導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項目管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵字：房地產(chǎn)；項目造價；造價管理

中圖分類號：TU723文獻標識碼： A

一、我國目前房地產(chǎn)項目造價管理現(xiàn)狀

我國有關房地產(chǎn)的項目造價管理制度起源于50年代完善于80年代，現(xiàn)階段所運行的造價管理制度是在國家的直接參與中進行的，制度明確的規(guī)定了造價單位必須對不同設計階段的部分編制相應的預算，而預算的編制內(nèi)容、原則以及方法等由國家建設主管部門制定，項目造價的必要條件是國家控制利稅以及工資的分配，再加上原材料的價格等，在經(jīng)濟條件相對穩(wěn)定的前提下，預算制度毫無疑問是會對財政建設以及項目工程的造價核定發(fā)揮積極作用的。

隨著城市化腳步的加快，近年來，國際國內(nèi)除了重點關注房地產(chǎn)項目的質(zhì)量，對于其工程造價的部分也提出了更高的要求，房地產(chǎn)工程造價需要進行事前、事中以及事后的預控已成為國際基本要求。但是，我國房地產(chǎn)行業(yè)的建設由于長期處在一種提倡“先建設、再算賬”，“重實施、輕決策”的做法中，便使得工程項目的建設在項目造價方面很難實現(xiàn)全面預控，同時，由于我國繁多的工程建設隊伍中一些單位的項目造價工作人員缺乏相應專業(yè)的技術水平以及業(yè)務能力，也會使工程項目的造價以及管理出現(xiàn)問題。當前，我國的房地產(chǎn)項目造價管理需要達到的新目標是建立建設符合我國經(jīng)濟體制與國情的項目造價的現(xiàn)代化管理制度以及學習先進的科學管理經(jīng)驗，不斷完善和提高我國房地產(chǎn)項目造價的管理水平以及編制的水準。

二、影響房地產(chǎn)項目造價管理的因素

1.項目管理人員的影響

勞動力是工程建筑順利實行的基本要素，而在項目工程的管理環(huán)節(jié)，造價的管理人員起著重要的作用，他們將完成編制管理預算這個重要而復雜的部分，這個部分將直接決定項目工程的產(chǎn)品定價。因此，這便要求相關管理人員具有較高的業(yè)務素質(zhì)、工作能力以及良好的工作態(tài)度。另外，施工現(xiàn)場的管理人員也應該具備相應的技術能力以及強烈的責任心，他們將對整個施工項目的技術、質(zhì)量以及安全和工程進度負著直接的領導責任。項目管理人員應該認真貫徹執(zhí)行好國家以及上級機關對于房地產(chǎn)項目在施工環(huán)節(jié)的技術要求、安全生產(chǎn)規(guī)范、環(huán)境保護規(guī)定以及勞動保護法等等，并且對項目進行立體式的框架管理，合理分配好各部門人員的崗位責任以及各環(huán)節(jié)的相關工序，認真履行管理人員的職責與義務。

2.建筑設計圖的影響

房地產(chǎn)項目的建筑設計圖是企業(yè)執(zhí)行預算編制的主要依據(jù)，在整個房地產(chǎn)的項目建設中建筑設計對項目造價具有很大的影響，起著關鍵作用。特別是對于項目工程的初步勘測進行初步設計的環(huán)節(jié)，如果能夠在項目設計之初就對其有比較精準的定位，然后合理的進行平面圖的設計及確定建筑結構、工藝和相關原材料的選擇，便能為房地產(chǎn)項目之后的項目造價提供可靠依據(jù)，使企業(yè)能夠節(jié)約一定成本，保證工程質(zhì)量。

3.建筑施工單位的影響

施工單位是工程建設施工的主體，如果施工單位的技術力量不足，施工方法不得當，計劃安排不夠周密，問題解決不及時；或是工程施工的設計變更太多，變化過大；或是剛進入新的技術領域，對于新技術的標準、方法等不熟悉，自身難以應用等。這些會直接影響到工程施工的質(zhì)量以及花費，因此合理把握好建筑施工的環(huán)節(jié)，將有利于企業(yè)進行項目造價的管理。

三、加強房地產(chǎn)項目造價管理實施的辦法

1.項目投資階段進行可行性分析和投資估算

投資階段進行造價管理是對整個項目工程進行的統(tǒng)籌規(guī)劃，這個階段所涉及的內(nèi)容包括物業(yè)的開發(fā)、建筑建設的標準、建筑設備的選用等各類經(jīng)濟指標，這個部分的敲定對于整個項目工程來說有著巨大的影響。因此，對于此階段的造價管理必須進行相應的項目可行性分析，根據(jù)前期資料科學的進行投資估算的編制工作。項目的投資階段通常需要造價管理部門和項目的開發(fā)單位共同合作，造價團隊帶領其市場分析師、項目工程師以及造價師和會計師等充分利用價值管理原理在保證工程建設項目價值最大化的基礎上編制項目的可行性研究報告；同時，項目的開發(fā)單位也要對建設項目的各方因素綜合考慮和深入調(diào)研，科學的評價項目能夠獲得的最終效益。

2.項目設計階段注重功能與造價平衡

房地產(chǎn)項目的設計階段是整個工程造價管理的重要部分，對項目投資的影響占到百分之八十左右，對整個工程項目的造價起著重要作用。這主要是因為房地產(chǎn)項目的設計在完成以后，由于其工程的龐大性和特殊性決定了即使在施工過程中發(fā)現(xiàn)之前的設計存在漏洞也很難對其進行全面補救，也就是說隨著項目設計階段的完成，項目工程造價已經(jīng)基本確定。因此，對于房地產(chǎn)項目在設計階段的造價管理提出以下幾點方法：

（1）大力推廣項目設計的招標投標

房地產(chǎn)建設工程開展招投標活動，有利于建設單位擇優(yōu)選用施工企業(yè)，降低工程造價，提高工程質(zhì)量及保證按工期交付使用，還有利于企業(yè)單位與國際接軌。建設項目開展招投標活動，可以深化建設體制的改革，規(guī)范建筑市場行為，完善工程建設管理體制，從根本上制止腐敗行為發(fā)生。通過對項目工程實行招投標的制度來對相關的設計方案和設計單位進行擇優(yōu)錄取，以此來保證房地產(chǎn)項目設計的科學性、合理性和先進性。

（2）對項目工程實行限額設計制度

房地產(chǎn)商可以通過對項目造價進行專業(yè)構成的一般分解，要求相關設計人員利用價值工程的相關原理對建筑結構設計、原材料選用以及設備的選擇上進行對比、設計，爭取最大限度在功能保證的前提下實現(xiàn)項目造價的最節(jié)約。同時，毫無疑問，房地產(chǎn)項目設計方案的質(zhì)量將直接影響工程項目建成之后的效益和價值。

（3）有效運用價值工程原理優(yōu)化項目工程的設計方案

價值工程是一種對項目造價和產(chǎn)品功能分析進行管理的方法。當我們想對現(xiàn)有的項目設計進行方案優(yōu)化時就得充分利用這一價值工程原理，來對我們的設計進行科學的評價和決策，做到項目設計造價與功能的平衡，科學合理的降低造價。

3.項目施工階段做好事中控制

前面提到項目工程設計階段的重要性以及相關造價管理的實施辦法，這里我們將提到的施工階段的造價管理也相當重要。

（1）房地產(chǎn)建設的相關單位在執(zhí)行施工工作之前都應該對設計圖進行仔細的審核與計算。盡管對于一些地形比較特殊又規(guī)模龐大的屬于邊設計邊施工性質(zhì)的工程來說，可能沒有足夠的時間來對施工圖進行仔細審核計算，但是還是要嚴格遵行國家規(guī)定的相關設計規(guī)范，盡可能的將可能出現(xiàn)在施工過程中的一些問題在設計圖審核環(huán)節(jié)想出對策給予解決，提前做好避免施工過程中發(fā)生影響工程質(zhì)量與進度的問題甚至是返工問題，這些問題將導致企業(yè)不必要的人力和財力資源的浪費。另外，要求現(xiàn)場施工管理人員的配合，現(xiàn)場施工技術人員要公平公正，客觀事實的反映施工現(xiàn)場具體的施工情況，熟悉現(xiàn)場施工細節(jié)，了解施工有無變更部分，有無增加減少工程量，具體變化發(fā)生的部位，變更簽證產(chǎn)生的時間等，現(xiàn)場施工與造價管理溝通配合，才能使得造價管理落到實處。

（2）建筑施工中難免會發(fā)生一些小的設計或是其他方面的變更，這個時候就需要施工隊伍先與建設單位現(xiàn)場溝通，然后由施工單位或是建設單位提出相關意向并與設計溝通，最后優(yōu)選出比較經(jīng)濟合適的變更方案，同時注意變更方案下可能涉及的其他變更價格等的信息，努力做好項目工程施工的事中控制。同時，企業(yè)以及相關單位應該嚴格管理現(xiàn)場簽證的規(guī)范工作，制定一套完善的現(xiàn)場管理制度，做到簽證及時，內(nèi)容準確，杜絕虛假簽證。

(3) 仔細審查合同價和工程量清單、基本單價及其他有關文件，結合工程進度和質(zhì)量，正確進行工程計量，復核工程付款賬單，按規(guī)定進行工程價款結算；正確理解設計意圖，嚴格控制設計變更，對設計不妥的地方及時更正；加強工程索賠控制，進行全方位合同管理；熟練運用概預算定額，合理進行現(xiàn)場簽證；審查施工組織設計，利用技術經(jīng)濟比較方法進行綜合評審，運用價值工程對施工階段材料及施工方案選擇進行優(yōu)化，選擇合理的施工方案；深入現(xiàn)場，收集和掌握施工有關資料，審核因設計變更、現(xiàn)場簽證等發(fā)生的費用，相應調(diào)整控制目標，并為最終的工程結算提供依據(jù)和做好必要的準備工作。

4.項目竣工結算階段認真審核結算

項目工程進行竣工結算也就意味著該項目的順利完工，這是造價管理的重要環(huán)節(jié)，總的來說，竣工結算也就是需要認真的審核每一項工程是否順利完成，每一項工程變更是否符合規(guī)定，務必做到準確計價項目工程，做到合理項目造價。在這個階段要對項目造價進行管理就需要我們認真熟悉設計圖并且準確核實實際的工程數(shù)量，同時，嚴格審查項目施工的合同并且合理處理相關的結算糾紛，最后，就是要做好全部工程材料價款的結算審查工作。

四、結語

對項目工程的造價進行科學合理的管理與控制，是我國房地產(chǎn)行業(yè)一直關心的熱點問題，因為合理的項目造價管理將會減少房地產(chǎn)企業(yè)的的項目支出，節(jié)約企業(yè)成本，保證企業(yè)長期的可持續(xù)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要想做好項目造價的管理，就必須注重房地產(chǎn)項目從設計到竣工不同階段的造價特點，確保能夠找出合理應對影響項目造價管理問題的方法，順利完成項目造價管理。

參考文獻：

[1]陳簫.房地產(chǎn)工程造價全過程控制[J].中華建設.2013(17).

[2]李金云.論房地產(chǎn)項目工程建設造價管理和控制[J].科技創(chuàng)新與應用.2012(19).

