導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅務(wù)籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè)；節(jié)稅；稅務(wù)籌劃

[中圖分類號(hào)] F420 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] B

房地產(chǎn)業(yè)作為新興的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，日益成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，隨著住房消費(fèi)市場(chǎng)的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)愈加活躍，房地產(chǎn)企業(yè)也越來(lái)越受到政府和公眾的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)涉稅事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)較多，稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較重，這就決定了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃空間廣闊，節(jié)稅潛力巨大。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃就顯得十分必要。

一、稅務(wù)籌劃概述

稅務(wù)籌劃是指在法律規(guī)定許可的范圍之內(nèi)，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)活動(dòng)的事先籌劃和安排，盡可能地取得“節(jié)稅”的稅收利益，以達(dá)到稅收負(fù)擔(dān)最小化、經(jīng)濟(jì)效益最大化為目的的一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。稅務(wù)籌劃不同于偷稅、漏稅，偷稅、漏稅屬于違法行為，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)重大稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而稅務(wù)籌劃則是利用現(xiàn)行稅法優(yōu)惠來(lái)進(jìn)行合理的稅務(wù)安排，是一種正常的商業(yè)動(dòng)機(jī)和稅收行為，是企業(yè)達(dá)到“涉稅零風(fēng)險(xiǎn)”的最有效途徑。

稅務(wù)籌劃的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在：（1）時(shí)間的超前性。（2）內(nèi)容的合法性。（3）行為的長(zhǎng)期性。（4）其目的是企業(yè)的稅收成本最小。一般來(lái)說(shuō)，稅務(wù)籌劃“節(jié)稅”的稅收利益來(lái)自兩個(gè)方面，一是選擇低稅負(fù)；二是延遲納稅時(shí)間，但是不管哪一種，其結(jié)果都是降低稅收成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種與稅務(wù)籌劃基本方法

（一）房地產(chǎn)企業(yè)在不同階段涉及的稅種

1.開發(fā)建設(shè)階段涉及的稅種

房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，取得土地使用權(quán)需繳納契稅和耕地占用稅。購(gòu)買土地時(shí)要按3%～5%的稅率繳納契稅，計(jì)稅依據(jù)為契約價(jià)格；耕地占用稅按實(shí)際占用的土地面積核算，每平方米稅額從5元～50元不等。在委托施工階段，與施工單位簽訂合同時(shí)，需按合同金額的0.3‰繳納印花稅。

2.出售出租階段涉及的稅種

在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅、教育費(fèi)附加共6個(gè)相關(guān)稅費(fèi)。其中出售、出租房屋時(shí)需要按照營(yíng)業(yè)收入額的5%繳納營(yíng)業(yè)稅；城市維護(hù)建設(shè)稅按照繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額計(jì)算，市區(qū)稅率為7%、縣鎮(zhèn)稅率為5%；教育費(fèi)附加按照繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額的3%計(jì)算；企業(yè)所得稅按照企業(yè)凈收益的25%計(jì)算；土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，按照增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例計(jì)算，最低稅率為30%、最高稅率為60%；印花稅按照房地產(chǎn)交易金額的0.5‰的稅率征收。

3.保有階段涉及的稅種

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。其中自用的按房產(chǎn)原值一次扣除30%后的余額的1.2%計(jì)算，出租的按租金收入的12%計(jì)算應(yīng)繳稅額。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃基本方法

1.不予征稅技術(shù)

不予征稅技術(shù)是指選擇國(guó)家稅收法律、法規(guī)或政策規(guī)定不予征稅的經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)?shù)然顒?dòng)的方案以減輕稅負(fù)的方法。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售階段，資金充足時(shí)可以加大一些免稅方面的投資，比如購(gòu)買國(guó)債等，以達(dá)到節(jié)稅的目的。

2.減免稅技術(shù)

減免稅技術(shù)就是利用稅法規(guī)定的減免稅條件，盡量爭(zhēng)取最大的減免稅額和最長(zhǎng)的減免稅期。稅法中有很多減免稅條款，納稅人可以根據(jù)各項(xiàng)條款盡量創(chuàng)造條件以享受減免稅的優(yōu)惠。比如國(guó)家對(duì)新辦企業(yè)一般都給予一定的免稅期，企業(yè)可以加以合理利用。

3.分割技術(shù)

分割技術(shù)是通過(guò)分割應(yīng)納稅所得，從而減少應(yīng)繳納稅費(fèi)的技術(shù)。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目一般周期比較長(zhǎng)，對(duì)于這種跨年度經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目應(yīng)充分利用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則來(lái)進(jìn)行籌劃，根據(jù)企業(yè)不同情況可將所發(fā)生的列支費(fèi)用化或成本化，提前回收成本、費(fèi)用，能夠當(dāng)期確認(rèn)的損失則應(yīng)及時(shí)確認(rèn)，選擇有利于企業(yè)的成本分配方法。

4.稅率差異技術(shù)

稅率差異技術(shù)是指在不違法的情況下，利用稅率的差異而直接節(jié)減稅收的稅務(wù)籌劃技術(shù)。稅率差異是普遍存在的客觀情況，它體現(xiàn)國(guó)家的稅收鼓勵(lì)政策，這就給企業(yè)利用稅率差異少繳納稅收提供了機(jī)會(huì)。例如房地產(chǎn)建筑安裝業(yè)適用3%的稅率，而房地產(chǎn)銷售則適用5%的稅率，所以房地產(chǎn)企業(yè)要分清核算對(duì)象，分別適用不同的稅率。

5.延期納稅技術(shù)

延期納稅技術(shù)是指依據(jù)國(guó)家稅法規(guī)定，將經(jīng)營(yíng)、投資等活動(dòng)的當(dāng)期應(yīng)納稅額延期繳納，以實(shí)現(xiàn)相對(duì)減輕稅負(fù)的方法。納稅人延期納稅不能減少應(yīng)納稅總額，但推遲的應(yīng)稅款無(wú)需支付利息，對(duì)納稅人來(lái)說(shuō)等于降低了稅收負(fù)擔(dān)，還可使納稅人享受通貨膨脹帶來(lái)的好處。

三、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的稅務(wù)籌劃策略

（一）土地增值稅的籌劃

1.進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過(guò)按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息；反之，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開工過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以合理估計(jì)并把“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”加以對(duì)比，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對(duì)企業(yè)最為有利的利息扣除方式。

2.充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷售時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)整個(gè)市場(chǎng)的情況，適當(dāng)測(cè)算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來(lái)的收益與放棄“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，合理制定房產(chǎn)價(jià)格。

3.合理利用土地增值稅的征稅領(lǐng)域進(jìn)行籌劃

稅法確定了土地增值稅的納稅領(lǐng)域和征稅準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)可以運(yùn)用代建房、合作建房、改售為租、投資聯(lián)營(yíng)等形式實(shí)施房屋開發(fā)。其中代建房行為不繳納土地增值稅，合作建房后自用暫免征土地增值稅，出租和投資也不用繳納土地增值稅，這種通過(guò)經(jīng)營(yíng)方法的變動(dòng)能夠達(dá)到少繳土地增值稅的目的。

（二）營(yíng)業(yè)稅的籌劃

1.有效運(yùn)用企業(yè)合同制度，按業(yè)務(wù)類別分別簽訂合同

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)簽訂的合同與建筑施工單位簽訂的合同的性質(zhì)不同，相應(yīng)的稅收結(jié)果自然也會(huì)不同。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房?jī)煞N。在精裝房屋銷售的過(guò)程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)，將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同，即分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。在征稅中分別按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”交5%的營(yíng)業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營(yíng)業(yè)稅，這一區(qū)別為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃提供了較大的可操作空間。

2.科學(xué)確定納稅主體，合理劃分相關(guān)代收代繳稅費(fèi)

房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過(guò)程中，通常代為收繳業(yè)主繳納的天然氣初裝費(fèi)、水電安裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等各種費(fèi)用，按規(guī)定這些費(fèi)用也應(yīng)統(tǒng)一歸為房地產(chǎn)銷售收入，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，這樣房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)也就增加了。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)設(shè)立獨(dú)立核算的物業(yè)公司來(lái)實(shí)施統(tǒng)一收費(fèi)，將類似服務(wù)性質(zhì)的業(yè)務(wù)從房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)剝離出來(lái)，這樣就可以針對(duì)不同的業(yè)務(wù)按照不同的營(yíng)業(yè)稅率進(jìn)行繳稅，總體上可以降低房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的稅額。

（三）企業(yè)所得稅的籌劃

1.充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目

我國(guó)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括建安成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、各項(xiàng)稅金、其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅時(shí)，應(yīng)合理分配這些成本費(fèi)用支出，以增加準(zhǔn)予稅前列支的成本費(fèi)用項(xiàng)目。對(duì)于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、住房公積金等費(fèi)用，應(yīng)足額購(gòu)買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅，又為員工謀取了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

2.推遲收入確認(rèn)期限，合理延緩納稅時(shí)間

納稅時(shí)間的推延，考慮到貨幣的時(shí)間價(jià)值，可以延緩企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的負(fù)擔(dān)，相應(yīng)的起到了稅務(wù)籌劃的效果。當(dāng)房地產(chǎn)的權(quán)屬出現(xiàn)變更時(shí)，銷售收入才可以最終確認(rèn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過(guò)延遲房地產(chǎn)權(quán)屬更改時(shí)間，推遲銷售收入的完成時(shí)間，延交企業(yè)所得稅，以緩解企業(yè)資金緊張的局面。通常來(lái)說(shuō)，會(huì)計(jì)收入確認(rèn)有不一樣的時(shí)期，只要收入確認(rèn)，不論資金有沒有回籠，都應(yīng)該上繳應(yīng)繳的稅款。因此，企業(yè)可以在簽訂銷售合同時(shí)選擇不一樣的銷售方式，比如分期付款銷售、委托銷售等，在不同時(shí)期確認(rèn)收入，實(shí)現(xiàn)遞延納稅，減少籌集資金的成本，增加企業(yè)稅后利潤(rùn)。

[參 考 文 獻(xiàn)]

[1]胡芳，羅鳴.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2011（3）

[2]張新紅.試論房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃[J].北方經(jīng)貿(mào)，2011（7）

[3]陳惠萍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部納稅籌劃實(shí)踐的探討[J].中國(guó)外資，2012（17）

篇2

關(guān)鍵詞：會(huì)計(jì)收益與應(yīng)稅收益的差異 審計(jì)費(fèi)用

房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)數(shù)年被國(guó)家稅務(wù)總局列為稅務(wù)專項(xiàng)檢點(diǎn)行業(yè)，每年被查出偷稅金額巨大。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃不是簡(jiǎn)單的問(wèn)題，需要統(tǒng)籌考慮各個(gè)稅種的稅收政策，并且滲透進(jìn)商業(yè)類房地產(chǎn)規(guī)劃、建設(shè)施工、銷售的每一個(gè)環(huán)節(jié)。稅務(wù)籌劃在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)中的發(fā)展已經(jīng)日臻成熟，但是也日益暴露出問(wèn)題。本文對(duì)商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃管理問(wèn)題進(jìn)行分析，

一、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃界定和特征分析

（一）商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃界定 目前理論界與實(shí)務(wù)界對(duì)商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃還沒有相關(guān)的界定，但是商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃從屬于一般意義上的稅務(wù)籌劃的范疇，因此在某些方面它們有著共通的地方。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃也是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的事先安排，是一種活動(dòng)，更是一種企業(yè)財(cái)務(wù)管理的戰(zhàn)略；而且商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的目的也是利用一切合法手段，來(lái)推遲或少繳稅款，從而實(shí)現(xiàn)稅負(fù)最小化。此外，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃具有以下特征：第一，合法性：這是稅務(wù)籌劃最本質(zhì)的特點(diǎn)。稅務(wù)籌劃必須在法律許可的范圍內(nèi)進(jìn)行，納稅人為少繳稅款而置法律于不顧的行為是偷稅、漏稅行為，是會(huì)受到法律制裁的。合法性的另一層意思是指稅務(wù)籌劃還應(yīng)符合國(guó)家的立法意圖。稅收是國(guó)家調(diào)節(jié)生產(chǎn)者、消費(fèi)者行為的經(jīng)濟(jì)杠桿，也是國(guó)家調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的一種有效手段。不同的稅收優(yōu)惠政策、不同的稅率等都是為了實(shí)現(xiàn)國(guó)家不同的調(diào)控目標(biāo)。因此，稅務(wù)籌劃也要對(duì)國(guó)家的調(diào)控意圖作出積極反應(yīng)，將國(guó)家的政策導(dǎo)向轉(zhuǎn)化為納稅人的具體的稅收方案。第二，預(yù)測(cè)性：稅務(wù)籌劃具有事前性。納稅人必須把稅收作為影響最終利潤(rùn)的一個(gè)重要因素來(lái)考慮，在安排投資、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之前，事先進(jìn)行籌劃，確定最優(yōu)納稅方案，從而調(diào)整自己的各項(xiàng)活動(dòng)至適用相關(guān)的稅法規(guī)定。等到經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)已經(jīng)完成、納稅義務(wù)已經(jīng)確定之后再考慮如何減輕稅負(fù)，則違背了稅務(wù)籌劃的本意，并且更易導(dǎo)致偷稅、漏稅行為的產(chǎn)生。第三，時(shí)效性：我國(guó)稅收制度正處于不斷建設(shè)、完善的狀態(tài)，稅收政策變化較快，這就要求企業(yè)時(shí)刻關(guān)注會(huì)計(jì)、稅務(wù)等相關(guān)政策法規(guī)的修改，使稅務(wù)籌劃方案符合最新的政策規(guī)定。第四，整體綜合性：稅務(wù)籌劃應(yīng)具有全局性，兼顧短期和長(zhǎng)期效益，統(tǒng)籌局部和整體利益。有效的稅務(wù)籌劃應(yīng)著眼于企業(yè)收益的長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)和企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。同時(shí)，稅務(wù)籌劃并不是孤立的，它貫穿于企業(yè)理財(cái)活動(dòng)的全過(guò)程，與會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)管理、進(jìn)出口貿(mào)易等領(lǐng)域緊密聯(lián)系。從理論上說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)減少稅收的方法除了稅務(wù)籌劃之外，還有其他的手段和方法。在現(xiàn)實(shí)中，偷稅、漏稅、逃稅、騙稅、欠稅這些行為雖然可以達(dá)到減輕稅負(fù)的行為，但是違反了稅收法律法規(guī)，違反了國(guó)家的立法意圖。企業(yè)運(yùn)用這類不正當(dāng)?shù)氖侄慰赡軙?huì)面臨更大的稅收成本和風(fēng)險(xiǎn)。

