導語：如何才能寫好一篇房地產項目質量管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】PDCA；責任矩陣；項目；全面；設計質量管理

引言

市場經濟條件下，營銷無疑是企業(yè)生存的重要手段，隨著市場競爭的激烈，越來越多的企業(yè)把營銷作為企業(yè)經營的生命線。然而，在市場營銷觀念經歷的三個階段（生產觀念、推銷觀念、需求觀念）中，產品和產品質量始終處于核心地位。房地產行業(yè)的競爭最終將是產品的競爭，市場營銷是產品設計與產品質量的營銷。房地產企業(yè)存在的根本價值在于消費者利益最大化。不斷趨于多樣化、個性化的消費者需要要求市場營銷必須識別顧客的需求和欲望，確定所能提供最佳服務的目標市場，設計適當的產品以滿足這些市場的需要，創(chuàng)造顧客滿意并且獲取利潤，使企業(yè)在新的競爭環(huán)境中立于不敗之地。保證產品質量，全面設計質量管理勢在必行。

一、房地產項目全面設計質量管理

ISO9000：2000《質量管理體系 基礎和術語》和GB/T9000——2000標準關于質量的定義：所謂質量，是指一組固有特性滿足要求的程度。

項目全生命周期是指項目從立項到收尾的整個過程。房地產開發(fā)項目全生命周期包括投資機會研究和土地競投階段，項目立項階段，全程策劃階段，規(guī)劃設計階段，施工階段，市場推廣和營銷階段，租售及物業(yè)管理階段。在房地產項目的全生命周期中工程施工前是為了確定項目方向和設計方案，方向和設計錯誤必然會導致整個項目的失敗，而且這種失敗常常是無法彌補的。圖1為項目各階段累計投資和影響對比圖，從圖中可以看出施工階段開始之前投資較少，施工階段投入的資金大，但是前幾個階段對項目生命期的影響卻最大，稍有失誤就會產生巨大損失，甚至會導致項目夭折，而施工階段的工作對于項目生命期的影響很小。所以作為房地產企業(yè)的項目管理不僅要保證施工階段的質量，還要更加重視施工前幾個階段的工作質量，這樣才能更好的保證項目整體質量。本文針對房地產項目設計質量管理運用PDCA循環(huán)方法進行了初步的研究。

全面質量管理是以質量為核心，建立在全員參與的基礎上的一種管理方法，其目的在于長期獲得顧客滿意、組織成員和社會的利益。全面設計質量管理是將設計這一過程單獨提出來經行質量管理。

二、PDCA循環(huán)和責任分配矩陣簡介

PDCA循環(huán)最早是由美國貝爾實驗室的休哈特博士（Walter Shewhart）在19世紀30年代構想，隨后被美國質量管理專家戴明博士（Edwards Deming）采納，將之引進日本，在日本得到了推廣和充實，所以又被稱為戴明環(huán)，它是全面質量管理所應遵循的科學程序。PDCA是英語單詞Plan（計劃）、Do（實施）、Check（檢查）和Action（處理）的第一個字母，PDCA循環(huán)（如圖2）就是按照這樣的順序進行質量管理，并且循環(huán)不止地進行下去的科學程序。五十年代初傳入日本，七十年代后期傳入我國。

第一步：分析現狀，找出存在的問題；

第二步：找出并分析產生問題的各種影響因素；

第三步：找出各種因素中的最關鍵因素，制訂措施，提出質量改進活動計劃；

第四步：擬定措施，制定計劃；

第五步：執(zhí)行所制訂的計劃和措施；

第六步：根據計劃的要求，檢查執(zhí)行的情況；

第七步：總結經驗，鞏固成績，把效果好的納入各項標準（技術標準或管理工作標準）；

第八步：提出遺留問題，并將其轉入到下一個PDCA循環(huán)予以解決。

責任矩陣是以表格形式表示完成工作分解結構中工作細目的個人責任方法。這是在項目管理中一個十分重要的工具，因為他強調每一項工作細目由誰負責，并表明每個人的角色在整個項目中的地位。制定責任矩陣的主要作用是將工作分配給每一個成員后，通過責任矩陣可以清楚地看出每一個成員在項目執(zhí)行過程中所承擔的責任。責任矩陣表頭部分填寫項目需要的各種人員角色或職能部門，而與活動交叉的部分則填寫每個角色對每個活動的責任關系，從而建立“人”和“事”的關聯(lián)。不同的責任可以用不同的符號表示。

責任矩陣的作用有：1、將項目的具體任務分配、落實到相關的人員或職能部門，使項目的人員分工一目了然；2、清楚地顯示出項目執(zhí)行組織各部門或個人之間的角色、職責和相互關系，避免責任不清而出現推諉、扯皮現象；3、可以充分考慮任務執(zhí)行人員的工作經驗、教育背景、職業(yè)資格、興趣愛好、年齡性別等不同的方面進行分工，確保最適當的人去做最適當的事，從而提高工作和項目管理的效率；4、有利于項目經理從宏觀上看清任務的分配是否平衡、適當，以便進行必要的調整和優(yōu)化，確保最適當的人員去做最適當的事情。

三、基于PDCA循環(huán)的房地產項目全面設計質量管理

本文以某房地產公司為例，論述了運用PDCA循環(huán)方法和責任矩陣來設計房地產項目生命周期設計質量管理流程。該房地產職能部門分為：綜合部、財務部、經營管理部、采購部、項目開發(fā)部、策劃部、營銷部、預算合同部、總工辦、工程管理部。其各職能部門的職責（因為篇幅有限，只列舉了與本文有關的部分職責）如下：

（一）綜合部

1、根據總經理指示，檢查各個時期的行政工作開展情況，為總經理部署工作提交材料；起草各個時期的工作計劃、總結和各種文件。

2、根據總經理的指示召集總經理辦公會議和專題會議，做好會議記錄；組織編制公司行政工作計劃和工作總結。

（二）財務部

負責資金管理，調度。編制月，季，年度財務情況說明分析，向公司領導報告公司經營情況。

（三）經營管理部

1、結合行業(yè)、競爭對手以及自身的情況分析，對公司重大問題進行研究，提出建議；對競爭對手進行跟蹤研究，對競爭對手的重大舉措進行預警，并給予相應的建議。

2、通過對戰(zhàn)略環(huán)境分析，會同有關部門擬定公司的發(fā)展戰(zhàn)略和經營策略，制定企業(yè)長遠發(fā)展規(guī)劃，經批準后組織實施。

3、配合財會和采購部門加強固定資產和物資管理，對資產與物資進行盤點。

（四）采購部

1、負責公司的招標采購。

2、負責標底的編制、審核工作。

3、負責根據項目采購計劃以及工程施工需要做好項目采購資金使用計劃。

4、負責根據工程制定的各階段施工進度和采購計劃做好材料采購計劃。

（五）項目開發(fā)部

1、研究市場發(fā)展趨勢和投資方向，確定基本開發(fā)需求；

2、對擬開發(fā)土地進行詳細調研，并會同有關部門進行可行性分析；

3、依據合作協(xié)議會同公司相關部門辦理開發(fā)資料和土地的接收工作；

4、負責房地產市場信息的搜集、整理及研究工作。

5、根據市場調研結果，對公司開發(fā)的項目進行收益評估，為公司領導決策提供依據。

6、進行項目樓盤的細分市場定位、產品定位；

7、確定新項目客戶群定位、競爭定位；

8、根據區(qū)域地產市場物業(yè)特征及市場熱點，會同規(guī)劃設計部對產品功能規(guī)劃、總體規(guī)劃、細部構造、公共配套、外立面造型、內部三維空間處理、戶型設計、面積配比、建材設備選擇等提出具體的建議與要求。

（六）策劃部

1、負責項目運作的策劃和推廣工作。

2、針對新項目進行廣泛的市場調查、綜合相關方面情況分析和銷售預測，編制項目可行性研究報告，經相關領導批準后，全面組織實施。

（七）銷售部

1、定期組織市場調研，收集市場信息，分析市場動向，特點和發(fā)展趨勢。收集有關房地產的信息，掌握房地產市場的動態(tài)，分析銷售和市場競爭發(fā)展狀況，提出改進方案和措施。負責收集，整理，歸納客戶資料，對客戶群進行透徹的分析。

2、確定銷售策略，建立銷售目標，制定銷售計劃。

（八）預算合同部

1、協(xié)助營銷部、策劃部評估項目經濟效益和撰寫可行性研究報告的相關部分，參與規(guī)劃設計部組織的圖紙會審并提出有關預算意見；

2、在工程設計階段協(xié)助公司決策層優(yōu)化設計，降低工程造價；

（九）總工辦

1、參與工程項目的設計方案討論和審核工作。

2、主持工程圖紙的會審工作及工程的驗收工作。

（十）工程管理部

1、負責公司的技術管理工作。

2、負責施工圖紙會審，參加開發(fā)項目圖紙交底、竣工圖的審定、圖

紙變更的審定工作。

運用PDCA循環(huán)方法結合責任矩陣，建立如表1所示的項目全生命周期設計質量管理流程及流程中各職能部門的責任矩陣。

在對土地資料和當地社會人文環(huán)境經行整理分析過程中，項目開發(fā)部為負擔主要責任，經營管理部和設計單位參與。項目開發(fā)部對擬開發(fā)土地進行詳細調研并進行可行性分析，將得到的土地地質勘探資料等信息經行整理分析；經營管理部和設計單位參與進來，經營管理部介入其中，了解情況，為將來的經營管理工作做好準備；設計單位參與其中，可以提前了解哪些不利地質應該合理避讓，哪些有利地貌可以充分利用，這對建筑結構的安全性、經濟性和合理性，提供了主要依據。

