導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)融資擔(dān)保，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

（一）房地產(chǎn)業(yè)重要性

房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，也是關(guān)乎國計(jì)民生的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上下游多個(gè)行業(yè)及全產(chǎn)業(yè)鏈具有輻射和拉動(dòng)作用，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)達(dá)到20%-30%。

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)主要表現(xiàn)在：（1）房地產(chǎn)是國民生活的必需品及城市化進(jìn)程的需要；（2）在固定資產(chǎn)投資中也具有最重要的地位；

（二）我國房地產(chǎn)業(yè)基本特征

（1）壟斷性。

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在兩大壟斷。一是地方政府對(duì)土地的壟斷。二是開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷。具體來看，房地產(chǎn)行業(yè)壟斷主要體現(xiàn)在以下幾方面：

（2）整體市場(chǎng)供不應(yīng)求。

（3）房地產(chǎn)業(yè)已基本形成了一條多個(gè)行業(yè)相互依存的產(chǎn)業(yè)鏈。

商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的動(dòng)機(jī)

（一）政策態(tài)度

國家當(dāng)前對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)持有區(qū)別的限制態(tài)度，既希望盡可能滿足群眾需求，也希望房價(jià)上漲不引起民怨；既希望房地產(chǎn)繼續(xù)為GDP做貢獻(xiàn)，又不希望經(jīng)濟(jì)社會(huì)被房地產(chǎn)綁架。無論是窗口指導(dǎo)、隔空喊話，還是出臺(tái)“國五條”、“國八條”、“國十條”等限制政策，無不體現(xiàn)國家政策對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的批判發(fā)展的態(tài)度。

（二）商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)產(chǎn)品

常見商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資產(chǎn)品主要包括貸款、票據(jù)、表外融資等。

商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款主要指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸。按照監(jiān)管部門要求，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放除開發(fā)貸以外的其他任何形式貸款，此處貸款為狹義概念，指貨幣貸款；開發(fā)貸款必須實(shí)行名單制管理，并區(qū)別于土儲(chǔ)貸款；貸款總額、期限、還款方式、成本、擔(dān)保方式均有嚴(yán)格限定，不得展期續(xù)作；開發(fā)貸審查要點(diǎn)包括：申報(bào)要件審查、經(jīng)營情況審查、授信方案審查、財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)分析、擔(dān)保審查等。

票據(jù)主要指銀行承兌匯票，該產(chǎn)品實(shí)際使用較少，主要由于銀行承兌匯票通常為半年期，一旦開具，半年后造成信貸規(guī)?？s減，不能滿足企業(yè)需要，故實(shí)際采用較少。各房企通常運(yùn)用貨幣貸款。

表外融資是銀行業(yè)務(wù)創(chuàng)新的重要體現(xiàn)領(lǐng)域，出于規(guī)避監(jiān)管、騰挪信貸規(guī)模等目的，金融機(jī)構(gòu)不斷嘗試各種方式將表內(nèi)資產(chǎn)出表，開展各種通道業(yè)務(wù)。常見如銀證、銀基、銀信等，通常監(jiān)管部門對(duì)表外融資采取審慎、“實(shí)質(zhì)大于形式”的監(jiān)管態(tài)度。

（三）商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)動(dòng)機(jī)

商業(yè)銀行自始不愿放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是因?yàn)閷?duì)商業(yè)銀行來說，房地產(chǎn)信貸項(xiàng)目具有快速提升資產(chǎn)規(guī)模、利潤水平高、現(xiàn)金流穩(wěn)定、易于實(shí)現(xiàn)多產(chǎn)品交叉銷售、提前鎖定長期收益、擔(dān)保方式有力等特點(diǎn)，是銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這也是商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的最主要?jiǎng)訖C(jī)。

商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)創(chuàng)新及監(jiān)管規(guī)避

金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)創(chuàng)新的動(dòng)機(jī)之一就是規(guī)避監(jiān)管。

監(jiān)管部門對(duì)于商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的監(jiān)管手段主要包括窗口指導(dǎo)、業(yè)務(wù)限制、規(guī)?？刂啤⒋尜J比調(diào)節(jié)等，其中較為主要的包括禁止發(fā)放開發(fā)貸款、限制房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模等。但由于監(jiān)管部門的限制手段通常具有單一性和滯后性，即針對(duì)既有的單一產(chǎn)品或融資方式進(jìn)行限制，這就給商業(yè)銀行不斷出臺(tái)創(chuàng)新手段，繞開監(jiān)管提供了空間。

當(dāng)前最主流的監(jiān)管規(guī)避手段為將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)“出表”，不體現(xiàn)在信貸資產(chǎn)中，而以自營投資、同業(yè)業(yè)務(wù)的面目出現(xiàn)，以達(dá)到規(guī)避信貸控制的目的。出表后通常采取銀基、銀證、銀信合作等“通道”方式間接為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資。雖然8號(hào)文、127號(hào)文等政策不斷出臺(tái)，但金融機(jī)構(gòu)們?nèi)栽诓粩噙M(jìn)行金融創(chuàng)新，以期更完美的規(guī)避監(jiān)管。

商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)審查要點(diǎn)

（一）政策與合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的政策風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在國家和行業(yè)政策變化對(duì)業(yè)務(wù)運(yùn)作的影響，比如限貸政策對(duì)開發(fā)貸的影響、限購政策對(duì)住房按揭業(yè)務(wù)的影響等。

合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在業(yè)務(wù)操作是否符合各項(xiàng)監(jiān)管要求，比如項(xiàng)目自有資金比例要求等規(guī)定，在進(jìn)行業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)審查時(shí)，需要嚴(yán)格予以執(zhí)行。

（二）信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行進(jìn)行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)審查的重點(diǎn)內(nèi)容，即借款人是否能夠按約定還本付息的風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)對(duì)以下幾個(gè)方面予以關(guān)注：（1）企業(yè)背景、股權(quán)結(jié)構(gòu)與治理機(jī)制。（2）企業(yè)外部評(píng)價(jià)。（3）企業(yè)經(jīng)營情況。（4）企業(yè)財(cái)務(wù)情況。（5）資信情況。（6）資金用途及償債分析。（7）擔(dān)保方式審查。

（三）完工風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商由于資金鏈、外部監(jiān)管、物理環(huán)境、其他不可抗力等因素影響，可能存在不能按時(shí)完工的風(fēng)險(xiǎn)，這將影響到項(xiàng)目銷售，進(jìn)而影響現(xiàn)金流回收造成還款來源不足，導(dǎo)致逾期。

（四）關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目均以項(xiàng)目公司來運(yùn)作，一來可以輕易實(shí)現(xiàn)自有資金比例要求，二來項(xiàng)目公司比較“干凈”，沒有歷史包袱，項(xiàng)目結(jié)束后主體解散，后患較小。這樣一來就造成多數(shù)開發(fā)商關(guān)聯(lián)企業(yè)眾多，資金最終流向的監(jiān)管難度較大。

（五）擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)

抵押物受工程進(jìn)度和市場(chǎng)行情變化的影響，容易出現(xiàn)不足值的現(xiàn)象；而保證人通常為股東或殼公司，實(shí)際擔(dān)保能力與項(xiàng)目運(yùn)作情況息息相關(guān)，保證擔(dān)保的有效性不足。

篇2

關(guān)鍵詞： 融資模式 企業(yè) 房地產(chǎn) 礦業(yè)

一、 我國企業(yè)融資背景

改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，資本市場(chǎng)進(jìn)一步開放，企業(yè)發(fā)展亟需資金支持。2008年來，我國為抵御國際金融危機(jī)投入四萬億資金進(jìn)行宏觀調(diào)控，其中不少流入房地產(chǎn)、礦產(chǎn)企業(yè)等特殊行業(yè)，成為行業(yè)發(fā)展的主要資金來源，必須通過多種渠道獲得風(fēng)險(xiǎn)、數(shù)量匹配的資金。與此同時(shí)，基于國際對(duì)融資的經(jīng)驗(yàn)，融資方式不當(dāng)，比例失調(diào)將會(huì)造成全國乃至全世界的金融危機(jī)。在此情況下，探究這類行業(yè)中企業(yè)的融資模式、存在問題以及相關(guān)對(duì)策對(duì)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展具有深遠(yuǎn)意義。

房地產(chǎn)、礦業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)著建材、交通等多個(gè)行業(yè)，其本身的行業(yè)性質(zhì)和資金密集的屬性，導(dǎo)致其擴(kuò)張對(duì)金融的依賴性不斷增加，企業(yè)無法通過自身積累彌補(bǔ)項(xiàng)目對(duì)資金的巨大需求，必須通過多種渠道獲得風(fēng)險(xiǎn)、數(shù)量匹配的資金。與此同時(shí)，基于國際對(duì)融資的經(jīng)驗(yàn)，融資方式不當(dāng)，比例失調(diào)將會(huì)造成全國乃至全世界的金融危機(jī)。2011年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到47.3萬億元，其中房地產(chǎn)、礦業(yè)固定投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的16%，相比自2005以來，房地產(chǎn)、礦業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值約19%有所下降，但房地產(chǎn)、礦業(yè)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響仍具有舉足輕重的地位。根據(jù)2012年中國統(tǒng)計(jì)年鑒公布的數(shù)據(jù)，2011年我國采礦業(yè)固定投資總額達(dá)到了1.18萬億元，，較2010年增長了746億元，資金總額規(guī)模達(dá)到1.19萬億元，其中國家預(yù)算資金占10.3%，國內(nèi)貸款占10.4%，外資資金占7.5%，自籌資金占84.5%。2011年房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模達(dá)到了6.18萬億元，約為2008年投資規(guī)模的兩倍資金總額規(guī)模達(dá)到10萬億，其中國家預(yù)算資金占1.1%，國內(nèi)貸款占14.1%，外資資金占8.1%，自籌資金占45.7%。由此可見，自籌資金方式是融資的主要模式，其次以國內(nèi)貸款為主，房地產(chǎn)、礦業(yè)企業(yè)的投資規(guī)模近幾年有擴(kuò)大趨勢(shì)，企業(yè)對(duì)資金的需求也不斷增加。

二、 房地產(chǎn)、礦業(yè)企業(yè)融資模式

1. 自有資金

企業(yè)在經(jīng)營過程中產(chǎn)生利潤，凈利潤部分作為企業(yè)的留存收益，股東的投入資金作為資本公積為企業(yè)發(fā)展提供資金支持，同時(shí)，企業(yè)的其他綜合收益例如可出售金融債券的公允價(jià)值變動(dòng)等作為所有者權(quán)益增加企業(yè)資金。企業(yè)的自有資金使用成本低，且資金為企業(yè)持有，持有期限受到的限制較小，但是由于房地產(chǎn)、礦業(yè)項(xiàng)目耗費(fèi)資金額大、周期長，僅僅利用企業(yè)自有資金不能填補(bǔ)資金需求，故在融資中所占比例并不高。

2. 預(yù)售賬款

預(yù)售賬款融資是指通過預(yù)售產(chǎn)品獲得資金，例如在房地產(chǎn)經(jīng)營中，開發(fā)商將建設(shè)中的房屋預(yù)售給房屋承購人，承購人支付一定的定金或一定比例的房屋購買款項(xiàng)。在礦業(yè)融資中，企業(yè)通過預(yù)售礦產(chǎn)品，例如預(yù)售黃金以此為礦山開發(fā)提供資金，或者在通過對(duì)沖交易獲得資金，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)售賬款在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中作為負(fù)債，增加了企業(yè)現(xiàn)金流，預(yù)售款的資金通常風(fēng)險(xiǎn)小，且利息低甚至無息，但是預(yù)售賬款增加資金的力度有限，且受到市場(chǎng)行情的不確定性影響，企業(yè)必須要保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行，避免產(chǎn)品交付違約導(dǎo)致的損失。

3. 銀行貸款

企業(yè)通過銀行貸款融資，融資形式通常包括信用貸款、擔(dān)保貸款、抵押貸款以及質(zhì)押貸款等。企業(yè)通過其信譽(yù)、其他企業(yè)擔(dān)?；?qū)⑼恋亍⒃诮üこ袒蛞圆傻V權(quán)作為抵押獲得貸款，目前國內(nèi)少數(shù)銀行（如：國家開發(fā)銀行）允許企業(yè)使用探礦權(quán)抵押融資。銀行貸款融資操作較為簡(jiǎn)單、融資額度較大、成本相對(duì)較低，但是銀行的授信對(duì)象通常是經(jīng)營情況良好、富有經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)、信譽(yù)較好的中大型企業(yè)，對(duì)經(jīng)營年限、注冊(cè)資本、財(cái)務(wù)狀況、營業(yè)收入規(guī)模、還款來源、抵押物價(jià)值等都有嚴(yán)格要求，同時(shí)對(duì)于項(xiàng)目自有資金比例有嚴(yán)格限制，只有配比足額項(xiàng)目資本金，才能獲得相應(yīng)的銀行貸款。所以大多數(shù)中小企業(yè)通過銀行貸款融資獲得的資金有限。

