導(dǎo)語：如何才能寫好一篇農(nóng)村土地承包法經(jīng)營權(quán)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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《物權(quán)法》和《農(nóng)村土地承包法》把農(nóng)村集體土地承包區(qū)分為商業(yè)承包和家庭承包。兩部法律在后者流轉(zhuǎn)問題上沒做過多限制，允許其采用民法上的流轉(zhuǎn)方式實現(xiàn)其經(jīng)濟價值③。2005年農(nóng)業(yè)部頒布的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》中明確出現(xiàn)了“入股”的流轉(zhuǎn)方式。④2006年12月成都市出臺了《關(guān)于推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的意見》；2007年6月重慶市工商行政管理局出臺了《關(guān)于全面貫徹落實市第三次黨代會精神服務(wù)重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的實施意見》，這兩個文件均規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)可采用“入股”方式流轉(zhuǎn)。

二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)概述

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是指以種植、養(yǎng)殖、畜牧等農(nóng)業(yè)用途為目的，對國家或者集體所有的農(nóng)用地占有、使用和收益的物權(quán)。其權(quán)能有：土地使用收益權(quán)，物上請求權(quán)，生產(chǎn)經(jīng)營自，對產(chǎn)品的處置權(quán)。其中，收益權(quán)受到一定的限制，如：流轉(zhuǎn)方式法定化①，不得改變土地所有權(quán)性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途，受讓方必須具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力，流轉(zhuǎn)不得超過承包經(jīng)營期限等②。

在農(nóng)村，土地一般屬于集體所有，集體組織內(nèi)部成員，可以無償?shù)孬@得一份土地承包經(jīng)營權(quán)，供生存發(fā)展需要。我國現(xiàn)行社會保障制度尚未覆蓋到農(nóng)村居民，土地承包經(jīng)營權(quán)對農(nóng)民具有社會保障意義。土地承包經(jīng)營權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)又具有人身權(quán)性質(zhì)。土地承包經(jīng)營權(quán)對農(nóng)民的社會保障功能正是體現(xiàn)在該項權(quán)利的人身性上。

三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股的法律風(fēng)險

土地承載著農(nóng)民的生存保障功能。承包經(jīng)營權(quán)入股后，則成為公司資產(chǎn)，農(nóng)民和土地相分離。如果公司不能提供給足以保障農(nóng)民基本生存條件的股利或分紅，無能力在獲得生活保障的農(nóng)民將面臨生存危機。

公司法資本三原則要求股東不得抽回資本⑤，減少注冊資本有嚴(yán)格內(nèi)部程序控制⑥，外部債權(quán)人亦可通過提前請求實現(xiàn)債權(quán)對減少注冊資本行為施加壓力⑦。農(nóng)民一旦入股成為公司股東，就無法通過退股回復(fù)其承包經(jīng)營權(quán)。農(nóng)民股東退出公司的另一種機制是出讓股份。但這可能會使農(nóng)民與土地分離。農(nóng)民在土地上能獲的社會保障權(quán)將會喪失。

四、化解農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股的法律風(fēng)險的對策

土地承包經(jīng)營權(quán)有財產(chǎn)屬性，又具有人身屬性。財產(chǎn)屬性的權(quán)利能轉(zhuǎn)讓，但人身屬性的權(quán)利不能轉(zhuǎn)讓。如果兩種權(quán)利混在一起，財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓必然受到人身屬性的限制。因此須對土地承包經(jīng)營權(quán)作出劃分。一是可以轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)權(quán)，二是不能轉(zhuǎn)讓的人身權(quán)。

土地承包經(jīng)營權(quán)入股后，農(nóng)民只能獲得股份財產(chǎn)權(quán)上的收益。為保障農(nóng)民的社會保障權(quán)，只能把它設(shè)定為財產(chǎn)上的義務(wù)。公司運營土地獲得的兩部分利益，一是土地使用價值轉(zhuǎn)化的價值，二是土地產(chǎn)生的新增價值。后者通過股利的方式進行分配；而前者的源權(quán)利本不屬公司，而是被土地財產(chǎn)權(quán)捆綁來的農(nóng)民的社會保障權(quán)，此價值應(yīng)返還給農(nóng)民。兩種價值應(yīng)有分配順序，先從利潤中拿出固定的數(shù)額返還農(nóng)民在土地上的社會保障權(quán)；然后再分配股利。由于公司盈利能力不確定，若其利潤尚不能滿足農(nóng)民的社會保障需要就會陷農(nóng)民于危險中，解決該問題，需要配套社會保障法規(guī)。

公司法禁止抽回資本，故農(nóng)民入股后退出面臨困難。但《關(guān)于全面貫徹落實市第三次黨代會精神服務(wù)重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的實施意見》中，針對該問題做了個“置換”制度設(shè)計⑧。用以限制涉及土地的股權(quán)進行二次轉(zhuǎn)讓，農(nóng)民可以以其他資本置換出他投入的土地承包經(jīng)營權(quán)。這種置換是成立的，入股的權(quán)利是已被物化的、與人身分離的虛擬價值形態(tài)，標(biāo)志著該權(quán)利成為公司財產(chǎn)。公司的土地權(quán)利可以作為資產(chǎn)出售，不過只能出售即農(nóng)民股東，農(nóng)民取得該資產(chǎn)，達到二土地權(quán)利回歸同一，此時農(nóng)民股東的股份不變。但上述程序須在章程中設(shè)定。農(nóng)民股東取得回歸的土地權(quán)后，公司要繼續(xù)使用該土地的，可以采取不轉(zhuǎn)移承包經(jīng)營權(quán)的方式，這就成功解決了農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)退出的問題。

另外農(nóng)民可選擇轉(zhuǎn)讓股份。由于財產(chǎn)權(quán)與社會保障權(quán)相分離，無論股權(quán)怎么轉(zhuǎn)讓，農(nóng)民的社會保障要求始終只能由土地收益者承擔(dān)。這樣農(nóng)民不會喪失社會保障，而且盤活了土地資源。值得注意的是，可轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)權(quán)不是永續(xù)的，因作為其源權(quán)利的土地承包經(jīng)營權(quán)有期限。當(dāng)權(quán)利到期時，農(nóng)民重新獲得土地承包經(jīng)營權(quán)，如果農(nóng)民欲繼續(xù)把土地投入公司，農(nóng)民就以重新獲得的承包經(jīng)營權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)入股，同時原來的股權(quán)保持不變。

五、結(jié)論

在農(nóng)村社會保障體系尚未健全完善的條件下，土地法律須要優(yōu)先考慮土地對農(nóng)民的社會保障功能，才能保證土地產(chǎn)權(quán)改革的低政治和社會風(fēng)險。同時也要順應(yīng)生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系的發(fā)展，使土地要素流動起來。對土地承包經(jīng)營權(quán)做出財產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)劃分，有利于理順權(quán)利配置和流轉(zhuǎn)關(guān)系；把土地承載的社會保障功能義務(wù)，施于土地經(jīng)營者，充分保障了農(nóng)民的基本生存；允許農(nóng)民“置換”回土地承包經(jīng)營權(quán)，體現(xiàn)了對農(nóng)民生存方式選擇上的尊重。允許土地承包經(jīng)營權(quán)入股公司只是在現(xiàn)有法律框架下的一種嘗試。努力探索一條適合中國特色的農(nóng)村道路，是一項十分艱巨的任務(wù)。注釋：

①《農(nóng)村土地承包法》第32條.在這里不能把流轉(zhuǎn)理解為處分的權(quán)利，流轉(zhuǎn)改變只是收益的方式，而不是對權(quán)利的處分.

②《農(nóng)村土地承包法》第33條.

③《物權(quán)法》第133條，《農(nóng)村土地承包法》第46條第1款.

④《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第16條，第19條.

⑤施天濤，《公司法論》，法律出版社，2006年版，第16-163頁.

⑥《公司法》第44條，第104條.

⑦《公司法》第178條.

⑧《關(guān)于全面貫徹落實市第三次黨代會精神服務(wù)重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的實施意見》，渝工商辦發(fā)（2007）86號，第二（四）5，第二（九），第二（十）.參考文獻：

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［2］施天濤，《公司法論》，法律出版社，2006.

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［4］劉俊，《中國土地法理論研究》第264頁-280頁，法律出版社.

［5］徐漢明《中國農(nóng)村土地特有產(chǎn)權(quán)制度研究》，社會科學(xué)文獻出版社，2004.

［6］何碧欣，“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股法律問題研究”西南政法大學(xué)碩士論文，2008.4.

［7］張詢書：“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股的風(fēng)險問題分析”，《鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟》，2008第1期

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關(guān)鍵詞：新農(nóng)村；土地承包經(jīng)營權(quán)；抵押貸款；風(fēng)險；防范措施

中圖分類號： D922.32 文獻標(biāo)識碼： A DOI編號： 10.14025/ki.jlny.2017.01.015

我國農(nóng)村人口眾多，如何推進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，不斷建設(shè)新農(nóng)村，提高農(nóng)民的整體收入，對維持社會穩(wěn)定，促進國民經(jīng)濟的增長至關(guān)重要。近些年來，我國出臺了一系列政策保障農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，現(xiàn)已取得了相當(dāng)大的成效，然而從新農(nóng)村建設(shè)的長遠角度來看，制約農(nóng)村金融發(fā)展的主要因素是沒有充足的資金供給。尤其是西部欠發(fā)達地區(qū)的廣大農(nóng)村更為迫切的需要充足的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資金。同時農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款實行過程中不可避免地產(chǎn)生了一些風(fēng)險因素，如果長期不進行防范將嚴(yán)重制約農(nóng)村經(jīng)濟的提升。基于此，研究農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款風(fēng)險因素并采取風(fēng)險防范措施極為必要。

1 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款風(fēng)險因素

1.1 土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的法律風(fēng)險

嚴(yán)謹?shù)姆煞ㄒ?guī)是保證土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款實施的首要條件，而我國農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押問題主要體現(xiàn)在在，《擔(dān)保法》、《農(nóng)業(yè)法》、《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包法》等法律法規(guī)對農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押問題的規(guī)定不夠統(tǒng)一，詳細的實施方面的細節(jié)問題沒有進行有效規(guī)范，這使得農(nóng)村無法規(guī)范辦理土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，制約了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展建設(shè)。

1.2 土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的民生風(fēng)險

土地是農(nóng)民賴以生存的經(jīng)濟之源和重要的社會保障，農(nóng)民對土地的依賴性很強，農(nóng)民的基本生活、醫(yī)療、養(yǎng)老等都要建立在擁有土地承包經(jīng)營權(quán)上。然而一旦發(fā)生不可預(yù)計的災(zāi)害等風(fēng)險，農(nóng)民作為債務(wù)人將無法償還抵押貸款，不可避免地會面臨失去土地的風(fēng)險，這必將嚴(yán)重影響到農(nóng)民的基本生活保障。

2 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的風(fēng)險防范措施

2.1 完善法律制度

修訂和完善符合當(dāng)下農(nóng)村實際的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款相關(guān)法律法規(guī)是一個艱難長期的過程。只有不斷的通過法律法規(guī)的政策支持，才能從根本上確保農(nóng)民土地承包權(quán)益具體化、法制化。完善的法律法規(guī)有利于穩(wěn)定土地承包關(guān)系，也能在一定程度上為農(nóng)村土地金融制度和業(yè)務(wù)創(chuàng)新提供有效法律制度保障。只有在此基礎(chǔ)上才能確保農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款長期有效的實施。

2.2 規(guī)范專業(yè)合作社的管理

農(nóng)民合作社作為新農(nóng)村發(fā)展歷程中的一個重要產(chǎn)物具有其獨特的生產(chǎn)經(jīng)營和管理模式，對農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展起著積極的推動作用。但合作社并不是真正意義上的股份制公司，對此，應(yīng)基于實際出發(fā)在合作社運作過程中不斷完善相應(yīng)的財務(wù)規(guī)章制度，確定合作社人員的崗位職責(zé)，在經(jīng)營管理中既要分散又要集約，建立有效的內(nèi)部控制和風(fēng)險防范機制。