在對戰(zhàn)略環(huán)境、市場信息和產品定位經行整理分析過程中，項目開發(fā)部和經營管理部為承擔主要責任，策劃部輔助它們，設計單位參與其中。項目總成本由預算合同部負責制定，項目總進度由工程管理部負責制定，設計單位參與其中，以項目的總成本和總進度約束條件，為制定出可行的設計方案做準備。

總工辦和工程管理部負責找出約束設計的關鍵因素，制定設計方案，提出設計改進計劃。設計單位主要負責設計草圖，如果設計草圖通過，那么主要負責設計圖紙。經營管理部、項目開發(fā)部、工程管理部、總工辦和預算合同部參與其中，了解設計情況?？偣まk和工程管理部主要負責工程圖紙的會審，檢查是否滿足約束條件。設計單位根據總工辦和工程管理部的檢查結果和提出的建議，總結經驗，提出遺留的問題，然后再返回到計劃過程中，進入下一個PDCA循環(huán)，直至達到標準為止，終止循環(huán)。

本文只是以某一房地產公司的職能部門為例，對于其它房地產公司其職能部門有可能不相同，他們可以根據自身的情況制定自己的責任矩陣，以適應其房地產公司的結構。

參考文獻：

[1]成虎.工程項目管理[M].北京：高等教育出版社，2003

[2]王祖和.項目質量管理[M].機械工業(yè)出版社，2004

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關鍵詞：房產開發(fā) 項目工程 開發(fā) 成本管理 質量管理

近幾年以來，我國房地產行業(yè)得到了快速發(fā)展，房價也在不斷地攀升。與此同時，建筑原材料鋼筋水泥價格也在水漲船高，身為房地產企業(yè)，對項目工程開發(fā)的成本和質量管理是當前工作的重點。在項目工程開發(fā)過程中，如何運用科學的方法來融入到房地產開發(fā)工程中去，在不斷降低工程成本的同時，逐步提高工程質量。不斷創(chuàng)新思想，針對市場的把握和房地產需求及相應理念，運用現代房地產開發(fā)管理體系進行房地產開發(fā)項目的成本控制及管理，以此在保障工程質量的前提下盡可能的提高企業(yè)經濟效益，保證企業(yè)經濟效益不受損害。

1、房地產項目工程成本管理的現狀

首先，當前房地產項目工程缺乏一定的市場風險意識。由于房地產市場的供求關系不斷發(fā)生變化，以及相關設備資源的短缺，企業(yè)實際購買力缺乏，這些都會給房企帶來一定的風險。涉及到開發(fā)商和承包商，就是信用風險。信用風險是項目工程最為關注的風險，這也是影響房地產開發(fā)企業(yè)信譽的重要因素。很多房地產企業(yè)對市場研究不夠熟悉，工程項目成本控制的手段比較落后，很容易造成經營風險。房地產開發(fā)企業(yè)對風險意識不夠重視，也缺乏規(guī)避風險的能力，導致項目工程質量得不到保證，工程造價卻過高。

其次，在成本控制方面，有些房地產開發(fā)企業(yè)由于錯誤的決策，使得工程投資成本上升。例如，在剛開始招投標的過程中，房地產開發(fā)企業(yè)只追求造價，嚴重忽視實際工程開發(fā)中問題，最終是的施工進程無法按正常時間進行，導致成本的不斷增加，房地產企業(yè)的經營效益就會下降。

2、房地產開發(fā)項目工程的成本控制

房地產開發(fā)企業(yè)要根據實時的市場物價信息，及時關注同類建筑的成本波段情況，選擇那些成本低且易實施的方案來進行。房地產企業(yè)是追求利益最大化，用最小的成本去獲得最大的價值。房地產項目開發(fā)工程要控制好成本，使得成本保持不變而提升價值。比例，在某個開發(fā)項目工程，本來這棟房屋原本打算做住宅用，然而通過市場人員的分析，這個地方具備商業(yè)潛力。因此，房地產開發(fā)企業(yè)可以相應地增加幾套商業(yè)辦公寫字樓，減少一些住宅。這樣一來，房地產開發(fā)企業(yè)在成本保持不變的情況下，就擴大了項目工程的價值。還有一種方法提升價值，那就是不斷降低成本。例如，在一棟多層房屋中，原本使用短螺桿樁基，但是開發(fā)人員對當地地質實際情況進行了勘探，發(fā)現這種樁基不適合，使用了天然深基樁，這能滿足其要求。這樣一來，成本降低了，但是價值沒有變化。但是這棟房屋的相對價值提升了。房地產開發(fā)企業(yè)可以對成本的預算，能提升項目工程的價值。我們要對每一個工程項目進行認真的市場調查研究，仔細的分析而做出正確的選擇，這樣可以降低成本和提升價值。要針對本地區(qū)同類型房屋進行調查，以便論證，找出其中一些影響成本以及利潤的因素，制定應對方案，克服盲目性。

房地產開發(fā)企業(yè)先要進行施工圖預算，制作出項目計劃期內的施工費用及成本水平，根據相應的實際情況，通過計劃改變措施，做出降低成本的實施書面規(guī)劃方案。這就要求項目管理員要熟悉圖紙，運用科學的施工方法和工藝流程，從而使該計劃成為降低成本的指導文件。

一旦圖紙規(guī)劃做好之后，施工管理人員要嚴格按照成本計劃來開展工作，對影響成本的種種因素要認真管理，合理控制成本。要積極采取有效的措施，把施工過程中各種消耗的支出納入成本計劃之中，并及時反饋，對比實際成本和計劃成本的差異，及時采取糾偏措施，在實行成本控制時要建立項目成本管理責任制，增強管理人員的責任心意識。

3、如何進行項目工程的質量管理

項目工程的質量控制是質量管理的一個重要部分。質量管理要求在降低項目成本的前提下，滿足工程質量要求的一系列活動。其中包括作業(yè)活動和管理活動，項目工程管理人員要樹立明確的質量目標，來制定出行動方案，積極合理資源配置，按照規(guī)定的計劃進行實施，實現質量目標。

項目管理人員要市場制度入手，堅持持證上崗的制度，積極把關管控，禁止一切無序設計和施工，禁止越級和掛靠、轉包等現象的發(fā)生，提高項目經理和施工管理人員的質量意識，樹立責任心。此外，還要對項目施工中的施工技術、工藝、方法和機械設備等施工手段的配置、施工順序和程序都要做出相應的安排，加強審查力度，不斷提出修改建議，使得施工進度能夠正常合理進行。

其次，在施工作業(yè)過程的質量控制中剛開始要進行技術和圖紙審查，認真檢查每一個施工工序的合理性和科學性，檢查工序施工條件是不是滿足相應的要求，進行分批和分項工程實測，對中間產品進行隱蔽工程驗收和工序驗收，一旦合格后，才允許進入下一道工序施工。這里有很多注意事項：第一，要以預防為主；第二積極落實工序操作之間的抽查，對容易抽查的部位進行跟蹤；第三，要對項目工程進行目測、實測和驗收等程序。認真做好相應的記錄，看它是不是滿足要求；第四，要完善資料，為未來工程質量驗收以及質量分析提高相應的依據。

結束語

綜上所述，我們要不斷增強責任意識，合理把控房地產開發(fā)項目的工程成本和質量，嚴格按照相關規(guī)定進行辦事和監(jiān)督，檢查容易發(fā)生質量問題的環(huán)節(jié)，提高試驗和抽查等監(jiān)督力度，及時完成相應的進度。在不斷降低工程成本的同時，逐步提高工程質量。不斷創(chuàng)新思想，針對市場的把握和房地產需求及相應理念，運用現代房地產開發(fā)管理體系進行房地產開發(fā)項目的成本控制及管理，以此在保障工程質量的前提下盡可能的提高企業(yè)經濟效益，保證企業(yè)經濟效益不受損害

參考文獻：

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【關鍵詞】房地產；項目管理；質量；控制

1 目前房地產開發(fā)項目的問題

在房地產項目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理，而把主要精力放在施工階段。作為建設方，以項目而成立的團隊，這種思維就應該改變。當開發(fā)項目進行到施工階段時，假如規(guī)劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項目的整體投資效益。

2 房地產開發(fā)項目的前期工作

房地產開發(fā)項目前期工作，主要是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發(fā)的產品策劃等。前期工作的質量是整個工程房地產項目的關鍵，直接決定著擬開發(fā)項目的前途和命運。個人建議從如下幾點著手：

2.1 建立開發(fā)項目質量管理責任制。

項目負責人是開發(fā)項目質量的全權負責人，必須親自抓質量工作。大型開發(fā)項目還可設項目質量經理。質量經理的職責是：根據投資人項目開發(fā)戰(zhàn)略，市場定位目標，負責編制開發(fā)項目質量計劃，并組織實施；按質量計劃規(guī)定，檢查項目質量計劃執(zhí)行情況；對發(fā)現重大的質量問題，組織研究解決，向項目團隊負責人報告；編制項目質量報告，報上級質檢部門和項目經理。項目質量經理對質量的監(jiān)督檢查，不能代替項目其它崗位的質量職責，項目各個經理、專業(yè)負責人、各部室、各專業(yè)人員各自均應完成自己應負的質量責任，項目質量才能有保證。

2.2 制定開發(fā)項目的質量計劃。

充分了解和掌握項目的特點，明確咨詢成果的質量目標和質量標準；熟悉質量管理體系文件，把質量目標進行層層分解，按質量計劃和實施步驟層層落實。每一層次職責、權限、資源分配以及保證質量的措施都予以明確。質量管理計劃要簡明扼要，重點突出，具有可操作性。

2.3 建立開發(fā)項目前期工作成果的質量評審制度。

建立評審制度是保證和提高開發(fā)項目前期成果質量的重要手段，采用德爾非法進行評審，吸取更多專家的知識和智慧，可以及時發(fā)現問題，優(yōu)化前期工作成果。項目咨詢公司對咨詢成果進行自我評審，然后再進行內部評審。內部評審完成后，建設方項目經理可邀請有關專家對咨詢成果進行評審和完善，并形成相應記錄文件，以提高投資效益。

