導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項目考核管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目；成本控制；管理

1房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制與管理內容

1.1工程質量

質量作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的核心，成本控制與管理要緊抓質量核心問題加強管理，減少返工與施工質量問題的出現(xiàn)，避免延誤工程進度、浪費施工資源、提高施工成本。施工中企業(yè)必須嚴格按照圖紙要求進行施工，并在施工期間進行嚴格抽查與考核，一旦發(fā)現(xiàn)質量問題要及時整改并嚴厲究則，以提升質量管控水平。要全面發(fā)揮施工監(jiān)理的工作職能，對施工質量缺陷進行返工處理貨停工整頓，圍繞質量控制要求構建相應的責任體系，減少因材料不過關、施工技術不到位、人員素質不過關等因素導致的質量問題。

1.2工程進度

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管控中進度管理至關重要，要嚴格按照工程工期安排、施工圖紙設計進行合理規(guī)劃，確保施工單位進度始終控制在進度計劃中，若出現(xiàn)意外無法達到進度要求，則要聯(lián)合現(xiàn)場情況與施工單位進行分析、協(xié)調，尋找有效解決辦法，通過現(xiàn)場微調解決進度延誤問題，在保證質量的同時跟上施工進度[1]。要結合現(xiàn)場工程工期、進度控制情況提供相應獎罰舉措，并堅決執(zhí)行，以提升對工程進度的管控能力，為房地產(chǎn)項目實現(xiàn)高效成本管控服務。

1.3工程安全

房地產(chǎn)開發(fā)項目作為典型建筑工程，要做好工程安全管理為成本管控保駕護航，要以施工項目、施工人員、施工現(xiàn)場的安全管理為重點，從人員、現(xiàn)場管理等入手做好安全教育、施工安全管控，營造安全、低風險的施工環(huán)境。要對施工人員施工技術操作等進行安全評價與考核，對施工現(xiàn)場安全管理工作質量進行評價，實施全方位的安全風險管理，在確保項目本身進度與質量的前提下，減少安全事故與風險的發(fā)生，為成本管控提供強有力支持。

2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制舉措探討

2.1做好工程設計圖編制與審核

房地產(chǎn)開發(fā)項目設計圖編制與審核直接關系到整體施工質量、工程量清單編制與招投標管理，因此要做好設計圖編制與審核，為完善工程量清單招投標管理、提升招標文件編制的合理性、科學。招標前要著重對工程量清單項目做周期考察，提升勘察設計的工作質量，在了解施工場地條件、現(xiàn)場環(huán)境、工程情況的基礎上為預算編制、清單編制打下良好的基礎。要完善對工程設計圖的監(jiān)督管理與審核，加強圖紙會審，詳細規(guī)劃建設項目，并按計劃穩(wěn)步實施提高勘察設計工作質量，為后續(xù)工程清單編制、招投標工作服務。要明確房地產(chǎn)項目管理中施工項目的清單計算規(guī)則，加強工程量清單編制。

2.2提升工程預算編制水平

預算編制作為成本管理的核心內容之一，要嚴格標準，保證工作質量，制定相應考核管理辦法，對預算編制工作完成時限、服務態(tài)度、工作成果等進行考核評價，實行獎優(yōu)罰劣，形成科學管理機制。在項目確定預算編制單位后，要及時進行溝通約談，提出明確工作要求，促使預算編制單位加強自身管理與技術力量建設，尤其是要保證工程量清單等關鍵工作的準確性，確保預算編制工作進度與質量雙優(yōu)[2]。預算編制期間要注意加強溝通降低誤差率，預算編制單位要加強與審計部門溝通，確保預算編制工作中的分項、拆項方式以及價格等問題與審計部門形成共識，降低誤差率。預算編制期間要全程監(jiān)管，促進項目順利推進，對項目前期工作中的預算編制、招標工作，項目實施過程中的工程變更、詢價工作，項目決算審計階段中的技術支撐等全過程的服務情況進行監(jiān)管，保證工程順利開工建設、結算和移交。以工程施工圖預算審查為例，審查前要熟悉施工圖紙，根據(jù)預算編制說明，了解預算包括的工程范圍，弄清所用單位工程估價表的適用范圍，搜集并熟悉相應的單價、定額資料；審查時要注意根據(jù)工程規(guī)模、繁簡程度不同，編制工程預算繁簡和質量的不同，選擇適當?shù)膶彶榉椒?；最后要整理審查資料并調整定案，綜合整理審查資料，同編制單位交換意見，定案后編制調整預算。目前常用的預算審查方法有逐項審查法、篩選審查法、重點審查法、對比審查法、標準預算審查法、分組計算審查法等，不同方法應用效果有所差異，要結合工程量與施工情況選擇最佳審查方法。

2.3加強造價監(jiān)管

加強房地產(chǎn)項目施工造價監(jiān)管有助于合理確定、有效控制項目投資，確保建設工程質量安全，維護造價控制管理工作平穩(wěn)運行，保障各方主體合法權益。要強化清單計價行為監(jiān)管，通過建立聯(lián)動機制，加強工程清單控制價編制質量監(jiān)管工作，對執(zhí)行計價依據(jù)、標準定額情況嚴格審查，避免惡意提高或降低工程造價成本，控制和合理確定工程造價，確保工程造價準確性。要規(guī)范造價咨詢管理，參照執(zhí)行工程造價咨詢機構資質動態(tài)管理和清出制度，對造價清單編制中打壓價格、抬高價格、出賣資質等問題做好防范，加強造價咨詢合同簽訂、造價成果文件規(guī)范管理，結合工程造價咨詢機構誠信管理體系做好造價監(jiān)管。要加強造價合同備案管理，堅持事前、事中和事后控制原則，重點對工程造價計價條款約定的內容進行核實，對合同計價條款和工程變更條款實行跟蹤，對合同執(zhí)行情況進行動態(tài)分析，并根據(jù)分析結果采取積極主動措施，保證合同得到有效履行。

2.4提升成本管理信息化水平

成本管理信息化是當前工程成本管理的必然發(fā)展趨勢，要積極整合現(xiàn)有信息資源，完善工程造價相關信息網(wǎng)絡、軟件平臺等，進一步擴大信息量，擴大信息覆蓋面，加快信息更新速度，重點縮短信息價格周期、完善材料價格信息制度，通過及時反映市場行情實際變化提高造價控制管理中工程量清單、預算編制的準確性和及時性。比如國內工程造價管理網(wǎng)站的建立可有效提升造價管理信息化水平，有效推動房地產(chǎn)工程項目造價管理中信息的互聯(lián)互通、信息共享，為工程量清單編制、及時掌握市場上材料價格信息提供支持，以采集、、分析、預測的信息化管理手段提供有力的造價管控基礎。

3結束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制同工程質量、成本等密切相關，要同步加強施工質量、進度、安全管控與成本管控，做好開發(fā)項目的全程、全方位監(jiān)管，提升項目本身經(jīng)濟效益，為房地產(chǎn)工程開發(fā)服務。

作者:肖子偉 單位:云南錫業(yè)建設集團有限公司

參考文獻：

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Abstract： In recent years， China's real estate industry has developed rapidly， and the competition between enterprises are fierce. This article analyzed the connotation of value chain potential， and puts forward the effective ways to excavate value chain potential of real estate development enterprise.

關鍵詞： 房地產(chǎn)開發(fā)；價值鏈潛力

Key words： real estate development；potential of value chain

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）32-0029-02

作者簡介：劉向東（1962-），男，安徽銅陵人，工商管理碩士，高級會計師，安徽銅陵有色銅冠房地產(chǎn)集團有限公司企管部主任，從事戰(zhàn)略規(guī)劃、過程管控及管理創(chuàng)新等工作。

0 引言

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受國家宏觀調控的影響很大，在宏觀調控政策的影響和市場競爭的擠壓下，一些管理粗放、實力不強的企業(yè)經(jīng)營難以為繼，甚至退出市場。在變化多端的政策和市場環(huán)境下，如何增強企業(yè)的綜合競爭能力，站穩(wěn)腳跟并取得發(fā)展，成為每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的重要課題。因此，有效挖掘房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈潛力，就成為增強企業(yè)核心競爭能力，取得長遠發(fā)展的重要手段。

1 房地產(chǎn)行業(yè)競爭環(huán)境的變化，促使企業(yè)深入挖掘價值鏈潛力

1.1 國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調控，促使企業(yè)管理由粗放式向精細化轉變 房地產(chǎn)行業(yè)在推動經(jīng)濟發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。次貸危機后，在房地產(chǎn)投資的帶動下，國家經(jīng)濟從金融危機中迅速恢復。自2011年三季度后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)急劇轉變，房價大幅下降。在這種形勢下，對房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式形成了倒逼機制，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展，需要強練“內功”，實現(xiàn)企業(yè)轉型升級，由粗放式的管理模式向精細化的管理模式轉變。

1.2 房地產(chǎn)黃金時代已經(jīng)過去，行業(yè)競爭格局逐漸向企業(yè)綜合實力競爭轉變 在此輪調控之前，房地產(chǎn)市場屬于賣方市場，企業(yè)基本只要拿到土地開發(fā)就會盈利，所以很多企業(yè)基本不考慮成本控制。

1.3 行業(yè)競爭策略由以區(qū)位、房價為主的競爭向包含品牌、景觀、物業(yè)等綜合方面的競爭轉變 房地產(chǎn)市場黃金時代的結束，市場將進入買方時代，消費者可買、可選的產(chǎn)品更多，只有綜合競爭實力強的產(chǎn)品，才能贏得消費者的親睞。近年來，隨著“環(huán)?！庇^念的深入人心，消費者的觀念逐漸轉變，在選房、買房時，考慮區(qū)位、房價的同時，將更注重整個項目樓盤的品牌、景觀品質、物業(yè)服務等多方面的因素。

2 價值鏈潛力的基本內涵

①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價值鏈：在房地產(chǎn)項目的生命周期中，根據(jù)從始至終所經(jīng)歷的業(yè)務階段，可將房地產(chǎn)企業(yè)的核心價值鏈分為六大部分：土地獲取、項目前期規(guī)劃、設計、工程、銷售及售后服務。②價值鏈潛力的基本內涵：從房地產(chǎn)開發(fā)全流程的角度，深度優(yōu)化價值鏈各環(huán)節(jié)的管理，結合企業(yè)實際，在設計、施工、采購、營銷和財務等各方面創(chuàng)新性地對整個價值創(chuàng)造過程進行管理。

3 挖掘價值鏈潛力的有效途徑

3.1 強化設計環(huán)節(jié)管理 ①加強與優(yōu)秀設計單位戰(zhàn)略合作，提高產(chǎn)品設計品質。為改善設計質量，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應與優(yōu)秀設計單位建立長期戰(zhàn)略合作伙伴關系，這樣既避免了設計人員掛靠現(xiàn)象，對后期項目開發(fā)、銷售都會產(chǎn)生良好的促進作用。同時要建立健全設計單位管理辦法，主要采取正面激勵的方式，加強設計單位的考核評估。②建立設計限額控制的關鍵技術經(jīng)濟指標體系，監(jiān)控和優(yōu)化設計成本。限額控制指標體系的建立，要結合項目開發(fā)實際，構建項目設計監(jiān)測模型。③引進專業(yè)咨詢機構，優(yōu)化設計方案，“小費用”降低“大成本”。設計院設計出的戶型方案，雖然很專業(yè)，但從銷售角度而言，仍然有很多不足之處。要本著促進產(chǎn)品快速銷售的理念，不僅要組織內部人員進行審查，還需邀請外部專業(yè)咨詢機構參與設計優(yōu)化工作。

3.2 強化施工環(huán)節(jié)管理 ①推行標準化管理，嚴格控制工程變更。變更是施工過程不可避免的，一部分變更會提高產(chǎn)品品質，后期可以通過售價進行彌補，另一部分變更則會顯著增加整個項目的開發(fā)成本。②引進建筑新技術。③加大項目部考核力度，提高全員成本管理意識。一是對項目部的建安成本進行考核。根據(jù)各項目的性質及高層、多層的成本差異，預算不同的建安成本。同時將建安成本作為一項定量指標納入項目部經(jīng)營責任書。設置項目成本獎，按月進行考核，按不同的崗位設置不同的系數(shù)。采取正向激勵的模式，完成成本考核指標時享受該獎金；成本超支的按照超支額的一定比例扣減獎金。二是加強項目工期、質量、安全的考核管理。價值管理不僅僅體現(xiàn)在具體的節(jié)約額上，加快工程進度，保障產(chǎn)品按期銷售，提高產(chǎn)品質量，贏得客戶口碑，促進產(chǎn)品銷售，加強安全管理，確保員工生命安全，都是價值管理的重要舉措。加強項目工期、質量、安全考核，公司每年應與各項目部簽訂經(jīng)營責任書，明確工期節(jié)點、質量要求及安全“一票否決”內容，確定項目部相關人員職責，確保項目開發(fā)過程順利進行。