2.3 不斷完善農(nóng)村社保體系

在實施農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款過程中不斷加強和完善農(nóng)村社保體系，農(nóng)村社保體系關(guān)乎廣大農(nóng)民的基本生活保障、醫(yī)療保障、養(yǎng)老保障和失業(yè)保障等。因為在實施農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款后，廣大農(nóng)民的經(jīng)濟收入水平明顯提升了一個檔次，當(dāng)農(nóng)民手里有富余的資金時可以鼓勵他們將這部分閑余的資金儲存在養(yǎng)老保險中，一旦土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款面臨風(fēng)險出現(xiàn)債務(wù)時，農(nóng)民很可能失去賴以生存的土地。在這種情況下農(nóng)村社保體系將發(fā)揮其“預(yù)防”的力量，可以在一定時期內(nèi)為農(nóng)民提供基本的生活保障，也能減輕政府的資金壓力。

2.4 進一步規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場

雖然農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的大門已敞開，而很多地區(qū)的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場并不規(guī)范，對此，各地政府要嚴(yán)格貫徹和執(zhí)行國家有關(guān)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的政策。要結(jié)合本地區(qū)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款實施的具體情況制定詳細的土地流轉(zhuǎn)規(guī)則，并積極做好宣傳工作。

2.5 加強農(nóng)村金融機構(gòu)對抵押業(yè)務(wù)的支持

農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展過程中農(nóng)村金融機構(gòu)是實施土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的“操刀手”。而農(nóng)業(yè)生產(chǎn)不可避免地受到不可預(yù)估的自然災(zāi)害影響，這必然導(dǎo)致農(nóng)民無法負擔(dān)從金融機構(gòu)獲取的土地抵押r貸資金，這些不良貸款的產(chǎn)生嚴(yán)重制約著農(nóng)村金融機構(gòu)的貸款業(yè)務(wù)發(fā)展，從而影響著農(nóng)村經(jīng)濟的提升。對此，政府應(yīng)鼓勵金融機構(gòu)開展土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。

參考文獻

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[3] 林樂芬，趙倩.推進農(nóng)村土地金融制度創(chuàng)新――基于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款[J].學(xué)海，2009，（05）.

[4] 易忠君.新農(nóng)村建設(shè)中農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)抵押影響因素分析[J].湖北農(nóng)業(yè)科學(xué)，2013，（08）.

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1.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)概念的 4個要點

第一，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是存在于集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權(quán)利。也就是說，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的標(biāo)的物，是集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面，而不是其他財產(chǎn)。從登記角度看，農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織成員承包經(jīng)營的，由發(fā)包人與承包人訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。而農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人承包經(jīng)營的，根據(jù)《土地管理法》第十五條第二款的規(guī)定，必須經(jīng)村民會議2／3以上成員或者2／3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。

第二，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是承包使用、收益集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權(quán)利。承包人對于承包土地等生產(chǎn)資料有權(quán)獨立、使用、收益，進行生產(chǎn)經(jīng)營活動，并排除包括集體組織在內(nèi)的任何組織或個人的非法干涉。

第三，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是為種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)或其他生產(chǎn)經(jīng)營項目而承包使用、收益集體所有或國家所有的土地等生產(chǎn)資料的權(quán)利。

第四，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是有一定期限的權(quán)利。根據(jù)《土地管理法》第十四條、第十五條的規(guī)定，農(nóng)民集體經(jīng)濟組織的成員承包本集體經(jīng)濟組織的土地，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，期限為30年。在此期限內(nèi)，個別承包經(jīng)營者之間對承包的土地進行適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)村民會議2／3以上成員或者2／3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)?！锻恋毓芾矸ā贰ⅰ掇r(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》規(guī)定，承包耕地、園地、荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地從事種植業(yè)生產(chǎn)活動，在承包方依法取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)后，應(yīng)頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證予以確認；承包草原、水面、灘涂從事養(yǎng)殖業(yè)生產(chǎn)活動的，依照《草原法》、《漁業(yè)法》等有關(guān)規(guī)定實施確權(quán)發(fā)證。

2.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)具有3個法律特征

第一，流轉(zhuǎn)主體是依法享有承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶。農(nóng)戶可以依自己的意思，對享有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)以轉(zhuǎn)包、互換、出租、轉(zhuǎn)讓或者其他方式進行流轉(zhuǎn)，任何組織和個人不得強迫或者阻礙。

第二，流轉(zhuǎn)客體是承包方承包權(quán)依附的承包合同或合同標(biāo)的物。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)實際上是對地上權(quán)的具體處分，其中包括對承包合同的處分和對承包合同標(biāo)的物的處分。前一種處分是指農(nóng)戶將與集體經(jīng)濟組織簽訂的承包合同有條件地轉(zhuǎn)讓給第三人，從而解除與集體經(jīng)濟組織的承包關(guān)系；后一種處分是指不改變原與集體經(jīng)濟組織的承包關(guān)系，而是將承包合同的標(biāo)的物轉(zhuǎn)由第三人使用、收益和控制。

第三，流轉(zhuǎn)目的是為了處分收益或獲得補償。依照《土地承包法》的規(guī)定，農(nóng)戶流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)后可以依法取得轉(zhuǎn)包金、租金、轉(zhuǎn)讓費等，這種流轉(zhuǎn)收益歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。

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關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán) 準(zhǔn)證券化 法律障礙 解決策略

我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)準(zhǔn)證券化的模式建構(gòu)

首先，村委會組織農(nóng)民以土地承包經(jīng)營權(quán)和農(nóng)村集體資產(chǎn)折資入股的方式成立旨在發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的農(nóng)地發(fā)展有限責(zé)任或股份有限公司。

其次，農(nóng)地發(fā)展有限責(zé)任或股份有限公司可以通過質(zhì)押其公司的農(nóng)村土地股權(quán)向銀行等金融機構(gòu)借貸，籌集發(fā)展所需要的資金。其質(zhì)押步驟要經(jīng)過專門信用評級機構(gòu)進行資產(chǎn)評估和信用評級。

再次，銀行等金融機構(gòu)作為發(fā)起機構(gòu)，將信貸資產(chǎn)信托給受托機構(gòu)，由受托機構(gòu)向投資機構(gòu)發(fā)行信托受益憑證。受益人是在銀行間債券市場認購信托受益憑證的投資者，受托機構(gòu)以該財產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金支付信托受益憑證收益。

第四，受托機構(gòu)與發(fā)起機構(gòu)簽訂信托合同約定，分別委托貸款服務(wù)機構(gòu)、資金保管機構(gòu)、證券登記托管機構(gòu)及其他為證券化交易提供服務(wù)的機構(gòu)履行相應(yīng)職責(zé)，督促債務(wù)人向投資者返還本金和利息。受托機構(gòu)以信托財產(chǎn)為限向投資機構(gòu)承擔(dān)支付信托受益憑證收益的義務(wù)。

第五，特殊目的信托（SPT）受托機構(gòu)通過信用增級機構(gòu)和政府進行信用增級后，將受托的資產(chǎn)即質(zhì)押貸款組合成資產(chǎn)池，發(fā)行信托受益憑證，并委托證券承銷機構(gòu)承銷，籌集資金。該資產(chǎn)支持證券在全國銀行間債券市場上發(fā)行和交易。

第六，村委會要嚴(yán)格監(jiān)督農(nóng)地發(fā)展有限責(zé)任或股份有限公司對農(nóng)地的使用和經(jīng)營是否合理，保護土地的數(shù)量和質(zhì)量，保護農(nóng)村土地。

第七，證監(jiān)會和銀監(jiān)會要對信托（SPT）及其他相關(guān)中介服務(wù)機構(gòu)做好嚴(yán)格監(jiān)督管理，規(guī)范其擔(dān)保、證券發(fā)行和流通等整個運作程序。

我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)準(zhǔn)證券化的法律障礙

（一）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)股權(quán)化方面的法律障礙

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)能否直接入股？入股后的股權(quán)性質(zhì)如何？這是關(guān)系到農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)準(zhǔn)證券化能否順利實施的基礎(chǔ)性問題。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第42條規(guī)定：“承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，可以自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營權(quán)入股，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)”。該法條明確肯定了土地承包經(jīng)營權(quán)入股的合法性。但值得一提的是，我國農(nóng)民因土地入股而擁有的股權(quán)是一種不可轉(zhuǎn)讓、只可作為獲取收益依據(jù)的“準(zhǔn)土地股權(quán)”，農(nóng)民在失去土地承包經(jīng)營權(quán)的同時，并未獲得相應(yīng)股權(quán)的全部權(quán)能。因此可以認為：農(nóng)民的股權(quán)并不是直接由經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)化而來的，而是村集體從農(nóng)民手中取回經(jīng)營權(quán)后對他們放棄經(jīng)營權(quán)的一種產(chǎn)權(quán)補償，并且這種補償只能限制性地在承包農(nóng)戶之間流通。

筆者認為，按照現(xiàn)有法律，只要“承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟”和“自愿聯(lián)合”這兩個條件符合，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)就能合法地“準(zhǔn)股權(quán)化”，但《農(nóng)村土地承包法》第42條中 “從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)”的規(guī)定對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)準(zhǔn)證券化是一種限制，因為準(zhǔn)證券化過程中的發(fā)行信托受益憑證等行為可能會被認為不是“從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)”。

（二）農(nóng)地發(fā)展公司設(shè)立方面的法律障礙

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)準(zhǔn)證券化是農(nóng)地發(fā)展有限責(zé)任或股份有限公司為了籌措發(fā)展資金而采取的一種方式，但該類公司的設(shè)立受到目前《公司法》的如下限制：第一，股東人數(shù)和注冊資本的限制。根據(jù)《公司法》對公司設(shè)立的有關(guān)規(guī)定，有限責(zé)任公司設(shè)立的股東人數(shù)只能50人以下，而股份有限公司對注冊資本要求500萬元最低限額，這兩者都不符合目前我國農(nóng)村發(fā)展的實際。第二，出資規(guī)定的限制。按照《公司法》第27條規(guī)定，全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊資本的30%。準(zhǔn)證券化模式中設(shè)立農(nóng)地發(fā)展有限責(zé)任或股份有限公司時，股東主要以土地承包經(jīng)營權(quán)和農(nóng)村集體資產(chǎn)等實物形態(tài)出資，因此可能不符合以上法律規(guī)定的要求。第三，與不得抽回出資的原則相沖突?！豆痉ā返?6條規(guī)定“股東不得抽逃出資”，并且2011年的《〈公司法〉司法解釋（三）》對此還規(guī)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任。土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地使用權(quán)作價入股，僅限于30年承包期的土地承包經(jīng)營權(quán)扣除已經(jīng)使用的年限后的剩余年限的權(quán)利。本輪土地承包期屆滿，另一輪土地承包重新配置土地權(quán)利時，承包土地必須依法在重新配置權(quán)利時的集體成員中重新進行分配。因此，《公司法》的相關(guān)規(guī)定與土地承包的具體做法相沖突，阻礙準(zhǔn)證券化中農(nóng)地發(fā)展有限責(zé)任或股份有限公司的運作。

（三）農(nóng)地發(fā)展公司以農(nóng)村土地股權(quán)質(zhì)押方面的法律障礙

農(nóng)地發(fā)展有限責(zé)任或股份有限公司可否將其股份通過質(zhì)押方式向金融機構(gòu)貸款，是關(guān)系到該類公司能否籌集到發(fā)展資金的一個重要問題?！稉?dān)保法》第75條第二款規(guī)定，依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票可以質(zhì)押。此條款確認了股份質(zhì)押的合法性，但前提是該股份必須是“依法可以轉(zhuǎn)讓”的，這也就回到股權(quán)可否依法轉(zhuǎn)讓的問題上。而關(guān)于這個問題，上文已提到目前“準(zhǔn)土地股權(quán)”只是有限制地流通，因此，農(nóng)地發(fā)展公司的股份在質(zhì)押方面可能存有障礙。筆者認為，公司股東的股權(quán)包括自益權(quán)和共益權(quán)，共益權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但是自益權(quán)即專為該股東自己的利益而行使的權(quán)利，主要是其收益權(quán)，是可以轉(zhuǎn)讓的，不應(yīng)該有所限制，未來應(yīng)允許這部分股權(quán)對外質(zhì)押。