3 設計階段的質量控制

3.1 方案設計階段

在房地產開發(fā)項目中，前期的可行性研究報告、市場調查、開發(fā)項目的產品策劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設計的依據。因此，作為房地產開發(fā)商最好是請一個全程策劃的咨詢公司。根據一些經驗教訓，建議開發(fā)商根據樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應實力的規(guī)劃設計單位進行方案設計，設計前，對方案設計單位進行項目可行性研究、產品市場定位的介紹講解，設計人員在此基礎上進行規(guī)劃方案設計，由建設方組織相關專家討論會，評選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設方再與做出最優(yōu)方案的初步設計單位簽訂合同，在此基礎上進行細化，作出審批方案。

3.2 施工圖設計階段

施工圖設計是在開發(fā)項目的規(guī)劃方案審查通過的基礎上進行的，因此，規(guī)劃方案是作項目初步設計的設計依據。工程設計一般按初步設計、施工圖設計兩個階段進行。技術上復雜的特大型項目可按初步設計、技術設計和施工圖設計三個階段進行。二階段設計和三階段設計，是我國工程設計行業(yè)長期形成的基本工作模式，各階段的設計成果包括設計說明、技術文件(圖紙)和經濟文件(概預算)，其目的是通過不同階段設計深度的控制保證設計質量。

4 施工階段的質量控制

施工是開發(fā)項目形成實體的過程，也是決定最終產品質量的關鍵階段，要提高開發(fā)項目的工程質量，就必須狠抓施工階段的質量控制。工程項目建成后，如發(fā)現質量問題又不可能像一些工業(yè)產品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實行“包換”或“退款”，因此工程項目施工過程中的質量控制，就顯得極其重要。

4.1 房地產項目施工前準備階段質量管理。

4.1.1 明確質量目標 房地產開發(fā)項目的質量目標確定與項目投資人的開發(fā)項目戰(zhàn)略和產品策劃定位有關，同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優(yōu)先級。因此，項目開發(fā)的質量目標必須適合項目本身的特點。目標過低，會對項目帶來傷害，失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發(fā)績效降低。那么，如何準確地確定質量目標？首先，要進行質量投入的收益和費用分析，要樹立開發(fā)項目全壽命周期成本觀念。適當增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當增加預防成本，大力降低事故成本。

4.1.2 制定項目建設實施的質量管理計劃 在確定了項目建設質量目標后，制定出實現質量目標的措施和方法，編制切實可行的質量計劃。明確項目團隊的相關質量責任，項目經理對項目質量管理負責，項目質量經理具體對項目質量負責，項目團隊各專業(yè)工程師對項目質量的規(guī)范負責，實施單位承擔對項目的結果負責。

4.1.3 質量保證 質量保證就是實施質量計劃，增強項目投資人、項目最終用戶項目質量的信心。如，在標前舉行標前說明會，在會上開發(fā)商公開講明本開發(fā)項目的質量目標，進度目標，成本控制目標以及招標條件，對施工組織設計和質量計劃進行審查；對進場的原材料、構配件和設備進行監(jiān)控；組織由設計單位和施工單位參加設計交底和設計會審會議；檢查施工單位是否建立和健全了質量管理體系等。

4.1.4 開發(fā)項目建設的施工過程質量控制 項目施工過程中的質量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。過程控制就是對工作過程和階段性成果進行比較，找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差；運用合同說明與實際工作成品和半成品進行比較，找出偏差；運用施工方案、施工作業(yè)順序與工作過程順序進行比較找出偏差；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業(yè)過程進行跟蹤，得出是按現階段標準繼續(xù)作業(yè)還是進行整改的意見和建議。

推行施工現場技術負責人技術管理工作責任制，正確劃分各級技術管理工作的權限，使每位工程技術人員各有專職、各司其事，有職，有權、有責。工程開工前，將單位工程施工組織設計報送監(jiān)理工程師審核。在施工前和施工過程中項目經理組織有關人員，制定詳細的規(guī)章制度和獎罰措施，不允許出現不合格品。在重點工序施工前，必須對關鍵的檢查項目進行嚴格的復核。杜絕重大差錯事故的發(fā)生。

堅持“三檢”制度。即每道工序完后，首先由作業(yè)班組提出自檢，再由施工員項目經理組織有關施工人員、質檢員、技術員進行互檢和交接檢。隱蔽工程在做好;三檢制"的基礎上，請監(jiān)理工程師審核并簽證認可。對于工程施工過程出現的質量事故，必須按照事故原因不清不放過、事故責任者和群眾沒有受到教育不放過和沒有防護措施不放過的"三不放過"原則，認真處理，防患于未然。

按優(yōu)化的施工組織設計和方案進行施工準備工作。做好圖紙會審和技術交底及技術培訓工作。對于推廣應用的新技術、新工藝要組織有關人員認真學習。嚴格按施工工藝（或施工程序）施工。根據對影響工程質量的關鍵特點，關鍵部位及重要影響因素設質量管理點的原則，并設專人負責。建立高效靈敏的質量信息反饋系統(tǒng)，形成一個封閉式信息網。現場質檢員要及時搜集班組的質量信息，客觀地提取產品的質量數據，為決策提供可靠依據。并對因果分析圖、質量對策表開展質量統(tǒng)計分析。

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[關鍵詞]房地產項目；房地產開發(fā)；質量控制

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）11-0137-01

一、項目施工管理的原則

工作項目是管理的主要部分，施工管理過程中，一定不能缺少不能違背的相應的原則，具體如下：

1.1 質量第一，效益為重，統(tǒng)籌推進原則

對項目施工管理而言，工程質量是第一個需要考慮的因素，必須在人、財、技術等方面增加投資，從而確保質量達到預設標準；效益為重，必須杜絕僅僅對質量、進度予以重視，但完全忽略成本、市場的思想觀念，一方面需盡可能減少成本支出，打造精品品牌，擴大市場，另一方面，必須嚴格預算，盡可能做到投入最小化，產生最大化；統(tǒng)籌推進工程建設，制定全面的推進方案，優(yōu)化作業(yè)流程，引進先進的技術、原料、工藝，從而實現實際進度與計劃進度相匹配。

1.2 科學合理原則

就工管而言，整個過程并不簡單，實踐管理時，必須適時解放思想，引入新理念，適時融入切實管理的管理方式，強化管理者教育，加大交流力度，最大程度上讓職工獻智獻策，爭取做到科學、合理地進行項目施工管理。

1.3 標準化、規(guī)范化原則

我們知道，不管是何種事物，內因的作用十分重大，難以預測。因此，進一步增強內部管理，是不可或缺的手段之一。采取項目經理制、成本核算制，大范圍實施全面質管體策略，進一步建立健全工管規(guī)章制度，且在工程實踐中大范圍推廣實施，從而實現管理標準，施工規(guī)范。

二、房地產開發(fā)項目管理不足之處

2.1 市場定位模糊

投資比較盲目，決策時間短促，市場定位只是走過場，無法按照實際情況全面調研，信息采集與剖析不科學，只是按照經驗進行研判。為了達到某種分析目的，對部分十分重要的數據作出迎合性處理，造成建成的項目與市場定位不相符。

2.2 規(guī)劃、設計粗淺

項目規(guī)劃與設計階段十分重要，其對項目能否取得成功起到決定性作用。因為種種因素疊加，在這兩個重要的階段，我們的管理比較粗淺，優(yōu)化深度遠遠不夠，造成出現了許多問題，如戶型不夠豐富、戶型較大制約了實際銷售，或是一味的強調小戶型，導致進一步增加了公攤成本；設計文件無法及時供應，且時常進行變更，等等。

2.3 大部分房屋存在質量不佳問題

就建成房屋來看，材料、設備、施工管理等諸多方面，都與法定標準相差甚遠。如，房屋表面出現漏水；排氣孔出現堵塞；地面漏水嚴重，等等。嚴重的項目，發(fā)生了“樓倒倒”、“樓歪歪”、“樓薄薄”等事件，極其不利于房地產行業(yè)的發(fā)展。

三、要提高工程前期的規(guī)劃管理力度

為了提高對工程項目的質量管理，房地產公司在工程開工前，就要進行有效的準備和管理，保證整個工程的順利開展。在工程開工前，要對整個工程進行合理的規(guī)劃，嚴格勘察地形，做好市場的調查工作，預測工程的風險，然后根據考察的實際情況，進行相應的圖紙設計，綜合考慮所有的自然、人為因素，做好計算和測量，保證設計圖紙能夠真實的反映工程的實際情況。

3.1 對建筑工程使用的材料與工程質量控制進行嚴格的管理

建筑材料的好壞直接決定著建筑工程質量的好壞。因此，我們要對建筑材料的來源進行嚴格的把關，要有準確的采購信息；其次，我們要對建筑材料的質量進行檢測與分析，找到適合本工程的建筑材料；最后，要對建筑材料的使用進行嚴格的把關，避免不恰當的使用。同時，我們要也對工程的質量控制進行管理，盡量的完善建筑企業(yè)與施工隊的質量控制，從而確保房屋建筑工程的質量。

3.2 施工過程中加強對整個工程項目進行質量管理

房地產工程相對來講要比價復雜，施工的環(huán)節(jié)要多，所以我們要對工程的每一個環(huán)節(jié)都做好質量管理工作，切實加強工程質量。在對施工環(huán)節(jié)進行質量管理時，要確保每一個環(huán)節(jié)、步驟都滿足質量要求，只有前一道工序合格，才能進行接下來的施工，如果質量不合格，就要重新改進，否則嚴禁進入到下一環(huán)節(jié)，從根本上保障工程的質量。同時要對施工技術、使用材料、設備的質量加強管理，確保質量合格，一旦發(fā)現了不合格的材料、設備，就要立即停工，對材料、設備進行質量檢驗，合格后方可繼續(xù)施工。建立完善的監(jiān)督管理部門，對施工現場進行全天候的監(jiān)管，及時發(fā)現存在的問題，并積極解決。

