導語：如何才能寫好一篇國有土地上征收和補償條例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】：房屋 征收 補償 安置

1991年國務院第78號令《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱“《拆遷條例》”），2001年國務院第305號令對其做出修改。經兩次向社會公開征求意見，2011年1月21日，國務院總理簽署國務院第590號令，公布《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱“《征收條例》”），自公布之日起施行，《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。這宣告了“拆遷”的終止，代之以“征收”。這應該是新的《征收條例》與原《拆遷條例》從理念到字面的一個最顯著的變化，《征收條例》已看不到任何一個關于“拆遷”的表述。認真研讀《征收條例》全文，我們欣喜地看到《征收條例》的進步，但在實際操作發(fā)現仍然存在一些問題。

一、《征收條例》的六大進步

1、明確界定公共利益的范圍

《征收條例》確立必須以“公共利益”為征收范圍。其大前提是必須“為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發(fā)展等公共利益的需要”，并且對公共利益的六種情形作了具體明確，包括國防和外交的需要；由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要等。此條款的規(guī)定有利于將公共利益征收區(qū)分于原來的商業(yè)開發(fā)拆遷，有效地保障房屋所有權人的合法權益。

2、明確征收補償的基本原則

《征收條例》第三條確定房屋征收補償應當遵循“決策民主、程序正當、結果公開”的原則，第二十七條規(guī)定“實施房屋征收應當先補償、后搬遷”。在上述原則的指導下，征收程序必須嚴格按照確定征收項目、擬定征收補償方案、征收決定、征收補償、特別程序五個階段21個基本步驟（參考重慶市國有土地上房屋征收與補償工作程序）進行；征收行為必須符合四規(guī)劃一計劃的要求；征收過程要求從房屋權屬調查登記結果、征收補償安置方案、征收決定、分戶補償評估結果、分戶補償情況、補償決定到審計結果全面公開；作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人先給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

3、征收主體及實施單位發(fā)生變化

《征收條例》第四條規(guī)定，“市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作?！钡谖鍡l規(guī)定，“房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的?！庇纱嗣鞔_了政府才是征收補償的主體， 并且要求房屋征收實施單位不得以營利為目的，相當于禁止了開發(fā)建設等企業(yè)單位直接參與征收拆遷。這有助于保護被征收人的權益，化解原來因開發(fā)建設單位作為拆遷主體，為追逐經濟利益而引發(fā)的各種社會矛盾，對維護社會穩(wěn)定團結有促進作用。

4、征收程序的公開透明性和監(jiān)督性加強

征收條例在原《拆遷條例》的基礎上，加大了公眾參與度，讓程序更加公開透明，在程序設置上增加了很多創(chuàng)造性的條款，如：規(guī)定征收補償方案應征求公眾意見，征求意見期限不少于30日；因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合條例規(guī)定的，應當組織聽證會并根據聽證會情況修改方案；政府作出征收決定前，應當按照有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數量較多的（重慶市規(guī)定被征收戶數100戶或征收面積10000平方米以上），應當經政府常務會議討論決定；審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計結果等。

5、征收補償范圍和標準較前擴大和提高

由于暴力拆遷事件的屢次發(fā)生，其矛盾焦點大多集中在補償標準是否公平上，征收補償標準業(yè)已成為社會最為關注的問題。《征收條例》第十九條規(guī)定，“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格”。而原《拆遷條例》關于貨幣補償金額則規(guī)定，“具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定”，各省市的規(guī)定則各有不同，如重慶市《城市房屋拆遷管理條例》的相關規(guī)定是，“房屋拆遷補償金額不得低于被拆遷房屋同地段同用途新建商品房交易平均價格的百分之七十”。相較之下，新征收條例以市場價格作為補償標準，更為公平合理，有利于被征收人的基本利益得到保障。而且，在基本的房屋補償外，還對因征收房屋造成的停產停業(yè)損失進行補償，與原來的《拆遷條例》相比，在補償范圍上有所擴大。

同時，《征收條例》第十八條還規(guī)定，“征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優(yōu)先給予住房保障”。另外，“因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，做出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋”。這些條款充分體現了物權法中征收個人住宅應當保障被征收人居住條件的人本精神。

6、行政強拆被明文取消

《征收條例》第二十八條規(guī)定，“被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行”。第三十五條特別約定“本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷?！庇纱嗣鞔_了強拆只能向人民法院申請執(zhí)行，禁止了原來以政府主導的行政強拆，有利于限制政府的權力無限放大，為公民的合法申訴救濟、為社會主義法治建設提供有力保障。

二、實際操作中存在的問題

1、公共利益的認定存在漏洞

征收的前提是必須基于公共利益，《征收條例》中對公共利益作了比較具體的界定。由于規(guī)定條款并不能窮盡公共利益的全部范圍，就有了最后一條的兜底條款，即“法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要”。恰恰由于此條款語言的模糊性和可操作性，致使公共利益的認定變得擁有無限可能。由于條例并沒有說明最終有權認定公共利益的主體以及認定程序，如果沒有相對獨立的審查制度來決定公共利益的認定，如果認定機構不受限制濫用權力，那么關于公共利益的約束性條款將淪為擺設。各種非公益性項目將改頭換面，打著“公益項目”的旗號進行征收。

2、征收補償標準的制定存在矛盾

征收工作的核心問題是補償標準問題，這也是從拆遷時代開始，兩個相對主體之間，爭議最大、矛盾最突出的問題。目前的征收補償標準較拆遷時已有大幅提高。但是作為兩方爭議最大的土地使用權的補償問題仍未解決。房屋征收的目的表面上是取得房屋所有權，實質是取得國有土地使用權，這是不爭的事實?，F行的征收補償政策中明確對被征收人的補償包括被征收人房屋價值的補償及搬遷補償、臨時安置補償和停產停業(yè)損失補償等，對土地使用權的補償只字未提。但事實上大部分被征收人認為，土地使用權是房屋的附著物，如果政府不來征收，附加了土地價值的房屋，特別是城市中心地段房屋會隨著地價上漲價值不斷攀升，但政府征收后地產的增值部分價值就被政府或者之后摘牌的地產商侵吞了，這是明顯不合理不公平的。這個問題不解決將會嚴重阻礙征收工作的順利推進。

3、征收訴訟法律關系存在爭議

《征收條例》第二十五條規(guī)定，“補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提訟”。而關于征收補償協議到底是行政合同還是民事合同，法律界人士還存在諸多爭論。根據1996年7月24日最高人民法院作出的《關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》內容，“拆遷人與被拆遷人因房屋補償，安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當事人達成協議后，一方或者雙方當事人反悔，未經行政機關裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提訟的，人民法院應當作為民事案件受理。”但在《征收條例》取代《拆遷條例》后，《征收條例》對房屋征收補償法律關系的主體作了新的界定，市、縣級人民政府及其房屋征收部門成為一方當事人，房屋征收行為是一個具體行政行為不存在爭議，征收補償協議也實在沒理由認定為民事合同。但如果按規(guī)定適用行政訴訟程序，在征收主體一方要作為征收補償協議糾紛的原告時，就會遇到法律障礙，行政訴訟只能是“民告官”，不能 “官告民”，也即行政訴訟的被告只能是行政機關，而不能是公民個人。由此如果被征收人在簽訂征收補償協議后出現不搬遷等違約行為，征收部門一方將上訴無門。

三、建議意見

1、完善審查制度，嚴格征收項目的審批

目前征收項目的審批權限基本集中于政府部門，為確保關于公共利益的認定不流于形式，政府各職能部門應完善審查制度，制定相關的實體程序規(guī)定，嚴格審核項目的公益性，不符合規(guī)定的堅決不能審批通過。重點審查是否符合國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，保障性安居工程建設和舊城區(qū)改建還應當納入市、縣級國民經濟和社會發(fā)展年度計劃。