4. 企業(yè)上市

企業(yè)上市融資是指企業(yè)通過向公眾出資人出讓企業(yè)所有權(quán)獲得資金。股票作為企業(yè)股東對(duì)企業(yè)所有權(quán)憑證，是企業(yè)獲得更多民間出資人資本的有效方式，公開發(fā)行是指發(fā)行人通過中介機(jī)構(gòu)向不特定的社會(huì)公眾廣泛地發(fā)售證券。上市融資是目前國內(nèi)企業(yè)融資的主要形式，發(fā)行方式包括IPO發(fā)行、配股發(fā)行、增發(fā)股票、可轉(zhuǎn)債券等。上市股權(quán)融資作為當(dāng)下外援融資的主要方式，對(duì)企業(yè)融資具有重要作用。但是近年來房價(jià)持續(xù)上漲，政府對(duì)為控制房地產(chǎn)過熱對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市條件進(jìn)一步嚴(yán)格規(guī)范，部分企業(yè)的上市計(jì)劃受阻，融資額度受限。

5. 引進(jìn)外資

根據(jù)2012年中國統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)，外資融資在融資中仍占有不少比例。企業(yè)通過國際金融機(jī)構(gòu)例如世界銀行等獲得資金，但是此類資金往往需要企業(yè)獲得某些特許項(xiàng)目融資權(quán)利以及政府提供擔(dān)保，獲得資金的企業(yè)以大型企業(yè)為主，對(duì)中小企業(yè)很難通過引進(jìn)外資融入資金，此種融資通常針對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較慢的發(fā)展中國家，隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，國際支援型貸款會(huì)逐漸減少。由于除此之外，企業(yè)可以通過合資形式融資，外商入股作為企業(yè)的控股人或?qū)嶋H控制人參與企業(yè)管理經(jīng)營，但長期以來為防止熱錢過多流入房地產(chǎn)行業(yè)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范，抑制投機(jī)性投資，國家對(duì)外資投資房地產(chǎn)有諸多限制，商務(wù)主管部門對(duì)外匯流入類房地產(chǎn)項(xiàng)目、跨境投融資活動(dòng)以及并購、股權(quán)出資等方式新設(shè)及增資的房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批監(jiān)管都越加嚴(yán)格。

6. 債券融資

企業(yè)債券融資是指企業(yè)通過發(fā)行債券籌資。公司債的類型主要包括擔(dān)保債券、無擔(dān)保債券、中期票據(jù)結(jié)構(gòu)化票據(jù)、商業(yè)票據(jù)、直銷票據(jù)、交易商承銷票據(jù)等。擔(dān)保債券是指企業(yè)通過房屋、土地、股票或其他資產(chǎn)作為擔(dān)保品發(fā)行債券，土房地產(chǎn)、礦業(yè)企業(yè)將房屋、土地或礦產(chǎn)作為抵押品發(fā)行債券。無擔(dān)保債券是指憑借發(fā)行人信用發(fā)行債券。票據(jù)形式作為一種企業(yè)的債務(wù)憑證，利率相對(duì)較低，只是目前國內(nèi)票據(jù)等衍生品市場(chǎng)并不發(fā)達(dá)，籌資額度有限。

7. 其他形式

其他融資形式包括資產(chǎn)支持證券、私募股權(quán)、房地產(chǎn)信托投資基金等形式。資產(chǎn)支持證券市值以應(yīng)收賬款、貸款等作為標(biāo)的資產(chǎn)發(fā)行證券，企業(yè)資產(chǎn)證券化可以通過以企業(yè)可產(chǎn)生穩(wěn)定未來現(xiàn)金流的資產(chǎn)作為擔(dān)保，通過金融市場(chǎng)出售債券私募股權(quán)是指向非公眾出讓股權(quán)獲得資金，包括杠桿收購、夾層融資等。房地產(chǎn)信托投資基金是房地產(chǎn)融資的一種特殊基金，將流動(dòng)性低的房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性高的信托基金出售給投資者。

三、 我國企業(yè)融資模式存在的問題

1. 融資渠道單一、融資方式過度依賴銀行間接融資

雖然從2011年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)、礦業(yè)國內(nèi)貸款僅占資金規(guī)模的15%以內(nèi)，但是國內(nèi)貸款僅僅指直接融資部分，礦業(yè)和房地產(chǎn)的間接融資資金中銀行貸款所占比例仍然居高不下。以房地產(chǎn)業(yè)為例，購房定金以及按揭約有50%以上來自銀行貸款，而自籌資金中主要資金來源于預(yù)售款收入以及抵押貸款等。由于銀行授信在風(fēng)險(xiǎn)控制和監(jiān)管都存在不足，過度依賴銀行對(duì)我國金融體系發(fā)展增加了風(fēng)險(xiǎn)。例如受礦業(yè)或房價(jià)價(jià)格影響，資金鏈的斷鏈或銷售收入的回收不暢等將會(huì)影響銀行還款，從而導(dǎo)致銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)增加，國內(nèi)金融體系不穩(wěn)定。

2. 融資比例失調(diào)、股權(quán)融資比例不高

在企業(yè)融資手段中，股權(quán)融資比例不高，而企業(yè)上市股權(quán)融資形式作為融資的主要方式，上市資金無利息、資金使用時(shí)間長。以房地產(chǎn)業(yè)為例，截止2011年底，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)約為8.8萬個(gè)，其中能夠通過上市融資的公司不到1%。由于上市條件嚴(yán)格、環(huán)節(jié)復(fù)雜、審批時(shí)間長，只有極少數(shù)企業(yè)可以上市，部分企業(yè)通過借殼上市融資，但總體看來，上市融資比例不高。同時(shí)，企業(yè)債券發(fā)行占融資資金的比例過低，企業(yè)債券發(fā)行具有利率低、數(shù)量大的優(yōu)點(diǎn)，債券發(fā)行操作復(fù)雜、對(duì)企業(yè)要求高，企業(yè)債券發(fā)行對(duì)中小企業(yè)難以實(shí)現(xiàn)。

3. 企業(yè)信用、規(guī)模參差不齊

從行業(yè)發(fā)展來看，企業(yè)大小規(guī)模不一，參差不齊。從我國礦業(yè)企業(yè)上市情況分析，2013年7月，上市公司個(gè)數(shù)僅為132家；我國房地產(chǎn)上市公司企業(yè)僅有276家。企業(yè)發(fā)展規(guī)模參差不齊，部分小型企業(yè)信用不良、資金流無法滿足經(jīng)營周轉(zhuǎn)。礦業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)具有耗資大、周期長，企業(yè)發(fā)展具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)的特性，企業(yè)規(guī)模小導(dǎo)致小型企業(yè)無法降低經(jīng)營成本，而融資方式和數(shù)量又受到限制。

4. 國內(nèi)法律不完善和政府政策障礙

我國資本市場(chǎng)起步較晚，衍生品發(fā)展不完善，許多融資手段也受到政策限制。例如房地產(chǎn)企業(yè)上市并不受政府支持。證監(jiān)會(huì)對(duì)炒房、炒地、擁有閑置土地較多的企業(yè)實(shí)施暫停上市的政策。而我國私募股權(quán)、資產(chǎn)支持證券等其他渠道缺少完善的法律作為支撐，金融衍生品市場(chǎng)不成熟，企業(yè)難以通過其他方式融資。

四、 我國企業(yè)融資模式的對(duì)策分析

1. 加大銀行監(jiān)管力度、規(guī)范融資借貸程序

行業(yè)融資過于依賴銀行，銀行信貸作為融資的主要形式，加強(qiáng)銀行融資途徑的監(jiān)管力度、規(guī)范資金借貸程序?qū)ξ覈鹑谑袌?chǎng)健康成長具有重要意義。從貸款融資的直接融資與間接融資來看，除了對(duì)借款企業(yè)的經(jīng)營條件等作出嚴(yán)格監(jiān)管，在消費(fèi)市場(chǎng)中對(duì)間接融資也要控制借貸風(fēng)險(xiǎn)，例如住房按揭貸款的利率、期限等，防止金融泡沫的產(chǎn)生和破滅造成的金融危機(jī)。

2. 鼓勵(lì)上市融資、債券融資、私募股權(quán)等融資形式

企業(yè)融資形式單一，上市融資、債券融資的比例較小，不僅會(huì)增加企業(yè)運(yùn)營資本的成本，甚至?xí)斐善髽I(yè)融資機(jī)制的畸形。銀監(jiān)會(huì)、國務(wù)院等鼓勵(lì)企業(yè)推行資產(chǎn)證券化等金融工具，加強(qiáng)資金的流動(dòng)性管理，企業(yè)也應(yīng)該借助政府推力，建立多元化融資機(jī)制，避免銀行資金緊縮對(duì)行業(yè)造成的巨大沖擊。

3. 支持并監(jiān)管中小企業(yè)的發(fā)展

行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)有利于產(chǎn)品市場(chǎng)降低成本，并使得社會(huì)福利最大化。鼓勵(lì)中小企業(yè)發(fā)展，避免行業(yè)內(nèi)寡頭或壟斷十分重要，但是考慮到礦業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和耗資，在鼓勵(lì)中小企業(yè)發(fā)展的同時(shí)，對(duì)發(fā)展?fàn)顩r不良，經(jīng)營存在問題的企業(yè)要加大整治力度，避免其信用不佳造成的風(fēng)險(xiǎn)增加，但對(duì)于經(jīng)營管理健康的企業(yè)要降低資產(chǎn)等融資門檻，鼓勵(lì)其長足地發(fā)展。

4. 規(guī)范并健全金融法規(guī)制度

我國金融市場(chǎng)起步較晚，在法律法規(guī)制定上相對(duì)其他發(fā)達(dá)國家不成熟，我國應(yīng)該借鑒歐美等國家在資本市場(chǎng)監(jiān)管以及銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等監(jiān)管制度上的經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)政策，同時(shí)因地制宜，發(fā)展適合我國國情的政策制度和法律法規(guī)，避免引進(jìn)的金融衍生產(chǎn)品在國內(nèi)體制下成長畸形。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 劉旦.我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債券融資研究[J].天津：中國房地產(chǎn)，2011（9）.

篇3

一、內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況

（一）房地產(chǎn)投資低位增長，商品房銷售漸趨穩(wěn)定，房價(jià)漲幅有所減緩

2013年，內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額1479億元，與上年同期相比，增長了14.52%。其中，住宅投資1004億元，占全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額的68%，與上年同期相比增長了18.7%。2013年，商品房屋竣工面積為16623萬平方米，與上年同期相比，增長了6.7%。商品房銷售面積2737.7萬平方米，與上年同期相比增長了8.5%。全區(qū)商品住宅銷售平均價(jià)格為3863元/平方米，與2012年平均價(jià)格相比上漲207元/平方米，漲幅為5.66%。2013年，中央下達(dá)的內(nèi)蒙古保障性安居工程新開工17.48萬套，基本建成任務(wù)18萬套的建設(shè)任務(wù)全部超額完成。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)過剩明顯，去庫存壓力依然較大，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚

2013年，內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場(chǎng)在2012年住房投資額、銷售面積和銷售額增速基數(shù)較低的基礎(chǔ)上，保持了恢復(fù)性增長。2013年，內(nèi)蒙古新增城鎮(zhèn)人口28.7萬人，城鎮(zhèn)化率為58.7%，比上年提高1個(gè)百分點(diǎn)，與此相比，房地產(chǎn)投資的增速遠(yuǎn)高于城鎮(zhèn)化速度，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來商品房消納將是一個(gè)不容忽視的問題。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，按2013年全區(qū)銷售面積計(jì)算，僅消化當(dāng)年的房地產(chǎn)施工面積和竣工面積就需要大約8年時(shí)間。房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化格局也進(jìn)一步顯現(xiàn)，個(gè)別地區(qū)房地產(chǎn)銷售明顯滯緩，市場(chǎng)嚴(yán)重過剩，待售面積一年內(nèi)增長超過了90%，未來去庫存壓力依然較大。

二、房地產(chǎn)信貸及風(fēng)險(xiǎn)狀況

（一）房地產(chǎn)貸款增速仍然較快，房地產(chǎn)信貸與房地產(chǎn)市場(chǎng)變化敏感度增強(qiáng)

2013年末，內(nèi)蒙古銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款與上年同期相比，增長了22%，快于各項(xiàng)貸款增速7個(gè)百分點(diǎn)，高于全國房地產(chǎn)貸款平均增速3個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比增長了33%，購房貸款同比增長了18%。購房貸款中，二手房貸款同比增長了50%。全區(qū)60%的房地產(chǎn)貸款余額集中在呼和浩特市、包頭市和鄂爾多斯市。保障性住房貸款大幅增長，全區(qū)保障性安居工程貸款與上年同期相比，增長了56%，高于各項(xiàng)貸款增速41個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)涵蓋生產(chǎn)、流通、消費(fèi)等領(lǐng)域，具有較高產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度和較強(qiáng)帶動(dòng)效應(yīng)，目前，全區(qū)房地產(chǎn)貸款約占各項(xiàng)貸款的15%，如果再加上以房地產(chǎn)作抵押的貸款和涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)行業(yè)貸款，轄內(nèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)一半以上的信貸資產(chǎn)與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)整壓力，房價(jià)和市場(chǎng)成交量若出現(xiàn)大幅波動(dòng)將對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資金安全帶來不利影響，房地產(chǎn)貸款存量較高的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步顯現(xiàn)。如果再考慮一些銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸資金可能通過信托公司、小額貸款公司和融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)等“影子銀行”體系及民間借貸領(lǐng)域違規(guī)流向房地產(chǎn)行業(yè)，那么其最終風(fēng)險(xiǎn)可能還是要銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)來承擔(dān)。