（二）商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的特殊性 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃有自己特殊的地方，必須更好地符合和有利于商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特征。第一，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃需要滿足房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)財(cái)務(wù)管理的需要。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)多元化，主要開發(fā)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)包括：設(shè)計(jì)規(guī)劃、用地批租、房屋建造、竣工驗(yàn)收、銷售出租、物業(yè)管理、保修服務(wù)等。商業(yè)類房地產(chǎn)橫跨商業(yè)和寫字樓兩個(gè)領(lǐng)域，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容廣泛，業(yè)務(wù)復(fù)雜，投資主體多元化。稅務(wù)籌劃綜合性的特征在房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)得更為明顯，稅務(wù)籌劃需要對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)做全盤的考慮，與企業(yè)規(guī)范的管理流程和精細(xì)的管理模式相適應(yīng)。第二，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)籌資環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃是整個(gè)籌劃中不容忽視的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集渠道多樣化，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜，企業(yè)主要通過(guò)預(yù)收購(gòu)房定金、預(yù)收代建工程款、銀行貸款、發(fā)行債券、獲得其他經(jīng)濟(jì)實(shí)體的投資、在資本市場(chǎng)發(fā)行股票等渠道來(lái)籌集資金。企業(yè)在籌劃過(guò)程中要謹(jǐn)慎考慮各種籌資方式的稅收利益。第三，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃應(yīng)更關(guān)注成本、費(fèi)用的籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用龐大，房地產(chǎn)開發(fā)成本如征地拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本如房屋銷售成本、出租成本等；期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。成本、費(fèi)用名目繁多，數(shù)額巨大，稅務(wù)籌劃空間大。第四，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃涉及到生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，籌劃時(shí)間長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)，回收資金時(shí)間長(zhǎng)。從最初規(guī)劃征地到最終出售出租往往要經(jīng)歷幾年的時(shí)間，資金的回收是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。這一特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃具有持續(xù)性，籌劃過(guò)程中需要考慮收入、費(fèi)用的分?jǐn)偅紤]不同的會(huì)計(jì)核算方法對(duì)損益的影響。第五，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃涉及開發(fā)、交易、占用、所得分配等多個(gè)納稅環(huán)節(jié)，涉及稅種較多，稅率較高，稅負(fù)明顯高于其他行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)主要是針對(duì)營(yíng)業(yè)稅、土地增值或、企業(yè)所得稅三大稅。對(duì)商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種歸納如表（1）。

二、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在問(wèn)題分析

（一）商業(yè)類房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)偏高 房地產(chǎn)業(yè)尤其是商業(yè)類房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)偏高的特殊領(lǐng)域。一家商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)項(xiàng)目所獲得收入規(guī)模相當(dāng)大，其要上繳的各種稅金也非常多，往往是少則上千萬(wàn)元，多則上億元，稅負(fù)高達(dá)25%-30%。因此，房地產(chǎn)企業(yè)比任何一個(gè)其他行業(yè)的企業(yè)更希望爭(zhēng)取更多的稅務(wù)籌劃空間，常常需要在稅收法律、法規(guī)的邊緣操作，這就會(huì)造成商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。稅務(wù)籌劃之所以有風(fēng)險(xiǎn)，原因主要是商業(yè)類房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃環(huán)境的多變性。這種多變性表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是稅收政策的多變性。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是要立足于企業(yè)自身的實(shí)際情況，選擇有利于自身發(fā)展的稅收政策，規(guī)避不利于自身的稅收政策。國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的政策總是處在不斷變化之中，相關(guān)的稅收政策也會(huì)發(fā)生變動(dòng)。企業(yè)如果沒有及時(shí)運(yùn)用新的、適用于本企業(yè)的有利的稅收政策，則會(huì)錯(cuò)過(guò)了稅務(wù)籌劃的好時(shí)機(jī)；或者企業(yè)原本依據(jù)的稅收政策發(fā)生了變化甚至取消，企業(yè)在不知道的情況下繼續(xù)執(zhí)行，勢(shì)必會(huì)演變成偷稅漏稅的行為，給企業(yè)帶來(lái)不必要的損失。稅收政策的頻繁變化必然會(huì)增加企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃持保守、謹(jǐn)慎的態(tài)度。二是商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的多變性。雖然房地產(chǎn)企業(yè)只是建設(shè)施工并處理自己的開發(fā)產(chǎn)品，但這個(gè)過(guò)程中企業(yè)可以有多種業(yè)務(wù)的選擇。對(duì)于開發(fā)產(chǎn)品的處理，企業(yè)可以選擇銷售或自持；對(duì)于開發(fā)商品的轉(zhuǎn)讓，企業(yè)可以選擇有償轉(zhuǎn)讓、受托代建或投資入股。而企業(yè)的選擇并不是一成不變的，會(huì)根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況、市場(chǎng)的發(fā)展、突發(fā)的狀況及時(shí)作出變化。稅務(wù)籌劃需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身的各項(xiàng)活動(dòng)作出預(yù)見性的安排，而房地產(chǎn)業(yè)又具有經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，這就導(dǎo)致稅務(wù)籌劃方案執(zhí)行的困難，增加了稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）企業(yè)會(huì)計(jì)核算不健全影響稅務(wù)籌劃效果 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)雜的業(yè)務(wù)需要精細(xì)的財(cái)務(wù)管理，很多企業(yè)沒有復(fù)雜而精細(xì)的企業(yè)會(huì)計(jì)制度與之相匹配。在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的跨期攤派較為常見，收入、成本的確認(rèn)、攤銷對(duì)損益的影響直接而明顯。不健全的會(huì)計(jì)核算制度直接影響了稅務(wù)籌劃的效果。目前在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)常見的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題主要有：一是偷逃隱匿應(yīng)稅收入。如：價(jià)外收費(fèi)等按合同約定應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)總值的未按規(guī)定合并收入，多以代收費(fèi)用的形式掛往來(lái)賬戶；產(chǎn)品已完工或者已經(jīng)投入使用，預(yù)收款不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售，不按完工產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，仍按預(yù)征率繳納所得稅；開發(fā)的會(huì)所等產(chǎn)權(quán)不明確，就轉(zhuǎn)給物業(yè)，不按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，或者將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設(shè)施對(duì)外出售不計(jì)收入；按揭銷售，首付款實(shí)際收到時(shí)或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬后不及時(shí)入賬，形成賬外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐?xiàng)記入“短期借款”等科目；以房抵工程款、以房抵廣告費(fèi)、以房抵銀行貸款本息、以動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂購(gòu)房款等業(yè)務(wù)，不記收入等。二是虛列多列成本費(fèi)用。包括：多預(yù)提施工費(fèi)用，虛列開發(fā)成本；在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本時(shí)，無(wú)依據(jù)低估銷售單價(jià)，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營(yíng)成本；滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目，故意混淆前后項(xiàng)目之間的成本，提前列支成本支出，如有的企業(yè)將正在開發(fā)的未完工項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用記入已經(jīng)結(jié)算或即將結(jié)算的項(xiàng)目，造成已完工項(xiàng)目成本費(fèi)用增大，減少當(dāng)期利潤(rùn)；向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付高于銀行同期利率的利息費(fèi)用；或向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付借款金額超過(guò)其注冊(cè)資金50%部分的利息費(fèi)用，未按規(guī)定調(diào)增應(yīng)納稅所得額；將開發(fā)期間財(cái)務(wù)費(fèi)用列入期間費(fèi)用，多轉(zhuǎn)當(dāng)期經(jīng)營(yíng)成本；有的開發(fā)企業(yè)將擁有土地使用權(quán)的土地進(jìn)行評(píng)估，將增值巨大的評(píng)估價(jià)作為土地成本入賬等。

（三）企業(yè)人員稅務(wù)籌劃水平良莠不齊 企業(yè)在稅務(wù)籌劃過(guò)程中對(duì)稅收政策整體把握不夠，都會(huì)影響稅務(wù)籌劃質(zhì)量。如對(duì)房地產(chǎn)業(yè)享受的相關(guān)稅收優(yōu)惠的限制條件把握不嚴(yán)，既有可能使企業(yè)錯(cuò)失稅務(wù)籌劃的好時(shí)機(jī)，也有可能使企業(yè)陷入偷稅、漏稅境地。此外企業(yè)人員功利的、甚至是違法的稅務(wù)籌劃動(dòng)機(jī)，也會(huì)使企業(yè)稅務(wù)籌劃偏離了正確方向，影響企業(yè)發(fā)展。

（四）稅務(wù)行政執(zhí)法制約稅務(wù)籌劃的實(shí)施 稅收法律是人為制定的，因此難免會(huì)存在法律漏洞或者未明確規(guī)定的部分。作為稅務(wù)籌劃的制定者，往往會(huì)向著有利于自身的方向去理解稅收政策；而稅務(wù)機(jī)關(guān)則會(huì)向維護(hù)國(guó)家稅收利益的方向去執(zhí)行稅收政策。一些稅收優(yōu)惠政策、稅收處罰措施并沒有一個(gè)確定的標(biāo)準(zhǔn)，而是在一個(gè)可以商榷的范圍內(nèi)執(zhí)行。因此，稅務(wù)籌劃能否執(zhí)行、執(zhí)行的程度最終取決于稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的程度。這也就導(dǎo)致了很多稅務(wù)籌劃方案執(zhí)行效果不能達(dá)到方案制定者的初衷。

三、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的對(duì)策

（一）全面防范稅收風(fēng)險(xiǎn)因素 無(wú)論商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案做得有多完美，有經(jīng)過(guò)多少專家的擬定、論證，企業(yè)仍然應(yīng)當(dāng)正視風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在，不能認(rèn)為方案在何種情況下都是合法和可行的。企業(yè)應(yīng)當(dāng)意識(shí)到，稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)時(shí)不在的，不能以事先安排的、不變的稅務(wù)籌劃方案去應(yīng)對(duì)萬(wàn)變的企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和房地產(chǎn)業(yè)稅收政策。對(duì)于商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)而言，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅是最主要的納稅支出項(xiàng)目，因此，這三大稅種的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)即是房地產(chǎn)企業(yè)總體稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的深刻反映。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和涉稅事務(wù)中應(yīng)該保持對(duì)這三大稅種納稅風(fēng)險(xiǎn)的警惕性。（1）營(yíng)業(yè)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)分析。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，影響營(yíng)業(yè)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開發(fā)產(chǎn)品有兩種不同的處理方式：對(duì)外銷售或長(zhǎng)期持有。如果企業(yè)選擇對(duì)外銷售則應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅，而持有開發(fā)產(chǎn)品，則無(wú)需繳納開發(fā)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格。營(yíng)業(yè)稅是按銷售收入作為計(jì)稅依據(jù)。企業(yè)確定的銷售價(jià)格越高，企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅也就越多。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。有償轉(zhuǎn)讓方式，需按轉(zhuǎn)讓所得計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅；受托代建方式，即房產(chǎn)企業(yè)受購(gòu)買者的委托而建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)完成后移交給購(gòu)買者，這種方式需按收取的代建費(fèi)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅；投資人入股方式，即房產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)完成的產(chǎn)品以實(shí)物資產(chǎn)的形式投入到購(gòu)買企業(yè)。根據(jù)規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。以上這三個(gè)因素是決定房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)的關(guān)鍵因素，因此也是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須進(jìn)行稅負(fù)測(cè)算和方案選擇以降低稅收負(fù)擔(dān)及納稅風(fēng)險(xiǎn)。（2）土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)分析。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，影響土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外銷售需計(jì)算繳納土地增值稅，而如果對(duì)開發(fā)產(chǎn)品長(zhǎng)期持有，則無(wú)需繳納土地增值稅。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格。土地增值稅是按房地產(chǎn)增值額作為計(jì)稅依據(jù)，而開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格直接決定了增值額的大小，因此，企業(yè)確定的銷售價(jià)格越高，繳納的土地增值稅也就越多。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。對(duì)于在營(yíng)業(yè)稅中涉及的三種不同的轉(zhuǎn)讓方式，土地增值稅政策的規(guī)定是：有償轉(zhuǎn)讓方式和投資人入股方式需計(jì)算繳納土地增值稅，而受托代建方式無(wú)需繳納土地增值稅。四是開發(fā)產(chǎn)品的成本。開發(fā)產(chǎn)品的成本越低，企業(yè)取得的增值額就越大，繳納的土地增值稅也就越多。五是共同成本的分?jǐn)偡椒?。?duì)于企業(yè)同時(shí)擁有銷售物業(yè)和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的情況下，共同成本的分?jǐn)偡椒▌t決定了銷售物業(yè)成本的大小，從而決定了銷售物業(yè)土地增值額以及土地增值稅的大小。（3）企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)分析。企業(yè)所得稅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得而征收的一種稅。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是銷售還是持有，無(wú)論是有償轉(zhuǎn)讓還是受托代建或投資入股，均需計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。因此，開發(fā)產(chǎn)品的處理方式和轉(zhuǎn)讓方式都不會(huì)對(duì)企業(yè)所得稅稅負(fù)產(chǎn)生影響。由于企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所得征收的，因此，影響經(jīng)營(yíng)所得的收入以及成本水平就是影響企業(yè)所得稅的關(guān)鍵因素。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中是按照預(yù)計(jì)毛利額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，因此，影響預(yù)計(jì)毛利額的因素也將影響企業(yè)最終企業(yè)所得稅總額的大小?？傊髽I(yè)所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)影響因素主要有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格和成本。企業(yè)確定的銷售價(jià)格越高，開發(fā)產(chǎn)品的成本越小，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)所得就越大，繳納的企業(yè)所得稅也就越多。二是開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售時(shí)間和進(jìn)度。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售時(shí)間越早，按預(yù)售收入預(yù)繳企業(yè)所得稅的時(shí)間就越早。同樣，開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入越大，預(yù)繳的企業(yè)所得稅也就越多。三是開發(fā)產(chǎn)品的竣工時(shí)間。稅法規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品竣工后，企業(yè)應(yīng)對(duì)預(yù)繳的企業(yè)所得稅進(jìn)行清算，一般情況下，企業(yè)在清算時(shí)要補(bǔ)交很大一筆企業(yè)所得稅。因此，開發(fā)產(chǎn)品竣工的時(shí)間越早，清算補(bǔ)交稅款的時(shí)間也就越早。