3.3 加強施工項目安全控制與進度

施工項目的進度控制方法有協(xié)調、控制和規(guī)劃，協(xié)調和施工的進度有關，包括工作隊組、部門和單位之間的關系?？刂婆c施工項目的實施過程有關，比較施工計劃進度與施工實際進度。以便出現偏差時，能夠采取相應的措施進行調整。規(guī)劃主要是確定施工項目的分進度目標和總進度目標，并編制合理的進度計劃。控制施工項目的進度可以采取合同措施、技術措施、組織措施、信息管理措施和經濟措施等，并編制施工的總進度計劃，讓施工人員控制和執(zhí)行，以便按期完成施工項目的任務。安全管理是為了落實安全責任，管理施工生產質量、成本、進度等目標責任。通過建立與完善施工項目，有領導、有組織的開展各項安全管理活動。也可以建立安全生產責任制度，以明確工作人員的安全責任，使工作人員積極檢查和落實安全責任的情況。施工項目通過審查監(jiān)察部門的生產資質，讓操作人員和管理人員簽訂安全協(xié)議，詳細、認真的記錄安全生產責任的情況，作為補償、分配的原始資料。

3.4 工程項目竣工后要加強質量管理

工程的竣工后的質量檢查，是檢驗工程質量問題的最后一關，做好質量管理工程，及時發(fā)現問題，防止工程投入使用后出現質量問題。工程竣工后，要根據國家的質量檢驗標準對工程項目進行質量的驗收和認定，如果發(fā)現問題，要及時改正，保證整個工程項目的質量合格。然后形成完善質量評估報告，對整個工程的質量信息進行有效整合，以便指導今后的工程建設。

四、工程實例分析

某住宅小區(qū)是近幾年開發(fā)完成的高檔樓盤之一，項目占地面積5.6萬m2，總建筑面積17.4萬m2，有7棟高層住宅，共820多戶，樓盤在2010年10月進行了質量竣工驗收，合同約定交房時間為2010年12月31日。該項目在設計施工過程中就高度重視建筑質量，層層把關，從嚴控制，請知名的一級資質勘察設計單位進行勘察、設計，規(guī)范初步設計，嚴格施工圖設計與審查；在施工過程嚴格施工程序，推廣使用“跳倉法”，加強材料檢測要求，提高養(yǎng)護水平，強化現場監(jiān)管，特別是在混凝土結構與磚墻連接部位嚴格按規(guī)范進行掛網、拉結筋等處理，在變形縫位置做好連接、填充和防水處理，室內外墻體加強養(yǎng)護和抹灰砂漿的配比及厚度的控制。在工程質量竣工驗收時對存在的極少的質量瑕疵進行及時的整改。樓盤在交房前，開發(fā)企業(yè)與其下屬的前期物業(yè)管理公司對整個小區(qū)，包括分戶住宅、公共裝修、室外環(huán)境配套，進行了全面的檢查，按照規(guī)劃設計圖紙和規(guī)范要求再次及時完善、整改到位。

五、結語

在現時代這個激烈競爭的環(huán)境中發(fā)展、壯大，企業(yè)就必須提高自已的核心競爭力。提高建筑工程項目施工管理水平是施工企業(yè)的必經的途徑之一。為此，施工企業(yè)在建筑工程項目施工管理中要遵循一定的原則，通過提高人的素質、能力和積極性，采用先進的管理理論和方法，科學管理，加強制度建設，對提高建筑工程項目施工管理水平以及施工企業(yè)的核心競爭力有著不可或缺的作用。

參考文獻

篇5

關鍵詞:房地產；質量成本； 管理控制

Abstract: The project cost of quality analysis and management level is the key to the operation of the quality of real estate enterprises, is also a sign of the effectiveness of quality management. From the various stages in the process of real estate development costs constitute a start on how to cost management and control in the real estate development process are described, and real estate enterprises to improve the quality level of cost management to provide a feasible method and reference.Keywords: real estate; cost of quality; management control

中圖分類號: F293.3文獻標識碼：A文章編號：

0引言

隨著我國房地產行業(yè)的發(fā)展和住房制度改革的深入，房地產開發(fā)企業(yè)要想適應激烈的市場競爭并取得良好的經濟效益，就必須合理地安排其產品和服務質量的投入產出，重視成本控制并提高成本管理水平。此外，還必須從經營的高度來衡量自身的質量體系的有效性，并且與銷售量、資金周轉額以及社會信譽等結合起來進行認識。當前，房地產公司所擁有資源與所面臨環(huán)境的差異性造成了成本管理與控制中的諸多不確定性，也使得項目成本管理與控制成為行業(yè)關注的重點與難點。

1房地產項目質量成本與成本管理控制

房地產項目質量成本也稱為工程建設總投資費用，是指為建成一項房地產工程需支付或花費的投資。房地產項目質量成本包括控制成本和損失成本，前者是企業(yè)為了保證和提高產品質量而導致的費用，后者則包括因未達到產品質量標準，不能滿足用戶和消費者需要而產生的有形的和無形的損失。房地產項目成本管理與控制涉及到項目評估決策、選址支付土地使用費用、進行各類設計招標、工程承包招標、現場施工到竣工驗收、出售交付使用等各個階段的投資管理活動。以下本文提出了一些提高房地產項目成本管理控制水平的具體措施：

1.1建立完整的質量成本核算體系我國房地產企業(yè)大部分還沒有建立完整的質量成本核算體系，質量成本數據的搜集就只能依靠原始的手工方式，且沒有統(tǒng)一的規(guī)范。完整的質量成本核算體系將為質量成本建立科目，并列出成本指標明細，在企業(yè)質量成本測算時可以直接獲取質量成本數據。從而在一定程度上保證了質量成本數據的真實性和可靠性。

1.2層次分析法的運用質量成本核算體系中可以使用層次分析法(Analytic Hierarchy Process，簡稱AHP)將質量成本的每一分類指標更加細化，并將這些明細指標定位到每一個作業(yè)活動中，然后根據指標的評價因素和評價標準進行量化分析、判斷，選擇恰當的核算方案，并在實施過程中不斷反饋信息，對方案進行修正和調整。這樣不但可以使質量成本數據更加全面，而且提高了成本數據的可靠性和透明性。

1.3引入信息技術建立質量成本MIS系統(tǒng)信息技術可以解決很多質量成本核算手段與方法方面的問題。很多企業(yè)都已經建立了企業(yè)管理信息系統(tǒng)（MIS），可以在此基礎上利用信息技術對質量成本進行數據的收集和歸納，建立質量成本MIS系統(tǒng)。這樣收集的數據不但準確、全面，而且也節(jié)省了人力資本，提高了企業(yè)質量管理能力，使質量管理發(fā)揮更大的效用。

1.4建立房地產企業(yè)質量文化房地產項目成本管理與控制是一個不可分割、相互聯(lián)系的整體，應貫穿于項目建設從開始到交付使用的全過程。只有把質量管理提升到文化的高度，使企業(yè)的管理層和員工明白質量是企業(yè)的生命線，不可忽視；只有將質量深深根植在每個員工的心里，根植在企業(yè)文化深處，才能發(fā)揮質量管理的最大效用提高企業(yè)整體質量水平和競爭力。

2房地產項目開發(fā)各個階段的成本控制

房地產項目的決策與評價要充分考慮項目與國民經濟和社會發(fā)展目標的一致性，在對現實宏觀環(huán)境正確分析的基礎上，考慮投資項目的經濟內部收益率，同時更要分析項目與宏觀政治經濟環(huán)境、現實社會與人文環(huán)境的協(xié)調性。從房地產項目開發(fā)的根本目的來講，在項目決策階段就應該進行項目成本管理與控制，并以此為項目開發(fā)以后各階段的基礎和根本，直接影響著整個成本控制的科學性和合理性。單從技術角度而言，決策階段對建設標準水平的確定、建設地點的選擇、建筑物功能和類型的選擇等，對項目的最終成本生成有著重大影響，其影響程度可達80%以上。

項目設計階段的成本控制主要包括以下幾個方面：①通過設計招標和方案競選從技術先進、功能全面、結構合理、安全適用、滿足建筑節(jié)能及環(huán)境要求等方面優(yōu)化設計方案；②運用價值工程優(yōu)化設計方案，合理匹配工程造價成本與建筑產品功能；③推行限額設計，在滿足設計結構形式要求的基礎上降低工程造價，同時注重優(yōu)化設計并兼顧功能提高；④利用圖紙會審對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價的最經濟性進行審核，避免因設計考慮不周或失誤而造成施工中的拖延和經濟損失。

簽訂了完備的施工承包合同之后，將進入項目的施工階段，這一階段的質量成本管理與控制涉及到項目工期成本、工程質量成本、工程量變更成本以及施工材料的成本。工程項目施工過程中，不可預見的因素或突發(fā)事件常常會對工期產生較大的影響，最為常見的是施工中的一些技術難題，應引起投資方的充分重視。在施工過程中要嚴格貫徹有關的質量體系，對每道工序都要認真監(jiān)督管理，保證產品質量合格，從而實現對成本的控制。同時還要充分發(fā)揮工程監(jiān)理的作用，采取有效措施管理好相關的現場人員及造價管理人員，完善職責分工及有關制度，嚴格審核已簽認的工程變更，關注各項變更對總投資的影響，減少不必要的成本支出。在施工階段，為了降低成本，可考慮使用大宗的甲供材料，但要加強對甲供材料的現場管理，遵守施工組織設計的工序及施工進度安排，合理堆放并減少搬運及損耗，降低儲存成本。

項目竣工后，要根據合同和實際現場簽證進行最終的工程造價結算。造價審計人員要認真核對施工階段的增補項目或增減工程量，并依照合同固定單價包含的內容，具體分析項目變更是否有必要重新列項，是否已包含在原固定單價中。對于需新增項目或增減工程量的，要根據工程量表中相關細目確定其單價。

3結語

房地產企業(yè)質量成本的高低不僅關系到房地產企業(yè)產品質量的優(yōu)劣，也關系到建筑物價格的高低。因而，質量成本測量與控制應該是房地產企業(yè)加以重視的方面，不但要重視質量的提高和成本的控制，更要重視質量成本的準確測量和均衡。房地產項目的質量成本管理與控制應注重既能滿足用戶的要求，又能使企業(yè)獲得較好的經濟效益。在施工中一味地追求高質量而不顧成本的做法是不可取的。只有從項目建設的全過程著手，著眼全局、科學管理，才能將成本管理與控制落到實處，取得較好的經濟效益，并提升企業(yè)的市場競爭能力。

參考文獻：

[1]徐蓉，王旭峰.工程造價管理[M].上海:同濟大學出版社.2005.