2、做好調查研究，制定合理的補償安置方案

國有土地上房屋征收問題，不只是一個簡單的房屋征收補償的問題，而是涉及到被征收人的安置，關系到被征收人生存發(fā)展的問題。在制定征收補償方案時，應本著公平合理的原則，兼顧政府和被征收人的利益。只有充分尊重被征收人的權利，對其進行妥善安置，確保被征收人的居住條件有改善、生活水平不下降，才符合我們黨“以人為本”的執(zhí)政理念。

3、堅持司法公正，為征收工作保駕護航

《征收條例》在取代《拆遷條例》后，法學界一直存在諸多爭議和討論。希望作為上位法的《征收條例》能不斷地完善，而各市、縣級人民政府也可以適時制定征收實施細則，通過完善司法救濟制度，促進征收中矛盾糾紛的及時解決，推動各地經濟建設的健康發(fā)展。

終上所述，《征收條例》在原《拆遷條例》的基礎上出臺，是具有較大進步意義的，雖然對部分難點問題存在一定爭議，但是瑕不掩瑜，有待在今后的實踐中深入完善。

參考文獻：

1、《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院第590號令）。

2、《城市房屋拆遷管理條例》（國務院第305號令）

3、重慶市國有土地上房屋征收與補償辦法》（渝辦發(fā)【2011】123號）

4、重慶市國有土地上房屋征收與補償工作程序的指導意見（渝國土房管發(fā)【2011】187號）

篇2

隨著經濟的快速發(fā)展、城市人口規(guī)模的不斷擴張，城市可利用的建設用地日益匱乏。而日新月異的現代化城市建設對土地的需求十分迫切。目前，土地法律制度及國家相關政策，均對城市新增建設用地設定了嚴格的條件、程序和責任。因而，無論是通過拓展城市規(guī)模增加建設用地，還是改變土地類型增加建設用地，在操作層面都存在一定的困難。在這種情況下，有效利用城市原有的建設用地，不失為理性的選擇。然而，在城市的發(fā)展進程中，特別是1984年國務院《城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》、1987年《中華人民共和國土地管理法》實施以來，城市原有的建設用地已經有了合法的用地單位(或個人)，重新進行開發(fā)建設存在障礙。實踐中，行政機關往往采取國有土地上房屋征收和提前收回國有土地使用權(本文特指為了公共利益的需要提前收回土地的情況)的方法，解決用地緊迫的難題。這一做法固然加快了城市現代化建設的步伐，但同時也引發(fā)了一系列社會矛盾。本文擬從兩者的概念、實施主體、程序、補償標準等方面展開分析，以期探求規(guī)范該項工作、化解風險的有效路徑。

從法律上講，政府為了公共利益的需要，有兩種方式可以達到收回國有土地的目的?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》在制定之初，就設立了兩種方式：

一種方式是依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第六條規(guī)定：為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規(guī)定。這里的具體辦法就是剛剛頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》。該條例第十三條規(guī)定：房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

另一種方式是依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第20條規(guī)定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償?！绷硗馓崆笆栈貒型恋卦凇吨腥A人民共和國土地管理法》也有類似規(guī)定，其第58條規(guī)定：“有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：(一)為公共利益需要使用土地的；(二)為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調整使用土地的；依照前款第(一)項、第(二)項的規(guī)定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。”但在實踐過程中，各級政府多是依據《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，收回國有土地。

提前收回國有土地使用權必然涉及到土地上的房屋，征收國有土地上的房屋，必然涉及到國有土地的收回。那么提前收回國有土地使用權和國有土地上的房屋征收是一個什么樣的法律關系呢?

一、國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在概念上的異同

國有土地上房屋征收是指為了公共利益需要，由市、縣級人民政府依照法律規(guī)定的權限和程序，征收國有土地上單位、個人的房屋，并對被征收房屋所有權人給予公平補償的行為。國有土地上房屋征收的客體是房屋的所有權。

《物權法》第42條明確規(guī)定，“能夠成為征收對象的只限于集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產”。根據該條，能夠成為征收對象的一定是被征收人擁有所有權的財產，被征收人擁有所有權以外的權利的財產不能成為征收的對象。

國有土地使用權的收回是指當出現某種法定事由時，土地行政主管部門經原批準用地或有批準權的人民政府批準依法收回用地單位和個人使用的國有土地使用權的行政行為。根據《物權法》的規(guī)定，國有土地使用權是一種用益物權。提前收回國有土地的客體是土地使用權，而不是所有權。

二、設立兩種收回國有土地方式的原因

《土地管理法》、《城市房地產管理法》在設立之初，為何都是公共利益，其目的都是為了取得土地，而設立兩種不同的方式呢?

筆者認為首先國有土地上房屋征收主要是針對的房屋，而提前收回國有土地主要的是針對未開發(fā)的國有土地、工廠或其他用途的土地等，在上述國有土地上建設不是為了單純的居住的建筑物和附屬設施。其次在數量上，房屋的征收主要是征收涉及到的多數人或者大量的房屋。提前收回國有土地涉及到少數或者個體的單位和個人的國有土地的收回。

三、國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在實施主體的異同

《中華人民共和國土地管理法》第58條規(guī)定：“有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權。因此提前收回土地使用權實施主體是原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條規(guī)定：市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。因此國有土地上房屋征收的實施主體是縣、市人民政府。

四、國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在程序上的異同

(一)國有土地上房屋征收的程序

1、房屋征收部門擬定征收補償方案。

2、社會穩(wěn)定風險評估。

3、征收補償費用應當足額到戶、專戶存儲、?？顚Ｓ?。

4、市、縣級人民政府作出房屋征收決定，并予以征收公告。

5、對被征收房屋價值評估。

6、簽訂補償協議。

7、政府作出補償決定。

房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的期限內達不成補償協議，或被征收人房屋所有權人不明確的，市、縣人民政府按照征收補償方案作出補償決定。

8、申請法院強制執(zhí)行。

(二)提前收回國有土地的程序

1、立案；

2、調查取證，認定事實；

3、擬訂收回方案。土地行政主管部門擬訂收回國有土地使用權方案，并將擬收回國有土地使用權事宜通知原土地使用權人，并告之聽證的權利。

4、聽證。土地使用權人要求聽證的，應當在接到收回國有土地使用權通知后的一定期限內向市或者縣級人民政府土地行政主管部門提出。土地行政主管部門接到聽證申請后，應該按照《國土資源聽證規(guī)定》中規(guī)定的期限內組織聽證。

5、報批。土地行政主管部門在組織聽證后規(guī)定的一定期限內，將所擬訂的收回國有土地使用權方案連同聽證結果報市或者縣級人民政府審批。

6、下達收回決定書。根據市或縣級人民政府批準的收回國有土地使用權方案，土地行政主管部門應當在批準之

日起一定期限內，向原土地使用權人下達《收回國有土地使用權決定書》，同時告知原土地使用權人申請復議和提訟權利。對收回國有土地使用權決定不服的，可以在接到提前收回國有土地使用權決定后若干期限內(按照《行政復議法》規(guī)定，一般是60天)，依法向上級行政機關或者人民法院申請行政復議或者。

7、注銷登記。土地行政主管部門在下達《收回國有土地使用權決定書》后，由原登記發(fā)證機關辦理注銷土地登記，收回國有土地使用證，并收回國有土地使用權公告。對于出讓的土地，還應當依法終止國有土地使用權出讓合同。

