nèi)的水電使用的獨立性。乙方承擔租用期間的維護、維修費用。

六、 房子由乙方自行負責裝修。在租賃(含續(xù)租)期滿后，乙方按來裝去丟的原則退場，不得要求甲方支付裝修費用。

七、 租賃期滿后本協(xié)議終止，甲乙雙方3日內(nèi)應(yīng)進行清交工作，且在滿足第五項的情況下，甲方無條件退還保證金人民幣壹千元給乙方。如乙方需繼續(xù)租用，在租金或其它條件同等之下，甲方優(yōu)先租與乙方，雙方辦理順延手續(xù)。

八、 在合同租賃期內(nèi)，因乙方原因?qū)е潞贤瑹o法進行時，乙方應(yīng)提前二個月通知對方;乙方提前退房，在乙方交清所有費用后，乙方留下壹千元保證金作為甲方的損失的補償。

九、 乙方租住期間必須遵紀守法，不得利用甲方場地進行違法活動。否則甲方有權(quán)提前終止甲乙雙方的房屋租賃協(xié)議;甲方不承擔任何責任和損失。

十、 乙方在租賃甲方房子期間原則上不得隨意轉(zhuǎn)租房子給第三方;否則甲方有權(quán)解除合同。如果有特殊情況經(jīng)甲乙方共同協(xié)商并由由甲方出示書面同意書方可轉(zhuǎn)讓。

十一、 本協(xié)議一式二份，雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力，雙方不得違反，違約方責任自擔。未盡事宜雙方應(yīng)友好協(xié)商解決。

甲方： 乙方：

代表： 代表：

電話： 電話：

日期： 日期：

個人簡單房屋租賃合同范本二 甲方姓名(出租方)：_________________　身份證號碼：________________

乙方姓名(承租方)：__________________身份證號碼：________________

經(jīng)雙方協(xié)商甲方將位于______________________________房屋出租給乙方居住使用。

一、租房從_____年___月___日起至______年___月___日止。

二、月租金為____元，繳租為____支付一次，人民幣(大寫)_________元(￥____元),

以后應(yīng)提前___天支付。

三、約定事項

1、乙方入住時，應(yīng)及時更換門鎖若發(fā)生意外與甲方無關(guān)。因不慎或使用不當引起火災、電、

氣災害等非自然災害所造成損失由乙方負責。

2、乙方無權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)賣該房屋，及屋內(nèi)家具家電，不得擅自改動房屋結(jié)構(gòu)，愛護屋

內(nèi)設(shè)施，如有人為原因造成破損丟失應(yīng)維修完好，否則照價賠償。并做好防火，防盜，防漏

水，和陽臺擺放、花盆的安全工作，若造成損失責任自負。

3、乙方必須按時繳納房租，否則視為乙方違約。協(xié)議終止。

4、乙方應(yīng)遵守居住區(qū)內(nèi)各項規(guī)章制度，按時繳納水、電、氣、光纖、電話、物業(yè)管理等費用。

乙方交保證金________元給甲方，乙方退房時交清水，電，氣，光纖和物業(yè)管理等費用及屋

內(nèi)設(shè)施家具、家電無損壞，下水管道，廁所無堵漏。甲方如數(shù)退還保證金。

5、甲方保證該房屋無產(chǎn)權(quán)糾紛。如遇拆遷，乙方無條件搬出，已交租金甲方按未滿天數(shù)退還。

6、備注;_______________________________________________________________

_______________________________________________________________________

四、本合同一式兩份，自雙方簽字之日起生效。另水;_____噸氣;____立方電;___度

甲方簽章(出租方)：乙方簽章(承租方)：

電話;　電話;　20年月日

個人簡單房屋租賃合同范本三 租方(甲方)________ 性別：____年___月____日出生

承租方(乙方)_________ 性別：_____年____月___日出生，身份證號碼：_______________

甲、乙雙方就房屋租賃事宜，達成如下協(xié)議：

一、甲方將位于____市____街道___小區(qū)___號樓號的房屋出租給乙方居住使用，租賃期限自______年___月___日至____年___月___日，計___個月。

二、本房屋月租金為人民幣_____元，按月交。每月月初15日內(nèi)，乙方向甲方支付全月租金。

三、乙方租賃期間，水費、電費、取暖費、燃氣費、電話費、物業(yè)費以及其它由乙方居住而產(chǎn)生的費用由乙方負擔。租賃結(jié)束時，乙方須交清欠費。

四、乙方不得隨意損壞房屋設(shè)施，如需裝修或改造，需先征得甲方同意，并承擔裝修改造費用。租賃結(jié)束時，乙方須將房屋設(shè)施恢復原狀。

五、租賃期滿后，如乙方要求繼續(xù)租賃，則須提前 1個月向甲方提出，甲方收到乙方要求后7天內(nèi)答復。如同意繼續(xù)租賃，則續(xù)簽租賃合同。同等條件下，乙方享有優(yōu)先租賃的權(quán)利。

六、租賃期間，任何一方提出終止合同，需提前1個月書面通知對方，經(jīng)雙方協(xié)商后簽訂終止合同書。若一方強行中止合同，須向另一方支付違約金______元。

七、發(fā)生爭議，甲、乙雙方友好協(xié)商解決。協(xié)商不成時，提請由當?shù)厝嗣穹ㄔ褐俨谩?/p>

八、本合同連一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字之日起生效。

甲方：_____________聯(lián)系電話：_______________

乙方：_____________聯(lián)系電話：_______________

____年___月____日

個人簡單房屋租賃合同范本四 甲方(出租方)身份證號碼

乙方(承租方)身份證號碼

現(xiàn)經(jīng)甲乙雙方充分了解、協(xié)商，一致達成如下個人租房協(xié)議書：

一、 房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施、設(shè)備：

二、租賃期限：，即年月日至年月日。

三、租金及交納時間：每月元，乙方應(yīng)每月付一次，先付后住。第一次乙方應(yīng)于甲方將房屋交付同時，將房租付給甲方;第二次及以后付租金，乙方應(yīng)提前一個月付清。

四、租房押金：乙方應(yīng)于簽約同時付給甲方押金元，到期結(jié)算，多余歸還。

五、租賃期間的其他約定事項：

1、甲乙雙方應(yīng)提供真實有效的房產(chǎn)證、身份證等證件。

2、甲方提供完好的房屋、設(shè)施、設(shè)備，乙方應(yīng)注意愛護，不得破壞房屋裝修、結(jié)構(gòu)及設(shè)施、設(shè)備，否則應(yīng)按價賠償。如使用中有非人為損壞，應(yīng)由甲方修理。

3、 水、電、煤氣、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等的使用費及物業(yè)、電梯、衛(wèi)生費等所有費用都由乙方支付。入住日抄見：水度，電度，煤氣度。所有費用乙方應(yīng)按時付清。

4、 房屋只限乙方使用，乙方不得私自轉(zhuǎn)租、改變使用性質(zhì)或供非法用途。租下本房后，乙方應(yīng)立即辦好租賃登記、暫住人口登記等手續(xù)。若發(fā)生非法事件，乙方自負后果。在租賃期限內(nèi)，甲方確需提前收回房屋時，應(yīng)當事先商得乙方同意，給乙方造成損失的，應(yīng)當予以賠償。

5、合同一經(jīng)簽訂，雙方都不得提前解除。租賃期內(nèi)，如遇不可抗力因素導致無法繼續(xù)履行本合同的，本合同自然終止，雙方互不承擔違約責任。

6、 甲乙雙方約定，乙方如需開具房租發(fā)票，因此產(chǎn)生的稅費由乙方支付。

7、 此合同未盡事宜，雙方可協(xié)商解決，并作出補充條款，補充條款與本合同有同等效力。雙方如果出現(xiàn)糾紛，先友好協(xié)商，協(xié)商不成的，由人民法院裁定。

8、 本個人租房協(xié)議書經(jīng)簽字(蓋章)生效。

9、其他約定事項：

六、違約責任：

甲乙雙方中任一方有違約情況發(fā)生的，違約方應(yīng)向守約方支付違約金，違約金為元，損失超過違約金時，須另行追加賠償。

七、本合同一式兩份，甲乙兩方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

甲方(簽字) 乙方：(簽字)

聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：

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篇3

【關(guān)鍵詞】保障性住房；資金；權(quán)益

文章編號：ISSN1006―656X（2015）01-0028-02

一、保障性住房保障制度的概念及特點

在市場經(jīng)濟這一體系下，政府實施一些政策來幫助單純依靠市場有住房困難的群體，這種政策體系的總稱，就叫做住房保障制度，它和失業(yè)保障、養(yǎng)老保障、醫(yī)療保障等都是社會保障體系的組成部分。

保障性住房是指政府為中低收入、住房困難家庭所提供的附有條件的住房，一般由廉租房、經(jīng)濟適用房和政策性租賃住房構(gòu)成，適用于不同層次的被保障群體。其中公積金保障了穩(wěn)定收入的工薪階層的住房需求，經(jīng)濟適用房保障了中低收入群體的住房需求，廉租房保障了最低收入群體的住房需求。這種住房的出現(xiàn)主要是為實現(xiàn)社會公平，弱化市場化競爭，引導中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。它和商品性住房是一個相對的概念，但二者也有重疊的部分，例如經(jīng)濟適用房就是有保障性質(zhì)的商品房。

二、住房保障的現(xiàn)狀及焦點

至2006年底，全國656個城市有512個城市建立了廉租房制度；至2007年6月，達到586個城市，國務(wù)院出臺了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》；2008年又《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，要求加大保障性住房建設(shè)力度，全國在建廉租房已達63萬套；2009年，全國各類保障性住房已完成新建和改擴200萬套；2010年全國城鎮(zhèn)各類保障性住房建設(shè)項目、改造項目已開工410萬套，中央財政在保障性住房的支出逐年增長，現(xiàn)已達上千億元。

2014年11月份，國家出臺政策鼓勵商品房改保障房，據(jù)各方新聞報道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（住建部）擬出臺收購商品房用于保障性住房的指導意見，此指導意見出臺將使地方政府回購商品房更具操作性，并加速推進這一過程。自2014年以來，房地產(chǎn)市場下行明顯，以至于現(xiàn)在一些城市商品房庫存較大，所以這類區(qū)域地方政府不必要再新建保障類住房用于安置，可采取回購或回租成熟的存量商品房項目，不僅可有效降低配套投資壓力，實現(xiàn)低成本、高效率安置，也將進一步減小地方房地產(chǎn)庫存壓力。通過這種方式，將使整個房產(chǎn)市場的資源得到有效充分的利用，進一步提高整個區(qū)域成熟度。

三、保障制度的資金來源

就目前的情況來看，我國保障性住房的投入主要來源于以下幾個渠道：財政、住房公積金、銀行貸款、土地出讓凈收益。

財政：2007年，國務(wù)院出臺了24號文，但中央財政對保障性住房上的投入十分有限。經(jīng)濟適用房是靠地方政府和銀行貸款，而廉租房投入幾乎完全靠住房公積金增值收益和土地出讓。2008年起，中央首次作出承諾，用于廉租房制度建設(shè)的資金為68億元，當年在整個保障性住房上的資金投入達354億元。2009年，國務(wù)院作出承諾支持保障性住房的發(fā)展，投入550億元，2010年國務(wù)院繼續(xù)加大此項安居工程的建設(shè)力度，支出補助資金616億元。中央財政和地方財政逐年增長的支出使得財政越來越成為保障性住房的一大資金來源。

銀行貸款：據(jù)人民銀行金融市場司副司長霍穎勵在2010年1月18日新華網(wǎng)在線訪談時披露，截至2009年末，整個經(jīng)濟適用房開發(fā)貸款余額已達到628億元，廉租房達990億元。

住房公積金：2002年3月24日根據(jù)國務(wù)院令350號公布的現(xiàn)行《住房公積金管理條例》中明確規(guī)定“職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個人所有”。所以曾經(jīng)在相當長的一段時間內(nèi)，住房公積金的增值收益實際上替代了財政，而成為我國住房保障尤其廉租房建設(shè)的主要資金來源。

土地出讓金：雖然各界對土地出讓金用于住房保障有很高的期望，但土地出讓金作為地方政府是最重要的靈活資金來源，早已經(jīng)有規(guī)劃用途，所以對投入到?jīng)]有經(jīng)濟收益的保障住房是沒有積極性的，特別是有關(guān)政策中提的是“土地出讓凈收益的一定比例”，而不是土地出讓金總額，給政策的實施進一步加大了困難。政策以土地出讓凈收益為參考，但對于什么是“凈收益”，各地方政府卻是自行解釋，往往以絕大部分出讓金已經(jīng)支付各種成本、不存在“凈收益”等理由來推托，從而導致這方面資金很難落實。據(jù)財政部的《2009年全國土地出讓收支基本情況》，2009年中國土地出讓金支出1.23萬億元，其中用于廉租住房支出為187.1億元，僅占全年土地出讓總支出的1.5%，這一數(shù)據(jù)也充分說明了這一現(xiàn)狀。

由于各主要資金來源有限，且落實不到位，所以政府地方都開始拓寬融資渠道，現(xiàn)在運用較多的有：參與建設(shè)的企業(yè)通過發(fā)行企業(yè)債券的形式來融資，從而投入到保障性住房的建設(shè)中；政府可以通過發(fā)放保障性住房特別國債來從群眾中納入資金，還可以在市場上引進穩(wěn)健型的基金，為保障性住房的購買建設(shè)貸款提供擔保，降低信貸的風險，同時可鼓勵保險資金參與到保障性住房的建設(shè)中來，滿足保障性住房建設(shè)的投資需求。；其他的還有提高金融機構(gòu)支持保障性住房信貸比例、通過社會福利彩票等創(chuàng)新形式募集資金、注入多元化的資金等方式，例如吸引銀行資本的進入，商業(yè)銀行可以設(shè)立與保障房建設(shè)相關(guān)的理財產(chǎn)品，將保障房貸款與其他產(chǎn)品合理捆綁銷售。

四、運行與監(jiān)督體系

為了進一步加強保障性住房的使用監(jiān)督管理，明確各個階層的相關(guān)監(jiān)督責任，從高層到地方的每一級都分配了相關(guān)的職責，建立了明確的責任制度。

根據(jù)政府的相關(guān)文件，我們可將保障性住房劃分為出租型保障性住房（包括公共租賃住房、廉租住房）和出售型保障性住房（包括經(jīng)濟適用住房、限價商品住房）。出租型保障性住房的使用監(jiān)督管理是按照“誰持有、誰管理”的原則，它的使用監(jiān)督管理工作由房屋產(chǎn)權(quán)單位負責，房屋產(chǎn)權(quán)單位須承擔的工作有：（一）定期入戶走訪。及時掌握承租保障性住房家庭情況，定期對配租資格進行調(diào)查。如發(fā)現(xiàn)不符合配租資格的，按合同約定處理并告知承租保障性住房家庭申請地所在區(qū)縣住房保障管理部門。（二）開展日常檢查。發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、閑置、改變用途、擅自拆改房屋等各類違規(guī)行為的，應(yīng)按照合同約定及時制止，做好相關(guān)記錄并通知管理部門。做好投訴、舉報事項的接待工作，認真進行調(diào)查、核實。（三）建立保障性住房承租家庭檔案。對入住家庭基本信息進行登記，根據(jù)家庭變化情況及時做好動態(tài)管理工作。（四）做好政策宣傳等其他事項。而出售型保障性住房的使用監(jiān)督管理則是按照“誰分配、誰管理”原則，其使用監(jiān)督管理工作由購買保障性住房家庭原申請所在地區(qū)縣住房保障管理部門負責。相關(guān)日常工作則是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔，具體工作與出租型保障性住房基本無異。

就政府而言，上下各級的監(jiān)督責任如下：

各市的住房保障管理部門負責統(tǒng)籌管理，協(xié)調(diào)全市保障性住房使用監(jiān)督管理工作，完善相關(guān)政策措施，并對區(qū)縣工作進行監(jiān)督指導。對房屋產(chǎn)權(quán)單位和受托物業(yè)服務(wù)機構(gòu)人員加強培訓和監(jiān)督指導，定期進行檢查、考評，完善家庭居住管理和機構(gòu)考評等制度。

各區(qū)縣的住房保障管理部門則是要承擔上級分配的工作，做好監(jiān)督管理，對于那些違規(guī)行為要做好相應(yīng)的處罰工作，組織區(qū)縣住房保障管理等部門按規(guī)定開展保障家庭資格復核工作，設(shè)立舉報信箱，公開舉報電話，進一步加強社會監(jiān)督。對復核后不符合申請條件的家庭，按照本市相關(guān)管理規(guī)定進行處理。

各地的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)則應(yīng)嚴格遵守本市保障性住房相關(guān)管理規(guī)定和房屋租賃管理規(guī)定，對于違規(guī)保障性住房的出租（轉(zhuǎn)租）、出售業(yè)務(wù)的，由區(qū)縣政府組織區(qū)縣住房保障管理行政執(zhí)法機構(gòu)依法處理。

五、保障性住房體系中的相關(guān)權(quán)益

在任何一個體系中都會有權(quán)益雙方，在保障性住房這一體系中，平衡相關(guān)的權(quán)益雙方顯得尤為重要，妥善處理出租人與承租人的相互關(guān)系，切實保障承租人及其家人的合法權(quán)益，關(guān)系到廣大人民群眾的安居樂業(yè)，也關(guān)系到社會的和諧與穩(wěn)定。在近年來，能有一個安心的住所是這個社會上每一個人基本的需求，然而，因為這一基本需求引發(fā)的爭論也開始層出不窮，更是導致了諸多糾紛。所以通過法律來完善規(guī)范雙方的權(quán)益迫在眉睫，早前的相關(guān)法律雖有涉及這一方面，但卻是淺嘗輒止，沒有適應(yīng)我國保障性住房發(fā)展的現(xiàn)狀。