3.3 優(yōu)化物資采購管理 ①把握市場行情，選擇合適時機采購大宗材料。在工程建安成本中鋼材、水泥、混凝土等三大材一般占建安成本的80%，從某種意義上來說，降低了三大材的采購成本就是大幅降低了企業(yè)開發(fā)成本。②周密安排計劃，減少庫存積壓，節(jié)約資金成本。在實際操作中，應要求每個項目部每月月底將下一階段材料、設備計劃進行周密安排并報送采購部門，采購部門匯總后，按輕重緩急及時間要求，及時組織安排材料采購，從而避免庫存積壓、降低資金成本。③進行供應商評價，建立戰(zhàn)略合作伙伴關系。為加強供應商的管理，公司應建立合格供應商評價管理辦法等供應商評價相關標準，根據(jù)供應商的自身實力、履約情況、服務質量等因素，將供應商劃分為A、B、C三類，并選擇A類供應商建立戰(zhàn)略合作伙伴關系。

3.4 優(yōu)化營銷環(huán)節(jié)管理 ①轉變營銷方式，提高營銷效率。房地產(chǎn)公司應選擇營銷經(jīng)驗豐富、業(yè)內知名品牌的銷售公司建立長期的戰(zhàn)略合作伙伴關系，從而促進樓盤銷售，加快資金回籠。②建立營銷考核指標體系，合理使用營銷費用。設置一定的考核指標，可以合理把握營銷費用的效果。③創(chuàng)新營銷方式，采取多樣化的營銷策略。一是加強品牌營銷。將公司的經(jīng)營理念融入到樓盤的市場定位中，推行公司的開發(fā)戰(zhàn)略，利用各種媒體營造品牌形象，強化企業(yè)品牌建設，通過品牌營銷有力促進企業(yè)樓盤銷售；二是推行環(huán)境營銷。樹立“景觀先行”營銷理念，在項目開發(fā)前，營造良好的景觀，給顧客以良好的視覺感受，從而吸引潛在客戶；三是推行網(wǎng)上營銷。充分利用網(wǎng)絡營銷渠道，在知名的房地產(chǎn)營銷企業(yè)電子商務網(wǎng)站上，建立網(wǎng)上售樓部，錄入公司樓盤的各項信息，并采取一系列促銷措施，開展網(wǎng)上選房、買房活動，吸引顧客進行購買；四是推行會員制營銷。建立推廣顧客會員制，培育客戶資源，把握客戶價值，增強企業(yè)核心競爭力。

3.5 動態(tài)成本控制 項目成本控制，除做好全面預算外，在實際執(zhí)行過程中，關鍵是做好動態(tài)成本控制，確保過程項目成本不超過正常偏差。只有從項目全過程加強房地產(chǎn)開發(fā)動態(tài)成本控制，其中施工階段的動態(tài)成本控制，是開發(fā)企業(yè)降本增效的有效途徑之一。

參考文獻：

[1]黃大金.基于價值鏈理論的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理探析[J].建設監(jiān)理，2009（12）.

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【關鍵詞】房產(chǎn)測繪；存在的問題；對策；措施

在現(xiàn)實生活中，諸如房產(chǎn)發(fā)證面和房屋的實際面積有所出入的情況屢見不鮮，雖然《房產(chǎn)測繪管理辦法》的頒布對房產(chǎn)測繪機構帶來了深遠的改革，但由于一些城市相關管理部門工作不到位，致使產(chǎn)權人的利益得不到全面的保障，這勢必會引發(fā)房產(chǎn)開發(fā)商與產(chǎn)權人之間的許多矛盾，給社會秩序的穩(wěn)定帶來不利影響，為此，房產(chǎn)管理部門應盡快著手完善相關管理機制，從根本上解決這一難題。

1.房產(chǎn)測繪概述

所謂的房地產(chǎn)測繪就是運用測繪儀器、測繪技術、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權屬狀況、位置、數(shù)量、質量以及利用狀況的專業(yè)測繪，作為房產(chǎn)權等房地產(chǎn)管理工作提供依據(jù)。房地產(chǎn)測繪細分為房地產(chǎn)基礎測繪和房地產(chǎn)項目測繪兩種。房地產(chǎn)基礎測繪是指在一個城市或一個地域內，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，測繪房地產(chǎn)的基礎圖紙――房地產(chǎn)分幅平面圖。房地產(chǎn)項目測繪，是指在房地產(chǎn)權屬管理、經(jīng)營管理、開發(fā)管理以及其他房地產(chǎn)管理過程中需要測繪房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖及相關的圖、表、冊、簿、數(shù)據(jù)等開展的測繪活動。

2.我國房產(chǎn)測繪業(yè)中存在的問題

2.1房產(chǎn)測繪市場機制有待完善

當前，由于《房地產(chǎn)測繪管理辦法》的頒布，已將房產(chǎn)測繪從行政體質中剝離出來，變成一種市場經(jīng)濟下的專業(yè)技術服務行業(yè)，但這種市場經(jīng)濟由于沒有完善的機制對其進行約束，造成了許多不公平、不正當?shù)母偁幮袨榈陌l(fā)生，一些房產(chǎn)測繪公司在競爭中大打價格戰(zhàn)，為了接到業(yè)務而不惜將價格壓到更低的水平，造成市場收費秩序的混亂，如此惡性循環(huán)下去，嚴重的影響到了房產(chǎn)測繪市場的經(jīng)濟秩序。主要表現(xiàn)在房產(chǎn)測繪市場沒有完善的質量保證體系和監(jiān)督機制，相關管理部門對測繪企業(yè)的審查、監(jiān)督、指導工作力度不強，起不到其應發(fā)揮的監(jiān)管和檢驗作用，更不用說去保障產(chǎn)權人的合法權益了。

2.2地區(qū)間存在管理差異，標準不一

現(xiàn)場外業(yè)測量、繪圖以及數(shù)據(jù)的計算處理等工作都是房產(chǎn)測繪的重要組成部分，在對于這些工作處理，在不同地區(qū)都會存在很大的差異，而且不同的測繪機構、不同的測繪人員，其測繪方式、數(shù)據(jù)處理方法及資料的保存形式都會有所不同，比如在測量頂蓋的不完全遮蓋的未封閉陽臺時，有的是以頂蓋水平投影線為定位基準，有的卻是以陽臺維護結構水平投影線，這就給管理部門在評定技術成果方面增加工作量及工作難度，阻礙測繪機構之間的交流工作，從大方面來講，也會對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、健康發(fā)展帶來不利的影響。

2.3行業(yè)人員職業(yè)素質亟待提高

按照房產(chǎn)測繪業(yè)的要求，測量人員應熟練掌握相關的法律法規(guī)、測繪技術專業(yè)知識等，但現(xiàn)實情況卻不容樂觀，許多房產(chǎn)測繪部門在專業(yè)測量技術人員編制上不達標，測繪工作水平與所承接業(yè)務不對等，嚴重影響到測繪工作的開展，這種現(xiàn)象在二線城市和縣、鎮(zhèn)的房產(chǎn)測繪部門最為常見。

2.4建筑面積計算不盡合理

按照城市商品房的建筑面積計算規(guī)則，房屋的建筑面積包括屋內的建筑面積加上公用分攤面積，屋內建筑面積的計算是有很具體的標準的，它由墻體面積、使用面積和陽臺面積組合而成，但公用分攤面積的計算，按道理是依照“誰使用，誰分攤”的原則，但在實際情況中，沒有具體的劃分標準，無法具體明確使用范圍。另外在對無頂蓋室外樓梯的計算規(guī)則中，按規(guī)定是按各層水平投影面積的一半計算，但對這個規(guī)定的理解確存在很大的分歧，有的是把上一層樓梯看作下一層樓梯的頂蓋，無頂蓋的定義只是針對于頂層，無頂蓋室外樓梯頂層面積按一半計算；有的是按室外樓梯各層水平投影面積之和的一半。

3.改進房產(chǎn)測繪工作對策

3.1加快房產(chǎn)測繪市場化規(guī)范進程

在加快房產(chǎn)測繪市場化步伐的同時，規(guī)范市場競爭行為，將測繪與管理工作分離開來，實行資格準入制度，嚴禁亂掛靠、無標準收費的行為發(fā)生，測繪管理部門在測繪機構的資質審查工作上要務必嚴抓，防止無資質或資質不夠的機構承接測繪工作，推進房產(chǎn)測繪市場化、專業(yè)化、規(guī)范化的進程。另外，要加強對房產(chǎn)測繪行業(yè)誠信體系的建立，嚴防降價等惡心競爭行為，保證測繪業(yè)的公平、公開、工作，杜絕暗箱操作等不良行為；明確職責，建立測繪成果責任追究制度，測繪機構在完成測繪工作后，要對其成果承擔相應的責任，對于弄虛作假的行為和出現(xiàn)重大質量事故的機構要嚴加處理，追究其法律責任，必要時取消其從業(yè)資格，保障房產(chǎn)測繪市場的健康發(fā)展。

3.2提升房產(chǎn)測繪工作人員素質

房產(chǎn)測繪專業(yè)人員在熟練掌握相關的法律法規(guī)、測繪技術專業(yè)知識的同時，還要擁有高度的工作責任心，能夠恪守職業(yè)道德，認真、仔細的按照相關房產(chǎn)測量規(guī)范進行測量作業(yè)。對于測繪專業(yè)人才比較匱乏的縣、鎮(zhèn)等，就需要相關政府部門的大力扶持，培養(yǎng)人才、引進人才、留住人才。在這個科技信息化的新時代，房產(chǎn)測繪機構還要加強計算機技術、網(wǎng)絡信息技術的運用，將高科技有效的融合到房產(chǎn)測繪行業(yè)，建立上崗考核制度和培訓開發(fā)制度，建立諸如注冊建造師、注冊結構師的“注冊測量師”制度，為房產(chǎn)測繪行業(yè)提供必要的人才儲備保障。

3.3建立房產(chǎn)測繪信息平臺，統(tǒng)一管理，加強溝通與合作

將信息化技術應用于房產(chǎn)測繪行業(yè)，建立房產(chǎn)測繪技術信息系統(tǒng)平臺，以相關管理部門制定統(tǒng)一的技術標準和操作規(guī)程為依據(jù)，形成一個統(tǒng)一的監(jiān)督、管理機制，既可以統(tǒng)一房產(chǎn)測繪的運作模式，又可以將勘測、繪圖、審核、收費、發(fā)證、歸檔進行全自動化工作。既能保證現(xiàn)場外業(yè)測量、繪圖以及數(shù)據(jù)的計算處理等統(tǒng)一，又方便了測繪機構之間的信息交流及測繪管理部門的管理與指導，；既可以起到規(guī)范房產(chǎn)測繪行為，又能保證房產(chǎn)成果的權益。另外，各個區(qū)域可以通過相關院校之間的交流來達到測繪技術、資源的共享，促進地區(qū)之間的交流與合作，掃除以往的地區(qū)差異性，達到房產(chǎn)測繪業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展的目的。

4.結語

綜上所述，我國房產(chǎn)測繪業(yè)已取得了巨大的進步，但是在房地產(chǎn)的測繪工作中仍然存在著很多的問題，實現(xiàn)各種目標的前提是保證數(shù)據(jù)的準確，如何保證測繪數(shù)據(jù)的正確性，這是我國房地產(chǎn)測繪行業(yè)值得深思的問題。

參考文獻：

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當今在市場經(jīng)濟環(huán)境下，競爭激烈，如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個重要課題。通過設計、施工、材料、裝飾公司的選擇和資金的供給，對房地產(chǎn)開發(fā)進行有效的組織和管理，建造出適銷的開發(fā)商品。在同一開發(fā)環(huán)境下除了開發(fā)適銷對路的適應市場需求的產(chǎn)品外，最重要的是盡可能的降低建筑工程成本，降低產(chǎn)品銷售價格，最大限度的提高企業(yè)的投資開發(fā)收益，這是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視的問題，也是工作難點和重點。因此在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中，成本控制具有極其重要的作用。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的內容

房價是受成本影響的，成本低，房價可以適當降低，通過相對較低的銷售價，銷量將大幅上升，隨之而來的必然是利潤的大幅提升。“所以除了提供適銷對路的房源外，房地產(chǎn)項目成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理內容的重要組成部分”。房地產(chǎn)成本控制的內容包括項目策劃階段、項目設計階段、發(fā)包施工階段、項目銷售階段、技術創(chuàng)新與工藝調整階段。

（1）項目策劃階段

這一階段成本控制的內容是尋找項目、市場調查和投資評估。

（2）項目設計階段

設計階段的成本控制，是項目建設全過程成本管理的重點，因此開發(fā)商應該注意此階段的成本控制。

（3）發(fā)包、施工階段房地產(chǎn)項目

發(fā)包包括項目總發(fā)包、建安工程及設備材料采購發(fā)包。項目發(fā)包階段的成本控制是項目建設全過程成本控制的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項目采用合同價款的方式較多，合同價款一般以國家或地方統(tǒng)一規(guī)定的預算定額、材料預算定額和取費標準為依據(jù)。承包方根據(jù)開發(fā)商提供的工程范圍和施工圖紙做出工程報價，最終工程費用按實際完成的質量數(shù)量進行結算。

施工階段的成本控制工作主要包括：

①編制成本計劃和工作流程圖，落實管理人員各自的職能任務。

②熟悉設計圖紙和設計要求，將工程費用變化大的部分和環(huán)境，作為重點控制對象。

③對經(jīng)濟技術變更進行經(jīng)濟技術比較，并進行預測和分析，嚴格控制設計變更。

④詳細進行工程計量，復合工程付款賬單，嚴格經(jīng)費簽證。

⑤做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙?zhí)貏e是施工變更圖紙，為處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)。