8、補償。

五、國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在補償標準上的異同

(一)、提前收回國有土地的補償標準。

從理論上講，目前有兩種補償標準：

1、相應的補償

《中華人民共和國城市房地產管理法》(以下簡稱《房地產管理法》)第20條規(guī)定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償?！?/p>

2、適當補償

《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地法》)第58條規(guī)定：“有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：(一)為公共利益需要使用土地的；(二)為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調整使用土地的；(三)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的；(四)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；(五)公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。依照前款第(一)項、第(二)項的規(guī)定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償?！?/p>

正是由于我國Ⅸ土地管理法》、《房地產管理法》在補償標準問題上規(guī)定不一致，導致了我國土地補償秩序的嚴重混亂。因此，在現實中某些地方政府濫用《土地管理法》第58條，收回國有土地，不給補償或者給被拆遷人很少補償。市、縣人民政府往往打著公共利益等旗號，收回國有土地，既不履行相關的審批手續(xù)，國土部門發(fā)個通知就把正在使用的土地收回了，導致一些單位或者居民的房屋被強拆，沒有得到合理的補償。實踐表明，地方政府濫用收回國有土地方式、規(guī)避征地拆遷程序和補償、引發(fā)激烈矛盾和沖突已經成較普遍的現象，造成很惡劣的社會影響。

(二)國有土地上房屋征收的補償標準――公平補償

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條規(guī)定：為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人(以下稱被征收人)給予公平補償。

僅從法律的字面上來看，國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在補償標準是不同的，有相應的補償、適當補償、公平補償等有很多的學者也進行了大量的篇幅進行分析，試著找出其中的不同點。

但筆者認為，國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在補償標準的本質上是一致的，政府部門都是為了公共利益，其目的都是為了取得使用權人的土地。從最終的效果來講，政府最終都是獲取了使用權人的土地和土地上的房屋或其他建筑物。不論是征收還是收回，政府最終獲得的財產是相同的，按照公平、等價的原則，政府應該支付的是相同的對價。因此國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在補償標準上應該是一致的。

這一點，在物權法上得到了充分體現：

1、房屋征收的補償標準

《物權法》第42條規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。

征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。

《國有土地上房屋征收與補償條例》在制定時，嚴格依據物權法第42條規(guī)定的原則，對房屋和土地的補償做出了規(guī)定。

2、提前收回國有土地的補償標準

根據《物權法》第148條規(guī)定：“建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第42條的規(guī)定對該土地上房屋及其他不動產給與補償，并退還相應的出讓金”。

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【關鍵詞】拆遷問題；集體土地；房屋征收評估方法

1.政策背景和相關政策體系

從2001年6月13日國務院公布《城市房屋拆遷管理條例》到2011年1月21日頒布《國有土地上房屋征收與補償條例》，已度過了將近十年時間。這十年可謂是中國城市發(fā)展的黃金十年。一方面全國的城市化飛速發(fā)展，城市化率從2001年的37.66%到2011年已超過了50%，中國的城市不斷地向郊區(qū)的村莊農田擴張；另一方面，城市新區(qū)的大規(guī)模開發(fā)和快速發(fā)展也促使著老城區(qū)加快改造的步伐，舊城改造工程幾乎始終貫穿著大中型城市這十年的發(fā)展歷程當中，成為城市發(fā)展更新的一條主線。

中國城市化快速發(fā)展的同時，也伴隨著產生了許多的社會問題。其中被廣泛關注的拆遷問題成為這兩年激化社會矛盾、影響社會主義和諧社會建設的一大頑疾。不得不承認，政府在城市化所帶來的巨大利益的誘惑下，對拆遷工作缺乏科學合理的管理。也正因為如此，出臺《國有土地上房屋征收與補償條例》以及《國有土地上房屋征收評估辦法》，對地方政府的拆遷工作做出更與時俱進的規(guī)定和指導，就顯得十分的迫切和必要。此外，我們也應該看到，城市化進程未來發(fā)展的重點將是在城市周邊的農村區(qū)域，而在這方面，國家的政策法規(guī)制定還很不健全，多以地方性政策法規(guī)為主。因此，集體土地上的房屋征收補償以及評估辦法的規(guī)定，將是下一步國家針對城市開發(fā)建設工作要重點研究和探討的核心領域。以下是房屋征收補償政策體系的梳理。如圖1.1所示。

圖1.1 屋征收補償政策體系

2.房屋征收評估的特殊性

通常情況下，房地產評估的目的是為交易雙方在房屋買賣、租賃、抵押以及典當等市場交易過程中，提供專業(yè)的房屋市場價值評估結果。而房屋征收評估特殊在交易雙方的之一是政府部門。政府為了基礎設施建設、舊城改造等公共利益的實現，需要對國有土地上房屋進行征收。因此，在政府的主導下，在公共利益遠大于個人私利的原則下，房屋征收評估從為一般的純粹市場行為提供服務蛻變成為參雜著政府強制意味和部分福利色彩的半市場或偽市場行為提供服務。

之所以這樣，是因為房屋征收評估是為進行房屋征收補償所提供的一種技術依據，歸根結底還是為了“和諧拆遷”。一些地區(qū)的縣市或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)，當地政府比較強勢，房屋征收評估標準就相對市場價值低一些；而一、二線的大中型城市，由于近兩年國有土地上的房屋征收通常都涉及舊城改造，情況復雜，按照市場價值評估的結果根本滿足不了被征收房屋所有權人的補償要求。政府為推進工作，只能調高評估標準或者通過增加其他補償條款已使得拆遷工作能夠順利開展。

3.集體建設用地上房屋征收評估的簡單探討

從借鑒新出臺的《國有用地上房屋征收評估辦法》的角度，來探討集體建設用地上的房屋征收評估，首先應對兩種權屬用地的房屋進行比較。按照《中國人民共和國房地產管理法》，國有土地上房屋所有權人擁有70年的房屋所有權。只要是出讓用地上的房屋都允許進行交易，劃撥用地上的滿足一定條件也可以進行交易。因此，可以認為國有土地上房屋所有權人擁有對房屋所有權，包括占用權、使用權、收益權和處置權；而集體土地上房屋（通常為村民宅基地上的民宅）雖然也是所有權，但是卻是不完整的所有權，原因是村民不享有對宅基地上房屋的處置權，即轉讓買賣的權利。

始終爭議不斷的“小產權房”就是指未進行征地手續(xù)建在集體土地上的房地產?！靶‘a權”很形象的說明了這部分房產在權利屬性方面的尷尬處境。

集體土地上房屋不能轉讓買賣這一特點，將對房屋征收評估工作產生兩方面的重要影響：（1）目前房地產評估方法中使用最為廣泛的市場法無法運用到集體土地上房屋征收評估當中，因為所有的類似的集體土地上房屋都不能買賣。沒有一個集體土地房屋交易的市場，何來類似房地產的市場價格呢？（2）既然沒有集體土地上的房屋成交價格，我們是否可以借鑒條件類似的國有土地上的房屋成交價呢？兩類房屋的區(qū)別正如前面分析，由于國有土地上房屋可以轉讓買賣，而集體土地上的卻不能。從資產的流動性和可變現能力上考慮，兩類房屋作為資產的價格將相差很多。

筆者在對哈爾濱哈西地區(qū)道里片區(qū)“小產權房”的調研中，也印證的以上結論。哈西道里片區(qū)現屬于典型的城鄉(xiāng)結合部地區(qū)。片區(qū)內有三個村屯，分別是金山村、城鄉(xiāng)村和城西村。其中金山村和城西村的村集體都各自集資修建了6-7層的多層樓房。樓房于2004年修建，建筑程度較新。