[2]中國人民共和國建設部.房地產開發(fā)項目經濟評價方法[M].北京:中國計劃出版社.2000.10.

篇6

關鍵詞：房地產；開發(fā)項目；現場質量；管理；措施

中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：

房地產項目管理融合了項目管理實踐經驗, 系統(tǒng)的項目管理理論又為建設工程項目管理提供了理論工具，使得建設工程項目管理日益系統(tǒng)化、科學化。而在項目開發(fā)建設中實施質量計劃，關鍵是加強質量預防措施的落實，適當增加預控成本（一致質量成本），大力減少返工成本（非一致質量成本）,提高開發(fā)項目的經濟效益。

一、房地產開發(fā)項目現場質量管理的特點

房地產開發(fā)項目作為一個工程項目具有時限約束和一次性的特點?，F場質量管理的主要目的就是實現有限工程期限內單次工程施工工程質量方面引起施工發(fā)生次數的最少化。為了實現由現場質量問題引起的工程施工發(fā)生頻率的最少化，房地產開發(fā)企業(yè)需要重點關注工程施工的質量。在房地產開發(fā)項目現場施工的過程中嚴格的檢查工程監(jiān)理單位及工程施工的承包方在工程施工過程中是否能夠切實的按照工程合同相關條款的規(guī)定進行執(zhí)行，檢查工程具體施工活動是否按照房地產開發(fā)建設項目相關施工技術規(guī)范的要求進行工程施工，及時了解房地產工程施工過程中的質量是否處于企業(yè)能夠控制的范圍之內。強化企業(yè)在整個工程現場施工過程中的監(jiān)督作用，確保前期正確合理的工程項目規(guī)劃和設計在現場質量管理中得到不折不扣的貫徹。

二、房地產開發(fā)項目的前期現場質量管理

建立房地產開發(fā)項目質量管理責任制度，由項目負責人全權負責開發(fā)項目質量的質量管理。質量負責人的職責是按照投資人項目開發(fā)要求，負責編制開發(fā)項目質量計劃，并組織實施。按質量計劃要求，檢查項目質量計劃執(zhí)行的狀況。對發(fā)現的重大質量問題，要積極組織研究解決，同時編制項目質量報告，報上級質檢部門及項目經理。制定開發(fā)項目的質量計劃，充分掌握和了解項目的要求，明確咨詢成果的質量目標和質量要求，熟悉質量管理體系文件，把質量目標層層分解下去，按質量計劃和實施步驟層層落到實處。每個層次權限、職責、資源分配以及保證質量的措施都要進行明確。質量管理計劃要簡明扼要，重點突出，具有較強的可操作性。

三、房地產開發(fā)項目設計階段的現場質量管理

（1） 規(guī)劃設計質量。房地產開發(fā)經營涉及面廣，協(xié)作單位多，市政園林、郵電通訊、供水、供電、供氣等部門都要涉及到，要協(xié)調好關系，保證規(guī)劃質量。

（2） 施工圖設計質量。房屋產品質量的第一步是從設計開始的，先天不足必將帶來后患無窮。因此，要擇優(yōu)選好設計方案，對住宅的套型、結構體系、內部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等要創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)設計。要在保證結構可靠的前提下，達到兩個要求：一要合理開間，要在確定的套房面積內，合理安排居住、使用、衛(wèi)生等面積，讓人使用方便，居住舒適；二要做到建筑造型和風格有藝術感，對墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當，能給人以美的享受，使開發(fā)的房產具有較高的使用價值和觀瞻價值。

四、 房地產開發(fā)項目招標階段的現場質量控制

(1)重視資質審查:工程招標時,注重對施工單位資質的審查,包括人員素質、技術力量、施工業(yè)績、社會信譽等多個方面。審查施工單位是否具有類似工程施工的經歷和經驗,在以往的工程施工中是否出現過質量控制方面的問題,是否發(fā)生過質量事故等。

(2)重視在施項目的考察工作:在實際工程招標中,掛靠單位資質的現象屢見不鮮,以至經常出現名不副實的情況,施工過程中也會經常出現勞資糾紛、農民工工資不到位等問題?？疾爝^程中,一定要勤觀察、多提問、善思考,認真分析投

標單位的實際經濟實力、技術力量等,以確保投標單位資質與實際能力相符。

(3)重視合理價中標:在實際工程招標中,有些房產開發(fā)企業(yè)為了節(jié)省造價,往往采取沒有標底,低價中標的方式,以至出現低價中標,高價索賠的現象,最后不僅沒節(jié)省造價,反而多花了錢,同時還浪費了大量人力、物力,拖延了工期。

五、房地產開發(fā)項目施工階段的現場質量控制

（1）對監(jiān)理單位的質量控制。建設監(jiān)理制實施以來，工程建設質量明顯提高，工期和投資控制有了保障。為確保工程項目的順利實施，使監(jiān)理單位能夠有效控制工程項目質量，房產開發(fā)企業(yè)要嚴格按照基本建設程序和監(jiān)理合同的要求去做，并賦予監(jiān)理工程師相應的權力，使監(jiān)理工程師能夠較好地履行監(jiān)理合同所規(guī)定的各項職責，達到控制工程質量的目的。

（2） 對施工單位的質量控制。通過招標，選定具有相應資質的施工單位從事工程建設，簽訂工程施工合同。房產開發(fā)企業(yè)對施工質量的控制主要是通過工程監(jiān)理進行。工程監(jiān)理依據監(jiān)理合同對工程項目實施全過程、全方位的監(jiān)理，施工單位的工程質量活動完全處在監(jiān)理控制之中，通過控制人員、材料、機械、方法工藝和影響工程質量的因素，達到控制質量的目的。通過現場質量檢驗、落實檢驗方法，參與分部工程、隱蔽工程驗收等措施來控制工程建設質量。定期或不定期組織由參建各方人員參加的工程質量聯(lián)合檢查，發(fā)現問題，及時處理。成立督察組織，隨時對工程建設質量實施督察，防止質量事故的發(fā)生

六、房地產開發(fā)項目 竣工階段的現場質量控制

竣工驗收是工程施工全過程的最后一道工序,也是工程項目質量控制的后期工作,是全面考核施工質量的重要環(huán)節(jié)。竣工驗收前,房產開發(fā)企業(yè)應及時委托具有相應檢測資質的檢測單位對工程建設質量進行全面檢測,為工程順利通過驗收奠定基礎。及時組織由參建各方參加的單位工程分戶驗收工作,不能走形式、走過場。對工程質量有疑慮的地方,現場進行查驗,發(fā)現問題,盡早處理,消滅質量缺陷?？陀^、公正地評定工程質量等級,使工程質量等級評定能夠準確反映工程建設的內在質量。嚴格按照驗收規(guī)程進行工程驗收,發(fā)現質量問題,責令有關單位限期處理。

七、提高房地產開發(fā)項目現場質量管理的措施

為了確保房地產開發(fā)項目現場質量管理效益的提高，房地產開發(fā)企業(yè)及工程施工單位應當在理解現場質量管理目標及管理重點內容的基礎上從以下幾個方面入手。

1、項目主管做好現場質量的監(jiān)控工作，及時搜集反映質量情況的數據，同時協(xié)同工程參與各方，對工程數據進行實時的分析，及時發(fā)現數據中的異常狀況，并有針對性的研究質量問題的糾正措施。會同監(jiān)理單位落實糾正措施，并及時收集質量處理情況的反饋結果。

2、在質量關鍵部位及易于發(fā)生質量通病的工序上要求承包商編制具體的專項施工方案，對工序技術標準及施工質量要求做出明確的規(guī)定，然后由監(jiān)理單位監(jiān)督執(zhí)行。

3、參與并監(jiān)督監(jiān)理單位加強對材料，成品，半成品的進場檢驗工作，并按照施工材料標準的要求，進行嚴格的材料取樣檢測。

4、監(jiān)理完善且嚴格的質量付款機制，將監(jiān)理費用及各個承包商工程款的發(fā)放和工程施工質量進行直接掛鉤。

總之，在社會主義市場經濟的大背景下，作為房地產開發(fā)商來說，為實現經濟收益的最大化，就應該通過建立和實施質量管理體制，來加強開發(fā)前期階段及施工階段的質量管理及控制，以保證工程的順利運行，使得每一個運作過程都及時并且高效，以此來減少返工的成本及索賠的成本，從而提高工作的質量，降低那些不可預計的風險，同時所有的質量控制都應著眼于發(fā)現不合格并消除不合格的目的。只有這樣房地產開發(fā)企業(yè)及開發(fā)商才會有足夠的流動資金，進行有利循環(huán)，滿足市場經濟的需求，從而使得市場經濟趨于平和，以此來促進房地產消費市場的更加穩(wěn)定和繁榮。