（四）特殊目的信托（SPT）機構(gòu)設(shè)立方面的法律障礙

特殊目的信托是整個農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)準(zhǔn)證券化的核心環(huán)節(jié)。根據(jù)《信托投資公司管理辦法》第14條的規(guī)定，信托投資公司注冊資本不得低于人民幣3億元；中國人民銀行根據(jù)信托投資公司行業(yè)發(fā)展的需要，可以調(diào)整設(shè)立信托投資公司的注冊資本最低限額。從此規(guī)定來看，雖然央行可以適時調(diào)整最低限額，但總體上我國對設(shè)立信托公司（包括準(zhǔn)證券化中的特殊目的信托公司）的資本準(zhǔn)入門檻還是較高。筆者認為，這可能使實踐中的特殊目的信托（SPT）機構(gòu)很難設(shè)立成功，影響農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)準(zhǔn)證券化的推行。

（五）信用增級方面的法律障礙

信用增級是保障農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)準(zhǔn)證券化后的信托受益憑證能夠順利銷售的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。但我國在信用增級方面存在兩方面障礙：第一，信用增級機構(gòu)的缺位。為了促進農(nóng)村土地承包權(quán)準(zhǔn)證券化順利開展，政府信用對其提供特別的擔(dān)保支持是有必要的。但我國《擔(dān)保法》第8條規(guī)定，國家機關(guān)一般不得為保證人，只有經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為使用外國政府或國際經(jīng)濟組織貸款進行轉(zhuǎn)貸的除外?？梢姡摻剐砸?guī)定使得政府在為SPT提供擔(dān)保支持方面存在實質(zhì)性法律障礙，而如果不是國家機關(guān)擔(dān)保又存在著可信度相對較低的問題。第二，有關(guān)擔(dān)保法律制度的不足。我國至今未建立統(tǒng)一的擔(dān)保登記機關(guān)，登記事項也缺乏明確的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)常發(fā)生重復(fù)擔(dān)保的情況。另外，按照我國現(xiàn)有規(guī)定，若要通過設(shè)定產(chǎn)生優(yōu)先權(quán)的擔(dān)保權(quán)益來保障證券持有人的利益，就必須在有關(guān)部門履行登記手續(xù)；如果只有當(dāng)事人之間的擔(dān)保約定，則可能存在法律認定無效的風(fēng)險。這些法律要求都可能使農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)準(zhǔn)證券化陷于困境。

（六）信托機構(gòu)發(fā)行信托受益憑證方面的法律障礙

信托受益憑證的發(fā)行是整個農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)準(zhǔn)證券化的最后一個重要環(huán)節(jié)。但我國《信托投資公司管理辦法》第9條規(guī)定：“信托投資公司不得辦理存款業(yè)務(wù)，不得發(fā)行債券，不得舉借外債”。這是對信托公司發(fā)行證券業(yè)務(wù)的法律上的限制。如前所述，特殊目的信托（SPT）機構(gòu)的核心業(yè)務(wù)就是發(fā)行信托受益憑證并償付本息，現(xiàn)在關(guān)鍵問題是：信托受益憑證是否屬于有價證券？如果肯定其證券性質(zhì)，則按照我國上述規(guī)定，特殊目的信托（SPT）機構(gòu)發(fā)行信托受益憑證屬非法，而否定其證券性質(zhì)似乎又不甚合理。我國《信托法》沒有對受益權(quán)證書是否屬于有價證券作出明確規(guī)定。因此，實踐中能否直接發(fā)行信托收益憑證，信托機構(gòu)自己也無法確定。它們可能采取變通辦法：與投資者簽訂資金信托合同，以資金信托合同代替信托受益憑證，但這樣也就失去了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)準(zhǔn)證券化原有意義。

解決我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)準(zhǔn)證券化法律障礙的策略

（一）推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)股權(quán)化、放寬土地用途

目前我國土地承包經(jīng)營權(quán)入股的合法性沒有問題，但《農(nóng)村土地承包法》中僅有第42條對此有簡單規(guī)定，未明確解釋入股后取得的股權(quán)范圍與性質(zhì)，以后應(yīng)該適時修訂，加入相關(guān)條款以消除各方爭議。此外，應(yīng)修訂第42條中的限制性規(guī)定—“從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)”，應(yīng)規(guī)定為更廣闊的用途，包括服務(wù)于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟建設(shè)的準(zhǔn)證券化過程中的各項行為，如發(fā)行信托受益憑證等。

（二）規(guī)定農(nóng)地發(fā)展公司特殊的設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)和運作要求

筆者建議出臺適用于農(nóng)地發(fā)展公司的《公司法》特別規(guī)定，如提高農(nóng)地發(fā)展有限責(zé)任公司股東人數(shù)的最高標(biāo)準(zhǔn)“50人”至“100人”，或者在不改變此標(biāo)準(zhǔn)的情況下，允許以每戶或每幾戶選出代表作為股東，內(nèi)部自己協(xié)調(diào)、限定股東人數(shù)在50人以下。若設(shè)立的是農(nóng)地發(fā)展股份有限責(zé)任，則可以降低最低注冊資本標(biāo)準(zhǔn)，或者允許多個村聯(lián)合籌集資金，達到注冊資本500萬元的最低限額。另外，對于農(nóng)地發(fā)展公司，可以特別規(guī)定不必履行一般公司的出資形式比例要求，規(guī)定承包土地重新分配的情況并不屬于一般意義上的抽逃出資。

（三）規(guī)范土地股權(quán)流轉(zhuǎn)并兼顧農(nóng)民的福利

《農(nóng)村土地承包法》應(yīng)明確規(guī)定農(nóng)村土地股權(quán)流轉(zhuǎn)自由的原則，即允許村民個人將其“準(zhǔn)土地股權(quán)”依法或依合同以轉(zhuǎn)讓、繼承、質(zhì)押、贈與和出資認購等方式進行流轉(zhuǎn)。而在股權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，在同等條件下，本集體成員應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先權(quán)，流轉(zhuǎn)過程中應(yīng)進行變更登記。另外，規(guī)定企業(yè)的控股權(quán)應(yīng)始終歸農(nóng)村的集體或村內(nèi)部個人所有，集體股份必須尊重民意，受到監(jiān)督和民主決策，而個人股份流轉(zhuǎn)過程也必須以自愿為原則，以此方式來兼顧農(nóng)民的福利。

（四）降低特殊目的信托（SPT）機構(gòu)的設(shè)立要求

根據(jù)《信托投資公司管理辦法》第14條的規(guī)定，中國人民銀行根據(jù)信托公司行業(yè)發(fā)展的需要，可以調(diào)整信托公司注冊資本最低限額。因此，為在我國順利開展農(nóng)村土地承包權(quán)準(zhǔn)證券化，中國人民銀行應(yīng)該就特殊目的信托（SPT）機構(gòu)的特殊情況，適度降低其最低注冊資本要求。

（五）明確政府信用提供擔(dān)保的例外

根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，國家機關(guān)不得為保證人。這明顯限制了政府信用提供擔(dān)保的可能性，然而，在目前農(nóng)村經(jīng)濟的改革過程中，只有建立政府信用擔(dān)保才能提高我國土地承包經(jīng)營權(quán)準(zhǔn)證券化效率，增強投資者的信心，而且可以在一定程度上消除因信息不對稱所造成的“逆向選擇”和“道德風(fēng)險”的后果，提高融資效率。因此，在農(nóng)村土地承包權(quán)準(zhǔn)證券化方面，要例外規(guī)定政府可以提供擔(dān)保。

（六）承認信托受益憑證的有價證券性質(zhì)

筆者認為，應(yīng)該特別認可農(nóng)村土地承包權(quán)準(zhǔn)證券化過程中，特殊目的信托（SPT）機構(gòu)發(fā)行信托受益憑證的權(quán)利，并且可以借鑒日本信托轉(zhuǎn)讓的經(jīng)驗，承認信托受益憑證的有價證券性質(zhì)（可依投資者要求采用記名或不記名兩種證券模式），將信托受益憑證即受益證券作為轉(zhuǎn)讓權(quán)利的載體。根據(jù)《日本信托法》，受益證券上僅須記載標(biāo)記、號碼、信托條款、受托者的商號、受益者的姓名或名稱（記名式受益證券）、票面金額并由代表董事簽名。這樣做比以信托合同為載體轉(zhuǎn)讓要更加簡單易行。

參考文獻：

1.宋志紅.土地承包經(jīng)營權(quán)入股的法律性質(zhì)辨析[J].法學(xué)雜志，2010（5）

篇5

為進一步優(yōu)化土地資源配置，推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)和社會主義新農(nóng)村建設(shè)，促進農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收，現(xiàn)就進一步推進我市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，加快發(fā)展規(guī)模經(jīng)營提出如下意見，請認真貫徹執(zhí)行。

一、充分認識進一步推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和發(fā)展規(guī)模經(jīng)營的重要性和緊迫性

在家庭承包基礎(chǔ)上，推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，發(fā)展規(guī)模經(jīng)營是我市農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的客觀要求，也是根據(jù)我市人多地少實際，順應(yīng)農(nóng)村勞動力大量向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，各類市場主體積極投資效益農(nóng)業(yè)的趨向，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營水平，實現(xiàn)“十一五”農(nóng)業(yè)、農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化宏偉目標(biāo)，加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)和構(gòu)建社會主義和諧社會的必然選擇，有利于促進土地、資金、技術(shù)等生產(chǎn)要素的重新組合和優(yōu)化配置，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、集約化經(jīng)營；有利于加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進農(nóng)業(yè)區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高農(nóng)業(yè)的規(guī)模效益；有利于新技術(shù)、新品種的引進、推廣，提升我市農(nóng)業(yè)的科技含量和管理水平；有利于促進政府職能轉(zhuǎn)變，增強鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村級組織在發(fā)展效益農(nóng)業(yè)中的引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)功能。近年來，在各級黨委、政府的重視和有關(guān)部門的共同努力下，我市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營工作取得了較好的成效。但與我市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、“十一五”規(guī)劃的實施和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的要求還不相適應(yīng)。一些地方對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營尚未引起足夠的重視，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、規(guī)模經(jīng)營的進展較慢，流轉(zhuǎn)行為不夠規(guī)范。同時，隨著農(nóng)村稅費改革和糧食購銷體制的改革，種田效益提高，土地流轉(zhuǎn)難度增大。因此，各級政府和有關(guān)部門對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和發(fā)展規(guī)模經(jīng)營面臨的新情況、新問題要引起足夠的重視，進一步統(tǒng)一思想，提高認識，積極引導(dǎo)，規(guī)范管理，加大扶持，大力推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，加快發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，使我市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營工作走在全省乃至全國的前列。

二、推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和發(fā)展規(guī)模經(jīng)營的指導(dǎo)思想和基本原則

推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和發(fā)展規(guī)模經(jīng)營的指導(dǎo)思想是：以黨的十六大和十六屆五中、六中全會精神為指針，以穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系為基礎(chǔ)，以提高土地利用率、投入產(chǎn)出率、農(nóng)產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)率、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營水平和促進農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收為目標(biāo)，進一步規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為，提升土地規(guī)模經(jīng)營水平，全面推進我市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)和社會主義新農(nóng)村建設(shè)，構(gòu)建社會主義和諧社會。

推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和發(fā)展規(guī)模經(jīng)營工作應(yīng)把握以下基本原則：

（一）堅持農(nóng)村土地家庭承包經(jīng)營制度和穩(wěn)定土地承包關(guān)系的原則。在推進土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和發(fā)展規(guī)模經(jīng)營時，不得改變農(nóng)村土地家庭承包經(jīng)營制度，承包方將部分或者全部土地承包經(jīng)營權(quán)通過轉(zhuǎn)包、租賃或入股形式進行流轉(zhuǎn)時，原土地承包關(guān)系不變。