從筆者對當地一位售樓中介的訪談和租房電話的詢問了解，金山村的小產權房——金山花園（毛坯）平均售價在2900元/平米左右，普通兩居室的房租為1200元/月，如圖3.1（a）所示；城西村的小產權房——鴻翔家園平均售價為2800元/平米，普通兩居室的房租為1200元/月如圖3.1（b）所示。而僅一路之隔的群力新區(qū)的房地產樓盤（毛坯）的平均售價在7000元/平米。

根據以上調研數據分析：首先，從市場法角度分析，兩個村的小產權房要比周邊的房地產樓盤低出一半還多，即使考慮到周邊設施和環(huán)境因素的修正，這樣的價格差距也是懸殊的。其次，兩個村小產權房的租售比低。兩居按80平米計，租售比約為1：200，國際慣例在1：200到1：300之間，周邊的群力新區(qū)樓盤的租售比1：350左右。從房地產評估的收益法角度看，兩個村小產權房相對于國有土地上房屋的價值要低很多。

因此，可以得出結論，從理論上和實際情況上看，集體土地上的房屋都不能夠參照類似條件的國有土地上房屋市場價，同時又不具備集體土地上房屋的交易市場。所以，市場法無法運用到集體土地房屋征收評估上。如果一定要用，也就只有參照違法的、拿不上桌面的小產權房的市場價了。

4.集體土地房屋征收評估的實際情況

目前，集體土地房屋征收評估還未有國家性的政策法規(guī)出臺，各地方政府也很少有針對集體土地房屋征收的評估工作專門出臺實施細則的。但是，在各地區(qū)的集體土地房屋拆遷管理辦法中可以看出目前的評估方法多采用成本法。下面以北京市為例具體分析。

北京市政府在2003年出臺了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，《辦法》對集體土地房屋拆遷管理作出了詳細規(guī)定。其中，《辦法》的第十四條中明確規(guī)定：“拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償的，拆遷人應當向被拆遷人支付補償款。補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補償價確定。房屋重置成新價的評估規(guī)則和宅基地區(qū)位補償價的計算辦法由北京市國土房管局制定并公布”?！掇k法》中按照重置成新價和宅基地區(qū)位補償價進行補償的方式，可以看做是采用的成本法。

房屋拆遷中所稱重置成新價，是指用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態(tài)下的建筑物的正常價格。為此北京市專門出臺了《北京市房屋重置成新價評估技術標準》，《標準》中對平房、中式樓房重置成新價評估有非常詳細的規(guī)定，包括估價路線、部件及分值等詳細的估算標準和各類計分表格。重置成新價對房屋本身的價值按照建設成本的方式進行了評估。

房屋區(qū)位補償價是指被拆遷范圍內房屋每平方米平均土地使用權價值。宅基地區(qū)位補償價的確定，按照市國土房管局《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見》第六項第二十五條的規(guī)定，宅基地區(qū)位補償計算公式：宅基地區(qū)位補償價=（當地普通住宅指導價-房屋重置成新均價）×戶均安置面積÷戶均宅基地面積。

5.結論

通過對房屋征收政策的梳理，可以看出雖然國家對國有土地上房屋征收評估相繼出臺了一系列政策，但在集體土地上房屋征收評估政策方面的還是空白。為此，在研究借鑒國有土地上的房屋征收評估政策的基礎上，結合兩類權屬土地上房屋的區(qū)別，得出結論：市場比較法不適用于集體土地上的房屋征收評估，未來出臺的集體土地上房屋征收評估政策很可能繼續(xù)延用當前各地方政府在集體土地房屋拆遷補償中使用的成本法。

參考文獻

[1]《城市房屋拆遷管理條例》

[2]《城市房屋拆遷估價指導意見》

[3]《國有土地上房屋征收與補償條例》

[4]《中華人民共和國土地管理法》

[5]《中國人民共和國房地產管理法》

[6]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》

[7]《北京市房屋重置成新價評估技術標準》

[8]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見》

篇4

關鍵詞：土地征用；房屋拆遷；公共利益；個人利益

中圖分類號：DF4 文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2011）17－0182－02

拆遷問題近幾年一直是熱議的話題，就以《國有土地上房屋征收與補償條例（征求意見稿）》來說，無論是在力度上和速度上都得到了廣泛的關注。當我們受到個案沖擊時，不得不考慮的一個問題是，我們到底是存在哪些制度性的問題，還是拆遷條例所呈現出與社會進步不同步的體制問題。經過專家的廣泛調查研究，《城市房屋拆遷管理條例》與《憲法》、《物權法》、《房地產管理法》保護公民房屋及其他不動產的原則和具體規(guī)定存在抵觸，這導致了城市發(fā)展與私有財產權保護兩者之間的嚴重沖突，也導致了公共利益和個人利益在土地征用和房屋拆遷中的失衡。即便是2011年1月21日起正式實施的《國有土地上房屋征收和補償條例》也不能完全根除土地征用和房屋拆遷中的失衡現象。

一

一部法律的修改不僅僅是文字的變化，更多的是其背后復雜的利益調整。關于土地征用和拆遷問題法律也是幾經修改。1991年6月為了與《城市規(guī)劃法》建立配套的法規(guī)，國務院了《城市房屋拆遷管理條例》。當時的城建主體多是國有性質，拆遷行為基本依靠政府計劃，當然鮮有涉及公共利益與非公共利益的差別，商業(yè)拆遷多半按照政府拆遷的模式。1994年7月《房地產管理法》出臺，分稅制實行改革，城建主體中增加了開發(fā)商，開發(fā)商由后臺走向前臺，土地財政成為重要因素被地方政府倚重。2001年6月《拆遷條例》修改頒布，但是沒有在根本上解決公共利益和非公共利益的差別，政府既是審批者又是裁判者，對被拆遷人拒絕拆遷的實行強制拆遷等做法給民眾帶來了一定程度的經濟利益損失和精神傷害。2004年3月《憲法》增“征用補償”條款，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償”，但是憲法修正案仍然沒有界定“公共利益”的范疇。2007年3月《物權法》規(guī)定“拆遷補償”， 第42條針對城市房屋的拆遷的三項補償安置原則，提高了對被拆遷人的補償標準。2011年1月21日起正式實施的《國有土地上房屋征收和補償條例》有了更多的改善，對公共利益與個人利益的平衡，對各種利益的博弈都發(fā)揮了一定的督促和限制的作用。

二

以往條例中對于“公共利益”都沒有明確的界定，新條例在這一點上有了較大的突破，并采取了列舉方式。對于公共利益的界定，第八條以列舉的體例將“公共益處的需要”界定在：國防和交際的需要；由政府組織實施的能源、交通、水利等根本行動措施扶植的需要；由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、情況和資本呵護、防災減災、文物呵護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；由政府組織實施的保障性安居工程扶植的需要；由政府遵照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關劃定組織實施的對危房集中、根本行動措施落伍等地段進行舊城區(qū)改建的需要；法令、行政律例劃定的其他公共益處的需要。公共利益的界定避免了以往開發(fā)建設拆遷的發(fā)展經濟和公共利益需要的偽裝，主要是區(qū)分了公共利益和非公共利益，并不能實際上解決在土地征用和房屋拆遷中公共利益和個人利益失衡的問題。公共利益和個人利益失衡的根本原因是不能使被拆遷者得到滿意的補償。針對補償問題，新條例也有相關的規(guī)定。新條例在第三章針對補償問題做了規(guī)定。條例規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：被征收房屋價值的補償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。即便是在《國有土地上房屋征收與補償條例》公布之時，黑龍江省密山市的強制拆遷自焚事件、江蘇拆遷戶的自焚事件似乎也對我們提出了疑問，新條例的頒布實施能不能真正解決拆遷與征用中的矛盾，能不能真正地平衡公共利益和個人利益？公共利益的明確界定能否真正區(qū)分“政府組織實施”和“開發(fā)商商業(yè)行為”？直補是不是解決征地矛盾的關鍵？