⑥定期進行工程費用超支分析，提出控制工程成本突破預算的方案和措施。

⑦及時掌握國家、省、市有關部門的各種定額和收費標準的變化。

⑧注重合同簽定。修改和補充工作著重考慮對項目成本的影響。

（4）項目銷售階段

這一階段的成本控制主要是銷售費用。一般情況下，房地產(chǎn)銷售費用為房地產(chǎn)銷售價格的2-4%，費用數(shù)額大，對房地產(chǎn)開發(fā)利潤的高低有直接影響。

（5）技術創(chuàng)新與工藝調整階段

在工程施工中，進行技術創(chuàng)新和可持續(xù)創(chuàng)新，包括新材料、新技術、新工藝“三新”的運用，對于企業(yè)在市場經(jīng)濟的競爭中取得有利地位非常重要。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后的原因分析及措施

（一）我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后的原因

第一，房地產(chǎn)企業(yè)普遍都是“重開發(fā)，輕成本”。

第二，忽視了事前的成本控制

目前許多房地產(chǎn)企業(yè)對事前管理抓的力度還不夠，其重心大多還是在事中和事后。

第三，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中的執(zhí)行力度不夠。

再好的成本管理，如果沒有好的執(zhí)行力將毫無意義。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然也建立了一套比較完整的成本管理制度，但在實際執(zhí)行過程中卻是形同虛設。

第四，部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理者的素質不高。

在傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟體制下，企業(yè)缺乏主觀能動性，但在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為自主經(jīng)營、自負盈虧的主體，但有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者并不能適應外部環(huán)境的變化，不能及時樹立市場競爭的觀念，缺乏創(chuàng)新，這也是造成目前有許多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理相對落后的原因。

第五，沒有實行全面成本控制。

目前有許多的房地產(chǎn)企業(yè)沒有實行“全員、全過程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些房地產(chǎn)企業(yè)認為既然成本管理的重點在設計階段，其他階段的成本不管理也影響不大；有些房地產(chǎn)企業(yè)認為成本管理是成本管理部門的事情，與企業(yè)的普通員工扯不上關系；有些房地產(chǎn)企業(yè)認為成本構成中最重要的是材料和設備，所以其他的成本費用就無關緊要；其實這些都是錯誤的觀念，任何微小的成本、任何的成本要素都應該納入成本管理的范圍，同時企業(yè)的成本是由于企業(yè)全體員工的活動而產(chǎn)生的，所以全面成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本控制的核心。

（二）我國房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的措施

我們看到目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面有不少的欠缺，對房地產(chǎn)以后的發(fā)展造成不利的影響，這就需要采取有效的管理辦法和措施。

1、成本控制總體上應注意的問題

第一，成本控制控制的過程中要綜合考慮各方面目標

成本目標不是孤立的，它只有與質量目標、進度目標、效率、工作量要求、資源消耗等相結合綜合考慮才能有價值。不能一味強調成本控制而忽視了其他目標的實現(xiàn)，在項目實施過程中，成本控制必須與質量控制、進度控制，合同控制同步進行。

第二，成本控制要全面。

房地產(chǎn)項目的成本控制是貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)實施過程，包括整個房地產(chǎn)開發(fā)建設及銷售過程中的所有費用。在成本控制中，要對房地產(chǎn)項目結構內的所有子項目或單項工程的費用實施控制，防止只重視主體工程項目成本，而忽視其他項目的成本控制；要對具體的房地產(chǎn)項目費用組成實施控制，防止只控制建筑安裝成本，而忽視設備和器具費用的控制；要對所有合同的付款進行控制；要對成本數(shù)量進行控制，對費用發(fā)生的時間進行控制，以滿足資金使用計劃的要求。

2、設計是成本控制的關鍵

從國內外實踐和數(shù)據(jù)來看，影響開發(fā)成本的是約占開發(fā)項目建設周期四分之一的設計前期階段，在初步設計階段影響成本的可能性為75-95%，在方案設計階段影響成本的可能性為35-75%，在施工圖設計階段影響成本的可能性為5-35%。由此我認為成本控制的關鍵在設計。

第一，開發(fā)商要有自己的設計思路，并在各個設計階段的審查中嚴格把關。一個產(chǎn)品要體現(xiàn)出本企業(yè)所要達到的目的，而不能只是由設計單位設計出來后再審核，這樣開發(fā)商的思路將受到牽制，很難實現(xiàn)開發(fā)商自己的目的。因此，設計階段應該遵循的途徑是開發(fā)商的構思--研討--咨詢--決策，只有這樣才能使產(chǎn)品適應市場或者可以說是創(chuàng)造市場。

第二，抓好設計中的新技術應用以滿足創(chuàng)作需求。經(jīng)濟在發(fā)展，生活水平在提高，需求在變化。如何滿足這種變化的需求并創(chuàng)造新的需求，是房地產(chǎn)產(chǎn)品設計的要求和出發(fā)點。在設計過程中研究，掌握并應用新技術新產(chǎn)品提高科技含量，以滿足市場需要，創(chuàng)造新的需要和創(chuàng)造新的市場，唯其如此才能贏得顧客和市場。不過，那些過分豪華、超前的新技術或者與產(chǎn)品定位不協(xié)調的新技術應用不是開發(fā)商應追求的目標。

第三，嚴格控制設計中裝飾性設計。一些沒有必要的異形結構，裝飾性柱和梁及外架等，其費用往往很高，施工難度也大，對工期也造成影響，應進行嚴格控制，對確有必要的也應有一個投入與效益的分析和預測。

第四，優(yōu)選設計單位。這是一個至關重要的問題，設計力量不僅體現(xiàn)在建筑學結構力學及各專業(yè)設計的水平，還要有相關法律法規(guī)知識，更要有設計經(jīng)驗甚至是施工經(jīng)驗。在設計委托是要選擇優(yōu)秀的設計單位，不能因節(jié)約設計費用或其他原因而選擇小的設計單位，決不可因小失大，設計出一些殘次品甚至垃圾。

3、采購是成本控制的重點

這里的采購是指完成項目開發(fā)意圖，從開發(fā)商外部來獲取貨物或服務所需的過程，包括開發(fā)項目建安工程、材料設備、各類中介服務（如勘察，設計，銷售等）及咨詢等業(yè)務的發(fā)包或委托。很多都不是由開發(fā)商直接去控制成本。作好采購這個成本控制應該考慮以下幾個方面。

第一，要抓好招標工作。在招標過程中首先要發(fā)揮各專業(yè)部門的作用和積極性，這樣就要求專業(yè)主管部門必須設有專業(yè)業(yè)務能力強，事業(yè)心強的人員。

第二，組織好合同簽定。合同是責任雙方責任義務及解決問題的基本依據(jù)，合同簽定好壞直接決定開發(fā)項目的進展與效益。合同條款應盡量的全面和細致，在合同履行過程中要對容易發(fā)生爭議或出現(xiàn)問題的事項在合同中應規(guī)定定性定量的解決方法，不能用模糊用詞，合同條款必須只有一種解釋，以免在合同履行過程中扯皮，耽誤工程進展，使目標成本失控。

4、實施成本控制的動態(tài)管理

在完成了項目設計、采購之后，成本控制那就是開發(fā)過程中各階段目標成本的實現(xiàn)問題，主要是一個跟蹤分析、動態(tài)管理，這里以施工過程中較多發(fā)生的工程變更管理為例說明動態(tài)管理。

工程變更可以分為三類，第一類是屬于完善設計中的不足而形成的變更，第二類是開發(fā)商在項目實施過程中對原有設想、看法的變化而形成的變更，第三類是屬于現(xiàn)場施工管理協(xié)調而形成的變更。明確了這三類工程變更的原因，工程變更的成本控制就可以“對癥下藥”。

對于第一類的成本動態(tài)控制可以從三個方面進行。首先在規(guī)劃設計階段，要把本項目的作法、要達到的效果、設計人員對市場的研究、市場的亮點等內容一并體現(xiàn)在規(guī)劃方案中。二是在單體設計及施工圖設計中要由工程技術人員與設計院設計人員緊密溝通，將強制性的設計要求、技術規(guī)范、配套系統(tǒng)、質量標準、新材料等在設計過程中予以充分論證，最大限度的減少各專業(yè)之間的設計矛盾和控制復雜工藝。三是認真進行圖紙會審，會審不能流于形式。上述三個方面看起來是開工前的一個設計的動態(tài)控制，其實更是一個成本的動態(tài)控制，如果設計定位準確、各專業(yè)協(xié)調、則會大大減少在工程實施過程中的變更洽商，成本自然容易控制。

第二類主要是由于市場和開發(fā)商領導認識的變化。一個企業(yè)在項目策劃階段其總體思想框架、大體目標是成熟而且基本成型了的，如果定位發(fā)生大的變化，那么成本控制將成為空談。而對一些材料設備及諸如立面、磁磚顏色應該盡量在施工前確定而不要在施工中來化，否則勢必造成洽商的增多和成本的加大。

篇5

【關鍵詞】精細化管理；工程項目；應用

1.引言

改革開放以來，隨我國房地產(chǎn)行業(yè)有了快速的發(fā)展，房地產(chǎn)項目的規(guī)模和數(shù)量也在逐漸增多，房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設面臨著更大的競爭。傳統(tǒng)的管理模式已經(jīng)不能適應外部環(huán)境的發(fā)展，精細化管理理念逐漸深入人心，其對于提升項目建設的標準化，降低項目成本，縮短工期，有著重要的影響作用。

2.精細化管理的含義和實施

在對精細化管理的研究過程中，不同的學者對“精細化管理”有著不同的定義，精細化管理可以說是對常規(guī)的管理辦法的提升和改進，大多數(shù)的思想還是常規(guī)的管理辦法，只是在工程項目中引入了管理學的基本思想和辦理方法，旨在達到減少資源的浪費、降低施工的成本目標。本文以佛山市禪城區(qū)佛平路與市東路交匯處，地處東方廣場商圈的房產(chǎn)建設項目為例介紹施工過程的精細化管理[2]。

從項目工程管理的角度出發(fā)，精細化管理的目標主要體現(xiàn)以下幾個方面：

（1）模糊的工作明確化

現(xiàn)代工程項目管理一般都較為復雜，需要進行提升和改進的地方還有很多，但不可能將每一項工作都進行精細化管理，因此必須要進行合理、必要的篩選工作。這就需要將模糊的管理工作分解成一些明確的管理元素，比如預算管理、安全管理、合同管理、生產(chǎn)管理等等，將模糊的管理工作進行明確化，以便于各部門對自身責任和工作的具體化。

（2）明確的工作流程化

實施精細化管理工作的另一個目的在于將項目工程的管理責任具體化、明確化，通過對項目工程管理過程中的各個工作環(huán)節(jié)的分析，能夠對整個項目工程形成更加深刻的認識，更有利于實現(xiàn)對整個項目工程的綜合管理工作，保證項目工程的質量以及廣大客戶的具體需求。

（3）流程的工作信息化

實施精細化管理能夠確保建設單位實現(xiàn)對項目工程管理的實時監(jiān)測，建立信息化下的工作流程，信息化對于提升建設單位與施工單位和供貨單位的溝通效率有著很大的推動作用，推動流程管理的實現(xiàn)，有效拓展管理的空間。

3. 工程項目的精細化管理內容

3.1進度目標責任制及考核制度

建設單位的主要目的在于能夠實現(xiàn)對整個項目工程施工的綜合管理，包括對項目工程的進度管理。在佛山市佛平路項目工程總包合同中對工程關鍵節(jié)點的達成或延誤，明確獎懲辦法；在監(jiān)理服務酬金中，專設建設單位對監(jiān)理監(jiān)控施工進度節(jié)點評價的監(jiān)理報酬，合計12萬；在設計合同中明確出圖計劃以及出圖質量要求，明確相應獎懲辦法；在專業(yè)工程施工合同中根據(jù)總體計劃明確完工和驗收時間。對配合程度差的合作單位，提請集團招標中心約談；對配合情況惡劣的單位，直接建議招標中心取消其合作資格[3]。進度控制管理方面，建設單位應根據(jù)項目開發(fā)目標制定工程建設總控計劃，按照總控計劃審核施工進度計劃和設備進場計劃。對工程進度實行動態(tài)控制，對不能如期按計劃實施的環(huán)節(jié)及時協(xié)調跟蹤解決，監(jiān)督落實施工單位采取有效措施搶回滯后進度，確保進度符合總控計劃要求。