（二）房地產(chǎn)貸款質(zhì)量總體較好，但房地產(chǎn)企業(yè)資金趨緊，貸款違約逾期現(xiàn)象應(yīng)予關(guān)注

從目前情況看，內(nèi)蒙古銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款質(zhì)量目前控制較好，但房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系復(fù)雜，潛在風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。部分房地產(chǎn)企業(yè)通過多頭授信、借道上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)以及理財(cái)、信托等渠道獲取銀行貸款，關(guān)聯(lián)群資金鏈不斷趨緊拉長，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，則可能導(dǎo)致整個(gè)關(guān)聯(lián)群的信用風(fēng)險(xiǎn)。也有個(gè)別銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過違規(guī)調(diào)整貸款分類、辦理貸款展期、用理財(cái)產(chǎn)品承接存量問題貸款。個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在抵押手續(xù)不完備，上下游企業(yè)擔(dān)保和集團(tuán)公司擔(dān)保等問題，在一定程度上影響著抵押擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)緩釋作用的有效發(fā)揮。同時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)貸款由煤炭運(yùn)銷企業(yè)和小額擔(dān)保公司進(jìn)行擔(dān)保，在當(dāng)前煤炭運(yùn)銷企業(yè)經(jīng)營困難、擔(dān)保公司資金趨緊的情況下，擔(dān)保效力下降，房地產(chǎn)貸款到期情況應(yīng)予以及早關(guān)注。加之部分地區(qū)由于房屋銷售不暢，開發(fā)商資金回籠緩慢，資金嚴(yán)重短缺，償還壓力加大，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)逐漸向上下游行業(yè)蔓延，不良貸款已經(jīng)開始暴露，個(gè)別地區(qū)開發(fā)商違約也給銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)帶來一定的聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）地方政府融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)高度關(guān)聯(lián)

隨著地方政府融資平臺(tái)貸款的“解包還原”和“分類退出”，在剩余的地方政府融資平臺(tái)貸款存量中，以財(cái)政擔(dān)保、土地為抵押及土地收益權(quán)為質(zhì)押等風(fēng)險(xiǎn)緩手段的貸款占有一定比例，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)和地方政府融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)具有高度關(guān)聯(lián)性。2013年，全區(qū)地方財(cái)政總收入2658億元，與上年同期相比，增長了6.5%，增長率同比回落了3.9個(gè)百分點(diǎn)，財(cái)政增收的不確定性增大。全區(qū)公共財(cái)政預(yù)算支出3682億元，與上年同期相比，增長了7.5%，11個(gè)盟市中有9個(gè)盟市的公共財(cái)政預(yù)算支出高于其地方財(cái)政總收入，其中某盟市公共財(cái)政預(yù)算支出是地方財(cái)政總收入的3.85倍。特別需要關(guān)注的是，各盟市財(cái)政收入水平不平衡，個(gè)別涉及土地儲(chǔ)備貸款的盟市財(cái)政十分困難，這會(huì)在一定程度上影響到地方政府的財(cái)政擔(dān)保能力，而直接或間接以土地所有權(quán)和土地收益權(quán)為擔(dān)保的抵質(zhì)押品價(jià)值重估以及風(fēng)險(xiǎn)緩釋能力下降將對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款質(zhì)量形成最現(xiàn)實(shí)的考量。

三、幾點(diǎn)建議

（一）認(rèn)真落實(shí)國家宏觀調(diào)控政策措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

堅(jiān)決落實(shí)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，加大保障性安居工程建設(shè)；著力化解和防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，防止投機(jī)資金過多向房地產(chǎn)領(lǐng)域聚集；不斷完善多元化的融資體系，逐步增加房地產(chǎn)直接融資比重，有效緩解房地產(chǎn)融資渠道單一，風(fēng)險(xiǎn)過度集中在銀行的問題；同時(shí)密切關(guān)注、評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)面的傳導(dǎo)和影響，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的審慎性監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（二）按照風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，嚴(yán)格落實(shí)差別化住房政策

銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，在完善抵押擔(dān)保手續(xù)和保證還款來源的基礎(chǔ)上，積極支持保障性安居工程建設(shè)、綠色建筑開發(fā)和既有建筑的節(jié)能、節(jié)地改造，優(yōu)先支持居民家庭首套真實(shí)自住購房需求。繼續(xù)嚴(yán)把開發(fā)企業(yè)“名單制”管理和開發(fā)貸款以在建工程抵押這兩個(gè)基本要求，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)抵押物的及時(shí)估值和持續(xù)管理。按照土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)納入地方政府性債務(wù)統(tǒng)一管理的要求，結(jié)合土地評(píng)估價(jià)值、變現(xiàn)能力、地方政府性債務(wù)水平和償還能力，審慎確定土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款規(guī)模，加強(qiáng)土地儲(chǔ)備貸款的管理和風(fēng)險(xiǎn)防范。

（三）高度關(guān)注重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)企業(yè)和相關(guān)行業(yè)的苗頭性風(fēng)險(xiǎn)

銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)通過持續(xù)監(jiān)測(cè)和開展動(dòng)態(tài)壓力測(cè)試，深入分析重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)企業(yè)以及房地產(chǎn)上下游相關(guān)行業(yè)授信規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)狀況，根據(jù)不同地區(qū)房地產(chǎn)信貸特征和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，合理配置信貸資源，制定風(fēng)險(xiǎn)管理措施。密切跟蹤相關(guān)行業(yè)間的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)情況，前瞻性地評(píng)估房地產(chǎn)及相關(guān)上下游行業(yè)貸款質(zhì)量狀況和預(yù)計(jì)損失情況，持續(xù)開展針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)性和清償能力的風(fēng)險(xiǎn)排查，及時(shí)預(yù)警判斷，及早制定風(fēng)險(xiǎn)防控預(yù)案，及時(shí)緩釋風(fēng)險(xiǎn)。繼續(xù)強(qiáng)化名單制管理，對(duì)相關(guān)主管部門認(rèn)定的有閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價(jià)等違規(guī)違法行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，嚴(yán)禁發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，防范個(gè)別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)傳染。

（四）做實(shí)“三個(gè)辦法一個(gè)指引”，防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)

篇4

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；融資渠道

自2008年金融風(fēng)暴以來，國際經(jīng)濟(jì)遭受重創(chuàng)，各國都用各種方式刺激國內(nèi)經(jīng)濟(jì)，以期早日走出困境。我國也運(yùn)用刺激內(nèi)需來維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷了繁榮時(shí)期。隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)增大，對(duì)貸款審批尤其是房地產(chǎn)貸款審批要求更加嚴(yán)格。據(jù)了解，目前中國第三大信托公司――中融信托及旗下中融資管對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目也在2015年開始對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目要求更高，只接一線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目。這對(duì)二線城市的房地產(chǎn)來說無疑是融資途徑的雪上加霜。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

廣東GDP在全國處于領(lǐng)先地位，其房地產(chǎn)行業(yè)也在全國房地產(chǎn)行業(yè)中處于優(yōu)勢(shì)地位，其規(guī)模和數(shù)量遙遙領(lǐng)先于其他城市。以廣東的房地產(chǎn)企業(yè)為例，根據(jù)廣東房地產(chǎn)網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，目前廣東房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源于國內(nèi)銀行的融資和客戶的定金及預(yù)付金。央行的分析報(bào)告表明，房地產(chǎn)企業(yè)的融資70%來自于銀行，15%來源于定金及預(yù)付金。從融資結(jié)構(gòu)上看，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式相對(duì)單一，銀行貸款融資占據(jù)這主導(dǎo)地位，其他融資渠道相對(duì)缺乏。從財(cái)務(wù)杠桿上看，目前房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高于75%，加上經(jīng)濟(jì)增速放緩，房產(chǎn)銷售時(shí)間變長，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率比其他行業(yè)都高。從債務(wù)期限結(jié)構(gòu)上看，銀行對(duì)中長期的房地產(chǎn)企業(yè)貸款收緊，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的城市和地段的考量因素增加，以及對(duì)開發(fā)商的要求提高，致使很多房地產(chǎn)企業(yè)無法從銀行的貸款渠道取得融資。

二、導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的因素分析

房地產(chǎn)企業(yè)的自身原因：房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，首要因素還是在于自身的不足。企業(yè)基礎(chǔ)薄是重要的一點(diǎn)。大部分的中小房地產(chǎn)企業(yè)資金實(shí)力弱，自有資金少，規(guī)模小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱。在管理上，中小房地產(chǎn)企業(yè)管理漏洞較多，并且管理水平偏低，缺乏有效的內(nèi)部控制制度和嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理制度，導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營不穩(wěn)定。在向銀行申請(qǐng)融資中，上述因素往往成為銀行考量的貸款安全的第一因素。

第二，影響中小房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的另一個(gè)因素是信用評(píng)級(jí)和信息公開程度。按照目前國內(nèi)的評(píng)級(jí)，大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)的信用評(píng)級(jí)在3B或以下，在資金管理上不嚴(yán)格，容易出現(xiàn)抽逃資金、資金鏈斷裂導(dǎo)致無法償還貸款等情況。這樣導(dǎo)致企業(yè)的信用受到很大的影響，大額資金很難進(jìn)入中小房地產(chǎn)企業(yè)。另外，由于中小房地產(chǎn)內(nèi)部管理制度的不完善和信息缺乏公開透明，造成三方（主要是指中小房地產(chǎn)企業(yè)、投資者、銀行）之間的信息不對(duì)稱，投資者和銀行難以了解到中小房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況，導(dǎo)致投資者和銀行在做投資決策和房貸審批中更加謹(jǐn)慎，甚至為了資金安全，寧可放棄投資。

第三，社會(huì)大經(jīng)濟(jì)環(huán)境也是影響中小房地產(chǎn)企業(yè)能否順利取得融資的重要因素。以銀行為例，2015年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速一再往下調(diào)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都下滑，很多企業(yè)經(jīng)營都在虧損，銀行貸款無法按時(shí)歸還。因此，銀行的不良貸款率飆升。中小房地產(chǎn)企業(yè)由于其規(guī)模小、資本金少、信用風(fēng)險(xiǎn)高、經(jīng)營不穩(wěn)定和信息不透明等因素，導(dǎo)致銀行在貸款過程中，更多去考慮企業(yè)的自身狀況和是否有充足的抵押和更強(qiáng)的還款來源。盡管政策在調(diào)整，放寬個(gè)人購房條件和個(gè)人購房貸款要求，以此促進(jìn)房地產(chǎn)的資金回籠，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。但對(duì)于銀行來說，這并沒有緩解銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的惜貸政策。

第四，融資渠道單一是房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的另一因素。目前國內(nèi)的房地產(chǎn)融資主要是銀行貸款，輔之以房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金和少量的直接投資機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)信托由于目前剛性兌付要求，結(jié)合目前的經(jīng)濟(jì)狀況和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目要求更加嚴(yán)格。一線城市的冷門地段的項(xiàng)目都難以收到青睞，更別說二線城市，甚至三四線城市的項(xiàng)目能從房地產(chǎn)信托公司融入資金。而房地產(chǎn)基金和直接投資機(jī)構(gòu)本身數(shù)量少，資金量有限，對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足，從而在項(xiàng)目選擇上慎之又慎。

三、拓寬中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的探討

針對(duì)上述的多種因素造成中小房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，本文對(duì)拓寬房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道提出幾點(diǎn)探討建議。

第一，內(nèi)外兼修，轉(zhuǎn)變觀念。打鐵還需自身硬，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說同樣適用。房地產(chǎn)內(nèi)部管理的不完善就是其融資困難的軟肋。完善經(jīng)營模式、管理模式，規(guī)范財(cái)務(wù)管理，公開公司經(jīng)營狀況信息，留住房地產(chǎn)方面的專業(yè)人才，結(jié)合自身的發(fā)展，制定合理的發(fā)展計(jì)劃。