三

剛出臺的新拆遷條例的頒布在形式上結合民眾意見和專家意見，考慮公共權力與個人權益，體現了立法的民主性與科學性；在內容方面，對于公共利益的界定，拆遷補償范圍、原則和程序，從行政強制拆遷向司法強制搬遷的演變，都是符合民意和立法目的的突破性的規(guī)定，但不乏也存在一定的弊端，筆者通過對《國有土地上房屋征收與補償條例》的優(yōu)勢和隱患的分析，淺談如何更好地在條例中體現公共利益和個人利益的平衡，如何有效地解決行政權力與公民權利的矛盾。

從條例頒布的優(yōu)勢分析，筆者認為，第一， 公共利益的界定改變了以往政府和開發(fā)商形式上以公共利益為名，實質上為謀取私利的狀況，甚至某些政府或者國家機關的辦公用房的開發(fā)也施行以公共利益為名的拆遷。第二， 責任明確 以往房屋拆遷安置補償，拆遷許可證的效力等等都受《行政許可法》的影響，但是即便如此，國務院以及房屋拆遷主管部門沒有規(guī)定制定房屋拆遷行政許可聽證程序。新條例將拆遷許可證的方式廢除，市縣級人民政府成為直接責任主體，國有土地的政府征收行為成為政府行為，政府從幕后走向前臺，不能在逃避責任。新條例規(guī)定政府是做出的征收決定的主體，政府自己不能再作任何的行政裁決，只能由上級政府監(jiān)督或者法院的裁判。第三， 行政補償以人為本 舊條例忽視被征收人的合法權益，新條例重視被拆遷人和公眾的意愿，以往在征收人的補償方面因價格偏低，過少的考慮被征收人的利益，被征收人往往存在抵觸情緒，新條例規(guī)定被征收房屋價值的補償不得低于類似房地產的市場價格，即便在制定初期也體現出以人為本的原則，通過社會的廣泛參與，廣泛聽取民眾意見并結合專家意見，新條例還規(guī)定，被征收人對市、縣級政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。所以在救濟制度上也摒棄了舊條例的不利制度，民主貫穿在制定和執(zhí)行條例的始終。第四，取消了行政強制拆遷 這又是新條例的一大突破，政府既是參與者又是裁判者的局面終于有所改變，新條例將行政強制拆遷變?yōu)樗痉◤娭瓢徇w，有利于制約政府的征收和補償工作，使其盡量在公平公正的基礎上進行，從而減少在房屋征收與補償中因公共利益和個人利益失衡而產生的矛盾與沖突。

四

新條例的眾多優(yōu)勢在一定程度上緩解了公共利益和個人利益在房屋征收和補償的矛盾，但是得不到根本性的解決，筆者認為直補不是解決征地矛盾的關鍵，《國有土地上房屋征收和補償條例》仍然存在一定的劣勢。

第一，筆者認為，在新條例中缺少治理的決心。最近三年發(fā)生的8起拆遷自焚或活埋案中無一名地方官員因此受到追究。江海、鹽城，北京海淀，山東膠州，福建泉州，黑龍江東寧先后發(fā)生拆遷戶自焚，湖北武漢拆遷戶被鏟土機活埋，當地官員無一人被問責；就是唐福珍事件中被停職的科級干部在事件過后不久也是官復原職。如果想真正解決征地與補償中公共利益和個人利益的矛盾，關鍵并不是能補償多少，而應該是制約權力，對于在這一行政行為行使過程中建立一整套公平公正的處罰制度，加強行政監(jiān)督司法監(jiān)督的力度，把問責制落到實處，并應賦予群眾代表一定的參與權和談判權，這才能真正地實現公共權益和個人權利的平衡。

第二，關于公共利益和非公共利益進行嚴格區(qū)分是否能真正解決征收與補償中存在的矛盾。關于這一點我們要一分為二。筆者認為，更好的界定公共利益的目的是防止部分開發(fā)商以政府的名義，即以公共利益為名行己之利，實現“非公共利益”的目的，對于部分開發(fā)商是有一定的限定標準。但只是把開發(fā)商的這種行為由舊條例的混淆狀態(tài)，變?yōu)槿缃竦恼婵諣顟B(tài)，同時又增加了“外交需要”，筆者是否可以這樣理解，即便是開發(fā)商純粹的商業(yè)開發(fā)目的，只要其是“外交需要”作為條件，依然可以征收。在新條例中是否應該將“外交需要”的條件詮釋的更加明確，使政府，開發(fā)商和普通民眾均不產生重大誤解。

第三，關于征收主體。從新條例可以看出，市縣人民政府是理所當然的征收主體。第四條規(guī)定，市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。第15條規(guī)定，房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。而這些內容的執(zhí)行，首先應該考慮的關系背景是市縣人民政府和房屋征收部門的關系。房屋征收部門能否作為行政主體以自己的名義行使行政職權最終獨立承擔法律責任？如果其不能作為行政主體行使行政職權，而只能以法律法規(guī)授權的組織或者受委托組織的身份行使職權，受委托的房屋征收實施單位和房屋征收部門又是什么關系？

第四，關于賠償。新《條例》明令禁止政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行職責、、、。禁止野蠻搬遷、暴力搬遷，禁止建設單位參與搬遷活動。禁止貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用。禁止房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告。對違反者視情節(jié)輕重依法給予通報批評、行政處分、行政處罰，構成犯罪的，依法追究刑事責任，造成損失的，依法承擔賠償責任。但是對于具體的賠償標準卻沒有加以規(guī)定，只能參照《國家賠償法》。建議受賠償人應有權選擇賠償形式。比如是選擇貨幣賠償還是房屋賠償等等。這樣才能平衡公共利益和個人利益。

參考文獻：

[1] 彭小兵.城市拆遷中的公共利益與博弈[N].中國經濟時報，2007-06-28（5）.

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2011年1月19日國務院第141次常務會議通過了《國有土地上房屋征收與補償條例》，對國有土地上的房屋征收與補償進行規(guī)范，新條例宣告了“拆遷時代”的終結，開啟了全新的“征收時代”。但是，既然是“國有土地上房屋征收與補償條例”，集體土地上征收與拆遷問題自然不在其視野之內，但城市擴張帶來的拆遷，絕大多數卻是在集體土地上發(fā)生，法律的嚴重滯后，也是導致血拆得不到遏制的主因。顯失公平的耕地補償標準、同地不同價的差別待遇、農民維權途徑不暢通成為沖突頻發(fā)的引擎。所以，完善我國農村集體土地征收的法律也是亟待進行的，本文試圖從界定公共利益、建立正當性的土地征收程序以及爭議解決救濟機制、失地農民社會保障體系的完善等四個方面對此嘗試進行有益的探索。

一、嚴格控制公共利益的范圍

對于征收農村集體土地來說，界定公共利益的意義在于，農村土地資源不可再生且正在急劇減少，必須以極其慎重的態(tài)度去征收，最大限度的節(jié)制利用，故國家法律規(guī)定只有為公共利益所需時，才可以征收。但我國法律對公共利益界定模糊，實踐中公共利益被泛化，公共利益是征地啟動之前提條件，必須加以明確。