（二）及時(shí)關(guān)注稅法變動(dòng) 稅務(wù)籌劃與偷稅、漏稅等行為的界限就是法律。稅務(wù)籌劃之所以為稅務(wù)籌劃，前提就是它必須是合法的，成功的稅務(wù)籌劃更應(yīng)是能體現(xiàn)稅收政策導(dǎo)向的。因此在實(shí)際操作過(guò)程中，企業(yè)要做到學(xué)法、懂法、守法。一是學(xué)法，房地產(chǎn)業(yè)法律、法規(guī)種類數(shù)量繁多，變化也比較頻繁，稍有不慎，使用的法規(guī)就會(huì)過(guò)時(shí)，從而為企業(yè)的稅務(wù)籌劃帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。只有對(duì)稅收法律法規(guī)的變化了如指掌，才能立足于企業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)稅務(wù)籌劃方案及時(shí)作出調(diào)整；二是懂法，企業(yè)應(yīng)該深刻領(lǐng)會(huì)立法精神，全面掌握稅收規(guī)定，準(zhǔn)確把握稅收政策內(nèi)涵，為稅務(wù)籌劃方案的制定打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。三是守法，嚴(yán)格按照稅法來(lái)進(jìn)行籌劃，嚴(yán)守稅務(wù)籌劃合法的底線，正確處理稅務(wù)籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關(guān)系。

（三）提升企業(yè)稅務(wù)籌劃人員素養(yǎng) 一方面，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)不斷提升自身的道德素養(yǎng)。在處理企業(yè)與國(guó)家利益時(shí)，堅(jiān)持應(yīng)有的職業(yè)道德。任何稅務(wù)籌劃方案的制定和執(zhí)行要堅(jiān)持在合法的前提下進(jìn)行，違反法律的稅務(wù)籌劃方案必將帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)籌劃人員不能因?yàn)槠髽I(yè)的一己私利而損害國(guó)家的利益，應(yīng)該立場(chǎng)鮮明地維護(hù)稅法的權(quán)威性。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)由于對(duì)某些涉稅事項(xiàng)不清而混淆了合法與非法的界限時(shí)，要及時(shí)進(jìn)行解釋；對(duì)于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提出的某些違反稅收法律、法規(guī)的籌劃要求，要進(jìn)行規(guī)勸。另一方面，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)不斷提升自身的專業(yè)素養(yǎng)。稅務(wù)籌劃的專業(yè)性，決定了稅務(wù)籌劃人員既要有扎實(shí)的理論知識(shí)，又要有豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)。理論知識(shí)不僅指稅收方面的，還應(yīng)包括會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)管理、金融等方面的知識(shí)；實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)要求稅務(wù)籌劃人員能對(duì)企業(yè)的涉稅業(yè)務(wù)、涉稅種類、涉稅數(shù)額作出正確的分析，進(jìn)而根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，找準(zhǔn)稅務(wù)籌劃的切入點(diǎn)，制定出符合企業(yè)要求的最有效的稅務(wù)籌劃方案。如果稅務(wù)籌劃人員一心只想獲取稅收上的好處而沒有堅(jiān)實(shí)的專業(yè)知識(shí)作支撐，最終只能導(dǎo)致稅務(wù)籌劃的失敗。

（四）建立良好的稅企關(guān)系 稅法許多條文的制定權(quán)和解釋權(quán)在稅務(wù)機(jī)關(guān)。國(guó)家在制定稅收政策的時(shí)候，往往在征稅范圍、稅收優(yōu)惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以憑借實(shí)際操作的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)不同企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的了解，在這個(gè)范圍之內(nèi)進(jìn)行靈活的操作。同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)根據(jù)各地實(shí)際情況采取適合本地的稅收征管方法，導(dǎo)致各地稅收征管情況存在差異，而房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)往往又遍及各省，稅務(wù)籌劃受當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的影響很大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通。

再好的稅務(wù)籌劃方案只有付諸實(shí)施、得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可才能真正的發(fā)揮作用。一是企業(yè)要咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)對(duì)相關(guān)法規(guī)政策的具體理解應(yīng)用、實(shí)際操作程序，使稅務(wù)籌劃方案主動(dòng)適應(yīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的管理特點(diǎn)；二是企業(yè)要能夠?qū)Χ悇?wù)籌劃方案的思路、操作步驟作出明確的解說(shuō)，對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的有關(guān)提問(wèn)作出相應(yīng)的解釋，爭(zhēng)取籌劃方案獲得稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可；三是對(duì)稅務(wù)籌劃方案的疑點(diǎn)要及時(shí)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，爭(zhēng)取達(dá)成共識(shí)，對(duì)方案的難點(diǎn)要及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)反映，從而向上級(jí)爭(zhēng)取政策支持，避免失去應(yīng)有的收益。

參考文獻(xiàn)：

篇3

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)； 房屋租賃； 納稅籌劃； 房產(chǎn)稅

中國(guó)指數(shù)研究院2012年5月2日?qǐng)?bào)告稱，4月份中國(guó)房?jī)r(jià)跌至14個(gè)月最低點(diǎn)，該公司跟蹤的100個(gè)城市中71個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌。同期萬(wàn)得資訊數(shù)據(jù)顯示，一季度房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)同比下滑，存貨仍在繼續(xù)攀升。房屋租賃已成為當(dāng)下房地產(chǎn)公司提振業(yè)績(jī)、降低空置率的主要措施之一，但房屋租賃所面臨的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等相關(guān)稅費(fèi)無(wú)疑使得房地產(chǎn)企業(yè)本已吃緊的現(xiàn)金流更顯捉襟見肘，因此怎樣進(jìn)行納稅籌劃才能更合理合規(guī)又能減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，在目前市場(chǎng)上愈發(fā)突顯其重要性。

租賃與聯(lián)營(yíng)的選擇、合理分解租金收入、改出租為轉(zhuǎn)租、變租賃為倉(cāng)儲(chǔ)是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)房屋租賃業(yè)務(wù)納稅籌劃所涉及的四個(gè)主要領(lǐng)域，本文將根據(jù)前期在西安市區(qū)的調(diào)研數(shù)據(jù)，分別針對(duì)這四個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行分析。

一、租賃與聯(lián)營(yíng)的選擇

房地產(chǎn)企業(yè)利用閑置的房產(chǎn)進(jìn)行投資已成為一種普遍的投資形式，其投資方式不外乎有兩種，一是對(duì)外出租取得租金收入，二是入股聯(lián)營(yíng)從聯(lián)營(yíng)企業(yè)分得利潤(rùn)。但這兩種方式所涉及的稅種以及承擔(dān)的稅負(fù)各不相同。那么考慮兩種方式所承擔(dān)的稅負(fù)，哪一種投資方式對(duì)持有閑置房地產(chǎn)的企業(yè)更有利呢?在此建立一個(gè)簡(jiǎn)單模型進(jìn)行分析：

假設(shè)位于西安市區(qū)的某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一處空置房產(chǎn)，其原值為K。如果對(duì)外租賃每年可取得租金收入為X1，如用于入股聯(lián)營(yíng)，預(yù)期每年該企業(yè)從聯(lián)營(yíng)企業(yè)分回利潤(rùn)為X2。該企業(yè)適用企業(yè)所得稅率為33%。

（一）采取對(duì)外租賃方式承擔(dān)的稅負(fù)

營(yíng)業(yè)稅：房屋租賃屬于服務(wù)業(yè)，按租金收入5％計(jì)算繳納，則為5％X1；

房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照租金收入的12％計(jì)算繳納，則為12％X1；

城建稅：該企業(yè)所在地為市區(qū)，按其所繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額7％計(jì)算繳納，則為：7％×5％X1=0.35％X1；

教育費(fèi)附加：3％×5％X1=0.15％X1；

印花稅：對(duì)外出租房地產(chǎn)在訂立租賃合同時(shí)須按租賃金額的1‰貼花，則為：0.1％X1；

所得稅：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、印花稅均可在稅前扣除，因此，所得稅稅負(fù)為（X1-5％X1-12％X1-0.35％X1-0.15％X1-0.1％X1）×33％=27.192％X1。

該企業(yè)采用對(duì)外租賃方式應(yīng)承擔(dān)的總稅負(fù)=營(yíng)業(yè)稅+房產(chǎn)稅+城建稅+教育費(fèi)附加+印花稅+所得稅=44.792％X1

（二）采取入股聯(lián)營(yíng)方式承擔(dān)的稅負(fù)

房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依據(jù)房地產(chǎn)原值一次性扣除10％~30％的余值計(jì)算，稅率為1.2％，以西安市為例，按30％扣除，則為（1-30％）K×1.2％=0.84％K；

土地使用稅：此稅種從量定額計(jì)征，各地標(biāo)準(zhǔn)不一，以西安市區(qū)二環(huán)以內(nèi)為例，其標(biāo)準(zhǔn)為：20元/平方米（年），假設(shè)該房地產(chǎn)使用面積為L(zhǎng)平方米，則為20L；

所得稅：聯(lián)營(yíng)利潤(rùn)所得應(yīng)繳納所得稅為33％X2

該企業(yè)采用入股聯(lián)營(yíng)方式應(yīng)承擔(dān)的總稅負(fù)=房產(chǎn)稅+土地使用稅+所得稅=0.84％K+20L+33％X2

（三）兩種投資方式的比較分析

由于租金的收入相對(duì)固定，而且在出租之前可以商議確定，而影響聯(lián)營(yíng)收入的因素較多，不確定性大，因此可以用租金來(lái)預(yù)測(cè)聯(lián)營(yíng)收入。假設(shè)兩種投資方式承擔(dān)的稅負(fù)相等，則令：

44.792％X1=0.84％K+20L+33％X2

X2=（44.792％X1-0.84％K-20L）÷33％

也就是當(dāng)預(yù)期收入為（44.792％X1-0.84％K-20L）÷33％時(shí)，兩種投資方式承擔(dān)的稅負(fù)是相等的。在X1、K、L為固定值時(shí)，經(jīng)過(guò)附值測(cè)算，其基本結(jié)論是：如果預(yù)期聯(lián)營(yíng)收入X2＜（44.792％-0.84％K-20L）÷33％，那么該項(xiàng)房產(chǎn)采取聯(lián)營(yíng)方式承擔(dān)的稅負(fù)小于出租方式承擔(dān)的稅負(fù)，從稅收的角度考慮宜采用入股聯(lián)營(yíng)方式；反之，則應(yīng)采取租賃方式。

例如甲房地產(chǎn)企業(yè)在西安繁華地帶有一處空置房產(chǎn)，該房產(chǎn)原值為1 000萬(wàn)元，實(shí)際使用面積為400平方米，如果對(duì)外出租每年可獲取租金收入120萬(wàn)元，采用入股聯(lián)營(yíng)方式，甲企業(yè)每年可從被聯(lián)營(yíng)企業(yè)分回利潤(rùn)300萬(wàn)元。

利用上述函數(shù)測(cè)算出預(yù)期收入X2=（120×44.792％-0.84％×1 000-0.002×400）÷33％≈135（萬(wàn)元）

因300＞135（萬(wàn)元），故采用出租方式稅負(fù)較低。

在此分別核算出兩種投資方式各自稅負(fù)：

對(duì)外租賃所承擔(dān)稅負(fù)：120×44.792％=53.7504（萬(wàn)元）

入股聯(lián)營(yíng)所承擔(dān)稅負(fù)：0.84％×1 000+0.002×400+33％×300=108.2（萬(wàn)元）

通過(guò)計(jì)算可見，甲企業(yè)采用入股聯(lián)營(yíng)方式承擔(dān)的稅負(fù)明顯過(guò)重。因此從稅收角度考慮，宜采用對(duì)外租賃。

值得注意的是，企業(yè)利用房地產(chǎn)進(jìn)行投資還涉及其他眾多因素，因此必須考慮實(shí)際投資前景、投資環(huán)境、客戶信用以及風(fēng)險(xiǎn)等，不能僅從稅收方面著眼。

二、合理分解租金收入

房地產(chǎn)企業(yè)房屋租賃業(yè)務(wù)所應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等都以租金收入為稅基，因此租金收入的高低直接決定企業(yè)所承擔(dān)的稅負(fù)，企業(yè)如將租金收入合理分解為其他收入形式便能有效減輕企業(yè)稅負(fù)。

例如甲企業(yè)是西安一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，該企業(yè)2011年將位于市中心區(qū)的商品房一幢出租給乙公司作寫字樓，租金為每年6 000萬(wàn)元。租金中包含水電費(fèi)一并收取，甲企業(yè)當(dāng)年為出租房支付水費(fèi)160萬(wàn)元（不含稅價(jià)）、電費(fèi)240萬(wàn)元（不含稅價(jià)）。則甲企業(yè)2011年應(yīng)付水電費(fèi)為461.6萬(wàn)元[160×（1+13％）+240×（1+17％）]，房屋租賃行為繳納營(yíng)業(yè)稅300萬(wàn)元（6 000×5％），繳納房產(chǎn)稅720萬(wàn)元（6 000×12％），繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加30萬(wàn)元[300×（7％+3％）]，繳納印花稅6萬(wàn)元（6 000×1‰）。假定房屋年使用成本為C，則甲企業(yè)當(dāng)年房屋出租成本=房屋年使用成本+水電費(fèi)+應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅+應(yīng)納房產(chǎn)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加+應(yīng)納印花稅=C+1 517.6（萬(wàn)元），因此甲企業(yè)房屋出租業(yè)務(wù)稅前收益=6 000-（C+1 517.6）=4 482.4-C（萬(wàn)元）。