權(quán)益雙方糾紛較多的主要是針對租賃型住房，所以我國應(yīng)先根據(jù)租賃住房制定相應(yīng)的法律?，F(xiàn)在在國外的法律體系中針對住房租賃的立法形式主要有兩種：一是以單行法的形式規(guī)范住房租賃；二是在民法典中以一節(jié)或一章規(guī)范住房租賃。而我國的《合同法》及相關(guān)法律并未針對性地對住房租賃作出規(guī)定，導致在實踐中遭遇了一系列難題，所以我國應(yīng)開始著手制定單獨的法律。首先，制定的法規(guī)中應(yīng)對住房租賃的立法宗旨、定義、適用范圍、基本原則等做出明確的定義。其次還要對租賃的形式、住房的條件、合同的形式與效力以及租賃的時間期限等做出具體規(guī)定。再者，法律條文須得詳細規(guī)定出租人和承租人的相關(guān)義務(wù)和權(quán)力，其中包括出租人的條件提供義務(wù)、維修義務(wù)、費用償還義務(wù)等方面，承租人的支付租金義務(wù)、正當使用租賃房屋義務(wù)、妥善保管租賃房屋義務(wù)等具體方面。這一條也是最為重要的一條，它往往是引起雙方糾紛的主要源頭，究其原因主要在于權(quán)益雙方各方面的地位不對等。首先是雙方的經(jīng)濟地位、市場地位不對等，出租人這一方一般資金狀況較好，而承租人這一方則較差，國家雖投入大量資金建設(shè)了租賃型保障性住房，但數(shù)量有限，所以在市場上供求不一，從而造成了出租人與承租人在市場上地位的不對等；再者是雙方利益不對等，對于出租人來說，去出租保障性住房只是一種投資，他們只用拿出一部分錢投入再坐等收入即可，而對于承租人而言，保障性住房對他們不是一個簡單的名字，而是一個安居之所，是一個家，使他們賴以生存的基本物質(zhì)條件。但由于雙方市場地位不同，出租人很可能利用他們較高的位置謀求他們的最大利益，從而損害承租人的基本利益。所以出現(xiàn)了這些方面的不對等關(guān)系就使得國家通過立法來保障雙方權(quán)益成為了必要。

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關(guān)鍵詞：建筑物 所有權(quán) 租賃行為 合同效力

1 違章建筑（違法建筑）――違反了什么“法”

違法的兩種情況：一種是違反私法對于建筑行為的相關(guān)規(guī)定。

此處的私法主要是指我國民法關(guān)于不動產(chǎn)所有權(quán)取得的相關(guān)規(guī)定。

首先，需要從房屋與土地的關(guān)系上來看房屋所有權(quán)的歸屬。房屋與其他建筑物、構(gòu)筑物同屬于地上定著物，與土地有極為密切的聯(lián)系。

我國立法上采取分離主義，房屋所有權(quán)獨立于土地所有權(quán)，房屋及土地上的其他建筑物、構(gòu)筑物均可以成為獨立于土地的權(quán)利客體。但同時我國又兼采“房隨地走”“地隨房走”“一體流轉(zhuǎn)”的原則，這使得房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)之間的聯(lián)系更為密切。有關(guān)該原則的適用，具體可以體現(xiàn)在《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第32條：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。《物權(quán)法》第182條：以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

由此分析，我們可以看出從私法上判斷建筑物是否違法，建筑物建筑人能否取得對建筑物的所有權(quán)，首先應(yīng)判斷建筑人的土地所有權(quán)問題。然而在我國，土地所有權(quán)的主體只有國家和農(nóng)民集體，個人無法取得土地所有權(quán)，在此就涉及我國民法關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)及宅基地使用權(quán)的相關(guān)規(guī)定?！段餀?quán)法》第135條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施?！睋?jù)此，在我國若是想在土地上建設(shè)房屋，就必須通過出讓或者劃撥的方式取得建設(shè)用地使用權(quán)。這是為任何建造行為的前提條件。由此可以得出結(jié)論：未取得建設(shè)用地使用權(quán)，便開始搭建供人居住或用作生產(chǎn)作業(yè)的房屋，此類建筑物就會成為所謂的違法建筑。 在鄉(xiāng)村土地資源的使用方面，《物權(quán)法》第152條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。”宅基地使用權(quán)通常是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員通過審批的方式取得。宅基地使用權(quán)特殊之處還在于嚴格限定權(quán)利的設(shè)立目的，通過相關(guān)法規(guī)可以了解到宅基地使用權(quán)僅限于依法建造、保有個人住宅、庭院及種植竹木等，為供人居住而對土地進行占有、使用的權(quán)利。相應(yīng)地，未依審批取得宅基地所有權(quán)、超出權(quán)利設(shè)立目的而為建造行為，所建造的住宅及其附屬設(shè)施屬于違法建筑。

第二種是違反公法對于建筑物的相關(guān)規(guī)定。

建筑物的興建不僅關(guān)乎個人所有權(quán)的歸屬問題，同時也涉及私人利益與公共利益的協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌問題。在我國，公法上對于建筑物及建造行為的總括性法律規(guī)定主要見于《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。該法對于建設(shè)用地規(guī)劃許可證的問題有十分詳細的規(guī)定。如：第37條、38條中明確指出依出讓、劃撥取得建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)單位，還應(yīng)當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請，由城市、縣人民政府核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。第64條：“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款?！钡?5條：“在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除?！庇纱擞挚傻贸觯簺]有獲得有關(guān)部門批準同時也沒有取得相關(guān)證件搭建的，或是已經(jīng)取得相關(guān)證件但是超越批準范圍而越權(quán)搭建的房屋，屬于違法建筑。未經(jīng)規(guī)劃管理部門或土地管理部門批準， 或雖經(jīng)有關(guān)部門批準， 但批準手續(xù)、文件是采取欺騙手段騙取的；雖經(jīng)有關(guān)部門批準，但部門的批準行為有違法律相關(guān)規(guī)定而建造的房屋，屬于違法建筑。

有學者亦對建筑物的違法性進行了程序違法與實質(zhì)違法的區(qū)分，但在此處筆者認為沒有必要探討程序違法的問題，因為程序違法可以通過補辦相關(guān)手續(xù)使違法建筑轉(zhuǎn)化為合法建筑，使建造人能依合法性取得對建筑物的所有權(quán)、處分權(quán)，對于建筑租賃合同的效力影響相對較小。

2 違法建筑的歸屬問題

探討了“什么是違法建筑”的問題之后，我們的目光就應(yīng)該落在誰是該建筑的主人的問題之上了。無法確定建筑物歸屬問題，就無法確定建造人對房屋進行處分的效力。

在此出現(xiàn)了幾種對于界定違法建筑歸屬問題的角度和思路：

2.1 從違反的法律型來界定

第一類：違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等公法但不構(gòu)成對他人私權(quán)利的侵犯。持有此觀點的學者認為這類建筑只違反公法，故其后果主要在于公法上不承認此建筑的合法性。如上述法規(guī)中所述的拘留、罰款、限期整改、限期拆除等法律后果。而當事人的財產(chǎn)所有權(quán)只有在徹底剝奪其對物之占有即沒收或徹底消滅物之存在即拆除建筑時才受到影響。在此已被拆除的違法建筑物客觀上已不存在，根據(jù)合同對于標的物必須可得、確定的規(guī)定，被拆除的違法建筑不能作為租賃合同的標的物，探討其合同的效力意義不大。此處主要的問題在于實體上客觀存在且有人在其中居住、生活的違法建筑的歸屬問題。但從私法上來看，從私法領(lǐng)域重要的精神理念“法無禁止即可為”角度理解，違法公法的建筑物能受到私法上的肯定性評價。此時，違法建筑的所有權(quán)歸建造人所有。

第二類：違反私法。這種情況主要體現(xiàn)在房屋的建造者已經(jīng)邁過了第一道門檻即獲得了公權(quán)力對他的授權(quán)、批準，但是在建造者行使其權(quán)利的過程中對他人產(chǎn)生了不利影響。用法律的語言來表述就是對相鄰權(quán)的侵犯，如妨礙相鄰建筑物的通風、采光。此時只涉及如何解決鄰里間對房屋正確使用的權(quán)利沖突問題，不影響房屋建造人對于房屋享有的所有權(quán)。

第三類：雙重違反。主要分為在他人已經(jīng)獲得建設(shè)用地使用權(quán)的土地上建造房屋以及建造的房屋超過邊界，部分侵入他人的土地這兩種情況。對于完全侵入他人土地之違法建筑，我國法律適用分離主義即土地與建筑物各自為獨立的不動產(chǎn)，建設(shè)用地使用權(quán)人基于此權(quán)利對土地取得占有、使用、收益權(quán)?；诖苏加袡?quán)，占有人可以請求違法建筑人恢復原狀，也可以請求賠償。而恢復原狀的請求會使此建筑物不存在，有關(guān)此建筑物的租賃合同問題也就無從談起。所以在只考慮請求賠償?shù)那闆r下，建筑物的建造者即通過賠償?shù)姆绞阶兿鄰膿碛薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)或宅基地使用權(quán)人的手中買來建造房屋的權(quán)利，從而獲得房屋的所有權(quán)。

對此觀點進行總結(jié)可以得出結(jié)論：違反不同種類法律的不同情況對于建造人取得建筑物的所有權(quán)沒有影響。

2.2 依不動產(chǎn)的屬性界定

根據(jù)學理通說和相關(guān)法律規(guī)定，不動產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或者法律規(guī)定不可移動的物，包括土地及其定著物。根據(jù)財產(chǎn)的物理屬性標準得出：即便建筑違法，也不能改變建筑物的不動產(chǎn)屬性。在我國，土地所有權(quán)歸國家、集體所有，但房屋作為獨立存在的個體，可以為私人所有，房屋同時也屬于不可移動的物，屬于不動產(chǎn)。據(jù)此得出結(jié)論：根據(jù)房屋的物理屬性，房屋屬于不動產(chǎn)，在沒有土地所有權(quán)、地上權(quán)（在我國可以理解為建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)）或租賃權(quán)的情況下，私人仍可以享有不動產(chǎn)房屋的所有權(quán)。房屋作為不動產(chǎn)的屬性，不因為建造人是否取得國家的認可、準許而改變。

2.3 依所有權(quán)的取得方式界定――從法律行為和事實行為角度分析

在私法上，任何主體要取得權(quán)利或者承擔義務(wù)，均有一種合法的原因作為媒介。法律事實就是作為權(quán)利義務(wù)與主體相結(jié)合的媒介。法律事實包括自然事件和行為，二者之間以是否以意思表示為構(gòu)成要件相區(qū)分。所以，不動產(chǎn)物權(quán)可以通過法律行為取得，也可以通過非法律行為即事實行為取得。非法律行為主要包括準法律行為、無因管理、不當?shù)美?、侵?quán)行為、締約過失和其他事實行為如加工、占有等。常見的非法律行為還包括司法判決、法律直接規(guī)定、繼承、取得實效等。在此，就修建建筑這一建造行為屬于事實行為，建造人依其建造行為在房屋建成之時取得房屋的所有權(quán)。

3 違法建筑租賃合同的效力問題

根據(jù)《民法通則》第55條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會的公共利益?！币赃@三個要件為標尺，從而衡量合同的簽訂作為一個民事法律行為是否能夠生效。

違法建筑租賃合同的效力問題爭議點主要就集中在第三條，不違反法律或者社會的公共利益。合同不違反法律是指合同不得違反法律的強制性規(guī)定，強制性規(guī)定指的是必須由當事人遵守，不得通過協(xié)議加以改變的規(guī)定。因此，違法建筑租賃合同的效力問題就應(yīng)該主要使用第三個“標尺”來進行判斷。多數(shù)學者均堅持一個觀點“法無禁止即可為”，現(xiàn)行法律中，關(guān)于違法建筑不得出租的規(guī)定，多出現(xiàn)于地方性法規(guī)、部門規(guī)章、政府規(guī)章及規(guī)范性文件中，而法律、行政法規(guī)中尚未有此規(guī)定。我國建設(shè)部曾經(jīng)出臺過《城市房屋租賃管理辦法》，其中第6條明確規(guī)定屬于違法建筑的房屋不得出租，但是此管理辦法已于2002年國務(wù)院取消第一批行政審批項目的決定中被撤銷，故此規(guī)定已經(jīng)失效。我國《城市房地產(chǎn)管理法》中也只界定了如何通過劃撥和出讓的方式取得土地使用權(quán)，而未對違法建筑的租賃問題做出具體的規(guī)定。據(jù)此，違法建筑的租賃問題并未構(gòu)成法律強制性規(guī)定的違反，租賃合同本身應(yīng)屬有效。

在前述關(guān)于違法建筑所有權(quán)的歸屬上，我們已經(jīng)認定不管是違反公法、違法私法還是雙重違法的情況下，違法建筑所有權(quán)均歸屬于建造人。建造人在法律限制的范圍內(nèi)，可以自己占有、使用、受益。但在違法建筑物的建造者能否將此房屋出租給他人使用的問題上，存在較大的爭議。有學者總結(jié)出相比于合法建筑物，違法建筑物的租賃合同效力存在一個重大的瑕疵：合同標的具有違法性。

對于此種瑕疵，擺在我們面前的問題是標的物的違法性是否阻卻租賃合同的有效成立。分析此問題首先需要將標的物合法與否與民事法律關(guān)系本身的效力分開來看，應(yīng)當認定清楚租賃合同的訂立屬于民事法律行為，合同標的物的違法性并不能直接導致法律行為的違法性。在界定法律行為無效時，存在一種法律行為無效的種類劃分方式：全部無效和一部無效。法律行為，以無效原因系存在于行為內(nèi)容之全部或一部可分為全部無效或一部無效，法律行為部分無效不影響其他部分的效力。我們可從法律行為標的之數(shù)量超過法律許可范圍的角度來分析標的物與合同本身效力的關(guān)系。如借貸合同約定利息超過國家規(guī)定的最高利率，其高于國家規(guī)定的最高利率的部分無效。從此規(guī)定中我們可以看出，此時借貸合同這一法律行為并非因利息超過國家規(guī)定而無效。所以房屋本身雖然具有違法性，但是建造人出租房屋供他人使用這一行為卻并不因此具有違法性。

也有學者從另一個角度，認為應(yīng)將建造房屋與出租房屋兩個行為分x，將其作為兩個互相獨立、互不影響的部分看待。建筑物這一違法的標的物實際上是建筑行為與租賃行為這兩個行為的一個連接點，建筑物既是建筑行為的結(jié)果，又是房屋租賃行為的對象。建筑行為違反法律的相關(guān)規(guī)定，但是房屋租賃行為本身并不違反相關(guān)法律和行政法規(guī)的規(guī)定。不能將二者混淆，從而否定租賃行為的效力。

但是最高人民法院于2009年的司法解釋《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中通過第2條“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效”，第3條“出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效”這兩條規(guī)定明確否定了違法建筑租賃合同的效力。有分析認為最高人民法院之所以如此規(guī)定是基于以下的邏輯推演考慮：

首先，根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四節(jié)有關(guān)房屋租賃的相關(guān)規(guī)定，第53條：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”此處明確指出房屋的出租人應(yīng)該是出租物的所有權(quán)人。此時，上文已將討論過的界定違法建筑的建造人是否是其所有權(quán)人的問題就顯得至關(guān)重要?！睹穹ㄍ▌t》第72條規(guī)定：“財產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定。”結(jié)合《物權(quán)法》第30條關(guān)于因事實行為而設(shè)立或者消滅物權(quán)的規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力?！庇纱朔N相關(guān)法條的互相印證可以看出，法條關(guān)于建造行為的性質(zhì)有嚴格的規(guī)定，違法的建造行為不適用物權(quán)法以事實行為取得物權(quán)的規(guī)定，所以也不符合《民法通則》中關(guān)于依法取得財產(chǎn)所有權(quán)的規(guī)定。據(jù)此，違法建筑的建造人不能作為房屋所有權(quán)人對房屋進行處分、支配。

然而通過此解釋第5條：“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持?！彪m然認定租賃合同無效，但在處理當事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系時仍然按照出租人對承租人有收取相應(yīng)受益的權(quán)利，只是將租金改為“使用費”，計算時仍依約定的租金為標準。

4 延伸思考

無論學者的觀點如何，在有最高人民法院《房屋租賃合同解釋》的強制性規(guī)定之下，違章建筑的租賃效力已經(jīng)被認定為無效。當發(fā)生爭議之時，人民法院審理也一定是依照司法解釋的內(nèi)容來進行裁判。所以，這里就應(yīng)該仔細考量按照合同無效做出判決后對于承租人、出租人各自需要履行的義務(wù)和各自所擁有的權(quán)利問題。

在我國，由于城鄉(xiāng)發(fā)展不均衡，城鄉(xiāng)經(jīng)濟、生活水平仍存在較大差距，故產(chǎn)生了進城務(wù)工人員多的現(xiàn)狀。而根據(jù)此類人群的特點，大多數(shù)進城務(wù)工人員工資收入水平較低且由于流動性較強，大都選擇租房來解決住房問題。由于低廉租金及租房成本的吸引，這些人員主要集中在城市中所謂的“城中村”、棚戶區(qū)中居住。而城中村中有大量存在私搭亂建、私自擴張房屋面積等違法情況，導致雙方租賃合同無效。由此可見，正確處理認定違章建筑房屋租賃合同無效之后雙方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系問題，對于城市中弱勢群體保護、社會的長治久安具有重要意義。

根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。對于出租方而言，其可以要求承租人支付房屋占用M，這一處理方法司法解釋中也予以肯定。