轉(zhuǎn)變觀念，主要是要轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念和融資觀念。房地產(chǎn)企業(yè)，尤其中小房地產(chǎn)企業(yè)需要發(fā)展壯大，需要根據(jù)自身實(shí)力，制定切實(shí)可行的發(fā)展路徑，切勿操之過急，亦要防止把所有希望寄托于上市后融資擴(kuò)大的過于遠(yuǎn)大目標(biāo)上，以免導(dǎo)致等不到春天的到來。經(jīng)營上，許多房地產(chǎn)企業(yè)仍然停留在單打獨(dú)斗的觀念上。然而，團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)才是未來的主流。中小房地產(chǎn)企業(yè)倘若能與大房地產(chǎn)企業(yè)甚至是上市房地產(chǎn)公司合作，在雖然利益上有所減少，但這樣的抱團(tuán)方式能減輕中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，提高企業(yè)的融資能力，改善經(jīng)營狀況。在融資觀念上，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的最傳統(tǒng)、最重要的融資方式。在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策形勢(shì)不向好的情況下，銀行貸款收緊，一批批的房地產(chǎn)項(xiàng)目因無法實(shí)現(xiàn)融資而放棄。房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金已經(jīng)在國內(nèi)開展多年，其融資門檻相對(duì)銀行來說會(huì)低一點(diǎn)，可操作性強(qiáng)，亦可作為融資的可行渠道。單一的融資渠道已經(jīng)不符合發(fā)展的趨勢(shì)，需要多渠道的組合融資。而這前提，就是要改變?cè)械膯我蝗谫Y觀念，才有可能去實(shí)現(xiàn)新的融資方式，謀求企業(yè)的未來。

第二，政府為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造融資政策環(huán)境。作為市場(chǎng)的設(shè)計(jì)者、守護(hù)者和監(jiān)督者，政府有責(zé)任讓房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。政府出臺(tái)了建立“中小企業(yè)融資擔(dān)保體系”和“中小企業(yè)社會(huì)服務(wù)體系”的政策，為中小企業(yè)提供必要的融資擔(dān)保和撮合銀行對(duì)中小企業(yè)的貸款。另外，政府鼓勵(lì)銀行設(shè)立專門的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，財(cái)政撥款，對(duì)產(chǎn)業(yè)基金貸款進(jìn)行貼息。這樣對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，政策上更加方便，融資上也有更加便捷的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金對(duì)接，同是還可以減輕資金成本壓力。

第三，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展直接融資渠道。與間接的融資渠道相比，直接的融資渠道具有準(zhǔn)入手續(xù)少，資金成本相對(duì)低的優(yōu)點(diǎn)。發(fā)展直接融資，是房地產(chǎn)企業(yè)的不二之選。其一，房地產(chǎn)企業(yè)直接對(duì)接投資機(jī)構(gòu)，可實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融脫媒，減少中間環(huán)節(jié)和降低中間成本，從而直接降低總的資金成本。目前可引入的直接投資機(jī)構(gòu)有各大企業(yè)的房地產(chǎn)投資部、企業(yè)間成立的投資基金和海外的投資基金等。其二，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)債來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的融資。企業(yè)債是最直接和成本最低的融資方式，需要有專門的擔(dān)保企業(yè)為融資的房地產(chǎn)企業(yè)做擔(dān)保，放寬審批權(quán)限，簡(jiǎn)化手續(xù)，建立多層次的債權(quán)交易市場(chǎng)，提高債券的流動(dòng)性。除此之外，還需要完善房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)評(píng)價(jià)體系，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。

第四，發(fā)展房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)融資渠道。房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)是指多家房地產(chǎn)企業(yè)共同開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)牽手大型房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)行同一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)。大型房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化，信用評(píng)價(jià)相對(duì)高，取得貸款容易并且資金成本較低。中小房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，主動(dòng)與大房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，吸取大房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)點(diǎn)，彌補(bǔ)自身的不足。在融資、管理和技術(shù)上，都能有所提高。

結(jié)合以上分析，房地產(chǎn)融資，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資面臨的困難不容忽視，倘若能與國家政策相結(jié)合，結(jié)合自身需要，拓展多渠道融資，還是能在一定解決企業(yè)的融資難題，為企業(yè)的發(fā)展取得新的突破。

參考文獻(xiàn)：

篇5

發(fā)行火熱

信托產(chǎn)品的發(fā)行，延續(xù)了去年的火熱，而房地產(chǎn)信托更是搶手的“熱餑餑”。數(shù)據(jù)顯示，截至 2月27日，在發(fā)行的111只信托產(chǎn)品中，有 25只是房地產(chǎn)信托，發(fā)行規(guī)模達(dá) 60.8 5億元。在過 10%收益率的產(chǎn)品中，房地產(chǎn)類占了半壁江山。

國際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的報(bào)告也給了房地產(chǎn)商融資的信心。日前，惠譽(yù)報(bào)告稱，由于開發(fā)商融資渠道更加通暢、監(jiān)管方面的不確定性降低，預(yù)計(jì)中國住房建設(shè)活動(dòng)將在 2013年增長；穆迪在同一天的報(bào)告中稱， 2012年多數(shù)受評(píng)開發(fā)商的簽約銷售情況良好；而標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)服務(wù)也在 20 日宣布，將中國住宅房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的評(píng)級(jí)展望由負(fù)面調(diào)整至穩(wěn)定。

此外，銀監(jiān)會(huì)主席尚福林此前表示房貸整體風(fēng)險(xiǎn)可控亦為市場(chǎng)注入了穩(wěn)定劑。

由此可見，信托房地產(chǎn)項(xiàng)目在火熱中后勁十足。業(yè)內(nèi)專家亦表示，房地產(chǎn)信托或?qū)⒅匦禄氐叫磐袠I(yè)龍頭位置。

風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)

值得警惕的是， 2013年房地產(chǎn)信托將迎來兌付高峰，兌付規(guī)模達(dá) 2847.9億，其中僅二季度就達(dá) 1247.61億元，兌付壓力較大，投資者仍要提高警惕性。去年，房地產(chǎn)信托一度進(jìn)入低谷，不過兌付風(fēng)險(xiǎn)最終通過各種方式獲得解決。

“信托計(jì)劃到期時(shí)如果出現(xiàn)兌付困難，信托公司一般會(huì)采取提前清算、延期展期、借新還舊、尋找金融資產(chǎn)管理公司接盤等方式來保證兌付?！北本┠承磐泄靖吖鼙硎尽５侨绻粫r(shí)間信托公司多款產(chǎn)品出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)，信托公司的資金無法墊付產(chǎn)品本息的話，最后承擔(dān)后果的只能是投資者。

謹(jǐn)慎選擇

對(duì)于投資者而言，如何才能選對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品呢？《金融理財(cái)》提醒您須注意以下幾個(gè)方面：對(duì)于投資者而言，面對(duì)眾多的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，該如何選擇呢？

首先應(yīng)該是選對(duì)信托公司。應(yīng)優(yōu)先選擇那些在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)方面具備長期經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)團(tuán)隊(duì)和良好業(yè)績的信托公司。畢竟信托公司是評(píng)估和防范信托資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)的“第一道屏障”。

其次是融資方的情況。比如證件齊全、有較高的開發(fā)資質(zhì)；還要注意項(xiàng)目資本金比例，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目不低于 20%，除上述兩類物業(yè)的其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不低于 30%；同時(shí)，融資方的股東背景、財(cái)務(wù)狀況、還款能力、盈利能力、有無重大負(fù)面新聞等都需要關(guān)注。

再次，擔(dān)保方的綜合實(shí)力、負(fù)債率、還款能力等，其對(duì)外擔(dān)保的總體情況，擔(dān)保措施是否完備，如抵押率 /質(zhì)押率是否合理，其變現(xiàn)能力如何，是否存在二次或多次抵押，相關(guān)評(píng)估公司的資質(zhì)、評(píng)估價(jià)是否虛高等。

篇6

其實(shí),銀行體系向房地產(chǎn)市場(chǎng)過度融資的跡象是非常明顯的。由央行報(bào)告顯示,從房地產(chǎn)貸款的余額分析,1998年房地產(chǎn)貸款只有3106.23億元,2008年底達(dá)到了26306.3億元,6年間年均增長42.8%。其中,1998年居民個(gè)人購房貸款只有426.2億元,2008年增加到16002.3億元(年均增長83.0%)；1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款只有2680.1億元,到2008年房地產(chǎn)開發(fā)貸款達(dá)到了7810.9億元(年均增長20%)。由此表明,房地產(chǎn)貸款增長率已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全部金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款增長率。例如,2008年底房地產(chǎn)貸款增長率比金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款增長率高20.1個(gè)百分點(diǎn),2008年這個(gè)差距有所減小,但仍高11.3個(gè)百分點(diǎn),今年1季度房地產(chǎn)貸款增長率與全部人民幣貸款增長率的差距為14.9個(gè)百分點(diǎn)。

另外,從房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款的比例看,1998年底房地產(chǎn)貸款余額只占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的3.6%,到2008年底這一比例提高到14.8%。同時(shí),房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)中長期貸款的份額逐步增加。2002年3月末,這一份額為27.2%,2008年6月底達(dá)到32.1%,2008年底達(dá)到34.3%,今年3月底上升到34.5%。

當(dāng)然,上述數(shù)據(jù)還不包括土地儲(chǔ)備貸款。按照央行的統(tǒng)計(jì),2008年底我國土地儲(chǔ)備貸款余額為828.4億元,而綜合授信的額度更大。如果再將土地或房子抵押貸款的數(shù)額算進(jìn)去,估計(jì)2008年銀行體系向房地產(chǎn)業(yè)的貸款余額將接近金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的40%-50%之間規(guī)模。

上述這組數(shù)據(jù)充分表明,銀行體系對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過度融資規(guī)模是非常驚人的。盡管央行指出,房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的不良貸款率較高(約在10%-11%之間),個(gè)人購房貸款的不良貸款率較低(約為1.5%左右),但隨著未來房屋稅收政策的逐步到位和物業(yè)管理費(fèi)用的提高,購房者的還款能力可能受到影響,按揭貸款可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上,房地產(chǎn)貸款的更大風(fēng)險(xiǎn)還來自于房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮中止后所產(chǎn)生的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

篇7

一、中國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的分析

盡管我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間不長，不過卻是迭起。特別是2003年以來，由本幣升值等多種原因引發(fā)的新一輪房地產(chǎn)價(jià)格上漲風(fēng)潮中，各地地王頻頻登場(chǎng)，各個(gè)城市房價(jià)頻創(chuàng)新高。盡管2005年6月政府開始進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，但是房地產(chǎn)價(jià)格仍是一路高歌。隨著2007年房地產(chǎn)調(diào)控政策及其執(zhí)行力的增強(qiáng)，2008年出現(xiàn)了以“有價(jià)無市”為特征的房地產(chǎn)市場(chǎng)的“回落”，但是，2007年中期美國次貸危機(jī)演化為席卷全球的2008年金融危機(jī)。2009年初，政府為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)了一系列具有明顯刺激力度的組合政策，包括稅收優(yōu)惠、信貸支持、資本金調(diào)整等政策。2009年下半年房價(jià)和成交量雙雙創(chuàng)出歷史新高，各地新地王不斷涌現(xiàn)，天量信貸數(shù)據(jù)不斷刷新，風(fēng)險(xiǎn)已在房地產(chǎn)市場(chǎng)上不斷聚集。從2009年年末至2010年1月，為了控制風(fēng)險(xiǎn)和扼制不斷上升的房價(jià)，政府在保障合理需求的基礎(chǔ)上，相應(yīng)出臺(tái)組合調(diào)控政策①。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中呈現(xiàn)的問題背后是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，所以分析中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)鍵在于分析其背后的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)特別是隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融，是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱［1］。我國的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)經(jīng)過30年特別是近10多年的發(fā)展，取得了明顯的成效，不過，從整體上看我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚處在初級(jí)階段，市場(chǎng)化水平仍比較低，存在著市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不完善、融資渠道單一、抵御風(fēng)險(xiǎn)能力差、發(fā)展相對(duì)滯后等問題。因此，無論房地產(chǎn)發(fā)展在高漲期還是在低潮期，銀行承擔(dān)巨大借貸風(fēng)險(xiǎn)的特征都沒有改變過。

下面從一組信貸數(shù)據(jù)來展開對(duì)問題的討論。從表1可以看出，自1998年我國住房商品化改革以來，我國的房地產(chǎn)貸款余額(由個(gè)人住房抵押貸款余額和房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額兩部分組成)從1998年的3106億元上升到2008年的52800億元，10年增長了近17倍，年均復(fù)合增長率為32.75%，遠(yuǎn)超同期金融機(jī)構(gòu)貸款余額總量年均13.37%的增速，同時(shí)房地產(chǎn)貸款余額占金融機(jī)構(gòu)放貸總量的比例也由1998年的3.59%上升到2008年的17.4%。這組飛速增長的信貸數(shù)據(jù)一方面說明了我國房地產(chǎn)行業(yè)所取得的顯著成就，另一方面也從側(cè)面顯示了我國金融系統(tǒng)孕育的風(fēng)險(xiǎn)正在不斷加大，這更應(yīng)引起我們的重視。為了深入地分析和研究，將問題進(jìn)行分解，也就是從個(gè)人住房融資和房地產(chǎn)開發(fā)融資兩個(gè)角度來展開討論，認(rèn)真分析中國的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)及問題。首先，從個(gè)人住房融資這個(gè)角度來分析房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。我國居民的個(gè)人住房融資資金來源包括政策性的住房公積金和商業(yè)性的住房抵押貸款，其中住房抵押貸款是主要來源，而商業(yè)銀行是發(fā)放貸款的主要機(jī)構(gòu)。個(gè)人住房抵押貸款因有房屋作為抵押品而且能長時(shí)間提供穩(wěn)定的還款額，一直被業(yè)內(nèi)視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，各個(gè)銀行對(duì)這塊業(yè)務(wù)都具有很強(qiáng)的放貸沖動(dòng)。但事實(shí)上，它仍然是一種隱含著巨大風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目，因?yàn)樗媾R著利率、信用等幾大風(fēng)險(xiǎn)。