納稅籌劃方案：甲企業(yè)與乙公司約定水電費(fèi)由乙公司自行承擔(dān)，但由甲企業(yè)代為繳納，按水電費(fèi)的30％收取服務(wù)費(fèi)。并在與乙企業(yè)簽訂房屋租賃合同中分別注明租賃費(fèi)用和代收代繳水電費(fèi)金額，對(duì)以上業(yè)務(wù)分別核算。當(dāng)年乙公司承擔(dān)水費(fèi)180.8萬(wàn)元[160×（1+13％）]，甲企業(yè)向乙公司收取水費(fèi)服務(wù)費(fèi)54.24萬(wàn)元。當(dāng)年乙公司承擔(dān)電費(fèi)280.8萬(wàn)元[240×（1+17％）]，甲企業(yè)向乙公司收取電費(fèi)服務(wù)費(fèi)84.24萬(wàn)元。以上項(xiàng)目收取費(fèi)用后，為保證租賃方和承租方雙方的利益，房屋租賃價(jià)格按前述6 000萬(wàn)元扣除以上費(fèi)用后收取，以使承租方總支出不變。

新方案下，房屋租賃價(jià)格5 399.92萬(wàn)元[6 000-（180.8+54.24）-（280.8+84.24）]。則甲企業(yè)房屋租賃業(yè)務(wù)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅269.996萬(wàn)元（5 399.92×5％），水電費(fèi)服務(wù)費(fèi)收入應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅6.924萬(wàn)元[（54.24+84.24）×5％]，應(yīng)納房產(chǎn)稅647.9904萬(wàn)元（5 399.92×12％），應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加27.692萬(wàn)元[（269.996+6.924）×（3%+7％）]，應(yīng)納印花稅5.39992萬(wàn)元（5 399.92×1‰）。則：甲企業(yè)房屋出租成本=房屋年使用成本+應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅+應(yīng)納房產(chǎn)稅+應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加+印花稅=C+958.00232（萬(wàn)元），出租及服務(wù)的相關(guān)收入=5 399.92+54.24+84.24= 5 538.4（萬(wàn)元），因此甲企業(yè)房屋出租業(yè)務(wù)稅前收益=5 538.4-（C+958.00232）=4 580.39768-C（萬(wàn)元）。

從以上兩種方案的對(duì)比中可以看出，原方案中，甲企業(yè)與乙公司簽訂的房屋租賃合同租金收入包含了水電費(fèi)，租賃價(jià)格高，故甲企業(yè)承擔(dān)了較高的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加及印花稅?；I劃后的方案中甲企業(yè)將水電費(fèi)與房屋租金收入分開核算，在實(shí)際收入不變的情況下，降低了房屋出租的名義收入，從而降低了相關(guān)應(yīng)納稅費(fèi)。從效果看，籌劃后的方案減輕了企業(yè)的稅負(fù)，企業(yè)的稅前收益增加了97.99768萬(wàn)元（4 580.39768-4 482.4），提升了2.14%。

三、改出租為轉(zhuǎn)租

依據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，則不論是從價(jià)計(jì)征還是從租計(jì)征，其前提是針對(duì)房產(chǎn)所有人征稅。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬將已經(jīng)出租的陳舊房產(chǎn)翻修改造，重新用于租賃時(shí)，可以考慮將裝修前的房產(chǎn)出租給關(guān)聯(lián)方，由關(guān)聯(lián)方裝修后利用轉(zhuǎn)租的方式，可達(dá)到綜合籌劃減輕總體稅負(fù)的目的。

例如甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)位于西安市中心區(qū)有一處專門用于對(duì)外租賃的兩層樓房。因該房屋建于九十年代，設(shè)施陳舊，每年只能收取租金80萬(wàn)元。2011年，甲企業(yè)預(yù)算700萬(wàn)元對(duì)房屋進(jìn)行重新裝修改造，預(yù)計(jì)裝修改造后，每年可收取租金300萬(wàn)元。裝修改造前的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況：應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅4萬(wàn)元（80×5%），應(yīng)繳房產(chǎn)稅9.6萬(wàn)元（80×12%），應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加0.4萬(wàn)元[4×（7%+3%）]，應(yīng)繳納印花稅0.08萬(wàn)元（80×1‰），合計(jì)稅負(fù)為14.08萬(wàn)元。裝修改造后的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況：應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅15萬(wàn)元（300×5%），應(yīng)繳房產(chǎn)稅36萬(wàn)元（300×12%），應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加1.5萬(wàn)元[15×（7%+3%）]，應(yīng)繳納印花稅0.3萬(wàn)元（300×1‰），合計(jì)稅負(fù)為52.8萬(wàn)元，則裝修后比裝修前稅負(fù)增加38.72萬(wàn)元（52.8-14.08）。

納稅籌劃方案：甲企業(yè)先將裝修前的房產(chǎn)出租給關(guān)聯(lián)方乙公司，并簽訂一個(gè)期限較長(zhǎng)的房屋租賃合同。租賃期為10年，每年收取租金80萬(wàn)元。然后由乙企業(yè)出資700萬(wàn)元對(duì)此房產(chǎn)進(jìn)行裝修改造，之后對(duì)外轉(zhuǎn)租，每年依然收取租金300萬(wàn)元。

新方案下：甲企業(yè)負(fù)擔(dān)的稅負(fù)不變，仍為14.08萬(wàn)元。乙公司應(yīng)負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅15萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加1.5萬(wàn)元，印花稅0.3萬(wàn)元。但由于乙公司不是該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人，不需要繳納房產(chǎn)稅，這樣合計(jì)應(yīng)納稅費(fèi)為16.8萬(wàn)元。甲企業(yè)和乙公司的稅負(fù)合計(jì)為30.88萬(wàn)元（14.08+16.8）。

經(jīng)過(guò)以上分析看出，產(chǎn)權(quán)所有人是甲企業(yè)，乙公司只是房產(chǎn)轉(zhuǎn)租人，而不是產(chǎn)權(quán)所有人，因此不存在房產(chǎn)稅納稅義務(wù)。這樣新方案比籌劃前可少負(fù)擔(dān)稅費(fèi)21.92萬(wàn)元（52.8-30.88），10年就可節(jié)省219.2萬(wàn)元，節(jié)稅幅度高達(dá)42%。但需要注意的是，此過(guò)程中甲企業(yè)將房產(chǎn)出租給關(guān)聯(lián)方乙公司應(yīng)當(dāng)按照正常交易價(jià)格收取租金，如果甲企業(yè)為了降低稅負(fù)，向乙公司收取的租金明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)《稅收征管法》等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。

四、變租賃為倉(cāng)儲(chǔ)

房產(chǎn)稅的征稅標(biāo)準(zhǔn)分為從價(jià)計(jì)征（稅率1.2%）和從租計(jì)征（稅率12%）兩種，兩者稅率相差10倍。房屋租賃由出租人按租金繳納房產(chǎn)稅，而倉(cāng)儲(chǔ)由保管人按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。在房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征稅負(fù)明顯低于從租計(jì)征的情況下，出租人可以考慮變房屋租賃合同為倉(cāng)儲(chǔ)保管合同，以達(dá)到少繳房產(chǎn)稅的目的。

例如甲房地產(chǎn)開發(fā)公司2009年在西安市郊突擊開發(fā)大片房屋，目前造成大量閑置。為了盤活存量資產(chǎn)，決定將這些房屋改作庫(kù)房對(duì)外出租。2011年乙公司與甲房地產(chǎn)公司協(xié)商，承租十棟庫(kù)房，價(jià)值28 000萬(wàn)元。年租金4 700萬(wàn)元，租賃期限5年。則甲公司2011年繳納營(yíng)業(yè)稅為235萬(wàn)元（4 700×5％），繳納房產(chǎn)稅564萬(wàn)元（4 700×12％），繳納城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)和教育費(fèi)附加23.5萬(wàn)元[235×（3%+7%）]，繳納印花稅4.7萬(wàn)元（4 700×1‰）。整個(gè)租賃業(yè)務(wù)的各種稅金合計(jì)為827.2萬(wàn)元。

納稅籌劃方案：甲公司與客戶進(jìn)行友好協(xié)商，繼續(xù)利用庫(kù)房為乙公司存放商品，但將租賃合同改為倉(cāng)儲(chǔ)保管合同，并且配備保管人員，為客戶提供24小時(shí)服務(wù)。假設(shè)提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)的收入仍為每年4 700萬(wàn)元不變。

新方案下，甲公司2011年繳納房產(chǎn)稅時(shí)稅負(fù)發(fā)生了變化，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算繳納。則繳納房產(chǎn)稅為235.2萬(wàn)元[28 000×（1-30%）×1.2％）]，繳納營(yíng)業(yè)稅為235萬(wàn)元 （4 700×5％），繳納城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)和教育費(fèi)附加23.5萬(wàn)元[235×（3%+7%）]，繳納印花稅4.7萬(wàn)元（4 700×1‰）。整個(gè)租賃業(yè)務(wù)的各種稅金合計(jì)為498.4萬(wàn)元。

可以看出，將房屋租賃變?yōu)閭}(cāng)儲(chǔ)之后甲公司每年可節(jié)稅328.8萬(wàn)元，5年可以節(jié)約稅收合計(jì)1 644萬(wàn)元，節(jié)稅幅度高達(dá)40%。但同時(shí)要注意，公司在變租賃為倉(cāng)儲(chǔ)方案下需要增加額外經(jīng)營(yíng)成本，如保管人員的工資費(fèi)用和其他管理費(fèi)用等。這樣甲公司可以進(jìn)行綜合性納稅籌劃，對(duì)于公司的倉(cāng)儲(chǔ)管理員，技術(shù)要求不高，公司可以雇用遵章守紀(jì)、責(zé)任心強(qiáng)的下崗職工，而錄用下崗職工又有其他相關(guān)稅收優(yōu)惠。采取此方案，房地產(chǎn)企業(yè)在房屋降低空置率的同時(shí)，也降低了稅收成本。

從國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)指標(biāo)可以看出，無(wú)論是從銷售、新開工還是投資數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)都處于基本面加速下行時(shí)期，中央仍對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取趨緊政策，而地方層面則無(wú)法沖破限購(gòu)和限貸的束縛，房地產(chǎn)企業(yè)如何處理存貨將直接關(guān)系到其在下一輪供應(yīng)高峰的表現(xiàn)。在現(xiàn)今資金緊張的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)在房屋租賃納稅籌劃過(guò)程中，如何應(yīng)對(duì)相關(guān)稅收政策將成為一項(xiàng)至關(guān)重要的課題。

【參考文獻(xiàn)】

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篇4

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);集團(tuán)企業(yè);稅收籌劃

稅收籌劃,是指納稅人通過(guò)充分利用各種有利的稅收政策,對(duì)投資、經(jīng)營(yíng)、理財(cái)?shù)雀黜?xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行事先周密籌劃和合理安排,盡可能地減輕稅負(fù),以實(shí)現(xiàn)稅后利益最大化為目標(biāo)的涉稅經(jīng)濟(jì)行為。

房地產(chǎn)開發(fā)具有開發(fā)周期長(zhǎng)、開發(fā)業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣、資金占用量大、稅負(fù)比重高等特性,企業(yè)可針對(duì)其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),通過(guò)充分利用稅收優(yōu)惠政策、選擇有利經(jīng)營(yíng)方式、合理選擇會(huì)計(jì)處理方法、投資策劃等方法來(lái)縮小稅基、降低稅率和增加抵扣稅額,以達(dá)到稅收籌劃的目的。

一、集團(tuán)納稅主體籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)主要有跨地區(qū)布局發(fā)展的專業(yè)化住宅開發(fā)集團(tuán)模式,和持有商業(yè)、酒店、寫字樓等租賃商業(yè)物業(yè)的多元化運(yùn)營(yíng)集團(tuán)模式,他們?cè)陂_發(fā)一個(gè)新項(xiàng)目時(shí)都會(huì)面臨選擇設(shè)立分支機(jī)構(gòu)還是子公司的問(wèn)題。原內(nèi)資企業(yè)所得稅是以獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算三個(gè)條件確定納稅主體,新企業(yè)所得稅法以法人作為界定納稅人的標(biāo)準(zhǔn)。子公司是獨(dú)立的法人實(shí)體,應(yīng)當(dāng)獨(dú)立繳納企業(yè)所得稅,而對(duì)不具有法人資格的分支機(jī)構(gòu),按國(guó)稅發(fā)[2008]28號(hào)文《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理暫行辦法〉的通知》規(guī)定,由總機(jī)構(gòu)統(tǒng)一計(jì)算、匯總清算企業(yè)所得稅。

如果預(yù)計(jì)設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)在開辦后的前幾年會(huì)發(fā)生虧損,那么設(shè)立分支機(jī)構(gòu)較設(shè)立子公司更有利,因?yàn)榭倷C(jī)構(gòu)匯總清算時(shí),分支機(jī)構(gòu)的虧損可以直接抵減總機(jī)構(gòu)的盈利,減少整個(gè)集團(tuán)的稅負(fù);反之,如果有較好的業(yè)績(jī)預(yù)期,則設(shè)立子公司較好,因?yàn)樽庸緦侏?dú)立的法人實(shí)體,一般會(huì)得到當(dāng)?shù)卣畬?duì)新辦企業(yè)的稅收及其他方面的優(yōu)惠。

二、集團(tuán)資本結(jié)構(gòu)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的資本通常是由股權(quán)融資和債權(quán)融資兩部分組成。這兩種融資方式對(duì)企業(yè)的稅務(wù)影響不盡相同,借款人支付給債權(quán)人的利息支出可作為費(fèi)用稅前列支,而支付給股東的股息卻不能作為稅前扣除,只能在交納所得稅后的收益中分配。

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè),因此集團(tuán)在對(duì)下屬公司資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃時(shí),應(yīng)充分考慮利息的抵稅作用和財(cái)務(wù)杠桿的作用,在上述法規(guī)的債務(wù)權(quán)益率范圍內(nèi),提高債務(wù)融資比率,增加稅前列支、降低稅收負(fù)擔(dān)。

企業(yè)在實(shí)際操作除了要同時(shí)考慮負(fù)債增加帶來(lái)的財(cái)務(wù)危機(jī)成本外,還要符合國(guó)家對(duì)資本結(jié)構(gòu)的相關(guān)法規(guī)規(guī)定,如針對(duì)外資房地產(chǎn)注投比的規(guī)定《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》(建住房[2006]171號(hào))文規(guī)定的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本不得低于投資總額的50%;規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例――2009年5月27日《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》(國(guó)發(fā)[2009]27號(hào))保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%,其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。