3.2 成本的精細化管理

要想實現(xiàn)對整個工程項目成本的精細化管理，強化單位內部對于項目工程成本的綜合管理能力，就需要做好成本的控制工作，同時成本控制工作也貫穿著整個工程項目建設的生命周期中。房地產(chǎn)的項目成本主要是分為兩部分，即開發(fā)成本和期間費用。開發(fā)成本即工程項目從開始策劃到最終竣工需要投入使用的各項費用總和，實現(xiàn)對所支出費用的合理使用和管理，能夠達到最有效的收益，從而有效提升成本的價值。針對佛平路房產(chǎn)項目工程的成本管理，在施工圖紙設計階段，把好成本控制關，建設單位建立施工圖審圖機制，組織專家、監(jiān)理單位和施工單位對施工圖進行審圖，對圖紙不合理地方和能夠節(jié)省費用的地方提出來要求設計單位進行修改，減少因圖紙不合理造成的工程返工。工程施工階段，要求施工單位履行合同義務和嚴格按圖施工。工程現(xiàn)場加強工程變更簽證管理，合理控制變更簽證率，及時向設計單位反映現(xiàn)場施工進度，盡量在施工之前發(fā)出設計變更，減少變更返工簽證。對變更簽證內容進行審核，減除不合理和不必要的工程量，并做到變更簽證一月一清，使成本部門掌握工程成本動態(tài)變化。對項目審核進度工程量，防止出現(xiàn)進度款撥付超付情況。

3.3 質量的精細化管理

項目工程的質量是關乎建造者和使用者生命安全的首要因素，同時也影響著項目工程的成本和工期進度。對于質量的精細化管理，需要質量第一、以人為本以及質量標準的原則，通過建立科學合理、嚴格規(guī)范的質量管理機制，并在精細化理念的基礎上建立質量管理目標。以佛山市佛平路的房產(chǎn)項目工程為例，根據(jù)工程項目所處階段的不同，整個項目工程的質量精細化控制工作需要分為事前、事中、事后三個階段，即事前的準備工作、事中的建設工作以及事后的檢驗工作。在佛平路房產(chǎn)項目，建設單位在總包施工合同中明確該項目工程質量要符合《工程施工質量驗收規(guī)范》標準和建設單位工程質量驗收標準，項目工程要獲得佛山市優(yōu)良樣板工程，爭取省優(yōu)良樣板工程。建設單位委托第三方單位對工程項目每季度進行項目工程質量的實測實量評估，對于項目評估得分靠后的施工單位進行一定的經(jīng)濟處罰，嚴重的停止其投標資格。

3.4 安全文明精細化管理

安全文明精細化管理的主要內容包括項目現(xiàn)場安全文明施工保障措施；現(xiàn)場消防安全管理；現(xiàn)場保衛(wèi)制度；現(xiàn)場防塵降噪等防擾民措施；現(xiàn)場衛(wèi)生管理等。針對佛平路房產(chǎn)項目，建設單位確定項目工程安全文明目標就是獲得佛山市安全文明施工樣板工地，對相關安全責任人明確相應獎懲措施。建設單位監(jiān)督施工單位安全文明施工管理制度的建立和實施，監(jiān)督施工單位組織安全培訓和應急演練工作。建設單位定期組織專家對項目開展安全文明生產(chǎn)檢查，并委托第三方單位對項目安全文明生產(chǎn)進行評估，提出整改意見并監(jiān)督落實，確保項目安全文明目標的實現(xiàn)。在日常管理過程中發(fā)現(xiàn)問題時建設單位須在第一時間發(fā)出《安全隱患整改通知書》，要求施工單位在限期內進行整改。此外為配合營銷，在現(xiàn)場進行樣板展示，并做好相應的安全防護工作。建設單位要求施工單位外架搭設懸挑在樣板層以上兩層，并且做好外架懸挑處封閉處理，避免上面施工層雜物掉落。樣板層頂板預留孔洞做好封閉，避免污水流入樣板層?？捶客ǖ廊绻┰绞┕ぷ鳂I(yè)面和塔吊運輸范圍，須做好看房通道的頂棚和兩側圍擋的防護，避免施工作業(yè)對看房通道造成安全影響。4.結論

本文從精細化管理理念的定義和優(yōu)勢入手，分析精細化管理理念在工程項目中的具體應用，其能夠在滿足用戶需求以及工程質量的前提下，促進項目成本付出的最小代價，獲取投資的最大收益，其貫徹于項目工程執(zhí)行的整個過程，需要每一位工程項目參與者的共同努力，建立健全完善的項目精細化綜合管理機制。

【參考文獻】

[1]張曉梅.略談房地產(chǎn)工程項目精細化管理[J].中華民居，2014，（24）：408-408.

篇6

“代建制”是指投資項目經(jīng)過規(guī)定的程序，由投資方選擇有資質的項目管理公司作為項目建設期法人。全權負責項目建設全過程的組織管理，通過專業(yè)化項目管理最終達到控制投資、保證工期質量、提高投資效益和管理水平的目的。提供項目代建可分為全過程代建方式和分階段代建方式。全過程代建方式，由代建單位對代建項目從項目建議書批復后開始，經(jīng)可行性研究、設計、施工、竣工驗收，直至保修期結束，實行全過程管理。分階段的代建方式，將代建項目分前期和實施兩階段委托代建單位進行管理。

2政府投資項目采用代建制的目的

目前政府投資項目越來越多的在采用“代建制”,其目的是:

1）有效控制"三超"、防止項目建設中腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生。

傳統(tǒng)建設模式中政府投資項目多實行財政投資，政府管理的單一模式，政府集“投資、建設、管理、運營”于一身。這種單一的模式下，項目實施中普遍存在超規(guī)模、超標準、超概算的“三超”現(xiàn)象?！按ㄖ啤蹦Ｊ较麓偈拐顿Y項目中這四個環(huán)節(jié)互相分離彼此制約。

此外，單一模式下項目建設中存在一定的薄弱環(huán)節(jié)，政府投資執(zhí)行部門掌控著從勘探、設計到施工招投標、物料采購的全過程，缺少約束，監(jiān)管失控，責任不明，利益不清，容易滋生腐敗，也容易產(chǎn)生資金浪費、資金挪用、假公濟私、行賄受賄等一系列問題。代建制使政府行政權力從"施工招投標、物料采購"兩個關鍵環(huán)節(jié)退出，通過合同約束代建單位。代建單位基于法律約束、成本控制利潤追求的考慮，嚴格執(zhí)行合同、建立嚴密的內控機制，從而達到防三超、防杜腐敗的作用。

2）實施代建制可以保證項目質量，責任落實到位從而提高投資效益。

傳統(tǒng)建設模式下大多數(shù)政府投資項目的“指揮部”建設體制，由非專業(yè)機構和非專業(yè)人員、甚至由臨時機構抽調人員進行管理，除了如上所說的存在成本不易控制的弊端之外，人員的水平參差不齊，每個項目班子的組建都要不同程度地付出學習成本和時間成本，也就是通常所說的“交學費”，其質量、工期也達不到設計規(guī)范要求。提供同時，這種建設體制下建設單位與政府部門是上下級關系，缺乏競爭機制，行政管轄、行政干預都會造成項目的延遲、項目大量的變更。另外，作為非常設機構的指揮部，項目結束后無從追究責任，一個臨時的責任機構和一個終身的責任機構在管理工程項目上，最終項目的成本、工期、質量當然是不可比的。

而實行代建制，代建單位具有豐富的項目專業(yè)管理經(jīng)驗，能夠提高管理水平、降低管理成本、方便監(jiān)督管理，提高投資項目實施情況的透明度，真正做到公開、公平、公正。而且依照代建合同的約定，代建單位向投資方繳納履約銀行保函或履約保證金，提供便于政府投資部門從經(jīng)濟上對代建單位的違規(guī)行為采取制約，迫使各專業(yè)單位提高自身技術水平，增強服務意識，對政府機構的整體水平的提高也起到了促進作用，對于項目來說也能提高投資效益。

3）實行代建制可以使政府在職能轉變的同時規(guī)范投資管理，真正做到建管分開。

傳統(tǒng)建設模式下，投資與建設、建設與管理混為一體，相互之間又缺乏有效的監(jiān)督機制。而實行了代建制，政府的職能部門主要從事的是行業(yè)的指導監(jiān)管工作，具體包括資金的監(jiān)管、建設市場的監(jiān)管及有關規(guī)定的落實。提供政府作為投資方，受到代建合同的約束，一些立項存在問題、資金缺口很大的項目將會受到制約，從而規(guī)范了建設市場的管理。同時，項目使用單位的責任意識也會因此得到增強，他們從盲目、繁瑣的項目管理業(yè)務中也解脫出來，從決策角色轉變?yōu)楸O(jiān)督執(zhí)行角色，自覺地減少建設實施過程中對建設規(guī)模、建設標準的隨意變動，這樣更有利于投資項目的順利建設，真正做到建管分開。

4）代建制的實施有利于項目造價的降低和建設管理水平的提高與管理觀念的更新現(xiàn)，使項目管理更快地與國際接軌。

當前，我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展要求必須充分利用社會資金進行投資建設，代建制的實施為項目融資創(chuàng)造了有利條件，投資者可以集中精力通過各種渠道作好融資工作。其次，投資者可以通過合同管理的方式對項目投資進行全過程嚴格的造價控制，千方百計減少浪費和不必要的開支，以達到降低項目造價的目的。

我國加入WTO后，基礎建設市場將成為國際工程承包商和跨國投資公司關注的焦點，代建制的實施促使我們的管理水平和管理理念不斷更新，不斷地趨向國際化，使我國的項目管理逐步與國際慣例接軌，帶動經(jīng)濟的快速發(fā)展，從而融入全球市場。

3“代建制”在房地產(chǎn)開發(fā)中的應用實踐

3.1項目實例概述

作為房地產(chǎn)開發(fā)商，我們的集團領導提出“專業(yè)細分、整合做大”的思路。借鑒于政府投資項目代建制的管理模式，將代建制引入房地產(chǎn)開發(fā)領域?；谶@一思路，結合長遠戰(zhàn)略目標（即雙百戰(zhàn)略目標），位于天提供

津的A項目實行了項目代建，采用的是分階段代建制。即作為投資方，負責土地、資金的運作與管理，通過前期方案策劃、委托代建施工、品質控制、自主銷售、資金回籠及產(chǎn)權管理，最終達到“質量、成本、進度”三個環(huán)節(jié)得到較好控制的目的。提供作為投資方委托的代建公司，負責代建項目由施工圖設計開始，直到交付使用后維修期滿的施工全過程控制與項目管理，形成投資方出資，代建方實現(xiàn)交鑰匙工程的代建項目管理模式。

項目代建為“總價包死”，非“服務型”管理模式，也就是非單純以掙取管理費作為贏利的唯一方式。我們希望通過代建實現(xiàn)成本控制，代建公司在控制造價節(jié)約成本的基礎上實現(xiàn)除管理費外的節(jié)余分成贏利模式。

這一模式下，項目代建制與工程總承包存在著如下區(qū)別（見表1）：

在簽訂代建框架協(xié)議的基礎上，針對每個單項，我們與代建公司分別確定了代建包干價格，在包干工作范圍內和包干價格內，代建方自主項目運作，直至交付使用。我們對項目進行嚴格的監(jiān)控，對于工期、質量、成本上出現(xiàn)的問題提出意見和建議，及時糾偏。通過代建的模式，我們更多的精力放在項目研發(fā)、項目融資、銷售經(jīng)營、資金回籠上。提供這個項目從原來的40多人已精減到30多人，精減的人員根據(jù)集團的統(tǒng)一布置安排到其他的開發(fā)項目上。這樣既達到整合外部專業(yè)資源，又做到內部資源按需合理調劑，最大限度地發(fā)揮集團優(yōu)勢，保證戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

作為代建制引入房地產(chǎn)開發(fā)項目的試點，A項目自2005年4月正式開工，截至目前已完成了售樓處及周遍景觀，樣板間、一期高層主體十六層、地下車庫樁基及主體施工在即、別墅一期基本完工，銷售、資金回籠均按部就班地進行著。

3.2“代建制”在房地產(chǎn)開發(fā)項目運行中體現(xiàn)出來的優(yōu)勢與弊病

3.2.1優(yōu)勢

1）增強了項目管理的力度，由于外部管理人員的增加，管理層次的豐富及專業(yè)職能的細化，形成了專業(yè)對口、專事專人的架構。

2）成本、工期、質量及簽證的控制具備了多重審核控制的雛形。目前已具備了施工單位自控、監(jiān)理單位監(jiān)控、項目代建公司總控、投資方調控的體系。

3）投資與項目代建分開，明確雙方的責權利，更有利于雙方公司集中各自優(yōu)勢進行更專業(yè)化的工作，也為投資方以較少的人員投入完成較大數(shù)額的產(chǎn)值提供了可行的辦法。

3.2.2弊病

1）由于當時代建協(xié)議只是一個框架性的協(xié)議，故雙方的責權利及工作分工沒有得到正式的落實，造成許多工作沒有到位，有關內容無法依條文執(zhí)行，已出圖的項目代建包干價格確定時雙方爭議較大，存在理解上的歧義。前期由于沒有簽定代建協(xié)議，造成手續(xù)繁雜，合同結算時施工單位要面對兩個甲方的審核，來回反復的次數(shù)太多。

2）代建公司與投資方的人員均比較年輕，工作經(jīng)驗不足，尤其是代建公司主要以老帶新的模式，應屆畢業(yè)生較多，對于項目現(xiàn)場的把控能力明顯不足。代建方負責簽訂的合同，在備案時存在手續(xù)不全、造價過高、合同條款有缺陷等問題。代建方負責的結算，結算資料不全就進行結算，過于草率定值，現(xiàn)場簽證水分過大。