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關鍵詞：項目開發(fā)單位，項目管理

1、房地產(chǎn)項目管理的概述

1、1基本概念

房地產(chǎn)項目管理是工程項目管理的一個分類，是房地產(chǎn)項目的管理者運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，對房地產(chǎn)項目的建設和使用進行全過程和全方位的綜合管理，實現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。它是一門應用性很強的綜合性學科，也是具有很大發(fā)展?jié)摿Φ男屡d學科。

1、2業(yè)內(nèi)分類

房地產(chǎn)項目根據(jù)管理者不同，又可分為：建設項目管理（業(yè)主單位）、設計項目管理（設計單位）、工程咨詢項目管理（咨詢監(jiān)理單位）、施工項目管理（施工單位）和后期物業(yè)管理（物業(yè)公司）。

2、項目開發(fā)單位進行項目管理的主要內(nèi)容

項目開發(fā)單位是站在投資主體的立場對項目進行綜合性的管理。其管理是通過一定的組織形式，采用多種方法和措施，對整個項目所有工作的系統(tǒng)運動過程進行計劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、控制和總評價，以保證項目質(zhì)量、工期、投資效益目的實現(xiàn)。如果除項目建設單位之外還包括項目的其他投資者，如項目融資單位、BOT項目的投資者等，他們必須參與項目全過程的管理，便于了解項目的投資收益情況，確定投資方案。

3、項目開發(fā)單位進行項目管理的方法

房地產(chǎn)項目管理系統(tǒng)的復雜性和目標的多樣性，使得項目管理方法也具有多樣性。根據(jù)不同的分類標志，項目管理方法劃分為不同的形式：（1）按管理目標劃分，項目管理方法有進度管理方法、質(zhì)量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、現(xiàn)場管理方法等。（2）按管理方法的量化程度劃分，項目管理方法有定性方法、定量方法和綜合管理方法。其中定性方法是經(jīng)驗方法，綜合方法是定性方法和定量方法的結合。（3）按管理方法的專業(yè)性質(zhì)分，項目管理方法有行政管理方法、經(jīng)濟管理辦法、管理技術方法和法律管理方法等，這是最常用的分類方法。

4、項目開發(fā)單位進行項目管理的若干建議

4、1房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的若干建議

建議對項目開發(fā)的每個階段都實行成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制是開發(fā)商對開發(fā)項目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要組成部分，是成本管理活動的核心。（1）項目策劃和投資決策階段對可能發(fā)生的成本進行總體控制。此階段應著重做好三方面的工作：搭建好有各類人員參加的策劃班子，完成投資決策階段的技術性工作；編制投資估算形成初步的成本計劃，并在此基礎上進行項目成本分析；在成本分析的基礎上，進行項目風險分析。（2）設計階段的成本控制，一般采用限額設計方式保證有效的成本管理，并要著重關注兩個問題：要以項目可行性研究和策劃階段確定的計劃成本或目標成本作為初步設計控制的依據(jù)；初步設計要重視方案的選擇，按投資估算進一步落實成本，將施工預算嚴格控制在批準的范圍內(nèi)，并加強設計變更的管理工作。（3）動遷階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)如涉及動遷工作，一方面，應聘請獨立的評估咨詢機構按政策進行評估，確定補償標準和額度，以利于動遷職能部門、動遷公司和評估機構三方的相互制約，另一方面，要強化動遷收尾的管理和控制。（4）招投標與合同洽商階段的成本控制。這個階段的工作質(zhì)量將直接影響項目的成本管理和結算。（5）施工階段的成本控制。主要包括：編制或修訂成本計劃、編制工作流程、落實管理人員的職能和任務；熟悉設計圖紙和設計要求，將工程費用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點成本控制對象；詳細進行工程計算，復核工程付款賬單，嚴格經(jīng)費簽證；注重合同的修改和補充工作。（6）結算階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)結算工作的突出特點是大量性、集中性、復雜性。為避免結算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應建立結算原則會議確認制、二次復核制、審計和獎懲機制。

當前房地產(chǎn)正處于降溫階段，房地產(chǎn)商在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中一定要掌握好各階段的成本管理與控制的方法，對目標市場應做好周密的預測，采取相應的對策，避免盲目投資。對目標市場要進行詳細調(diào)查，了解需求情況，根據(jù)市場需求進行規(guī)劃設計，做到有的放矢。

4、2房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理的若干建議

房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險，實際上是開發(fā)商實施開發(fā)過程中固有的風險，在現(xiàn)在的經(jīng)濟大環(huán)境中，主要有：項目的定位風險、項目的投資支持能力風險、項目的合約履行能力風險、項目建設的創(chuàng)新風險、以及政治政策變動的風險等。在科學合理規(guī)避風險上，建議：（1）建立或附設企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機構，研究國家和區(qū)域經(jīng)濟政策、行業(yè)政策，對本地區(qū)各個區(qū)（段）域的規(guī)劃、土地、項目（包括在建和意向）、適宜項目情況，做及時、準確的分析，為企業(yè)經(jīng)營決策提供準確依據(jù)。也就是說，要學會經(jīng)營、懂管理、知法規(guī)，才能避免投機、政策、擔保等風險，才能妥當?shù)靥幚盹L險造成的后果。（2）在企業(yè)內(nèi)部積極推進企業(yè)的科學化、規(guī)范化、法制化管理建設，逐步實現(xiàn)企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理，制定符合質(zhì)量管理標準的企業(yè)標準、工作程序、和工作流程，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序。（3）加強項目的招標管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招標過程中，準確核定標的，利用競爭、價格、供求機制，合理制定工期、質(zhì)量、造價、安全投標的條件，為項目合同管理營造工作質(zhì)量環(huán)境；在合同契約簽訂的過程中，善于利用法律法規(guī)的規(guī)定，對可管理風險進行合法的消除、緩和、轉(zhuǎn)移；在合同契約的履行過程中，合理應用《合同法》、《建筑法》和其他法規(guī)規(guī)定，利用風險管理技術、財務手段，將“承包商風險”、“業(yè)主風險”、“供應商風險”、“擔保方風險”進行有效的控制。決不允許在過程中因出現(xiàn)“違規(guī)”或“違約”現(xiàn)象而導致“意外”風險失控。（4）利用計劃管理、目標管理、過程監(jiān)督、節(jié)點考核等技術手段，對風險管理過程實施“事前”“事中”的有效控制。（5）重視項目完成過程中階段性工作、實施結果的評價考核，及時總結經(jīng)驗，為企業(yè)正確認識自身的管理水平和下步工作持續(xù)改進創(chuàng)造基礎。階段性工作的考核評定由項目管理層組織進行，也可以由職能主管領導組織分階段或者按照計劃的節(jié)點控制目標進行，考核的內(nèi)容是計劃的節(jié)點控制目標完成管理情況和階段性目標完成情況，考核的結果是決定是否調(diào)整計劃、調(diào)整目標，是否決定關閉階段性管理任務。項目管理考核評價的主體是企業(yè)管理層或者是組織結構中的部分，考核評價的對象是項目管理層（主要是項目經(jīng)理），考核的內(nèi)容是按照《項目管理目標責任書》規(guī)定的目標和指標，對項目實施情況、項目管理水平、管理績效進行終結評價，確認階段性考核的結果，確認最終結果，確認項目管理組織（項目部）的職能是否具備“解體”。

5、結束語

綜上所述，項目管理本身是一個非常復雜的系統(tǒng)，它不僅由許多項、分項、工程活動所構成，而且是一個完整的工作過程（包括預測、決策、計劃、控制、反饋等），是項目全部管理任務（如工期、費用、質(zhì)量、合同、資源、組織、信息等）的結合體。所以要取得項目的成功，必須對項目管理的整個系統(tǒng)進行全面地管理。作為一個完整的項目管理系統(tǒng)應將項目的各職能工作、各參加單位、各個階段、各項目活動融合成一個完整有序的整體。本文以上僅僅是管中窺豹、冰山一角，關于房地產(chǎn)項目管理上的內(nèi)容還有很多話題可以進行詳細論述，由于篇幅原因僅僅到此，今后這方面的話題，本人還將在工作與實踐中，不斷積累經(jīng)驗和探索下去。

參考文獻

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【關鍵詞】房地產(chǎn) 質(zhì)量 管理 風險

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

前言

建立房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理責任制度，由項目負責人全權負責開發(fā)項目質(zhì)量的質(zhì)量管理。質(zhì)量負責人的職責是按照投資人項目開發(fā)要求，負責編制開發(fā)項目質(zhì)量計劃，并組織實施。按質(zhì)量計劃要求，檢查項目質(zhì)量計劃執(zhí)行的狀況。對發(fā)現(xiàn)的重大質(zhì)量問題，要積極組織研究解決，同時編制項目質(zhì)量報告，報上級質(zhì)檢部門及項目經(jīng)理。制定開發(fā)項目的質(zhì)量計劃，充分掌握和了解項目的要求，明確咨詢成果的質(zhì)量目標和質(zhì)量要求，熟悉質(zhì)量管理體系文件，把質(zhì)量目標層層分解下去，按質(zhì)量計劃和實施步驟層層落到實處。

一、房地產(chǎn)項目質(zhì)量的特點

由于建筑產(chǎn)品多樣性、體形龐大和空間上的固定性，以及生產(chǎn)單件性、露天性和生產(chǎn)周期長，實施程序繁多、涉及面廣和社會合作關系復雜等特殊技術經(jīng)濟等，使得建設項目質(zhì)量具有以下特點：

1．項目質(zhì)量形成過程復雜

項目質(zhì)量包括決策質(zhì)量、設計質(zhì)量、施工質(zhì)量（包括安裝質(zhì)量、設備質(zhì)量、材料質(zhì)量）和其它質(zhì)量等，均對其總體質(zhì)量形成起著重要作用和影響。

2．項目質(zhì)量影響因素多

項目周期長，會受到多種因素影響；如：設計、設備、材料、施工方法、管理和工人技術水平等因素，都會造成項目質(zhì)量的事故。

3．影響項目質(zhì)量隱患多

項目施工過程中，工序交接多、中間產(chǎn)品多以及隱蔽工程多，必須嚴格控制各個工序和中間產(chǎn)品質(zhì)量，才能保證最終產(chǎn)品質(zhì)量。

4．項目質(zhì)量水平波動性大

由于建筑產(chǎn)品及其生產(chǎn)的技術經(jīng)濟特點，使其生產(chǎn)活動受到各種不利因素影響，項目質(zhì)量水平容易產(chǎn)生波動。

5．項目質(zhì)量評定難度大

項目建成以后，不能像某些產(chǎn)品那樣可以拆開檢查內(nèi)在質(zhì)量；如果項目完工以后檢查，只看其外表，很難正確判斷其質(zhì)量好壞，因此項目質(zhì)量評定和檢查必須貫穿于工程建設的全過程，否則就會出現(xiàn)質(zhì)量隱患。

二、房地產(chǎn)質(zhì)量管理措施

1．設定質(zhì)量目標

房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量目標，確定與項目投資人的開發(fā)項目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關，同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優(yōu)先級。因此，項目開發(fā)的質(zhì)量目標必須適合項目本身的特點。目標過低，會對項目帶來傷害,失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發(fā)績效降低。項目經(jīng)理作為項目質(zhì)量管理的總負責人，應根據(jù)項目的發(fā)展的具體情況，組織項目部對項目的工程質(zhì)量提出明確目標，并經(jīng)公司主管領導審批確定。

2．設立項目管理架構

項目開工前，項目經(jīng)理要認真研究公司內(nèi)部相關報告與既有成果，提出工程分期分區(qū)施工安排，并在此基礎上牽頭組建項目部，提出人員編制、職責分工方案。同時提出對監(jiān)理單位和施工單位人員資格、工程經(jīng)驗及崗位數(shù)量配置的具體要求，制定地盤工程質(zhì)量管理架構及相關流程。在質(zhì)量要求方面，項目部必須有明確的架構與人力資源保障措施。

3．建立項目質(zhì)量管理制度

對管理制度具體實施的策劃是工程質(zhì)量管理策劃的重要內(nèi)容，工程開工前，項目經(jīng)理應帶領項目部仔細研究工程特點，確定工程施工過程中需要執(zhí)行的具體質(zhì)量管理制度，規(guī)劃執(zhí)行程序和流程，編制實施細則。工程質(zhì)量現(xiàn)場管理制度大致可以分為：圖紙會審制度、施工交底制度、樣板先行制度、旁站監(jiān)理制度、工序控制制度、材料管理制度和聯(lián)合檢查制度等。