信用風(fēng)險(xiǎn)是指借款人無力按時(shí)償還抵押貸款所造成的違約風(fēng)險(xiǎn)。若這種情況發(fā)生在經(jīng)濟(jì)蕭條的時(shí)候，大規(guī)模的違約及抵押品的大幅貶值將使貸款銀行蒙受巨大的損失。2007年建設(shè)銀行出具的報(bào)告顯示，我國即將進(jìn)入房貸違約的高峰期。2006年底工、中、建三大銀行的房貸違約率已達(dá)到了1.6%，而銀行業(yè)內(nèi)公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)線為1%，這意味著違約風(fēng)險(xiǎn)已開始顯現(xiàn)。利率風(fēng)險(xiǎn)是指利率波動(dòng)而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)是一種系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)，利率的不斷上升將引發(fā)提前支付風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)及其他風(fēng)險(xiǎn)的不斷上升。美國次貸危機(jī)爆發(fā)的一個(gè)重要原因就是美聯(lián)儲(chǔ)從2004年開始的連續(xù)17次的加息，聯(lián)邦基準(zhǔn)利率從1%提升到5.25%，導(dǎo)致還款者的還貸壓力不斷加大，從而引發(fā)了一系列危機(jī)的爆發(fā)。除了上述提到的風(fēng)險(xiǎn)外，現(xiàn)階段還應(yīng)該注意到商業(yè)銀行普遍產(chǎn)生的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，個(gè)人住房貸款由于其短存長貸的特性，當(dāng)其占銀行資產(chǎn)總量的比重接近18%—20%時(shí)，商業(yè)銀行整體流動(dòng)性和中長期貸款比例的約束就會(huì)成為非常突出的問題，從而帶來流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。我國雖還未達(dá)到這一比例，但銀行的流動(dòng)性問題已開始顯現(xiàn)。同時(shí)，存款準(zhǔn)備金率的不斷上調(diào)使這一問題更為突出。

在國外，上調(diào)準(zhǔn)備金率一向被認(rèn)為是比較嚴(yán)厲的緊縮貨幣政策，一般情況下不輕易動(dòng)用。當(dāng)準(zhǔn)備金率到達(dá)某一個(gè)臨界點(diǎn)，整個(gè)金融系統(tǒng)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)充分暴露。而我國處于一級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的商業(yè)銀行不可能通過大規(guī)模的住房抵押貸款證券化來化解銀行體系內(nèi)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由此可見，由于我國的貸款機(jī)構(gòu)單一且缺乏有效的二級(jí)市場(chǎng)，我國住房抵押貸款形成的各種風(fēng)險(xiǎn)都聚集于銀行體系內(nèi)，在沒有建立起有效的二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)以前，這些風(fēng)險(xiǎn)都是系統(tǒng)性的不可分散的風(fēng)險(xiǎn)，而利率和存款準(zhǔn)備金率的不斷上調(diào)又加劇了風(fēng)險(xiǎn)暴露的可能性，這種情況將是十分危險(xiǎn)的。其次，再從房地產(chǎn)開發(fā)融資這一角度來分析房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要包括國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金(其他資金由定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款組成)。從表2可以看出，其他資金、自籌資金和國內(nèi)貸款為前三大資金來源，基本占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的90%以上，而國家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資的比例很小。

2006年，前三大資金來源總計(jì)26485.77億元，占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)資金總額的98.53%，利用外資比例只有1.46%，而債券融資的比例則更小。從表2中可以看出，國內(nèi)貸款占總資金來源的比例從1999年的23.17%下降到2008年的19.20%。這顯示國內(nèi)貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比在不斷下降，但并不能說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體上利用銀行資金的比例在下降。由于其他資金和自籌資金中有很大比例來自銀行對(duì)個(gè)人的按揭貸款，所以加上這部分銀行資金，實(shí)際房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重約在50%以上［2］，如果把其他的各種渠道來自銀行的資金都計(jì)算進(jìn)去的話，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示這一比例則將達(dá)到75%以上。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)利用銀行資金的比例實(shí)際是在不斷上升，只是渠道更為間接化和隱蔽化。上述數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)開發(fā)融資的渠道十分狹窄，直接融資、債券和利用外資規(guī)模在整個(gè)融資規(guī)模中占比很小，加之我國又缺乏私募股權(quán)基金、房地產(chǎn)投資信托基金等創(chuàng)新融資渠道。實(shí)際上商業(yè)銀行是我國房地產(chǎn)開發(fā)融資市場(chǎng)的最大的資金供給方并占有絕對(duì)的主導(dǎo)優(yōu)勢(shì)，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則是全部的資金需求方。

不管是對(duì)商業(yè)銀行還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)本身就蘊(yùn)含著極大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，過分依賴銀行信貸資金將面臨很大的政策風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)國家實(shí)施寬松的貨幣政策時(shí)，地產(chǎn)商較容易獲得信貸資金而得以迅速擴(kuò)張，一旦國家實(shí)施緊縮的貨幣政策，地產(chǎn)商則將隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)［3］。2008年下半年房地產(chǎn)業(yè)的基本態(tài)勢(shì)恰好是上述情形的集中體現(xiàn)。對(duì)于商業(yè)銀行而言，大量的資金囤積于房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨非常大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的周期性行業(yè)，銀行把自身捆綁在房地產(chǎn)市場(chǎng)上將使銀行系統(tǒng)容易受到房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的牽連，一旦市場(chǎng)波動(dòng)出現(xiàn)，銀行系統(tǒng)就面臨著數(shù)以億計(jì)的壞賬損失和無法估量的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。上述狀況既不利于金融系統(tǒng)的穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)控制，也不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，而且還加劇了國民經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。所以，當(dāng)務(wù)之急是要找到有效控制和分散風(fēng)險(xiǎn)的方法。

二、房地產(chǎn)證券化的一般機(jī)制

房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)融資手段的創(chuàng)新，是將房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變成有價(jià)證券形式，實(shí)質(zhì)上是不同投資者獲得房地產(chǎn)投資收益的一種權(quán)利分配。房地產(chǎn)抵押信貸證券化，可以解決房地產(chǎn)資金短存長貸、來源分散與使用集中等矛盾，可拓寬房地產(chǎn)資金渠道。在這方面，美國等國家所實(shí)行的住房抵押貸款證券化制度值得我們借鑒和研究［4］。盡管2007年美國次貸危機(jī)而引發(fā)的世界金融危機(jī)至今尚未結(jié)束，但是不能因此而影響人們對(duì)房地產(chǎn)抵押信貸證券化的基本判斷和客觀評(píng)價(jià)。因此，有必要對(duì)房地產(chǎn)抵押信貸證券化的機(jī)制進(jìn)行全面的了解。

1968年美國政府國民抵押協(xié)會(huì)首次發(fā)行抵押貸款支持證券(Mortgage-BackedSecurities，MBS)，標(biāo)志著資產(chǎn)證券化的問世，隨后的30年間，MBS發(fā)展迅猛。1990年，MBS占住房抵押貸款余額的39.9%，到2000年則上升到55.7%，住房抵押貸款證券已經(jīng)成為美國資本市場(chǎng)上僅次于國債的第二大債券。同時(shí)，自1960年美國國會(huì)頒布《房地產(chǎn)投資信托法案》以來，房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REITs)也得到高速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，20世紀(jì)90年代出現(xiàn)了超過300家的REITs，到2002年底，大約有180家REITs在美國各大證券交易所進(jìn)行交易，總資產(chǎn)超過了3000億美元。不可否認(rèn)，美國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的成功實(shí)施推動(dòng)了美國房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的快速發(fā)展，繼而推動(dòng)了美國國民經(jīng)濟(jì)近幾十年的高速發(fā)展。美國的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主要由抵押貸款市場(chǎng)、房地產(chǎn)擔(dān)保和保險(xiǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)信托市場(chǎng)三大部分組成。抵押貸款市場(chǎng)可以分為一級(jí)抵押市場(chǎng)和二級(jí)抵押市場(chǎng)。一級(jí)抵押市場(chǎng)是指發(fā)放房屋抵押貸款的市場(chǎng);二級(jí)抵押市場(chǎng)是買賣抵押貸款以及發(fā)行和交易MBS(房屋抵押貸款支持證券)的市場(chǎng)。

在美國，一級(jí)抵押貸款市場(chǎng)上的貸款機(jī)構(gòu)主要包括儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)(SavingandLoanAssociations)、商業(yè)銀行(CommercialBanks)、互助儲(chǔ)蓄銀行(Mutu-alSavingBanks)、人壽保險(xiǎn)公司(LifeInsuranceCom-panies)、抵押貸款銀行這五類金融機(jī)構(gòu)［5］，其發(fā)放量占到整個(gè)市場(chǎng)份額的95%以上。其他的發(fā)放機(jī)構(gòu)還包括養(yǎng)老基金、房地產(chǎn)投資信托、聯(lián)邦政府相關(guān)機(jī)構(gòu)①等［5］(見圖1)。二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)是實(shí)現(xiàn)抵押貸款證券化并發(fā)行抵押支持證券的市場(chǎng)，其順利運(yùn)轉(zhuǎn)需要有一整套完善的機(jī)制和眾多的參與者，包括特殊機(jī)構(gòu)，投資者(包括個(gè)人投資者及對(duì)沖基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者)以及信用增級(jí)與評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、承銷證券的投資銀行、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和律師事務(wù)所等一系列的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)(見圖2)［6］。圖2中，特殊機(jī)構(gòu)是為進(jìn)行證券化交易而專門設(shè)置的機(jī)構(gòu)，是二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)運(yùn)行的核心。特殊機(jī)構(gòu)包括政府國民貸款協(xié)會(huì)(GinnieMae，吉利美)、美國聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(huì)(FannieMae，房利美)以及美國聯(lián)邦住房抵押貸款公司(FreddieMac房迪美)。這些機(jī)構(gòu)通過發(fā)行房屋抵押貸款支持證券(MBS)來獲得資金;然后再用這些資金去購買抵押貸款;來源于抵押貸款的現(xiàn)金流被用于支付抵押貸款支持證券的利息［7］。此外，這些機(jī)構(gòu)還為衍生證券提供擔(dān)保，提高信用評(píng)級(jí)。一級(jí)和二級(jí)抵押市場(chǎng)是抵押貸款市場(chǎng)兩個(gè)組成部分，兩者存在著密切的關(guān)系，相互影響、相互制約。

個(gè)人住房貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大促進(jìn)了一級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的形成，而一級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展又為抵押貸款證券化的實(shí)行提供了基礎(chǔ)。由于住房抵押貸款業(yè)務(wù)短存長貸的特性，當(dāng)?shù)盅嘿J款業(yè)務(wù)量達(dá)到銀行資產(chǎn)總量的一定比例時(shí)(經(jīng)驗(yàn)值為20%)，銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)突現(xiàn)，甚至可能引發(fā)擠兌風(fēng)潮，這時(shí)客觀上就要求必須通過發(fā)展二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)來為一級(jí)抵押貸款市場(chǎng)解決流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)?？梢哉f，二級(jí)抵押市場(chǎng)是一級(jí)抵押市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。同時(shí)，二級(jí)抵押市場(chǎng)的發(fā)展又會(huì)反過來促進(jìn)或制約一級(jí)抵押市場(chǎng)。若二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)健康運(yùn)行，則能有效利用資本市場(chǎng)的強(qiáng)大功能為一級(jí)抵押市場(chǎng)提供源源不斷的流動(dòng)性，不斷擴(kuò)大商業(yè)銀行、貸款機(jī)構(gòu)的抵押貸款規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展;若二級(jí)抵押市場(chǎng)脫離一級(jí)抵押市場(chǎng)實(shí)體價(jià)值畸形發(fā)展，則會(huì)使基礎(chǔ)資產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，放大和傳導(dǎo)一級(jí)抵押市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，等風(fēng)險(xiǎn)積聚到一定程度就會(huì)演變?yōu)槲C(jī)。由此可見，二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展又是一把“雙刃劍”，若處理不當(dāng)，則對(duì)一級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的傷害也是巨大的。