3）既然實行代建制，實行代建包干價格，那么除投資方主動提出變更外，其他變更所發(fā)生的造價變更均涵蓋在代建協(xié)議包干價格內，由代建公司自行解決。這一點在其他地區(qū)的代建項目規(guī)定中也有同樣的要求。

但在A項目執(zhí)行中,由于前期代建協(xié)議簽訂時間長，雙方對于現(xiàn)場簽證的管理存在理解上的差異。代建方的簽證發(fā)生數(shù)量較大，在對其簽字人員問詢時又出現(xiàn)解釋不清的現(xiàn)象。代建方應頃向于為投資方節(jié)省造價，以最經(jīng)濟的辦法解決問題，提供而不應以方便項目管理為目的，造成一些非必要的投資。尤其一些臨時項目或小宗項目，代建方提出的定價過高，發(fā)生更換的項目無出處，項目雖小但積累起來數(shù)目不小，直接影響到總成本的控制。

4）投資方與代建方的溝通不及時，造成許多未經(jīng)投資方認可，代建方就對施工方進行承諾，使承諾得不到落實，造成施工方與代建、投資方關系的緊張。

5）代建方在招投標管理、資金撥付、現(xiàn)場管理方面協(xié)調能力及解決問題能力有待提高。代建公司應代表投資方提出意見及解決辦法，而不應只是將施工單位的意見直接反饋給投資方或直接推到投資方解決。

當然，造成項目代建出現(xiàn)這些問題的關鍵更多的是來自管理流程上工作的不到位、工作脫節(jié)。針對A項目進行代建制管理顯現(xiàn)出的這些優(yōu)劣勢，我們也在思考“代建制”作為一種同市場經(jīng)濟相吻合的新型工程管理模式，得到了國家和社會認可，但這并不意味著，實施了“代建制”就能夠避免工程建設本身具有的各種風險。相反，由于“代建制”打破了傳統(tǒng)的建設模式格局，使原有投資者、使用者、建設者所要面對的風險和責任發(fā)生了變化，也就由此帶來了許多新的問題。

3.3房地產(chǎn)項目實施“代建制”存在的問題及防范措施

原有機制下，對于工程項目建設的主要風險來自四個方面：一是由于缺乏有效的投資約束機制，超投資、超規(guī)模、超標準現(xiàn)象嚴重，達不到項目預期目標的風險；二是建設管理班子無專業(yè)管理經(jīng)驗、技術力量不足，造成項目質量差的技術管理風險；三是投資方“投資、建設、管理、使用”四位一體，如不能相互制約，不能遏止腐提供

敗，產(chǎn)生社會風險。四是任何工程項目都存在的不可抗力破壞的自然風險。而由于“代建制”在工程項目建設管理中實現(xiàn)了社會化、職業(yè)化、商業(yè)化，這部分風險也就得到降低或者轉移給了代建單位，投資方新增的則是選擇代建單位的風險和監(jiān)管代建單位的風險。這些新增的風險可以通過健全法律體系、完善管理制度、細化代建合同、引入履約擔保機制等方式予以降低。通過這一階段的A項目代建管理，我們認為在“代建制”模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目應當把代建工程當作一個系統(tǒng)，各參與方在協(xié)同完成系統(tǒng)目標的過程中，進行權利、義務分配。提供參與服務的相關承包單位也要分擔相應的風險，如勘察、設計單位就要承擔起設計內容缺陷失誤、不符合現(xiàn)行規(guī)范、出圖時間滯后等風險。而代建單位可以采用合同手段、技術手段、組織手段、經(jīng)濟手段來進行風險防范與控制。建立健全各項風險管理制度、風險管理流程，從而保證對項目各個環(huán)節(jié)進行全面及時有效的管理。

具體到A項目，我們提出了這樣一些思路：

1）作為投資方，我們首先應加強自身的管理水平和監(jiān)管力度，由于我們采用的是分階段代建，前期的規(guī)劃、方案設計、甲控設備及材料等工作的跟進也尤為重要，我們的宗旨是先做好我們自己的事，盡可能從自身降低代建風險。

2）投資方同代建方簽署各種條款一定要嚴謹細致，具有可操作性，要真正能夠對代建單位實施有效監(jiān)督。

3）對于代建制的執(zhí)行方，代建公司應制定行之有效的管理制度，采取有效的管理手段，形成有效的管理體系及管理模式，避免成為“二傳手”。代建方的管理水平的提高同時也能帶動整個項目實施水平的提高。

4）代建方應加大對中間過程的控制力度，中間環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題將勢必造成趕工現(xiàn)象，一旦出現(xiàn)趕工，質量出現(xiàn)問題的可能性將大大增加，A項目也曾因為中間環(huán)節(jié)控制不力而導致最后工期緊張。

5）代建方應進一步加強技術力量，作為獨立于施工方和投資方的第三方管理服務性單位，代建公司應具備較強的專業(yè)實力和在一定條件下的項目運作能力，能夠在合法的前提下，按投資方的意見和一般房地產(chǎn)開發(fā)公司的運作模式合理操作，而不是完全恪守條文規(guī)定按部就班地工作，致使投資方在與其它公司的競爭中處于下風，失去好的市場時機。提供投資方銷售業(yè)績的不佳也直接影響到項目回款和工程款的撥付，也會直接加大代建方的項目管理的壓力，從而不能達到雙贏的局面。

目前A項目在新單項實施過程中，代建方已采取了許多措施來保證工期、進度、質量，諸如加強合同違約條款的執(zhí)行，對施工方嚴格篩選、嚴格考核，充分發(fā)揮監(jiān)理公司的作用嚴把質量關等。這些手段和方法已初見成效。

4結語

有人說，代建制的成敗重點在于制度建設，關鍵在于項目代建單位的素質、經(jīng)驗和責任心。從政府投資項目代建制的實施看，代建制的推行還需進一步完善，比如說：出臺代建單位資質管理規(guī)定，對項目代建單位資質實行動態(tài)管理；建立代建市場進入和清出機制；建立代建單位的信用評價體系；確定合理的代建費用標準；加強代建單位的行業(yè)自律；制定相應的投資項目代建制管理辦法；出臺統(tǒng)一的投資項目代建合同示范文本；在實施階段建立以目標責任制、風險索賠制和履約擔保制為主線，對工程建設過程實施動態(tài)控制的模式；規(guī)范以“代建制”形式進行管理的投資項目各方利益主體的行為，達到實現(xiàn)“政府監(jiān)管、業(yè)主投資、代建管理、各負其責”的目標等等。

對于房地產(chǎn)項目實施代建制，我們也是在不斷的摸索，在實施過程中存在一些亟待解決的問題。對于投資方來說代建制管理要增加一小筆管理費，但確實可以因管理水平的提高而節(jié)省管理費的幾倍、十幾倍的資金。所以說代建制在房地產(chǎn)開發(fā)中還是應該有其發(fā)展的空間。

【參考文獻】

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篇7

關鍵詞:商業(yè)銀行;房地產(chǎn)融資;風險管理;控制策略

一、房地產(chǎn)融資風險分析

(一)房地產(chǎn)融資風險類型

第一,宏觀經(jīng)濟風險。由于房地產(chǎn)開發(fā)活動受宏觀經(jīng)濟形勢的影響很大,而經(jīng)濟發(fā)展具有周期性的規(guī)律,因此,房地產(chǎn)開發(fā)活動也必然有著周期性的漲落。自20世紀80年代以來,我國房地產(chǎn)業(yè)就有過三次大起大落的經(jīng)歷,而這三次漲落與我國經(jīng)濟發(fā)展的態(tài)勢基本是一致的。一般而言,經(jīng)濟發(fā)展趨勢是影響開發(fā)時的主要因素,在經(jīng)濟發(fā)展的成長期,各類房地產(chǎn)需求旺盛,市場處在不斷上升勢頭,房地產(chǎn)金融獲利的機會也就較多;當經(jīng)濟不景氣時,失業(yè)增加,收入下降,房地產(chǎn)市場需求也隨之下降,供過于求,房地產(chǎn)金融業(yè)就會少獲利或虧損,出現(xiàn)風險。

第二,市場風險。目前我國房地產(chǎn)投資主要還是靠銀行貸款。據(jù)相關調查數(shù)據(jù)分析得出:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20%-30%是銀行貸款;建筑公司往往要墊付該總投入30%-40%的資金,這部分資金也多是向銀行貸款;此外,消費者購房的預付款除一部分個人儲蓄金外,至少一半以上的購房者申請了個人住房貸款。由此可知,房地產(chǎn)項目中60%的資金來自于銀行。當社會購買力不足或供過于求的時候,或者說通貨膨脹造成社會購買力下降,進而導致投資者收益減少時都會形成風險。這樣開發(fā)商和購房者一旦出現(xiàn)風險,直接受損的是銀行。

第三,經(jīng)營操作風險。一方面,經(jīng)營風險房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因經(jīng)營不善而導致的銀行信貸風險。房地產(chǎn)開發(fā)從獲得土地、前期開發(fā)、項目投標、投資、施工、驗收到銷售,涉及部門環(huán)節(jié)多、周期長,期間的風險可來自籌資方式、地段選擇、設計定位、項目組織、施工質量、材料及總體估算、行政干預等各個環(huán)節(jié),而一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)風險,則整個項目的風險就會產(chǎn)生連鎖反應。另一方面,是銀行自身經(jīng)營房地產(chǎn)信貸業(yè)務不善而導致的風險,主要表現(xiàn)在:一是在貸與不貸、貸多貸少、什么時間貸、用什么方式貸等決策上的失誤而造成風險。二是房地產(chǎn)金融業(yè)務還沒有形成規(guī)范化的操作規(guī)程,特別是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)質量審核不嚴、對企業(yè)經(jīng)營活動檢測不夠、抵押擔保率不高等,使一些投機分子有空可鉆,增大了銀行風險。

第四,變現(xiàn)風險。變現(xiàn)風險即流動性風險,主要是指市場中因消費者購買力較低而導致房地產(chǎn)商品不能在市場中消化而變成貨幣或延遲變成貨幣,從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者造成損失的風險。房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品,不能移動、不能運輸,屬于不動產(chǎn)。因此,投資于房地產(chǎn)項目中的資金流動性差,變現(xiàn)性也比較差,不像其他商品那樣可以輕松脫手。另外,房地產(chǎn)投資公司從獲得土地使用權到開發(fā)建設物業(yè),最后向客戶出售或者出租,這一過程需要很長時間,有的甚至需要幾年。

(二)商業(yè)銀行在開展房地產(chǎn)融資業(yè)務中存在的問題分析

第一,房地產(chǎn)企業(yè)過分依賴銀行融資,銀行成為風險轉嫁對象。由于我國房地產(chǎn)金融體系不完備,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的股權融資形式還沒有完善,企業(yè)債券發(fā)行又受到了嚴格控制,房地產(chǎn)開發(fā)資金來源渠道較少(主要依靠銀行貸款、自籌等)。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營周期相對較長,用款時間較為集中,房地產(chǎn)資金的密集性與貸款期限常常不配套,部分開發(fā)公司套取銀行房地產(chǎn)信貸資金現(xiàn)象突出。目前,某些商業(yè)銀行為擴大房地產(chǎn)信貸市場份額,出現(xiàn)了急功近利的傾向,一些不法開發(fā)企業(yè)抓住可乘之機,使用各種手段從銀行套取房地產(chǎn)信貸資金,如在進行房地產(chǎn)開發(fā)的同時挪用項目資金進行其他投資,或為了相對容易獲得貸款,申請貸款時故意將項目所需貸款打折扣,銀行在發(fā)出第一筆貸款后就陷入被動,待項目建設出現(xiàn)資金缺口時銀行往往被迫追加貸款。部分房地產(chǎn)開發(fā)公司由于利益的驅動,缺乏誠信,面對有錢不還的不正常現(xiàn)象,銀行往往無可奈何。

第二,同業(yè)競爭無序,違規(guī)的金融業(yè)務時有發(fā)生。房地產(chǎn)信貸融資業(yè)務在各銀行的業(yè)務中都占有非常重要的突出地位,因此,為了爭奪房地產(chǎn)信貸市場份額,各家銀行在簡化手續(xù)、提高服務質量,增加信貸投入等方面均加大了力度,并不惜采用各種優(yōu)惠措施,使同業(yè)間競爭日趨激烈,甚至表現(xiàn)出惡性競爭的態(tài)勢,有的銀行為了爭奪一些效益較好的房地產(chǎn)公司和收入較為穩(wěn)定的個人客戶階層,不惜放寬貸款條件,有些做法甚至嚴重違反了國家有關房地產(chǎn)信貸的政策和規(guī)定,帶來了諸多潛在風險。如向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放貸款。甚至有的銀行基層房地產(chǎn)信貸部門為追求盈利,超規(guī)模發(fā)放貸款或把房地產(chǎn)信貸業(yè)務視同銀行信貸業(yè)務,混業(yè)經(jīng)營,超范圍發(fā)放貸款,大量房地產(chǎn)信貸資金用于補充企業(yè)流動資金及購置其他固定資產(chǎn)。有的銀行房地產(chǎn)信貸起步晚,資金來源少,資本金嚴重不足,且不到位,而又盲目擴充業(yè)務,而這些現(xiàn)象在房地產(chǎn)信托中也屢見不鮮。