4．建立內(nèi)部控制體系和外部監(jiān)控措施。

所謂內(nèi)部控制體系，就是通過內(nèi)部交底、學習交流、檢查等方式在項目部員工中樹立質(zhì)量意識，明確各個工序的質(zhì)量控制流程、重點和方法，從而在現(xiàn)場施工管理中做到心中有底。所謂外部監(jiān)控及管理體系，就是通過一系列的方法和手段，對施工單位的現(xiàn)場施工流程和質(zhì)量進行全方位的監(jiān)控，以保證施工質(zhì)量。

5．發(fā)揮監(jiān)理責任作用

對監(jiān)理單位架構與人員要求：除需對監(jiān)理單位現(xiàn)場人員數(shù)量配置提出具體要求外，還需對監(jiān)理單位人員的考勤、不稱職人員的撤換以及因工作失誤造成損失人員的處分等提出具體管理辦法。要求監(jiān)理單位認真履行監(jiān)理合同，根據(jù)服務合同、監(jiān)理規(guī)劃（實施細則）、建設工程監(jiān)理規(guī)范以及有關行政法規(guī)等對整個項目從開工到竣工驗收實行全程監(jiān)控，做好日常檢驗記錄、工作日志及工程技術資料的收集整理工作。

三、項目質(zhì)量風險

項目質(zhì)量風險是由于設計不當和施工質(zhì)量問題造成的糾紛沖突形成問題引起的風險。包括: 在項目決策階段由于經(jīng)濟技術分析失誤, 出現(xiàn)品質(zhì)與價格矛盾導致的質(zhì)量問題; 在設計階段, 違反設計規(guī)范、標準, 特別是強制性標準的要求,造成的質(zhì)量問題; 施工階段, 從業(yè)人員對設計知識認識有重大錯誤, 擅自改變設計造成的質(zhì)量事故質(zhì); 施工管理過程中, 不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理, 對一些容易出現(xiàn)影響結構安全, 特別是一些雖不影響結構安全, 但對正常使用功能有嚴重影響的問題, 處理不及時, 沒有做到事前控制的永久性缺陷或者售出交房后造成的質(zhì)量隱患; 交房實物與銷售承諾、廣告宣傳項目方采購設施與承諾品質(zhì)下降與承諾不相符造成的實物質(zhì)量問題; 以及新技術工藝材料應用不當造成質(zhì)量問題。

四、房地產(chǎn)項目風險及其分類

房地產(chǎn)項目的生命周期從投資決策、前期工作、項目實施、租售和資產(chǎn)經(jīng)營四個階段, 不同階段對項目可能存在的風險。項目改進的措施有不同認識, 投資決策面對的風險最多, 但是對可能發(fā)生的概率判斷越難, 所以房地產(chǎn)投資決策初期項目團隊面臨不確定性最大但擁有最大的靈活性, 也擁有更多的選擇, 而到項目后期, 風險因素和風險發(fā)生后結果越來越清晰, 而項目團隊可以改變的已經(jīng)很少, 選擇的機會也相對減少, 如項目的定位、項目的類型、承包商是否如期完工和交付、房地產(chǎn)市場的變化、金融形勢和政策等。如果想取得項目的成功, 需要識別風險, 找出影響房地產(chǎn)項目可能才在風險因素、 潛在的風險、和項目可以改進的措施, 保證項目順利實施。房地產(chǎn)項目各階段都有不同的項目計劃和目標, 房地產(chǎn)項目風險識別就是識別出影響項目各種目標的風險因素、潛在的風險事件和風險征兆, 為風險分析做好準備。房地產(chǎn)項目風險識別程序見圖1

圖1房地產(chǎn)項目風險識別程序

按照風險來源分: 戰(zhàn)略風險、財務風險、市場風險、法律風險、經(jīng)營風險。

按照影響范圍分: 整體風險、局部風險。

按照控制性分: 可控風險、不可控風險。

按照后果分: 純粹風險、投機風險。

房地產(chǎn)項目風險如圖2

圖2房地產(chǎn)項目風險圖

五、房地產(chǎn)項目的風險控制

房地產(chǎn)項目風險控制就是根據(jù)項目風險分析后預先才確應對措施, 將風險控制在可承受的范圍之內(nèi)的活動。由于房地產(chǎn)項目一次性、獨特性和復雜性, 決定項目的風險不可避免。風險發(fā)生后的損失難以彌補性和工作的被動性, 決定風險管理需要采取主動的策略,風險控制的預警系統(tǒng)、應急計劃和風險工作制度和流程就是風險控制的重要環(huán)節(jié),可以實現(xiàn)風險的有效管理和控制。

1、風險控制預贊系統(tǒng)

當發(fā)生項目風險征兆達時, 發(fā)出風險預苦信息, 制定出現(xiàn)風險預警信息時應采取的風險控制措施, 跟蹤監(jiān)測關鍵風險因素變化, 一旦出現(xiàn)預警, 即實施風險控制措施。在投資決策階段對拆遷、匯率、利率、材料價格等因素制定預普策略。在前期工作階段對政府報批可能影響較大因素, 制定預警策略, 交通影響評價和日照分析、園林指標等, 如一旦發(fā)生風險, 應采取變更指標和減少建筑面積等應對策略。在項目建設階段對可能發(fā)生的費用、進度、技術質(zhì)量等風險, 做出相應風險應對, 如增加費用, 加快工期, 更改變更設計提高質(zhì)量等, 在租售和資產(chǎn)經(jīng)營階段采取多種營銷手段應對可能發(fā)生的風險: 降價、增加品質(zhì)、降低物業(yè)費用、 聘請高水平物業(yè)管理公司等。

2、制定定對風險的應急計劃

就是根據(jù)項目的風險規(guī)律制定的應急措施和風險管理計劃, 一旦出現(xiàn)費用、進度、技術風險, 就動用應急措施。包括預算應急費、進度后備措施、技術后備措施三種。

3、制定工作制度

根據(jù)風險分析結果, 才確風險應對策略, 制定相應的工作制度, 預防、降低和減少風險發(fā)生的概率。如不相容職務分離制度、授權審批制度、會計系統(tǒng)控制、財產(chǎn)保護控制、預算控制、運營分析控制和績效考評控制等。

結論

目前在社會主義市場經(jīng)濟的大背景下，作為房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，要實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化，就要通過實施和建立質(zhì)量管理體制，不斷加強開發(fā)前期階段及施工階段的質(zhì)量管理及控制水平，從而確保工程的順利進行，同時所有的質(zhì)量控制都要著眼于發(fā)現(xiàn)不合格并立即消除不合格的目的。只有這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才會有足夠的流動資金，進行良性循環(huán)，滿足市場經(jīng)濟的需求，從而使得房地產(chǎn)市場更加穩(wěn)定和繁榮的發(fā)展。

【參考文獻】

篇4

根據(jù)《中華人民共和國統(tǒng)計法》規(guī)定，作為統(tǒng)計調(diào)查對象完成政府統(tǒng)計調(diào)查任務是企業(yè)的職責，因此政府統(tǒng)計工作在公司總體經(jīng)營管理中始終占有一席之地。2008年公司管理架構進行整合，從原來的按法人公司分項目管理調(diào)整為新世界北京項目管理中心（以下簡稱“管理中心”）對香港新世界在北京、天津等地成立的獨資或合作公司統(tǒng)一管理?！俺缥男率澜纭笔恰肮芾碇行摹彼牰鄠€法人公司之一，“管理中心”領導層對政府統(tǒng)計工作非常重視，深知確保統(tǒng)計工作的數(shù)據(jù)質(zhì)量重在基礎建設。公司在確保源頭統(tǒng)計數(shù)據(jù)質(zhì)量、加強統(tǒng)計工作制度建設方面采取了行之有效的舉措，為統(tǒng)計工作規(guī)范運行提供了重要保障。

領導給力，垂直管理理順機制

公司開展統(tǒng)計工作近二十年來，我們得到的經(jīng)驗是：要想做好統(tǒng)計工作既需要政府統(tǒng)計職能部門給予企業(yè)大力度的業(yè)務支持，同時從企業(yè)自身而言，更重要的是將把控統(tǒng)計數(shù)據(jù)基礎工作質(zhì)量放在首位。只有統(tǒng)計工作進入領導視線，根據(jù)企業(yè)情況制定相應制度規(guī)范統(tǒng)計工作，數(shù)據(jù)質(zhì)量才能得以保證，質(zhì)量有保證的統(tǒng)計數(shù)據(jù)才是企業(yè)領導、各級政府制定決策的有效依據(jù)。公司從運營之初，便確定了由計劃運營部作為統(tǒng)計工作的歸口管理部門。該部門主要負責對“管理中心”整體計劃的管控，是企業(yè)的龍頭部門。公司在計劃運營部設置統(tǒng)計主管專職崗位，并明確了統(tǒng)計主管職責：對外完成政府統(tǒng)計工作，對內(nèi)向“管理中心”領導定期匯報所轄各公司統(tǒng)計工作情況；對所轄公司統(tǒng)計人員進行業(yè)務指導培訓。

公司決策層對統(tǒng)計工作給予了充分重視，統(tǒng)計主管工作由計劃運營部主管總監(jiān)直接監(jiān)管，“管理中心”主管副總對統(tǒng)計工作垂直管理。此外，負責全面工作的常務副總親自完成國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊布置的定期由企業(yè)家填報的統(tǒng)計調(diào)查問卷，并參加有關培訓活動。

管理得力，完善制度確保落實

為確保日常統(tǒng)計工作的規(guī)范化、制度化，我們還相應建立了各種管理制度。如制定《新世界北京項目管理中心統(tǒng)計工作管理辦法》對統(tǒng)計工作流程進行規(guī)范。該管理辦法明確了統(tǒng)計數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)統(tǒng)計處理、報表審核上報、原始資料/臺賬留存、統(tǒng)計報表歸檔、統(tǒng)計人員交接工作等全過程的工作標準，使各項統(tǒng)計工作有章可循。

為保證統(tǒng)計基礎數(shù)據(jù)采集順暢，各部門均設立兼職部門統(tǒng)計配合員與統(tǒng)計主管對接，提供統(tǒng)計基礎數(shù)據(jù)。統(tǒng)計主管首先對部門統(tǒng)計配合員進行業(yè)務指導，再由統(tǒng)計配合員填報統(tǒng)計基礎數(shù)據(jù)草表，最后統(tǒng)計主管按照行業(yè)報告期統(tǒng)計報表制度登記統(tǒng)計臺賬，并進行數(shù)據(jù)審核、匯總、處理，然后進行上報。

公司在日常統(tǒng)計工作中嚴格執(zhí)行統(tǒng)計報表審核上報制度，所有上報的統(tǒng)計報表必須經(jīng)統(tǒng)計負責人（主管總監(jiān)）、單位負責人（主管副總）審核后上報，為數(shù)據(jù)的準確性提供了保障。

為保證統(tǒng)計報表的嚴肅性，公司還將所有統(tǒng)計年報報表按照文書檔案歸檔要求逐年歸檔。原始資料、統(tǒng)計臺賬由統(tǒng)計人員及部門統(tǒng)計配合員留存管理。統(tǒng)計報表資料的有效管理既符合統(tǒng)計部門督導執(zhí)法的要求，也為企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)審核提供了必要的數(shù)據(jù)支持。

執(zhí)行有力，狠抓隊伍重視培訓

我們深知人才是做好統(tǒng)計工作的基石。目前，公司統(tǒng)計人員穩(wěn)定，現(xiàn)有的專職統(tǒng)計人員都具有統(tǒng)計從業(yè)資格證書或統(tǒng)計專業(yè)中級技術職稱證書，且連續(xù)從事房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計十多年，既具備了統(tǒng)計從業(yè)資格，也具有良好的專業(yè)素養(yǎng)。公司要求專職統(tǒng)計人員定期參加統(tǒng)計繼續(xù)教育、統(tǒng)計年定報工作布置培訓以及統(tǒng)計專項調(diào)查布置培訓，并同時肩負對部門兼職統(tǒng)計配合員進行二次培訓和業(yè)務指導。