（二）依法、自愿、有償?shù)脑瓌t。推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和發(fā)展規(guī)模經(jīng)營必須嚴(yán)格按照《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的規(guī)定進行。流轉(zhuǎn)雙方必須協(xié)商一致，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限，受讓方必須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力，在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包費、租金、轉(zhuǎn)讓費等，由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定，流轉(zhuǎn)的收益歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留或扣繳。

（三）有利于資源優(yōu)化配置的原則。推進土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，應(yīng)立足于土地資源的合理配置，實現(xiàn)土地與其他生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合，提高土地利用率、投入產(chǎn)出率，推進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)，促進農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。

（四）因地制宜、分類指導(dǎo)的原則。推進土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和發(fā)展規(guī)模經(jīng)營必須與當(dāng)?shù)剞r(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展水平和區(qū)域特色相適應(yīng)，因地制宜，分類指導(dǎo)，不搞一刀切。

三、積極引導(dǎo)，大力推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和發(fā)展規(guī)模經(jīng)營

各級政府和有關(guān)部門要通過各種途徑，加大對《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等相關(guān)法律、法規(guī)、政策和土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、規(guī)模經(jīng)營對推進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)、促進農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收等先進典型和成功經(jīng)驗的宣傳，消除基層干部、群眾的疑慮，形成推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營的共識和內(nèi)在動力。同時，要樹立推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營工作的先進典型。從明年起，市政府每年將評選20個左右推進土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營工作力度大、管理規(guī)范、成效顯著的先進鎮(zhèn)、村進行表彰。

要鼓勵農(nóng)戶通過轉(zhuǎn)包、租賃、互換、股份合作等多種形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)。要重點圍繞當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)區(qū)域布局規(guī)劃，結(jié)合特色優(yōu)勢農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)、農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)建設(shè)和土地整理、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)等項目，積極引導(dǎo)從事二、三產(chǎn)業(yè)和小規(guī)模的兼業(yè)農(nóng)戶把土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)出來，實行集中開發(fā)，連片種植。要鼓勵有資金、懂技術(shù)、善經(jīng)營、會管理的種養(yǎng)大戶、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社等單位或個人投資效益農(nóng)業(yè)，連片開發(fā)農(nóng)戶流轉(zhuǎn)的土地。積極引導(dǎo)各規(guī)模經(jīng)營主體吸納流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的剩余勞動力繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，成為新型的職業(yè)農(nóng)民，形成土地流轉(zhuǎn)吸引大戶開發(fā)、大戶帶動土地流轉(zhuǎn)的良性循環(huán)，實現(xiàn)土地、資金、技術(shù)、勞動力等生產(chǎn)要素的有效配置，提高土地利用率和規(guī)模經(jīng)營水平。同時，要積極鼓勵農(nóng)戶和規(guī)模經(jīng)營主體對季節(jié)性閑置的土地進行季節(jié)性流轉(zhuǎn)，進一步提高土地的利用率和經(jīng)濟效益。在特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)中，要把規(guī)模經(jīng)營作為重要條件之一。市級特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地的規(guī)模經(jīng)營率應(yīng)達到80％以上。

要圍繞當(dāng)?shù)貙嶋H，積極探索多種形式的規(guī)模經(jīng)營模式。要繼續(xù)鼓勵專業(yè)大戶、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社通過土地流轉(zhuǎn)建立農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，開展土地規(guī)模經(jīng)營。要積極探索農(nóng)村土地股份合作制，鼓勵農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)入股的形式進行合作生產(chǎn)，引導(dǎo)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)與流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)戶結(jié)成利益共同體。在土地流轉(zhuǎn)基本條件不夠具備、土地仍是農(nóng)民收入主要來源的地區(qū)，要充分發(fā)揮種植大戶、購銷大戶、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、農(nóng)技推廣機構(gòu)等經(jīng)營服務(wù)組織作用，圍繞當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)品，把農(nóng)民組織起來，發(fā)展以服務(wù)為載體的規(guī)模經(jīng)營，在家庭承包經(jīng)營的基礎(chǔ)上，通過統(tǒng)一作物布局、統(tǒng)一生產(chǎn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一投入品采購和供應(yīng)、統(tǒng)一技術(shù)培訓(xùn)、統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一銷售，達到規(guī)模經(jīng)營的目的。

四、加強管理，促進農(nóng)村土地承包經(jīng)

營權(quán)有序流轉(zhuǎn)

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)涉及農(nóng)戶的切身利益，政策性強，各級政府和有關(guān)部門必須加強指導(dǎo)和管理，確保農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)范有序，維護流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進農(nóng)村生產(chǎn)力的發(fā)展和農(nóng)村社會和諧穩(wěn)定。

在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，各地必須嚴(yán)格按照依法、自愿、有償?shù)脑瓌t進行。對在集中連片開發(fā)過程中，個別不愿流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶，要做好深入細致的工作，在不影響其承包權(quán)益的前提下，通過地塊調(diào)整等辦法解決，不得違反農(nóng)民意愿，搞強制流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)雙方要在平等互利、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，簽訂書面流轉(zhuǎn)合同，明確流轉(zhuǎn)土地的面積、四至、流轉(zhuǎn)的期限和起止日期、流轉(zhuǎn)土地的用途、雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)、流轉(zhuǎn)價款及支付方式、流轉(zhuǎn)合同到期后地面附著物及相關(guān)設(shè)施的處理和違約責(zé)任等內(nèi)容，流轉(zhuǎn)合同應(yīng)報發(fā)包方和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府農(nóng)村經(jīng)營管理部門備案。委托發(fā)包方或中介服務(wù)組織流轉(zhuǎn)的，應(yīng)由承包方出具土地流轉(zhuǎn)委托書，注明委托的事項、權(quán)限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章。以轉(zhuǎn)讓方式進行流轉(zhuǎn)的，必須事先提出申請并經(jīng)發(fā)包方同意。鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府農(nóng)村經(jīng)營管理部門、村經(jīng)濟合作社或土地流轉(zhuǎn)服務(wù)組織應(yīng)及時向達成流轉(zhuǎn)意向的承包方提供統(tǒng)一文本格式的流轉(zhuǎn)合同，并及時做好簽訂合同的指導(dǎo)工作。流轉(zhuǎn)當(dāng)事人可以向鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府農(nóng)村經(jīng)營管理部門申請合同鑒證。時間較長、面積較大或標(biāo)的較大的流轉(zhuǎn)合同，可以向公證處申請合同公證。受讓方將承包方以轉(zhuǎn)包、出租方式流轉(zhuǎn)的土地實行再流轉(zhuǎn)的，必須經(jīng)原承包方同意。在指導(dǎo)流轉(zhuǎn)合同簽訂或流轉(zhuǎn)合同鑒證中，發(fā)現(xiàn)流轉(zhuǎn)雙方有違反法律法規(guī)的約定，要及時予以糾正。

要建立健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)備案、登記和檔案管理制度。村經(jīng)濟合作社對承包方提出的轉(zhuǎn)包、出租、互換或其它方式流轉(zhuǎn)承包土地的要求，應(yīng)及時辦理備案，并報鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府農(nóng)村經(jīng)營管理部門。鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府農(nóng)村經(jīng)營管理部門要建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況登記冊，落實專人負責(zé)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況登記、流轉(zhuǎn)資料的收集、整理、歸檔和管理工作。對目前已流轉(zhuǎn)的土地，各縣（市）、區(qū)和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府要組織人員在年底前開展一次全面的清理，對流轉(zhuǎn)手續(xù)不全的，要盡快補全；對合同條款不清、標(biāo)的顯失公平的流轉(zhuǎn)合同，要通過說服引導(dǎo)、利益平衡的辦法引導(dǎo)雙方簽訂新合同，并及時做好備案、登記和歸檔工作。同時，要建立健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度，積極開展農(nóng)村土地承包糾紛的仲裁，妥善解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛。

五、加大對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和發(fā)展規(guī)模經(jīng)營的扶持力度

推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和發(fā)展規(guī)模經(jīng)營制約因素多，工作難度大，各地必須制訂相應(yīng)的政策措施加以扶持。

（一）加大財政扶持力度。各級政府在財政預(yù)算中每年都要安排一定額度的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營專項扶持資金，用于鼓勵農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、培育規(guī)模經(jīng)營主體、建設(shè)鎮(zhèn)、村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)組織。各級涉農(nóng)扶持項目應(yīng)向土地流轉(zhuǎn)度高、規(guī)模經(jīng)營好的地方傾斜。

（二）實行信貸支持和用地優(yōu)惠。農(nóng)村信用社要加強對規(guī)模經(jīng)營主體的信貸支持，把規(guī)模經(jīng)營主體作為信貸支農(nóng)的重點，每年安排一定額度的農(nóng)業(yè)信貸資金，解決規(guī)模經(jīng)營主體季節(jié)性、臨時性所需生產(chǎn)經(jīng)營資金。對于實力強、資信好的規(guī)模經(jīng)營主體給予一定的信貸授信額度，允許規(guī)模經(jīng)營主體以聯(lián)保等形式辦理貸款手續(xù)。各縣（市）、區(qū)農(nóng)業(yè)信用擔(dān)保公司要積極為規(guī)模經(jīng)營主體提供擔(dān)保。對規(guī)模經(jīng)營主體因生產(chǎn)需要建造簡易倉庫、曬場等臨時性用地，在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下，應(yīng)視作農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，土地管理部門要簡化審批手續(xù)，同時要加強管理，防止改作非農(nóng)用地。

（三）進一步強化服務(wù)。鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府、村經(jīng)濟合作社和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)組織要積極為流轉(zhuǎn)雙方提供流轉(zhuǎn)土地供求信息、政策咨詢、指導(dǎo)合同簽訂和流轉(zhuǎn)協(xié)調(diào)等服務(wù)。農(nóng)業(yè)、農(nóng)機、科研等部門要與規(guī)模經(jīng)營主體建立定點聯(lián)系制度，優(yōu)先為他們提供適用農(nóng)機具、優(yōu)良品種和技術(shù)培訓(xùn)、信息咨詢等服務(wù)。農(nóng)資部門要千方百計滿足規(guī)模經(jīng)營大戶對農(nóng)資的需求，優(yōu)先供應(yīng)，保證質(zhì)量。

（四）加大對農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入力度。各地要進一步加大土地整理、標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)和特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)的力度，增加對農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的投入，并把土地整理、標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)、特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)和農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項目與土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營緊密結(jié)合起來，對已形成規(guī)模經(jīng)營的地方，有關(guān)部門要優(yōu)先立項。

（五）加大對農(nóng)村勞動力非農(nóng)技能的培訓(xùn)力度。要進一步加大對農(nóng)村勞動力非農(nóng)技能的培訓(xùn)力度，提高農(nóng)村勞動力非農(nóng)就業(yè)能力，拓寬就業(yè)門路，促進農(nóng)村勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造條件。

六、切實加強對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營工作的領(lǐng)導(dǎo)

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關(guān)鍵詞：設(shè)立登記；土地承包經(jīng)營權(quán)；物權(quán)法

【中圖分類號】F301 【文獻標(biāo)識碼】A 【文章編號】1674-7526（2012）12-0565-01

1 我國土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立登記概述

土地承包經(jīng)營權(quán)是指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以養(yǎng)殖、種植等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為目的，對集體所有或由國家所有但由集體使用的土地進行占有、收益的權(quán)利。

我國《農(nóng)村土地承包法》第3條規(guī)定了土地承包經(jīng)營權(quán)的兩種取得方式，一是家庭承包，一是其他方式的承包。為方便研究該問題，筆者將設(shè)立登記分為家庭承包取得的登記問題和其他方式承包的登記問題兩個方面。

1.1 家庭承包取得的登記問題

1.1.1 目前的法律規(guī)定：《農(nóng)村土地承包法》第22 條規(guī)定：“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效時取得土地承包經(jīng)營權(quán)?！?/p>

《物權(quán)法》第127 條第1 款規(guī)定： “土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營合同生效時設(shè)立。”