此處的重點在于確定承租人的權(quán)利、義務(wù)。在分析雙方過錯的問題時，一般在訂立房屋租賃合同時，除了出租人應(yīng)盡到相應(yīng)的告知義務(wù)，將房屋的真實狀況告知承租人外，承租人也應(yīng)盡到相應(yīng)的注意義務(wù)，要求出租人出示了房屋相關(guān)產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)證明。但鑒于進城務(wù)工人員的文化水平較低和法律意識相對單薄，且出于急切希望在新環(huán)境中找到立身之地的心理狀況，對其不應(yīng)克以如此之高的注意義務(wù)。所以對于合同無效的主要責任應(yīng)在出租人一方，因此出租人應(yīng)當賠償對方相應(yīng)的損失，而此時出租人的責任應(yīng)該屬于締約過失責任。出租人明知自己的房屋屬于違章建筑卻仍將其作為租賃合同的標的，實際上屬于故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實，一定程度上可以構(gòu)成欺詐。出租人違背誠實信用原則，造成了承租人信賴利益的損失，因此應(yīng)當賠償承租人因為信賴合同的成立和生效所支出的各種費用，如承租人為履行合同在房屋內(nèi)添置家具及其他物品的損失。同時，這里還涉及添附以及承租人裝修房屋之后裝飾裝修物的處置問題。對于此類承租房屋裝飾裝修問題，《房屋租賃合同問題解釋》中也有詳細規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除的……已形成符合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有?！?/p>

學界對于違章建筑租賃合同有效與否的認定問題，爭議并未因最高法的一紙解釋而歸于消滅。由此也可窺見，最高院的司法解釋或許并不是一個解決此類合同效力問題的最合適的辦法。尤其是將此問題置于我國的城市現(xiàn)實狀況中來看，單純否定合同的效力顯得較為草率。在簡單的否定合同效力之后，對于合同雙方的關(guān)系處理、權(quán)利義務(wù)關(guān)系問題，需要法官認真考量、合理地進行責任劃分，以此來減小合同無效給雙方帶來的損失。

參考文獻：

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篇5

【關(guān)鍵詞】房屋租賃合同 登記 抵押權(quán) 稅收

【中圖分類號】G527 【文獻標識碼】A

房屋租賃合同概述

房屋租賃合同的含義和特征。房屋租賃合同是租賃合同的一種，在不同學科上有不同的含義。例如財務(wù)上會分為融資租賃和經(jīng)營租賃，稅務(wù)上會分為可以稅前抵扣的租賃和不可稅前抵扣的租賃，法律上分為動產(chǎn)租賃和不動產(chǎn)租賃，簡單來說，房屋租賃合同是當事人就房屋的使用、占有和收益達成一致意見的協(xié)議。

第一，使用權(quán)是租賃合同關(guān)注的重點。這和融資租賃買賣合同不同。融資租賃是融資和租賃的混合合同，而買賣合同是為了取得所有權(quán)。但是三者也有一些聯(lián)系，不論是出租還是融資租賃，首先都要對所有權(quán)進行審查。承租人只是取得使用權(quán)，因此房屋的承租人僅能依照合同的規(guī)定對承租的房屋進行占有和使用，而不得進行處分。在承租人破產(chǎn)時，租賃的房屋不列入破產(chǎn)人的破產(chǎn)財產(chǎn)之中，出租人有權(quán)取回承租的房屋。

第二，房屋租賃合同體現(xiàn)有償、雙務(wù)和諾成的特點。雙方一旦對合同內(nèi)容達成一致意見，合同即成立。房屋租賃合同在自雙方當事人達成協(xié)議時成立，而交付房屋則是出租人的履行行為或者是合同效力的結(jié)果。承租人有交付租金的義務(wù)，出租人有收取租金的權(quán)利。換言之，一方的權(quán)利就是另一方的義務(wù)，故其稱為雙務(wù)合同。不論房屋用于居住還是商業(yè)使用，出租人都是以盈利為目的，因此其稱為有償合同。

第三，房屋租賃合同具有期限性。如果租賃合同沒有期限，這會給雙方造成更多糾紛，但如果租賃合同期限過長，又會使使用權(quán)和所有權(quán)的區(qū)別不再明顯，對出租人更為不利。另外，房屋本身的使用壽命也是租賃合同具有期限性的一個依據(jù)?！逗贤ā返诙僖皇臈l規(guī)定：租賃房屋期限不得超過二十年。超過二十年期限的部分無效。如果房屋租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂房屋租賃合同，但是續(xù)訂的房屋租賃合同也要符合上述規(guī)定，自續(xù)訂之日起其期限不得超過二十年。

雙方的權(quán)利義務(wù)。承租人的權(quán)利是在承租合同期限里可以占有、使用房屋。房屋租賃期限屆滿后，原租賃房屋的承租人有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。承租人的義務(wù)是按照承租合同的要求正確使用承租的房屋，按照合同的規(guī)定方式給付房屋的租金，在租期屆滿時要將出租人的房屋完好地返還。

出租人有權(quán)監(jiān)督承租人合理使用房屋，并且按照合同上的規(guī)定收取租金，在房屋的租賃期限屆滿后有權(quán)收回出租的房屋。而出租人的義務(wù)則是按照訂立的合同規(guī)定交付房屋給承租人，并定期對出租的房屋進行檢查、維修。

承租人和出租人還應(yīng)考慮合同中關(guān)于租賃期限屆滿時承租人對房屋的裝修、裝飾等添附物的處理及安排的規(guī)定。

在租賃合同中規(guī)定雙方在不履行合同或者不完全履行合同時的處理方式和解除合同的辦法也是承租人與出租人需要加以考慮的問題。

房屋租賃權(quán)的性質(zhì)。房屋租賃權(quán)是一個具有歷史性的權(quán)利，對它的爭論從未停息過，并且會隨著時代、國家經(jīng)濟、政治、文化、價值觀等因素的不同而不斷變化。法學界關(guān)于房屋租賃權(quán)的性質(zhì)存在兩種觀點：債權(quán)性質(zhì)說和物權(quán)性質(zhì)說。

債權(quán)性質(zhì)說。這是早期的主流觀點。不論古羅馬還是古代中國，在立法上都基本把房屋租賃權(quán)看成債權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，簡單地說，承租人有支付租金的義務(wù)，而出租人有收取租金的權(quán)利。租賃合同的簽訂會使雙方產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，如果一方?jīng)]有支付租金，就會產(chǎn)生違約責任的問題。因此法律上把房屋租賃權(quán)以合同法的方式加以保護。①

物權(quán)性質(zhì)說。這是當今的主流觀點，即混合說。房屋租賃權(quán)具有公法私法的雙重性質(zhì)，換言之，房屋租賃權(quán)是以債權(quán)為主，物權(quán)為輔的一種混合性權(quán)利。雖然目前中國的立法還沒承認居住權(quán)，但是通過買賣不破租賃的規(guī)定給予租賃權(quán)對抗第三人的權(quán)利，即以物權(quán)保護的方式來解決相關(guān)糾紛已經(jīng)得到了承認。

房屋租賃合同的訂立及效力

房屋租賃合同訂立的方式和相關(guān)風險。房屋租賃合同訂立的方式一般有三種：書面訂立、口頭訂立和通過行為等方式的訂立。在這三種方式中書面訂立比較容易避免糾紛，也有利于雙方約定具體條款和意外情況?？陬^方式對于短期租賃或許更適合，但對于長期租賃合同來說，通過行為訂立合同比較適合，同時也比較符合一般的商業(yè)習慣，有利于加強雙方當事人彼此的信任感。

在合同訂立的過程中也存在以下風險：首先，出租人是否可以證明自己是真正的房東。實際生活中經(jīng)常出現(xiàn)假房東冒充真房東簽訂合同的情況，在這種情況下，作為承租人首先需要對方出示身份證和房產(chǎn)證，最好到當?shù)胤慨a(chǎn)管理部門去進行核實以避免風險。其次，在商定合同條款上一定要細化，盡量約定明確，例如違約責任的金額或者比例，房租的繳付時間，物業(yè)費的繳納，租期屆滿后的通知義務(wù)和續(xù)租權(quán)利等。特別關(guān)于房屋是否用于個人居住還是商業(yè)使用需要特別進行說明，有部分承租人使用房屋完全違反了合同約定或者治安管理法的相關(guān)規(guī)定，例如從事賭博等。這有可能導致合同解除，同時要承擔相關(guān)民事責任和行政責任。再次，房屋的質(zhì)量或者是否滿足正常使用也是承租人關(guān)注的問題，如果承租人對房屋質(zhì)量沒有仔細檢查，一旦發(fā)生水電氣或者其他設(shè)施損壞的問題，追究責任人會出現(xiàn)很大困難。

登記備案對房屋租賃合同效力的影響。關(guān)于登記和合同效力的關(guān)系，理論上無外乎兩種觀點，一是登記決定合同效力，二是登記不影響合同效力。前者顯然是認為租賃合同具有公法和私法的雙重性質(zhì)，換言之，國家對合同的效力要進行干預，后者認為合同強調(diào)當事人意思自治，只要不是違反國家強制性規(guī)定就不會無效。按照我國《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定和建設(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規(guī)定，前者采取了后一種立法模式，后者采取了前一種立法模式。由于從級別上來說，前者遠遠高于后者，所以司法實踐中，人民法院重點審查民事行為的效力，以前者為判案的依據(jù)，至于合同是否違反了行政方面的規(guī)定而導致無效就不是民事審判關(guān)注的問題。兩個法律規(guī)定的不同從本質(zhì)上來說體現(xiàn)了民法和行政法的沖突，高院的司法解釋明確表示行政部門的登記備案與否不是民事糾紛的判斷依據(jù)，其判案依據(jù)主要是合同效力的三個因素：當事人主體合格、意思表示真實、不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定。從這個意義上來說，重點就是建設(shè)部的這個規(guī)章是否屬于強制性規(guī)定。筆者認為：登記備案無非是一種行政管理模式，登記后對監(jiān)管房屋租賃具有一定的積極意義，同時對稅收監(jiān)管具有正面影響。有的地方規(guī)定房屋租賃同時要在當?shù)毓矙C關(guān)登記備案，這樣做無非是為了加強流動人口管理的需要，簡言之，這些都不是強制性規(guī)定。同時，行政立法的模糊性也為法官理解相關(guān)規(guī)定留下了隱患，目前我國的行政立法還沒有明確規(guī)定哪些規(guī)定屬于管理性規(guī)定，哪些規(guī)定屬于強制性規(guī)定。

房屋租賃合同中存在的主要問題

買賣合同和租賃合同的關(guān)系。首先，房屋租賃合同對承租人的特殊保護體現(xiàn)在“買賣不破租賃”上。房屋租賃關(guān)系是一個古老的債權(quán)關(guān)系，在羅馬法中，并不存在這樣明確的規(guī)定。但是羅馬法中有這樣的規(guī)定，即“承租人不能針對干涉其活動的第三者人行使訴權(quán)，而只能因出租人違反其平安無憂的享用物而對其提出訴訟”，也就是說當時的羅馬法是承認租賃權(quán)優(yōu)先效力的。②另外，從羅馬法關(guān)于“出租人通常應(yīng)當在買賣契約中要求買受人尊重承租人對物的租用”的規(guī)定中可以看出羅馬法系中對于“買賣不破租賃”規(guī)則的雛形已經(jīng)存在。買受人要尊重承租人對物的尊重，雖然沒有直接像現(xiàn)在一樣明確“買賣不破租賃”，但我們也可以隱約看出羅馬法對于房屋承租人“特殊權(quán)利”的保護。這種權(quán)利雖然僅僅是對于承租權(quán)的尊重，但是它在某種程度上也可以有限地對抗第三人。這些方面可以看出羅馬法已經(jīng)將租賃權(quán)的權(quán)利優(yōu)先化了。

所謂“買賣不破租賃”是指賦予承租人的承租權(quán)優(yōu)于所有權(quán)的一種效力，簡言之，如果租賃合同成立在先，那么依據(jù)權(quán)利在先，保護在先的理論，出租人就房屋買賣簽訂的轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合同不能優(yōu)于租賃權(quán)，新取得所有權(quán)的所有權(quán)人不能終止原租賃合同，但是享有收取房租的權(quán)利。對于此，我國《合同法》和《物權(quán)法》都有相關(guān)規(guī)定。這種規(guī)定明顯是受到了租賃物權(quán)性質(zhì)說的影響。買賣不破租賃原則和優(yōu)先購買權(quán)雖然是一個古老的原則，但是是否符合我國的國情筆者不敢茍同，實踐中并沒有多少承租人去購買出租人的房產(chǎn)，另外租賃的產(chǎn)生一般都是暫時性的需求或者經(jīng)濟能力不足的人過渡性的考慮，如果真有能力，一般人不會去買出租房。同時，買賣不破租賃的原則可能會導致出租人無法將房屋出售，因為一個買方如果是出于自住的目的而買房的話，他肯定不會買出租房。不僅如此，這個原則讓物權(quán)一般優(yōu)于債權(quán)的基本理論無法成立，因為判斷所有權(quán)權(quán)屬最關(guān)鍵的問題是處分權(quán)，買賣不破租賃原則表面上是約束買方，但實際上它對賣方也會產(chǎn)生約束力，特別是租賃期非常長的情況下無疑會導致沒有買家愿意買房，那么賣方想趁房價高漲的情況而實現(xiàn)升值收益的愿望就無法實現(xiàn)。筆者認為，如果買方是為了自己住而買房，那么可以突破這個限制;但如果買房是為了出租（所謂投資性住房）就應(yīng)該受到這個限制，因為前者會影響新的產(chǎn)權(quán)人實際使用的權(quán)利，而后者對新產(chǎn)權(quán)人的投資收益沒有負面影響。當然，這并不是在所有情況下都成立的，它也有例外的適用。

抵押合同和租賃合同的關(guān)系。關(guān)于抵押權(quán)和租賃權(quán)的規(guī)定，主要來自擔保法的司法解釋和物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。學理上一般認為擔保物權(quán)優(yōu)于所有權(quán)，所有權(quán)優(yōu)于使用權(quán)，但是由于房屋這種特別性質(zhì)的不動產(chǎn)越來越強調(diào)公法干預和所謂居住權(quán)的保護，這導致了實際立法上已經(jīng)不再采取學理上的保護順序。根據(jù)我國《物權(quán)法》第一百九十條的規(guī)定：如果出租在先，抵押在后，那么優(yōu)先保護租賃權(quán)，除非抵押權(quán)在先，可以對抗租賃權(quán)。這種立法模式的理論依據(jù)主要有權(quán)利在先理論和登記效力對抗性，簡言之，就是按照權(quán)利成立的先后時間來進行保護，權(quán)利在先保護在先，而不分權(quán)利的性質(zhì)。首先，如果是先出租后抵押，則優(yōu)先保護租賃權(quán)，這也間接影響抵押權(quán)的設(shè)立，換言之，如果抵押權(quán)人提前知道房屋已經(jīng)出租，可能會不接受抵押物而導致抵押合同無法成立，也間接影響了抵押人想通過抵押而融資的可能性;其次，如果是先抵押而后出租，看抵押是否登記來決定保護的順序。對于房屋而言，由于屬于法定登記的物品，不登記不產(chǎn)生抵押的物權(quán)效力，因此這種情況下優(yōu)先保護抵押權(quán)。這不僅僅是權(quán)利設(shè)立上優(yōu)先保護抵押權(quán)，關(guān)鍵是在實現(xiàn)抵押權(quán)的時候，是否會受到買賣不破租賃的限制。對于此，物權(quán)法、合同法以及擔保法等都沒有明確說明，那么按照物權(quán)法第一百九十條的理解，應(yīng)該不受這個限制。另外，如果把設(shè)定抵押的房屋出租，按照擔保法的司法解釋，出租人應(yīng)該告訴承租人，如果告知義務(wù)履行后承租人還愿意承擔，那么說明他愿意承擔抵押產(chǎn)生的法律風險，否則他是可以選擇不簽訂租賃合同的。從這個意義而言，抵押的設(shè)立會影響房屋產(chǎn)權(quán)人期待的租金收益甚至會影響租金收益的落空。如果房屋產(chǎn)權(quán)人沒有履行告知的義務(wù)，他可能構(gòu)成嚴重違約行為而需要承擔相應(yīng)的違約責任。③

房屋租賃合同和稅收的關(guān)系。房屋出租行為要繳納營業(yè)稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅和印花稅及城建附加稅和教育附加，特別是針對房屋出租用于居住還是非居住還有不同的稅收優(yōu)惠政策。但是對于居住和非居住究竟如何界定，國家稅務(wù)總局沒有給出具體的解釋。另外，在實踐中，一般出租人很少主動就房屋租賃合同產(chǎn)生的收益去申報納稅，不僅如此，有部分出租人為了能少交稅故意和承租人串通低估租金收入或者簽訂所謂的陰陽合同，還有的給付租金的方式非常隱蔽或者謊稱未收租金。因此稅務(wù)機關(guān)在實踐中如何監(jiān)管此類稅收也成為一個難題。如果出租人不繳納相關(guān)稅款會承擔相應(yīng)的行政責任，例如罰款、滯納金和補繳稅款等，但是如果出租人拒不執(zhí)行，稅務(wù)機關(guān)是否可以采取查封房產(chǎn)等強制措施呢？特別是能否對房產(chǎn)進行拍賣從而以拍賣所得款項來實現(xiàn)稅收的收繳呢？換言之，由于行政責任導致的買賣能否被租賃還是一個立法上沒有明確的問題。在行政權(quán)力和租賃權(quán)的關(guān)系上誰更優(yōu)先受到保護也是一個值得思考的法律難題。

房屋租賃合同和刑法、行政法的關(guān)系。目前在北京、上海等特大城市，很多房東為了讓租金收益最大化，把原本不大的房間改成很多小間，違法搭建部分房屋進行出租，完全違反了城市規(guī)劃法、消防法等行政法規(guī)的規(guī)定。如果這類合同被查出，可能會被認定為無效合同，這些房間還會面臨被強拆的境地，出租人也會面臨相應(yīng)的行政責任和承擔對承租人的違約責任，更有甚者，部分出租人明知承租人承租房屋用于犯罪等行為而進行出租，那么出租人可能構(gòu)成共同犯罪而被追究刑事責任。