三、集團(tuán)關(guān)聯(lián)方關(guān)系籌劃

對(duì)于擁有完整房地產(chǎn)價(jià)值鏈的大型綜合性房地產(chǎn)集團(tuán),從稅務(wù)的角度考慮可以將其設(shè)計(jì)、監(jiān)理、材料采購(gòu)、建筑、銷售、物業(yè)管理等利潤(rùn)中心有選擇性的剝離出來(lái),在有稅收優(yōu)惠政策的區(qū)域注冊(cè)成立公司,通過(guò)轉(zhuǎn)移定價(jià),將收入和費(fèi)用分別在低稅率和高稅率地區(qū)實(shí)現(xiàn)。這樣做對(duì)集團(tuán)稅負(fù)有兩個(gè)好處:一方面設(shè)計(jì)費(fèi)、材料費(fèi)、建安費(fèi)可在開發(fā)成本中列支,同時(shí)在計(jì)算土地增值稅時(shí)可享受加計(jì)20%的扣除,對(duì)降低所得稅和土地增值稅都有益處,另一方面又可享受地區(qū)稅收優(yōu)惠政策。

通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃時(shí),轉(zhuǎn)讓定價(jià)是重要的環(huán)節(jié)。集團(tuán)應(yīng)當(dāng)從研發(fā)、生產(chǎn)、營(yíng)銷、管理服務(wù)等各個(gè)方面詳細(xì)分析各關(guān)聯(lián)企業(yè)所承擔(dān)的職能和風(fēng)險(xiǎn),參照市場(chǎng)可比企業(yè)的利潤(rùn)水平和企業(yè)自身的市場(chǎng)議價(jià)能力,確定合理的轉(zhuǎn)讓定價(jià)方法和利潤(rùn)水平指標(biāo)。

根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定轉(zhuǎn)移定價(jià)應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立交易原則。新企業(yè)所得稅法第四十一條規(guī)定了“企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來(lái),不符合獨(dú)立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的,稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。”

四、具體開發(fā)項(xiàng)目的稅收籌劃

1.房產(chǎn)銷售收入的籌劃

企業(yè)可以通過(guò)選擇銷售收入的確認(rèn)時(shí)間、收入的合理分解等途徑對(duì)銷售收入進(jìn)行稅收籌劃:

(1)根據(jù)項(xiàng)目預(yù)繳利潤(rùn)和實(shí)際利潤(rùn)的差別,提前或推遲確認(rèn)收入

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文,房產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房產(chǎn)是按規(guī)定的計(jì)稅毛利率算出預(yù)計(jì)毛利額進(jìn)行預(yù)交所得稅,如經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目實(shí)際利潤(rùn)要大大超過(guò)預(yù)交稅款對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)額,在可能的情況下推遲達(dá)到確認(rèn)完工開發(fā)成品條件,延緩成本決算補(bǔ)交所得稅款;如項(xiàng)目是為了形象工程,經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)低于預(yù)計(jì)毛利額,那就抓緊成本決算,從將多交的稅款退回或轉(zhuǎn)到下一個(gè)項(xiàng)目中進(jìn)行抵減。

(2)將精裝房總收入分解為裝修收入和出售毛胚房收入

當(dāng)房產(chǎn)市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng),商品房好出售的前提下,將裝修費(fèi)用與毛胚房銷售單獨(dú)分別簽訂合同后收款。這樣做在裝修費(fèi)用上就可減少2.2%的營(yíng)業(yè)稅稅率差(開發(fā)商按5.5%交營(yíng)業(yè)稅,建筑裝潢按3.3%交營(yíng)業(yè)稅)。另外若將裝修費(fèi)用計(jì)入總房?jī)r(jià),房地產(chǎn)企業(yè)還要多交土地增值稅,客戶要多交契稅。

2.成本對(duì)象的籌劃

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文規(guī)定“成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定,不能隨意更改或相互混淆”。對(duì)面積較大的住宅項(xiàng)目,房地產(chǎn)企業(yè)往往分片分期開發(fā),如何組合成本對(duì)象才能實(shí)現(xiàn)稅務(wù)收益最大呢?假如項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)率高于預(yù)征點(diǎn)(如15%),則應(yīng)盡可能擴(kuò)大“成本對(duì)象”,拖延匯算時(shí)間,如以整個(gè)項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象;若項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)率低于預(yù)征點(diǎn),則盡量縮小“成本核算對(duì)象”,爭(zhēng)取盡早匯算,如以棟號(hào)為成本核算對(duì)象,實(shí)現(xiàn)用以前多預(yù)交的所得稅抵交以后需要預(yù)交的所得稅。

同時(shí)大型住宅項(xiàng)目中往往包含多種功能形態(tài)的建筑,例如多層住宅、小高層住宅、高層住宅、別墅、沿街商鋪、車庫(kù)等,這些類型不同的項(xiàng)目的成本和利潤(rùn)率也有較大差別。通常商業(yè)用房的售價(jià)較住宅高,將利潤(rùn)率低的住宅與其并入“成本對(duì)象”,可稀釋一部分增值額,對(duì)計(jì)算土地增值稅時(shí)可減少土地增值率。

3.共同成本和間接成本分配方法的籌劃

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文規(guī)定了共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本,應(yīng)按受益的原則和配比原則分配至各成本對(duì)象,具體分配時(shí)企業(yè)可以利用文件對(duì)土地成本、間接成本分?jǐn)偡椒ǖ亩鄻有约翱蛇x性(占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法),從而實(shí)現(xiàn)在利潤(rùn)額高的分項(xiàng)項(xiàng)目中多分配成本費(fèi)用,在利潤(rùn)額低的分項(xiàng)項(xiàng)目中少分配成本費(fèi)用,使企業(yè)總體稅負(fù)最低。

4.公建配套的籌劃

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文規(guī)定公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的,經(jīng)中介機(jī)構(gòu)鑒證后可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)同一項(xiàng)目分期先后滾動(dòng)開發(fā)的,經(jīng)常會(huì)發(fā)生前面開發(fā)的產(chǎn)品已經(jīng)銷售,而整個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等尚未全部竣工的情況。此時(shí),基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則可以依預(yù)算預(yù)提并分?jǐn)?房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此范圍內(nèi)充分預(yù)提未完工公共配套,延緩企業(yè)所得稅的繳納時(shí)間。

5.利息費(fèi)用的籌劃

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)規(guī)定“企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的,借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件,可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除?！?/p>

因此集團(tuán)性房地產(chǎn)企業(yè)可以利用在總部層面統(tǒng)一借貸資金,根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目的資金需求和利潤(rùn)水平,靈活向項(xiàng)目分?jǐn)偤侠砝①M(fèi)用,調(diào)劑項(xiàng)目的利潤(rùn),減少項(xiàng)目納稅。

但在操作過(guò)程中需注意從關(guān)聯(lián)方取得借款的利息費(fèi)用存在一定的扣除標(biāo)準(zhǔn),新企業(yè)所得稅法第第四十六條規(guī)定了“企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出,不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。”同時(shí)財(cái)稅[2008]121號(hào)文《關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》規(guī)定“企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出,其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為:除金融企業(yè)外的其他企業(yè),為2:1。”

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，稅務(wù)籌劃，稅率

稅收籌劃對(duì)企業(yè)具有重要的作用。對(duì)企業(yè)而言，稅收籌劃得當(dāng)，用足用好稅收優(yōu)惠政策，有利于減輕節(jié)省企業(yè)的稅負(fù)，增加企業(yè)的利潤(rùn)和可用資金，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，有效維護(hù)企業(yè)權(quán)益，使自身價(jià)值達(dá)到最大化，促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目具有投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。從項(xiàng)目立項(xiàng)到施工再到銷售的過(guò)程中，涉及到眾多稅種，主要稅種就是營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和所得稅。這些稅費(fèi)金額大，如果能合理地進(jìn)行稅收籌劃，能夠降低投資項(xiàng)目的成本，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅的觀念，促進(jìn)稅收制度的進(jìn)一步完善。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收現(xiàn)狀

在我國(guó)稅從項(xiàng)目立項(xiàng)到施工再到銷售的過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和印花稅，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目具有投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。涉及到眾多稅種，這些稅費(fèi)金額大，如果能合理地進(jìn)行稅收籌劃，能夠降低投資項(xiàng)目的成本，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅的觀念，促進(jìn)稅收制度的進(jìn)一步完善。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)復(fù)雜，因此，采用的籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，對(duì)其采用的稅收籌劃技術(shù)可以歸納為以下幾種。

（一）規(guī)避平臺(tái)籌劃

土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點(diǎn)。因此，可以利用規(guī)避平臺(tái)籌劃規(guī)律進(jìn)行籌劃節(jié)稅，其關(guān)鍵性的操作是控制增長(zhǎng)率，可以通過(guò)價(jià)格、扣除額的調(diào)節(jié)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

（二）投資轉(zhuǎn)化技術(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式外，還可以采用出租、投資聯(lián)營(yíng)等多樣的經(jīng)營(yíng)模式，轉(zhuǎn)化技術(shù)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其效果非常明顯。

(三)稅基籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負(fù)，而發(fā)行股票則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤(rùn)分配，不能有效降低稅基。

（四）實(shí)現(xiàn)技術(shù)

主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點(diǎn)是運(yùn)用實(shí)現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，降低稅負(fù)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，稅收政策對(duì)其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)銷售定金、預(yù)收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營(yíng)業(yè)稅。

三、房地產(chǎn)稅收籌劃方式

（一）利用臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃

納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營(yíng)中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過(guò)增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里“20%的增值額”就是我們常說(shuō)的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，可以進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃。

（二）利用投資方式的不同進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)于投資性房地產(chǎn)有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金；二是以房地產(chǎn)入股聯(lián)營(yíng)分得利潤(rùn)。這兩種投資方式所涉及稅種及稅負(fù)各不相同，存在著較大的房地產(chǎn)稅收籌劃空間。

1、采取出租方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

營(yíng)業(yè)稅：房產(chǎn)租賃屬于服務(wù)業(yè)，按照租金收入的5%征稅，應(yīng)為5%×R1；房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅應(yīng)依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納，稅率為12%，則房產(chǎn)稅為12%×R1；城建稅：假設(shè)**房地產(chǎn)開發(fā)公司位于市區(qū)，城建稅稅率為7%，依據(jù)其繳納的營(yíng)業(yè)稅，則，城建稅稅負(fù)為5%×R1×7%=0.35%R1；教育費(fèi)附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花稅：在訂立合同時(shí)，企業(yè)必須繳納印花稅，根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條理》第3條規(guī)定：“按租賃金額千分之一貼花”，因此，印花稅稅負(fù)為0.1%R1；所得稅：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加可以在稅前扣除，那么，企業(yè)租金收入應(yīng)納的所得稅為25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。

總體稅負(fù)T1=營(yíng)業(yè)稅+房產(chǎn)稅+城建稅+教育費(fèi)附加+印花稅+所得稅=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的總體稅負(fù)T1=41.22%R1。

2、采取聯(lián)營(yíng)方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

房產(chǎn)稅：根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%的余值計(jì)稅，稅率為1.2%。假定減除率為30%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)=1.2%×（1-30%）P。土地使用稅(此稅種從量定額征收，各地標(biāo)準(zhǔn)不一，以菏澤市為例，城區(qū)單位稅額為0.68元/平方米)，則土地使用稅稅負(fù)為0.68×L=0.68L；所得稅：聯(lián)營(yíng)利潤(rùn)所得應(yīng)繳所得稅，所得稅稅負(fù)=R2×25%=25%R2。

總體稅負(fù)T2=房產(chǎn)稅稅負(fù)+土地使用稅稅負(fù)+所得稅稅負(fù)=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。

尋求稅負(fù)均衡點(diǎn)。由于租金的收入相對(duì)固定，而且在出租之前可以商定，而聯(lián)營(yíng)收入則因影響因素多，不可確定性更大，所以，可以用租金來(lái)預(yù)測(cè)聯(lián)營(yíng)收入。當(dāng)二者稅負(fù)相等時(shí)，即， 41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，則R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25

（三）利用不同的資金籌措方式進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)起著至關(guān)重要的作用。從稅收的角度來(lái)看，不同的籌資模式方式公司所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)是不同的。

（四）利用收款方式的不同進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移后確認(rèn)銷售收入，但在實(shí)際工作中應(yīng)采取謹(jǐn)慎原則，客觀評(píng)估收入的實(shí)現(xiàn)，對(duì)估計(jì)價(jià)款不能收回的，不能確認(rèn)為收入；已經(jīng)收回部分價(jià)款只將收回部分確認(rèn)為收入。

四、結(jié)語(yǔ)

以上討論了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的技術(shù)及方案。但在實(shí)際操作中，這些稅種的籌劃并不是獨(dú)立的，各稅種之間存在著聯(lián)系。所以我們?cè)趯?duì)某一稅種進(jìn)行籌劃時(shí)，應(yīng)考慮其對(duì)別的稅種的影響，以達(dá)到降低企業(yè)整體稅負(fù)的效果。

參考文獻(xiàn)：

篇6

（一）積極影響

首先，在實(shí)施營(yíng)改增以后，所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。企業(yè)新建或是購(gòu)買辦公用房及廠房，以及廠房修繕、道路綠化等都可以作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，這有助于加速各個(gè)行業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資改造的步伐，激發(fā)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)買的需求，有利于商業(yè)地產(chǎn)的去庫(kù)存化。對(duì)從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，便于向下家轉(zhuǎn)移稅負(fù)，從而降低自身稅負(fù)水平。

其次，營(yíng)改增的實(shí)施有助于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，對(duì)重復(fù)征稅現(xiàn)象進(jìn)行避免。增值稅在征稅過(guò)程中，是以不同環(huán)節(jié)增值額作為依據(jù)的，而征稅過(guò)程中以銷售額為依據(jù)是營(yíng)業(yè)稅的主要特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，由于會(huì)涉及到大量的土地、建筑材料等成本內(nèi)容，而材料成本事實(shí)上已經(jīng)繳納過(guò)稅收，如果房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行銷售的過(guò)程中，還需要繼續(xù)繳納這部分稅負(fù)，則將產(chǎn)生嚴(yán)重的重復(fù)征稅現(xiàn)象。營(yíng)改增的有效實(shí)施，可以避免這一問(wèn)題的產(chǎn)生。房地產(chǎn)企業(yè)只需要依據(jù)自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行繳稅即可，同時(shí)抵扣也可以在建安成本、材料成本等增值稅發(fā)票中實(shí)現(xiàn)，因此能夠極大地避免重復(fù)征稅問(wèn)題的發(fā)生。