由此可見，因家庭承包而產(chǎn)生的土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立既不采登記對抗主義，也不采登記要件主義，而是采用債權(quán)意思主義，即只要合同雙方意思表示一致，物權(quán)就會成立，不動產(chǎn)物權(quán)就此產(chǎn)生，登記與否不影響士地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立，未經(jīng)登記也不影響其對抗善意第三人的效力。

1.1.2 立法理由：符合我國農(nóng)村的實際情況。

第一，本集體經(jīng)濟組織成員存在于“熟人”社會，每戶的土地承包經(jīng)營權(quán)存在于哪塊土地上，其他農(nóng)戶都清楚，無需借助于登記來公示。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第18條的規(guī)定，“家庭承包其承包方案依法經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意?！蓖瑫r，登記公示耗時費力，會加重農(nóng)民的孤單，降低效率。

第二，土地承包經(jīng)營權(quán)的登記和土地承包經(jīng)營權(quán)證書的發(fā)放，往往滯后于承包合同的簽訂，比如甲承包土地后，正值農(nóng)業(yè)生產(chǎn)季節(jié)，此時如果要求其進行長時間的登記后才能生產(chǎn)，那么其很可能錯過黃金生產(chǎn)季節(jié)。因此先行的登記模式可為土地承包經(jīng)營權(quán)人從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供方便。

1.2 其他方式承包的登記問題：其他方式的承包，是指《土地承包法》第44條規(guī)定的情形，即通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地而取得的土地承包經(jīng)營權(quán)。

1.2.1 目前的法律規(guī)定：我國目前對該問題的法律規(guī)定不明確。對于此種類型的土地承包經(jīng)營權(quán)，《物權(quán)法》的用益物權(quán)編及《土地承包法》并沒有明確規(guī)定是否需要登記才能設(shè)立，只是在《土地承包法》第49條中規(guī)定：“經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)或者林權(quán)證等證書的，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)?！钡@一條規(guī)定只是說明了沒有經(jīng)過登記的以其他方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)不能流轉(zhuǎn)，但是卻不能解決以其他方式的承包取得土地承包經(jīng)營權(quán)時本身是否需要登記及登記對第三人效力如何的問題。那么，對于此種類型的土地承包經(jīng)營權(quán)，是否也與因家庭承包所取得的土地承包經(jīng)營權(quán)一樣，采債權(quán)意思主義呢？

盡管有的學(xué)者認為，根據(jù)《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立的基本原則是登記生效，除非法律另有規(guī)定。既然《物權(quán)法》及《土地承包法》以及其他相關(guān)的法律均沒有規(guī)定此類土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立方式有例外，因此，《物權(quán)法》第九條的規(guī)定就適用于此種類型的土地承包經(jīng)營權(quán)的確權(quán)，即采取登記要件主義。

1.2.2 本文的建議：以其他方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立，應(yīng)采取意思主義。因為通過研究《土地承包法》的體系結(jié)構(gòu)就會發(fā)現(xiàn)，第一章是總則，第二章和第三章是分則，規(guī)定的分別是家庭承包和其他方式的承包兩種類型，根據(jù)法理，分則是要適用總則的規(guī)定的，而總則中明確規(guī)定承包合同自成立之日起生效，承包方自承包合同生效時取得土地承包經(jīng)營權(quán)。所以說以其他方式取得土地承包經(jīng)營權(quán)時也不需要登記，采意思主義。

2 我國現(xiàn)行法律規(guī)定存在的缺陷

第一，土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立采用債權(quán)意思主義雖然簡化了程序，使農(nóng)民不必登記就可獲得土地承包經(jīng)營權(quán)，這種意思主義的立法模式確實遷就了我國農(nóng)村的現(xiàn)實情況，這與其立法背景，即土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)程度較低， 且多在本集體經(jīng)濟組織成員之間流轉(zhuǎn)是相吻合的。但這與土地承包經(jīng)營權(quán)的日益市場化并不吻合。王利明也指出：“從長遠的角度看， 土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)?shù)怯?。因為隨著農(nóng)村經(jīng)營化和市場化的發(fā)展，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)會更加頻繁，土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)會越來越多，因而需要逐步采取登記的方法設(shè)立物權(quán)?！?/p>

第二，這種規(guī)定不利于保護農(nóng)民的利益。作為發(fā)包方的集體經(jīng)濟組織或者村委會就有機會以不簽訂承包合同、故意曲解合同內(nèi)容、一塊土地分包給多方等方式侵犯農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)。而且，如果以合同的生效為其設(shè)立的依據(jù)，那么.就是視土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)性于不顧，反而更增強了其債權(quán)的性質(zhì)，不利于突出土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)性質(zhì)。

3 完善我國土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)立登記制度的建議

因為土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)屬于物權(quán)性質(zhì)，筆者認為，為保護農(nóng)民的土地權(quán)益， 維護土地承包經(jīng)營權(quán)的交易安全， 土地承包經(jīng)營權(quán)應(yīng)以登記為其公示方法， 至于公示的效力，可在意思自治的基本原則之下，采取登記對抗主義，亦即土地承包經(jīng)營權(quán)自承包合同生效時設(shè)立，但未經(jīng)登記不得對抗第三人。

這一觀點與相關(guān)的司法解釋也相吻合?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋 （法釋[2005]6號， 2005年7月29日） 》第20 條中規(guī)定，發(fā)包方就同一土地簽訂兩個以上承包合同，承包方均主張取得土地承包經(jīng)營權(quán)的，由已經(jīng)依法登記的承包人取得土地承包經(jīng)營權(quán)，采取的也是登記對抗主義。

參考文獻

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[2] 王利明.中國物權(quán)法草案建議稿及說明[M].北京：中國法制出版社，2001

篇7

[關(guān)鍵詞]土地轉(zhuǎn)讓；承包

中圖分類號：D92 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-0278（2014）01-140-01

1982年，原告張某金作為戶主，在巫山縣某村四組承包土地4.05畝。2008年5月4日，被告張某宣、陳某與被告巫山縣某民用煤銷售有限公司簽訂《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將張某金農(nóng)村土地承包經(jīng)營戶承包的的荒山轉(zhuǎn)讓給被告巫山縣某民用煤銷售有限公司。被告巫山縣某民用煤銷售有限公司一次性補償被告張后宣、陳某208000元。該協(xié)議后經(jīng)過了該村集體組織的認可。被告巫山縣某民用煤銷售有限公司在轉(zhuǎn)讓該荒山后，將其用作修建辦公生產(chǎn)綜合樓用地，并向行政部門申請了審批，相關(guān)審批手續(xù)得到了國土房管部門審批，用地許可證正在辦理過程中。在被告巫山縣某民用煤銷售有限公司辦理用地審批時，被告張某宣、社長張某林，村民委員會出具了土地轉(zhuǎn)讓情況的證明，證明土地轉(zhuǎn)讓情況屬實，請相關(guān)部門按照相關(guān)政策辦理相關(guān)手續(xù)。后該荒山劃在新城改造范圍內(nèi)，土地升值，故原告以被告簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議沒有經(jīng)過原告允許，也違反國家法律法規(guī)規(guī)定，要求確認《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效。

爭議焦點：本案涉及農(nóng)村承包土地轉(zhuǎn)讓問題，歸結(jié)到本案就是原被告之間簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是否有效的問題。

本案在審理過程中，出現(xiàn)了以下幾種不同的觀點：

第一種觀點認為：《中華人民共和國物權(quán)法》第一百二十八條規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。本案中，雖然原告張某金為該農(nóng)村承包經(jīng)營戶的戶主，但被告張某宣、陳某作為該農(nóng)村承包經(jīng)營戶的成員，其與被告巫山縣某民用煤銷售有限公司簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議轉(zhuǎn)讓荒山土地的行為，實際上是一種農(nóng)村土地承包經(jīng)營戶的代表行為，所簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，對其他家庭成員具有約束力。同時雙方簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》征得了發(fā)包方的同意，該合同沒有違背法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)屬有效。

第二種觀點認為：根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十條，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)?！吨腥A人民共和國土地管理法》第六十三條，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因兼并、破產(chǎn)等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。本案中二被告陳某、張某宣將該村集體所有的土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給被告某民用煤銷售有限公司，用于建設(shè)企業(yè)生產(chǎn)、生活用房，改變了農(nóng)村土地的用途，某公司使用該土地至今未取得國家有權(quán)機關(guān)的批準(zhǔn)，其行為違反了國家土地管理法中的效力性強制性規(guī)定，應(yīng)認定無效。

第三種觀點認為：被告巫山縣某民用煤銷售有限公司在受讓原告的荒山后，雖然計劃用于修建企業(yè)生產(chǎn)生活綜合樓，但并未進行違法建設(shè)，改變土地用途的行為也沒有連續(xù)實施，被告巫山縣某民用煤銷售有限公司所購買的土地為荒山，并非耕地，所轉(zhuǎn)讓土地用于公司經(jīng)營，并無違法。如果某民用煤銷售有限公司在轉(zhuǎn)讓土地后改變了土地原先的規(guī)劃性質(zhì)，那么該土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議就應(yīng)當(dāng)無效。但現(xiàn)在某民用煤銷售有限公司在轉(zhuǎn)讓土地后還沒有改變土地用途，只是計劃用于修建企業(yè)生產(chǎn)生活綜合樓，因此該土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)當(dāng)是效力待定。

案件評議：

篇8

土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營合同范文一轉(zhuǎn)出方(甲方) 區(qū)(市)縣 鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、街道)

村(社區(qū)) 組

戶主或受托人(單位法定代表人)： 受讓方(乙方)： 地 址：

戶主或法定代表人：

為了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展，穩(wěn)定和完善以家庭承包經(jīng)營為主的農(nóng)村基本經(jīng)營制度，規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為，建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)合理流轉(zhuǎn)機制，切實保護轉(zhuǎn)出方(承包方)和受讓方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》和《成都市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》(試行)及有關(guān)法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商一致，特訂立下列條款，并經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和縣級農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)服務(wù)機構(gòu)備案和鑒證，作為共同遵守的準(zhǔn)則。

一、土地流轉(zhuǎn)方式：(選擇劃勾)

①轉(zhuǎn)讓 ②互換 ③出租 ④轉(zhuǎn)包 ⑤入股 ⑥拍賣 ⑦其他 二、土地流轉(zhuǎn)用途

三、土地流轉(zhuǎn)時限

從 年 月 日至 年 月 日止，共計 年。 四、土地流轉(zhuǎn)數(shù)量及費用甲方將位于 的土地(水面) 市畝的承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給乙方。

(1)每畝每年由乙方支付甲方流轉(zhuǎn)費 元，共計每年應(yīng)付人民幣 元，每 年遞增 %，合計應(yīng)付流轉(zhuǎn)費為： 元。

(2)或每畝每年由乙方支付甲方黃谷(大米) 公斤，共計每年應(yīng)付黃谷(大米) 公斤。以每年 月 日市場上黃谷(大米)的 價格為計算標(biāo)準(zhǔn)。

(3)入股方式流轉(zhuǎn)的農(nóng)村土地，按每畝折成股金 元，甲方共占有股份 股，每年按 分紅。

五、土地流轉(zhuǎn)費支付方式及時間

1、于 年 月 日以 方式一次性支付全部流轉(zhuǎn)費。 2、每年分 次以 方式分期支付流轉(zhuǎn)費，支付時間分別為每年的 。

六、流轉(zhuǎn)土地現(xiàn)狀 1、土地性質(zhì)： 2、土地等級：

2、座落方位：用簡易圖示法標(biāo)明四方邊界(附合同后)。 七、轉(zhuǎn)出方的權(quán)利和義務(wù)

1、權(quán)利：①按照合同規(guī)定收取土地流轉(zhuǎn)費;②對采取轉(zhuǎn)讓、互換、出租、轉(zhuǎn)包、入股、抵押和其他形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的，享有根據(jù)雙方約定獲得相關(guān)權(quán)利。

2、義務(wù)：①協(xié)助受讓方按合同規(guī)定行使土地承包經(jīng)營權(quán)，幫助協(xié)調(diào)本村(組)內(nèi)用水、用電、道路方面的事宜;②不得干預(yù)受讓方正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動。

