導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的法律法規(guī)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】物權(quán)法 抵押登記 不動(dòng)產(chǎn) 登記制度

一、典型案例及其基本情況

2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局為抵押人河南宏興建材經(jīng)營(yíng)有限公司和抵押權(quán)人中國(guó)銀行某市分行辦理了180萬(wàn)元的動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)，其中抵押物一欄填寫(xiě)為“鋼瓦、槽鋼、角鋼”等建材。事實(shí)上，這批鋼結(jié)構(gòu)建材在辦理抵押登記時(shí)，已建成為鋼結(jié)構(gòu)廠(chǎng)房。后因該貸款到期無(wú)法償還本息，抵押權(quán)人將抵押人訴至該市人民法院，人民法院于2008年6月30日到該市工商行政管理局查閱并復(fù)制了該動(dòng)產(chǎn)抵押登記案卷資料，目前此案仍在審理中。

二、案例引發(fā)的關(guān)于抵押登記的爭(zhēng)論

本案中，關(guān)于債權(quán)與債務(wù)的關(guān)系已無(wú)異議，爭(zhēng)論的焦點(diǎn)在于抵押登記的效力問(wèn)題，即抵押權(quán)人是否有權(quán)對(duì)作為抵押物的鋼結(jié)構(gòu)建材進(jìn)行處置。

1、認(rèn)為抵押登記有效的理由

一方認(rèn)為，根據(jù)《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》和國(guó)家工商行政管理總局《動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》的有關(guān)規(guī)定，工商行政管理部門(mén)可以辦理企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者以“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”抵押的動(dòng)產(chǎn)抵押登記。同時(shí)，《物權(quán)法》對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押實(shí)行“登記對(duì)抗主義”，第一百八十八條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第四、第六項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人”。另外，《物權(quán)法》第一百八十九條規(guī)定：“企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以本法第一百八十一條規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門(mén)辦理登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。依照第一百八十一條規(guī)定抵押的，不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買(mǎi)受人”。

本案中，動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)中抵押物分別填寫(xiě)為鋼瓦、槽鋼、角鋼等建材，屬于《物權(quán)法》中規(guī)定的“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”范疇，按照《動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》規(guī)定，某市工商管理局有權(quán)辦理這些形態(tài)動(dòng)產(chǎn)的抵押登記，因此，抵押登記有效。

2、認(rèn)為抵押登記無(wú)效的理由

另一方認(rèn)為，按照民法的劃分，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的劃分是以物是否能移動(dòng)并且是否因移動(dòng)而損壞其價(jià)值作為標(biāo)準(zhǔn)的。按照這一標(biāo)準(zhǔn)，鋼結(jié)構(gòu)廠(chǎng)房是一種由鋼材等組成的特殊建筑物或地上定著物，不能移動(dòng)或者若移動(dòng)則損害其價(jià)值或用途，因此，鋼結(jié)構(gòu)廠(chǎng)房在性質(zhì)上屬于不動(dòng)產(chǎn)。

根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”之規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保物權(quán)的設(shè)定實(shí)行“登記生效主義”。又據(jù)《物權(quán)法》第十條“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”和第二百四十六條“法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定”之規(guī)定，《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記有明確要求。

本案中，用于抵押登記的鋼結(jié)構(gòu)建材在辦理抵押登記時(shí)就已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)，應(yīng)該視同鋼結(jié)構(gòu)廠(chǎng)房。但是，目前無(wú)論是法律、行政法規(guī)，還是地方性法規(guī)，均未建立不動(dòng)產(chǎn)“統(tǒng)一登記制度”，未明確統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法。因此，某市工商行政管理局無(wú)權(quán)為已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)廠(chǎng)房的鋼瓦、槽鋼、角鋼等材料辦理抵押登記，抵押登記無(wú)效。

三、關(guān)于我國(guó)現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記及抵押登記制度的分析

1、關(guān)于動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，相關(guān)法律法規(guī)已有明確區(qū)分

《擔(dān)保法》第九十二條規(guī)定“本法所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱(chēng)動(dòng)產(chǎn)是指不動(dòng)產(chǎn)以外的物?！绷硗?，民法對(duì)動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分也有說(shuō)明，即不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或移動(dòng)就會(huì)損害其價(jià)值的物，不動(dòng)產(chǎn)主要指土地及土地上的定著物；動(dòng)產(chǎn)是指能夠移動(dòng)而不損害其價(jià)值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在辦理抵押登記時(shí)就已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)廠(chǎng)房，屬于“土地以及房屋、林木等地上定著物”，屬于“不動(dòng)產(chǎn)”范疇，辦理抵押貸款時(shí)不應(yīng)辦理《動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》，而應(yīng)辦理《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》。