再次，在實(shí)施營(yíng)改增的過(guò)程中，對(duì)于明晰房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)部門之間的職責(zé)分工具有重要意義。在原有營(yíng)業(yè)稅的基礎(chǔ)上，業(yè)務(wù)部門人員將取得的發(fā)票單據(jù)交由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行報(bào)銷，并不對(duì)單據(jù)進(jìn)行審核及歸類，導(dǎo)致財(cái)務(wù)部門工作人員在日常工作中需要承擔(dān)繁重的工作任務(wù)及較大的風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，產(chǎn)生了重大的項(xiàng)目金額，那么會(huì)擁有相對(duì)簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)形式存在于財(cái)務(wù)部門中，但是，卻擁有雜亂無(wú)章的內(nèi)容。在營(yíng)改增有效落實(shí)的基礎(chǔ)上，在報(bào)銷過(guò)程中由于只有取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的支出才能抵扣，這就要求業(yè)務(wù)人員對(duì)普通發(fā)票和增值稅專用發(fā)票進(jìn)行歸類審核，促使業(yè)務(wù)人員在與業(yè)務(wù)單位往來(lái)過(guò)程中更加注重票據(jù)的合規(guī)性和及時(shí)性，在這一過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門僅需審核增值稅發(fā)票的真實(shí)性和準(zhǔn)確性即可。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，通過(guò)深入落實(shí)營(yíng)改增，實(shí)現(xiàn)科學(xué)整合業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)票據(jù)的目的。

（二）消極影響

首先，營(yíng)改增在實(shí)施過(guò)程中，有可能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)產(chǎn)生一定的影響。一方面，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，原營(yíng)業(yè)稅作為價(jià)內(nèi)稅可以作為營(yíng)業(yè)稅稅金及附加在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)進(jìn)行扣除。而在實(shí)施營(yíng)改增以后，由于增值稅是價(jià)外稅，無(wú)法在企業(yè)所得稅前扣除。另一方面，營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅率確定為11%，雖然理論上相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，但是只有與一般納稅人合作才能取得足額的增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，一定程度上限制了合作公司的選擇范圍。同時(shí)也面臨著上游建安公司向房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移稅負(fù)提高價(jià)格的問(wèn)題，此外房地產(chǎn)開發(fā)成本中也有很大一部分支出無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，如勞務(wù)費(fèi)等，由于不能獲得足額有效的進(jìn)項(xiàng)抵扣，加之稅率升高，一定程度上增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)。

其次，消極影響產(chǎn)生于營(yíng)改增下的財(cái)務(wù)報(bào)表中。首先，資產(chǎn)負(fù)債表在實(shí)施營(yíng)改增以前，購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)支付的價(jià)款全額計(jì)入固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值，而在實(shí)施營(yíng)改增以后，購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)支付的價(jià)款需要價(jià)稅分離，相應(yīng)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額是能夠進(jìn)行抵扣的，從而導(dǎo)致固定資產(chǎn)入賬價(jià)值的降低，并使企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率提高，對(duì)企業(yè)融資產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。

二、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開發(fā)土地成本稅務(wù)籌劃的必要性

（1）土地成本占房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)總成本比重大，進(jìn)行稅務(wù)籌劃符合企業(yè)收益最大化原則。伴隨房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈的趨勢(shì)，各地不斷涌現(xiàn)新的“地王”，巨額的土地成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵因素之一。增值稅下，企業(yè)支付政府部門土地價(jià)款高低，最終會(huì)以杠桿原理的形式影?項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的整體稅負(fù)。因此，土地成本稅務(wù)籌劃工作必然是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重點(diǎn)。

（2）基于財(cái)政部、國(guó)稅總局的財(cái)稅[2016]36號(hào)及國(guó)稅總局的2016年第18號(hào)公告等文件，各地國(guó)稅局相繼出臺(tái)具體實(shí)施辦法，基本上明確了房地產(chǎn)企業(yè)增值稅銷售額計(jì)算中允許扣除的土地價(jià)款只限“向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地出讓金”。然而，實(shí)際操作中企業(yè)支付政府部門的市政配套費(fèi)、政府主導(dǎo)收取并統(tǒng)一支付拆遷戶的拆遷費(fèi)等其他成本費(fèi)用，金額大且取得的合法憑證基本上是國(guó)家財(cái)政部監(jiān)制的資金往來(lái)結(jié)算票據(jù)或地方政府（非稅收入）票據(jù)，增值稅下無(wú)法取得進(jìn)項(xiàng)抵扣或銷項(xiàng)抵減，造成企業(yè)實(shí)際稅負(fù)仍然很高。

三、增值稅下房地產(chǎn)開發(fā)土地成本核算會(huì)計(jì)分錄設(shè)計(jì)及實(shí)務(wù)案例

土地成本依據(jù)“價(jià)稅分離”原則核算入賬。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2016年18號(hào)文件規(guī)定：適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的房地產(chǎn)企業(yè)，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額，即土地價(jià)款抵減銷售額而減少銷項(xiàng)稅。根據(jù)財(cái)政部的《關(guān)于印發(fā)的通知》（財(cái)會(huì)[2012]13號(hào)）規(guī)定：一般納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)，試點(diǎn)期間按照營(yíng)業(yè)稅改征增值稅有關(guān)規(guī)定允許從銷售額中扣除其支付給非試點(diǎn)納稅人價(jià)款的，應(yīng)在“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅”科目下增設(shè)“營(yíng)改增抵減銷項(xiàng)稅”專欄，用于記錄該企業(yè)因按規(guī)定扣減銷項(xiàng)額而減少的銷項(xiàng)稅額，同時(shí)，“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”等相關(guān)科目應(yīng)按照經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)種類進(jìn)行明細(xì)核算。

（1）支付政府土地價(jià)款時(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)支付政府土地價(jià)款時(shí)，按規(guī)定允許扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額，借記“其他應(yīng)收款-營(yíng)改增抵減銷項(xiàng)稅額”科目，按實(shí)際支付與上述增值稅額的差額，借記“開發(fā)成本-土地購(gòu)置成本-土地出讓金”，按實(shí)際支付金額，貸記“銀行存款”。

案例1：甲房地產(chǎn)企業(yè)2016年5月5日支付政府3.5億元獲取了一宗土地，用于商業(yè)、住宅混合型開發(fā)，并取得財(cái)政部監(jiān)制的資金往來(lái)結(jié)算票據(jù)，該房地產(chǎn)企業(yè)采用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，會(huì)計(jì)分錄處理如下：因土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅=35000÷（1+11%）×11%=3468.47萬(wàn)元，開發(fā)成本入賬金額=35000-3468.47=31531.53萬(wàn)元；借：開發(fā)成本/土地購(gòu)置成本/土地出讓金31531.53；其他應(yīng)收款/營(yíng)改增抵減銷項(xiàng)稅額3468.47；貸：銀行存款/人民幣35000。

（2）企業(yè)當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)并確認(rèn)收入時(shí)。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)規(guī)定，項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期確認(rèn)銷項(xiàng)稅時(shí)允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款，從而減少增值稅銷項(xiàng)稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（營(yíng)改增抵減的銷項(xiàng)稅額）”，貸記“其他應(yīng)收款-營(yíng)改增抵減銷項(xiàng)稅額”科目；期末，當(dāng)期銷項(xiàng)稅額扣減當(dāng)期允許抵減銷項(xiàng)稅額和預(yù)繳稅款后的凈值大于當(dāng)期允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，則借記“應(yīng)價(jià)稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅”。

案例2續(xù)案例1，甲房地產(chǎn)企業(yè)2016年11月達(dá)到預(yù)售條件時(shí)，總可售建筑面積120000平米。11月份前累計(jì)取得可抵扣增值稅專用發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅額200萬(wàn)元。11月份預(yù)售建筑面積為1200平米，預(yù)售價(jià)款5550萬(wàn)元，預(yù)繳增值稅額150萬(wàn)元，均未開增值稅發(fā)票。2016年12月25日將11月份預(yù)售的房屋交房，當(dāng)月建筑主體工程取得可抵扣增值稅專用發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅額50萬(wàn)元。稅務(wù)處理及會(huì)計(jì)處理如下：①交房結(jié)轉(zhuǎn)收入并確認(rèn)銷項(xiàng)稅額=5550÷（1+11%）×11%=550萬(wàn)元，收入金額=5550-550=5000萬(wàn)元。借：預(yù)收賬款5550；貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入5000；應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）550。②根據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)收入對(duì)應(yīng)建筑面積，確認(rèn)當(dāng)期允許扣除土地價(jià)款抵減的銷項(xiàng)稅=1200÷120000×3468.47=34.68萬(wàn)元；借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（營(yíng)改增抵減的銷項(xiàng)稅額）34.68；貸：其他應(yīng)收款-營(yíng)改增抵減銷項(xiàng)稅額34.68。③計(jì)算2016年12月應(yīng)交納增值稅（次月申報(bào)未交增值稅額）=550-34.68-200-50-150=115.32萬(wàn)元；借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）115.32；貸：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅115.32。④2017年申報(bào)交納上期未交增值稅；借：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅115.32；貸：銀行存款115.32。

（3）土地成本核算不考慮“價(jià)稅分離”。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2016年18號(hào)文件規(guī)定：一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。而且財(cái)會(huì)[2012]13號(hào)是截止目前財(cái)政部統(tǒng)一規(guī)范企業(yè)“營(yíng)改增”后會(huì)計(jì)處理的唯一文件，時(shí)間較早，參考價(jià)值有限，有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后會(huì)計(jì)分錄的設(shè)計(jì)空間仍然較大。在滿足項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)收入時(shí)，僅按照對(duì)應(yīng)比例確認(rèn)當(dāng)期允許抵減的土地價(jià)款而計(jì)算當(dāng)期銷項(xiàng)稅，不再使用“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（營(yíng)改增抵減的銷項(xiàng)稅額）”、“其他應(yīng)收款-營(yíng)改增抵減銷項(xiàng)稅額”等會(huì)計(jì)科目，減少核算中繁瑣環(huán)節(jié)。

綜上案例1、案例2，稅務(wù)處理及會(huì)計(jì)處理如下：①支付政府土地價(jià)款：借：開發(fā)成本-土地購(gòu)置成本（土地出讓金）23000；貸：銀行存款23000。②項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)并確認(rèn)收入，計(jì)算當(dāng)期銷項(xiàng)稅=（5550-1200÷120000×35000）÷（1+11%）×11%=515.32萬(wàn)元，當(dāng)期確認(rèn)收入金額5034.69=5550-515.32；借：預(yù)收賬款5550；貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入5034.69；應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅）515.32。③計(jì)算2016年12月應(yīng)交納增值稅（次月申報(bào)未交增值稅額）115.32萬(wàn)元=515.32-200-50-150。借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）115.32；貸：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅115.32。④2017年申報(bào)交納上期未交增值稅：借：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅115.32；貸：銀行存款115.32。

四、增值稅下房地產(chǎn)開發(fā)土地成本稅務(wù)籌劃實(shí)施方案及建議

（一）實(shí)際談判中，擴(kuò)大“營(yíng)改增”政策中“支付土地價(jià)款”的界定范圍

根據(jù)2011年1月21日國(guó)務(wù)院頒布的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四條規(guī)定，“市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作”。因此，有關(guān)拆遷系列成本費(fèi)用納入目前增值稅下只允?S銷項(xiàng)抵減的“土地出讓金”提供了可能。企業(yè)在簽訂土地出讓合同時(shí)，應(yīng)爭(zhēng)取將涉及項(xiàng)目有關(guān)拆遷的費(fèi)用一并納入“土地價(jià)款”合計(jì)金額中，加大了未來(lái)增值稅下銷項(xiàng)扣除基數(shù)，從而合法有效地降低企業(yè)稅負(fù)。

（二）合理控制拿地成本在開發(fā)總成本中的比例，收窄企業(yè)收益流失范圍

財(cái)稅[2016]36號(hào)文件中明確規(guī)定土地出讓金可以增值稅下抵減銷項(xiàng)稅，據(jù)此模擬測(cè)算，若企業(yè)在同樣開發(fā)規(guī)模、同樣設(shè)計(jì)規(guī)劃條件下，獲取不同價(jià)格的土地，企業(yè)可根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略不同做出合理選擇：

（1）追求營(yíng)業(yè)收入規(guī)模最大化的企業(yè)，在同樣售價(jià)水平下，合理利用土地價(jià)款杠桿作用，將因此所抵減的銷項(xiàng)稅轉(zhuǎn)化為營(yíng)業(yè)收入。根據(jù)國(guó)稅總局2016年第18號(hào)文件，銷項(xiàng)稅=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）×11%，從而可確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-銷項(xiàng)稅，相比提供貨物銷售行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)核算所確認(rèn)的收入中因土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅而有所增加，具體金額=土地出讓金×（1÷（1+11%）×11%）。

（2）兼顧收入、利潤(rùn)規(guī)模雙贏的企業(yè)，應(yīng)優(yōu)先選擇供不應(yīng)求的市場(chǎng)獲取土地，同時(shí)應(yīng)考慮市場(chǎng)環(huán)境中客戶積極接受因土地價(jià)格轉(zhuǎn)移到銷售價(jià)格的能力，如果可消化價(jià)格差，應(yīng)優(yōu)先在該市場(chǎng)拿地。由于土地價(jià)款將所抵減的增值稅銷項(xiàng)稅轉(zhuǎn)化為營(yíng)業(yè)收入，并且除附加稅外，增值稅不納入稅前利潤(rùn)扣除項(xiàng)。因此，企業(yè)在獲取較高價(jià)格土地的同時(shí)，可以較低增長(zhǎng)幅度提高銷售價(jià)格，同樣可以在不減少利潤(rùn)總量的情況下，獲得收入、利潤(rùn)規(guī)模雙贏的效果。