房地產(chǎn)擔(dān)保和保險(xiǎn)市場(chǎng)是為抵押貸款購房履約提供擔(dān)保和保險(xiǎn)的市場(chǎng)。在美國，每個(gè)借款人都要簽署住房抵押違約保險(xiǎn)，即當(dāng)投保人無力還貸時(shí)，保險(xiǎn)公司代其向銀行清償剩余債務(wù)，同時(shí)行使追償權(quán)，從抵押物中得到補(bǔ)償或向投保人追回賠款。實(shí)際上，房地產(chǎn)擔(dān)保和保險(xiǎn)市場(chǎng)是為一級(jí)和二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)提供強(qiáng)大信用支持的市場(chǎng)，它有效地降低了信用風(fēng)險(xiǎn)，增加了市場(chǎng)的運(yùn)行效率，保證了市場(chǎng)的順利運(yùn)轉(zhuǎn)。在一級(jí)抵押市場(chǎng)中，它充當(dāng)了貸款人和貸款機(jī)構(gòu)的中介，增加了貸款人的信用;在二級(jí)抵押市場(chǎng)中，它為MBS提供信用擔(dān)保和信用增級(jí)，有效降低了信用風(fēng)險(xiǎn)及發(fā)行成本，促進(jìn)了衍生證券的交易和流通。一級(jí)抵押市場(chǎng)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)包括聯(lián)邦住房管理局、退伍軍人管理局、鄉(xiāng)村住房服務(wù)局、抵押保險(xiǎn)公司;二級(jí)抵押市場(chǎng)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)包括吉利美、房迪美、房利美三家特殊機(jī)構(gòu)和其他一些私人擔(dān)保機(jī)構(gòu)。這一整套的機(jī)構(gòu)設(shè)置基本上構(gòu)成了美國的房地產(chǎn)擔(dān)保和保險(xiǎn)市場(chǎng)。

為刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，滿足小額投資者投資房地產(chǎn)的需求，1960年美國國會(huì)根據(jù)《房地產(chǎn)投資信托法案》的規(guī)定按一定的法人組織形式組建了房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)是房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化的主要形式，是一種集合不特定的投資者將資金集中起來，建立某種專門進(jìn)行房地產(chǎn)投資管理的基金或機(jī)構(gòu)，進(jìn)行房地產(chǎn)的投資和經(jīng)營管理，并共同分享房地產(chǎn)投資收益的一種信托方式［8］。房地產(chǎn)信托投資基金在本質(zhì)上是現(xiàn)代信托關(guān)系，是經(jīng)濟(jì)形態(tài)發(fā)展到較高階段的產(chǎn)物。美國的REITs根據(jù)其資金投向的不同分為三大類:第一類為權(quán)益型，靠直接投資房地產(chǎn)獲得收入，其收入不僅來源于租金，還來源于房地產(chǎn)的增值收入;第二類為抵押型，主要業(yè)務(wù)為發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款和購買房地產(chǎn)抵押貸款支持證券;第三類為混合型，綜合采取權(quán)益型REITs和抵押型REITs的投資策略，即在從事抵押貸款服務(wù)的同時(shí)，自身也投資或經(jīng)營物業(yè)。REITs因具有吸引力較大的紅利收益和較為穩(wěn)定的收入流，大大提高了房地產(chǎn)的流動(dòng)性，為公眾提供了參與房地產(chǎn)權(quán)益投資的機(jī)會(huì)。一方面，它吸引了不同偏好的投資人①進(jìn)行投資，從而能夠較快地籌集到民間閑散資金;另一方面，又使眾多投資者以購買REITs收益憑證的方式參與投資，進(jìn)而分享美國宏觀經(jīng)濟(jì)增長帶來的收益。因此，REITs在20世紀(jì)90年展迅速，數(shù)量和市場(chǎng)價(jià)值增長非常顯著。當(dāng)然，政府扶持與干預(yù)對(duì)抵押市場(chǎng)構(gòu)架、運(yùn)作機(jī)制和服務(wù)的確立均產(chǎn)生了決定性的影響，是美國抵押市場(chǎng)發(fā)展的制度基礎(chǔ)。

三、房地產(chǎn)證券化實(shí)際運(yùn)行的缺陷與教訓(xùn)

通過上面分析可以發(fā)現(xiàn)，美國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的順利運(yùn)行主要依賴于其相對(duì)完善的信用體系。從借款人到貸款機(jī)構(gòu)再到投資者這一運(yùn)行路徑中，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要信用體系的支撐，借款人和貸款機(jī)構(gòu)之間需要有個(gè)人信用及擔(dān)保體系的支撐，貸款機(jī)構(gòu)和特殊機(jī)構(gòu)之間需要有國家信用的支撐，特殊機(jī)構(gòu)與投資者之間需要有信用評(píng)級(jí)及增級(jí)體系的支撐，擔(dān)保公司、保險(xiǎn)公司、信用評(píng)級(jí)公司及信用增級(jí)公司等機(jī)構(gòu)則構(gòu)成了信用體系的主體。同時(shí)，美國政府為了維持該信用體系還頒布了一系列的法律條文以約束市場(chǎng)主體。但是，2007年中期爆發(fā)的美國次級(jí)抵押貸款危機(jī)似乎一下改變了我們之前所有的判斷，人們開始質(zhì)疑房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的有效性，即金融市場(chǎng)是否能有效地分散風(fēng)險(xiǎn)和控制風(fēng)險(xiǎn)而不是使風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散化和擴(kuò)大化。如果對(duì)這一問題不能做出客觀、全面的回答，將失去我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的直接依據(jù)。為此，筆者從美國抵押貸款證券化運(yùn)行機(jī)制的缺陷來分析次貸危機(jī)爆發(fā)的主要原因。

美國次級(jí)抵押貸款危機(jī)源于美國為刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展大肆地進(jìn)行信貸擴(kuò)張并引入了大批的次級(jí)信用者，當(dāng)利率升高且房價(jià)開始下跌之后，借款人喪失還款能力，導(dǎo)致違約和喪失抵押品贖回權(quán)的比率劇增，次貸危機(jī)開始顯現(xiàn)。而資產(chǎn)證券化則進(jìn)一步將危機(jī)由抵押貸款市場(chǎng)傳遞到證券市場(chǎng)，又通過證券市場(chǎng)將危機(jī)傳遞到其他國家。下面我們先來討論美國抵押貸款證券化的運(yùn)行機(jī)制。如圖3所示，由抵押貸款機(jī)構(gòu)接受借款人的貸款申請(qǐng)給借款人提供住房貸款，借款人按合約分期付款。這一階段的運(yùn)行由FHA、VA、RHS等擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用擔(dān)保。抵押貸款機(jī)構(gòu)為提高資金的周轉(zhuǎn)率和化解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)將抵押貸款出售給聯(lián)邦政府設(shè)立的特殊機(jī)構(gòu)以增加流動(dòng)性和資本充足率。這一階段的運(yùn)行由國家信用進(jìn)行擔(dān)保。特殊機(jī)構(gòu)將這些抵押貸款重新組合及配置現(xiàn)金流量并通過信用增級(jí)打包成抵押貸款支持證券(MBS)，信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)則對(duì)其進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，然后出售給投資銀行以換取資金，投資銀行再將這些MBS證券通過金融工程進(jìn)一步打包組合，創(chuàng)造出新的衍生證券擔(dān)保債務(wù)憑證(CDO)，這些CDO再通過評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)信用評(píng)級(jí)后出售給保險(xiǎn)基金、對(duì)沖基金等機(jī)構(gòu)投資者以獲取資金［9］。

在上述機(jī)制中，若借款人都具有優(yōu)級(jí)信用，各個(gè)機(jī)構(gòu)各盡其職，信用體系完善，金融法律與監(jiān)管體系健全，每一個(gè)環(huán)節(jié)都順利運(yùn)行，這將是一個(gè)良性的可持續(xù)的運(yùn)行機(jī)制，抵押貸款所帶來的各種風(fēng)險(xiǎn)將在各個(gè)環(huán)節(jié)加以分解且每個(gè)參與機(jī)構(gòu)都能夠分享到優(yōu)質(zhì)抵押貸款帶來的穩(wěn)定的現(xiàn)金流量。同時(shí)，這個(gè)良性運(yùn)行機(jī)制又能反過來促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展進(jìn)而促進(jìn)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。2000年之前的美國就使用并維護(hù)著這一良性的資產(chǎn)證券化機(jī)制。這就是為什么美國能在過去幾十年從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中充分獲益并享受經(jīng)濟(jì)高速增長的一個(gè)重要原因。這也證明了在構(gòu)建一個(gè)良性運(yùn)行機(jī)制的前提下，資產(chǎn)證券化能有效分散風(fēng)險(xiǎn)并促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長這一命題。不過，當(dāng)?shù)盅嘿J款證券化的運(yùn)行機(jī)制中借款人不再是優(yōu)級(jí)信用，抵押貸款證券化便向著相反的方向運(yùn)行，其負(fù)效應(yīng)得以強(qiáng)化。首先，次貸市場(chǎng)的道德風(fēng)險(xiǎn)在次級(jí)貸款利益鏈條上擴(kuò)散。貸款機(jī)構(gòu)認(rèn)為資產(chǎn)證券化轉(zhuǎn)移了自身的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而放松了審貸標(biāo)準(zhǔn);投資銀行、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等證券中介機(jī)構(gòu)為了贏得業(yè)務(wù)獲得利潤，降低了自身的執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，向市場(chǎng)兜售不合格的證券化產(chǎn)品;養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)基金等機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)為有對(duì)沖基金來承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而弱化了對(duì)所投資產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)要求，而對(duì)沖基金非但沒有發(fā)揮承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、分散風(fēng)險(xiǎn)的作用，反而利用市場(chǎng)約束的弱化放大杠桿經(jīng)營，加劇整個(gè)市場(chǎng)的道德風(fēng)險(xiǎn)。其次，次貸產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在嚴(yán)重缺陷且過度衍生。在經(jīng)濟(jì)向好、住房需求強(qiáng)勁、房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的背景下，美國政府給市場(chǎng)提供了充足的流動(dòng)性以及利率和風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)均較低的寬松政策。貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)在充足的資金基礎(chǔ)上，忽視了次級(jí)貸款產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制，采取了激進(jìn)的信貸策略，提供多種潛在風(fēng)險(xiǎn)巨大或結(jié)構(gòu)復(fù)雜的次貸產(chǎn)品。加上次貸產(chǎn)品的過度衍生和杠桿作用的廣泛使用，加大了次級(jí)貸款產(chǎn)品市場(chǎng)的波動(dòng)性，并使風(fēng)險(xiǎn)成倍放大。再次，政府監(jiān)管不力導(dǎo)致次貸風(fēng)險(xiǎn)膨脹并積累。在金融創(chuàng)新不斷加速的背景下，監(jiān)管機(jī)構(gòu)出現(xiàn)了監(jiān)管不嚴(yán)格和主觀判斷失誤的問題，沒有充分認(rèn)識(shí)到新的復(fù)雜環(huán)境中不斷積累起來的高風(fēng)險(xiǎn)，仍主要關(guān)注資本充足率問題，而對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)重視不夠。此外，由于次貸產(chǎn)品經(jīng)過證券化過程所衍生的各類證券或產(chǎn)品大多通過場(chǎng)外交易轉(zhuǎn)手，大大提高了監(jiān)管的難度，造成了實(shí)際上難以監(jiān)管的局面［10］。

可見，當(dāng)市場(chǎng)存在以上問題時(shí)，抵押貸款證券化的運(yùn)行就存在不穩(wěn)定性。風(fēng)險(xiǎn)聚集到一定程度，加上外部因素的刺激，運(yùn)行機(jī)制中最關(guān)鍵的一環(huán)(穩(wěn)定的現(xiàn)金流)就會(huì)斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)沿價(jià)值鏈進(jìn)行傳導(dǎo)放大，危機(jī)的爆發(fā)也就不可避免。誘發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的外部因素主要是利率的上調(diào)和房價(jià)的下跌。次級(jí)房貸自2002年開始的迅猛增長主要源于“9•11”之后美國的低利率政策，隨著美國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，美聯(lián)儲(chǔ)自2004年6月開始結(jié)束了低利率政策，先后17次加息，2004年到2006年兩年間，將美國聯(lián)邦基金利率從1%上調(diào)到5.25%。不斷升高的利率導(dǎo)致還貸成本激增，部分借款人的還款壓力迅速增大，甚至喪失還款能力，違約現(xiàn)象出現(xiàn)并不斷加劇，次級(jí)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)被誘發(fā)。同時(shí)，住房抵押貸款利率的上升還抑制了住房市場(chǎng)的新增需求，使美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格失去了上漲的動(dòng)力，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下跌又進(jìn)一步推動(dòng)了次級(jí)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