參考文獻：

[1] 殷董濤.房地產開發(fā)企業(yè)如何進行項目質量管理與成本控制[J]. 現代商業(yè). 2007(16)

[2] 張明.房地產開發(fā)企業(yè)質量管理分析[J]. 經濟研究導刊. 2010(05)

篇7

【關鍵詞】：房地產開發(fā)；項目施工；質量管理；措施

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

引言

隨著社會經濟發(fā)展，房地產行業(yè)繁榮發(fā)展，建筑工程項目也逐步增多，其質量的好壞關系到人們的基本生活，如果建筑質量不能得到有效保證，很大程度上影響到人們的生命財產安全。在消費者協(xié)會公布的投訴最多的商品中，房屋住宅問題嚴重，建筑施工質量已經成為全社會關注的重點問題，全面加強建筑工程質量管理是十分必要的。應全面提升施工質量管理，分析其影響因素，并有效引導施工質量管理方向，從而全面提升管理水平，保證項目施工質量。

一、房地產開發(fā)項目的施工質量管理中存在的問題

1.物資管理不到位

建筑工程施工過程中，機械設備的好壞很大程度上影響了整體施工質量，是項目施工不可或缺的組成部分?，F階段，建筑施工過程中機械設備陳舊及不配套，對項目施工質量的管理及控制造成了一定阻礙。施工企業(yè)缺乏對長遠規(guī)劃的重視，不注重企業(yè)經營累積，項目施工淡季時，施工企業(yè)資金匱乏，不能有效的實現施工設備更新，整體影響企業(yè)施工水平。在材料管理方面，施工企業(yè)沒有形成系統(tǒng)有效的管理體系，出現材料管理不善，不能按正常規(guī)定合理堆放，從而嚴重影響了項目施工質量。

2.環(huán)境管理缺乏重視

環(huán)境因素對建筑施工質量也存在較大影響。環(huán)境因素包含很多中，在施工過程中，工程管理環(huán)境、工程技術環(huán)境、勞動環(huán)境都需進行要全面掌握，質量管理體系及質量保證體系是工程管理環(huán)境兩個較為重要的內容，工程技術環(huán)境是指建設工程的地質、氣象、水文等因素，勞動環(huán)境則主要包含項目施工場所、工作空間等因素。以上各項因素在一定程度上都影響著項目施工質量。

3.生產操作、組織管理的技術水平較差

項目施工技術及項目管理水平相對落后，是造成項目施工質量較差的重要因素。施工技術方面，對項目了解不夠深入，不能有效實現施工技術與項目質量、項目進度、項目經濟性相互協(xié)調，不能及時有效的引進新技術、新工藝，導致施工技術水平落后；施工管理方面，首先，施工企業(yè)管理體系不健全，不能進行統(tǒng)籌規(guī)劃，有效制定長遠目標。其次，制度落實不到位且執(zhí)行力不足，監(jiān)控及指導工作出現缺失，造成工程項目管理不到位，進而導致項目施工質量下滑。

4.現代化人才的匱乏

改革開放初期，項目施工主要依靠企業(yè)自身人員進行，施工質量較高。但隨著改革開放的逐步深入，房地產開發(fā)逐步增多，施工項目數量急劇增加，施工企業(yè)為保障項目順利施工，只能通過招聘農民工的方式組織項目施工建設。將項目體力勞動的部分由農民工來完成，針對技術性較強的工程，農民工不能全面保證施工質量。同時，隨著施工企業(yè)技術人員不斷更替，整體水平也有所下降，企業(yè)人員匱乏，造成了建筑工程質量整體下滑。施工項目現場管理人員中，大學畢業(yè)生占有較大比例，由于工作經驗及技術水平受到一定限制，出現羨慕管理不到位的情況。企業(yè)不能滿較為優(yōu)秀的管理人員對薪資或福利的要求，也會存在一定程度上的人員流失。因此，現階段施工企業(yè)技術水平結構、人員年齡結構及人員素質結構都存在一定不合理性，公司缺乏人員管理意識，重視度不夠，中小施工企業(yè)為確保自身利益，不注重人員培養(yǎng)都是造成施工企業(yè)人員匱乏的根本因素，嚴重影響建設項目施工質量。

二、提高房地產開發(fā)項目施工質量管理的必要措施

1.加大物資管理力度

根據我國《建筑法》中的相關規(guī)定，項目建設中所需的機械設備、施工材料、結構構件及其他物件，都應按照項目設計標準及質量標準進行選取。在開放的市場環(huán)境中，材料供應充足，種類繁多。在采購過程中，必然會存在較多問題。首先，在采購人員選擇方面，要進行擇優(yōu)人用，確保采購人員認真負責，且誠實守信，在材料采購方面具備一定的專業(yè)知識。人員任用后，要加強其思想道德及專業(yè)技術的培訓。其次，全面掌握市場信息，進行全面篩選，通過對其材料質量、價格及供貨能力進行全面評定，確認產品具備國家認證證書后，選擇資金、技術水平較為優(yōu)秀的廠家。充分了解廠家的詳細情況，如廠址及聯(lián)系方式等，全面保證物料質量。最后，在施工材料選擇過程中，要對相關物料、構件及設備進行質量監(jiān)控，保證材料的使用與項目設計要求相符合，檢查是否具備質量保證書，在經過詳細檢測后，物料方可進場。同時，針對質量不能得到有效保證的物料，要進行分析檢測，質量存在問題的物料絕對不允許進入施工現場。

2.對施工現場環(huán)境的管理

項目管理過程中，要加強人員協(xié)作，實現管理、技術及組織協(xié)調統(tǒng)一，保證施工順利進行。做好項目前期勘測工作，全面掌握項目資料，通過對施工現場的全面分析，合理開展項目施工。材料管理方面，要保證材料合理堆放，加強材料管理及防護工作。同時，保證項目施工現場通訊設備、通風及照明系統(tǒng)正常運作，合理布置施工現場，為項目施工奠定基礎。

3.不斷提高項目施工、管理業(yè)務的技術水平：

施工技術水平與項目施工質量密不可分，施工技術水平中包含人員整體技術水平，還包含了施工設備、信息及相關檢測技術的整體水平，為保證建設項目施工質量，首先，要不斷引進新技術、新工藝，并保證其先進性及適用性，制定嚴格的質量標準及工藝流程，明確操作規(guī)范，加強績效考核，實現項目管理的全面提升，并在解決施工問題的同時，不斷積累經驗，實現施工技術及工藝的不斷提高。其次，要強調項目管理在提升施工質量方面的重要性，全面建立質量責任體系及質量保證體系。要從項目實際情況出發(fā)，制定合理的質量目標及具體施工方案，明確項目施工內容后，開展施工組織設計，并進一步完善施工方案。項目施工過程中，要加大質量檢查力度，針對施工結果進行定量分析，進而不斷累計經驗，以此作為指導，保證后續(xù)工程順利開展，實現施工質量管理進入良性循環(huán)階段。同時，在保證項目施工質量的前提下，還要充分考慮建設項目的經濟效益，實現整體協(xié)調統(tǒng)一。將項目施工質量、企業(yè)利益與業(yè)主期望進行統(tǒng)籌協(xié)調，實現施工成本的有效控制。

4.切實推進在崗人員的教育、培訓：

為全面提升施工人員技術水平，保證項目施工質量，首先，應制定項目經理負責制。在項目經理選聘中，要保證其具備高度責任感，有較強的組織能力，并具備過硬的施工技術。項目經理上崗后，要進行部門及崗位設置，并聘任較為合適的技術人員。實行崗位責任制，由項目經理全面負責，將責任落實到個人，提升施工現場管理水平。其次，加強技術人員培訓，全面提升施工水平。樹立質量保證意識，并全面貫徹，實行人員優(yōu)選及培訓，全面提升項目施工水平。

結束語

綜上所述，對于房地產開發(fā)項目的施工，若要進一步提高各項監(jiān)督、管控工作的效率、質量，就必須切實采取有效措施，逐步提高在崗人員的技術能力、素質水平，為具體的生產、管理任務打下基礎，逐步加強對施工物資、現場環(huán)境等薄弱環(huán)節(jié)的管控，從而形成完整、系統(tǒng)的施工管理體系，保證項目的質量安全。

參考文獻：

[1]徐敬業(yè).淺談現行建筑施工過程中存在的問題及解決對策[J].今日科苑,2007,(16).

[2]劉旭光.房屋建筑現場施工的質量管理探討[J].科技信息(科學教研),2007,(36).