合同條款的約定不明導致一些風險。房屋租賃合同中一般主要存在以下違約行為：承租人拖欠房租導致合同糾紛;出租人提供的房屋無法滿足承租人基本的使用要求而導致的合同糾紛;出租人以市場價格上漲為由提高租金導致的糾紛;關(guān)于是否續(xù)租和通知義務(wù)未履行而導致的糾紛;關(guān)于承租人不合理使用房屋設(shè)施導致的糾紛;關(guān)于房屋設(shè)施存在瑕疵導致的人身傷害或者財產(chǎn)傷害而造成的侵權(quán)糾紛;關(guān)于租金和保證金交付和退還的糾紛;關(guān)于轉(zhuǎn)租的糾紛;關(guān)于承租人無償短期讓他人使用房屋的糾紛;關(guān)于房屋設(shè)施倒塌造成第三人的侵權(quán)責任而產(chǎn)生的糾紛。針對上述糾紛，如果提前將一些問題的解決方式加以明確約定，那么風險將大大減少。如對房租的糾紛，雙方可以約定，若雙方可以給出合理的寬限期，那么在寬限期內(nèi)繳納了房租就可以繼續(xù)履行合同。關(guān)于保證金的性質(zhì)和金額法律沒有明確的規(guī)定，筆者認為可以理解為賠償金，簡言之就是承租人由于不當使用房屋設(shè)施造成損害而需要承擔的民事責任，當然如果雙方對賠償金有爭議，可以申請第三方鑒定來解決。房屋本身存在瑕疵、出租人擅自提高租金可以認為是出租人的過錯，其當然要承擔違約責任?？偠灾鞔_、細化的約定是預防合同糾紛的重要途徑。

（作者為重慶人文科技學院副教授）

【注釋】

①鄒雙衛(wèi)：“論批準、登記在我國法律行為制度中的作用與合理配置”，《法學論壇》，2011年第1期，第20頁。

②[英]巴里?尼古拉斯：《羅馬法概論》，黃風譯，北京：法律出版社，2010年，第192頁。

篇6

【關(guān)鍵詞】蟻族；社會認同；蘇州

2013年，中國社科院的青年藍皮書《中國青年發(fā)展報告（2013）》指出，當前一個具有新知識、新視野、國際性的青年群體――“城市新移民”已經(jīng)成長起來，他們?yōu)槟隄M16周歲且1980年以后出生、在城市工作生活但未取得城市戶籍的中國大陸居民?！跋佔濉北闶瞧渲腥蟮湫腿后w之一。

“蟻族”一詞由學者廉思2009年最先提出，特指大學畢業(yè)生低收入聚居群體，具有三個顯著特點：大學畢業(yè)，年齡主要集中在22-29歲之間，以畢業(yè)5年內(nèi)的大學生為主；平均月收入在2000-3000元左右，大多數(shù)從事簡單的技術(shù)類和服務(wù)類工作，以保險推銷、電子器材銷售、廣告營銷、餐飲服務(wù)、教育培訓等行業(yè)為主；呈現(xiàn)出聚居的生活狀態(tài)，但隨著城市化進程的快速推進，在現(xiàn)實居住空間中逐漸趨于分散，在虛擬空間中呈現(xiàn)出集聚的態(tài)勢。

近年來，蘇州經(jīng)濟快速發(fā)展，作為一個有著良好發(fā)展前景且適宜居住的城市，吸引了越來越多的外地人流入?！跋佔濉贝罅坑咳胄鲁鞘校豢杀苊獾脑庥錾鐣m應(yīng)和社會融入問題，其利益得不到足夠的表達，自身的認同也更易產(chǎn)生焦慮感和危機感，“蟻族”面臨重新找回“自我”的社會位置問題。促進“蟻族”提高社會認同、有序地融入城市，既是社會發(fā)展的客觀要求，也是保障社會穩(wěn)定的必由之路。

一、社會認同的界定

社會認同理論認為社會群體的成員身份和群體類別是一個人自我概念的重要組成部分。該理論是20 世紀70 年代英國社會心理學家Tajfel首先提出，為解釋群體行為開辟了新的路徑。他認為，社會認同是“個體自我概念的一部分”，這種自我概念來自于他/她對某類社會群體（或多個社會群體）的成員資格的知識，以及基于這個成員資格的價值和情感意義（Tajfel，1978：63）。

近十年來，中國各界學者均對社會認同提出理論性與操作性定義。李友梅教授從以階級認同為軸心的社會認同體系的角度出發(fā)，將社會認同定義為“社會成員共同擁有的信仰、價值和行動取向的集中體現(xiàn)，本質(zhì)上是一種集體觀念。與利益聯(lián)系相比，注重歸屬感的社會認同更加具有穩(wěn)定性”。鄭杭生教授從社會學中的社會互構(gòu)論視角界定社會認同，即個人和群體對其身份和社會角色的自我認定和他者認可。方文教授凸顯群體資格在社會認同中的核心地位：社會認同是“行動者對其群體資格或范疇資格（membership）積極的認知評價、情感體驗和價值承諾”。此外，在社會學的實證研究中，一些學者根據(jù)研究需要對社會認同作出了操作性界定。比如，王春光是最早對農(nóng)民工的身份問題進行實證研究的學者，按照他的定義，社會認同是對自我特性的一致性認可，對周圍社會的信任和歸屬，對有關(guān)權(quán)威和權(quán)力的遵從等等。

對社會身份認同的追問，目的在于獲得對身份“滿意的、完整一致的意義解釋，以便接受和平衡轉(zhuǎn)變所帶來的心理風險，使自我和變化著的環(huán)境的有效聯(lián)系得以重建，以免于主體存在感的失落”（錢超英，2000b）。 事實上，任何一個主體都會有多種社會身份來源。亨廷頓將人們的社會身份/特性分成了6 類：（1）歸屬性的，例如年齡、性別、祖先、血緣家族等；（2）文化性的，如民族、部落、從生活方式界定的民族屬性和文明等；（3）疆域性的，如所在街區(qū)、村莊、城鎮(zhèn)、省份、國別等；（4）政治性的，如集團、派別、領(lǐng)導地位、利益集團、意識形態(tài)和國家；（5）經(jīng)濟性的，如職務(wù)、職業(yè)、工作單位、雇主、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟部門、工會和階級；（6）社會性的，如友人、俱樂部、同事、同仁、休閑團體及社會地位等（亨廷頓，2005：25）。

本文按照亨廷頓的分類方式，認為社會認同并不是一個簡單的概念或單一的維度，“蟻族”可能面臨的主要社會認同問題表現(xiàn)為文化認同、群體認同、地域認同、地位認同和職業(yè)認同。

二、“蟻族”社會認同的現(xiàn)狀

（一）文化認同

文化認同，即“我該采用哪一種文化模式的”的回答，文化認同體現(xiàn)在語言學習、穿戴的服裝 、吃的食物、采納節(jié)日、交往的人群等方面。調(diào)查顯示，“蟻族”對遷入地的文化認同呈現(xiàn)出滯后性。大部分“蟻族”沒有學習過蘇州方言，在生活與工作中均使用普通話。他們很少邀請本地人到自己家里做客，即使對本地風俗較為熟悉，也很少會過本地人的節(jié)日。例如，受訪者E表示，“旁邊住了什么人我都不太清楚的，平時也不串門。一般都是自己待著?！薄皠倎淼臅r候特別不適應(yīng)，吃東西口味都不一樣。只能自己買點菜去做……過的節(jié)日都差不多，也有不一樣的風俗，像是端午節(jié)我們那邊都會系五彩繩?！?/p>

（二）地域認同

地域認同包括原住地地域認同與遷入地認同兩個方面，其中又以社區(qū)歸屬感、定居意愿、未來認同等具體為主。“蟻族”在城市接受高等教育、受到現(xiàn)代城市文明的熏陶，因而對家鄉(xiāng)的鄉(xiāng)土認同較弱，他們對遷入地的地域認同的程度相對較高。留在城市是他們對城市生活境遇的社會理性的選擇，相信大城市有更多的發(fā)展機會和更高的經(jīng)濟效益。“我記得曾有個老師給對我們說：未來你們就會知道，一個人出生在什么地方太重要了。我現(xiàn)在明白這句話的意思了?！蚁胛覀兂鰜硎菫榱耸裁?，難道就是想自己在大城市嗎？不也是想給未來的孩子一個好的環(huán)境?！盭在訪談中說道。當大城市的優(yōu)勢成為眾所周知的社會共識，這也增添了“蟻族”對遷入地的地域認同。但與此同時，與希望在此定居、未來子女能在此發(fā)展的意愿相矛盾的是，大多數(shù)“蟻族”卻并沒有城市歸屬感。Z表示，“蘇州真的很好，民風好，風景好，我很喜歡。但是因為各種原因我不能在這里定居，算是一種遺憾，可能很快就會離開，很不舍。”

（三）群體認同

群體認同，即群體身份認同，認為自己歸屬于外地人還是本地人。調(diào)查結(jié)果顯示，“蟻族”有較強的“外地人”身份認同傾向。“蟻族”滿懷對城市資源與生活的向往和追求來到城市，卻因各種問題無法融入到城市的制度和生活體系，他們又不愿意回歸資源緊張的小城市，便會在兩難和困惑中形成“雙重邊緣人”的社會認同。在接受訪談中，Y曾談到，“我畢業(yè)4年了，和老公結(jié)婚三年了，我們都是外地人，在蘇州工作兩年。年初時我下了下狠心，有這幾年的積蓄加上親戚借的在我們老家的5線以下的城市買了套期房，打算生孩子時好歹有個窩，現(xiàn)在我倆的工作都在蘇州這邊，回家意味著放棄這邊的一切重新來過，老公的專業(yè)比較窄，老家就業(yè)形勢又不好，不知道到底該怎么辦。”

（四）地位認同

地位認同即社會經(jīng)濟地位身份認同，個人對自己在社會階層結(jié)構(gòu)中所占據(jù)的位置的感知。結(jié)果顯示，大多數(shù)“蟻族”傾向于認同為中層和中下層，也有部分對自己所處的社會地位處于模糊狀態(tài)。在社會經(jīng)濟地位評價中，原住地居民以及遷入地的新蘇州人都會成為“蟻族”評估的參照群體。“蟻族”還會根據(jù)未來經(jīng)濟成功的想象以及遷移前后的經(jīng)濟狀況變化來評估自己的社會經(jīng)濟地位。如W所說，“我好歹也是大學畢業(yè)，我可以找一份穩(wěn)定的工作，大城市工資要比家里那邊高，我想通過自己的努力改變現(xiàn)在的生存狀態(tài)?！?/p>

（五）職業(yè)認同

職業(yè)認同具體操作化為“福利待遇”、“薪水”、“升遷機會”、“工作量”、“勞動設(shè)施與條件”、“與老板、同事的關(guān)系”等指標。調(diào)查顯示，“蟻族”職業(yè)認同的總體水平處于中間水平，由于急切希望通過職業(yè)成功來證明自己的決定和所付出的高教育成本，再加上生活成本所造成的壓力直接影響到他們對于職業(yè)的滿意度。在日企工作的W提到，“房子真的是買不起，我現(xiàn)在租住在蘇州工業(yè)園區(qū)優(yōu)租房，但只能申請住兩年。不知道什么時候才能有自己的家?！彪m然已有一份穩(wěn)定不錯的工作，但是W依然覺得生活壓力大。在蘇州一家旅游公司工作的M表示，“在小地方，找個工作都要靠關(guān)系。這邊比較好找工作，相對公平，工作環(huán)境也好很多，公司還會組織一些活動……但是城市里到處都是大學生。畢業(yè)一年多已經(jīng)換了兩個工作了。大專文憑，學的是工商管理，卻只能做做銷售、客服和文員之類的工作?！贝髮W畢業(yè)生

三、“蟻族”社會認同的影響因素

（一）制度性因素

根據(jù)社會認同理論，社會身份是主體與社會環(huán)境互動的結(jié)果。如果“蟻族”感受到的社會接納越多，他們就會傾向于主動向本地社會認同進行轉(zhuǎn)換。戶籍制度不但直接關(guān)系到“蟻族”的基本生活保障，如住房、教育、醫(yī)療等重要方面，而且體現(xiàn)了當?shù)卣纳鐣B(tài)度：制度性社會排斥-接納的程度。無法獲得本地戶口、與用工單位的勞動合同簽訂率相對較低、勞動權(quán)益難以得到保障等讓“蟻族”感受到制度性社會排斥。同時，城市居住證的使用可以促進“蟻族”將遷入地社會納入社會身份的建構(gòu)當中。

蘇州作為江蘇省居住證制度試點城市，自2011年來，流動人口居住證累計發(fā)放超過1000萬張。這為“蟻族”在教育、醫(yī)療、社保等方面，享有與本地居民一樣的“同城待遇”提供了一定的制度保障。

（二）社會經(jīng)濟地位

追求更大的經(jīng)濟成功幾乎是每個“蟻族”遷移的動力之一。然而在所有社會中，人們掌握的社會資源不等，存在著社會經(jīng)濟地位的分化。如果說制度合法性使“蟻族”在基本社會保障方面有所差異，那么，對個體而言，社會經(jīng)濟地位則直接關(guān)系到“蟻族”的直接現(xiàn)實利益。

根據(jù)社會認同理論，若是城市“蟻族”社會經(jīng)濟地位越高，積極的自我體驗就越多，自尊感越強，這種自尊感可以通過社會比較來實現(xiàn)，如與較低社會經(jīng)濟地位的本地居民比較以及獲得家鄉(xiāng)人的社會羨慕等。因此，提高“蟻族”的社會經(jīng)濟地，更有利于他們進行積極的社會認同建構(gòu)。

（三）社會記憶

社會記憶是“蟻族”建構(gòu)社會認同的基礎(chǔ)。根據(jù)原生論觀點，人們在一個社會中生活的時間越久，他們越可能形成自然依戀性情感。當“蟻族”自依戀情感越深，他們越可能形社會認同。此外，歧視性記憶和支持性記憶反映出“蟻族”與本地居民的互動結(jié)果。然而事實上一些“蟻族”在融入遷入地過程中，與城市市民之間缺乏情感溝通和互動交往，無法建立起與城市居民相融合的生活圈子，甚至會面臨一些偏見和歧視，主要表現(xiàn)為地域偏見、語言輕蔑、有意回避、職業(yè)排斥和人格侮辱等。例如，在一家快遞公司工作的R所說，“同事知道我是蘇北來的，第一反應(yīng)就是蘇北的人是不是都很窮啊，這讓我很尷尬……有些矛盾，可能這個地方真的不屬于我吧?！?/p>

四、促進“蟻族”社會認同的思考

（一）履行政府公共服務(wù)職能，促進和諧

政府作為城市管理者，應(yīng)充分認識到“蟻族”“進程”是不可逆轉(zhuǎn)的發(fā)展趨勢，在考慮現(xiàn)實城市容量、承載力和城市發(fā)展?jié)摿Φ那疤嵯?，把“蟻族”的城市融入問題放在社會和諧目標框架中，積極探索和科學規(guī)劃戶籍管理制度、社會保障體制以及就業(yè)創(chuàng)業(yè)扶持政策，提高其收入水平，提升其就業(yè)質(zhì)量，提改善其生活狀況。

1.健全制度保障，創(chuàng)新社會管理。在享有社會資源和獲得社會機遇等諸多方面，戶籍制附帶的就業(yè)、醫(yī)療、公共資源等方面的差別待遇成為“蟻族”的阻礙，表征著對“蟻族”的社會排斥，影響其城市融入。因此，改革戶籍制度，推動社會合理流動勢在必行。

蘇州市自2010年起便開始推進居住證制度建設(shè)工作，以適應(yīng)社會管理創(chuàng)新的形勢需要，積極保障大量來蘇建設(shè)者公平享受蘇州改革發(fā)展成果。居住證制度的實施，是外來人口與本地人口獲得融合共生的制度性保障，政府應(yīng)以此為基礎(chǔ)，不斷創(chuàng)新社會管理，增強“蟻族”社會認同。

2. 加快推進保障性住房建設(shè)，居者有其屋。政府要落實中央公共租賃住房政策要求，出臺一系列加快推進公租房和廉租房等保障性住房建設(shè)的政策。條件允許的地方政府可以建造專門供“蟻族”居住的廉價公寓，按照大學宿舍的形式或居民區(qū)的方式來建造。除此之外，政府還應(yīng)著力加強“蟻族”聚居區(qū)周圍的公共設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)，如公園、公共交通、娛樂消費場所等。

2007年底，為解決城市新人群的居住難題，蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡“居者有其屋”的管理經(jīng)驗，推出優(yōu)租房制度，為城市新人群解決“蝸居”難題提供了一種解法。但房源有限，僅能解決部分“蟻族”短期住房需求，政府還應(yīng)進一步加快推進此類保障性住房建設(shè)。

3. 開展職業(yè)技能培訓，提升“蟻族”職業(yè)認同。政府可以結(jié)合勞動力市場需求，對“蟻族”進行職業(yè)技能培訓，提升“蟻族”的就業(yè)能力、將失業(yè)“蟻族”納入城市社會救助保障范圍，使其在失業(yè)、住房、醫(yī)療等方面享受基本生活保障。

（二）加大社區(qū)支持范圍，增強社區(qū)歸屬感

社區(qū)是“蟻族”最為集中的聚居地，是“蟻族”社會支持系統(tǒng)的重要載體，也是落實“蟻族”社會支持工作的主要落腳點。然而更多的“蟻族”具有較強的“過客”心理，只是將租住的社區(qū)作為暫時的棲身之所，造成該群體缺乏參與社區(qū)建設(shè)和社區(qū)活動的積極性?；诖?，社區(qū)要組織多類符合“蟻族”需求的活動，促進“蟻族”在社區(qū)內(nèi)的溝通和交流，社區(qū)要發(fā)揮在社會支持系統(tǒng)中的重要作用，充分保障“蟻族”應(yīng)得的社會支持與服務(wù)，增強其社區(qū)歸屬感。

（三）提高非政府組織支持能力，助力“蟻族”城市融入

大部分“蟻族”城市的生活、行動得不到有效支持，挫敗感、焦慮感和被排斥感普遍存在于懷揣“城市夢“的“蟻族”中。一方面，非政府組織要拓寬社會服務(wù)的范疇，通過為“蟻族”開展職業(yè)安全與健康教育、提供法律援助、組織文化發(fā)展與休閑娛樂活動等方式實行各種福利服務(wù)和便民生活服務(wù)，滿足“蟻族”需求，使其得到生活幫助和心理援助，促進“蟻族”城市認同感。另一方面，非政府組織應(yīng)充當政府和“蟻族”溝通的橋梁，向政府反饋“蟻族”城市融入困境和訴求的同時，向“蟻族”傳達政府的政策意圖，增進政府和“蟻族”相互理解。

（四）發(fā)揮輿論引導作用、加強社會的人文關(guān)懷

德國學者岡瑟?舒爾茨所說：當?shù)聡枰罅客鈩跁r，外來勞力被當成“客人”而受到主流社會的歡迎；然而，當?shù)聡氖I(yè)率上升，勞動力市場的需求發(fā)生變化之后，“客人”就被描繪成了“從第三世界到發(fā)達國家瓜分我們現(xiàn)有社會福利的入侵者”，排斥外來移民的社會輿論隨即占了上風（李明歡，2000）。

城市要積極發(fā)揮輿論引導作用，對“蟻族”的奮斗精神、親情意識和社會責任感給予充分肯定，形成各階層理解、關(guān)心、鼓勵“蟻族”的良好氛圍。城市要該以一份寬廣的心胸接納“蟻族”的到來，共享改革發(fā)展成果。這不僅能夠體現(xiàn)

城市的襟懷與底蘊，同時關(guān)系到城市良性有序發(fā)展。

參考文獻

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[5] 王春光.新生代農(nóng)村流動人口的社會認同與城鄉(xiāng)融合的關(guān)系[J].社會學研究，2001（3）.