2、《物權(quán)法》明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)抵押需要辦理抵押登記

財(cái)產(chǎn)抵押是重要的民事法律行為，法律除要求設(shè)立抵押權(quán)要訂立書(shū)面合同外，還要求對(duì)某些財(cái)產(chǎn)辦理抵押登記，不經(jīng)抵押登記，抵押權(quán)不發(fā)生法律效力。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！币虼?，按照《物權(quán)法》第一百八十條第一款第一項(xiàng)所列“建筑物和其他土地附著物”等財(cái)產(chǎn)抵押時(shí)，需要辦理抵押登記。

3、目前不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)際上依照原有法律法規(guī)辦理

現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)主要包括地產(chǎn)、房產(chǎn)以及林產(chǎn)、水面、灘涂、道路等。由于《物權(quán)法》頒布后，并沒(méi)有法律和行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定，地方性法規(guī)也無(wú)相關(guān)規(guī)定，所以，目前房產(chǎn)、地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的登記和抵押登記，實(shí)際上仍依照《擔(dān)保法》、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》相關(guān)規(guī)定等辦理。另外，部分地區(qū)制定了《森林資源資產(chǎn)抵押登記辦法》等地方性法規(guī)，以對(duì)特定的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記作出規(guī)定。

4、《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》等法規(guī)沖突，導(dǎo)致原法律法規(guī)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押登記的法律效力存在爭(zhēng)議

《物權(quán)法》頒布后，其第一百七十八條規(guī)定“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法”，其第十條規(guī)定“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”。根據(jù)“新法優(yōu)于舊法”原則，由于《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》及地方性法規(guī)關(guān)于登記和抵押登記的規(guī)定與《物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的規(guī)定產(chǎn)生沖突，自2007年10月1日《物權(quán)法》生效時(shí)，這些法律法規(guī)關(guān)于抵押登記和抵押登記的條文，以及按照這些法律法規(guī)辦理的新的登記和抵押登記，已面臨是否仍具有法律效力的爭(zhēng)議。另外，原有法律法規(guī)未能覆蓋的其他不動(dòng)產(chǎn)，如本案

中涉及的鋼結(jié)構(gòu)廠(chǎng)房，面臨登記和抵押登記無(wú)法可依的境地。

四、解決爭(zhēng)端的相關(guān)建議

1、最高人民法院應(yīng)作出司法解釋

最高人民法院應(yīng)及時(shí)對(duì)《物權(quán)法》中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的條文作出司法解釋?zhuān)姓J(rèn)目前依照原有法律法規(guī)辦理的不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力，保證不動(dòng)產(chǎn)登記有法可依。在法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，各地地方性法規(guī)未依照《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照原《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記規(guī)定辦理，其效力受法律保護(hù)。

2、盡快建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法

我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)管理體制，實(shí)際是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門(mén)規(guī)章意義上的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則。這些規(guī)則較為散亂而且與《物權(quán)法》相沖突，所以，可根據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，參考《動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》，制定一部統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法。同時(shí)，應(yīng)盡快對(duì)“不動(dòng)產(chǎn)的范圍”、“不能進(jìn)行抵押的不動(dòng)產(chǎn)范圍”、“需要進(jìn)行登記和抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)范圍”作出規(guī)定。如“本法所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物”；“抵押的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)屬于可以抵押的財(cái)產(chǎn)范圍，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的不動(dòng)產(chǎn)不能進(jìn)行抵押”；“企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定著物抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)辦理登記?！?/p>

3、設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散，各種不動(dòng)產(chǎn)的登記所屬的機(jī)關(guān)不同，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記不統(tǒng)一，從而引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，嚴(yán)重妨礙不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，因此，必須設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。由于各行政管理部門(mén)的局限性，可由縣級(jí)以上人民法院（也可法定其他機(jī)關(guān)或設(shè)立新的機(jī)關(guān)）擔(dān)任不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，并強(qiáng)化其服務(wù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易的司法功能。除指定的統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)外，原有的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，如地方土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)、林業(yè)管理部門(mén)、工商行政管理部門(mén)不再承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押登記職能。