新近出臺的《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條以列舉的方式給出了公共利益的范圍。此可為農地征收中公共利益的界定提供借鑒。但是，鑒于農村集體土地對農民的至關重要性，所有不與農民利益相關者，都不得在農村集體土地征收中被界定為“公共利益”。

二、建立正當性的土地征收程序

根據《土地管理法》第五章的內容以及《土地管理法實施條例》，我國農村集體土地征收存在四個階段：

第一個階段是建設用地及征地申請，土地部門擬定“一書四方案”：由土地使用者向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)國有土地使用權證書，逐步上報有批準權限的人民政府。建設單位持建設項目的有關批準文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請，由市、縣人民政府土地行政主管部門審查，擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案。

第二個階段是“兩公告一登記”，國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。征地補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當公告。

第三個階段是征地補償，征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。

第四個階段是土地征收、變更土地登記。土地使用者應當依法申請土地登記。

以上四個階段在程序的透明性，農民的參與程度上存在明顯的缺陷，應當從以下兩個方面予以完善：

第一，要完善農民的參與程序。

首先，公告與通知程序提前。應要求征地公告環(huán)節(jié)提前，土地征收的目的和補償標準、安置方案應向社會公告，不予公告的，被征地農民有權拒絕征地。不僅在批準征地之前要預公告，批準之后也應當公告，而且應當采取合適的辦法直接通知被征地農民，防止被征地農民因未能及時看到公告而不知情。

其次，完善參與程序。為了確保農村集體土地強制性征地的公平性，在現行的制度環(huán)境下，創(chuàng)造積極的進入機制，將農民納入到土地征收談判中來，給其以平等的主體地位，是推進土地征收制度改進的關鍵所在。有必要設置公開透明的程序，建立與被征地農民集體和農戶的協商程序，以允許相關當事人有機會參與征地補償的談判，并讓他們得到相關的信息。

第二，要完善聽證制度。

行政機關進行某些活動之前必須告知可能受不利影響的相對人有關情況，并提供聽證的機會，以及由一個沒有偏私的、獨立的裁判者來主持程序和作出決定，其目的是為了保障程序的公平和公正。所以聽證當然也是土地征收過程的重要程序。行政機關在行使土地征收權力給公民權利帶來不利影響時，必須聽取被征地農民的意見，只有公正地聽取了受不利影響的被征地農民的意見后，權力的行使才有效。土地所有權和使用權是農民安身立命的根基，是農民一項至關重要的權利；對農民土地所有權的征收無異于剝奪了農民生產和生活來源。因此建議參照其他國家和地區(qū)的做法，將聽證程序納入必經程序，并且無需被征地人申請而可以主動進行。

在完善農民參與程度的同時還應當建立征地程序違法責任機制。程序義務的履行以責任的約束為前提。在立法層面建立征地程序違法機制，有利于避免那種規(guī)避法律甚至故意違反征地程序的行為出現。首先，對違反征地程序的行政人員，應當給予相應的行政處罰，情節(jié)嚴重的，要追究刑事責任。其次，因為違反征地程序而損害農民合法權益的，應當納入國家補償的范圍，國家進行補償后，應當向相應的責任人員進行追償。

三、拓展多元化解決途徑并建立補償糾紛爭端解決機制

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1、房屋拆遷價值的補償費用；

2、停工停產停業(yè)的費用補償；

3、機器維修費用補償和有員工解聘的還需要員工遣散費等。

法律依據：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條

為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。

第三條

房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。

第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。

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【關鍵詞】房屋征收；補償標準；分析

0.引言

我國土地實行的是社會主義公有制管理，土地歸國家和集體所有，存在土地所有權和土地使用權分離的問題，進而造就了房屋征收這一特有的制度。根據土地所有人和房屋占用范圍的不同，這一制度包括國有土地上房屋征收制度和集體土地上房屋征收制度兩種[1]。隨著我國城市化的不斷擴張，城市中可以利用的土地日趨飽和，政府部門可以回收利用的國有土地也越來越少，城市的范圍逐漸向農村擴張，隨之出現了大量集體土地上房屋征收行為。但目前我國的集體土地上房屋征收中還存在法律不健全、補償混亂等問題，征收過程中的矛盾和沖突日益突出，農民的損失十分慘重。加強對集體土地上房屋征收補償的研究，并加快相關立法進程是當前農民的迫切需求。

1.集體土地上房屋征收補償標準的影響因素

集體土地上房屋征收補償標準是房屋征收補償中的重要組成部分，它和征收補償原則、補償范圍和補償方式等都有一定的關系。從宏觀角度來看，集體土地上房屋征收補償標準的影響因素主要有以下幾個方面。

1.1征收補償原則的影響

土地征收是為了滿足國家公共利益的需求，強制性取得被征收者土地房屋所有權的行為[2]。征收過程中被征收者喪失了不動產的所有權，因而承擔了比普通民眾更大的負擔，也為公共利益做出了很大的犧牲。為了保障被征收者和普通民眾之間的平衡，必須給予被征收者一定的補償。分析各國和地區(qū)立法的不同，征收補償原則可以大致分為：完全性補償、適當性補償和公平補償三類。我國現有的立法中還沒有對征收補償原則做出統(tǒng)一的規(guī)定，《憲法》中雖然肯定了征收補償的作用，但并沒有明確規(guī)定征收補償的原則，導致很多地方出現了征收補償原則不統(tǒng)一，實際使用混亂等情況。

1.2征收補償范圍的影響

很多國家和地區(qū)對征收補償范圍的規(guī)定比較寬泛，例如美國的不動產征收范圍不僅包括不動產本身，還包括不動產的附加產物和與地產相關的無形資產等。我國國有土地上房屋征收補償范圍中包括了房屋價值、搬遷損失和臨時安置補償這三個方面，可以說是立法上的一大進步。但是該立法中對土地使用權和劃撥土地使用權這兩者沒有進行區(qū)別劃分，很多學者對此存在爭議。部分學者認為，集體土地上房屋征收應該有別于國有土地上房屋征收，對集體建設中的土地使用權區(qū)別對待，如果可以無償獲得集體建設用地的使用權，對土地使用權的終止不需要進行補償，反之，就需要增加土地征收補償的金額。但筆者認為，不論集體建設用地的獲取是有償還是無償，都是用易物權的行為，征收作為剝奪他人財產權的行為，應該給予相應的賠償，并納入征收補償的范圍中。

1.3征收補償辦法的影響

我國的土地征收補償主要以多種費用的形式體現，其中征地的補償包括土地補償、臨時安置補助和農作物補償等。集體土地上房屋征收補償管理辦法主要由各級政府規(guī)定，農村地區(qū)和城市遠郊一般采用遷建安置的方式，進行宅基地建房，按照房屋拆遷成本進行補償，宅基地征收按照當地規(guī)定的征收標準。城鄉(xiāng)結合部和城中村一般不安排宅基地建房，主要通過實物和貨幣補償，由政府提供安置房或者被拆遷者自行購房。

2.集體土地上房屋征收補償標準的確定方法

2.1房屋價值補償標準的確定

集體土地上房屋征收中的非住宅房屋，集體建設中的土地使用權具有一定的限制流轉性，很難評估它自身的價值。可以采用區(qū)分是否搬遷重建的方法確定補償標準，需要搬遷重建的非住宅房屋，應該聘請相關專家進行重置成本評估，以確定合理的補償標準。對于提供土地重建安置的征收補償，應該由資深房地產評估機構進行房屋價值評估，評估中去除土地使用權價值的補償。