上述分析表明，在抵押貸款證券化的過程中，利益鏈條上的各主體并不是在充分防范信用風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上獲得收益，而是企圖把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給其他環(huán)節(jié)來獲得酬金。結(jié)果，風(fēng)險(xiǎn)分散變成風(fēng)險(xiǎn)防范缺失，出現(xiàn)了危機(jī)沿著利益鏈條節(jié)節(jié)擴(kuò)散的態(tài)勢(shì)。其實(shí)，自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自身的弱點(diǎn)和缺陷是本次金融危機(jī)爆發(fā)的本質(zhì)原因。自從進(jìn)入工業(yè)化時(shí)代以來，世界經(jīng)濟(jì)是呈波浪式發(fā)展，每隔一段時(shí)間就會(huì)出現(xiàn)比較大的危機(jī)。雖然每一次經(jīng)濟(jì)大規(guī)模波動(dòng)的原因不盡相同，但是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的盲目擴(kuò)張性兩個(gè)方面卻是共同的。四、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的路徑選擇在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的支持下，過去30年特別是最近10多年，我國的房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展。然而，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是一個(gè)長期而復(fù)雜的過程，我國尚處在金融創(chuàng)新的探索階段。MBS和REITs作為資產(chǎn)證券化的主要方面在我國雖都已進(jìn)入實(shí)踐試點(diǎn)階段，但相應(yīng)的機(jī)構(gòu)設(shè)置、制度安排、法律建設(shè)等方面都需要不斷完善。我國房地產(chǎn)金融體系無論是在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、組織構(gòu)架、機(jī)構(gòu)設(shè)置方面，還是在信用體系、法律體系方面都很不完善。同時(shí)，我國在資產(chǎn)證券化方面缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和參考，更增加了操作的難度。我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新還要走很長的路，特別是當(dāng)現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不斷加大以及市場(chǎng)的不完善對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)乃至國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形成的阻礙愈發(fā)加大時(shí)，這一任務(wù)就顯得更為迫切。

美國的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化歷程實(shí)際上從正反兩方面都給中國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新提供了很好的借鑒和啟示。我們應(yīng)該正確認(rèn)識(shí)美國的資產(chǎn)證券化，在肯定資產(chǎn)證券化對(duì)分散金融風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，充分吸取美國次貸危機(jī)的教訓(xùn)，在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新問題上不但要注重市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)、機(jī)構(gòu)設(shè)置等硬件方面的建設(shè)，更應(yīng)該注重市場(chǎng)主體責(zé)任意識(shí)、信用體系、金融法律和監(jiān)管體系等軟件方面的建設(shè)。鑒于我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的現(xiàn)狀，借鑒美國資產(chǎn)證券化的正反兩方面的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)建設(shè)總體上應(yīng)遵循“長短結(jié)合，疏堵并舉”的原則。短期有“堵”有“疏”，即在支持居民自住型和改善型住房消費(fèi)的基礎(chǔ)上，抑制投資投機(jī)性購房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度;長期以“疏”為主，即發(fā)展和完善我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，以金融創(chuàng)新手段來分散和化解風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)抵押信貸證券化和房地產(chǎn)投資基金，逐步推進(jìn)房地產(chǎn)證券化的全面發(fā)展［11］;同時(shí)，“疏”和“堵”的政策要配合使用，以達(dá)到更好的政策效果。

從短期政策的角度看，首先，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，鼓勵(lì)自住和改善型消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房，抑制部分城市房價(jià)過快上漲的勢(shì)頭。有必要對(duì)政策進(jìn)行細(xì)化和調(diào)整，保持對(duì)自住型購房者溫和政策，加大對(duì)投資型特別是投機(jī)型購房行為的政策控制，特別要加強(qiáng)政策執(zhí)行過程的控制。其次，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人抵押貸款資質(zhì)審核，從源頭控制風(fēng)險(xiǎn)。具體應(yīng)對(duì)貸款人的償債能力、信用記錄、收入的真實(shí)性和貸款用途的真實(shí)性加強(qiáng)調(diào)查，以確保每筆貸款的質(zhì)量和用途。商業(yè)銀行內(nèi)部必須在制度上建立一套比較完善的控制方法和運(yùn)行機(jī)制，通過規(guī)范化、程序化的操作和流程，健全法律保障體系，增加貸款安全系數(shù)，有效監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)。再次，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審核，防止開發(fā)商向銀行轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)容易出現(xiàn)泡沫，因此，監(jiān)管部門還應(yīng)建立房地產(chǎn)金融預(yù)警和監(jiān)控體系，貸款前加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商貸款資質(zhì)的調(diào)查，嚴(yán)防“三假”①問題，從源頭嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn);貸款后加強(qiáng)對(duì)資金用途和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的監(jiān)控，保證資金的安全性。

從長期政策的角度看，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新特別是住房抵押貸款證券化和房地產(chǎn)投資信托基金(RE-ITs)是我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的必然。目前，我國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新處于初級(jí)階段，住房抵押貸款支持證券(MBS)和房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)都只處于小規(guī)模的試點(diǎn)階段，還存在許多的瓶頸和障礙。因此，長期來說我們還必須持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，加強(qiáng)以下五個(gè)方面的建設(shè)。

一是建立多層次、多結(jié)構(gòu)的住房市場(chǎng)。一個(gè)優(yōu)化的住房市場(chǎng)應(yīng)該是新建房與存量房，出售房與租賃房，商品房與政策性住房多樣化統(tǒng)一，且能滿足不同層次人群合理住房需要的市場(chǎng)?！熬诱哂衅湮荨辈⒉灰馕吨巳硕家I房，否則，勢(shì)必把次級(jí)信用者引入住房按揭市場(chǎng)，這樣就從源頭上增加了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

二是加強(qiáng)貸款前審查，提高金融監(jiān)管水平。次貸危機(jī)爆發(fā)的主要原因在于從源頭上引入了次級(jí)信用貸款者，導(dǎo)致不穩(wěn)定的現(xiàn)金流量，因此我國商業(yè)銀行在發(fā)放貸款前要認(rèn)真審核借款人的還款能力，對(duì)不同信用等級(jí)的借款者實(shí)行嚴(yán)格區(qū)分。這些工作要由商業(yè)銀行自己做，不要盲目委托其他的機(jī)構(gòu)，防止道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

三是逐步推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化建設(shè)，化解銀行體系內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款支持證券(MBS)作為投資手段可以活躍和刺激金融市場(chǎng)，作為融資手段又可以推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)于我國房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)都具有非常積極的意義。在逐步推進(jìn)與資產(chǎn)證券化相適應(yīng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)和機(jī)構(gòu)設(shè)置等硬件方面建設(shè)的同時(shí)，應(yīng)該把更多的精力集中在市場(chǎng)主體責(zé)任意識(shí)、信用體系、金融法律和監(jiān)管體系等軟件方面的建設(shè)，完善以《資產(chǎn)證券化法》為主體的宏觀法律環(huán)境［12］，從而構(gòu)建一個(gè)真正完善的能有效抵御和化解風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)體系。

篇8

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 融資 渠道

我國的房地產(chǎn)發(fā)展極快，一方面拓寬了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了一定機(jī)會(huì)，但與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)、國外市場(chǎng)面臨的壓力也隨之增加，融資渠道變得廣闊的同時(shí)也變得更加復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè)，無法回避融資難、融資環(huán)境復(fù)雜的局面，只有企業(yè)內(nèi)部管理作出改變，提供多樣化的融資方式，以更好、更深入的解決融資問題，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。本文將分析房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在的問題，并對(duì)一般的融資渠道進(jìn)行探究，分析其利弊。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在的問題

資金是企業(yè)發(fā)展尤其是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中不可缺失的資源，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資渠道時(shí)就更應(yīng)該注意，我國當(dāng)前企業(yè)融資渠道情況在一定程度上有利于企業(yè)的發(fā)展，但另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資還需面臨不少問題。

（一）缺乏規(guī)?；?、集團(tuán)化企業(yè)

我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)到了一個(gè)前所未有的勢(shì)頭，而其中，有近百分之七十為規(guī)模偏小的房地產(chǎn)公司，這就導(dǎo)致了我國的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了一個(gè)惡性發(fā)展的現(xiàn)狀，即很多企業(yè)都認(rèn)為房地產(chǎn)可以給企業(yè)帶來利潤，便都加入這個(gè)行業(yè)，但因?yàn)槠渥陨淼牟粚I(yè)、不規(guī)模，導(dǎo)致該行業(yè)中企業(yè)數(shù)量多，但好的企業(yè)、規(guī)模化的企業(yè)少，甚至有的企業(yè)不具備房地產(chǎn)開發(fā)的基本條件。由于這類小型房地產(chǎn)公司規(guī)模小、資質(zhì)不高，致使小型房地產(chǎn)企業(yè)融資困難。

（二）依賴銀行貸款，加大風(fēng)險(xiǎn)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，直接融資市場(chǎng)也保持著較快的發(fā)展速度，但事實(shí)上，在未來一定時(shí)間內(nèi)，我國房地產(chǎn)企業(yè)仍舊在很大程度上依賴銀行貸款支持，簡(jiǎn)單來講，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來自于銀行貸款。這對(duì)于銀行是不利的，舉個(gè)例子，房地產(chǎn)企業(yè)過多，就會(huì)導(dǎo)致商品房空置量增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)供過于求的狀況，那么企業(yè)就無法償還銀行貸款，于是很多企業(yè)只能將房子進(jìn)行抵押。而房地產(chǎn)發(fā)展有一定的不穩(wěn)定性，房子價(jià)格在波動(dòng)過程中，銀行的利益也就受到了影響，甚至可能出現(xiàn)銀行無法收回本息的情況，而在這個(gè)過程中，銀行成了損失者。

（三）高負(fù)債經(jīng)營

依賴銀行貸款只是房地產(chǎn)企業(yè)依賴外部融資的一個(gè)部分，房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)展，最重要的是企業(yè)自身就要擁有一定額的開發(fā)資金，降低企業(yè)自身的負(fù)債額。根據(jù)數(shù)據(jù)分析，我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)百分之八十，這就造成一個(gè)后果，企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)受到?jīng)_擊，融資渠道受阻，這類企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問題，企業(yè)直接面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）相關(guān)法律體系不健全

市場(chǎng)的安定、繁榮，很大程度上需要強(qiáng)大、健全的法律體系作為保障，尤其是在發(fā)展不穩(wěn)定、波動(dòng)極大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果有法律保障作為后盾，其發(fā)展才可能順風(fēng)順?biāo)?。我國房地產(chǎn)抵押貸款方面的法律主要是《擔(dān)保法》，除此之外，對(duì)于住宅抵押貸款就沒有詳細(xì)的規(guī)定，這將直接影響銀行資金的安全性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)一般融資渠道研究

（一）貸款融資

貸款融資在房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道中仍舊占據(jù)著重要的位置，甚至可以說銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資渠道。企業(yè)通過向銀行支付利息而取得資金的使用權(quán)，即房地產(chǎn)企業(yè)貸款的主要方式一般是信用貸款、擔(dān)保貸款、抵押貸款三類。在這三個(gè)基本方式中，抵押貸款的使用率較高，能有效降低銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)選擇融資渠道時(shí)占據(jù)主導(dǎo)作用，自然是有一定的優(yōu)點(diǎn)，首先，銀行貸款的程序、條件是固定，企業(yè)在辦理銀行貸款時(shí)就不會(huì)受其他因素的制約，嚴(yán)格按照銀行規(guī)定進(jìn)行，且銀行貸款能夠很快拿到資金的使用權(quán)，時(shí)間較短。其次，銀行貸款只需要房地產(chǎn)企業(yè)按照規(guī)定支付利息，企業(yè)付出的成本較低。正是因?yàn)檫@樣，房地產(chǎn)企業(yè)基本上會(huì)傾向于銀行貸款融資。但是銀行貸款仍舊是有一定的缺點(diǎn)，首先是銀行貸款時(shí)對(duì)于企業(yè)的條件審查很嚴(yán)格，其次是銀行對(duì)于貸款資金的監(jiān)管也比較嚴(yán)格，資金的使用有一定的限制。

（二）房地產(chǎn)上市融資

上市融資一般適用于規(guī)模較大、發(fā)展較好的房地產(chǎn)企業(yè)，是指通過發(fā)現(xiàn)股票，并在證券交易所交易進(jìn)行融資的方法。姑且不論上市融資的融資效果如何，房地產(chǎn)企業(yè)如果有上市融資的做法，企業(yè)的品牌效應(yīng)就在無形中取得了。與此同時(shí)，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力將得以提升，企業(yè)規(guī)模、實(shí)力也得以擴(kuò)大。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)大部分是中小企業(yè)，數(shù)量多，規(guī)模小，不利于市場(chǎng)的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)如果有上市融資的實(shí)力，不僅對(duì)企業(yè)自身發(fā)展有利，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更是有推動(dòng)作用。上市融資主要的優(yōu)點(diǎn)在于和銀行貸款相比，籌資量大、融資力強(qiáng)，對(duì)于資金的使用和安排也不用受到限制，對(duì)于企業(yè)的知名度的提升也有一定幫助。而上市融資的缺點(diǎn)主要表現(xiàn)為融資成本高、公開部分企業(yè)信息，不利于同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。