篇7

一、以個人為納稅單位的分類課稅模式的弊端

(一)個人所得相同而稅負不同

個人所得是指個人所得稅法所規(guī)定的11項收入項目，即工資、薪金所得;個體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營所得;對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營、承租經(jīng)營所得;勞務(wù)報酬所得;稿酬所得;特許權(quán)使用費所得;利息、股息、紅利所得;財產(chǎn)租賃所得;財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得;偶然所得;經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得。因為對個人所得實行分類計征，在所得取得時采用不同的扣除標準和稅率，分項計算應(yīng)納稅額并征繳稅款，所以造成了收入單一的人多繳稅，收入多源的人少繳稅的現(xiàn)象。如張三取得工薪收入4300元，需交稅24元;李四取得工薪收入3500元、勞務(wù)收入800元，合計4300元，但不用交稅。個稅所得相同，但稅負卻不同，這種不公平是因為分類課稅造成的。

(二)家庭所得相同而稅負不同

同樣所得的家庭因為家庭成員收入構(gòu)成不同而導致稅負不同。如甲家的丈夫月收入7000元，妻子沒有收入，甲家稅負245元;乙家夫妻月收入各3500元，合計7000元，但稅負為零。家庭所得相同，但稅負不同，這種不公平是因為以個人為納稅單位造成的。

(三)家庭所得相同，但負擔不同

家庭是社會組織中最基本的細胞，也是最重要、最基本、最核心的經(jīng)濟組織，家庭健康的可持續(xù)發(fā)展是國家、社會穩(wěn)定發(fā)展的基石，家庭可支配收入是維持家庭穩(wěn)定、健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)。而個人分類課稅模式具有很大的局限性，它既無視家庭的內(nèi)部條件差異，也不考慮家庭所處的外部地區(qū)差異，而這些差異往往可以造成家庭負擔不同、可支配收入相差懸殊。

1.家庭內(nèi)部條件差異，諸如贍養(yǎng)老人、撫養(yǎng)子女和家庭成員健康狀況等因素導致的贍養(yǎng)費、撫養(yǎng)費、教育費和醫(yī)療費等各項家庭支出差異。如果一對夫妻一面要贍養(yǎng)沒有固定收入的四位老人，一面撫養(yǎng)兩個未成年的孩子，這樣的家庭與夫妻雙方的父母都是退休職工的丁克家庭相比較，家庭所得雖然相同，但可支配收入?yún)s相差懸殊。

2.地區(qū)發(fā)展差異，比如一線城市的家庭與四線城市的家庭相比，即使家庭成員結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)相同，一線城市家庭的生計費用要遠遠大于四線城市的。特別是住房費用，北上深廣的房價遠遠高于四線城市的房價，每月償還房貸支出可相差數(shù)倍。

(四)年家庭所得相同，但月收入穩(wěn)定性不同而稅負不同

個人分類課稅模式未考慮在一個納稅年度中不同月份收入差異對稅負的影響。比如自由職業(yè)者，這個月可能收入20000元，稅負3120元，下個月可能只收入1000元，全年12個月，收入變動幅度較大，月均收入其實并不高，但稅負卻不低。為體現(xiàn)稅負的公平性，應(yīng)該考慮年度所得在各月分布不均的情況，削峰平谷，平均各月所得，均衡稅負。

二、以家庭為納稅單位的綜合課稅模式的主要優(yōu)點

首先，對于一個家庭在納稅年度內(nèi)從不同來源取得的所得，不再分類計算各項的稅負，而是簡單加總求和，綜合計算稅負，這樣可以解決分類計征造成的不公平。

其次，對于一個家庭中所有成員的應(yīng)稅所得，不再分人計算各自稅負，而是匯總求和，綜合計算稅負，這樣有助于實現(xiàn)稅收的橫向公平。

第三，對于一個家庭在納稅年度內(nèi)不同月份取得的所得，削峰平谷，均衡稅負，體現(xiàn)稅負的公平。

第四，在年度終了，對于一個家庭在納稅年度內(nèi)取得的全部所得進行匯總，扣除家庭生計費用后再計算家庭年度稅負，實行多退少補。這充分考慮到家庭負擔和地區(qū)差異，避免了一刀切的做法，可使稅負更加公平合理。

我國是家庭觀念很重的國家，贍養(yǎng)老人和撫養(yǎng)子女是幾千年來的傳統(tǒng)，個人收入最終還是會回到家庭收入的問題，以家庭綜合課稅模式計征個稅，即可以解決個人分類課稅模式的諸多缺點，也有利于維護傳統(tǒng)的家庭觀念。

三、家庭綜合課稅模式下生計費用扣除項目的構(gòu)成

除個人分類課稅模式下的五險一金可以繼續(xù)扣除外，還應(yīng)該將家庭的贍養(yǎng)費、撫養(yǎng)費、醫(yī)療費、教育費、住房費用等各項生計費用列入扣除項目。

(一)贍養(yǎng)費

孝敬長輩、贍養(yǎng)老人是中華民族的傳統(tǒng)美德，法律應(yīng)該予以保護、鼓勵，將贍養(yǎng)費納入個人所得稅扣除項目就是一個有力的舉措。我國《老年人權(quán)益保護法》規(guī)定，贍養(yǎng)人是指老年人的子女以及其他依法負有贍養(yǎng)義務(wù)的人。子女，是指婚生子女、非婚生義務(wù)的人，是指老年人的孫子女、外孫子女。納稅人對被贍養(yǎng)人有贍養(yǎng)義務(wù)，被贍養(yǎng)人可以是家庭中夫妻雙方的父母(或養(yǎng)父母、義父母)和其父母。

贍養(yǎng)費宜采用標準限額，初期可以采用全國統(tǒng)一標準，之后應(yīng)該盡量采用地區(qū)標準限額。地區(qū)可以是地級市轄區(qū)，也可以是省級轄區(qū)。地區(qū)標準限額由稅務(wù)局依據(jù)轄區(qū)內(nèi)的社會平均生活水平定期核定，定期可以是一年，也可以五年，總之要隨著社會發(fā)展做適當?shù)恼{(diào)整。被贍養(yǎng)者的贍養(yǎng)費標準采取屬地原則，本地贍養(yǎng)者采用本地贍養(yǎng)費標準，異地贍養(yǎng)者采用被贍養(yǎng)人居住地區(qū)的贍養(yǎng)費標準。

納稅人在自主申報期內(nèi)到稅務(wù)局申報，提供與被贍養(yǎng)人關(guān)系證明和被贍養(yǎng)人的姓名、身份證號碼，稅務(wù)局通過系統(tǒng)即可查詢被贍養(yǎng)人是否有穩(wěn)定的個人收入，其個人收入是否低于當?shù)刭狆B(yǎng)費標準，將被贍養(yǎng)人個人收入低于當?shù)刭狆B(yǎng)費標準的部分作為扣除金額。

(二)撫養(yǎng)費

在目前國家仍然實行計劃生育國策的情況下，只能允許扣除至多2個子女的撫養(yǎng)費，若隨著社會發(fā)展，人們的生育愿望低迷，可以按實際子女數(shù)扣除撫養(yǎng)費，甚至按1:2的比例扣除，以鼓勵生育。

撫養(yǎng)費宜采用標準限額，可將教育費納入撫養(yǎng)費，標準限額核定辦法與贍養(yǎng)費基本相同。

納稅人在自主申報期內(nèi)到稅務(wù)局申報，提供與被撫養(yǎng)人關(guān)系證明和被撫養(yǎng)人的姓名、身份證號碼。如婚生子女可以提供子女的出生證明，若是收養(yǎng)子女，須符合《收養(yǎng)法》法律規(guī)定，收養(yǎng)應(yīng)當向縣級以上人民政府民政部門登記。一次申報，長期有效，有效期至子女滿18周歲，若考慮高中教育之后繼續(xù)接受高等教育或職業(yè)教育，可延至22周歲。

(三)住房費用

住房費用包括償還住房貸款和房租支出，扣除時二者只能選其一。

1.住房貸款。償還住房貸款支出(以下簡稱還貸支出)已經(jīng)成為家庭支出的重要組成部分。但不是所有的還貸支出都可以扣除，前提條件必須是自住房，一般只能扣除一套自住房的還貸支出。如果夫妻不再同城工作，可以至多扣除兩套自住房的還貸支出，兩套自住房必須分別位于夫妻長期工作地。稅務(wù)局可以通過系統(tǒng)查詢夫妻雙方取得穩(wěn)定收入的支付單位的納稅注冊地，檢查其是否與自住房坐落地一致。

納稅人在自主申報期內(nèi)到稅務(wù)局申報，提供住房貸款合同，扣除金額可以按照貸款合同規(guī)定的月還貸金額一次性確定，扣除期限與貸款期限一致，不必考慮日后的利率變動和提前還清貸款問題，簡化手續(xù)，減少計征成本。

2.房租。房租扣除費用宜采用標準限額，由稅務(wù)局根據(jù)當?shù)貙嶋H情況核定每人租房費用定額，按照家庭人口乘以每人租房費用定額確定家庭房租扣除標準限額，實際支出低于標準限額的采用實際支出金額。

納稅人在自主申報期內(nèi)到稅務(wù)局申報，提供當?shù)毓ぷ髯C明、當?shù)責o房證明和稅務(wù)局開具的房租發(fā)票。

(四)醫(yī)療費

國家可以規(guī)定將那些對生活水平造成重大影響的慢性病和大病病種的醫(yī)療費用納入扣除費用，將醫(yī)療費支出減去醫(yī)療保險報銷金額后的凈額作為扣除金額，尚未報銷的，按醫(yī)療費支出金額乘以各病種醫(yī)療保險報銷比例計算醫(yī)療保險報銷金額。

納稅人在自主申報期內(nèi)到稅務(wù)局申報，提供定點醫(yī)院開具的醫(yī)療費原始結(jié)算單據(jù)。

(五)其他費用

隨著社會的發(fā)展，社會生活水平的提高，還會有其他費用，需要依據(jù)當時的情況適當增加可扣除費用。

四、對研發(fā)家庭課稅模式下的個人所得課稅系統(tǒng)的建議和構(gòu)想

國家稅務(wù)總局應(yīng)該研發(fā)全國通用的個人所得課稅系統(tǒng)(以下簡稱個稅系統(tǒng))。建立統(tǒng)一的個稅系統(tǒng)有諸多好處：一是政策統(tǒng)一，貫徹一致;二是原代扣代繳單位不用自行開發(fā)維護個稅程序，節(jié)約了大量人力物力;三是個人所得稅法修正后可以盡快實施，縮短過渡期。

稅務(wù)的個稅系統(tǒng)應(yīng)該與公安、民政、金融、證券、工商、社保和房管等部門的系統(tǒng)有效互聯(lián)，資源共享，互為支撐，便于全面完整地掌握家庭各項信息，如家庭成員、收入支出、保險、房屋的購貸租等信息，還可以查詢到地區(qū)差異情況，對家庭綜合課稅模式提供最強有力的支持。

每位公民以身份證號碼作為個人唯一納稅識別號，終生不變。每個納稅人在銀聯(lián)系統(tǒng)銀行開設(shè)唯一的個人所得專屬賬號，銀行通過銀聯(lián)系統(tǒng)將該賬號與個稅系統(tǒng)的個人納稅識別號關(guān)聯(lián)在一起。

所有單位必須使用個稅系統(tǒng)支付個人所得。單位支付個人所得時只需提供姓名、身份證號碼、應(yīng)發(fā)金額和五險一金數(shù)據(jù)，將數(shù)據(jù)導入個稅系統(tǒng)，由個稅系統(tǒng)先以個人為納稅單位匯總收入計算個稅，個稅稅金直接劃轉(zhuǎn)國庫，實發(fā)金額由個稅系統(tǒng)與銀聯(lián)系統(tǒng)銜接，轉(zhuǎn)付到個人所得專屬賬號。

篇8

[論文摘要]隨著我國在社會主義市場經(jīng)濟的軌道上越走越遠，農(nóng)村中逐漸出現(xiàn)諸多嚴峻的現(xiàn)實問題，其中一個突出的熱點即是宅基地使用權(quán)制度。農(nóng)村宅基地使用權(quán)利用的現(xiàn)實情況表面復雜性背后隱藏著共同的深層次原因，即我國農(nóng)村土地制度與市場經(jīng)濟體制的差離及公平與效率的失衡協(xié)調(diào)。

我國農(nóng)村土地制度一直以來是社會及學界討論的重點，尤其是宅基地制度更是由于其涉及的利益攸關(guān)農(nóng)民基本居住保障而受到特別的重視。隨著社會主義市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，農(nóng)村宅基地制度所引起的各種社會紛擾和理論困境愈多，各界對此的爭論愈大。本來寄希望于近期出臺的物權(quán)法，可以在此方面予以明確和發(fā)揮解紛的作用，但由于各種主客觀條件的限制，物權(quán)法在宅基地使用權(quán)制度上沿用了以前以土地管理法為代表的法律法規(guī)的規(guī)定。新的立法的簡單、粗陋使得農(nóng)村宅基地及其使用權(quán)制度的改革仍然處于停滯的狀態(tài)。同時相繼出現(xiàn)的各種新的糾紛和關(guān)涉的法律灰色地帶的困境又懸而未決，迫使人們不得不繼續(xù)思考農(nóng)村宅基地制度的改革方向。本文從當前嚴峻的現(xiàn)實出發(fā)，淺析我國宅基地使用權(quán)制度的隱含矛盾，探討其應(yīng)當發(fā)揮的社會作用，分析思考問題的癥結(jié)所在，以求解決方案。

一、我國宅基地使用權(quán)制度的現(xiàn)狀和問題

（一）宅基地制度的立法現(xiàn)狀

當前關(guān)于我國宅基地問題的法規(guī)政策主要有憲法、物權(quán)法、土地管理法的規(guī)定和國務(wù)院及相關(guān)部委、下達的若干規(guī)定和意見。它們共同對我國農(nóng)村宅基地及使用權(quán)做出了一定程度的規(guī)范和指導?？偨Y(jié)起來主要是這樣幾個問題。

從其性質(zhì)上講，宅基地使用權(quán)是一種用益物權(quán)。我國農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。確立了宅基地所有權(quán)在于農(nóng)民集體。享有宅基地使用權(quán)的農(nóng)民可以依法在集體土地上建造供己居住的住房，并享有所有權(quán)，因此其只能是用益物權(quán)。

宅基地使用權(quán)的取得和使用主體只能是該集體組織的成員，禁止城鎮(zhèn)居民直接買賣宅基地。這項規(guī)定是為了保障農(nóng)民能夠獲得最基本的生活居住條件，同時防止炒賣農(nóng)村宅基地的不法行為危害到農(nóng)民基本利益。宅基地使用權(quán)的取得原則是“一戶一宅”，獲得方式必須經(jīng)過行政審批程序且無需繳納宅基地使用權(quán)的出讓費用。但其二次流轉(zhuǎn)受到限制，宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，單獨抵押、繼承，也不得單獨出租。

宅基地使用權(quán)只能用于建造農(nóng)村村民的個人住宅，而且應(yīng)當盡量使用村內(nèi)的空閑地。不得不占用耕地的必須經(jīng)過審批。使用權(quán)的行使要符合劃定的宅基地范圍，照顧相鄰人的合法權(quán)益。宅基地使用權(quán)如果沒有法律規(guī)定的特殊原因不能被任意收回。

以物權(quán)法、土地管理法為代表的法規(guī)政策對宅基地使用權(quán)的規(guī)定旗幟鮮明地以保障農(nóng)民的基本居住需要為目標，所規(guī)定的取得無償?shù)母＠?、流轉(zhuǎn)范圍和方式的限制性無不體現(xiàn)對農(nóng)民基本利益和農(nóng)村穩(wěn)定秩序的保障和維護。從設(shè)定之初我國社會和農(nóng)村生產(chǎn)生活的基本情況來看，立法的出發(fā)點和立足點是正確并且適當?shù)摹?/p>