2.2臨時安置和拆遷補償標準的確定

相關法律規(guī)定，只有在征收房屋的情況下被征收者才能得到搬遷補償；只有在符合產權調用補償方式的基礎上，被征收者用于產權調換的房屋在征收時無法按期交付時才能獲得臨時安置補償。但是相關法律中對于搬遷和臨時安置的具體補償標準還沒有做出明確規(guī)定。筆者認為，搬遷費和臨時安置費在征收中支出中所占的比例并不大，聘用第三方評估機構并不經濟。對此征收者和被征收者可以協商解決，如果協商不成可以聘請專業(yè)搬家公司進行搬遷，并由征收方提供周轉房作為補償。

2.3停業(yè)停產補償標準的確定

停業(yè)停產補償是指被征收者由于房產被征收，無法正常開展業(yè)務導致的損失，這種補償和被征房屋屬于集體土地或者國有土地沒有直接關系。集體土地上房屋和國有土地上房屋的停業(yè)停產補償標準可以一致[3]。停業(yè)停產損失包括兩方面的內容，第一是由于停業(yè)停產導致被征收者失去了獲取利潤的機會，第二是征收過程中產生的費用，如儀器、設備和商品搬遷費用，以及停產期間員工的福利、工資等。補償標準應該對相關的利潤損失和必要的費用補償進行分別設定，做出停產停業(yè)效益評估的指導性規(guī)定，避免政府由于執(zhí)行不當損害了被征收者的合法權益。

3.結語

加強對集體土地上房屋征收補償的研究，并加快相關立法進程是當前農民的迫切需求。國家應該針對集體土地上房屋征收中出現的問題，加強對相關立法的關注和重視。建立有法可依、公平公正的土地補償操作機制，促進國家、集體和農民三方的利益達到平衡狀態(tài)。

參考文獻

[1]王達.征收補償決定及其合法性審查[J].中國房地產，2011（21）.

篇8

原告征收服務中心認為：被告市住建局明知Z市人民政府房屋征收辦公室（以下簡稱征收辦）已于2012年3月20日發(fā)出暫停辦理相關區(qū)域范圍內房屋析產轉讓抵押和租賃手續(xù)的通知，卻在通知有效期內為訟爭房屋辦理抵押權設立登記，且未在房屋權屬證書注明抵押事項；原告在2013年2月征收該房屋后，既向原所有權人張某支付了補償款，又因法院判決連帶承擔了應由抵押人承擔的擔保責任，故該抵押登記行為應為違法，應予以撤銷。

法院審理認為：原告非抵押當事人，與抵押登記行為不具有法律上的關聯性；原告在物權保護案件中的過錯是為民事侵權責任而非基于物權登記行為產生的民事責任；原告權益受損與抵押登記行為無法律上的利害關系，法院依法駁回原告訴訟請求。二審法院維持一審判決。

一、原告的損失與登記機構抵押登記行為有無法律上的利害關系

《物權法》第一百七十四條規(guī)定，擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。本案中，抵押權擔保的主債權未消滅且在訴訟時效期間，應受法律保護。鑒于抵押僅有基于抵押物產生的優(yōu)先受償權而不是對抵押物所有權的干涉，故抵押權人不得干涉征收主體、拆遷實施單位、拆遷對象商談補償方式及簽訂相關協議。

那么，征收主體與實施單位是否可以無視抵押權存在而直接實施補償呢？《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《條例》）第十五條規(guī)定，房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。根據《物權法》規(guī)定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的依據。故《條例》所指的“權屬調查”應當是以房屋登記簿為基礎的全面調查，其內容涉及房屋權利歸屬與內容，既要核查權利人信息，也應對房屋自然狀況是否與現狀一致、是否設立有抵押權、有無查封等權利限制情形、有無異議登記等進行調查。這是法律對登記的權利人及利害關系人權益保護的具體措施。本案中，征收實施單位（原告）未按照《條例》的規(guī)定向登記機構進行調查，未查閱征收房屋登記簿信息，其調查方式為查閱房屋所有權證書及詢問所有權人，與法規(guī)規(guī)定不符；其與征收對象簽訂安置補償協議并將補償款全部發(fā)放的行為，致使抵押權人行使抵押權受到障礙。抵押權未得到保護的，抵押權人可以抵押人為被告提起民事訴訟，也可以征收補償部門損害抵押權為由提起侵權之訴（引自《設定抵押房屋的征收補償》，刊登于《中國房地產》2012年第9期，王達）。本案的抵押人選擇以征收服務中心損害抵押權為由提起侵權之訴并勝訴，而抵押登記存在與否，對征收服務中心如何給付補償款有關聯性，故登記機構的抵押登記行為與征收服務中心具有法律上的利害關系，也就是說，征收服務中心有訴權。

二、登記機構是否有錯

筆者認為有錯。錯有兩點：

一是沒有正確執(zhí)行政府規(guī)范性文件。房屋登記機構是地方政府工作部門（亦有部分為組成部門），應當執(zhí)行上級及本級國家行政機關的決定和命令，這是其性質決定的。本案中，登記機構未能在規(guī)范性文件制定之初說服文件起草部門舍棄與上位法沖突的條款，亦未在工作中向政府法制部門提出對相關條文的審查建議，顯然存在工作失誤。

二是在《物權法》實施、《房屋登記辦法》取代《城市房屋權屬登記辦法》的節(jié)點上，沒有做好宣傳工作。也許有人說這個要求過了。但本案中，所有權人持有的房屋所有權證書是舊版房產證，其中記載有前次抵押權設立及注銷的信息，而此后的抵押權設立情況則未在證書上記載，容易誤導他人。

三、列入征收、擬征收范圍的房屋可否設立抵押權登記

既然原告有訴權，登記機構又有錯，那么登記機構一定會敗訴嗎？《Z市國有土地上房屋征收與補償辦法》規(guī)定，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施“房屋析產、轉讓、抵押和租賃”等行為。同時規(guī)定，房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知規(guī)劃、國土、住建、工商、公安等部門和公證機關暫停辦理相關手續(xù)?！冻鞘蟹康禺a抵押管理辦法》第八條規(guī)定，已依法公告列入拆遷范圍的房地產不得設定抵押。

本案中，Z市征收辦發(fā)出Z政征暫停字〔2012〕第1號通知，要求對城際鐵路北側A地塊項目范圍內的房屋暫停辦理相關手續(xù)，暫停期限為一年。2012年12月7日，Z市人民政府國有土地上房屋征收決定公告，房屋征收實施單位為Z市某征收服務中心。

按照以上規(guī)定，無論列入征收、擬征收范圍的房屋均不得辦理抵押權設立登記。如果說《Z市國有土地上房屋征收與補償辦法》只是規(guī)范性文件，不可作為登記機構作出相關行為的依據的話，那么并未被宣告作廢的《城市房地產抵押管理辦法》第八條的禁止性規(guī)定也是一條跨不過去的坎兒。

那么，果真如此嗎？

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十六條規(guī)定，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。對比國務院條例與Z市的規(guī)范性文件，可以看出兩點：（1） Z市的禁止性規(guī)定超出了上位法的規(guī)定，有限制權利人依法行使物權的嫌疑；（2）即便違法實施了新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等行為，其后果并不導致不予補償，而是對不當增加補償費用部分不予補償。也就是說，本條是禁止權利人在征收范圍確定后作出導致補償款增加的行為，而以房屋設立抵押并不導致補償款增加。因此，Z市的規(guī)范性文件不能作為登記機構是否作出行政行為的依據，也不能作為人民法院審理行政案件的依據，因為人民法院審理行政案件的原則是“依據法律法規(guī)，參照規(guī)章”。