作為東城區(qū)統(tǒng)計學會會員，2012年8月，公司與東城區(qū)統(tǒng)計局、東城區(qū)統(tǒng)計學會聯(lián)合，成功地舉辦了“第一屆東城統(tǒng)計開放日之統(tǒng)計知識進企業(yè)暨新世界北京項目管理中心統(tǒng)計知識培訓”活動。公司邀請統(tǒng)計部門專業(yè)人員對“管理中心”所轄公司統(tǒng)計人員及部門統(tǒng)計配合員就政府統(tǒng)計職能、統(tǒng)計與日常生活、當前全市經(jīng)濟形勢進行講解，并對統(tǒng)計法及案例、房地產(chǎn)專業(yè)統(tǒng)計報表制度進行解讀和業(yè)務培訓，活動受到了基層統(tǒng)計人員的普遍歡迎。

篇5

一、南寧市建筑安裝、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管現(xiàn)狀

根據(jù)《南寧市人民政府關于印發(fā)南寧市稅收屬地管理若干規(guī)定（試行）的通知》（南政發(fā)〔20**〕137號）精神，南寧市地稅局于20**年7月下發(fā)了《南寧市地方稅務局南寧市財政局關于貫徹落實南寧市稅收屬地管理若干規(guī)定（試行）的通知》（南地稅發(fā)[20**]174號）。目前南寧市對建筑安裝和房地產(chǎn)企業(yè)的這種管理方式，符合了南寧市政府關于稅收屬地管理的規(guī)定，利于協(xié)調(diào)與政府和財政的關系；方便了納稅人實行集中申報，不需在不同的城區(qū)多頭申報，也優(yōu)化了納稅服務；基本避免企業(yè)到不同城區(qū)進行重復注冊，虛增戶數(shù)現(xiàn)象；同時在注冊地集中申報有利于對房地產(chǎn)、建筑安裝企業(yè)實行征管檔案一戶式管理。

據(jù)不完全統(tǒng)計，至2008年3月止，南寧市（含市轄縣）登記在冊的建筑安裝企業(yè)2，339戶，房地產(chǎn)企業(yè)1，269戶。2007年建筑安裝行業(yè)征收入庫營業(yè)稅59，782萬元，占全局營業(yè)稅收入的23.96%；房地產(chǎn)行業(yè)征收入庫營業(yè)稅94，339萬元，占全局營業(yè)稅收入的37.81%。

（一）征管模式

從20**年1月1日起，我市市區(qū)范圍內(nèi)房地產(chǎn)項目和建筑安裝工程項目的地方稅收，實行按項目進行征收管理。具體規(guī)定為:

1.20**年1月1日以前取得《建筑工程施工許可證》、未完工（完稅）的房地產(chǎn)開發(fā)項目和建筑安裝工程項目（不含外來施工企業(yè)項目），各地方稅收仍由企業(yè)注冊地主管稅務機關負責征收管理，稅款繳入注冊地城區(qū)（開發(fā)區(qū)），并執(zhí)行相應的財政體制。

2．20**年1月1日以后新批準及新開工的房地產(chǎn)開發(fā)項目和建筑安裝工程項目，一律由戶籍主管稅務機關負責（以下簡稱征收稅務機關）征收管理，其營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、防洪保安費、土地增值稅，稅款分稅種和分預算級次分別繳入項目所在地城區(qū)（開發(fā)區(qū)），其他地方稅收統(tǒng)一申報繳入戶籍地城區(qū)（開發(fā)區(qū)），并執(zhí)行相應的財政體制。

對市區(qū)范圍內(nèi)20**年1月1日起新批準及新開工的房地產(chǎn)開發(fā)項目和建筑安裝工程項目，申報時必須按項目填寫報送《營業(yè)稅納稅申報表》（適用于房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)營業(yè)稅納稅人），申報多個項目的，應按不同城區(qū)（開發(fā)區(qū)）分別填列申報。

3．外來施工企業(yè)：外來施工項目的稅收，除所得稅按照自治區(qū)地方稅務局《建筑安裝企業(yè)外出經(jīng)營活動稅收管理證明管理辦法》（桂地稅發(fā)〔20**〕209號）進行征收管理外，其他地方稅收由項目所在地主管稅務機關負責征收管理，稅款繳入項目所在地城區(qū)（開發(fā)區(qū)），并執(zhí)行相應的財政體制，向項目所在地主管稅務機關申請代開發(fā)票。

（二）管理辦法

目前我市對房地產(chǎn)、建筑安裝工程項目的稅收實行“三級”監(jiān)控管理辦法。具體為：

1.市地稅局房地產(chǎn)、建筑安裝工程項目管理辦公室。主要負責對各征收管理單位的稅源監(jiān)控的業(yè)務輔導、檢查監(jiān)督和工作協(xié)調(diào)及軟件開發(fā)和推廣應用、優(yōu)化系統(tǒng)管理等工作，定期統(tǒng)計、分析和通報有關房地產(chǎn)企業(yè)稅源監(jiān)控管理的有關情況，根據(jù)工作的實際情況建立健全各項管理制度；定期從政府有關部門取得屬自治區(qū)級、南寧市級核發(fā)《建設工程施工許可證》的準建項目信息，在5個工作日內(nèi)傳遞到各城區(qū)（開發(fā)）局，同時，加強與各城區(qū)（開發(fā)）的聯(lián)系，配合協(xié)助開展有關稅源監(jiān)控的管理工作。

2.各城區(qū)（開發(fā)區(qū)）主管地稅局。主要負責對房地產(chǎn)、建筑安裝企業(yè)稅源管理的具體工作。組織、指導稅收管理員對房地產(chǎn)、建筑安裝項目的信息采集、審核、錄入的管理和對稅源監(jiān)督、檢查等管理工作的監(jiān)控和考核，利用計算機管理系統(tǒng)軟件，定期查詢、統(tǒng)計和分析房地產(chǎn)、建筑安裝企業(yè)的項目開況、樓盤銷售情況和繳納稅款情況，定期組織人員到實地進行抽查審核，確保對房地產(chǎn)、建筑安裝項目稅源管理工作落到實處。

3.稅收管理員。主要負責對房地產(chǎn)、建筑安裝企業(yè)項目稅源的日常管理工作，了解掌握企業(yè)的“項目開發(fā)”情況，對房地產(chǎn)項目的樓盤建設、銷售、建筑安裝項目工程進展及應繳、已繳稅款等情況進行動態(tài)跟蹤管理和監(jiān)控，及時將項目信息采集、審核、錄入計算機管理系統(tǒng)，實現(xiàn)資源共享和動態(tài)監(jiān)控管理；對列入稅源監(jiān)控管理的欠稅，要采取措施清繳入庫；對房地產(chǎn)、建筑安裝企業(yè)稅源監(jiān)控的有關信息資料，要做好存檔工作。

(三)房地產(chǎn)、建筑安裝項目管理信息化建設現(xiàn)狀

目前，南寧市地稅局房地產(chǎn)、建筑安裝工程項目也初步納入了稅務信息系統(tǒng)信息化管理，雖然《**信息系統(tǒng)》的“房地產(chǎn)建筑安裝明細管理項目”功能還比較簡單，但南寧市地稅局在房地產(chǎn)、建筑安裝項目的信息化建設方面也具備了一定的條件，那就是：在硬件設備方面，目前南寧市地稅局已經(jīng)擁有3臺小型主機，市局與各城區(qū)局、縣局已經(jīng)實現(xiàn)2兆光纖網(wǎng)絡的數(shù)據(jù)集中，并且南寧市的所有城區(qū)局已經(jīng)實現(xiàn)了人手一臺計算機，縣局的主要分局也基本實現(xiàn)了人手一臺計算機，這就為南寧局升級、改造現(xiàn)有房地產(chǎn)建筑項目信息管理系統(tǒng)或引進、移植外省地稅局先進的信息管理系統(tǒng)奠定了物質(zhì)基礎。

二、南寧市建筑安裝企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項目管理存在的主要問題：

(一)注冊地主管稅務機關征管模式執(zhí)行一年多來，解決了納稅評估、納稅申報、發(fā)票領購多頭管理的問題，但在注冊地稅務機關集中申報方式，對企業(yè)注冊地主管稅務機關來說，對項目地不歸其管轄的稅收只負責開票但不入其城區(qū)金庫，且對項目不進行管理，不利于注冊地主管稅務機監(jiān)控和掌握工程的進度，管理的主動性和積極性不高。

(二)建筑安裝工程企業(yè)稅收征管秩序不完善。建筑安裝工程企業(yè)的稅收在地方稅收中尤其是的第二產(chǎn)業(yè)占有舉足輕重的地位，以南寧市為例（包括六縣），近幾年來，建筑安裝業(yè)稅收在整個稅收收入中比例在20%以上，在第二產(chǎn)業(yè)地方稅收收入比重中所占的比重更是高達50%以上。在現(xiàn)行的財稅管理體制下，出現(xiàn)部分地區(qū)為確保自已全年財政收入、投資計劃任務的順利完成，給各部門各單位下達了協(xié)稅計劃任務，造成各地區(qū)、各部門為了各自的利益相互爭稅、搶稅，甚至擅自減免稅的不良現(xiàn)象。建筑安裝企業(yè)乘稅收征管秩序混亂之機，一方面利用各地的稅收優(yōu)惠政策鉆空子，為得到更多的稅收優(yōu)惠,跨地區(qū)掛靠進行稅務注冊登記。另一方面利用建筑安裝工程所跨的時間較長，稅款征收的額度較大，一些單位和個人為了局部利益到異地拉引稅款,給納稅人以回扣或其他好處，造成稅負不公平和稅款的流失。

(三)房地產(chǎn)、建筑安裝項目管理信息化建設存在的問題

隨著《**信息系統(tǒng)》的推廣應用，南寧市地稅局房地產(chǎn)、建筑安裝工程項目也初步納入了信息化管理，但《**信息系統(tǒng)》的“房地產(chǎn)建筑安裝明細管理項目”功能還比較簡單，僅能滿足項目開工、竣工、納稅申報情況的基礎管理，還不能通過網(wǎng)絡監(jiān)控功能，實現(xiàn)機構所在地與勞務發(fā)生地主管稅務機關之間信息管理一體化；不能解決發(fā)票信息與納稅申報中稅票信息、發(fā)票信息與納稅申報表的納稅信息、納稅申報表和財務報表、建筑企業(yè)發(fā)票信息與建設單位發(fā)票信息，以及總局擬實行的“雙向申報”方式中，勞務地與機構地稅務機關申報表的審核比對功能；不能及時有效地掌握工程項目的開工、竣工、改建、停緩建、工程進度、付款進度，以及轉(zhuǎn)分包情況，實現(xiàn)對工程項目的全過程、全方位的監(jiān)控。

（四）外出經(jīng)營管理不規(guī)范，異地施工稅收管理缺位。建筑安裝企業(yè)大都異地承包施工，新征管法雖規(guī)定了外出施工業(yè)戶的報驗、登記和按期申報制度，但建安企業(yè)施工時真正能辦理的卻寥寥無幾，等工程決算后再開票繳稅的情況似乎約定俗成，異地經(jīng)營戶的登記、報驗、申報制度缺乏體制保證。稅務機關可以通過工商信息交換得到本地固定經(jīng)營業(yè)戶的有關登記信息，但對異地經(jīng)營情況只能靠納稅人自覺辦理報驗登記、申報，稅務部門異地的實地核查又難以操作，外地工程項目漏征漏管情形時有發(fā)生。

（五）由于適用房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的《營業(yè)稅納稅申報表》內(nèi)容多，填寫復雜，有部分納稅人認為填寫和理解較困難，因此目前建筑安裝房地產(chǎn)業(yè)納稅人填寫、報送的《營業(yè)稅納稅申報表》（適用于房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)營業(yè)稅納稅人），填寫效果不理想。

（六）目前南寧市地稅局尚不能和房產(chǎn)、土地、建設規(guī)劃等部門實施聯(lián)網(wǎng)，建立信息共享平臺。

三、加強建筑安裝工程企業(yè)稅收管理的建議

針對當前建筑安裝工程企業(yè)稅收征管中存在的主要問題以及結合南寧市地稅局2007年7月對福建省、廈門市、湖南省、湘潭市地方稅務局房地產(chǎn)、建筑安裝項目稅政管理及征管信息化建設考察學習情況，現(xiàn)就如何提高征管水平，加強征管力度，促進稅收收入提高，提出幾點建議。