（二）宅基地使用權(quán)的實踐問題

1.宅基地使用權(quán)的取得和直接利用

《土地管理法》等規(guī)定宅基地使用權(quán)的創(chuàng)設(shè)實行嚴格的行政審批制，即由申請人提出申請，集體土地所有權(quán)人同意后，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核，最終由縣級人民政府土地管理部門批準。這種嚴格的審批制將權(quán)力集中在政府手中，其目的在于加強政府對于土地資源保護和利用的監(jiān)督管理。但實踐中宅基地的具體分配中出現(xiàn)的問題呈現(xiàn)兩個分化極端。一種情況是宅基地使用權(quán)基本上由村干部把領(lǐng)大權(quán)。在宅基地的審批過程中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部及村干部、越權(quán)劃撥的現(xiàn)象嚴重。鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部及村干部、，亂占地建房、多占地建房，不僅干擾了國家對宅基地的正常管理，而且嚴重損害了農(nóng)民的利益。另一種極端情況是作為責任主體的村集體沒有對農(nóng)村宅基地盡足夠的監(jiān)督義務(wù)。怕得罪人、礙于人情、多一事不如少一事的想法充斥責任者頭腦，致使宅基地被集體組織成員自作主張亂占多占嚴重。農(nóng)村宅基地的利用大部分處于低效利用的狀態(tài)，與農(nóng)村宅基地所有者的管理能力低下不無關(guān)系。特殊的個別地區(qū)人口遷移流動較快，農(nóng)村中房屋閑置、宅基地申請量下降或閑置荒廢，造成土地利用率低下，不利于農(nóng)村經(jīng)濟生活的開展。

當前在某些大中城市的郊區(qū)愈演愈烈的小產(chǎn)權(quán)房問題更是與當?shù)氐募w土地管理者如村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府脫不了干系。很多情況下這些不符合法律規(guī)定，無法取得正規(guī)房產(chǎn)部門發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證的房子由村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體的領(lǐng)導班子直接籌劃修建，目的是為當?shù)啬踩〗?jīng)濟效益。城市及外來人口大量購買用于居住或辦公，但由于法律政策的空白使得該種房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)處于模糊不清的狀態(tài)。

宅基地的管理缺乏規(guī)劃基礎(chǔ)。農(nóng)村建房無序，規(guī)劃不到位，村容村貌差，由于整體利用和建設(shè)規(guī)劃的嚴重滯后，農(nóng)村村民住房建設(shè)出現(xiàn)混亂的狀態(tài)難以避免。村莊向外、尤其是向交通便利的地方急劇擴展。一是呈線型擴張，即農(nóng)民建新房沿公路延伸；二是呈塊狀擴張，新建住宅不斷向村莊外擴展，村莊周圍新房林立，村莊內(nèi)部破破爛爛，形成典型的“空心村”。[1]

與此相應(yīng)的，實踐中對于如何處理使用權(quán)人建造與住房的居住生活有關(guān)的其他建筑物和設(shè)施方面也還有些疑問。如農(nóng)村村民大多在自家住房周圍從事種植樹木、蓄養(yǎng)少量家禽等家庭經(jīng)營活動。那么是否允許宅基地使用權(quán)人在必要的范圍少量超占土地，這個必要的范圍如何控制都成為操作的難點。

值得一提的是目前蘇南、廣東珠三角等地區(qū)的由市縣級政府直接牽頭力推“農(nóng)宅公寓化”?！稗r(nóng)宅公寓化”全面引入了城市地產(chǎn)的積極因素，開啟以福利性手段革新農(nóng)村人居現(xiàn)狀，以集約建房、公寓化聚居、舊村整治等為重要內(nèi)涵。但農(nóng)宅公寓化同樣引起極大的爭論和一些現(xiàn)實的問題。如出現(xiàn)的強迫農(nóng)民拆遷、住進公寓后的農(nóng)民就業(yè)、土地新的浪費等等問題。要想推動順利發(fā)展，農(nóng)村地產(chǎn)需要邁過的“坎”還有很多。①

2.宅基地隱形流轉(zhuǎn)和產(chǎn)權(quán)糾紛

以北京為代表的一些大中型城市，由于外來務(wù)工人員較多和日益上漲的超出普通購買者承受底線的商品房價格，導致這些城市的近郊區(qū)附近出現(xiàn)了大量的農(nóng)宅流轉(zhuǎn)，其基本形式是租賃和買賣兩種。近郊農(nóng)村以租賃為主，租房者主要是外地務(wù)工的農(nóng)民工或經(jīng)商者。購買農(nóng)宅的則有知識分子和白領(lǐng)階層(包括公務(wù)員)，買房或是用于成家或是當作第二居所休閑度假之用，也有的用于工作場所辦公；農(nóng)宅的購買者中還有不少是外省市人，他們?yōu)榱嗽诒本╅L住，但又無法承受高價的商品房，只好購買相對便宜得多的農(nóng)宅。從法律和各項規(guī)章制度來看，國家早已明確了城鎮(zhèn)居民不得購買宅基地，宅基地也不能出租。但由于農(nóng)民對于宅基地上其所建造的住房享有所有權(quán)，可以自由地買賣出租，又因為我國實行“地隨房走、房隨地走”即房地一體的原則，農(nóng)村私宅買賣必然牽涉到宅基地使用權(quán)問題，導致購買者對自己購買房屋后享有的物權(quán)權(quán)利處于十分尷尬的地位。他們繳納了買房款，卻不能如同城市中的房產(chǎn)所有者一樣享有該房產(chǎn)所處土地的使用權(quán)。由此引起的糾紛也使得購房者的權(quán)益陷入了難以充分保障的境地。房屋抵押情況大致也是如此。

正如上文現(xiàn)象所體現(xiàn)的，具有典型物權(quán)性質(zhì)的房屋所有權(quán)和物權(quán)性質(zhì)模糊不清的宅基地使用權(quán)之間法律規(guī)則的矛盾沖突在實踐生活中已經(jīng)發(fā)生了明顯的沖突。主要體現(xiàn)為以下兩類：（1）買賣合同簽訂后房屋已交付但未辦理宅基地使用權(quán)變更登記。買受人要求出賣人履行變更登記義務(wù)。或者出賣人，要求以未辦理宅基地使用權(quán)變更登記為由收回房屋。（2）在房屋拆遷搞房地產(chǎn)開發(fā)或工業(yè)小區(qū)建設(shè)，農(nóng)村房屋所有人可以得到一筆遠高于房屋出售價的拆遷補償款時，原所有權(quán)人訴至法院要求確認房屋買賣合同無效從而收回房屋。由于法律法規(guī)的不健全，對農(nóng)村私房買賣合同的效力形成了認識差異導致實踐中的審判標準和結(jié)果不同[2]。另一方面，長期無法明確宅基地使用權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，進一步又影響了農(nóng)村房屋登記工作，未登記房屋的權(quán)利狀態(tài)不免就陷于不清不楚之中了。這更加影響了農(nóng)村房屋買賣糾紛的解決。

3.宅基地取得法定方式單一性和實得方式多樣性的背離土地管理法、物權(quán)法規(guī)定農(nóng)村宅基地的取得必須按照“一戶一宅”原則，經(jīng)過行政審批程序無償獲得。但該條文明顯沒有考慮到實際生活中有一些其他的方式可以使他人從原宅基地使用權(quán)享有人手中附帶地獲得宅基地使用權(quán)，并且這些方式實際引發(fā)了一些法律上的難題。

最普遍的情況是，宅基地上的房屋被繼承（或受遺贈）附隨取得的宅基地。根據(jù)法律的規(guī)定，無論是城鎮(zhèn)還是農(nóng)村，公民對宅基地只享有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。即宅基地不屬于公民的個人財產(chǎn)，不能轉(zhuǎn)讓和買賣，也不發(fā)生繼承。但是在宅基地上建造的房屋屬于公民享有完整所有權(quán)的合法財產(chǎn)，當然屬于《繼承法》第3條規(guī)定的遺產(chǎn)的范圍，房屋是可以發(fā)生繼承的。而正如上文所述房地不可分離。凡是房屋所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移，宅基地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。而這又與宅基地取得的身份性發(fā)生了沖突。有的學者認為繼承人繼承房屋的所有權(quán)之后，宅基地使用權(quán)人仍然由其繼續(xù)使用，當所繼承房屋滅失時，宅基地所有權(quán)享有者集體組織有權(quán)收回使用權(quán)。有的學者提出，結(jié)合繼承人的身份要素，屬于集體組織成員的繼承人享有繼承份額內(nèi)被繼承房屋的所有權(quán)，而不屬于集體組織成員的繼承人則只能享有房屋的使用權(quán)。如果同時出現(xiàn)這兩種繼承人，他們對被繼承的房屋不能成立共有關(guān)系。如果只是存在后一種繼承人，那么宅基地是否調(diào)整由集體組織自行處理，待發(fā)生拆遷時，各繼承人可對拆遷款進行分割。同樣的規(guī)則適用于受遺贈的情況。

比較這兩種觀點?？梢钥吹狡涫滓獏^(qū)別在于是否區(qū)分繼承人的身份。從宅基地使用權(quán)取得的身份性來看似乎首先區(qū)分繼承者身份更加順理成章。但區(qū)分身份的目的在第二種觀點看來是為了確定繼承人獲得所有權(quán)還是使用權(quán)。那么區(qū)分身份的缺陷就是很明顯的了。農(nóng)民對宅基地上自己建造的房屋毫無疑問享有所有權(quán)，繼承人對房屋的繼承人根據(jù)繼承法的規(guī)定當然繼承房屋的所有權(quán)。而區(qū)分繼承人的身份剝奪了繼承人本應(yīng)該享有的所有權(quán)，降格為使用權(quán)是沒有依據(jù)的。只是由于國家城鄉(xiāng)土地制度不同，為了平衡繼承權(quán)與集體經(jīng)濟組織之間利益，不屬于集體組織成員的繼承人應(yīng)該享有的合法利益就被剝奪，繼承人的法定權(quán)益和實質(zhì)公平在國家的管理制度面前被無情地犧牲，實在有違法理精神。個人不贊同第二種觀點的處理方法。

相較而言，第一種解決方案雖然有可能導致要么某位集體成員取得多處宅基地要么城鎮(zhèn)居民獲得宅基地，但將房屋滅失與宅基地使用權(quán)的存在聯(lián)系起來，既不違背繼承規(guī)則，又為集體組織行使權(quán)利留下了空間和機會，折中的效果更好。二、宅基地使用權(quán)問題的解決方案和理論探索

（一）“房地一體”的例外調(diào)整

雖然我國理論界和實務(wù)界早已經(jīng)確立了“房地一體”的房屋和土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)原則。但在現(xiàn)實中面對農(nóng)村宅基地制度的特殊性時遇到了困難。綜合各種情況的考慮，具體在房屋轉(zhuǎn)讓和抵押上，筆者提出這樣一種解決方案。

很明顯的，物權(quán)法第146條和第147條是有關(guān)建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定而非宅基地使用權(quán)，所以這里所反映出來的“房隨地走”和“地隨房走”的原則不一定要適用于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。即使是由房地不可分離的自然屬性推導出的房地一體的規(guī)則也不是不可動搖的金科玉律，也就是說我們完全可以另辟蹊徑。如房屋買賣合同簽訂后，房屋所有權(quán)自然由購房者所有。同時，由于根據(jù)法律規(guī)定買受人顯然不能取得宅基地使用權(quán)。那么宅基地使用權(quán)可以依然保留在出賣人農(nóng)民手中，但是出賣人不能行使該使用權(quán)，同時也不能再申請一塊宅基地。即法律直接給出賣的農(nóng)村私房的宅基地使用權(quán)設(shè)定限制。并且法律承認房屋買賣合同是有效的，出賣人不能以未辦理宅基地使用權(quán)變更要求收回房屋。必須注意的是當非因公共拆遷原因?qū)е抡厣系姆课荼徊鸪龝r，則宅基地使用權(quán)也同時消滅收歸集體組織。原出賣人原則上不可以再申請宅基地。但考慮到確實有需要的，可以予以批準，但如果再次買賣該宅基地上的房屋，法律強制性規(guī)定買賣合同無效。這樣買賣雙方對自身的買賣行為都負上了對等的義務(wù)，同時也照顧了雙方的利益。即“買者不能拆，賣者不能用”。宅基地的使用權(quán)依據(jù)法律的直接規(guī)定，當事人不得、不需也不可能對宅基地的使用權(quán)問題自我約定。

該方案不可回避的一個問題是，出賣人通過買受人出資應(yīng)買受人的要求翻建房屋，再賣給出資者使用以方便買受人入住要求，規(guī)避了房屋轉(zhuǎn)讓后，買受人因不滿意而翻建房屋有可能被收回宅基地使用權(quán)的法律強制性規(guī)定。而且這種方式早在國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復》已經(jīng)明確規(guī)定為違法行為。但該答復作為司法解釋的法律效力如何尚有待考察，何況時過境遷，1990年與現(xiàn)在相比，土地和房產(chǎn)市場的開放程度不可同日而語，突破這一解釋也有實在的現(xiàn)實基礎(chǔ)。

（二）宅基地使用權(quán)福利性與財產(chǎn)性、公平和效率的動態(tài)平衡

“我們應(yīng)該看到中國農(nóng)地的雙重功能，它不是一個簡單的生產(chǎn)資料，不是一個簡單的財產(chǎn)，更主要的，它是對農(nóng)民的保障。這應(yīng)是大多數(shù)人的共識，但這個共識之下有一個潛臺詞——國家目前無力對農(nóng)民提供保障,只能通過制度安排的方式解決農(nóng)民利益問題，而城市的居民國家要提供物質(zhì)保障。這種傾斜構(gòu)成‘中國特色‘的一部分?！盵3]總的來說，當前農(nóng)村宅基地使用權(quán)問題是以下三對矛盾關(guān)系在社會生活中的反應(yīng)：農(nóng)民基本生存保障與農(nóng)民經(jīng)濟生活發(fā)展的矛盾、土地基本使用權(quán)與土地發(fā)展權(quán)的矛盾、土地權(quán)利設(shè)定時的政治立場和土地權(quán)利利用時的經(jīng)濟追求的矛盾。筆者認為，由于農(nóng)村基本社會保障手段多樣性的缺乏，使得以宅基地為代表的土地權(quán)利利用成為僅有的幾項保障措施。國家站在農(nóng)民利益的立場上實實在在的為農(nóng)民著想，采取限制宅基地流轉(zhuǎn)的方式來保障農(nóng)民最基本的居住權(quán)利和要求，同時也維護了農(nóng)村社會秩序的穩(wěn)定。這一考慮更多的是從政治和社會基本利益的角度出發(fā)。但當我國逐漸步入市場經(jīng)濟的發(fā)展軌道，市場經(jīng)濟關(guān)于資源優(yōu)化和配制的效應(yīng)發(fā)揮出來，各種社會主體在利用這一市場機能紛紛獲得利益之際，農(nóng)民們卻因為自身擁有資源的缺乏及獲得資源的手段的缺乏，而在市場經(jīng)濟的大潮中被排斥被邊緣化。農(nóng)民手中最重要的資源便是土地，但是當前城鄉(xiāng)二元的土地制度使得農(nóng)民在獲得基本利益保障的同時卻無法利用土地資源獲得經(jīng)濟生活的進一步多樣性發(fā)展。宅基地使用權(quán)的福利性嚴重制約了財產(chǎn)性的發(fā)揮。相應(yīng)的從土地方面來說，土地基本使用權(quán)利和發(fā)展權(quán)利失衡。國家設(shè)定權(quán)利時的出發(fā)點是無可厚非的，然而當過去的基礎(chǔ)情況發(fā)生重大變化，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的壁壘逐漸在被打破時，再堅持禁止流轉(zhuǎn)反而對農(nóng)民的真正利益不利。既然上位的國家政策沒有相應(yīng)的做出調(diào)整，作為社會經(jīng)濟主體的農(nóng)民不甘于參與市場的主動權(quán)被不合理的壓制，主動尋求法律政策的灰色地帶，各種農(nóng)宅流轉(zhuǎn)形式的興起其實就是這種利益訴求的體現(xiàn)。

于是針對社會主體在經(jīng)濟生活中自發(fā)的利益需要，國家依靠單純的禁止，堵而不疏已經(jīng)行不通，也不合法理依據(jù)。國家立法和制定政策的價值取向應(yīng)該從公平向效率傾斜，充分考慮到農(nóng)村、農(nóng)民新時期的發(fā)展利益和效率利益。權(quán)利本位的法律追求在于保障民事主體的個體利益和自由，實現(xiàn)財產(chǎn)效益的最大化。兼顧義務(wù)是強調(diào)民事主體履行財產(chǎn)的法定義務(wù)或接受必要的限制，但必須明確的是后者是以弘揚而不是放棄權(quán)利本位為前提的[4]。以效率為先導，創(chuàng)造市場經(jīng)濟條件下財富利益的增長才有可能，個體權(quán)利的充分自由發(fā)揮，更多的利益也才能得到更為均衡的分配。

忽視我國的基本國情，完全不從農(nóng)民的基本權(quán)利和基本利益出發(fā)，只是將資源完全交托市場配制，放棄國家的宏觀調(diào)控和管理組織職能是不正確的。但過分強調(diào)人多地少的國情，政策在效率與公平之間不當?shù)貎A斜于公平，最終導致的結(jié)果是城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展水平在拉大，農(nóng)村居民與城鎮(zhèn)居民的實體利益收入在逐步拉開，公平最終反而得不到保障。農(nóng)村中的社會主體雖然將農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與割裂的大市場聯(lián)系起來，但自發(fā)性帶來的盲目、浪費造成的問題多多，此時應(yīng)該是輪到國家對此加以引導和規(guī)范的時候了。更何況除流轉(zhuǎn)問題以外，宅基地問題還有很多是因為缺乏相應(yīng)的配套政策和管理工作滯后造成的，更加需要國家和各級政府采取有效完善的規(guī)制措施。

三、結(jié)語

農(nóng)村宅基地使用權(quán)改革必然是要放在農(nóng)村土地制度和社會制度的整體構(gòu)建中考量，是一個長期且復雜的過程，單單依靠物權(quán)解決方法和力量不夠，重要的是要將農(nóng)村社會保障和農(nóng)民發(fā)展利益掛鉤，而這一問題還需要在實踐中進一步探索。

[注釋]

①這些“坎”一般有三個：住進新公寓的“觀念坎“、“農(nóng)宅公寓化”適用地區(qū)的“產(chǎn)業(yè)坎”、農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移的“就業(yè)坎”。參見：邊疆.農(nóng)宅公寓化，警惕借“新農(nóng)村建設(shè)”刮風[J].中國地產(chǎn)市場，2006，（3）.