第三,房地產(chǎn)業(yè)風險預警體系建設滯后。少數(shù)銀行內部管理制度松弛,導致內控風險時有暴露。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展吸引了大量的銀行信貸資金,也使得一些銀行在發(fā)展業(yè)務的同時,忽視了內部管理和風險控制的重視。突出表現(xiàn)為:缺乏房地產(chǎn)融資業(yè)務發(fā)展的總體和長遠規(guī)劃,純粹是為了發(fā)展而發(fā)展,對市場運行趨勢的分析及風險預警體系建設明顯滯后;管理部門對其全盤業(yè)務的開展沒有制定一套完整的管理辦法和發(fā)展方向,平時又缺少檢查、誘導和監(jiān)督,使其內部管理工作缺乏必要的管理和約束。一些銀行的基層房地產(chǎn)信貸部門人員結構不合理,對銀行信貸業(yè)務較精通,而對房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)知識了解較少,缺乏敏銳的市場分析能力和風險控制經(jīng)驗,制約著房地產(chǎn)融資業(yè)務的發(fā)展。

第四,房地產(chǎn)融資業(yè)務服務體系不健全。房地產(chǎn)融資業(yè)務涉及銀行、評估機構、房地產(chǎn)管理機構、保險公司、公證司法部門,需要彼此的配合和支持,而目前的現(xiàn)狀是:涉及部門多、手續(xù)煩、涉及到評估機構、登記部門、公證部門和保險部門等。辦理時間長,環(huán)節(jié)多;評估有效期短。不動產(chǎn)評估有效期最長為2年,一般為1年,動產(chǎn)為1年,超過有效期須重新評估;由于目前的房地產(chǎn)評估機構好壞不一,管理較混亂,評估費用依據(jù)評估資產(chǎn)標的收取,評估結果暗藏風險。因而商業(yè)銀行有時需要自行重新評估抵押物的價值,增加了環(huán)節(jié)和成本。

二、商業(yè)銀行控制房地產(chǎn)融資風險的主要策略

第一,提高銀行風險防控能力、規(guī)范銀行操作。銀行信貸風險的規(guī)避應重在事前預防而非事后補救。貸前,應收集有關借款人的資料;貸后,應關注借款人所發(fā)生的可能會影響到貸款安全的事情。目前在決定對房地產(chǎn)商是否進行發(fā)放貸款時,主要評估對象是房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn),一旦無力歸還貸款,銀行規(guī)避風險的辦法就是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn),但這種評估方式只是消極的補救措施。所以,要改變把房地產(chǎn)信貸當作低風險項目品種開發(fā)的觀點,嚴格對房地產(chǎn)信貸各環(huán)節(jié)實施監(jiān)控。商業(yè)銀行必須遵循央行有關規(guī)章制度來辦理信貸業(yè)務,杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商攫取貸款的機會,要加強對房地產(chǎn)市場的認識,不被虛假繁榮所迷惑。推進銀行體制改革,加強內控制度建設。銀行要制定科學的銀行內部業(yè)績考核辦法,建立責權合一的激勵和約束機制。

第二,把準宏觀經(jīng)濟脈搏、提前預測,合理規(guī)避宏觀風險。商業(yè)銀行要盡快建立自己的專家隊伍,組織、強化對宏觀經(jīng)濟發(fā)展的分析、研究。這種專家隊伍必須是高起點的,組織結構不必層層設置,可考慮兩級構架:總行一級和在經(jīng)濟發(fā)展水平相差無幾的區(qū)域一級(如珠江三角洲、長江三角洲、東北老工業(yè)基地等)?？傂兄鞴ト蚣叭珖?jīng)濟形勢,區(qū)域主攻區(qū)域經(jīng)濟,使兩者相互補充。隊伍建設上要以社會學者為主,內部人員為輔,使信息來源更具廣泛性、全面性。

第三,加快建立完善的房地產(chǎn)風險預警體系。商業(yè)銀行應建立完備的貸款發(fā)放、使用監(jiān)控機制和風險防范機制。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金得到落實后,可根據(jù)項目的進度和進展狀況,分期發(fā)放貸款,并對其資金使用情況進行監(jiān)控,防止貸款挪作他用,具體表現(xiàn)在:一是商業(yè)銀行應嚴密監(jiān)控建筑施工企業(yè)流動資金貸款使用情況,防止用流動資金貸款為房地產(chǎn)開發(fā)項目墊資。二是商業(yè)銀行應對有逾期未還款或有欠息現(xiàn)象的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售款進行監(jiān)控,在收回貸款本息之前,防止將銷售款挪作他用。三是商業(yè)銀行應密切關注房地產(chǎn)企業(yè)的開況,確保對主體結構已封頂住房的個人住房貸款發(fā)放后,該房屋能夠在合理期限內正式交付使用。四是商業(yè)銀行應密切關注建筑工程款優(yōu)于抵押權受償?shù)葷撛诘姆娠L險。五是商業(yè)銀行應密切關注國家政策及市場的變化對房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響,加強市場風險預報,建立針對市場風險程度和風險類型的階段檢測方案,并積極采取措施化解因此產(chǎn)生的各種風險。

第四,配備建筑工程估價專業(yè)人員,從技術上防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險。為有效防范房地產(chǎn)貸款風險,國外銀行一般都是聘用信譽較高的社會專業(yè)中介機構進行技術把關。但是由于目前國內信譽較高的社會專業(yè)中介機構尚未充分發(fā)展起來,大部分的可行性研究報告都是由開發(fā)企業(yè)自行編制的,所以國內的商業(yè)銀行必須依靠自己審查建筑工量和工程估價,對于業(yè)務量大的銀行,可以設置建筑工程估價崗位,配備專門的估價人員,實行持證上崗;對于業(yè)務量較小的銀行,可以設置建筑工程估價崗位,也可以聘請外部的專業(yè)人員來做這項工作,但必須與其簽訂合同,明確其工作的具體內容和雙方的權利義務等。

第五,加強對評估機構的管理,防范抵押物的評估風險。商業(yè)銀行可以根據(jù)一定的條件,如從事評估業(yè)務的年限、資產(chǎn)規(guī)模和業(yè)務量、資質等級、是否具備充足的有執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)評估人員、在行業(yè)內的聲譽等來確定擬合作的評估機構名單,并與評估機構簽訂合作協(xié)議,規(guī)定雙方在評估質量、工作效率、收費標準、賠償措施、相關信息共享等方面的權利和義務。在進行抵押物評估之前,客戶經(jīng)理要注意采用合理的方式,說服客戶聘用銀行確定名單中的評估機構。評估機構的名單管理是一個動態(tài)的過程,銀行應定期對名單中評估機構的工作進行審核和評價,內容主要包括是否有價值虛增的問題、是否已發(fā)生實質性風險、客戶對其工作效率和服務是否滿意等,然后根據(jù)評價結果對名單進行調整。

三、結束語

我國房地產(chǎn)融資風險控制,目前不管在實踐上還是在理論上都取得了很多的成就和突破。但在我國改革大旗之下發(fā)展起來的房地產(chǎn)融資市場,本身存在太多矛盾性的問題。當然,房地產(chǎn)金融中的各項管理制度和風險防范措施,都是為該項金融業(yè)務保駕護航,確保這一業(yè)務的健康持續(xù)發(fā)展。但如果控制過嚴,門檻過高,也會在一定程度上減緩發(fā)展速度,影響長遠發(fā)展。所有的經(jīng)營都存在風險,而風險通常也與收益存在著正比例的關系。因此,商業(yè)銀行在拓展房地產(chǎn)融資業(yè)務中更主要的是追求風險可控,如何處理好銀行業(yè)務發(fā)展與風險的關系,這將是房地產(chǎn)金融發(fā)展中的重要課題。

參考文獻:

1、孫翠蘭.我國房地產(chǎn)融資方式的比較、選擇與調整[J].金融論壇,2005(11).

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3、周雪飛.商業(yè)銀行信貸業(yè)務創(chuàng)新[J].中國房地產(chǎn)金融,2007(4).

4、王重潤.房地產(chǎn)融資結構與金融風險研究[J].中國投資管理,2006(9).

篇8

【關鍵詞】房屋建筑工程；質量管理；控制措施

中圖分類號：F253.3 文獻標識碼：A文章編號：

質量控制對于房屋建筑工程而言是最為重要的內容，我們必須將工程質量管理貫融合在工程項目管理過程里。同時，對于質量監(jiān)督機構的監(jiān)督和檢查需要配合設計、監(jiān)理和施工單位之間的工作，多方面采取措施進行維護管理，這樣才能確保工程項目質量與實際情況相符合。一般需要經(jīng)過規(guī)劃質量、設計質量、招標質量、施工階段、竣工階段不同的操作環(huán)節(jié)，從而達到整個項目的控制作用。

1 房屋建筑工程的準備階段

1.1 制定質量管理制度 質量是房屋建筑工程項目的核心，沒有質量的工程就無法創(chuàng)造出理想的經(jīng)濟價值，這就需要工程單位對于質量控制嚴格把握，制定科學的質量管理制度。因此，應對各個環(huán)節(jié)的質量工作進行考察管理，質量經(jīng)理需要建立的職責為：結合投資人項目設計經(jīng)營戰(zhàn)略，對開發(fā)項目質量計劃負責編制，且安排各個人員落實到不同的工作里；結合質量計劃規(guī)定內容，檢查項目質量計劃具體情況；在審查環(huán)節(jié)里出現(xiàn)問題后，則需要及時制定科學的措施進行處理，把問題向項目團隊負責人報告；編制項目質量報告，報上級質檢部門和項目經(jīng)理。只有每個部門及工作人員共同努力，才能保證整個項目管理順利進行。

1.2 前期的準備 在建筑工程項目開發(fā)前期，必須要針對此次項目的特點詳細了解，掌握咨詢成果的質量目標和質量標準；對質量管理體系文件內容深刻思考分析，對質量目標的科學性正確分析。一旦企業(yè)制定了項目開發(fā)目標后則不得在無條件的情況下隨意變動，否則將會造成多個方面的不利影響。

1.3 建立質量評審制度 建立評審制度是確保項目工程質量達到理想狀態(tài)的基礎，這也是企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟價值的根本措施。為促進房屋建筑工程質量水平的提高，我們需要保證工程項目評審機構作用的充分發(fā)揮。工程單位要針對現(xiàn)有的環(huán)節(jié)實施全面管理，積極創(chuàng)建現(xiàn)代化的評審體系，以“評審制度”為指導全面開展項目管理，這些都是管理者需要深刻思考的問題。

2 設計時期的質量控制方案

2.1 方案設計環(huán)節(jié) 房屋建筑工程在設計階段，必須要綜合多個方面的內容進行準備工作。在設計工作開始前需要瀏覽工程項目的諸多文件，如：檢測報告、技術指標、設計內容等等。在一系列工作完成之后，工程單位需要確定最佳的設計方案，然后再投入到具體的工程項目施工里。

2.2 施工圖設計環(huán)節(jié)

2.2.1 開發(fā)制度： 對于房屋建筑工程項目的設計責任書需要安排專家進行詳細地審核，從項目管理措施以及考核內容客觀評價等，這樣才能維持良好的工程項目管理措施。設計施工圖紙時必須要嚴格按照建筑的具體需要進行，考慮到對設計質量有效地控制，我們需要采取質量跟蹤措施，對于相關工程文件實施審核處理。當施工圖紙將要結束之后，我們需按照專業(yè)技術人員進行技術鑒定，開發(fā)商的項目設計主管人員需對圖紙做好不同方面的審核。審查是需要關注過分設計和不足設計兩種極端情況，過分設計造成經(jīng)濟性差；不足設計影響建筑功能。 2.2.2 經(jīng)理制度： 開發(fā)商設計主管人必須接受經(jīng)理的指導，通過采取必要的工程措施對設計環(huán)節(jié)實施管理。這樣才能讓整個建筑設計環(huán)節(jié)達到理想的質量要求，與合同上的條款內容相互符合。組織設計以及相關的策劃工作時，必須要對整個工程負責。在不同的操作環(huán)節(jié)里需要負責組織設計各專業(yè)的綜合技術方案綜合審查；經(jīng)理負責人需親自組織或檢查對設計質量有重大影響的活動和設計文件。

2.2.3 職責制度： 對工程單位的每個部門以及相關人員進行專業(yè)培訓，提高其參與工作的責任心。工程項目管理者在日常工作中應該將管理重點逐漸轉移到人才管理中，實施科學的人才開發(fā)計劃，不斷挖掘房產(chǎn)項目管理企業(yè)內部職員的潛能，以為房產(chǎn)投資管理企業(yè)創(chuàng)造出更多的商業(yè)價值。選擇專業(yè)技術方案指導實踐，對設計專業(yè)技術方案實施科學的規(guī)劃處理。

3 招標階段的質量控制

3.1 資質審查 對于招標的工程，我們應該做好施工單位的審查工作，重點確定該單位是否具備足夠的能力去完成工程項目。通常設計到的方面有：人員素質、技術力量、施工業(yè)績、社會信譽等等。審查施工單位對于房產(chǎn)工程項目的實踐經(jīng)驗。