（一）施行真正意義上的完全屬地化管理。要實現(xiàn)對房地產(chǎn)、建筑安裝項目管理的有效突破，是施行真正意義上的完全屬地化管理，即按照不動產(chǎn)所在地和勞務發(fā)生地原則，由各個城區(qū)（開發(fā)區(qū)）局對其行政（經(jīng)濟）區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)、建筑安裝項目實施稅收征管。在當前房地產(chǎn)建筑安裝項目稅收管理日趨紛繁復雜的形勢下，信息技術對稅務管理的核心支持地位日益突出。要趕超先進就必需全面實施科技興稅，加快推進項目信息化建設步伐，加速南寧地稅房地產(chǎn)建筑安裝項目信息化的發(fā)展，縮小與國內(nèi)先進省份在房地產(chǎn)建筑安裝項目信息化建設方面的差距，增強稅務管理的科技手段。改變過去建筑業(yè)各稅種分割管理的弊端，提高管理效率。同時，提高管理透明度高，防止了暗箱操作，達到了陽光作業(yè)的目的。

（二）依托信息化手段，研發(fā)建筑安裝業(yè)相關管理軟件。利用信息化手段加強建筑安裝業(yè)管理勢在必行。目前對建安行業(yè)的屬地工程項目管理臺賬，從嚴格意義上講仍只停留在手工管理上，稅務部門對工程項目信息掌握非常有限，不同地區(qū)的稅務部門之間，以及稅務部門與規(guī)劃、建設等相關部門之間缺乏必須的信息溝通，稅收管理基礎比較薄弱。開發(fā)建筑安裝業(yè)管理軟件，通過采集納稅申報信息、工程項目信息及規(guī)劃、建設等相關部門提供的工程項目信息，對建筑安裝施工企業(yè)的涉稅事項進行信息共享，實現(xiàn)數(shù)據(jù)大集中，達到有效監(jiān)控。特別是有利于施工企業(yè)機構所在地稅務部門與勞務發(fā)生地稅務部門建立信息交流，對跨地區(qū)經(jīng)營的納稅人實行有效監(jiān)控。同時通過電腦實行數(shù)據(jù)稽核比對制度，即按季將建設單位的工程款支付、發(fā)票收取等情況與施工建安企業(yè)的發(fā)票開具、申報納稅情況（通過信息系統(tǒng)查詢）進行稽核比對，判斷施工建安企業(yè)應繳稅費申報是否準確、及時、足額，以加強建設工程項目稅源控管。通過人機結合的綜合管理模式，全面加強和規(guī)范建筑安裝業(yè)稅收征管，很大程度上防止外來施工企業(yè)的偷逃稅現(xiàn)象。

在考察學習中我們發(fā)現(xiàn)，福建省地稅局建筑業(yè)的稅收信息系統(tǒng)，非常直觀且貼近南寧市地稅局征管實際，其先進性和實用性及其強大的功能和涵蓋力是無可比擬的，因此從現(xiàn)實的可能性和有效性看，最快速有效的辦法就是移植改進福建省成熟成功的軟件系統(tǒng)，這樣可以事半功倍。如果引進和改良福建省地稅局的《建筑業(yè)稅收信息管理系統(tǒng)》，建議在整個系統(tǒng)的引進、移植過程中，盡可能的考慮其整體性，除依照**地稅管理信息要求必須作適應性調(diào)整的功能模塊外，盡量避免做更多的改動。同時考慮在整個項目實施過程中引入監(jiān)理機制，以確保項目實施的質(zhì)量和效率。

篇6

第二條凡在縣城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工綜合驗收備案，適用本辦法。

第三條縣建設行政主管部門負責全縣房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案管理工作?？h城市建設綜合開發(fā)管理辦公室對全縣房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收和備案實施監(jiān)督和指導，并具體負責開發(fā)項目竣工綜合驗收備案工作。

縣國土、公安、環(huán)保、水利、規(guī)劃、房管、園林、環(huán)衛(wèi)、消防等部門及供水、供電、供熱、供氣、電信等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照本辦法規(guī)定和各自職責，做好單項工程竣工驗收工作。

第四條開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須進行項目綜合驗收。分期開發(fā)的項目可分期進行綜合驗收。

第五條綜合驗收主要包括以下內(nèi)容：

（一）建設項目是否依法用地和履行土地出讓合同、劃撥決定書；

（二）是否按審批規(guī)劃建設完畢；

（三）公用配套設施和公共服務配套設施是否按規(guī)定和要求建設完成，并達到交付使用條件；

（四）單項工程是否符合國家規(guī)定的工程質(zhì)量驗收標準，質(zhì)量驗收手續(xù)是否完備；

（五）建設用地紅線范圍內(nèi)施工機具、臨時設施、建筑殘渣、剩余構件是否全部拆除、清運完畢；

（六）建設項目綠地率是否達到相關規(guī)定，是否按照已審批的綠化設計方案完成施工；

（七）房屋征收補償、安置是否落實；

（八）前期物業(yè)管理是否落實；

（九）中水設施驗收是否合格；

（十）建設項目安全技防設施是否齊全；

（十一）法律法規(guī)規(guī)定需要驗收的其他事項。

第六條開發(fā)項目實行分期建設的，可采取分期驗收。具體實施按以下規(guī)定執(zhí)行：

（1）凡有條件進行整體綜合驗收的，不實施分期驗收；

（2）建設規(guī)模不足20000平方米的開發(fā)項目，不實行分期驗收；

（3）分期驗收的項目，其分期驗收須提交并滿足實行分期驗收所需要的材料及條件；

（4）申請分期驗收的項目，其分期驗收房屋相關的水、電、通訊設施及地下污水管網(wǎng)配套及公共設備設施如未建設或不符合驗收標準的，不得進行分期驗收；

（5）分期驗收項目，其最末期驗收部分房屋，在項目未取得小區(qū)整體綜合驗收合格之前，不得交付使用，亦不辦理相關產(chǎn)權證書。

第七條開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收和備案的第一責任單位，依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定及開發(fā)合同約定事項承擔相關責任。參加綜合驗收的單位和個人，對其出具的工程質(zhì)量鑒定意見和竣工驗收結論負責。具體分工是：

（一）國土部門負責土地出讓批文、土地出讓合同、土地使用權證、小區(qū)地籍圖和宗地圖；

（二）規(guī)劃部門負責項目審批規(guī)劃說明書及總平面圖、項目審批綠化景觀規(guī)劃說明書及平面圖、《建設工程竣工規(guī)劃驗收合格證》及規(guī)劃驗收平面圖；

（三）園林部門負責項目審批綠化設計方案，《建設工程綠化方案審批書》、《城市綠化工程規(guī)劃許可證》、《城市綠化工程竣工驗收合格證》及加蓋“綠色圖章”的綠化設計方案；

（四）環(huán)衛(wèi)部門負責環(huán)衛(wèi)等公用基礎設施交付使用證明；

（五）環(huán)保部門負責環(huán)評文件、環(huán)評批復文件主要內(nèi)容及其在設計、施工、運營等階段落實情況調(diào)查；污染物排放達標調(diào)查、污染防治設施建設、運行和效果調(diào)查；污染物排放總量調(diào)查；環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀調(diào)查；

（六）房管部門負責物業(yè)服務企業(yè)中標通知書、《前期物業(yè)服務合同》、臨時管理規(guī)約；

（七）房屋征收與補償部門負責落實房屋征收補償安置的證明材料；

（八）建設部門負責《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》、落實住宅產(chǎn)業(yè)化技術要求的證明材料、建設用地紅線范圍內(nèi)施工機具、臨時設施、建筑殘渣、剩余構件是否全部拆除、清運完畢，供水、供電、供氣、供熱、排水、道路、路燈、有線電視、安全技防、通訊、郵政信報箱等公用基礎設施交付使用證明；《房地產(chǎn)項目開發(fā)建設合同書》、《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》落實情況。

第八條開發(fā)項目綜合驗收合格的，方可交付使用。

第九條開發(fā)企業(yè)應當自綜合驗收合格之日起15日內(nèi)將開發(fā)項目綜合驗收報告報縣建設行政主管部門備案。同時提交下列資料：

（一）項目審批規(guī)劃說明書及總平面圖；

（二）項目審批綠化景觀規(guī)劃說明書及平面圖；

（三）《建設工程竣工規(guī)劃驗收合格證》及規(guī)劃驗收平面圖；

（四）土地出讓批文、土地出讓合同、土地使用權證、小區(qū)地籍圖和宗地圖；

（五）《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》；

（六）《建設工程綠化方案審批書》、《城市綠化工程規(guī)劃許可證》、《城市綠化工程竣工驗收合格證》及加蓋“綠色圖章”的綠化設計方案；

（七）供水、供電、供氣、供熱、排水、道路、環(huán)衛(wèi)、有線電視、通訊、路燈、安全技防、郵政信報箱等公用基礎設施交付使用證明；

（八）《房地產(chǎn)項目開發(fā)建設合同書》、《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》；

（九）落實住宅產(chǎn)業(yè)化技術要求的證明材料；

（十）落實房屋拆遷補償安置的證明材料；

（十一）物業(yè)服務企業(yè)中標通知書、《前期物業(yè)服務合同》、臨時管理規(guī)約；

（十二）法律法規(guī)規(guī)定其他需要提交的材料。

第十條綜合驗收備案辦理程序：

（一）開發(fā)項目竣工綜合驗收前，開發(fā)企業(yè)到縣建設行政主管部門領取《縣房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收報告》和《縣房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案表》標準文本，組織相關部門和單位對項目進行綜合驗收；

（二）開發(fā)項目竣工綜合驗收合格后，開發(fā)企業(yè)持《縣房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收報告》、《縣房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收備案表》和本辦法第九條規(guī)定的提報材料到縣建設行政主管部門提出綜合驗收備案申請；

（三）縣建設行政主管部門應當于受理申請后5個工作日內(nèi)對備案材料進行審查，提出審查意見。對審驗合格的開發(fā)項目準予備案，核發(fā)《縣房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案表》?！犊h房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案表》一式二份，一份由縣建設行政主管部門存檔，一份交開發(fā)企業(yè)備查。對審查不合格的，應書面告知驗收單位和開發(fā)企業(yè)，待整改補正后重新審查。

第十一條實行物業(yè)質(zhì)量保修金制度，保修金為建筑安裝工程總造價的3％－5％，由開發(fā)企業(yè)向房管部門交納，到工程保修期滿后按規(guī)定退還開發(fā)企業(yè)。

第十二條在開發(fā)合同和商品房屋銷（預）售合同中應當將綜合驗收合格予以注明。交付商品房時，應向買受人提供《縣房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收報告》和《縣房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案表》。

第十三條房管部門在進行房屋登記時，應查驗開發(fā)項目《縣房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收備案表》，凡未經(jīng)竣工綜合驗收備案的項目，房管部門不予受理。

第十四條開發(fā)企業(yè)和房屋銷售機構在新聞媒體的商品房屋銷（預）售廣告，應當標注“縣住房和城鄉(xiāng)建設局忠告購房者：新建房屋建筑工程必須通過竣工驗收備案，方可辦理房屋所有權登記手續(xù)”的字樣。

第十五條開發(fā)企業(yè)在綜合驗收過程中有違反城市規(guī)劃、住宅產(chǎn)業(yè)化技術規(guī)定和基礎設施、公用設施配套建設要求及開發(fā)合同約定行為的，由縣建設行政主管部門責令其限期改正，并重新組織綜合驗收。

第十六條開發(fā)項目未經(jīng)綜合驗收或經(jīng)驗收不合格即交付使用的，由縣建設行政主管部門責令開發(fā)企業(yè)限期補辦驗收手續(xù)，逾期不補辦驗收手續(xù)的，由縣建設主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并根據(jù)《省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第五十五條規(guī)定，處以開發(fā)項目投資額1％以上5％以下的罰款。