篇7

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)管理 避稅措施 涉稅管理

我國(guó)的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近二十幾年的發(fā)展已經(jīng)較為成熟，追逐暴利的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化，就必須不斷提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。有效的稅務(wù)管理能夠優(yōu)化資源配置、降低稅負(fù)、防范納稅風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)獲利能力，提升企業(yè)的綜合實(shí)力，從而推動(dòng)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理工作尤其重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的原理及現(xiàn)狀

企業(yè)稅務(wù)管理是企業(yè)在遵守國(guó)家稅法，不損害國(guó)家利益的前提下，充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切優(yōu)惠政策，達(dá)到少繳稅款或遞延繳納稅款，從而降低稅收成本、實(shí)現(xiàn)稅收成本最小化的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，是一種合理、合法的納稅、節(jié)稅行為。

從國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)、國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)到新企業(yè)所得稅法實(shí)施后的國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)、國(guó)稅函[2009]342號(hào)、國(guó)稅函[2010]201號(hào)文件等所得稅政策，以及1993開征、2006年從嚴(yán)征管的土地增值稅政策，這一系列為房地產(chǎn)企業(yè)量體裁衣的政策，讓諸多房地產(chǎn)企業(yè)“財(cái)富巨人，納稅侏儒”的“形象”成為歷史。稅收成本平均達(dá)房產(chǎn)銷售收入的17%。稅收成本成為房地產(chǎn)企業(yè)除土地成本、建安成本之外的第三大成本。有些地方房地產(chǎn)業(yè)的稅收占到了地方財(cái)政收入的20%以上，個(gè)別地方達(dá)到40%。房地產(chǎn)業(yè)成為地方財(cái)政的重要支柱，多年來(lái)都被列為稅收專項(xiàng)檢查對(duì)象。

新國(guó)十條、限購(gòu)、限貸、限外等一系列的調(diào)控施壓，2012年3月住建部重申房地產(chǎn)調(diào)控絕不會(huì)松動(dòng)，嚴(yán)控地方微調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨更嚴(yán)峻的考驗(yàn)。另外，很多老總對(duì)企業(yè)稅收管理的重視程度不夠，大多數(shù)企業(yè)都是由財(cái)務(wù)人員兼做辦稅人員。有的認(rèn)為只要跟稅務(wù)部門搞好關(guān)系，就能應(yīng)付企業(yè)的稅收問(wèn)題。在一些大型企業(yè)，由于部門之間、崗位之間缺乏有效溝通，致使有些業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)，企業(yè)的稅務(wù)人員并不知道，無(wú)法進(jìn)行涉稅分析與納稅管理，加之具體辦理業(yè)務(wù)的人員對(duì)稅收政策不一定能掌握到位，使應(yīng)稅事項(xiàng)不能及時(shí)有效地處置，給企業(yè)帶來(lái)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。因此，進(jìn)行有效的稅務(wù)管理，合理控制稅收成本，對(duì)降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本尤其重要。

二、房地產(chǎn)企業(yè)常用的避稅措施

房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)繁重的稅負(fù)，促使房地產(chǎn)企業(yè)不斷尋求避稅措施，常用的避稅措施是建立很多避稅鏈公司，財(cái)務(wù)可能都在一個(gè)辦公室，有的形成公司共聚一堂。利用關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在向集團(tuán)化方向發(fā)展，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定程度后，利用建安公司、銷售公司、物業(yè)公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)來(lái)轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的，即利用自己的親戚朋友注冊(cè)成立一些相應(yīng)的建筑安裝公司、銷售公司、物業(yè)管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開發(fā)商品房的建安工程交由關(guān)聯(lián)的建筑公司承建；將房地產(chǎn)的銷售業(yè)務(wù)分離出去，經(jīng)營(yíng)其房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售業(yè)務(wù)、廣告業(yè)務(wù)等。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過(guò)訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤(rùn)，以達(dá)到少繳稅款的目的。綜合起來(lái)，就是以下幾種方式：

(1)利用關(guān)聯(lián)建筑公司多開發(fā)票，加大成本。同時(shí)資金回流，避免個(gè)人所得稅。

(2)在國(guó)內(nèi)設(shè)立咨詢公司、設(shè)計(jì)公司、綠化公司多列費(fèi)用。

(3)在國(guó)外設(shè)立設(shè)計(jì)公司加大成本，尤其是香港等地。

(4)設(shè)立關(guān)聯(lián)的新辦商業(yè)企業(yè)，運(yùn)用甲方供材以加大成本。

(5)設(shè)立關(guān)聯(lián)的裝飾公司，銷售精裝修房的籌劃。

(6)設(shè)立關(guān)聯(lián)的公司，進(jìn)行流程再造。

(7)設(shè)立銷售公司，分解收入，降低增值率。

企業(yè)與關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，不符合獨(dú)立原則而減少企業(yè)或者關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門頌的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定開發(fā)成本的單位面積成本標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易定價(jià)政策、改善不合理的地方，并以此制定合理的收費(fèi)，同時(shí)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。

我們一定要注意逃稅和稅務(wù)籌劃的界限問(wèn)題，合理、合法的稅務(wù)籌劃和稅務(wù)管理才是有效的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅管理

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)事項(xiàng)始終貫穿于土地取得、立項(xiàng)、建設(shè)、銷售、出租、項(xiàng)目清算等各環(huán)節(jié)之中。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費(fèi)主要有十種：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。本文淺要地分析房地產(chǎn)企業(yè)的幾項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)涉及稅務(wù)處理。

(一)代收款項(xiàng)的稅務(wù)處理

1、營(yíng)業(yè)稅

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，營(yíng)業(yè)額為向購(gòu)買方收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、違約金、延期付款利息、罰息、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括符合條件代為收取的政府性基金或行政事業(yè)性收費(fèi)。準(zhǔn)確區(qū)分代收代付費(fèi)用是否納稅，可以從三個(gè)方面理解：

篇8

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增” 房地產(chǎn)企業(yè) 稅負(fù)

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐不斷加快，近些年我國(guó)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，各行各業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，經(jīng)營(yíng)管理壓力日益增加，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售利潤(rùn)增速較往年相比明顯下降。同時(shí)，政府為了能夠加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收調(diào)控，土地增值稅稅收政策的收緊在一定程度上也加大了房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)壓力。據(jù)普華永道會(huì)計(jì)師事務(wù)所提供的20家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，“營(yíng)改增”全面推行之后這些房地產(chǎn)企業(yè)中的九成稅負(fù)不降反升，而且接近四成的企業(yè)認(rèn)為稅負(fù)會(huì)明顯上升。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)必須審時(shí)度勢(shì)積極進(jìn)行稅收籌劃，合理避稅，為企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展提供保障。

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）上游企業(yè)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的影響

全面實(shí)施“營(yíng)改增”之后，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)，其他相關(guān)行業(yè)也會(huì)受到一定影響，與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)系緊密的一些企業(yè)，諸如建筑業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)等上游企業(yè)為了能夠減輕自身稅負(fù)勢(shì)必會(huì)采取一定措施將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給處于下游的房地產(chǎn)企業(yè)，難免會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一定的沖擊。尤其是建筑業(yè)相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)受到的影響相對(duì)較大，并且建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)密不可分，直接會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大影響。2016年5月1日起“營(yíng)改增”實(shí)施之后，建筑行業(yè)的新舊項(xiàng)目就會(huì)出現(xiàn)一道分水嶺，對(duì)于一些“營(yíng)改增”實(shí)施之前的老項(xiàng)目，相關(guān)部門允許建筑企業(yè)采取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法進(jìn)行稅務(wù)核算，對(duì)于這些項(xiàng)目企業(yè)稅負(fù)會(huì)得到一定程度上的減輕；而“營(yíng)改增”實(shí)施之后的項(xiàng)目則不可以運(yùn)用以上方式進(jìn)行稅務(wù)核算、申報(bào)，必須先選用11%的增值稅稅率核算銷項(xiàng)額，再減去可抵扣的進(jìn)項(xiàng)額進(jìn)而核算出實(shí)際需要繳納的增值稅額。但是，建筑行業(yè)在開展項(xiàng)目過(guò)程中一部分人工費(fèi)、管理費(fèi)用等很難獲取相應(yīng)的發(fā)票，無(wú)法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，這樣一來(lái)有可能造成一部分建筑企業(yè)的稅負(fù)不降反升的情況。一些建筑企業(yè)為了能夠保護(hù)自身利潤(rùn)不得不將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給下游的房地產(chǎn)企業(yè)。

（二）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)材料采購(gòu)造成的影響

房地產(chǎn)企業(yè)在開展項(xiàng)目過(guò)程中建設(shè)費(fèi)用支出金額非常巨大，在各種支出費(fèi)用中鋼筋、水泥以及各類小型材料等建設(shè)材料費(fèi)用占有很大的比重，從一些企業(yè)財(cái)務(wù)所披露的財(cái)務(wù)報(bào)表中可以看出，材料成本約占建筑業(yè)工程結(jié)算成本的60%。房地產(chǎn)企業(yè)在采購(gòu)建設(shè)材料過(guò)程中不僅要考慮工程項(xiàng)目質(zhì)量，而且還要考慮自身利潤(rùn)，對(duì)于一些大型建筑材料的選擇通常較為謹(jǐn)慎，一般都會(huì)選擇一些規(guī)模較大、資質(zhì)較好的材料供應(yīng)商，這類供應(yīng)商通常能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)通過(guò)增值稅專用發(fā)票。但是一部分房地產(chǎn)企業(yè)在輔助材料的選擇上為了能夠降低成本則選擇一些個(gè)體工商戶、私營(yíng)業(yè)主和其他小規(guī)模納稅人為其提供材料，這些材料供應(yīng)商在銷售材料過(guò)程中銷售價(jià)格相對(duì)低廉，但是無(wú)法開具增值稅專用發(fā)票。一般來(lái)說(shuō)，水泥、鋼筋的增值稅率是17%，沙、土、石料的增值稅率為3%，混凝土的增值稅率為6%，木材的增值稅率是13%，如果材料無(wú)法抵扣的話，“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納11%的增值稅額，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)增加。

（三）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建筑勞務(wù)成本的影響

房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)成本除了材料成本之外還有另一個(gè)重要組成部分，那就是勞務(wù)成本。從一些企業(yè)所披露的財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)中可以看出，一個(gè)工程項(xiàng)目勞務(wù)成本能夠占到總成本的30%，而從事此項(xiàng)工作的人員通常為勞務(wù)公司派遣人員和農(nóng)村的農(nóng)民工。勞務(wù)公司在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中沒有進(jìn)項(xiàng)稅抵扣其所產(chǎn)生的銷項(xiàng)稅，只能將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)。同時(shí)，農(nóng)民工由于處于零散狀態(tài)更不可能為房地產(chǎn)企業(yè)提供進(jìn)項(xiàng)稅，這樣一來(lái)就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)增加。

（四）對(duì)其他費(fèi)用抵扣的影響

政府行政性事業(yè)收費(fèi)是否可以抵扣增值稅以及抵扣幅度都直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。雖然一部分管理費(fèi)用以及銷售費(fèi)用可以抵扣，但是抵扣金額具有一定的局限性，諸如交際應(yīng)酬費(fèi)、差旅費(fèi)等都是抵扣不了的。同時(shí)，諸如資金利息拆遷補(bǔ)償費(fèi)等規(guī)費(fèi)也是不能抵扣的，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額占銷售收入的比例就不會(huì)太大。特別是一些一二線大城市，由于這些城市的房?jī)r(jià)相對(duì)較高，而且費(fèi)用抵扣也存在局限性，根本不能起到降低稅負(fù)的作用，“營(yíng)改增”在房地產(chǎn)業(yè)全面實(shí)施之后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)出現(xiàn)不降反升的情況。

雖然全面實(shí)施“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成一定消極影響，但是也起到了一定積極作用，稅制改革在一定程度上推進(jìn)了企業(yè)稅收制度的進(jìn)一步完善，使以往企業(yè)重復(fù)征稅情況大幅度減少，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)行為更加規(guī)范，有利于社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)效益的提高。

二、“營(yíng)改增”下的稅務(wù)籌劃建議

（一）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)“營(yíng)改增”的重視程度

房地產(chǎn)企業(yè)要想在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的大環(huán)境下脫穎而出穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)必須緊跟國(guó)家稅制改革步伐，重視“營(yíng)改增”這一政策。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)“營(yíng)改增”的宣傳力度，不僅要使財(cái)務(wù)部門了解和認(rèn)識(shí)到“營(yíng)改增”與企業(yè)發(fā)展的關(guān)聯(lián)性，而且還要通過(guò)各種宣傳方式促進(jìn)各個(gè)部門配合財(cái)務(wù)部門的工作，為財(cái)務(wù)部門反饋更加準(zhǔn)確、全面的信息數(shù)據(jù)，為企業(yè)稅務(wù)籌劃工作奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)要重視稅務(wù)籌劃的崗位設(shè)置，安排專人負(fù)責(zé)稅務(wù)籌劃工作，合理選擇計(jì)稅方法，對(duì)2016年4月30日之前的老項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真的測(cè)算，確定是采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法還是一般計(jì)稅方法。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員還要對(duì)自身業(yè)務(wù)流程進(jìn)行梳理整合，確認(rèn)和分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收支出，及時(shí)反饋給領(lǐng)導(dǎo)層，共同商議稅收籌劃對(duì)策進(jìn)行合理避稅，進(jìn)而達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)，提升企業(yè)利潤(rùn)空間，提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的目的。

（二）完善對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的管理，加大進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣

全面實(shí)施“營(yíng)改增”之后能夠從根本上降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的方法還是進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)必須完善對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的管理，加大進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣力度。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取一定措施控制上游企業(yè)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁情況的方式，企業(yè)在提出此問(wèn)題時(shí)難免會(huì)引起上游企業(yè)的不滿。這時(shí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與上游企業(yè)之間的溝通交流，雙方共同研討能夠平衡上游企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)和開發(fā)商的利益的方案，盡可能地獲取更多的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票進(jìn)行抵扣。其次，企業(yè)在“營(yíng)改增”大環(huán)境下應(yīng)當(dāng)合理選擇建設(shè)材料供應(yīng)商，不僅要嚴(yán)格要求大型建筑材料供應(yīng)商的資質(zhì)，而且還要重視五金電器等輔助材料供應(yīng)商的資質(zhì)，摸清供應(yīng)商的性質(zhì)，到底是小規(guī)模納稅人還是一般納稅人，在能夠保證材料質(zhì)量的基礎(chǔ)上盡量選擇一些能開具增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商進(jìn)行合作，實(shí)現(xiàn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，減輕企業(yè)稅負(fù)。再次，房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)存在著一定不同，其項(xiàng)目不僅成本巨大，而且開發(fā)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在工程項(xiàng)目實(shí)施期間對(duì)工程建設(shè)成本進(jìn)行合理分?jǐn)偺幚?，保持稅?fù)平穩(wěn)，將所發(fā)生的增值稅均勻的分?jǐn)偟礁鱾€(gè)會(huì)計(jì)期間中去。這樣在一定程度上能夠更好地控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，有利于企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展；最后，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)重視勞務(wù)成本的合理籌劃，可以通過(guò)公開招標(biāo)的方式與一些能夠繳納勞務(wù)支出稅款的正規(guī)勞務(wù)公司進(jìn)行合作，盡可能地降低建設(shè)支出。

（三）積極開展稅收籌劃工作，提高財(cái)務(wù)人員的工作能力

“營(yíng)改增”全面實(shí)施之后，房地產(chǎn)企業(yè)要想合理納稅必須積極開展稅收籌劃工作，而稅收籌劃工作是否能夠順利進(jìn)行與財(cái)務(wù)人員的工作能力有著密切的關(guān)系。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視對(duì)財(cái)務(wù)人員的選聘工作，不僅要在學(xué)歷上對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格要求，而且還要通過(guò)筆試、面試等方式對(duì)其實(shí)務(wù)能力進(jìn)行考核，盡可能地選擇一些理論知識(shí)和實(shí)務(wù)能力都較強(qiáng)的人員擔(dān)任相應(yīng)職務(wù)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極完善財(cái)務(wù)管理相關(guān)規(guī)章制度，明確權(quán)責(zé)，一旦出現(xiàn)問(wèn)題能夠落實(shí)到個(gè)人，并將財(cái)務(wù)人員工作情況與其績(jī)效相掛鉤，對(duì)于一些稅收籌劃工作完成出色人員要給予一定獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于一些工作上經(jīng)常出錯(cuò)的人員要給予一些懲罰，督促其重視此項(xiàng)工作；最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員繼續(xù)教育培訓(xùn)力度，邀請(qǐng)一些權(quán)威人士到企業(yè)中來(lái)進(jìn)行有針對(duì)性的指導(dǎo)，及時(shí)糾正企業(yè)財(cái)務(wù)人員工作不當(dāng)之處。同時(shí)，企業(yè)還可以組織一些繼續(xù)教育培訓(xùn)課程，提高財(cái)務(wù)人員對(duì)“營(yíng)改增”最新法律法規(guī)的了解和認(rèn)識(shí)，間接提升企業(yè)稅收籌劃工作質(zhì)量，為企業(yè)能夠合理避稅提供一定保障。

三、結(jié)束語(yǔ)

“營(yíng)改增”的全面實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成了一些積極和消極影響，企業(yè)不僅要合理利用有利于自身發(fā)展的政策內(nèi)容，而且還要不斷完善自身稅收籌劃工作來(lái)消除對(duì)企業(yè)發(fā)展的不利影響，充分提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保證企業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇9

關(guān)鍵詞：營(yíng)業(yè)稅 增值稅 營(yíng)改增 房地產(chǎn)

營(yíng)業(yè)稅作為我國(guó)稅種體系中一個(gè)重要的組成部分，發(fā)揮過(guò)積極的作用，但也存在一定的弊端。營(yíng)業(yè)稅重復(fù)征稅，打破了增值稅抵扣鏈條，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)特別是第三產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展十分不利。因此，推行“營(yíng)改增”勢(shì)在必行。2012年1月1日，“營(yíng)改增”首先在上海的交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進(jìn)行試點(diǎn)，并逐步推廣到其他地區(qū)和行業(yè)。2016年3月24日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局向社會(huì)公布了《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》等相關(guān)文件，自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開“營(yíng)改增”試點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等納入試點(diǎn)范圍，至此“營(yíng)改增”全面推開。

一、房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”政策分析

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》及其他有關(guān)規(guī)定，國(guó)家稅務(wù)總局制定并下發(fā)了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》，自2016年5月1日起施行。文件規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)增值稅基本稅率為11%。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以銷售額為全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。土地價(jià)款不得扣除，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，銷售額為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額。小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

二、“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)的帶來(lái)的挑戰(zhàn)

房地產(chǎn)“營(yíng)改增”的推進(jìn)，長(zhǎng)期開看，將有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)水平、對(duì)改善房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和提升企業(yè)積極投資開發(fā)的信心都有積極意義，同時(shí)，也勢(shì)必將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一定的挑戰(zhàn)。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)短期或上升

我國(guó)推行“營(yíng)改增”的目標(biāo)是通過(guò)完善流轉(zhuǎn)稅體系，避免營(yíng)業(yè)稅所帶來(lái)的重復(fù)征稅問(wèn)題，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅負(fù)的降低。但自2012年起，“營(yíng)改增”試行情況以及先期進(jìn)行“營(yíng)改增”的企業(yè)所反饋的意見來(lái)看，大部分的企業(yè)的稅負(fù)水平有所下降，但也有一部分企業(yè)出現(xiàn)了稅負(fù)增加的情況，出現(xiàn)這一情況的原因主要是企業(yè)生產(chǎn)的周期性、可抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的成本占總成本比重較小等。房地產(chǎn)業(yè)的上游產(chǎn)業(yè)包括建筑業(yè)、金融業(yè)等，這些行業(yè)或因“營(yíng)改增”稅負(fù)水平不同程度的上升，將成本轉(zhuǎn)嫁到下游的房地產(chǎn)企業(yè)，因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)水平短期內(nèi)不降反升或?qū)⒉豢杀苊狻?/p>

（二）賬務(wù)處理難度增加

“營(yíng)改增”初期，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員面臨稅收政策的變化、新舊稅制的銜接、發(fā)票管理、具體業(yè)務(wù)核算方法發(fā)生變化等問(wèn)題。一方面，“營(yíng)改增”增加了會(huì)計(jì)核算的難度。營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算簡(jiǎn)便，需要設(shè)置的會(huì)計(jì)科目較少，會(huì)計(jì)核算也較為簡(jiǎn)單。而增值稅稅金的計(jì)算較為復(fù)雜，當(dāng)期應(yīng)納稅額等于銷項(xiàng)稅額減去當(dāng)期準(zhǔn)予抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，且需要設(shè)置的會(huì)計(jì)科目較多，會(huì)計(jì)核算更為復(fù)雜。另一方面，“營(yíng)改增”不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的稅金會(huì)計(jì)核算體系發(fā)生了改變，同時(shí)發(fā)票的開具、發(fā)票的認(rèn)證抵扣、稅金的申報(bào)繳納等等方面也發(fā)生了重大變化，財(cái)務(wù)人員必須對(duì)“營(yíng)改增”后的稅收政策充分理解、相關(guān)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算、稅收的申報(bào)繳納等必須按照新的規(guī)定正確處理，否則將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的有效措施

（一）抓緊評(píng)估“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)的影響

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)將“營(yíng)改增”相關(guān)政策研究透徹，并結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際情況，科學(xué)測(cè)算和評(píng)估“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)稅負(fù)水平、盈利水平、現(xiàn)金流等各個(gè)方面產(chǎn)生的影響，以便對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、會(huì)計(jì)核算、納稅申報(bào)等方面的決策提供可靠的依據(jù)。

（二）加大財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)

“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算、納稅申報(bào)等方面產(chǎn)生巨大的影響，企業(yè)財(cái)務(wù)人員將面臨業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算的變化、新舊稅收政策的銜接等難題。為了迎接“營(yíng)改增”帶來(lái)的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員有必要通過(guò)自學(xué)和參加培訓(xùn)班等形式，積極學(xué)習(xí)相關(guān)的政策，充分掌握“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)增稅稅核算、申報(bào)繳納、發(fā)票管理等業(yè)務(wù)處理。相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)對(duì)財(cái)務(wù)人員的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)也應(yīng)當(dāng)予以必要的支持和配合。

（三）適時(shí)轉(zhuǎn)變開發(fā)模式

隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，房地產(chǎn)業(yè)逐漸走向了強(qiáng)調(diào)品質(zhì)和差異化的階段。精裝的品質(zhì)和產(chǎn)品的創(chuàng)新都成為消費(fèi)者考量產(chǎn)品的重要因素?！盃I(yíng)改增”后，建筑安裝成本的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，因此該項(xiàng)成本占比越高將越利于企業(yè)稅負(fù)抵扣。高檔住宅、商業(yè)、辦公樓等產(chǎn)品由于精裝修費(fèi)用等建筑安裝成本占比較高，進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，將獲得更多稅收利益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮由簡(jiǎn)單開發(fā)銷售向精裝修、商住并舉的差異化銷售轉(zhuǎn)變。

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃應(yīng)用 企業(yè)發(fā)展

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步于上世紀(jì)90年代，經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，逐漸成為支柱性產(chǎn)業(yè)之一，不僅為老百姓解決了安居問(wèn)題，而且?guī)?dòng)了建材、工程機(jī)械等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。近年來(lái)，由于房?jī)r(jià)過(guò)高、投資虛熱，國(guó)家宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)利潤(rùn)空間逐步縮小，市場(chǎng)不確定因素增加，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大。在這種情況下，進(jìn)行稅收籌劃顯得尤為重要。本文擬就稅收籌劃在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用作初淺分析。

一、稅收籌劃在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用

稅收籌劃是指納稅人遵循國(guó)家法律，以稅收政策法規(guī)為導(dǎo)向，事前選擇有利納稅方案處理自己的生產(chǎn)、投資、理財(cái)活動(dòng)的一種企業(yè)籌劃行為。房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種較多、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重，進(jìn)行稅收籌劃有特別意義。它既要善于運(yùn)用一般稅收籌劃方法，也要充分考慮行業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行富有特色的稅收籌劃。

（一）利用土地增值稅臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃

土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點(diǎn)，同時(shí)根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)法律規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以通過(guò)銷售降價(jià)、提高配置標(biāo)準(zhǔn)、增加配套設(shè)施、增加建設(shè)成本等方式合理控制土地增值稅的增值額，對(duì)于普通住宅，房地產(chǎn)企業(yè)不但可利用土地增值稅的四級(jí)超率累進(jìn)稅率降低稅率，還可利用“20%的增值額”這個(gè) “臨界點(diǎn)”達(dá)到不交稅的效果，一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過(guò)銷售降價(jià)、提升配置標(biāo)準(zhǔn)、增加配套設(shè)施促進(jìn)項(xiàng)目的快速銷售，節(jié)約財(cái)務(wù)利息，實(shí)現(xiàn)資金的快速流轉(zhuǎn)滾動(dòng)，同時(shí)通過(guò)上述稅收籌劃措施，降低企業(yè)土地增值稅稅負(fù)，并不一定致使企業(yè)利潤(rùn)減少。

（二）利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

營(yíng)業(yè)稅方面：以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓股權(quán)也不征收營(yíng)業(yè)稅；房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營(yíng)業(yè)稅。

土地增值稅方面：合作建房一方提供土地，一方提供資金，建房后按比例分房自用的行為，對(duì)于房屋所產(chǎn)生的土地增值，免征土地增值稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。

因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可利用上述稅收優(yōu)惠進(jìn)行合理避稅。如將開發(fā)的商業(yè)物業(yè)先投資入股，再向購(gòu)買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式可規(guī)避營(yíng)業(yè)稅。

（三）利用收入結(jié)構(gòu)進(jìn)行稅收籌劃

對(duì)于精裝修房屋，購(gòu)房房款中不僅包含了房屋建設(shè)成本，還包括房屋裝飾、裝潢費(fèi)用，由于房屋裝飾、裝潢屬于勞務(wù)服務(wù)，無(wú)需繳納增值稅。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設(shè)立裝飾公司負(fù)責(zé)房屋裝飾、裝潢，銷售時(shí)將房屋銷售合同分拆成房屋銷售和房屋裝飾合同，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的裝飾公司分開簽訂，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需就房屋依據(jù)房款繳納土地增值稅，裝飾公司僅需就裝修費(fèi)用繳納營(yíng)業(yè)稅，不用繳納土地增值稅。利用該籌劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用關(guān)聯(lián)公司將經(jīng)營(yíng)收入分散，使得土地增值稅稅基大幅減少，可以大大節(jié)省土地增值稅款，甚至無(wú)需繳納土地增值稅。

（四）利用收款方式進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅及所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。另外根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》于采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按照銷售合同或協(xié)議約定付款日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，付款方提前付款的，按照實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的單位價(jià)值較高的項(xiàng)目，購(gòu)買方很難一次拿出大額款項(xiàng)購(gòu)置房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可采用分期收款方式銷售，一方面可促進(jìn)銷售的增長(zhǎng)，另一方面企業(yè)不以售價(jià)總額為基數(shù)而以分期收款為基數(shù)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅及所得稅，將稅負(fù)進(jìn)行遞延，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金流動(dòng)，創(chuàng)造更大的價(jià)值。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)注意問(wèn)題

1.稅收籌劃要合理合法

稅收籌劃要符合稅法政策，以依法納稅為前提，在多種納稅方案中做出選擇，規(guī)避法律、政策風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際，合理設(shè)計(jì)稅收籌劃方案，采取合理措施降低企業(yè)稅負(fù)。

2.稅收籌劃要貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程

房地產(chǎn)開發(fā)涉及買地階段、建房階段、售房階段及后期物業(yè)管理階段，開發(fā)周期長(zhǎng)、涉及的因素較多、涉稅較為復(fù)雜，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃需要事先謀劃，并實(shí)時(shí)跟蹤監(jiān)控。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的嚴(yán)厲調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已日趨加劇、利潤(rùn)空間已大幅縮小。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理合法的進(jìn)行稅收籌劃，不僅可以降低企業(yè)自身稅負(fù)，爭(zhēng)取企業(yè)最大利益，而且通過(guò)稅收籌劃整個(gè)過(guò)程，可以提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，贏得新的發(fā)展空間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃具有一定的必要性，同時(shí)需根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)及所涉及的稅種，進(jìn)行合理的稅收籌劃。

參考文獻(xiàn)：