篇8

希望能夠使我國房地產項目管理得到逐步的完善。

關鍵詞：房地產；項目管理；問題；措施

1.前言

對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，房產項目管理是非常重要的方面。在前期，開發(fā)商必須正確分析經濟、論證其可行性、進行市場調研、進行合理規(guī)劃等，同時在后期必須進行營銷

方面的策劃，只有這樣才能對項目進行有效管理，使制造的產品最后能夠滿足各方面的要求。房地產開發(fā)涉及到管理、園林、營銷、金融、經濟、強弱電、暖通、給排水、結構、

建筑等多個方面的專業(yè)知識。房地產項目能夠成功開發(fā)并取得預期回報，必須各方面的人才共同努力，同時還需要綜合能力較強的高素質管理人才，有效的控制、協(xié)調、組織開發(fā)

項目的全過程，從而使消費者的需求得到最大程度的滿足，使企業(yè)盈利目標得到實現。

2.房地產項目管理含義及其原則分析

2.1房地產項目管理含義

房地產項目管理屬于工程項目管理的分支，它是房地產項目管理者對系統(tǒng)工程的方法、理論以及觀點的一種綜合運用，全方位、全過程的對房地產項目的使用和建設進行綜合

管理，在房地產項目上實現生產要素的優(yōu)化配置，提供給用戶一種優(yōu)質的產品，這就是房地產項目管理的含義。房地產項目管理屬于一種綜合性、應用性很強的新興學科，它具有

非常大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2.2房地產項目管理原則

房地產項目管理必須遵守三項基本原則，即：成本最低原則、質量管理原則、責任對等原則等。

2.2.1成本最低原則

房地產屬于暴利行業(yè)，最近有很多地區(qū)陸續(xù)有很多“地王”出現，還有很多國有企業(yè)也開始進軍房地產行業(yè)，這種現象對普通大眾帶來了很大的影響，引起了不小的不滿和恐

慌。但是，用房地產項目管理的方面對房地產成本運作進行分析，則必須堅持成本最低原則，要通過各種方式和手段使房地產成本不斷降低，最終使最低目標成本的要求得以實現

。但是，節(jié)約成本不是房地產唯一需要考慮的問題，若只關注成本節(jié)省而對房產質量嚴重忽視，將會導致大量的不合格房產出現，對企業(yè)長遠利益造成一種極大的危害。

2.2.2質量管理原則

企業(yè)生命的靈魂是質量，特別是對于房地產市場而言。“居者有其屋”是中國的一種傳統(tǒng)觀念，是社會最理想的一種狀態(tài)，對于個人發(fā)展而言屬于最基本的要求。但是有很多

不法商人，長期對房價進行炒賣，利用人們的樸實心態(tài)，為了更早的投入運行不斷地催趕工程進度，希望盡早回收成本。但是，時間過于緊迫勢必會造成對房產一些細節(jié)的忽視，

導致了房產質量較差，在很多購房者收到房子后發(fā)現了很多的質量問題。所以，對房產質量管理必須進行嚴格的把關，要有效的對項目管理運作進行管理和控制。

2.2.3責任

對等原則

對于房地產商而言必須堅持責任對等原則，房地產屬于暴利行業(yè)，為了盡早回收資金并進行接下來的投資活動必須盡早出售房產。房地產涉及資金量非常龐大，資金回籠速度

慢。所以，為了趕進度，很多房地產商忽視了自己的生產責任，導致大量違規(guī)生產的建筑不斷被制造出來，甚至很多建筑都是不合格的，對社會資源造成嚴重浪費。

3.我國房地產項目管理問題分析

目前，我國很多房地產開發(fā)項目沒有較高的管理水平，導致項目存在前期物業(yè)管理水平差、交房時間拖后、房產質量較低等各種問題。我國房地產項目管理問題在決策期主要

表現為決策機制不夠完善以及市場調查不全面，沒有收集足夠的信息等方面；我國房地產項目管理問題在設計時期主要表現為：對設計的忽略，只關注施工，造成成本控制的困難

；設計房產外形過于隨波逐流，不能因地制宜、就地取材，使消費者需求得不到滿足；我國房地產項目管理問題在實施時期主要表現在工期拖延問題上。

4.有效改善房地產項目管理的措施

當今社會，為了管理房地產必須使用現代化的管理理念，使運作過程合理化、規(guī)范化，使不合理的管理盡量避免。對于現代化的房地產市場，只有對房地產項目更好的進行管

理才能更好的適應市場要求，在巨大的競爭中占據不敗之地。

4.1加大嚴謹的前期可行性分析

前期可行性研究包括前期對項目的產品研究和市場定位，還包括品牌戰(zhàn)略。近年來，房地產市場競爭越來越激烈，不能單純依靠投入的廣告建設企業(yè)品牌，產品的質量和一系

列售后服務問題是成熟的消費者所注重的問題。所以，這點必須引起房地產商的意識，客觀、合理的評價自己的產品，在項目前期進行充分的可行性研究，從而使產品質量得到保

證，使自身利益最大化。

4.2建立健全房地產項目管理程序

程序監(jiān)督的完善與公開才能保證項目管理正常運行，使項目管理的目標得以實現。對當前各地的房地產項目進行分析發(fā)現，管理程序不規(guī)范的現象非常普遍，必須使監(jiān)委會的

作用不斷加強，采用第三方力量管理的方法，使自己監(jiān)督自己的現象得到避免。但是，房產項目戰(zhàn)線廣、面廣、點多，且它所涉及的內容非常全面，所以必須進行有效的程序管理

，按照程序適時、及時的對項目中遇到的問題進行調整，保證項目順利進行。

4.3強化房地產合同管理意識

在前期調查研究的基礎上充分的提高項目管理意識。由于當前的房地產市場沒有足夠的管理意識，必須積極的采取措施使管理意識得到不斷的強化，讓房地產企業(yè)充分認識到

項目管理的重要意義。首先，必須調整觀念，充分認識到合同具備的威力和強大的強制性，通過這種方式才能將房地產合同管理意識欠佳的問題從根本上進行解決，從而使房地產

項目管理的目標得以實現。

5.小結

房地產項目開發(fā)是一項整合資源的過程。面對巨大的市場競爭，中小型房地產若想要生存并發(fā)展，則對于項目定位問題必須明確、清晰，和那些具有較強實力的施工、營銷、

設計、監(jiān)理、勘察等單位合作，打造優(yōu)秀的房產以滿足現代購房消費者需求。不僅如此，項目管理中的安全、造價、質量和進度等問題必須進行嚴格的控制與管理，在施工過程中

保證工程能夠保質、保量并能夠按時完工。（作者單位：重慶宗申天潤地產有限公司）

參考文獻

［1］ 莫海熙.房地產項目管理現狀及對策［J］.城市建設理論研究（電子版）,2011(31).

［2］ 周芝青.我國房地產企業(yè)項目管理狀況分析［J］.中國經貿,2009(12).

篇9

關鍵詞：房地產開發(fā)；項目；質量問題；對策；

縱觀整個房地產開發(fā)企業(yè)，其項目的質量環(huán)節(jié)占據著相當重要的地位，也是整個項目最為關鍵的一個環(huán)節(jié)，因為，它直接關系著企業(yè)的經濟命脈，對企業(yè)的長期發(fā)展有著至關重要的影響作用。近年來，由于經濟市場的迅猛發(fā)展，房地產行業(yè)的競爭也越來越激烈，其也成為了最近幾年國民消費和投資的熱門行業(yè)之一。但是，不少房地產企業(yè)在開發(fā)項目的質量環(huán)節(jié)中呈現出了各種各樣的弊端，這對企業(yè)的長遠發(fā)展是相當不利的。為了盡最大程度來提高房地產開發(fā)項目中的質量這一環(huán)節(jié)，就必須從開發(fā)中的每一個階段入手，從而來達到完善房地產開發(fā)項目中質量問題的目的。

一、房地產開發(fā)項目質量的概念

房地產項目是工程項目的一個分類。在房地產開發(fā)中，管理者通過專業(yè)、實用的理論知識對房地產的開發(fā)進行各方面的把控與管理，最終，完成了房地產各階段方面的銜接與完善，讓眾多的客戶能夠滿意。其中，房地產開發(fā)項目質量環(huán)節(jié)是企業(yè)通過設定相關的質量監(jiān)測方案，構建相應的質量管理條件和內容，嚴格依據這些內容來確保項目質量這一環(huán)節(jié)，最終讓每一位客戶得到滿意。眾所周知，房屋質量的好壞決定著企業(yè)在市場競爭中的地位，好的房地產開發(fā)項目能夠使得土地得到充分的利用，為企業(yè)實現利潤最大化打下夯實的基礎。

二、房地產開發(fā)項目中存在的質量問題

眾所周知，在房地產的開發(fā)過程中，必須要經歷的有四個過程，第一個是房地產項目的審核通過階段；第二個是項目施工初期的準備階段；第三個是項目的施工階段；第四個是房地產項目的施工驗收階段。如果這四個環(huán)節(jié)中，有哪一個環(huán)節(jié)出現了問題，都將導致房地產開發(fā)項目質量問題的出現。下面筆者就這四個方面可能存在的質量問題談談自己的看法。

1、房地產項目審核通過階段存在的質量問題

作為房地產工程施工開發(fā)的第一個階段，其直接影響著整個項目施工的質量問題。在這一階段，一方面，房地產工程項目設計方案的質量往往得不到客戶的滿意，更有甚者，具體的設計內容嚴重偏離了最初的設計理念，如此一來，對施工項目的審核質量與設計質量有著相當重要的影響作用；另一方面，在這一階段必須要擬定的項目計劃書和可行性報告等等，都沒有完全按照現有的規(guī)定進行書寫，這給施工項目最終的審核通過帶來了一定的困難。

2、房地產項目初期準備階段中存在的質量問題

在房地產項目的初期準備過程中，也同樣存在著一系列的質量問題。首先，在對項目進行初期審核的過程中，設計的質量也是差強人意的，使得在項目的施工過程中，由于彼此之間的制約而使得施工變得困難重重；其次，對于工程項目施工圖紙的設計方面，由于沒有嚴格按照流程進行具體的設計，或者是由于設計太過于表面化，使得施工圖紙的設計失去了其實際意義；最后，由于我國現如今的項目施工設計方面，缺乏必要的管理與把控環(huán)節(jié)，給項目的質量帶來了嚴重的影響。

3、房地產項目施工階段中存在的質量問題

在房地產施工階段中，包含有對項目的招標過程以及具體的施工環(huán)節(jié)。首先，對房地產項目的招標工作沒有做到公正、公平、公開和透明，其中難免會存在一些暗箱操作的不良現象，最終導致了項目招標出現紕漏；其次，在具體的施工過程中，沒有對施工設備、原材料以及技術等采取嚴格的審查，造成施工結果的不理想；最后，在施工過程中進行質量監(jiān)管的相關負責人，自身存在著不專業(yè)以及缺少相關素養(yǎng)的問題。