那么問題來了，《城市房地產抵押管理辦法》的禁止性規(guī)定怎么解釋？《物權法》第二十八條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力；第四十二條規(guī)定，征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益。這意味著“拆遷”的程序是先征收后補償?！冻鞘蟹康禺a抵押管理辦法》第八條的規(guī)定，在《物權法》頒布之前實施，其所謂的“公告”應當理解為《物權法》意思上的征收決定（公告）。如果僅僅因為列入擬征收范圍便限制權利人行使物權，則便是減損權利人的合法權利，與所有權“占有、使用、收益、處分”的權能相沖突，違反上位法規(guī)定。在征收決定（公告）之前，哪怕就是列入擬征收范圍，也不發(fā)生物權變動的效力，權屬依然為原權利人所有。

再看與《城市房地產抵押管理辦法》效力相等、時序在后的《房屋登記辦法》第二十二條的規(guī)定：對房屋已被依法征收、沒收，或存在法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形的登記申請，房屋登記機構應當不予登記。作為與《物權法》配套的房屋登記特別規(guī)章，《房屋登記辦法》明確了房屋登記依據的應當是法律法規(guī)和辦法本身。因此，按照后法優(yōu)于先法的原則，設立抵押登記，不宜再適用《城市房地產抵押管理辦法》。

篇9

根據國務院《全面推進依法行政實施綱要》國發(fā)〔〕10號,為提高政府行政機關工作人員法律知識水平和依法行政能力。以下簡稱《綱要》國務院關于加強市縣政府依法行政的決定》國發(fā)〔〕17號,以下簡稱《決定》和國務院《關于加強法治政府建設的意見》國發(fā)〔〕33號,以下簡稱《意見》規(guī)定，依照《市2011年依法行政工作要點》鄭政〔2011〕12號）和《市人民政府辦公廳關于印發(fā)市人民政府2011年度領導干部學法計劃的通知》鄭政辦文〔2011〕19號）要求，制定本計劃。

一、區(qū)政府常務會議學法安排

（一）2011年第一次學法

學習內容：國有土地上房屋征收與補償條例》

學習重點：國有土地上房屋征收與補償的新規(guī)定

學習時間：三十分鐘

學習地點：區(qū)政府常務會議室

學習方式：集中學習

（二）2011年第二次學法

學習內容：國務院關于加強法治政府建設的意見》

學習重點：國務院對加強法治政府建設的新要求、新規(guī)定

學習時間：三十分鐘

學習地點：區(qū)政府常務會議室

學習方式：集中學習

（三）2011年第三次學法

學習內容：中華人民共和國食品平安法》

學習重點：食品平安監(jiān)督管理

學習時間：三十分鐘

學習地點：區(qū)政府常務會議室

學習方式：集中學習

（四）2011年第四次學法

學習內容：中華人民共和國行政復議法》及其實施條例

1.行政復議機關職權。

2.行政復議功能及組織實施

學習時間：三十分鐘

學習地點：區(qū)政府常務會議室

學習方式：集中學習

區(qū)政府法制辦公室配合。參與區(qū)政府常務會議學法人員范圍：區(qū)長、副區(qū)長、區(qū)政府辦公室主任區(qū)政府常務會議學法活動由區(qū)政府辦公室負責組織實施。

二、全區(qū)科級領導干部專題法制講座布置

（一）第一次學法講座

2.5個學時學習時間：2011年5月。

學習內容：國有土地上房屋征收與補償條例》

學習重點：國有土地上房屋征收與補償條例的立法過程及實施對行政管理、社會生活的影響

學習方式：集中學習

（二）第二次學法講座

2.5個學時學習時間：2011年10月。

學習內容：國務院關于加強法治政府建設的意見》

學習重點：國務院對加強法治政府建設的新要求、新規(guī)定

學習方式：集中學習

區(qū)政府各部門，科級領導干部專題法制講座由區(qū)政府法制辦公室負責組織實施。參與學習人員是各鎮(zhèn)辦。各有關單位科級領導干部。

三、幾點要求

（一）建立健全領導干部學法制度。提高全區(qū)行政機關領導干部依法行政意識和能力的有效手段，推進全區(qū)法治政府建設的重要措施。各級行政機關都應當高度重視，把思想統(tǒng)一到加強區(qū)政府依法行政、建設法治政府的要求上來，把落實好學法制度作為全面推進依法行政的重要基礎工作落實到實處，切實抓出成效。

（二）各有關責任單位要認真做好學法活動的組織實施工作。按計劃落實好學法的時間、地點、人員。對科級領導干部的法制講座，要嚴密組織，搞好簽到考勤，落實到課率。區(qū)政府法制辦公室要落實好講課人員和學習內容，確保學習效果。

篇10

20xx年最新農村拆遷補償管理條例

20xx農村房屋拆遷補償標準是什么

拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：

(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

(2)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。

由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。

(一)房屋拆遷補償計算標準

(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)

(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格

(二)房屋拆遷安置費計算標準

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業(yè)造成的損失賠償費

注：

1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;

2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0;

3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。

(三)農村房屋拆遷補償標準

(1) 被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產權房屋調換。它的具體計算是(被拆拆除房屋建安重置單價結合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼)被拆除房屋的建筑面積;

(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償，計算公式為(被拆除房屋建安重置單價結合成新十價格補貼)被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用。

國家房屋拆遷補償標準

一、房屋價值補償標準

這里的房屋補償，是指對被征收的國有土地上建筑物價值進行的補償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格，并請有評估資質的評估機構進行評估確定。這里的市場價格，地級市政府部門都會依據每年住宅房屋市場價格規(guī)律，制定出相應房屋市場價格表供當地被拆遷的居民進行參考。如：石家莊市人民政府針對三年大變樣政策，每年都出具了《石家莊拆遷區(qū)域住宅房屋市場價格表》。不清楚自己區(qū)域被拆遷房屋的價格的，可以找當地政府建設部門進行咨詢或索取材料。對評估確定房屋價值有異議的，可以向復核評估，對復核結果有異議的，可以向評估專家委員會申請再次鑒定。

二、搬遷費和臨時安置費(俗稱過渡費)

搬遷費和臨時安置費用，具體數額各市一般都已確定具體數額及計算方式，詳見各地出具標準，在這里作者所列算的補償標準，是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過渡方式進行的計算。如果拆遷人提供周轉房，則無需支付臨時安置費。以石家莊為例(自主搬遷)：20xx年搬遷費20元/平方米，按2次計算;臨時安置費(過渡費)按25元/平方米計算，逾期12月以內，每月增加50%，預期12個月不滿24個月的，自第13個月起每月增加75%，逾期24個月以上的，自第25個月起每月增加100%。

三、停產停業(yè)損失的補償

該費用針對非住宅類房屋運營性房屋進行補償，因為屬個案，補償標準不能統(tǒng)一，一般是有征收當事人進行協商確定，協商不成的，可委托房地產價格評估機構評估確定。

四、補助和獎勵

補助包括困難補助和公攤補助。困難補助是針對貧困人員進行的補助，依據當地政府出具的標準確定;公攤補助針對所有被拆遷人的房屋公攤進行的額外補助，也會出具公攤補助標準。如石家莊出具了《石家莊市市區(qū)被征收房屋公攤基準補助系數》。獎勵是指各拆遷人鼓勵被拆遷人及時拆遷而給付的額外補償。具體標準，因地各一，但該費用不是強制性，是否給付仍看當地政策。

五、房屋裝修補償及家電設備移機補償

房屋裝修補償也是先有當事人協商，協商不成由評估機構評估確定，家電設備移機也是參照上述方式實施。不過為統(tǒng)一、方便，各縣市會依照市場價格出具具體的補償標準，具體數額以時征收拆遷時出具的補償標準為準。

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