第十七條縣建設行政主管部門應加強綜合驗收備案管理工作，建立健全各項規(guī)章制度，認真履行職責，嚴格把關。在竣工驗收及備案工作中，對、、的工作人員，按管理權限由所在部門或單位給予行政處分；構成犯罪的依法追究刑事責任。

篇7

【關鍵詞】精細化管理；工程項目；應用

1.引言

改革開放以來，隨我國房地產(chǎn)行業(yè)有了快速的發(fā)展，房地產(chǎn)項目的規(guī)模和數(shù)量也在逐漸增多，房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設面臨著更大的競爭。傳統(tǒng)的管理模式已經(jīng)不能適應外部環(huán)境的發(fā)展，精細化管理理念逐漸深入人心，其對于提升項目建設的標準化，降低項目成本，縮短工期，有著重要的影響作用。

2.精細化管理的含義和實施

在對精細化管理的研究過程中，不同的學者對“精細化管理”有著不同的定義，精細化管理可以說是對常規(guī)的管理辦法的提升和改進，大多數(shù)的思想還是常規(guī)的管理辦法，只是在工程項目中引入了管理學的基本思想和辦理方法，旨在達到減少資源的浪費、降低施工的成本目標。本文以佛山市禪城區(qū)佛平路與市東路交匯處，地處東方廣場商圈的房產(chǎn)建設項目為例介紹施工過程的精細化管理[2]。

從項目工程管理的角度出發(fā)，精細化管理的目標主要體現(xiàn)以下幾個方面：

（1）模糊的工作明確化

現(xiàn)代工程項目管理一般都較為復雜，需要進行提升和改進的地方還有很多，但不可能將每一項工作都進行精細化管理，因此必須要進行合理、必要的篩選工作。這就需要將模糊的管理工作分解成一些明確的管理元素，比如預算管理、安全管理、合同管理、生產(chǎn)管理等等，將模糊的管理工作進行明確化，以便于各部門對自身責任和工作的具體化。

（2）明確的工作流程化

實施精細化管理工作的另一個目的在于將項目工程的管理責任具體化、明確化，通過對項目工程管理過程中的各個工作環(huán)節(jié)的分析，能夠?qū)φ麄€項目工程形成更加深刻的認識，更有利于實現(xiàn)對整個項目工程的綜合管理工作，保證項目工程的質(zhì)量以及廣大客戶的具體需求。

（3）流程的工作信息化

實施精細化管理能夠確保建設單位實現(xiàn)對項目工程管理的實時監(jiān)測，建立信息化下的工作流程，信息化對于提升建設單位與施工單位和供貨單位的溝通效率有著很大的推動作用，推動流程管理的實現(xiàn)，有效拓展管理的空間。

3. 工程項目的精細化管理內(nèi)容

3.1進度目標責任制及考核制度

建設單位的主要目的在于能夠?qū)崿F(xiàn)對整個項目工程施工的綜合管理，包括對項目工程的進度管理。在佛山市佛平路項目工程總包合同中對工程關鍵節(jié)點的達成或延誤，明確獎懲辦法；在監(jiān)理服務酬金中，專設建設單位對監(jiān)理監(jiān)控施工進度節(jié)點評價的監(jiān)理報酬，合計12萬；在設計合同中明確出圖計劃以及出圖質(zhì)量要求，明確相應獎懲辦法；在專業(yè)工程施工合同中根據(jù)總體計劃明確完工和驗收時間。對配合程度差的合作單位，提請集團招標中心約談；對配合情況惡劣的單位，直接建議招標中心取消其合作資格[3]。進度控制管理方面，建設單位應根據(jù)項目開發(fā)目標制定工程建設總控計劃，按照總控計劃審核施工進度計劃和設備進場計劃。對工程進度實行動態(tài)控制，對不能如期按計劃實施的環(huán)節(jié)及時協(xié)調(diào)跟蹤解決，監(jiān)督落實施工單位采取有效措施搶回滯后進度，確保進度符合總控計劃要求。

3.2 成本的精細化管理

要想實現(xiàn)對整個工程項目成本的精細化管理，強化單位內(nèi)部對于項目工程成本的綜合管理能力，就需要做好成本的控制工作，同時成本控制工作也貫穿著整個工程項目建設的生命周期中。房地產(chǎn)的項目成本主要是分為兩部分，即開發(fā)成本和期間費用。開發(fā)成本即工程項目從開始策劃到最終竣工需要投入使用的各項費用總和，實現(xiàn)對所支出費用的合理使用和管理，能夠達到最有效的收益，從而有效提升成本的價值。針對佛平路房產(chǎn)項目工程的成本管理，在施工圖紙設計階段，把好成本控制關，建設單位建立施工圖審圖機制，組織專家、監(jiān)理單位和施工單位對施工圖進行審圖，對圖紙不合理地方和能夠節(jié)省費用的地方提出來要求設計單位進行修改，減少因圖紙不合理造成的工程返工。工程施工階段，要求施工單位履行合同義務和嚴格按圖施工。工程現(xiàn)場加強工程變更簽證管理，合理控制變更簽證率，及時向設計單位反映現(xiàn)場施工進度，盡量在施工之前發(fā)出設計變更，減少變更返工簽證。對變更簽證內(nèi)容進行審核，減除不合理和不必要的工程量，并做到變更簽證一月一清，使成本部門掌握工程成本動態(tài)變化。對項目審核進度工程量，防止出現(xiàn)進度款撥付超付情況。

3.3 質(zhì)量的精細化管理

項目工程的質(zhì)量是關乎建造者和使用者生命安全的首要因素，同時也影響著項目工程的成本和工期進度。對于質(zhì)量的精細化管理，需要質(zhì)量第一、以人為本以及質(zhì)量標準的原則，通過建立科學合理、嚴格規(guī)范的質(zhì)量管理機制，并在精細化理念的基礎上建立質(zhì)量管理目標。以佛山市佛平路的房產(chǎn)項目工程為例，根據(jù)工程項目所處階段的不同，整個項目工程的質(zhì)量精細化控制工作需要分為事前、事中、事后三個階段，即事前的準備工作、事中的建設工作以及事后的檢驗工作。在佛平路房產(chǎn)項目，建設單位在總包施工合同中明確該項目工程質(zhì)量要符合《工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》標準和建設單位工程質(zhì)量驗收標準，項目工程要獲得佛山市優(yōu)良樣板工程，爭取省優(yōu)良樣板工程。建設單位委托第三方單位對工程項目每季度進行項目工程質(zhì)量的實測實量評估，對于項目評估得分靠后的施工單位進行一定的經(jīng)濟處罰，嚴重的停止其投標資格。

3.4 安全文明精細化管理

安全文明精細化管理的主要內(nèi)容包括項目現(xiàn)場安全文明施工保障措施；現(xiàn)場消防安全管理；現(xiàn)場保衛(wèi)制度；現(xiàn)場防塵降噪等防擾民措施；現(xiàn)場衛(wèi)生管理等。針對佛平路房產(chǎn)項目，建設單位確定項目工程安全文明目標就是獲得佛山市安全文明施工樣板工地，對相關安全責任人明確相應獎懲措施。建設單位監(jiān)督施工單位安全文明施工管理制度的建立和實施，監(jiān)督施工單位組織安全培訓和應急演練工作。建設單位定期組織專家對項目開展安全文明生產(chǎn)檢查，并委托第三方單位對項目安全文明生產(chǎn)進行評估，提出整改意見并監(jiān)督落實，確保項目安全文明目標的實現(xiàn)。在日常管理過程中發(fā)現(xiàn)問題時建設單位須在第一時間發(fā)出《安全隱患整改通知書》，要求施工單位在限期內(nèi)進行整改。此外為配合營銷，在現(xiàn)場進行樣板展示，并做好相應的安全防護工作。建設單位要求施工單位外架搭設懸挑在樣板層以上兩層，并且做好外架懸挑處封閉處理，避免上面施工層雜物掉落。樣板層頂板預留孔洞做好封閉，避免污水流入樣板層。看房通道如果穿越施工作業(yè)面和塔吊運輸范圍，須做好看房通道的頂棚和兩側圍擋的防護，避免施工作業(yè)對看房通道造成安全影響。4.結論

本文從精細化管理理念的定義和優(yōu)勢入手，分析精細化管理理念在工程項目中的具體應用，其能夠在滿足用戶需求以及工程質(zhì)量的前提下，促進項目成本付出的最小代價，獲取投資的最大收益，其貫徹于項目工程執(zhí)行的整個過程，需要每一位工程項目參與者的共同努力，建立健全完善的項目精細化綜合管理機制。

【參考文獻】

[1]張曉梅.略談房地產(chǎn)工程項目精細化管理[J].中華民居，2014，（24）：408-408.

篇8

為貫徹落實《國務院辦公廳促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（〔〕4號）、住房和城鄉(xiāng)建設部《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品房預售制度有關問題的通知》（建房〔〕53號）和《省人民政府辦公廳關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控防止房價過快上漲的通知》（鄂政辦發(fā)〔〕107號）以及《市人民政府關于規(guī)劃發(fā)展我市房地產(chǎn)業(yè)的通知》（政發(fā)〔〕4號）等精神，根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》等有關法律法規(guī)的規(guī)定，為了規(guī)范我市房地產(chǎn)市場秩序，進一步加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，切實維護群眾利益和保持社會穩(wěn)定，促進我市房地產(chǎn)市場又好又快發(fā)展?，F(xiàn)將有關事項通知如下：

一、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目立項審批，加強開發(fā)建設管理

1、加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（1）房地產(chǎn)開發(fā)建設必須按照統(tǒng)一規(guī)劃、成片開發(fā)、長期建設（中心城區(qū)每期一般不低于1萬平米，但符合控制性詳細規(guī)劃的，臨街項目符合街景規(guī)劃的除外）的原則，由市國土、規(guī)劃、房產(chǎn)部門按照城市規(guī)劃和年度項目開發(fā)計劃，擬定《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設條件意見書》。（2）開發(fā)項目土地必須實行招拍掛供地。土地出讓年限應為國家規(guī)定的最高年限。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，必須依法及時收回土地使用權。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，并在核定的資質(zhì)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，嚴禁無資質(zhì)開發(fā)和借用掛靠資質(zhì)開發(fā)。將資質(zhì)的升級和資質(zhì)年檢與企業(yè)的經(jīng)營狀況結合起來，對不服從管理有違法違規(guī)行為的企業(yè)，資質(zhì)主管部門依法予以降低資質(zhì)等級和注銷資質(zhì)證書。（4）房地產(chǎn)開發(fā)立項須符合下列條件：①開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；②企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；③國有土地使用權證（土地成交確認書）；④規(guī)劃圖、平面圖、戶型圖；⑤施工圖設計批準書；⑥前期物業(yè)管理服務合同；⑦白蟻防治合同。開發(fā)企業(yè)須持有房產(chǎn)主管部門出具的《項目確認通知單》才能到招投標管理部門辦理建筑工程的招投標。

2、嚴厲打擊各類違法違規(guī)開發(fā)項目。堅決打擊和杜絕未經(jīng)審批立項批準進行房地產(chǎn)開發(fā)行為。在嚴格控制個人建房規(guī)劃審批工作的同時，對違規(guī)小規(guī)模開發(fā)和超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為的必須依法從嚴查處，嚴厲打擊房地產(chǎn)項目無資質(zhì)或假冒資質(zhì)開發(fā)及假冒集資建房之名進行房地產(chǎn)開發(fā)的行為。

3、嚴格按規(guī)劃條件進行建設。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在規(guī)劃核定的容積率、建筑密度和綠化率等指標及相應的總建筑面積以內(nèi)實行開發(fā)建設；分期開發(fā)的項目，各期建設工程規(guī)劃許可證確定的建筑面積的總和，不得突破原規(guī)劃設計條件和建設用地規(guī)劃許可證的規(guī)定。規(guī)劃部門要嚴格按土地出讓規(guī)劃條件和有關規(guī)定科學規(guī)劃審批，不得隨意變更規(guī)劃條件。