4、房地產項目的施工驗收階段中存在的質量問題

在房地產施工項目的后期，驗收工作是相當必要和重要的。第一，在項目的整個施工過程中，項目經理并沒有關注施工的每一個環(huán)節(jié)，而是單純依靠最后的驗收環(huán)節(jié)，這是相當不可取的；第二，在對項目進行最終的評估環(huán)節(jié)上，由于企業(yè)沒有邀請專門的相關單位進行必要的分析和總結，甚至于沒有進行相關工作的匯報，也沒有特定的意見反饋體制；第三，與此相關的客服工作人員，由于缺乏相應的房地產專業(yè)知識，給房地產的開發(fā)工作帶來了一定的困難。

三、房地產開發(fā)項目中質量問題的對策

1、房地產項目審核通過環(huán)節(jié)的對策

為了使得房地產開發(fā)項目能夠有一個良好的開端，一方面，需要在房地產施工項目方案的可行性方面加以深刻的思考，對項目的可行性報告進行全方位的審核工作，確保項目的進一步實施；另一方面，要加大對房地產施工項目計劃書的審核力度，在條件允許的情況下，可以成立相應的專家領導對項目計劃書進行評價并且給出合理的意見。通過這些方法，以達到改良房地產施工項目審核環(huán)節(jié)的目的。

2、房地產項目初期準備階段的對策

首先，在挑選合適的項目規(guī)劃單位方面，應該做出綜合考量各方面的因素，企業(yè)還可以通過專業(yè)評委的意見做出選擇，在評選過程中務必要做到公正、公開和透明；其次，在對工程項目的設計中，需要轉變思想，制定相關的設計質量管理制度，并且對管理者等做出定期的考核工作，以期能夠按照要求完成設計圖紙；最后，積極學習國外先進的質量管理方法，建立適合自身房地產開發(fā)事業(yè)的質量管理體質，以客戶的各方面要求為標準進行具體的設計與施工工作。

3、房地產項目的施工階段對策

第一，在對項目的投標過程中一定要做到有據可依，合情合法。企業(yè)可以根據自己的實際情況聘用資深的專業(yè)人士完成對項目招標材料的完整書寫，對于中標結果的選取可以采取當下最新的低價中標方式來執(zhí)行；第二，對于項目施工過程中需要的設備、原材料以及技術等，一定要確保其引進與購入的每一個可控環(huán)節(jié)；最后，房地產開發(fā)項目質量的相關管理者以及員工的專業(yè)知識和工作素養(yǎng)需要得到進一步的提高，可以制定相應的獎罰激勵政策，并且在具體工作中嚴格執(zhí)行。

4、房地產項目的施工驗收階段的對策

房地產項目施工初期工作的重要性已經不言而喻，其后期的收尾工作也是至關重要的。要想讓這一環(huán)節(jié)能夠在真正意義上落到實處，一方面必須要根據已有的質量檢測規(guī)則來完成相應的房地產施工項目的驗收與交接工作；另一方面，要對房地產項目的施工具體情況作出詳細的評價與匯報工作，可以根據實際情況開通專門的有效渠道來廣泛搜集工程的反饋信息與合理化意見。

四、總結

在當下這個競爭日益激烈的房地產開發(fā)行業(yè)里，對項目的質量問題的解決已經顯得迫在眉睫。因為房地產開發(fā)項目的質量問題解決工作是一項艱巨而又持久的任務，所以企業(yè)的管理者必須積極調動企業(yè)所有職工的工作積極性，從項目的各個階段出發(fā)，為房地產的進一步完善做出貢獻。只有發(fā)揮房地產企業(yè)的一切有效資源，才能使企業(yè)在現代日新月異的經濟市場下占有一席之地，為我國的經濟發(fā)展貢獻自己的一份力量。

參考文獻

[1] 朱立恒；淺談我國房地產開發(fā)項目的現場質量管理[J]；經營管理者，2013年04期：329.

[2] 吳平；探討房地產開發(fā)項目質量管理的途徑與策略[J]；品牌（理論月刊），2011年12期：27.

篇10

關鍵詞：房地產；開發(fā)；可行性研究

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 (2012) 14-0090-01

一、引言

著名房地產教育學家格里科普認為，當房地產項目師認為，一個項目詳細具體的計劃在有限資源和特定約束條件下，滿足特定目標合理的可能性以后，就具有了可行性。房地產開發(fā)項目的可行性研究主要是在在房地產項目決策之前，對擬開發(fā)的項目進行系統(tǒng)而全面的調查和分析，并運用科學的評價方法，得出一系列評價指標值，最終確定該項目是否具有可行的綜合研究。房地產開發(fā)項目的可行性研究是投資決策的重要依據和資金籌措的重要依據，是房地產項目初步設計的依據，也是環(huán)保部門對項目環(huán)境審查的重要依據和項目后評估的最終依據。

二、我國房地產開發(fā)項目可行性研究中存在的問題

（一）可行性研究缺乏完善理論指導

目前，我國房地產開發(fā)項目可行性研究基本是根據建設部于2000年所實施的《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》。該規(guī)定雖然對房地產開發(fā)項目的經濟可行性提出相應的研究方法和框架。但是，由于房地產開發(fā)項目和其他一般工業(yè)建設項目有很大不同，難以直接套用《建設項目經濟評價方法與參數》，許多研究分析人員只能根據個人理解，對于計算評價指標有選擇性的適應，對于房地產決策缺少指導和參考價值，導致許多房地產開發(fā)項目可行性研究報告質量低下問題。

（二）可行性研究注重經驗分析

雖然房地產開放項目可行性研究報告在房地產項目開發(fā)中具有十分重要的作用，但是一些房地產開發(fā)商并未對此足夠重視，經常存在忽視可行性分析，從而導致房地產項目開發(fā)失敗的現象。毫無疑問，經驗是很寶貴的財富，在房地產開發(fā)項目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會出現經驗與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經驗來對房地產開發(fā)項目的可行性進行分析，可能就會導致決策和市場脫節(jié)甚至背離的問題，增加了房地產開發(fā)項目的市場風險。

（三）房地產開發(fā)項目可行性研究的市場定位不準確

市場定位是開發(fā)商賦予一個項目的文化精髓，決定了項目的營銷方向。在許多房地產開發(fā)項目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。弘基集團在上海徐家匯的弘基休閑廣場項目開發(fā)成功以后，決定在上海四川北路開發(fā)另外一個更大的房地產項目，主要用于餐飲和百貨經營。但是后來開發(fā)的房地產項目收益一般，遠不如徐家匯的弘基休閑廣場，其主要原因在于對該項目的市場定位不準，在該房地產項目周圍已經有了類似的經營業(yè)態(tài)，而且已經形成品牌，新開發(fā)的房地產項目與其存在經營范圍重疊問題。

（四）先入為主進行開發(fā)

在許多失敗的大型房地產項目投資決策中，許多都是因為一些可預測的因素所導致的。例如，一些高級別墅由于坐落在大型工業(yè)園區(qū)，導致別墅周圍風景被破壞，經常發(fā)生別墅無人問津現象。一些房地產項目由于是位于規(guī)劃失控的農民居住區(qū)內，在回遷房和廉租房的沖擊下，導致房地產項目半途而廢。有的房地產項目由于建設成本遠遠超過當初立項的預算資金，導致房地產開發(fā)資金后繼資金匱乏。在和一些失敗的房地產開發(fā)商進行交流，他們經常會發(fā)出“真沒想到”的感慨，回過頭再去看看他們項目的可行性研究報告的時候，幾乎都在引經據典，都是為了證明該項目是可行性而驗證的，從而犯下先入為主的錯誤。

三、房地產開發(fā)項目可行性研究完善對策

在國家加大對房地產市場宏觀調控力度的背景下，房地產市場陷入低迷，“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產市場緊俏時代已經一去不復返。因此，房地產項目開發(fā)更加需要重視對可行性研究的分析。具體而言，可以從以下幾個方面加以完善：

（一）要嚴格房地產開發(fā)項目審批程序

在房地產項目建設的過程中，要對可行性研究的審批嚴格管理。近年來，房屋建筑物質量問題一直是黨和國家關注重點，連續(xù)多次發(fā)文要求加強房屋建筑物質量管理。特別是國務院在1999年了《加強基礎設施工程質量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設項目質量管理條例》。因此，房地產開發(fā)項目可行性研究中，首先要重視質量問題，要嚴格加強項目建設前期質量，切實執(zhí)行房地產項目建設基本程序，各類房地產開發(fā)項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達到規(guī)定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進行批準立項。

（二）要重視市場調研

房地產項目市場影響因素較多，專業(yè)較廣，行業(yè)較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風險較高等特點。房地產開發(fā)項目可行性研究中，市場調研在整個環(huán)節(jié)中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產開發(fā)項目成敗。無數個失敗的案例已經使開發(fā)商成人認識到市場調研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態(tài)和他們對市場的膚淺認識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。因此，要充分認識到必須對市場進行系統(tǒng)、科學調查研究，要在市場調研中運用成熟科學理論作為知道，要能夠加強和專業(yè)調查公司、科研院所進行合作，通過小組座談或者抽樣調查等方式，對客戶需求進行深入調研。

（三）要不斷更新經營理念

目前，針對我國房地產市場不景氣的情況，許多房地產開發(fā)商都把眼光瞄準了商業(yè)地產開發(fā)方面。但是房地產開發(fā)和商業(yè)地產開發(fā)屬于不同領域，房地產開發(fā)商雖然對于房地產開發(fā)較為了解，但未必對商業(yè)地產經營熟悉。房地產開發(fā)商不應盲目建設開發(fā)，要對經營理念進行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業(yè)經營的人士參與到房地產開發(fā)前期市場調研中，使項目更加符合商業(yè)需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產開發(fā)項目得以成功。

參考文獻：

[1]馬鑫.試論如何加強房地產項目可行性研究[J].城市開發(fā),2008,6.