[參考文獻]

[1]何玉婷.流轉(zhuǎn)：農(nóng)村宅基地的改革路向[J].法制與社會.2007，（3）.

[2]陳特.宅基地使用權(quán)[A].張柳青，單國軍.物權(quán)法審判實務(wù)精解[C].北京：中國法制出版社，2007.

篇9

在日益全球化的今天，有很多學生都把目標鎖定在了美國的一些頂級名校上，為了能成功申請留學，我們要認真寫美國留學申請書。下面就是小編給大家?guī)淼拿绹魧W申請書中文版最新范文，希望能幫助到大家!

2021美國留學申請書中文版我是我第一個大學教室里唯一的16歲。那是那些決定性的時刻之一，我痛苦地意識到自己與周圍的人有何不同。我還沒有從高中畢業(yè)，但是我在那里上了一堂關(guān)于個人和社會適應(yīng)的課，感覺到了興奮和焦慮的奇怪組合。我清楚地回想起我的心跳和不合理的恐懼，在任何時候，有人會告訴我我不屬于那里。在我的高中時代，我被認為是古怪的，因為她是學校歷史上唯一同時作為全日制學生同時進入中學和高等教育機構(gòu)的學生。讓我想起這個事實的原因不是我學校教師的大力支持，而是公然的聲音勸阻。

在大多數(shù)居民生活在貧困線以下的環(huán)境中，我會提早上大學而不是申請工作，這似乎有些奇怪。我上大學的第一年的最初困難只是阻止了我不想學習人類學。確實，我所經(jīng)歷的逆境只是成功地加劇了逆境。我的高中課程非常冷淡，教學內(nèi)容也很臨床，堅持堅定地陳述和記住事實，很少或沒有嘗試讓學生參與其中。我對文化的興趣以及對分析，質(zhì)疑和參與的自然反應(yīng)被國家標準所扼殺。相反，由于人文教育和我自己擬議的課程學習，我對文化的迷戀在中學后的教育中得以擴散。

我對人類學的早期教育始于對馬林諾夫斯基(Malinowski)和米德(Mead)等有影響力的先驅(qū)者的作品進行的歷史文化瀏覽。我著迷于文化探索涉及的理論框架，尤其是文化信仰和價值觀如何在個人的日常生活中發(fā)揮作用。在上一堂關(guān)于儀式和奇觀的課上，我狂奔著熱情地探討了關(guān)于儀式重要性及其對社會的影響的觀念。主題從婚禮儀式到葬禮不等，我分析了某些儀式并評估了其各個組成部分的含義。由同一位教授教授的另一堂課采用了儀式隱喻，并將其應(yīng)用于敘事中。該課程從分析的角度處理了歐洲的故事，并且我研究了著名的民間故事以產(chǎn)生其儀式的象征意義。我發(fā)現(xiàn)自己對探索超越敘事的膚淺表象并將其視為表達社會基本信念和意識形態(tài)的一種有意義的方式而感到失望。我沉浸在其他啟發(fā)性人類學家的作品中，研究了敘事形式和自然，儀式隱喻以及講故事在文化中的重要性的文本。

我對講故事的興趣是我本科論文的主題。我決定專注于美國的敘事，特別是專注于男性雜志中男性氣質(zhì)的表達。它討論了雜志以及青少年男性群體中的對話，重點討論了兩種情況下的性別概念化和表現(xiàn)形式。我的總體方法研究了上個世紀媒體中男性身份的演變。我進一步介紹了三本當代男性雜志在文字中如何體現(xiàn)男子氣概的行為，并將其與關(guān)于年輕人如何交流和維護性別角色的人種志著作并列在一起。

我的論文主題與我想在研究生院學習的內(nèi)容略有不同，但是過程使我熟悉了社會研究所需的先決條件。這些包括常規(guī)現(xiàn)實情況的延誤，例如獲得IRB批準采訪和觀察未成年人，以及被迫在女性雜志上大量挖掘資料，以獲取關(guān)于男性出版物的有限數(shù)據(jù)。我參加的這所大學還強調(diào)了在初中和高年級組織自己的課程的重要性。這是一個不受限制的課程，學生可以在其中與贊助商進行協(xié)商，并計劃自己的學習課程。該課程以與研究生論文相同的強度和專業(yè)水平來處理本科論文。

對于我的論文，我評估了自己的主題及其要求，有效地規(guī)劃了我的最終學習課程。我與贊助人一起組織了教程，并建立了必要的閱讀清單，這對我的進步有所幫助。通過教程討論，我獲得了廣泛的研究過程，并將我的論文鞏固為理論，文化和人種學方面的論文。我獲得了在當?shù)啬泻⒑团⒕銟凡窟M行野外工作的許可，并獲準在俱樂部中采訪和觀察少年男性之間的互動。在六個月的時間里，我聽了他們認為是男性氣質(zhì)的重要方面的事情，并在那里度過了自己的時光，作為郊區(qū)郊區(qū)表達較大社會性別角色的一個例子。當我在向贊助人和外部考官的口頭陳述中成功捍衛(wèi)了我的大學論文時，我能夠進一步了解研究生論文的過程。

我接受的人文教育使我能夠以一種敏銳的方式接觸社會人類學，并考慮影響和塑造文化某些方面的各種復雜性。這些能力是在教育環(huán)境中成長和繁榮的，使我能夠批判性地思考人類學的主題并選擇自己的學習課程。我剛從大學畢業(yè)時，并不是因為教科書中的事實浮現(xiàn)在腦海，而是帶著問題，思想和理論。我相信正是我的本科文科背景為我提供了一種異常而敏銳的文化人類學方法。

在本科生和研究生教育之間的休假期間，我得以退出吸引了我兩年的研究，以便重新評估我的人類學目標。雖然我的假期不包括長時間休學，但我還是利用這段時間再次在社會科學領(lǐng)域進行了廣泛的學習。通過選修與本科不同的心理學和其他人類學領(lǐng)域的課程，我通過接觸不同的材料和對比鮮明的教學方式進一步挑戰(zhàn)自己，從而獲得了對我打算讀研究生的課程的教育和知情理解。我對人類學的廣泛考慮以及我的本科和學士后教育的結(jié)合為我提供了一種以深思熟慮和敏銳的方式進入研究生院的方法。此外，這種休假使我有能力專注于選擇研究生院，這將挑戰(zhàn)我對文化認同的看法，并使我在人類學方面表現(xiàn)出色。

留學生在美國住宿安排一、學校宿舍

擁有費用便宜，上下課方便的優(yōu)勢，而且在安全上也有保障，是國內(nèi)學生出國的首選，但是一般的供應(yīng)是有限制的，雖然留學生可以有效提交申請，但是成功率不高。

申請是直接在學校的網(wǎng)站上進行，會有專門的宿舍申請入口，大家需要填寫好自己的個人信息，然后勾選自己想要的服務(wù)，并且簽下合同繳納定金，就可以提交申請了，成功定金轉(zhuǎn)租金，失敗退定金。

宿舍的內(nèi)部設(shè)備是相對簡單的，一般會包括有臥室和衛(wèi)浴，家具有床衣柜和桌椅，電器基本上需要自己進行購買，此外會提供公共的洗衣房和廚房，入住之后都是可以自由使用的。

二、校外住宿

考慮到宿舍的數(shù)量限制，學校的周邊配套服務(wù)中，公寓是非常重要的一部分，正規(guī)的公寓會有自己的網(wǎng)站，大家可以直接在網(wǎng)站上提交申請，有保障不用擔心被騙，從而影響留學。

如果大家選擇的是規(guī)模比較大的公寓的話，可以像申請宿舍一樣，在他們的網(wǎng)站上進行預約，選擇自己感興趣的房子進行預訂，一定要看好配置收費的標準，保證自己可以獲得合同利益。

由于是租房，個人的主動性比較強，所以一點要考察好各方面的情況，包括和學校的距離，出行的便利程度、周邊的安全性，能夠從不同方面獲取可靠信息。

三、寄宿家庭

寄宿可以說是省錢又省心的方式，可以直接入住到本地的家庭中，對學生來說，適應(yīng)新生活有人給予幫助，起到了監(jiān)護的作用，但是作為外來人，大家需要適應(yīng)家庭的習慣，改變自己的生活方式。

申請需要通過官方的渠道，有的學校會有直達通道，還可以通過中介申請，流程都不復雜，大家要準備的材料也不多，而且可以提出自己的要求，方便進行分配和篩選。

美國留學護照辦理攻略一、護照辦理流程

1、攜帶本人身份證或者戶口簿到戶口所在地公安分縣局出入境管理部門領(lǐng)取《中國公民因私出國(境)申請審批表》

2、填寫申請表。

3、提交申請。

提交申請時必須攜帶下列材料：

1)本人身份證或者戶口簿原件和戶口簿首頁、本人資料頁、變更頁及身份證的復印件。(申請人居民身份證、戶口簿及復印件;在居民身份證領(lǐng)取、換領(lǐng)、補領(lǐng)期間，可以提交臨時居民身份證。)

2)填寫完整的申請表原件。

3)符合要求的彩色照片1張。

4、領(lǐng)取護照。

公安局出入境管理處受理申請后，審批、制作和簽發(fā)護照的時間是14個工作日(一般做不到，有可能一個月)。領(lǐng)取護照時，須攜帶本人身份證或者戶口簿、領(lǐng)取護照《回執(zhí)》和200元工本費。

二、護照辦理材料

1、2寸近期正面免冠彩色照片2張，國家公職人員不著制式服裝，兒童不系紅領(lǐng)巾，背景色以各地出入境管理處規(guī)定為準。

2、已滿16周歲的居民攜帶本人戶口簿(集體戶口提交《常住人口登記表》)、居民身份證(或者臨時身份證)，未滿16周歲的居民攜帶本人戶口簿(集體戶口提交《常住人口登記表》)、其監(jiān)護人居民身份證原件以及能證明監(jiān)護關(guān)系材料的原件(如戶口簿、出生證等)，并由其監(jiān)護人陪同前往辦理

3、部隊院校在讀無軍籍學員還須提交所在院校出具的無軍籍證明，軍人攜帶軍官證(或者離退休證)、部隊《因私事出國(境)人員審查批件》原件，所在部隊須在《中國公民因私出國申請審批表》上出具意見并蓋章，負責人要親筆簽名確認。

三、辦理費用

申請非移民簽證之前，簽證申請人，包括兒童在內(nèi)，均需繳納簽證申請費，并且該費用不予退款、不得轉(zhuǎn)讓，有時也稱為可機讀簽證(MRV)申請費。無論是否獲得簽證，均須繳納簽證申請費。具體費用視申請的簽證類型而定。根據(jù)您的國籍及所申請的簽證類型，您可能還需繳納簽證簽發(fā)費或“對等”費。該網(wǎng)頁列出了各類非移民簽證的申請費用。請注意，此處所列僅為非移民簽證的申請費。

四、付款方式

盡管此處所列費用以美元計，但付款時須使用當?shù)刎泿?。您可以到中信銀行800多家營業(yè)網(wǎng)點或通過中信銀行ATM自動柜員機，或使用中信銀行發(fā)行的借記卡在線繳納費用。有關(guān)付款選項的詳細信息，請訪問此處。要查詢中信銀行營業(yè)網(wǎng)點或ATM自動柜員機。

五、簽證費用的規(guī)定

您繳納的簽證申請費不予退款且不得轉(zhuǎn)讓。繳費后您會收到一張收據(jù)。該收據(jù)自付款之日起生效，有效期一年，您可以憑此收據(jù)預約美國大使館或總領(lǐng)事館的面談。您必須在收據(jù)失效之前，即繳費后的一年內(nèi)，預約面談。如果在此期間沒有進行預約，您的收據(jù)將會過期，您則必須再次繳納申請費并重新開始流程。

六、類型及申請費

篇10

關(guān)鍵詞:物業(yè)稅;空置稅;房價;宏觀調(diào)控;十七大報告

中圖分類號:F812.42 文獻標識碼:A 文章編號:1003-3890(2010)02-0036-05

2009年《深圳市綜合配套改革三年(2009～2011年)實施方案》的出臺使物業(yè)稅進入政府操作層面,其施行是否符合我國的現(xiàn)實國情及房地產(chǎn)業(yè)的實際狀況成為專家學者和社會大眾的討論熱點。本文將在吸收諸多研究成果的基礎(chǔ)上分析物業(yè)稅可能引發(fā)的矛盾和問題,繼而找出較為有效的解決辦法――以空置稅替代物業(yè)稅,并對空置稅進行初探。

一、征收物業(yè)稅可能面臨的矛盾和問題

從國際經(jīng)驗來看,物業(yè)稅已經(jīng)成為各國政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的重要手段,具備值得肯定的諸多優(yōu)勢,但從我國現(xiàn)階段國情出發(fā),征收物業(yè)稅可能引發(fā)多方面的矛盾和問題:

(一)宏觀經(jīng)濟環(huán)境尚未穩(wěn)定,征收物業(yè)稅不適時宜

經(jīng)歷金融危機洗禮的各國經(jīng)濟,目前尚未走出衰退的陰霾。2009年第一季度,世界主要經(jīng)濟體GDP增長指數(shù)均為負值:美國負增長5.5%,日本負增長率高達14.2%,作為歐盟核心的英、法、德負增長指數(shù)都在5%左右,我國外向型經(jīng)濟所面臨的國際貿(mào)易環(huán)境相當惡劣。國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展狀況也不容樂觀,過去9.5%~10%的高增長態(tài)勢無法長期維持,“保八”成為2009年經(jīng)濟工作的主要任務(wù),而且增長主要依靠政府財政政策的支持和推動,其自身未必具有持續(xù)性。作為國民經(jīng)濟重要支柱的房地產(chǎn)業(yè),具備產(chǎn)業(yè)鏈條極長、與其他諸多產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度極高等特點,它是影響GDP未來走勢的重要因素。

圖1表明,以房價為顯著標志的我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀態(tài)與以GDP指數(shù)為標志的國民經(jīng)濟運行狀態(tài)相互關(guān)聯(lián)、影響甚深[1]。物業(yè)稅的課稅對象是全國范圍內(nèi)的一切不動產(chǎn)[2],其主要目的是通過強制性增多流通領(lǐng)域的房產(chǎn)數(shù)量來降低房價。那么,物業(yè)稅的直接負效應(yīng)可能使剛剛企穩(wěn)的國民經(jīng)濟再次陷入困境。因此,在內(nèi)外經(jīng)濟形勢如此低迷的情況下,簡單地套用他國經(jīng)驗、盲目征收物業(yè)稅并不符合“天時”。

(二)物業(yè)稅合法性沒有普遍共識,地方財政面臨嚴峻挑戰(zhàn),征收物業(yè)有待論證

在西方發(fā)達國家,房屋及其下面的土地是隨買賣一并交易的,業(yè)主一次性獲得的是土地及土地上房屋的雙重產(chǎn)權(quán)。我國城鎮(zhèn)土地歸國家所有、農(nóng)村土地歸集體所有,房屋的買賣已經(jīng)是剝離了土地層面的單純地上不動產(chǎn)的交易,而土地出讓金在本質(zhì)上是房產(chǎn)所有者一次性支付的使用70年土地的租金。[3]這種特殊的國情就給物業(yè)稅的征收帶來了多重阻礙:(1)一次性付齊的土地出讓金能在短期內(nèi)直接增加地方政府的財政收入并充當?shù)胤礁刹空兛己说挠残灾笜?如果征收物業(yè)稅,財政收入嚴重吃緊的客觀實際必然使地方政府存在抵觸情緒。(2)人們認為高額的土地出讓金中理應(yīng)包含了70年的物業(yè)稅,如果舊房的土地出讓金不被折合成物業(yè)稅,那就無端增加了現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)人的負擔[4],而且難逃不公平征稅的嫌疑。如果舊房的土地出讓金被折合成物業(yè)稅中的一部分,那么物價變化導致的折合方法是否合理也是一個障礙。即使按照硬性指標將土地出讓金折入物業(yè)稅中,地方政府仍舊繞進面臨財政吃緊的境地[5]。(3)我國土地的性質(zhì)決定了房屋所有權(quán)人不擁有房屋下土地的產(chǎn)權(quán),因此,在沒有產(chǎn)權(quán)的情況下,對房產(chǎn)所有人征收物業(yè)稅在法理上找不到依據(jù)[6]。

(三)當前房價過高,某些房屋用途尚未確定,征收物業(yè)稅難以確定合理稅率[7]

物業(yè)稅的征收是借鑒國外調(diào)控房價的經(jīng)驗對不動產(chǎn)征收的稅額,稅率的高低則需要比照國內(nèi)外具體情況審慎定奪。以國際通行的第一套住房征收1%的物業(yè)稅為例,2009年8月北京市商品住房成交價為18 159元/m2,北京市規(guī)劃2010年城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達30m2以上,按1家3口的居住面積為90m2計算,該家庭每年需繳物業(yè)稅額為16 343元,2008年北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為24 725元,這就意味著1個北京市城市居民3口之家繳納的物業(yè)稅稅額占家庭收入比例可達22.1%。同樣征收1%的物業(yè)稅,美國的財產(chǎn)稅支出僅占家庭可支配收入比重的3%~3.5%?？梢?國際慣例未必適合我國實際。即使確定了第一套房的稅率,如何確定第二、三套或者更多套住房的物業(yè)稅率也是一個值得商榷的問題。韓國實施一宅一戶制度,第二套住房收入的資產(chǎn)增值稅為36%,第三套住房更是高達60%~75%,[8]這是因為韓國政府嚴格限制買房投資行為,而我國“十七大”報告指出,要“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財產(chǎn)性收入”、“擴大中等收入者比重”,也就是說,國家鼓勵中等收入者通過財產(chǎn)性投資獲取合法的收益[9],而財產(chǎn)性投資最典型的方式就是購置房產(chǎn)。此外,受我國文化傳統(tǒng)的影響和當前大學生就業(yè)壓力大等現(xiàn)實條件的制約,有些家庭購置二套房是供成年子女居住;隨著城市范圍擴大,有些家庭因工作單位與居所距離過遠才購置二套房。如果稅率過高,或者高稅率征收范圍過大,將會引發(fā)新的社會問題;如果稅率過低,在房地產(chǎn)市場賣方主導的前提下,投機者可以通過轉(zhuǎn)移實際納稅人的方式把稅負強加給買房人,這樣物業(yè)稅就無法達到其預期目的。