4、建立網(wǎng)上公示制度。充分利用網(wǎng)絡信息手段，將各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介服務機構及相關人員的基本信息、經(jīng)營業(yè)績，經(jīng)營中違法違規(guī)及受到處罰等情況記錄在《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》和企業(yè)、個人信用檔案中，并向社會公示，接受社會監(jiān)督。

二、規(guī)范商品房預售管理，建立新建商品房價格備案制度

1、規(guī)范商品房預售許可。商品房銷售應遵守國家有關法律法規(guī)，嚴格執(zhí)行《商品房預售許可證》制度，在未取得《商品房預售許可證》前不得任何銷售信息，嚴禁以“認籌”、“內(nèi)部認購”等形式變相無證銷售，開發(fā)商不得向購房者收取“誠意金”、“認購金”等任何含有預訂款性質(zhì)的費用。申報預售時，房屋形象進度一般應達到規(guī)劃建筑面積的三分之二；有抵押情況的應超過三分之二，并且需要抵押權人出具同意銷售的書面意見；商品房預售許可的審批，需報經(jīng)分管市長同意。

2、規(guī)范公開內(nèi)容。在取得預售許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將批準預售的套數(shù)進行公開銷售，在售樓部張貼公布已批準銷售套數(shù)信息詳情，禁止捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價等擾亂房地產(chǎn)市場秩序的行為。預售商品房時，預售人應當以書面的方式向預購人明示項目開發(fā)進度和竣工交付使用時間，商品房的結構、類型、戶型、裝修標準、公共和公用建筑面積的分攤辦法，預售商品房的付款辦法，商品房預售款的專用賬戶等情況，不得不實的銷售進度信息誤導消費者。

3、規(guī)范合同文本。房地產(chǎn)交易合同必須采用統(tǒng)一制定的規(guī)范性文本，合同內(nèi)容不得任意刪減，商品房買賣合同一經(jīng)網(wǎng)上簽約，開發(fā)企業(yè)必須在規(guī)定的期限內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門備案登記。房屋交付使用后，開發(fā)企業(yè)必須協(xié)助購房人按法律法規(guī)辦理房屋所有權登記，并及時向購房戶提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》確保購房人的合法權益。

4、規(guī)范商品房住房價格。嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價，公開標示商品房價格及相關收費，防止大起大落，禁止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頻繁調(diào)價、搭車漲價、價外亂收費、不執(zhí)行明碼標價和“一價清”等不規(guī)范價格的行為。在遵循市場供求規(guī)律，堅持主要由企業(yè)制定商品房價格的原則下，對開發(fā)企業(yè)自主制訂的新建商品房預（銷）售價格進行備案，并實行網(wǎng)上公示，開發(fā)企業(yè)在向市房管部門領取商品房預（銷）售許可證之前必須將普通商品房價格向價格主管部門報備，并提供開發(fā)銷售樓盤類型、面積、主要定價依據(jù)等資料，開發(fā)企業(yè)銷售價格要與備案價格和對外公布價格保持一致，開發(fā)企業(yè)銷售過程中需要上調(diào)價格的，必須提前一周重新報備，并說明提價的主要理由。不經(jīng)報備任意提價的，價格主管部門依據(jù)價格法律法規(guī)的規(guī)定實施處罰。

三、規(guī)范項目資本金制度，加強房地產(chǎn)開發(fā)項目預售款資金的監(jiān)管

1、實行項目資本金管理。項目資本金制度是指房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設總投資中，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定專戶儲存，專項用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的貨幣資金，項目資本金占項目工程建設總投資的比例不得低于35%。項目資本金只用于本房地產(chǎn)開發(fā)項目建設，不得挪用和抽回。

2、加強商品房預售款監(jiān)管。商品房預售款是指預購人依照合同的約定，預先支付給預售人，在商品房竣工驗收交付使用前用作該商品房建設費用的款項，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以按規(guī)定的資金用途和工程進度申請使用資金，在操作上堅持“?？顚?、?？顚４?、?？顚Ｓ谩?。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用商品房預售款時，應提交下列文件資料備案：①商品房預售款使用申請表；②預售人與承建商簽訂的施工合同；③建筑施工監(jiān)理單位出具的施工進度證明。要積極利用和依托商品房預售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)做好預售款監(jiān)管工作的銜接，對預售資金從辦理商品房銷售許可證開始至完成初始登記終止，實行全程網(wǎng)絡化實時監(jiān)管，商品房預售款必須用于預售項目的建設和投資，不得挪作他用。

3、市房產(chǎn)管理局負責全市商品房項目資本金的監(jiān)控和預售資金的監(jiān)管。預售資金由商品房開發(fā)企業(yè)存入市房產(chǎn)管理局指定帳戶，并由市房產(chǎn)管理局根據(jù)商品房建設進度審核撥付。在開發(fā)項目綜合驗收前，預售款應預留總額的10%（最高額不超過500萬元），作為開發(fā)企業(yè)信用保證金；在綜合驗收合格后方可撥付。

四、規(guī)范住宅專項維修資金的管理，維護所有者的合法權益

為加強全市住宅共用部位共用設施設備維修資金的管理，維護房屋產(chǎn)權人和使用人的共同利益，凡商品住房和公用住房出售后都必須按住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%建立住宅共用部位共用設施設備維修資金。維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金，不得挪作他用。應足額繳存，不得減免。業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。維修資金應當在指定的銀行開設維修資金專戶，由房產(chǎn)行政主管部門代管，做到專項存儲，?？顚Ｓ?。維修資金自存入維修資金專戶之日起按規(guī)定計息。維修資金利息凈收益應轉(zhuǎn)作維修資金。房產(chǎn)行政主管部門在代管維修資金中的工作和業(yè)務費用，由房產(chǎn)行政主管部門編報預算，經(jīng)財政部門審核后，從維修資金利息凈收益中核定。房產(chǎn)行政主管部門和財政部門負責指導、協(xié)調(diào)、監(jiān)督維修資金的管理與使用。維修資金使用時，成立了業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會同意并經(jīng)選定的物業(yè)管理企業(yè)提出計劃；未成立業(yè)主委員會的，由相關業(yè)主提出使用建議。維修計劃經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門審批，報財政部門審核并通知銀行劃撥資金。住宅專項維修資金的使用遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則，并依法接受審計部門的審計和接受業(yè)主委員會的檢查與監(jiān)督。

五、規(guī)范物業(yè)管理行為，著力完善物業(yè)監(jiān)管機制

1、加強物業(yè)企業(yè)管理。從事物業(yè)管理的企業(yè)必須具備企業(yè)法人資格和資質(zhì)證書，嚴格物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)核定工作，進一步整頓規(guī)范物業(yè)管理市場。物業(yè)管理企業(yè)在接受開發(fā)企業(yè)委托從事前期物業(yè)管理時，要在委托合同中分清雙方各自的權利和義務，要通過簽訂物業(yè)管理委托合同的形式約定與業(yè)主（業(yè)主委員會）各自的權利和義務，認真履行合同。

2、認真做好建設與管理的銜接工作。完善物業(yè)管理前期介入和承接驗收制度，在物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同中，應當明確交付使用后的質(zhì)量、責任及雙方的權利義務，切實做好建設和管理的銜接，不出管理上的空白。

3、堅持市場化方向。認真貫徹《物業(yè)管理條例》，堅持物業(yè)管理的市場化方向，鼓勵公平競爭，加快業(yè)主委員會的組建步伐，引導和監(jiān)督各方履行物業(yè)服務合同。當小區(qū)業(yè)主（房屋使用人）的入住率達到50%以上、公用住宅出售建筑面積達30%以上或者首位業(yè)主入住達2年以上的，開發(fā)企業(yè)或者物業(yè)管理企業(yè)要積極配合經(jīng)綜合驗收交付使用的住宅小區(qū)召開業(yè)主大會，主動征求業(yè)主的有關意見和建議。當成立業(yè)主委員會的條件基本具備后，由業(yè)主委員會籌備小組代為起草業(yè)主委員會的章程，報送物業(yè)管理行政主管部門。

篇9

一、充分認識實施兩個《辦法》的重大意義

實行企業(yè)投資項目核準和備案管理是深化投資體制改革、落實企業(yè)投資自、建立和完善社會主義市場經(jīng)濟體制、優(yōu)化投資環(huán)境、改善宏觀調(diào)控的重要舉措。今后，按照“誰投資、誰決策、誰收益、誰承擔風險”的原則，落實企業(yè)投資自。對企業(yè)不使用政府投資建設的項目，無論規(guī)模大小一律不再實行審批制，區(qū)別不同情況分別實行核準制和備案制。政府對企業(yè)投資項目的核準或備案管理主要把握項目的外部性，而項目的市場前景、經(jīng)濟效益、資金來源和產(chǎn)品技術方案等均由企業(yè)自主決策、自擔風險。

二、企業(yè)投資項目實行核準制或備案制的范圍

1、規(guī)范政府核準制。企業(yè)投資建設《*省政府核準的投資項目目錄》（2*年本）以內(nèi)的項目實行核準制；實行核準制的項目，僅需向政府提交項目申請報告，不再經(jīng)過批準項目建議書、可行性研究報告和開工報告程序。

投資建設《*省政府核準的投資項目目錄》（2*年本）以外的項目，事業(yè)單位、社會團體等非企業(yè)單位投資建設備案范圍內(nèi)的項目，除國家另有規(guī)定外，由企業(yè)按照屬地原則向地方人民政府投資主管部門備案，實行備案制。

上述企業(yè)投資項目，是指企業(yè)不使用政府性資金，投資建設《政府核準的投資項目目錄》（國務院頒發(fā)）、《*省政府核準的投資項目目錄》以及國家法律法規(guī)和國務院專門規(guī)定禁止投資以外的項目。

2、外商投資項目和境外投資項目實行核準制，按國家和省有關規(guī)定執(zhí)行。

三、企業(yè)投資項目核準機關和備案機關

市、縣（區(qū)）發(fā)展改革行政主管部門和經(jīng)濟貿(mào)易行政主管部門是市、縣（區(qū)）人民政府投資主管部門，為企業(yè)投資項目核準機關和備案機關。企業(yè)基本建設類投資項目由發(fā)展改革行政主管部門核準或備案；企業(yè)技術改造類投資項目由經(jīng)濟貿(mào)易行政主管部門核準或備案

四、企業(yè)投資項目核準和備案的程序和要求

1、企業(yè)投資建設實行核準制的項目，需按要求編制項目申請報告，報送項目核準機關申請核準。需市人民政府投資主管部門核準的項目，城市規(guī)劃區(qū)范圍以內(nèi)的項目直接向市人民政府投資主管部門報送項目申請報告及附件；縣（區(qū)）項目由所在縣（區(qū)）人民政府投資主管部門初審并提出意見，向市人民政府投資主管部門報送項目申請報告及附件；需轉(zhuǎn)報上級政府投資主管部門核準的項目，企業(yè)基本建設類投資項目由發(fā)改委負責轉(zhuǎn)報，企業(yè)技術改造類投資項目由經(jīng)貿(mào)委負責轉(zhuǎn)報。

項目申請報告需由具備相應工程咨詢資格的機構編制，其中依法應當由市、縣（區(qū)）人民政府項目核準機關核準的項目，項目申請報告應由具備丙級以上工程咨詢資格的機構編制。項目申請報告的內(nèi)容及需提交的附件和核準程序按《*省企業(yè)投資項目核準暫行辦法》規(guī)定執(zhí)行。項目核準機關對企業(yè)提交的項目申請報告，主要從維護經(jīng)濟安全、合理開發(fā)利用資源、保護生態(tài)環(huán)境、優(yōu)化重大布局、保障公共利益、防止出現(xiàn)壟斷等方面進行核準。對于外商投資項目，政府還要從市場準入、資本項目管理等方面進行核準。