3.2 價格高低 對于具體的工程中標而言，很多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)考慮到降低工程造價，其選擇的方式多數(shù)為不設置標底，低價中標的方式，這樣就造成了低價中標，高價索賠問題的出現(xiàn)。到最后不但沒有起到降低工程造價的效果，反而導致工程資源浪費。

3.3 項目考察 從實際情況看，有的工程單位雖然中標，但都是靠關系得來的。不少單位自身不具備施工能力，造成項目實施時出現(xiàn)勞資糾紛、農(nóng)民工工資不到位等問題。房地產(chǎn)工程項目的考察必須要綜合多個方面內容，出來需要認真分析投標單位的實際經(jīng)濟實力、技術力量等外，還要保證投標單位資質與實際能力一致。

4 施工階段的質量控制

4.1 監(jiān)理單位 隨著社會現(xiàn)代化發(fā)展的加快，很多工程單位開始設計安排了監(jiān)理制度。從當前的實際情況看，很多工程單位的建設質量顯著上升，工期和投資都取得了理想的成效。而要想促進工程項目管理工作的有序進行，這樣才能促進監(jiān)理單位發(fā)揮自身的作用。而房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須針對基本項目施工要求，以及工程監(jiān)理合同上的內容展開工作。這樣才能保證監(jiān)理工程師對監(jiān)理合同所規(guī)定的各項職責落實到實處，從根本上實現(xiàn)工程質量控制作用。

4.2 施工單位 房地產(chǎn)涉及到的投資成本巨大，對于整個施工過程必須要通過各方面的對比才能選擇最合適的施工單位。盡管我國的房地產(chǎn)工程項目在長期的探索中取得了顯著的成效，但和國外發(fā)達國家的房產(chǎn)項目管理相比，我國在技術、管理、經(jīng)營上還存在著顯著的不足。施工單位在制定房地產(chǎn)項目施工管理工作時需采取“管理原則化”的策略來保證了房產(chǎn)工程項目管理的順利實施。工程監(jiān)理按照監(jiān)理合同對工程項目采取綜合監(jiān)理措施，從人員、材料、機械、方法等多個環(huán)節(jié)加以控制。此外，在施工項目開始之后需對施工質量、施工工藝等重點考核，這些都是工程單位需要注意的問題現(xiàn)場質量檢驗、落實檢驗方法，參與分部工程、隱蔽工程驗收等措施來控制工程建設質量。

4.3 提前做好施工預防工作 做好施工的預防工作主要從兩個方面開展，第一是原材料以及半成品的質量檢查工作。另外一個方面就是規(guī)范施工操作過程當中質量的審核手續(xù)。做好原材料和半成品的質量審核需要企業(yè)指定一套完善嚴格的審核標準制度。嚴格通過三檢程序的材料才能進入施工階段，因此要加強施工單位的管理人員，以及檢測人員的質量監(jiān)控意識，同時通過引進先進的質量監(jiān)控方法和手段，可以精確地完成施工原材料和半成品的審核工作，另外規(guī)范檢測過程當中的測序也是必不可少的一個環(huán)節(jié)。比如說對于鋼筋水泥的原材料，就要嚴格的做好質量監(jiān)控工作，因為它們質量的好壞與否直接影響到了房屋成品質量，務必做到?jīng)]有通過審核的水泥和鋼筋堅決不能進入施工進場。另外一個預防工作就是要做好施工過程當中的審核交接手續(xù)。每一個施工環(huán)節(jié)的負責人必須簽字驗收后施工才能進入下一個階段，這樣做是為了及早的發(fā)現(xiàn)質量隱患，經(jīng)過調整以后將損失降到最低，責任落實到相應程序的負責人，可以有效的減少施工過程中出現(xiàn)的材料以及技術問題。

4.4 嚴格監(jiān)控每一個施工環(huán)節(jié) 在施工過程當中，要嚴格的監(jiān)控每一個環(huán)節(jié)，確保工程準確無誤的進入到下一個階段。這就要求做好施工現(xiàn)場管理人員的考勤工作。嚴格要求管理人員做到四個經(jīng)常。經(jīng)常到施工現(xiàn)場了解施工進度，監(jiān)督相關人員做好本職工作的同時可以有效減少質量問題的發(fā)生。經(jīng)常觀看設計藍圖，這樣做的目的是幫助管理人員準確的完成對施工階段重點項目的定位。經(jīng)常記錄問題，由于在施工階段經(jīng)常會遇到突發(fā)狀況，將出現(xiàn)的問題及時的記錄下來可以幫助管理人員累計經(jīng)驗，可以杜絕下一階段類似問題的發(fā)生。長期且頻繁地提醒施工隊在容易出現(xiàn)質量問題的環(huán)節(jié)加以注意，并與他們進行交流，在交流的過程當中往往會幫助質量管理人員發(fā)現(xiàn)問題。

5 竣工階段 竣工驗收對于房建工程項目而言是最后的操作環(huán)境，這也屬于工程項目質量控制的最后階段，也是施工單位需要審核的主要過程。在竣工驗收之前的階段，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需邀請相關的檢測單位與施工方面開展全面審核檢測，這樣可以保證施工過程達到理想的狀態(tài)。而作為檢查部門，其必須對項目工程負責到底，采取多方面的驗收工作，不得僅僅形式上制定驗收方案，而不把政策落實到實處。而針對工程質量存在的問題，需及時和施工單位交流溝通，保證每項工作能得到全面處理，真正對房地產(chǎn)工程項目加以驗收。

6 結束語 總之，房屋建筑工程管理是一項綜合性極強的工作，管理過程中我們必須做好各個環(huán)節(jié)問題的處理工作，讓每個建設項目都能得到有效處理。對房屋建筑工程建設中實施質量計劃必須全面落實到實處，以提高工程項目質量。

參考文獻

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[2]張書良,陳紅領.土木工程質量控制[M].中國建筑工業(yè)出版社，2004,6.

篇9

（一）合理確定、按時公布控制目標。年，各縣區(qū)政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本縣區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。新建住房價格控制目標涉及的數(shù)據(jù)原則上以統(tǒng)計部門的統(tǒng)計指標為依據(jù)。確定年度新建住房價格控制目標關系全市發(fā)展改革穩(wěn)定大局，各縣區(qū)政府務必要高度重視，深入調研，認真分析，合理確定，按時公布。

（二）確保目標實現(xiàn)。各縣區(qū)政府、有關部門要采取有力措施，統(tǒng)籌兼顧各方利益，落實住房價格控制目標，堅決遏制房價過快上漲，促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。統(tǒng)計部門要加強房價統(tǒng)計工作，會同物價、建設（房管）部門做好房價統(tǒng)計評估工作，向同級政府定期提供房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)。物價部門要會同統(tǒng)計、房產(chǎn)部門，按照有關規(guī)定合理確定年度新建住房價格控制目標，落實《商品房銷售明碼標價規(guī)定》（發(fā)改價格〔〕548號），積極開展商品房成本核算，合理控制成本利潤率，做好新建住房價格審核備案和交易房價監(jiān)測工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請辦理商品房預（銷）售許可審批時，要出具經(jīng)物價部門審核的備案價格及價格控制幅度。房產(chǎn)管理部門要會同物價部門對住房銷售情況進行跟蹤檢查，對超出備案價格控制幅度出售住房的，停止住房交易合同備案，并責令整改，對拒不整改的，注銷商品房預（銷）售許可證。

二、加快保障性住房建設，加大住房保障力度

（一）明確任務，確保全面完成。加快保障性住房建設，是實施房地產(chǎn)市場調控和穩(wěn)定房價的重要舉措。加大住房保障力度，擴大住房保障覆蓋面，完善住房保障體系，加快保障性住房建設是我市今后五年的重點工作和重要民生工程。我市年保障性住房建設工作目標是：新認定城市低收入住房困難家庭2862戶，發(fā)放租賃住房補貼5500戶，新增廉租住房830套，新建經(jīng)濟適用住房717套，實施棚戶區(qū)改造468戶（其中城市棚戶區(qū)改造202戶，國有林場棚戶區(qū)改造266戶）。新建項目套（戶）開工率4月份必須達到100％，10月份主體竣工率60％以上，年內竣工率達到80%以上；歷年續(xù)建的5017套廉租住房竣工入住率達到80％以上。各縣區(qū)政府要圍繞各自的具體目標任務，強化工作措施，加大工作力度，保質保量完成今年的建設任務。同時，要高度重視和切實做好保障性住房項目儲備工作，及時申報保障性住房建設項目年度投資計劃。

（二）強化政策落實。各縣區(qū)政府要嚴格執(zhí)行廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房等保障性住房建設和各類棚戶區(qū)改造免收城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金的政策規(guī)定。要切實做好保障性住房建設供地，對保障性住房建設用地以及城市和國有工礦棚戶區(qū)改造中符合保障性住房條件的安置用地，以劃撥方式供應。要嚴格落實縣區(qū)級財政收入提取2%、土地出讓金總額提取5%用于廉租住房建設配套資金和住房公積金增值凈收益配套用于廉租住房建設的規(guī)定，對未按規(guī)定提取土地出讓金的縣區(qū)，由市財政局通過年終決算扣回相應數(shù)額資金，作為全市廉租住房建設配套資金調劑使用。要加快實施廉租住房共有產(chǎn)權管理，多渠道籌措建設資金。

（三）加強對象管理。要完善保障性住房公平分配和監(jiān)督管理機制，規(guī)范準入審核制度，健全租售管理和退出機制。

三、優(yōu)化住房供應結構，推進公共租賃住房建設

（一）嚴格執(zhí)行住房結構比例政策。各縣區(qū)政府要認真落實《市人民政府關于堅決遏制房價過快上漲促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》（隴政發(fā)〔〕104號）確定的“四種住房結構”體系，把住房結構套型比例政策規(guī)定落實到每個地塊，每個項目上，同時，要盡快出臺符合各自實際的房地產(chǎn)市場調控措施，完善住房供應體系，調控住房結構，遏制房價過快上漲，有效解決城鎮(zhèn)居民特別是城市低收入家庭的住房問題。

（二）推進公共租賃住房建設。要依據(jù)《省公共租賃住房管理辦法》，大力發(fā)展公共租賃住房，切實增加公共租賃住房供應。公共租賃住房要面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員供應。政府新建公共租賃住房套型建筑面積控制在60平方米以內，以40平方米左右的小戶型為主。公共租賃住房租金按照低于同地段市場租金水平的原則確定，實行動態(tài)調整，確保以租養(yǎng)房。引導大中型企業(yè)建設公共租賃住房，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、建設和運營公共租賃住房。

（三）嚴格執(zhí)行保障性住房配建政策。各縣區(qū)政府要嚴格落實商品住房建設項目配建保障性住房面積10%的政策規(guī)定，有效解決保障性住房項目和用地落實難的問題，今后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品住房項目中凡不按比例配建保障性住房的，不得審批其新的開發(fā)項目。

（四）做好單位集資合作建房管理。對市、縣區(qū)政府已批準的單位集資合作建房，其供應對象、產(chǎn)權關系等符合條件的，可按照經(jīng)濟適用房有關規(guī)定進行管理。

（五）支持農(nóng)村教師安居工程建設。各縣區(qū)政府要在實施農(nóng)村教師安居工程中，充分發(fā)揮保障性住房的主渠道作用。

四、實施住房限購措施，合理引導住房需求

區(qū)和其他房價過高、上漲過快的縣，要出臺住房限購政策。原則上對已擁有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供在當?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險費繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限的當?shù)丶{稅證明或社會保險費繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內向其售房。實行住房限購措施的縣區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構要認真落實限購政策，房地產(chǎn)行政主管部門做好監(jiān)督落實工作。

五、調整完善房地產(chǎn)稅收政策，加強稅收征管

調整個人轉讓住房的營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，財政、稅務部門要統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。要進一步采取措施，認真落實財政部、國家稅務總局《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅〔〕12號），確保政策執(zhí)行到位。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產(chǎn)價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，開展對存量房交易計稅價格的價格認定工作，堅決堵塞售房過程中“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。嚴格執(zhí)行個人轉讓房地產(chǎn)所得稅征收政策，充分發(fā)揮稅收對房地產(chǎn)市場調控的重要作用。

六、嚴肅信貸紀律，認真執(zhí)行差別化住房信貸政策

金融機構要堅持“區(qū)別對待，有保有壓”的原則，加大對符合貸款條件的中低價位、中小套型普通商品住房和保障性住房建設的信貸支持，鼓勵金融機構發(fā)放保障性住房建設和管理運營的中長期貸款。從嚴控制高檔商品房、豪華別墅、商業(yè)營業(yè)用房的信貸投放。在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，各金融機構要認真執(zhí)行差別化住房信貸政策，嚴格二套住房的購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行支行要根據(jù)市政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎上，可提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。銀監(jiān)局要加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，嚴肅查處違規(guī)行為。

金融機構、房地產(chǎn)主管部門要按照住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合下發(fā)的《關于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》（建房〔〕83號）要求，立足當?shù)貙嶋H，進行第二套住房的認定，加強住房信息查詢管理，加快房屋登記信息系統(tǒng)建設。