(四)缺乏相應(yīng)的組織機構(gòu)和人員,征收物業(yè)稅的政治成本、經(jīng)濟成本過高

目前,多數(shù)國家是通過地方政府內(nèi)部的專門機構(gòu)負責物業(yè)稅的評估與征收。我國現(xiàn)有的評估體系尚未完善,組織機構(gòu)不健全、人員專業(yè)素質(zhì)不高,更達不到科學、公開、規(guī)范的程度[10]。經(jīng)濟處速發(fā)展階段,房地產(chǎn)市場價格尚未進入穩(wěn)定周期,評估周期過短無疑也是一個評估難題。當前實際繳稅人是單位(個人通過單位代繳代收),如果直接面對房地產(chǎn)所有人,我國稅務(wù)體系在短時間內(nèi)能否填補經(jīng)驗的空白,完成收稅環(huán)節(jié)點對面向點對點的轉(zhuǎn)換還有待考察。因此,無論是配備評估系統(tǒng)的機構(gòu)、人員,還是進行稅務(wù)系統(tǒng)新的大改革,征收物業(yè)稅將耗費大量人力、物力。另外,評估結(jié)果和物業(yè)稅率的確定直接關(guān)系到納稅人的繳稅額度,物業(yè)稅可能引發(fā)的腐敗等問題會不會使我國付出過大的政治成本和社會成本也是不容忽視的問題。

(五)開發(fā)商追逐利益最大化,征收物業(yè)稅抑制房價的實效性有待考證

從理論上講,征收物業(yè)稅是將一次性收繳的相關(guān)稅費在70年中分期征收從而降低購房門檻,但在市場交易中,說房價并不是隨著地價的降低而直線降低的,供需關(guān)系緊張、房地產(chǎn)商“捂盤惜售”等行為都是導致房價非理性飆升的重要原因。地產(chǎn)公司追逐利潤最大化,他們不會將房價立刻降至百姓期望值,很可能通過市場營銷、增加房產(chǎn)附加值等手段爭取與政府和買房人的博弈時間,消費者并不會獲得真正的利益,以后每年支付的物業(yè)稅總和很可能還超過一次性付款買房的價款[11]。

(六)地產(chǎn)商準入門檻降低,征收物業(yè)稅可能加大金融風險、造成土地資源浪費。拿地成本大幅降低,房地產(chǎn)開發(fā)對房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)的要求也就隨之降低,受高利潤率吸引,新的房地產(chǎn)企業(yè)將應(yīng)運而生,新老企業(yè)都會在零地價的刺激下大肆開發(fā)樓盤,房地產(chǎn)市場的短期虛假繁榮會帶來土地資源的極度浪費和房屋的過度建設(shè)。從消費者角度看,困難群眾可能仍舊支付不起房價而需要政府提供保障性住房;中等收入者可能因為房價的降低具備了囤積房產(chǎn)的能力,合理的投資行為可能轉(zhuǎn)向投機行為;購房門檻的降低也會使一部分支付能力較為低下的買房者通過按揭方式實現(xiàn)購房愿望,隨后,物業(yè)稅的繳納和稅負的逐年升高會不斷增加購房者的負擔,這無疑給銀行增加了巨大的金融風險[12]。

總之,中國房地產(chǎn)業(yè)面臨的我國社會主義初級階段的特有國情決定了中國政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控措施絕不能照搬西方模式,我們必須在吸收物業(yè)稅有利因素的同時,深刻分析其存在的問題和可能引發(fā)的矛盾,從而找到取代物業(yè)稅的新思路,引導我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

二、關(guān)于空置稅的初探性研究

征收物業(yè)稅的一個主要原因是政府希望通過強制性措施推動大量閑置房進入市場交易環(huán)節(jié),從而達到穩(wěn)定房價的效果。上海易居房地產(chǎn)研究院2009年4月28日研究報告顯示:從全國來看,2008年我國商品房和商品住宅的空置率分別增至9.5%和6.34%,如果這些白白閑置的商品房能夠被合理利用,那么房地產(chǎn)領(lǐng)域貧富差距過大引發(fā)的尖銳矛盾將得到有效緩解。如何借鑒物業(yè)稅的合理化因素,避免其存在的弊端,切實提高空置房的利用率等問題,筆者將在以下關(guān)于空置稅的研究中初探性地給予回答。

(一)關(guān)于空置稅的界定

所謂空置稅是對我國城鎮(zhèn)范圍內(nèi)、處于空置狀態(tài)的所有住房按一定比例征收的財產(chǎn)性稅額。所謂“處于空置狀態(tài)”許多業(yè)內(nèi)人士認為應(yīng)該是指商品房已經(jīng)竣工且被驗收合格、取得了建設(shè)管理部門頒發(fā)的交付使用許可證書但尚未售出的狀態(tài)。建設(shè)部對空置狀態(tài)的理解則是經(jīng)過竣工驗收后,商品房滯銷積壓3年以上的狀態(tài)。有學者提出“空置房應(yīng)該包括開發(fā)商在房地產(chǎn)市場前期產(chǎn)品定位產(chǎn)生偏差導致的大量無需求樓盤;樓盤前期推廣力度不夠,銷售不力產(chǎn)生的大量尾房;購買人群對新房降價的期待使樓盤銷售周期拉長,從而使老樓盤轉(zhuǎn)為新增空置房;開發(fā)商用于抵債的債權(quán)方以及被法院罰沒、羈押而進入二手房市場的部分房屋”,“空置既針對房產(chǎn)持有人,也同樣針對地產(chǎn)持有人”[13]。筆者認為,空置稅的界定應(yīng)該考慮以下幾種因素:

1.空置房定義不應(yīng)該局限于商品房的范疇,只要是處于空置狀態(tài)的住房,不論是商品房還是經(jīng)濟適用房、兩限房或者其他政策性住房都應(yīng)該成為空置稅課稅的對象。因為征收空置稅的目的是在整合一切空置房源的基礎(chǔ)上,利用收稅的強制將其推向市場,從而緩解住房市場供需關(guān)系緊張的局面。

2. 將“空置狀態(tài)”規(guī)定為滯銷積壓3年以上會造成房地產(chǎn)資源的極大浪費。房屋只要竣工驗收,而且取得了交付使用許可證書,就代表該房屋完全達到使用標準,認為延長房屋的可空置時間,不僅給房地產(chǎn)商提供了“捂盤惜售”的余地、極大浪費房地產(chǎn)資源,而且也是對購房人的極大不公平,因為現(xiàn)在房地產(chǎn)市場中,買房需求過剩、房地產(chǎn)商可以開盤預售、房地產(chǎn)商在房屋建設(shè)過程中具備宣傳營銷的能力。

3.空置稅針對土地持有人仍舊缺乏法律依據(jù)。如果單純從防止開發(fā)商“囤地”的角度出發(fā)而對地產(chǎn)持有人征收空置稅,不僅同征收物業(yè)稅一樣不會得到法理上的支持,而且也完全沒有實際需要。因為現(xiàn)有的防治開發(fā)商“囤地”的相關(guān)措施已經(jīng)取得了顯著的效果,比如“已有土地尚未開發(fā)到一定比例不具備再申請用地的資格”,沒有必要為了追求房地產(chǎn)的統(tǒng)一管理而作出統(tǒng)一規(guī)定,因為我國房產(chǎn)所有者與土地所有者天然就處于剝離狀態(tài)。

4. 空置稅的課稅對象只針對住房。征收物業(yè)稅的初衷也是為了解決百姓住房難的問題,因此沒有必要把課稅對象擴大到一切不動產(chǎn),因為對商業(yè)性建筑、公共建筑等征收物業(yè)稅根本無法緩解住房供給不足的壓力,而且在商鋪供過于求的情況下,因為加重稅負可能導致商業(yè)成本增加,商業(yè)成本的增加可能致使商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展速度下滑,這種不利于國民經(jīng)濟健康發(fā)展的稅收要堅決予以抵制。

5. 一個家庭擁有的第二套住房不宜被定義為空置房。因為征收空置稅打擊的對象主要是占有大量房產(chǎn)的炒房客等投機者,而不是合理合法獲取財產(chǎn)性收益的中等收入者,允許一個家庭擁有兩套住房符合我國“擴大中等收入者比重”的目標,符合我國現(xiàn)有家庭結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)資源合理利用的范疇。以一個家庭擁有的第三套住房作為空置房符合我國國民經(jīng)濟發(fā)展階段的實際,擁有三套以上住房的家庭屬于在市場經(jīng)濟體競爭中的優(yōu)勝者,作為先富起來的一部分人,他們在享有改革開放成果和資源的同時應(yīng)該負有更多的社會責任,對這部分高收入人群征收空置稅符合世界各國在調(diào)節(jié)不動產(chǎn)收入舉措上的國際慣例。

(二)空置稅代替物業(yè)稅的原因分析

1. 征收空置稅有利于優(yōu)化我國現(xiàn)行稅務(wù)體制?？罩枚愂菍σ磺锌罩玫淖》空魇盏亩惪?在本質(zhì)上與物業(yè)稅一樣屬于財產(chǎn)稅。按照國際慣例,現(xiàn)代意義上的稅收體系應(yīng)該包括商品稅制、所得稅制和財產(chǎn)稅制三個主要部分,而作為財產(chǎn)稅一種的物業(yè)稅與消費稅、所得稅共同構(gòu)成地方政府財政收入的三大支柱。以美國為例,僅在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的不動產(chǎn)稅就已經(jīng)占到地方財政收入的60%,如果算上取得和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的多種稅收,該比例可高達80%-90%[14]。而我國的現(xiàn)狀是:商品稅制和所得稅制發(fā)展得相對完善,財產(chǎn)稅制卻相當滯后,而且隨著第二產(chǎn)業(yè)地方分享所得稅比例的下降、第三產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅的顯著不確定性和所得稅稅基的流動性特征的日益明顯,地方政府很難找到長期、穩(wěn)定的稅源。選擇對非流動極強的房產(chǎn)起征空置稅,地方政府就不必通過“以費代稅”、“批地賣地”、“政府間接參與房地產(chǎn)開發(fā)”來增加財政收入,可一方面可以避免稅種眾多、環(huán)節(jié)復雜、重復征稅、房地產(chǎn)價格脫離價值軌道、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系被嚴重扭曲的現(xiàn)狀,實現(xiàn)稅務(wù)體系的科學化、完整化,從而可以減少稅費給購房者帶來的價格負擔;另一方面空置稅完全可以效仿國際上物業(yè)稅的慣例,納入地方稅收體系,給地方政府提供獨立、穩(wěn)定的稅源,作為地方政府財政收入的重要組成部分,從而避免地方政府陷入無地可批、財政收入喪失可持續(xù)性的境地,減少土地、金融失控的風險。

2. 空置稅同物業(yè)稅一樣有利于打擊“捂盤惜售”、“囤房炒地”等投機行為,引導房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展?？罩枚愔苯俞槍罩玫淖》空魇崭哳~稅款,這就意味著妄圖通過占有大量房地產(chǎn)資源而操縱、哄抬房地產(chǎn)價格的開發(fā)商和炒房者必須背上沉重的納稅負擔;同時,征收空置稅并不會降低購房門檻,那么購房者仍然會保持高價觀望的態(tài)度,地產(chǎn)商和炒房者根本無法通過延長博弈時間來決定房價走勢,他們必須選擇拋售手段獲得現(xiàn)實性收益。

3. 空置稅同物業(yè)稅一樣,可以通過稅收手段對社會不同收入階層進行有效調(diào)節(jié),縮短貧富差距[15]?？罩枚惣热皇秦敭a(chǎn)稅的一種,那么它的納稅義務(wù)人就鎖定了財產(chǎn)的所有者,也就是說,房地產(chǎn)多的人承擔更多的納稅義務(wù),而且隨著房地產(chǎn)數(shù)量的增多,有些所有者須繳納翻倍的稅額。這種對不動產(chǎn)征稅的方式直接實現(xiàn)了對社會財富的再分配,有利于緩解社會矛盾,增加住房保障資金,促進社會和諧。同時,空置稅稅款不用作為土地出讓金的代替品,它給政府財政提供了更多的經(jīng)濟支持,完全可以作為建設(shè)保障性住房的建設(shè)基金、保障性住房的貨幣補貼、政府調(diào)控房屋租賃市場基金等。也就是說空置稅在客觀上可以推動“居者有其屋”目標的實現(xiàn),可以成為政府落實住房保障政策的現(xiàn)實性調(diào)控手段。

4. 征收空置稅打擊的目標是哄抬房價的投機行為,不打擊合理合法的投資行為。它只會消除扭曲供求關(guān)系的非正常因素,使房價能夠真實地反映房地產(chǎn)市場的有效需求,而不會阻礙房價在房地產(chǎn)市場機制作用下的正常上揚,更不會因為制約了房價的上漲而影響我國國民經(jīng)濟的企穩(wěn)復蘇。

5. 征收空置稅只針對住房并不針對土地,因而并不替代現(xiàn)有的土地出讓金,也就是說,地方政府的財政收入不僅不會減少,還因為對擁有多套房產(chǎn)的富人征高額房產(chǎn)稅而增加了長期穩(wěn)定的稅源。因此,空置稅的征收比物業(yè)稅的征收更有利于調(diào)動地方政府的積極性。而且已經(jīng)購置了一到兩套住房的百姓不會因為空置稅而增加養(yǎng)房負擔,不會產(chǎn)生物業(yè)稅可能引發(fā)的矛盾,也不會遭遇物業(yè)稅面臨的抵制。

6. 由于空置稅針對空置的住房征稅,也就是說實際納稅人應(yīng)該是開發(fā)商或者擁有第三套以上住房的富人,因此,空置稅的稅率完全可以效仿國際上的做法進行確定。如果我國確定空置稅的稅率為60%起,隨著房產(chǎn)總面積的增多而逐漸遞增,那么,目前大量的空置房所有人很可能選擇出賣或者出租房屋,這就實現(xiàn)了增加有效性住房供給的目的。另外,為了防止空置房所有人制造假的租賃合同逃避納稅,政府必須嚴格規(guī)范房屋租賃市場,實行嚴格的出租房屋登記制度,并且對出租人征收高額的房產(chǎn)盈利稅,使房產(chǎn)所有人通過出租房最終獲得的利潤率等于或者略高于社會平均利潤率。這樣,既打擊了房地產(chǎn)投機行為,又保護了居民正常的財產(chǎn)性投資收益,征收空置稅更符合我國國情。

7. 空置稅的征收不需要增加新的組織機構(gòu)和人員。目前,我國有空置率的相關(guān)統(tǒng)計,具備統(tǒng)計空置房的組織和人力基礎(chǔ)?？罩枚惖恼魇罩饕槍ν稒C行為,納稅人均為資源優(yōu)勢群體,不用像征收物業(yè)稅那樣在全國各地制定不同的稅率,只要確定好統(tǒng)一的稅率,再以各地本月市場成交的房屋均價作為納稅基礎(chǔ),從價計征,各地的納稅額就會因本地房地產(chǎn)發(fā)展狀況的不同而自動顯示出差別。為了避免在統(tǒng)計空置房環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的舞弊和腐敗,空置房的統(tǒng)計和空置稅的收繳完全可以利用現(xiàn)有的組織機構(gòu)。比如,空置房的統(tǒng)計可以在綜合現(xiàn)有空置率統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)、城鎮(zhèn)居民委員會空置房統(tǒng)計數(shù)據(jù)、物業(yè)管理公司空置房統(tǒng)計數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,向全社會公示空置房信息,最終對目標房屋作出較為客觀的綜合性判斷。統(tǒng)計部門、居委會、物業(yè)公司三者相互監(jiān)督可以提高空置房統(tǒng)計的公信力,防止房屋評估體系中可能存在的腐敗。稅務(wù)部門也可以通過物業(yè)公司代扣代繳的方式對散戶征收空置稅,實現(xiàn)稅收體制的漸進式改革。

8. 空置稅的征收并不取代與土地有關(guān)的稅費的征收。所以,隨著土地數(shù)量的減少、土地價格的攀升,資質(zhì)差的房地產(chǎn)企業(yè)必然被淘汰出局,實力雄厚的企業(yè)可能占據(jù)房地產(chǎn)領(lǐng)域的主導地位,這對國家加大房地產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控力度、提升宏觀調(diào)控質(zhì)量有著重要意義。同時,房價不會因為土地價格的變動而非理性下跌,需要得到保障性住房和援住房的人群也會因為政府財政的增加而得到更多的住房實物或者住房補貼,因此,房價理性的增長會限制盲目購房的人群,減少“房奴”數(shù)量。這樣,空置稅的征收不僅有助于降低金融風險,也可以幫助緩解社會矛盾。有人擔心地方政府任期內(nèi)熱衷賣地、寅吃卯糧,那么,我們必須明確的是物業(yè)稅的征收也未必就能達到約束政府的作用。因為征收物業(yè)稅后,幾近無償拿地的事實會把競標取得土地的現(xiàn)狀退回到政府批地的時代。所以,真正落實現(xiàn)在在規(guī)制土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的有關(guān)政策措施是避免腐敗的有效途徑,我們不能期望一項空置稅根本解決諸多深層次問題。

最后,希望本文對空置稅的思考給過熱的關(guān)于物業(yè)稅的討論打開新的研究視野,希望日后空置稅的真正實施能夠給過熱的房價以牽制性的力量,希望年輕的中國房地產(chǎn)業(yè)能夠優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。

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Vacant tax: An idea to Replace the Property Tax

Wei Wei

(Mexism School, Beijing Business University, Beijing 100048, China)