八、受讓方的權(quán)利和義務(wù)

1、權(quán)利：對采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的，享有生產(chǎn)經(jīng)營、管理、產(chǎn)品處理及收益的權(quán)利。

2、義務(wù)：①依照合同規(guī)定按時足額支付土地流轉(zhuǎn)費;②不得擅自改變流轉(zhuǎn)土地所有權(quán)性質(zhì)和農(nóng)業(yè)用途，不得使其荒蕪;③受讓方將流轉(zhuǎn)的土地實行再流轉(zhuǎn)，必須與轉(zhuǎn)出方或委托的中介機構(gòu)按相關(guān)政策完善手續(xù);④合同規(guī)定的流轉(zhuǎn)時限屆滿，不愿繼續(xù)流轉(zhuǎn)土地，與轉(zhuǎn)出方或委托的中介機構(gòu)配合執(zhí)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定的相關(guān)事宜。

九、合同的變更與解除

有下列情況之一者，合同可以變更或解除：

1、經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，不損害國家、集體和他人利益的; 2、訂立本合同可依據(jù)的國家政策發(fā)生重大變化的;

3、受讓方喪失經(jīng)營能力使合同不能履行的;

4、因不可抗力(重大自然災(zāi)害等)使合同無法履行的; 5、受讓方擅自改變流轉(zhuǎn)土地所有權(quán)性質(zhì)、農(nóng)業(yè)用途; 6、受讓方未履行按合同，使其荒蕪的; 7、因一方違約，使合同無法履行的;

8、合同規(guī)定的流轉(zhuǎn)時限屆滿，不繼續(xù)流轉(zhuǎn)土地的。 十、其他約定

1、在合同有效期內(nèi)轉(zhuǎn)出方不得調(diào)整受讓方流轉(zhuǎn)土地，不得影響本合同的履行。雙方另有約定的按約定執(zhí)行;

2、根據(jù)實際情況，土地流轉(zhuǎn)用途、流轉(zhuǎn)時限、流轉(zhuǎn)面積和土地流轉(zhuǎn)費支付方式與時間以及其他未盡事宜，可附合同副本另行約定。

3、任何其他形式的協(xié)議只能作為本合同副本，并不得與法律、法規(guī)和政策相違背。

十一、違約責(zé)任

轉(zhuǎn)出方因非法干預(yù)受讓方的生產(chǎn)經(jīng)營活動，擅自變更或解除合同而致使受讓方受到損失的，轉(zhuǎn)出方應(yīng)視其違約程度向受讓方賠償經(jīng)濟損失。受讓方有下列情況之一者，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，視其違約程度向轉(zhuǎn)出方賠償經(jīng)濟損失。

1、不按合同約定支付土地流轉(zhuǎn)費的;

2、荒蕪?fù)恋氐?，破壞土地上附著物的，破壞水利等基礎(chǔ)設(shè)施的;

3、擅自改變流轉(zhuǎn)土地所有權(quán)性質(zhì)、農(nóng)業(yè)用途的; 4、不按合同約定使用土地的。

十二、合同糾紛處理如雙方發(fā)生合同糾紛，按《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》等有關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)政策執(zhí)行。可到鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)管理服務(wù)機構(gòu)進行糾紛調(diào)解;如調(diào)解后仍有異議，則到縣級農(nóng)村土地承包糾紛仲裁機構(gòu)(縣級農(nóng)業(yè)行政主管部門)進行仲裁;也可以直接向人民法院起訴。

十三、補充與附件

本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達成書面補充協(xié)議。本合同的附件和補充協(xié)議均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

十四、合同效力

本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋公章之日起生效，至合同期滿為止。

本合同一式三份，合同簽訂雙方各執(zhí)一份、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)管理服務(wù)機構(gòu)存檔一份，具有同等法律效力。

轉(zhuǎn)出方(甲方) 戶主或法定代表人：年 月

鑒證機構(gòu) 年 月

(簽章) (簽章)

受讓方(乙方) 戶主或法定代表人： 年 月 (簽章)

日 日 日

土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營合同范文二甲方(出讓方)：夕佳山鎮(zhèn)

乙方(受讓方)：

為擴大種植規(guī)模，促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，切實維護雙方合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》、《中華人民共和國合同法》法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，本著依法、公平、自愿、有償?shù)葏f(xié)商的原則，雙方協(xié)商，簽訂如下協(xié)議：

一、流轉(zhuǎn)土地位置：夕佳山鎮(zhèn)壩上村曹村組的土地，小地名： 。

二、流轉(zhuǎn)土面積： 畝，田面積 畝，山面積

三、土地流轉(zhuǎn)期限：流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)時間為20xx年，即 年日止。

四、土地流轉(zhuǎn)費標(biāo)準(zhǔn)及支付方式：乙方按每畝田每年362斤黃谷折算，每畝每年土地按254斤黃谷折算，每畝每年山按150斤黃谷折算，共計： 斤黃谷為當(dāng)年市場價支付甲方，從簽字之日起支付第一年的土地流轉(zhuǎn)費，以后每年 月 日前付清當(dāng)年土地流轉(zhuǎn)費用。

五、土地流轉(zhuǎn)期重大調(diào)整：如果在流轉(zhuǎn)期間被國家和集體征占用土地，使合同無法履行或者不能完全履行時，不認為違約，土地賠償歸甲方所有，地上附屬設(shè)施歸乙方所有。

六、在合同期內(nèi)，因乙方經(jīng)營不善不能繼續(xù)經(jīng)營的，乙方享有轉(zhuǎn)租權(quán)利，甲方不得干預(yù)，但乙方負責(zé)按合同約定支付甲方土地流轉(zhuǎn)費用。

七、違約責(zé)任：本協(xié)議簽字蓋章后生效，甲乙雙方不得違約，若有違約由違約方承擔(dān)一切經(jīng)濟和法律責(zé)任。

八、在合同期內(nèi)，甲方確保乙方能在租地內(nèi)開展一切合法經(jīng)營活動，如因甲方原因?qū)е乱曳讲荒苷＝?jīng)營，給乙方造成損失的，由甲方負責(zé)賠付乙方全部損失。

九、甲方確保乙方能通過現(xiàn)有公路進行貨物運輸。

十、合同到期后，乙方負責(zé)復(fù)耕，如乙方不復(fù)耕，乙方一次性補助甲方每畝1000元復(fù)耕費，由甲方自己負責(zé)復(fù)耕。

十一、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。自簽訂之日起生效。

甲方(簽字蓋章)： 乙方(簽字蓋章)：

監(jiān)證單位：壩上村村民委員會

20xx年日

土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營合同范文三甲方：漢臺區(qū)鋪鎮(zhèn)安然寺村四組(由村委會代管) 乙方：

根據(jù)土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)及遵守國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的前提下，經(jīng)甲乙雙方自愿協(xié)商，并征得涉及土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)農(nóng)戶簽字同意后，現(xiàn)達成以下合同條款，雙方共同遵守。

一、租用土地范圍及座落：甲方自愿將位于鋪武路東側(cè)安然寺村四組3.5畝耕地(詳見四至邊界圖)。

二、租用土地期限：承包期為30年，即從20xx年11月15日起至2041年11月14日止(按公歷年份計算)。

三、租用土地價格：土地承包費每畝每年為600元，按年支付費用。合同簽訂生效之日乙方支付給甲方第一年(20xx年11月15日蛭 20xx年11月14日)土地承包費共計人民幣2100元(大寫貳仟壹佰元整)，以后每年乙方應(yīng)在6月10日前交清當(dāng)年土地承包費，不得無故拖欠。土地承包費參照本合同初次承包價格，每滿5年上浮10%，租賃期間不再產(chǎn)生其他費用。

四、其他條款

(一)甲方責(zé)任和權(quán)利

1、租賃期內(nèi)甲方必須協(xié)助乙方處理好周邊關(guān)系，做好各項服務(wù)，確保企業(yè)穩(wěn)定生產(chǎn)。

2、合同期內(nèi)，乙方所租用土地甲方不得擅自收回。若提前收回土地，甲方應(yīng)給乙方經(jīng)濟賠償，賠償標(biāo)準(zhǔn)按土地的建筑物、構(gòu)筑物、各植物和附著物的市值及租賃期限的余期等實際因事協(xié)商確定。因社會公共建設(shè)需要所租賃土地由政府收回的，甲方應(yīng)在收回土地前6個月，將收回土地的座落、四至范圍、收回理由、收回日期書面通知乙方并予以公告，本合同終止，土地承包費據(jù)實結(jié)算。土地上的建筑、附著物及資產(chǎn)賠償歸乙方所有，土地賠償金歸甲方所有。

3、甲方中途無故終止合同，除合同中規(guī)定的賠償外，還應(yīng)向乙方支付違約金，為總租賃期間總租金的10%。

4、租賃期內(nèi)，甲方的人事等相關(guān)變動不得影響此協(xié)議的執(zhí)行。

(二)乙方責(zé)任和權(quán)利

1、乙方創(chuàng)辦企業(yè)應(yīng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合國家安全生產(chǎn)條例，并按時足額交清土地租用款額，如若違約，乙方承擔(dān)一切責(zé)任。

2、承包期內(nèi)，若乙方停止租用甲方土地，須向甲方代表提出書面申請，以保證甲方能夠順利接茬耕種。

3、乙方創(chuàng)辦企業(yè)工商注冊于甲方所在行政機構(gòu)，并離有政策規(guī)定招商引資的相關(guān)優(yōu)惠政策。

4、在租賃期內(nèi)，乙方有權(quán)根據(jù)國家政策對所租賃土地進行聯(lián)營，轉(zhuǎn)租等行為，甲方不得干預(yù)，但需提前征得甲方同意。乙方遵守土地政策，不得修建固定建筑，臨時看管房屋，按土地部門要求辦理。

5、乙方中途無故終止合同，不得要求返還已付清租金，并失去租賃權(quán)利。

6、承包期滿后，在同等條件下，乙方優(yōu)先享有租賃權(quán)。

7、合同期滿后，若乙方不再租用甲方土地，則乙方支付給甲方一年的土地承包費作為土地復(fù)耕補償。土地上的建筑，附著物及所有財產(chǎn)歸乙方所有，并由乙方自行處置。

六、合同未盡事宜，由甲乙雙方協(xié)商解決，補充說明與本合同具有同等的法律效力。

七、本合同一式二份，安然村村民委員會一份，乙方一份。甲乙雙方簽字后生效。

八、附承包土地四至邊界圖。

甲方簽章：

安然村村民委員會公章、領(lǐng)導(dǎo)：

篇9

關(guān)鍵詞土地積零為整;背景;措施;成效;云南石屏;壩心鎮(zhèn)新海資村

新海資村位于壩心鎮(zhèn)西南部,距壩心鎮(zhèn)政府所在地9km,海拔1440m。最高氣溫39.5℃,年平均20℃左右,年平均降雨量923mm。距雞石路、323國道線3km。新海資村現(xiàn)有農(nóng)戶325戶,人口1215人,居住著漢、傣、彝等民族。該村土地肥沃,全村土地面積66.85hm2,人均耕地0.067hm2,林地300hm2,主要種植水稻、大枇杷、楊梅等。2007年,人均純收入1556元。

1土地積零為整的背景

新海資村實行的曾經(jīng)大大解放了生產(chǎn)力,但隨著現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營的需要,一家20多塊田地的生產(chǎn)模式,阻礙了經(jīng)濟的發(fā)展。1998年第二輪土地承包時,由于水利設(shè)施、田間交通條件較差,全村土地按自然條件分為水田、干田、旱地等3個級別,集體根據(jù)田塊的自然條件把田、地分為12個片區(qū),采取抽簽的方式分田地,造成很多困難。一是一戶人家至少有20塊田,田地過于零星分散,增加投入,不便于管理,農(nóng)戶間容易產(chǎn)生矛盾,影響村內(nèi)和諧。二是水利設(shè)施、交通閉塞,致使農(nóng)田耕作困難,延誤種植節(jié)令,農(nóng)作物得不到良好的生長,生產(chǎn)效益低下。三是田地分散較大,不能合理利用,不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,不利于規(guī)?；?jīng)營投資,不利于科技含量的提高。四是原二輪土地承包時,集體的田地全部承包給農(nóng)戶,集體沒有預(yù)留機動田地,集體沒有經(jīng)濟收入,致使公益事業(yè)建設(shè)沒有經(jīng)費保證[1]。