2、企業(yè)投資建設實行備案制的項目，應當根據(jù)項目類別和規(guī)定的備案權限，向相應的項目備案機關提交企業(yè)投資項目備案申請表，申請備案。企業(yè)投資項目備案申請辦理程序按《*省企業(yè)投資項目備案辦法》規(guī)定執(zhí)行。

五、市、縣兩級核準機關核準權限的劃分

《*省政府核準的投資項目目錄》（2*年本）明確由國務院投資主管部門、省人民政府投資主管部門、設區(qū)市人民政府投資主管部門核準的項目，嚴格按照《*省政府核準的投資項目目錄》（2*年本）執(zhí)行。

市、縣兩級人民政府核準機關核準項目的權限具體明確劃分如下：

1、交通運輸

公路：除國務院、省人民政府投資主管部門核準的項目外，100公里（不含）以下省道二級公路、縣道及市養(yǎng)公路，由市人民政府投資主管部門核準，其余項目由縣級人民政府投資主管部門核準。

獨立公路橋梁、隧道：除國務院、省人民政府投資主管部門核準的項目外，總投資2000萬元以下500萬元以上的立交橋項目和小隧道，由市人民政府投資主管部門核準，其余項目由縣級人民政府投資主管部門核準。

2、原材料

化肥：除年產(chǎn)50萬噸及以上鉀礦肥項目由國務院投資主管部門核準外，其他磷、鉀礦肥項目按照屬地原則，由縣級人民政府投資主管部門核準。

3、輕工

聚酯：除國務院、省人民政府投資主管部門核準的項目外，其余項目全部由市人民政府投資主管部門核準。

4、城建

城市供水：除國務院、省人民政府投資主管部門核準的項目外，日供水1萬噸（不含）—20萬噸（不含）的項目由市人民政府投資主管部門核準，日供水1萬噸（含）以下供水項目由縣級人民政府投資主管部門核準。

城市道路橋梁：除國務院、省人民政府投資主管部門核準的項目外，城市規(guī)劃區(qū)范圍以內(nèi)的城市道路和城市橋梁項目、各縣（區(qū)）跨度50米及以上城市中型橋梁項目由市人民政府投資主管部門核準，其余項目由縣（區(qū)）人民政府投資主管部門核準。

其他城建項目：除省人民政府投資主管部門核準的項目外，城市規(guī)劃區(qū)范圍以內(nèi)的房地產(chǎn)項目，全市高檔房地產(chǎn)項目和總建筑面積10萬平方米（不含）以下、4萬平方米及以上房地產(chǎn)開發(fā)項目（其中廉租住房、經(jīng)濟適用住宅小區(qū)項目總建筑面積為2萬平方米<含>至10萬平方米<不含>）由市人民政府投資主管部門核準。城市規(guī)劃區(qū)范圍以外的，總建筑面積4萬平方米（不含）以下、廉租住房和經(jīng)濟適用住宅小區(qū)項目總建筑面積2萬平方米（不含）以下的房地產(chǎn)開發(fā)項目按屬地原則由縣級人民政府投資主管部門核準。

5、社會事業(yè)

社會事業(yè)項目：除按隸屬關系由國務院行業(yè)主管部門或省人民政府投資主管部門核準的項目外，城市規(guī)劃區(qū)范圍以內(nèi)的由市人民政府投資主管部門核準，其他的由項目所在地縣級人民政府投資主管部門核準。

六、備案機關備案權限的劃分

除中央、省駐市企業(yè)投資項目由省人民政府項目備案機關備案外，城市規(guī)劃區(qū)范圍以內(nèi)、總投資5000萬元以上的企業(yè)投資項目由市人民政府項目備案機關備案，其他企業(yè)投資項目的備案由項目所在地的縣級人民政府項目備案機關備案。

七、核準、備案的效力和責任

1、項目核準文件（備案通知書）的有效期為2年，自頒發(fā)(送達)之日起計算。企業(yè)投資項目在核準文件（備案通知書）有效期內(nèi)未開工，項目申報單位需要繼續(xù)建設的，應當在核準文件（備案通知書）有效期屆滿前30日向原項目核準機關（備案機關）申請延續(xù)，原項目核準機關（備案機關）應當在核準文件（備案通知書）有效期屆滿前作出是否準予延續(xù)的決定。

2、項目申報單位依據(jù)項目核準機關出具的項目核準文件，依法辦理土地使用、資源利用、城市規(guī)劃、安全生產(chǎn)、設備進口和減免稅確認等手續(xù)。

3、對應當申報核準而未申報，或者雖然申報但未經(jīng)核準的項目，國土資源、環(huán)境保護、城市規(guī)劃、質(zhì)量監(jiān)督、證券監(jiān)管、外匯管理、安全生產(chǎn)監(jiān)督管理、水資源管理、海關等部門不得辦理相關手續(xù)，金融機構不得發(fā)放貸款。

4、環(huán)境保護、國土資源、建設、城市規(guī)劃、安全生產(chǎn)監(jiān)督管理、質(zhì)量監(jiān)督等部門，應當按照職能分工，對項目備案機關予以備案的項目依法審查和辦理相關手續(xù)；對應當備案而未備案以及項目備案機關不予備案的項目，不予辦理相關手續(xù)。

5、項目核準（備案）機關工作人員在項目核準（備案）過程中、或者的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

6、國土資源、環(huán)境保護、城市規(guī)劃、質(zhì)量監(jiān)督、安全生產(chǎn)監(jiān)督管理、水資源管理等部門及其工作人員違反《*省企業(yè)投資項目核準暫行辦法》的規(guī)定，擅自辦理相關手續(xù)的，依法給予有關負責人和直接責任人行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

7、項目核準（備案）機關應當加強核準（備案）項目的監(jiān)管，對項目申報單位以拆分項目、提供虛假材料等不正當手段取得企業(yè)投資項目核準（備案）文件的，應當依法撤銷該項目的核準（備案）；對未予核準（備案）擅自開工建設以及未按核準（備案）內(nèi)容進行建設的項目，應當立即責令其停止建設，并依法追究有關單位和責任人的責任。

篇10

華遠總裁任志強發(fā)文抱怨，保障房項目在湃標方面設立了類似“貿(mào)易保護”的特殊門檻，使得以前沒有開發(fā)過保障房項目的房企處于競爭劣勢。華遠本想多花幾個億躋身其中，可是“門票”太貴了。

曾經(jīng)讓諸多房地產(chǎn)商敬而遠之的保障房，如今似乎卻成為一片藍海。游戲規(guī)則變了

“今年580萬套的保障房建設任務一定要完成!”7月17日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新的公開表示，讓各省市感受到了莫大的壓力。住建部協(xié)調(diào)小組已經(jīng)和各個省市簽訂了協(xié)議，大部分省市已經(jīng)與各地市縣簽訂了任務書。

號稱史上最強的本輪房地產(chǎn)調(diào)控，呈現(xiàn)出既控“銀根”，又放“地根”的特點。加大普通商品住房和保障房的供應以調(diào)整供求關系是“組合拳”中的重要一招。

根據(jù)國土資源部的要求，各地的保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品房的用地供應不得低于住房用地總量的70％，而此后公布的全國供地計劃中，這一比例更是達到了77％。

在這種情況下，房產(chǎn)商只要想拿地開發(fā)，就繞不開保障房的建設。從監(jiān)管層表態(tài)來看，70％住房供地將投向保障房和普通商品住房的策略將在一定時期內(nèi)延續(xù)。隨著保障房在整個住房體系中的比例越來越大，無疑將加大對商品房市場的沖擊。

“如果政策持續(xù)，那么參與保障房建設成為大部分房企的必由之路。房地產(chǎn)市場現(xiàn)有的游戲規(guī)則、格局都將發(fā)生變化，且開發(fā)商的發(fā)展策略也需作相應調(diào)整?！币晃环康禺a(chǎn)開發(fā)商告訴記者。

利潤3％?

保障房的利潤空間到底有多大?

嚴格來說，保障性住房的利潤空間是有限制的。按照《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施的經(jīng)濟適用住房項目利潤率按不高于3％核定，廉租房與經(jīng)濟適用房的性質(zhì)相似。

一般來說，開發(fā)商的開發(fā)選擇路徑由利潤空間決定。首選是商品房，其次是屬于保障房的限價房，再次才是公租房、經(jīng)濟適用房、廉租房等其他保障住房。

保障房雖然利潤低但安全性高，已經(jīng)成為業(yè)界共識。上述房地產(chǎn)商告訴記者：“保障房資金周轉(zhuǎn)速度快，成本很好控制，甚至是固定成本。保障房不需要定位、不需要宣傳、不需要創(chuàng)新。盡管利潤較低，但在調(diào)控重壓下，不失為較為安全的經(jīng)營模式?！?/p>

重要的是，房企開發(fā)保障房可以比較容易就獲得銀行的貸款，資金投入少，可以以20％甚至更低的自有資金投人來撬動銀行貸款，從而降低開發(fā)風險。

開發(fā)商在建設保障性住房所出的資金除了土地外很少，其他的建筑成本基本上由政府和建筑企業(yè)墊資。以廣州為例，例如限價房目前在廣州銷售的價格達到6000多元，按照5％的利潤限制，開發(fā)商每平米所獲取的利潤在300多元。而通過融資拿地、建設成本及其他費用才2000多元，開發(fā)商所支付的費用差不多就是1000元左右的土地出讓金，和其成本比較起來，開發(fā)商自有資金來算回報率可達到30％以上。

這些只是賬面微利，更吸引房企的是其附加價值。按照規(guī)定，承建保障房項目，房企將獲得包括信貸支持、土地優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠等多種優(yōu)惠條件。比如今年6月17日，農(nóng)行北京分行與北京萬科簽署合作協(xié)議，農(nóng)行北京分行將向北京萬科提供80億元的按揭額度，全力支持萬科在北京的房地產(chǎn)項目的發(fā)展。而這合作背后，是因為2010年北京萬科的竣工面積里將有1／3是保障性住房。

對此，也有相關人士擔心，保障房會不會成為房企“親近”政府的公關手段?

萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化

作為國內(nèi)最大、知名度最高的房地產(chǎn)開發(fā)商萬科集團，總是探索在市場的前列。這一次，他們又盯著了保障房建設的機遇。

5月25日，由萬科承建的龍華保障性住房項目開工建設，這也是深圳有史以來最大的保障性住房項目。萬科將力爭把該項目打造成為住宅產(chǎn)業(yè)化的示范項目和全國保障性住房的標桿。萬科高層曾公開表示，今年的目標是以產(chǎn)業(yè)化方式建設100萬平方米的保障性住房。據(jù)了解，2010年起，萬科開始將保障性住房提高到與商品房同等的位置上。

“像造汽車一樣造房子?！币鈭D大規(guī)模參與地方保障房建設的萬科，在住宅產(chǎn)業(yè)化上大做文章。萬科認為，保障性住房非常適合做工業(yè)化，這是由它的特點決定的。保障性住房首先在戶型方面要求高度標準化，這種標準化甚至可以讓它的品質(zhì)更加有保障，采購成本更低；保障性住房通常需要有更快的效益，一個項目往往要求包括裝修的一兩年內(nèi)必須能夠人住，傳統(tǒng)建筑方式對此并不容易做到；政府還會在節(jié)能環(huán)保方面提出具體要求，而工業(yè)化在這方面的優(yōu)勢非常顯著。

相對于其他開發(fā)商，萬科在保障性住房方面有著更多優(yōu)勢。―方面萬科在小戶型住宅設計建造和綜合社區(qū)開發(fā)方面已經(jīng)非常成熟，另―方面是萬科多年來在公共租賃住房運作方面一直在實踐。更重要的是，萬科在住宅工業(yè)化方面已經(jīng)走在了同行的前列。

而隨著國家住宅產(chǎn)業(yè)化的推進，保障性住房產(chǎn)業(yè)化方式開始成為行業(yè)討論的熱門話題。有消息稱，按照產(chǎn)業(yè)化方式建設的保障性住房項目，萬科還能收到一筆產(chǎn)業(yè)化補貼，約每平方米300元。