七、嚴格住房用地管理，確保土地供應

（一）做好用地供應管理。各縣區(qū)政府要全面落實保障性住房建設供地政策，及時向社會公布住房建設計劃和住房用地年度供應計劃，切實增加土地有效供應，同時，要加強保障性住房建設用地儲備，將保障性住房用地供應落實到地塊，對保障性住房建設用地計劃未落實以及保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房建設三類用地供應量達不到用地供應總量70％的縣區(qū)，停止住房建設用地審批及供應。今年的商品住房用地供應計劃總量不得低于前2年年均實際供應量。商品房建設項目中配建保障性住房的，必須在土地使用出讓合同中明確約定保障性住房與商品住房同步建設的約束性條件，重點明確保障性住房的建筑總面積、分攤的土地面積、套數(shù)、套型面積、建成后由政府收回或收購等條款。

（二）完善土地供應方式。進一步完善中低價位普通商品房用地供應方式，推行新建住房“先限房價、后競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。各縣區(qū)要按照土地開發(fā)利用效率、銷售利潤率、建筑質量等級、環(huán)保節(jié)能指標等各項要求，制定綜合評標辦法，將廉租住房、經(jīng)濟適用住房和公共租賃住房等保障性住房用地所占比例作為評標的重要條件。對欠繳土地出讓價款、閑置土地、囤地炒地、土地開發(fā)規(guī)模超過實際開發(fā)能力以及不履行土地使用合同的，禁止其在一定期限內參加土地競買或收回土地。

（三）加強土地使用監(jiān)管。嚴格審查企業(yè)土地市場準入資格和資金來源。凡參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的，要堅決糾正和嚴肅查處。對已供房地產(chǎn)用地，超過2年沒有取得施工許可證開工建設的，必須及時收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉讓土地使用權的行為，對房地產(chǎn)開發(fā)建設投資達不到25%以上的（不含土地價款），不得以任何方式轉讓土地及合同約定的土地開發(fā)項目。

八、加強市場交易監(jiān)管，規(guī)范商品房銷售

（一）強化銷售管理。各縣區(qū)政府要加強商品住房的價格監(jiān)管，進一步規(guī)范商品房預售制度。按照《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（甘建〔〕193號）精神，嚴格落實監(jiān)管措施，對取得預售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的商品房開發(fā)項目，要在規(guī)定時間內一次性公開全部銷售房源，向當?shù)卣ㄔO、價格主管部門備案各類住房銷售（預售）價格，并嚴格按照備案價格明碼標價對外銷售。對房地產(chǎn)企業(yè)已建成的商品住房，銷售面積達不到80%的，不得批準其新的開發(fā)項目。對未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。

（二）做好市場監(jiān)管。各縣區(qū)政府要對已發(fā)放預售許可證的商品住房項目進行清理。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、違規(guī)出售企業(yè)自留房屋等行為，要加大曝光和處罰力度，問題嚴重的要取消經(jīng)營資格，有違法違規(guī)行為的要追究相關人員的責任。要加大產(chǎn)權房轉讓、出售等交易行為的監(jiān)管力度，進一步做好產(chǎn)權、價格評估、交易程序的監(jiān)管工作。今年，各縣區(qū)建設（房管）部門要會同物價、統(tǒng)計部門根據(jù)當?shù)卣》績r格控制目標，嚴格商品房（預）銷售許可管理，對申報價格超過控制目標的項目，不得辦理（預）銷售許可手續(xù)，對超過（預）銷售許可備案價格銷售住房的，要按哄抬房價行為進行查處。

九、加快個人住房信息系統(tǒng)建設，完善房地產(chǎn)市場信息披露制度

房屋登記信息系統(tǒng)是房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的基礎和核心，各縣區(qū)政府要加強領導，大力支持，落實責任，加快建設，按期完成責任目標。全市要以城市住房信息系統(tǒng)建設為重點，以房屋登記數(shù)據(jù)為基礎，切實推進信息系統(tǒng)網(wǎng)絡建設，加快個人住房信息系統(tǒng)的建設，加快完成市、縣區(qū)信息系統(tǒng)整合和房地產(chǎn)紙質檔案數(shù)字化進程以及各縣區(qū)住房信息的全覆蓋。建立覆蓋市、縣住房信息系統(tǒng)網(wǎng)絡和基礎數(shù)據(jù)庫，全面掌握個人住房的基礎信息及動態(tài)變化情況，實現(xiàn)項目開工建設、在建工程抵押、房屋銷售許可、商品房交易、買賣合同備案、交易資金監(jiān)管、房屋權屬登記以及二手房抵押、交易等業(yè)務全過程的信息化監(jiān)管，全面實現(xiàn)全市住房信息共享和查詢。市縣區(qū)統(tǒng)計部門要研究能夠反映不同區(qū)位、不同類型住房價格變動的信息。各縣要在年底以前完成個人住房信息系統(tǒng)的建設。區(qū)爭取在年底前建成房地產(chǎn)個人信息系統(tǒng)，并與省建設廳、市建設（房管）局聯(lián)網(wǎng)。

十、加強正面宣傳，強化輿論引導

新聞媒體要在及時準確宣傳住房保障、房地產(chǎn)市場調控政策、正確引導住房需求的同時，積極宣傳各縣區(qū)住房保障和穩(wěn)定房價的典型經(jīng)驗和有效措施，引導居民理性消費，引導社會輿論更好地理解、支持市、縣區(qū)政府采取的房價調控、住房保障和加強管理等措施，為加快推進住房保障體系建設、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、維護社會和諧穩(wěn)定提供有力的輿論支持，嚴防虛假信息或不負責任的猜測、評論誤導社會輿論和消費預期。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。

篇10

關鍵詞：建筑工程；質量管理；質量控制措施

中圖分類號：TV523 文獻標識碼：A

一、 房屋建筑工程施工質量管理的重要性

1.建筑施工的特殊性：建筑的類型以及樣式繁多，對于規(guī)模的要求也不同。施工作業(yè)非常受天氣的影響，而在許多復雜的工程如多項技術綜合應用，工序搭配等，在這些生產(chǎn)過程中都需要加強管理，從而能保證施工正常有序的進行，用以達到預期的質量要求，以及達到降低建筑成本的目標要求。

2.管理工作的重要性：管理工作的好壞，可以說決定了企業(yè)經(jīng)營效益，企業(yè)信譽乃至企業(yè)存亡等問題。建筑工程施工時，必須具備了優(yōu)良的技術條件和技術設備，而這些技術條件和技術設備，同時又需要有企業(yè)的技術力量和經(jīng)營管理水平來支撐和發(fā)展實施。

3.隨著建筑業(yè)的發(fā)展，新工藝，新裝備，新材料，新技術的不斷出現(xiàn)，所承擔的工程可能在結構上就更為復雜，在功能上更為特殊，在裝修上更為新穎，從而促使了生產(chǎn)技術水平必須不斷提高，技術裝備也必須更為先進，而技術管理上也要求更高，所以施工管理顯得尤為重要。

二、房屋建筑工程項目質量問題的原因及分析

我國目前房屋建筑工程中存在的質量問題，客觀上是由于建筑工程工期較長，所用材料品種繁雜，在施工過程中，受社會環(huán)境和自然條件方面異常因素的影響，使產(chǎn)生的工程質量問題表現(xiàn)形式千差萬別，類型多種多樣。同時也有建設各方的諸多因素混生互動、相互影響，所以往往一項質量問題是有多種原因引起的。

施工方面的原因 ：1.房屋工程施工管理混亂。在工程施工過程中，因為沒有建立健全的質量控制體系，所以，工序與工序，工種與工種之間沒有嚴格的交接措施，前道工序留下的隱患，后道工序施工者不但不及時處理，甚至蓄意隱蔽。施工現(xiàn)場成品和半成品亂堆亂放，隨意損壞，嚴重地影響整體工程質量。2. 房屋建筑工程施工隊伍素質過低。施工隊伍的人員素質非常重要，控制工程質量首先要從嚴格人員準人和提高人員素質抓起。它直接影響工程質量目標的成敗，是工程質量高低、優(yōu)劣的決定性因素。因為各施工企業(yè)內部新工人比較多，所以有時候技術培訓跟不上，這樣，工人技術素質較低，操作時不按規(guī)程順序進行，這就很難達到質量標準。

材料選用方面的原因：由于材料選用方面原因造成的質量問題也比較常見。比如：某工程剛剛竣工，內墻裝飾涂料，由于質量不過關，在很短的時間內就出現(xiàn)變色，脫皮等情況，馬虎施工，致使有不少新建成的工程，外墻飾面磚空鼓、脫落及灰縫不均勻等質量通病，造成外墻滲水，有的石膏板質量低劣，在空氣中容易吸濕受潮，因此形成石膏板頂棚方出現(xiàn)變形，板塊中間出現(xiàn)下垂、板塊翹腳等質量通病。

三、 房屋建筑工程施工質量管理的措施

1. 建立健全的施工質管制度規(guī)范：想做好房屋建筑工程的質量控制工作，首先我們要做的是建立一個完善的質量管理機制，同時也要讓這些制度落到實處，實實在在的在真正工作中得到發(fā)揮，使其能發(fā)揮真正的監(jiān)督施工質量的作用。在施工過程中，人是作為最基礎最基本的要素存在。

2.確保施工材料的質量：在施工材料控制中，最主要的內容就是檢測施工時所需要的原材料，建筑構件以及施工設備等的質量，因此相關部門必須嚴格把關，把緊材料的采購關，檢驗關以及使用關，從而確保工程的質量。

3.不斷完善質量保證體系：質量保證體系，能否真正發(fā)揮實效發(fā)揮實際作用，是整個工程質量控制工作能否真正有效進行下去的關鍵環(huán)節(jié)。

4.加強施工人員職業(yè)素質：參與施工人員的職業(yè)素質高低，是整個工程質量優(yōu)劣的最關鍵因素?，F(xiàn)在不少的施工單位，在施工中啟用職業(yè)素養(yǎng)較低的工人和技術人員，有的技術人員連對鋼筋混凝土工程中最基礎的常識也不懂，就匆忙上崗，以至于在施工過程中經(jīng)常發(fā)生了一些正負鋼筋擱反或者搭接長度不相同等現(xiàn)象，這給施工質量控制工作帶來了許多不必要的麻煩。因此，想要施工質量能提高上去，首先要做的就是從嚴格限制準入資格和提高施工人員職業(yè)素質做起，把素質教育落到實處，落到每一個上崗工作的工人和技術人員身上。

四、房屋建筑工程施工階段的質量控制

1. 監(jiān)理單位隨著社會現(xiàn)代化發(fā)展的加快，很多工程單位開始設計安排了監(jiān)理制度。從當前的實際情況看，很多工程單位的建設質量顯著上升，工期和投資都取得了理想的成效。而要想促進工程項目管理工作的有序進行，這樣才能促進監(jiān)理單位發(fā)揮自身的作用。而房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須針對基本項目施工要求，以及工程監(jiān)理合同上的內容展開工作。這樣才能保證監(jiān)理工程師對監(jiān)理合同所規(guī)定的各項職責落實到實處，從根本上實現(xiàn)工程質量控制作用。

2. 施工單位。房地產(chǎn)涉及到的投資成本巨大，對于整個施工過程必須要通過各方面的對比才能選擇最合適的施工單位。盡管我國的房地產(chǎn)工程項目在長期的探索中取得了顯著的成效，但和國外發(fā)達國家的房產(chǎn)項目管理相比，我國在技術、管理、經(jīng)營上還存在著顯著的不足。施工單位在制定房地產(chǎn)項目施工管理工作時需采取“管理原則化”的策略來保證了房產(chǎn)工程項目管理的順利實施。工程監(jiān)理按照監(jiān)理合同對工程項目采取綜合監(jiān)理措施，從人員、材料、機械、方法等多個環(huán)節(jié)加以控制。此外，在施工項目開始之后需對施工質量、施工工藝等重點考核，這些都是工程單位需要注意的問題現(xiàn)場質量檢驗、落實檢驗方法，參與分部工程、隱蔽工程驗收等措施來控制工程建設質量。

3.提前做好施工預防工作。做好施工的預防工作主要從兩個方面開展，第一是原材料以及半成品的質量檢查工作。另外一個方面就是規(guī)范施工操作過程當中質量的審核手續(xù)。做好原材料和半成品的質量審核需要企業(yè)指定一套完善嚴格的審核標準制度。嚴格通過三檢程序的材料才能進入施工階段，因此要加強施工單位的管理人員，以及檢測人員的質量監(jiān)控意識，同時通過引進先進的質量監(jiān)控方法和手段，可以精確地完成施工原材料和半成品的審核工作，另外規(guī)范檢測過程當中的測序也是必不可少的一個環(huán)節(jié)。

結束語：房屋建筑工程施工質量的管理，自始至終都是一個系統(tǒng)的工程。首先我們不僅要提高建筑工程的整體施工質量的管理水平，還要依靠各個專業(yè)人員本身的職業(yè)素養(yǎng)和施工的水平，這在很大程度上是靠的各個技術人員和工人的配合工作。工程施工質量是決定工程最終成敗優(yōu)劣的關鍵，在施工的階段，我們要制定完善的，詳細的符合質量標準的目標，并且通過各種合法合理的手段和途徑，以質量控制為中心，進行全過程乃至全方位的管理，把施工質量管理措施落實到位，只有如此，才能令房屋建筑工程施工質量得到真正的保證

參考文獻

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