2措施

2.1創(chuàng)新思想,更新觀念

在種種困難條件下,新海資村在各級黨委、政府的關(guān)心幫助下、在村委會正確領(lǐng)導(dǎo)下,進一步解放思想、更新觀念,從集中解決農(nóng)民的生產(chǎn)生活中最迫切需要解決的實際問題出發(fā),根據(jù)中央關(guān)于1998年第二輪土地承包再延期30年不變的政策,在農(nóng)戶土地承包面積不變動的基礎(chǔ)上,提出了土地“積零為整”的新觀念、新思路,從大處著眼,從大局出發(fā),從根本上解決田地過于分散、無法經(jīng)營的問題[2]。

2.2領(lǐng)導(dǎo)重視,組織堅強

在新海資村提出積零為整的土地承包新思想后,得到了鎮(zhèn)政府的大力支持,組織成立由鎮(zhèn)長任主任,副鎮(zhèn)長、村總支書記任副主任,小組長、村民代表和部分群眾為成員的積零為整的土地承包工作辦事機構(gòu),并明確分工、落實責(zé)任,形成橫向到邊、縱向到底的組織網(wǎng)絡(luò)體系,為推動積零為整工作的順利開展提供了堅強的組織保障。

2.3宣傳先行,層層發(fā)動,營造濃厚的調(diào)整氛圍

在積零為整的宣傳工作中,新海資村充分利用廣播、墻報、會議等多種形式,在全村深入廣泛地進行宣傳發(fā)動,營造出濃厚的積零為整土地調(diào)整氛圍。短短1個月中,該村召開積零為整土地調(diào)整工作部署會議共6次、村民大會24次,板報宣傳16期,宣傳標(biāo)語56條幅,通過大量的工作,積零為整土地調(diào)整工作已深入人心,得到廣大農(nóng)民群眾的理解和大力支持,使廣大農(nóng)民意識到積零為整是生產(chǎn)的大事,為積零為整土地調(diào)整工作夯實了群眾基礎(chǔ)。

2.4堅持六個原則,規(guī)范有序推進積零為整土地調(diào)整

一是堅持“一事一議”群眾自愿的原則;二是在穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系的前提下,堅持家庭承包經(jīng)營制度不變的原則,穩(wěn)妥推進土地積零為整土地調(diào)整工作;三是堅持各戶積零為整土地調(diào)整后的土地總面積與原二輪土地承包總面積不變動的原則;四是堅持不改變土地的農(nóng)業(yè)用途的原則;五是堅持一切從當(dāng)?shù)乜陀^實際出發(fā),從農(nóng)民需要出發(fā),不搞行政命令、一刀切,堅持因地制宜、因勢利導(dǎo)的原則;六是堅持集體預(yù)留機動地不超過5%的原則[2-3]。在堅持以上6個原則的基礎(chǔ)上,通過村民大會、舉手表決的方式,把土地分為好、中、差3個級別,按田塊的上下順序抽簽丈量,保持各戶第二輪土地承辦面積不變動,集體機動地預(yù)留3.33hm2,穩(wěn)妥推進土地積零為整土地調(diào)整工作。

2.5堅持農(nóng)村基本經(jīng)營制度,維護農(nóng)民群眾基本權(quán)益

認真落實農(nóng)村土地二輪延包30年不變政策,穩(wěn)定和完善以家庭承包經(jīng)營承包責(zé)任制為基礎(chǔ),統(tǒng)分集合的雙重經(jīng)營責(zé)任制。全村共積零為整調(diào)整56.67hm2土地,2006年下半年,新海資村率先開展了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證換發(fā)、補發(fā)工作,2007年全村基本完成了積零為整后新土地面積、四至界線等調(diào)查摸底和信息數(shù)據(jù)錄入核實工作,并完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證換發(fā)、補發(fā)工作,進一步穩(wěn)定和完善農(nóng)村土地承包關(guān)系,切實維護了農(nóng)民群眾基本權(quán)益,讓農(nóng)民群眾長期擁有保障的土地使用權(quán),維護農(nóng)村當(dāng)事人的合法利益,促進農(nóng)業(yè)、農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和農(nóng)村社會穩(wěn)定。

2.6實施多措并舉,鞏固調(diào)整成果

一是興修水利基礎(chǔ)設(shè)施,全面改善生產(chǎn)條件,通過一事一議,自籌資金30萬元,興建了蓄水量55萬m3的紅塘子大壩塘,貫通南北的灌溉溝3452m,全面改善生產(chǎn)條件。二是通過舉手表決的方式,全村規(guī)?；N植生態(tài)、安全、高效農(nóng)業(yè)和特色農(nóng)業(yè)大枇杷、楊梅,大枇杷種植面積達到89.33hm2,楊梅種植面積達到272hm2,全面深化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。三是推進農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營,成立枇杷專業(yè)協(xié)會,為農(nóng)戶提前、產(chǎn)中和產(chǎn)后服務(wù),有效解決農(nóng)戶小生產(chǎn)與社會化大市場的矛盾,提高農(nóng)業(yè)的組織化程度,形成規(guī)?；纳a(chǎn)基地。四是大力發(fā)展農(nóng)民專業(yè)協(xié)會成員,牽動生產(chǎn)發(fā)展,通過專業(yè)協(xié)會與千家萬戶建立多種形式的合作,使分散經(jīng)營的小農(nóng)戶組合成專業(yè)協(xié)會聯(lián)合體,實現(xiàn)農(nóng)業(yè)資源的合理配置和土地的適度規(guī)模經(jīng)營[4]。在沒有協(xié)會時,各農(nóng)戶為自己個人利益,枇杷銷售價格相互壓低價,導(dǎo)致枇杷增產(chǎn),農(nóng)戶減收,經(jīng)銷商得利;通過協(xié)會統(tǒng)一銷售價格以后,農(nóng)戶達到了增產(chǎn)增收的效果,目前全村農(nóng)民專業(yè)合作協(xié)會組織成員達到200戶。

3取得的成效

新海資村在堅持農(nóng)村基本經(jīng)營制度,穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系的基礎(chǔ)上,采取積零為整的土地調(diào)整方式,提高了農(nóng)業(yè)土地的利用率,促進了土地適度規(guī)模經(jīng)營,加快了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展,取得了明顯成效。于2005年8—11月完成該村土地積零為整工作,主要堅持原二輪土地承包總面積不變動的原則,積零為整,把每戶20多塊土地調(diào)整為每戶1～2塊。到2008年已初步取得土地規(guī)模經(jīng)營實效,規(guī)劃種植了26.67hm2水稻、89.33hm2大枇杷、272.00hm2楊梅,農(nóng)民實現(xiàn)增產(chǎn)增收,生活狀況大有改善,人均純收入從2005年的850元增加至現(xiàn)在的1556元。

4結(jié)語

在集零為整工作中,雖然取得了一定的成績,但在開展具體工作時,也存在著不足:一是個別群眾在涉及私人利益時,不能以大局為重;二是個別群眾思想不夠解放,處于被動,抱有觀望思想。因此,應(yīng)克服工作中的不足,采取有效措施,認真總結(jié)經(jīng)驗,鞏固村在集零為整工作中取得的成績。

5參考文獻

[1]張程源,覃永暉,吳曉.循環(huán)經(jīng)濟理念下常德市革命老區(qū)農(nóng)村土地資源利用與規(guī)劃[J].廣東農(nóng)業(yè)科學(xué),2010,37(4):238-239,250.

[2]鄖文聚,楊紅.農(nóng)村土地整理新思考[J].中國土地,2010(2):69-71.

篇10

土地承包轉(zhuǎn)讓合同范文1甲方：

乙方：

甲乙本著自愿公平、誠實信用的原則，經(jīng)充分協(xié)商，就 土地轉(zhuǎn)承包經(jīng)營及資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事項達成以下合同條款：

一、土地面積、座落地點及面積

1.甲方將__________土地面積_________畝(具體面積以實際測量為準(zhǔn)，超出_________畝的，以______畝計算，不足的按實際測量面積計算)全部轉(zhuǎn)承包給乙方。轉(zhuǎn)承包地塊的四至為東至___________，南至_________，西至_________，北至_________，具體座落地點和四至詳見________林證字(XX)第________號《林權(quán)證》中____平面圖。

2.承包期間，__________土地面積減少達總面積的_________%以上時，承包金應(yīng)按土地減少比例作相應(yīng)下調(diào);因自然原因或乙方的開發(fā)引起的土地面積增加，承包金不作增加。

二、承包期限

承包期限為一年。自 年 月 日起至 年 月 日止。于合同到期后，雙方協(xié)商是否續(xù)包。如若續(xù)包，雙方再簽訂承包合同，并且在續(xù)包期間，甲方不得無故提高承包價款。

三、土地承包金、廠房及其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費的確認與付款方式

1.土地承包金的確認

雙方商定，土地承包金為 元。

2.廠房等資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費的確認

甲方同意將屬甲方所有的其他資產(chǎn)如房屋、機械設(shè)備(詳見財產(chǎn)清單)一次性折價轉(zhuǎn)讓給乙方，轉(zhuǎn)讓價 元(按原值50%折舊計算)。

3.付款方式

(1)乙方應(yīng)付的___年___月___日至___年___月___日的土地承包金、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費共計_________元，該款乙方于甲方負責(zé)將__________的《林權(quán)證》變更________并交給乙方的同時付款_________萬元，余款___元乙方自收到變更《林權(quán)證》________之日起30個工作日內(nèi)一次性付清。

(2)自____年起每年度的土地承包金___元，乙方應(yīng)于當(dāng)年的___月____日前一次性支付。

四、甲方權(quán)利義務(wù)

1.甲方有權(quán)按時收取土地承包金及資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費。

2.甲方承諾與土地所有者(發(fā)包方)的承包合同仍然有效，甲方作為承包方應(yīng)履行的義務(wù)仍由甲方自行承擔(dān);甲方必須確保乙方在承包經(jīng)營期限內(nèi)享有持續(xù)、有效的承包經(jīng)營權(quán)。

3.承包期間，甲方不得將__________土地使用權(quán)向第三方作任何處置，如轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)租、抵押、作價入股等。

4.甲方承諾對上述第一條所涉土地及附屬品具有絕對的排除第三方的權(quán)利，如因第三方主張權(quán)利導(dǎo)致乙方損失的，甲方應(yīng)予以賠償。

5.本合同經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后一定期限內(nèi)由甲方負責(zé)辦理好

6.甲方有義務(wù)在交付之日前 日內(nèi)結(jié)清甲方承包期限內(nèi)所欠的債務(wù)，并繳納因上述土地及附屬品使用所欠的水、利、電等相關(guān)費用，乙方在承包期限內(nèi)對于甲方所欠債務(wù)，不負有償還責(zé)任。在承包期限內(nèi)，因廠房使用而產(chǎn)生的水、利、電等相關(guān)費用，由甲方承擔(dān)，乙方不負責(zé)任。

7.在乙方承包期限內(nèi)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方處理周邊關(guān)系，為乙方行使權(quán)利排除附近村民干擾、用工糾紛等障礙，為乙方行使權(quán)利提供便利的條件和環(huán)境。

8.承包期限內(nèi)，如遇自然災(zāi)害，上級或發(fā)包方給甲方核減或免除相應(yīng)土地承包費義務(wù)和核發(fā)的抗災(zāi)款，甲方應(yīng)及時如數(shù)轉(zhuǎn)給乙方，如需甲方辦理手續(xù)的，甲方應(yīng)負責(zé)及時協(xié)助辦理;

9.甲方應(yīng)在____年______月____日前將土地交給乙方經(jīng)營，在_____年_____月_____日前辦理過戶。

五、乙方權(quán)利義務(wù)