（三）債券融資

債券融資是國際融資的主渠道，是指企業(yè)或政府在房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集過程中，按照相關(guān)規(guī)定，在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。債券融資的優(yōu)點(diǎn)包括以下幾點(diǎn)，首先，債券融資可以發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用，可以在一定程度上增加股東的收益;其次，債券利息具有抵稅作用;第三，債券的風(fēng)險(xiǎn)小，成本也較低。而債券融資的缺點(diǎn)主要為條件限制嚴(yán)格、支付風(fēng)險(xiǎn)大、增加債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)等。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用債券融資方式的很少，主要是因?yàn)槲覈谶@方面的條件限制較為嚴(yán)格，但債券融資也在側(cè)面對(duì)企業(yè)有一定的激勵(lì)作用。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資不僅僅依靠企業(yè)自身的發(fā)展，同時(shí)還需要政府的政策推動(dòng)和市場(chǎng)的發(fā)展，所以對(duì)于企業(yè)來說，只有增強(qiáng)自身實(shí)力，才能夠更多樣的利用各類融資渠道，也才能進(jìn)一步加快企業(yè)的發(fā)展步伐。本文主要分析了我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資方面存在的問題，并列舉了貸款融資、上市融資和債券融資三個(gè)融資方法，并分析了其利弊。

參考文獻(xiàn)

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信托 兌付 風(fēng)險(xiǎn)

一、房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)資金信托，即委托人基于對(duì)信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產(chǎn)業(yè)并進(jìn)行管理和處分的行為。近幾年，房地產(chǎn)發(fā)展較快，有更多的融資需求，由于房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)間周期比較長，資金占用量大，利潤回報(bào)高的特點(diǎn)，所以需要多種融資渠道，以滿足其對(duì)資金的需求，而房地產(chǎn)的調(diào)控政策使得其從銀行貸款愈加困難，從而使房地產(chǎn)信托有了發(fā)展的空間，并在其中占據(jù)了越來越重要的地位。

中國信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年6月末，房地產(chǎn)信托余額為6751.49億元，占全行業(yè)受托資產(chǎn)總規(guī)模的12.81%。2012年上半年，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模為883億元，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為716億元?？梢姡康禺a(chǎn)信托的發(fā)展非常迅速。

二、房地產(chǎn)信托存在的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)信托存在的風(fēng)險(xiǎn)也越來越明顯，2012年其兌付風(fēng)險(xiǎn)逐步受到關(guān)注，其存在的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。

（一）政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)信托受政策性的影響較為嚴(yán)重，由于房價(jià)上漲過快及泡沫的出現(xiàn)，2011年中央政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控政策，包括房產(chǎn)稅政策，限購政策等的一系列政策的出臺(tái)，都對(duì)房地產(chǎn)的需求和發(fā)展起到了一定的影響，而后銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)監(jiān)管力度的一再加強(qiáng)，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目實(shí)行逐筆“事前報(bào)備”，再逐個(gè)監(jiān)測(cè)的措施，都在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展起到了限制作用。

（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)信托的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也稱系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，是指市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)如利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹等造成信托財(cái)產(chǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)，作為先行行業(yè)，其受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響較為敏感；同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，土地供應(yīng)情況、建筑所用材料的價(jià)格變動(dòng)以及消費(fèi)者的需求等因素都會(huì)影響該行業(yè)，從而引發(fā)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)也稱為道德風(fēng)險(xiǎn)，是指交易對(duì)手（主要是借款人、擔(dān)保人等）不履行合約承諾而造成的經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)，主要是由各方的信息不對(duì)稱導(dǎo)致，由于信托各參與者有不同的利益要求，這樣就可能造成損害其他投資者以使自己利益最大化的行為，同時(shí)其約束機(jī)制不夠完善，從而導(dǎo)致兌付風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（四）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，也稱兌付風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)信托面臨的重要風(fēng)險(xiǎn)，其主要指抵押物變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，信托財(cái)產(chǎn)多為土地、房產(chǎn)、股權(quán)等，抵押擔(dān)保物主要是土地、房產(chǎn)等固定資產(chǎn)，如果出現(xiàn)融資方無法償付的現(xiàn)象，由于信托公司無法吸收存款，且本身自有資金有限，所以就需要轉(zhuǎn)讓信托產(chǎn)品或處置抵押物，首先，《信托法》規(guī)定，信托產(chǎn)品不能通過公共媒體宣傳，造成其二級(jí)市場(chǎng)不活躍，轉(zhuǎn)讓的成本很高；其次，抵押物是固定資產(chǎn)，處置流程復(fù)雜而且時(shí)間相對(duì)較長，容易造成資金鏈斷裂，加劇流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)控制建議

房地產(chǎn)信托融資還是有一定的發(fā)展空間，因此如何防范其面臨的風(fēng)險(xiǎn)就至關(guān)重要。

（一）控制風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格內(nèi)部審查

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的資金量比較多，在項(xiàng)目初期就應(yīng)做好項(xiàng)目的審核工作，首先通過對(duì)融資人及擔(dān)保人的信用評(píng)級(jí)和盡職調(diào)查進(jìn)行嚴(yán)格的事前控制，通過設(shè)定較嚴(yán)格的抵押擔(dān)保措施、設(shè)定各指標(biāo)底線并適當(dāng)引入風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移措施規(guī)避或減少風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地做到風(fēng)險(xiǎn)可控。其次，對(duì)其后期管理要進(jìn)行持續(xù)的追蹤，包括其評(píng)級(jí)情況，建設(shè)進(jìn)度，財(cái)務(wù)狀況等。信托公司應(yīng)保證風(fēng)險(xiǎn)管理部門和合規(guī)部門對(duì)項(xiàng)目出具獨(dú)立意見。再次，信托公司應(yīng)聘請(qǐng)?jiān)u估團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目抵押物等進(jìn)行合理估價(jià)，并聘外部律師為項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)做出評(píng)估。

（二）自主創(chuàng)新，加強(qiáng)人才培養(yǎng)

房地產(chǎn)信托的發(fā)展限制引發(fā)創(chuàng)新的需求，從資金的募集到項(xiàng)目的選擇多個(gè)環(huán)節(jié)都可實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，設(shè)計(jì)多渠道、多類型的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，以適應(yīng)市場(chǎng)多元化的需求。為此，信托公司應(yīng)加大人才培養(yǎng)，針對(duì)其產(chǎn)品的多樣性和復(fù)雜性，應(yīng)注重對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)人員、風(fēng)險(xiǎn)審核人員、交易人員的培養(yǎng)。設(shè)計(jì)人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的敏感度，熟知企業(yè)運(yùn)作及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，通過產(chǎn)品的創(chuàng)新增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，為投資人提供更廣泛的投資方式，有效的風(fēng)險(xiǎn)審核人員最好是經(jīng)過專業(yè)訓(xùn)練，具有律所或會(huì)計(jì)師事務(wù)所的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，并能獨(dú)立公正出具風(fēng)險(xiǎn)意見，而交易人員要有快速的反應(yīng)能力，快速應(yīng)對(duì)交易中出現(xiàn)的變化。

（三）其他措施

房地產(chǎn)信托作為融資類項(xiàng)目，可以多借鑒商業(yè)銀行的信貸管理經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)管理，同時(shí)，信托公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)凈資本的管理，加大風(fēng)險(xiǎn)資本的計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，加強(qiáng)現(xiàn)金流量的控制等。關(guān)注政府政策的變化及對(duì)市場(chǎng)行情保持高度的靈敏性，以應(yīng)對(duì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，降低其風(fēng)險(xiǎn)程度。

參考文獻(xiàn)：

[1]于月超.我國房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理與控制研究[J].會(huì)計(jì)之友.2010(8)

篇10

摘 要 房地產(chǎn)企業(yè)要健康穩(wěn)步發(fā)展,需要多元化合理的融資渠道。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 融資方式 探討

房地產(chǎn)企業(yè)要健康穩(wěn)步發(fā)展,必須構(gòu)建多元化合理的融資渠道。多元化的融資渠道要求銀行貸款不能是房地產(chǎn)企業(yè)融資的唯一渠道,而應(yīng)是以銀行貸款為主渠道的前提下,配之以房地產(chǎn)信托及房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等多種形式相結(jié)合的良性的、低風(fēng)險(xiǎn)、高效率的融資渠道。

一、房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要成因

1.土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本,占用了企業(yè)更多的資金,同時(shí)也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄,資金的自我積累能力下降。2.房地產(chǎn)業(yè)存在調(diào)整期。相關(guān)數(shù)據(jù)表明,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年,一旦進(jìn)入調(diào)整期,產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降,資金回籠周期延長。3.海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國市場(chǎng),他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。4.不重視自身資金的積累。房地產(chǎn)企業(yè)一味依賴貸款盲目投資開發(fā),不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng),以至資金來源渠道較為單一。5.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善,住宅金融不配套,資金籌措渠道不暢,資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。6.法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善,有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難,直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

二、權(quán)益性融資措施

1.股權(quán)投資。設(shè)立一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),以注冊(cè)資本的方式將資金注入。優(yōu)點(diǎn)為:可根據(jù)項(xiàng)目所需的資金,制定合適的注冊(cè)資本供企業(yè)使用,幾乎沒有其他稅負(fù)。2.股權(quán)收購。通過向原股東支付并購對(duì)價(jià)的方式將資金注入,優(yōu)點(diǎn)為:可按收購方式將資金注入,同時(shí)完成投資架構(gòu)變更,可與引入戰(zhàn)略性投資者一起操作。3.上市融資。主要有境外上市與國內(nèi)上市(A股),優(yōu)點(diǎn)為:可吸納大量資金用于項(xiàng)目開發(fā);同時(shí)增強(qiáng)企業(yè)影響力,提升企業(yè)形象。總之,權(quán)益性資金融資的優(yōu)點(diǎn)為:所有權(quán)屬于企業(yè),企業(yè)或經(jīng)營者能夠長期占有和自主使用;沒有還本的壓力及利息負(fù)擔(dān),財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)低。其缺點(diǎn)為:資金成本比較高;可能會(huì)分散企業(yè)的控制權(quán);審批手續(xù)比較繁雜。

三、借貸資金融通方式

1.通過貸款方式融通資金具體有:借外匯貸款(外債)融資。對(duì)內(nèi)資企業(yè)而言,內(nèi)資企業(yè)借外資需經(jīng)層審批,而且很難獲得批準(zhǔn);其二,人民幣貸款融資。包括:一是金融機(jī)構(gòu)貸款。向國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款,此方式的優(yōu)點(diǎn)為:不存在利息預(yù)提所得稅,也不受外債額度限制;利息費(fèi)用可在企業(yè)所得稅與土地增值稅前據(jù)實(shí)扣除。二是非金融機(jī)構(gòu)貸款。境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過非金融機(jī)構(gòu)(關(guān)聯(lián)方、股東貸款及其他企業(yè))貸款融入資金。此方式的優(yōu)點(diǎn)為:不存在利息預(yù)提所得稅也不受外債額度限制;支出的利息作為關(guān)聯(lián)方的收入留存在集團(tuán)內(nèi)部。三是擔(dān)保貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行貸款由其關(guān)聯(lián)方把款項(xiàng)存入銀行或提供擔(dān)保,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則向銀行支付貸款利息。因涉及關(guān)聯(lián)方提供的擔(dān)保,該借款利息能否在企業(yè)所得稅和土地增值稅全額列支需稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步確認(rèn)。四是委托貸款。此方式的優(yōu)點(diǎn)為:該安排下的貸款解決了非金融機(jī)構(gòu)之間直接從事借貸的不合規(guī)性;委托貸款不受信貸緊縮政策的影響。五是發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品。通過銀行、企業(yè)及信托公司間合作,信托公司先將資金付給房地產(chǎn)公司,銀行按照與房地產(chǎn)企業(yè)間約定的貸款條件,發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品,銀行只收取手續(xù)費(fèi),大部分利息都支付給信托公司。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是資金可以快速到位,解決企業(yè)急需;不受信貸政策影響。缺點(diǎn)是資金成本高,期限短。

2.過發(fā)行公司債券進(jìn)行資金融通。其主要優(yōu)點(diǎn)為:資金成本較低,支付的利息較少且利息支出可以在稅前抵扣;能獲得財(cái)務(wù)杠桿利益;債權(quán)人不參與企業(yè)的經(jīng)營管理,保障了所有者對(duì)企業(yè)的控制權(quán)。但是該方式財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高,企業(yè)要按規(guī)定時(shí)間償還本金并付利息;發(fā)行的條件限制較多,在我國只有上市公司才能發(fā)行公司債券,房地產(chǎn)公司上市的限制間接影響到發(fā)行公司債券?？傊?借貸資金融通方式的主要優(yōu)點(diǎn)為:資金成本比較低;能獲得財(cái)務(wù)杠桿利益;保障所有者對(duì)企業(yè)的控制權(quán)。其主要缺點(diǎn)為:所有權(quán)屬于債權(quán)人,不能長期占有和自主使用;有還本的壓力及利息負(fù)擔(dān),財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高;限制條件比較多;非金融機(jī)構(gòu)貸款的利息支出在計(jì)算土地增值稅扣除時(shí)有限額。