1.承包期間，乙方享有經(jīng)營自主權(quán)，獨立享有和承擔(dān)承包期間形成的債權(quán)、債務(wù)和經(jīng)營風(fēng)險;對轉(zhuǎn)讓前屬于甲方的債務(wù)，乙方不承擔(dān)責(zé)任。

2.承包期間，乙方有權(quán)依法砍伐林木;

3.承包期間，如國家建設(shè)需征用土地，就林木及地上附屬資產(chǎn)

4.承包期間，乙方應(yīng)守法經(jīng)營，嚴(yán)格按約定的用途使用承包的土地，不得擅自改變土地的用途;

5.承包期間，乙方應(yīng)按時交納土地承包金和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費;

6.承包期間，乙方有權(quán)將依法取得的林木及林地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、拍賣、抵押、作價入股或作為合資、合作造林等;

7.乙方有權(quán)要求甲方按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)交付林地及林木等資產(chǎn);

8.承包期間，如遇自然災(zāi)害，乙方有權(quán)向甲方要求緩交、免交承包金，乙方也有權(quán)直接向有關(guān)部門申請稅費減免及申請核發(fā)救災(zāi)款項;

9.承包期間，為了充分發(fā)揮土地的使用率，乙方可以在進行林業(yè)開發(fā)的同時，套種其他農(nóng)作物，但承包金不增加;

10.乙方有權(quán)依法在林區(qū)內(nèi)進行生產(chǎn)配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并對所建設(shè)施享有所有權(quán);

11.乙方有權(quán)對取得的林木采伐許可證進行轉(zhuǎn)讓并收取轉(zhuǎn)讓所得。

12.在合同存續(xù)期間，乙方有權(quán)單方面解除合同。

13.在雙方約定期限內(nèi)，如甲方尚未辦理好相關(guān)權(quán)證變更登記手續(xù)，乙方有權(quán)要求甲方歸還第一筆款項 元，并有權(quán)要求甲方賠償損失。

14.甲方工作人員與甲方之間的糾紛，乙方不負有責(zé)任。

六、合同的解除和終止

1.甲乙雙方中任何一方要求解除合同的須提前_________個月通知另一方;

2.未經(jīng)乙方同意，甲方不得擅自與發(fā)包方終止承包協(xié)議;

3.因不可抗力，國家征地及其他有關(guān)政策調(diào)整，導(dǎo)致乙方難以繼續(xù)經(jīng)營的，乙方有權(quán)終止合同，且雙方無需承擔(dān)違約責(zé)任;

4.合同期滿，乙方有權(quán)直接與發(fā)包方簽訂承包協(xié)議，甲方應(yīng)予以協(xié)助;

5.合同期滿，本合同終止，乙方有權(quán)處置承包土地上的林木及相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營設(shè)施等資產(chǎn)，或要求甲方按當(dāng)時的評估價收購。

七、違約責(zé)任

1、如有一方違約，違約方須向?qū)Ψ竭`約金 元。

2、甲方中途悔約，甲方應(yīng)在悔約之日起 天內(nèi)將首付款返還與乙方，另給付乙方相當(dāng)于首付款數(shù)額的違約金。乙方不能按期向甲方支付承包金，或甲方不能按期向乙方交付，每逾期一日，由違約一方向?qū)Ψ浇o付相當(dāng)于上承包金千分之 的違約金。

3.承包期間，因甲方或發(fā)包方的原因使乙方無法繼續(xù)行使土地承包經(jīng)營權(quán)的，乙方有權(quán)解除合同，并要求甲方按總承包金的 倍賠償損失;

4.承包期間，因甲方或發(fā)包方原因致使乙方林木及相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營設(shè)施等資產(chǎn)受損失的，乙方有權(quán)解除合同，并要求甲方賠償損失;

5.甲、乙雙方有違反合同其他約定的，違約方支付守約方違約金人民幣 元。

八、擔(dān)保

為保證甲方認真履行合同，甲方提供 作為擔(dān)保。/ 愿意為甲方提供擔(dān)保，與甲方對乙方承擔(dān)連帶責(zé)任。

九、爭議管轄

如本合同在甲乙雙方履行中產(chǎn)生分歧，由雙方友好協(xié)商解決;協(xié)商不成，向不動產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。

十、本合同未盡事宜，甲乙雙方協(xié)商解決，產(chǎn)生的補充協(xié)議與該合同具有同等法律效力。

十一、本合同自簽字蓋章之后生效。

十二、附件

1、甲方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

2、乙方身份證復(fù)印件

3、資產(chǎn)清單、

十三、本協(xié)議書一式四份，雙方各執(zhí)一份，當(dāng)?shù)亓謽I(yè)局、公證機關(guān)各一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

土地承包轉(zhuǎn)讓合同范文2轉(zhuǎn)讓方： (以下簡稱甲方) 受讓方：(以下簡稱乙方)

根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》、等法律、法規(guī)和國家有關(guān)政策的規(guī)定，甲乙雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，經(jīng)雙方協(xié)商一致，就農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，訂立本合同。

一、轉(zhuǎn)讓標(biāo)地物：

甲方將其集體經(jīng)營的位于 新城辦金州村二組，東至趙廣英西至山墻

二、轉(zhuǎn)讓期限：

轉(zhuǎn)讓的土地承包經(jīng)營權(quán)期限為一次性長期。國家二輪土地承包期限屆至后如果不進行調(diào)整為永久長期，如果進行調(diào)整按照調(diào)整后的期限順延。

三、轉(zhuǎn)讓價格：

轉(zhuǎn)讓的土地承包經(jīng)營權(quán)的價款為：貳拾捌萬元(￥：280000.00)人民幣。

四、轉(zhuǎn)讓金的支付方式及支付時間：

本合同生效后五日內(nèi)乙方一次性以現(xiàn)金方式支付。甲方收到轉(zhuǎn)讓金時須向乙方出具收款收據(jù)。

五、土地承包經(jīng)營權(quán)的交付時間及方式：

本合同生效后五日內(nèi)甲方將所轉(zhuǎn)讓的土地交付于乙方。

六、用途：

乙方轉(zhuǎn)讓土地后有權(quán)自主經(jīng)營，從事農(nóng)業(yè)、林業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、修建臨時房屋、圈舍等，甲方不得干涉，如果要建房，乙方必須辦理相關(guān)手續(xù)，甲方給予積極配合。

七、特別約定：

本合同生效后，由該土地所產(chǎn)生的一切權(quán)利、義務(wù)都由乙方承擔(dān)和享有。涉及村、鎮(zhèn)、企業(yè)、國家等對該土地進行征用、征收、拆遷等，所給付的土地及地上附著物的補償均歸乙方所有，與甲方無任何關(guān)系。

八、違約責(zé)任：

本合同是甲、乙雙方的真實意思表示，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)守恪行。如果違約，違約方給付守約方違約金人民幣壹拾萬元，如果違約金不足以彌補損失時還應(yīng)當(dāng)賠償損失。

九、本合同雙方代表簽字生效，一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，村委會備案一致，具備法律效力。

十、本合同未盡事宜，雙方另行協(xié)商。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

土地承包轉(zhuǎn)讓合同范文3

轉(zhuǎn)讓方(甲方)：

受讓方(乙方)：

依據(jù)《中華人民共和國土地承包法》、《實施<中華人民共和國農(nóng)村土地承包法>辦法》、《中華人民共和國合同法》等有關(guān)法律、法規(guī)和國家有關(guān)政策的規(guī)定，本著自愿、平等、有償?shù)脑瓌t，甲乙雙方就農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同。

一、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的

甲方將座落于 等地的 畝承包土地轉(zhuǎn)讓給乙方從事(主營項目) 生產(chǎn)經(jīng)營。

轉(zhuǎn)讓土地的狀況及用途：

二、轉(zhuǎn)讓期限

轉(zhuǎn)讓期限為 年(最長不超過甲方原承包的剩余年限)，即自 年 月 日起至 年 月 日止。

三、轉(zhuǎn)讓價款

轉(zhuǎn)讓土地的價款每畝每年 元，共 畝，每年共 元，總價款為 元人民幣。

甲方承包經(jīng)營相關(guān)地塊時對該地塊實際投入資金和人力改造的，可收取合理的補償金。本合同的補償金為 元(沒有補償金時可填寫為零元)

四、付款方式和時間

乙方選擇下述第 種方式和時間支付轉(zhuǎn)讓金和補償金，并按該方式所定時間，如期足額將轉(zhuǎn)讓款支付給甲方。

(一)一次性付款方式：(選擇 1、2)

1、簽訂本合同時， 年 月 日前，支付全部土地轉(zhuǎn)讓款，計人民幣 元，大寫 元;

2、簽訂本合同時， 年 月 日前，以自有 (農(nóng)產(chǎn)品) 公斤，折價人民幣 元，大寫 一次性支付全部土地轉(zhuǎn)讓款。

(二)分期付款方式：(選擇 1、2)

1、簽訂本合同時， 年 月 日前支付土地轉(zhuǎn)讓款，計人民幣 元，大寫 元，之后于 年 月 日前付清轉(zhuǎn)讓款，計人民幣 元，大寫 元。

2、簽訂本合同時， 年 月 日前，以自有 (農(nóng)產(chǎn)品) 公斤，折價人民幣 元，大寫 一次性支付全部土地轉(zhuǎn)讓款。

五、轉(zhuǎn)讓土地的交付時間

甲方應(yīng)于 年 月 日前將轉(zhuǎn)讓土地交付乙方。

六、雙方的權(quán)利和義務(wù)

1、甲方轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)必須經(jīng)發(fā)包方同意。

2、轉(zhuǎn)讓合同生效后甲方終止與發(fā)包方的承包關(guān)系，變更、注銷土地承包經(jīng)營權(quán)證書。

3、甲方交付的承包經(jīng)營土地必須符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。

4、乙方必須與發(fā)包方簽訂新的土地承包經(jīng)營合同，經(jīng)依法登記獲得土地承包經(jīng)營權(quán)證書。

5、乙方獲得土地承包經(jīng)營權(quán)后，依法享有該土地的使用、收益、經(jīng)營決策和產(chǎn)品處臵權(quán)。

6、乙方必須承擔(dān)甲方與發(fā)包方簽訂的承包合同所約定的義務(wù)及國家政策規(guī)定的其他義務(wù)。

7、乙方在受讓期間有權(quán)享受各級政府扶持農(nóng)業(yè)的優(yōu)惠政策。

8、乙方在受讓期間土地被依法征收、征用、占用時，有權(quán)依法取得補償?shù)臋?quán)利。

9、乙方必須依法保護和合理利用土地，不得掠奪性經(jīng)營，不得給土地造成永久性損害，并負責(zé)保護好承包土地上的林木、排灌設(shè)施等國家和集體財產(chǎn)。

10、乙方不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)、不得拋荒。

11、其他：

七、違約責(zé)任

1、甲乙雙方在合同生效后應(yīng)本著誠信的原則嚴(yán)格履行合同義務(wù)。如一方當(dāng)事人無正當(dāng)理由單方解除合同的，應(yīng)向另一方當(dāng)事人支付違約金。違約金的數(shù)額為 。

2、如果違約金尚不足以彌補守約方經(jīng)濟損失時，違約方應(yīng)在違約金之外增加支付賠償金。賠償金的數(shù)額依具體損失情況，由甲、乙雙方協(xié)商。

3、因不可抗力不能履行合同時，一方當(dāng)事人應(yīng)及時向發(fā)包方通報不能履行或不能完全履行的理由，并應(yīng)在 日內(nèi)提供證明。根據(jù)情況可部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。

八、解決爭議途徑

甲、乙雙方在履行本合同過程中發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的由村、鎮(zhèn)調(diào)解部門或工商部門調(diào)解解決，調(diào)解不成的，按下列第 種方式解決：

1、提交 仲裁委員會仲裁;

2、依法向人民法院提起訴訟。

九、生效條件

本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。

十、其他約定

1、本合同未盡事宜，可經(jīng)雙方協(xié)商一致簽訂補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

2、本合同一式四份，由甲乙雙方、發(fā)包方及上級農(nóng)村土地承包主管部門各執(zhí)一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________