4、應(yīng)用統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記辦法

以往由于不動(dòng)產(chǎn)登記基本制度不統(tǒng)一、登記辦法也不統(tǒng)一，從而不利于保護(hù)當(dāng)事人權(quán)利。因此，應(yīng)統(tǒng)一登記的辦法，以科學(xué)、高效的登記程序規(guī)范當(dāng)事人登記行為和登記機(jī)關(guān)的職務(wù)活動(dòng)。其中，對(duì)登記和抵押等的不動(dòng)產(chǎn)范圍、應(yīng)當(dāng)提交的文件、《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》應(yīng)當(dāng)載明的內(nèi)容、《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》設(shè)立日期、不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的效力、不動(dòng)產(chǎn)抵押合同變更和《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》內(nèi)容變更辦法、辦理注銷(xiāo)登記的辦法、社會(huì)查閱不動(dòng)產(chǎn)抵押登記證書(shū)的辦法等，要作出明確具體的規(guī)定，避免可能出現(xiàn)的登記失誤、效力爭(zhēng)議和欺詐行為。

5、制發(fā)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)

當(dāng)前，我國(guó)由于登記體例不統(tǒng)一，存在著地權(quán)證、土地權(quán)使用證、房地產(chǎn)權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、林權(quán)證等多種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬文書(shū)并行的情況。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)不統(tǒng)一，不但加重了權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)、加重了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范的矛盾，而且加劇了不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)關(guān)相互的爭(zhēng)執(zhí)。且由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是國(guó)家公信力保障發(fā)揮公示作用的，多樣化的權(quán)屬證書(shū)對(duì)其公示職能構(gòu)成傷害，從而影響其反映物權(quán)狀態(tài)、保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)安全的根本功能。故我國(guó)應(yīng)當(dāng)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)統(tǒng)一，建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)制度。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 中華人民共和國(guó)物權(quán)法[EB/OL].國(guó)家法規(guī)數(shù)據(jù)庫(kù).http：//省略.

[2] 中華人民共和國(guó)擔(dān)保法[EB/OL].國(guó)家法規(guī)數(shù)據(jù)庫(kù).http：//省略.

篇2

關(guān)鍵詞:涉外法定繼承;繼承公證;問(wèn)題

涉外繼承公證與一般性繼承公證辦理時(shí)，要按照程序規(guī)則及涉及的關(guān)鍵問(wèn)題并存在原則上的差異。如何在中國(guó)法律法規(guī)框架內(nèi)，在符合國(guó)際司法規(guī)則為基礎(chǔ)，挑選適用于法律解決確定繼承人的范圍、界定夫妻財(cái)產(chǎn)等。下文針對(duì)涉外繼承公證法律中的問(wèn)題展開(kāi)分析，以期采用準(zhǔn)確的適用法律解決涉外繼承公證問(wèn)題。

一、涉外法定繼承公證概念及范圍

涉外法定繼承是指包含涉外因素的法定繼承，主要表現(xiàn)如下:主體或客體涉外;與繼承有關(guān)的法律事實(shí)涉外等。涉外繼承包含一系幾種情況:繼承人或被繼承者一方或雙方均是外國(guó)人或身處境外;有待繼承的全部或部分遺產(chǎn)在國(guó)外;產(chǎn)生繼承法律事實(shí)出現(xiàn)在國(guó)外。必須注意，涉外法定繼承最少需要一個(gè)涉外因素，但無(wú)需全部具有涉外因素。

二、如何辦理涉外法定繼承公證

(一)嚴(yán)格按照管轄權(quán)各項(xiàng)規(guī)定

明確管轄權(quán)直接影響法律法規(guī)的使用度，進(jìn)而影響當(dāng)事人的實(shí)體權(quán)利和義務(wù)。由此可知，確定管轄權(quán)具有重要意義?！豆C法》第25條指出:“自然人、法人或其他組織申請(qǐng)辦理公證，可向居住地、常住地或事實(shí)發(fā)生地的公證機(jī)構(gòu)提出。申請(qǐng)辦理涉外不動(dòng)產(chǎn)公證過(guò)程中，申辦人應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)?！鞭k理涉外法定繼承公證時(shí)，并非簡(jiǎn)單套用以上規(guī)定，還應(yīng)按照《司法部公證律師司關(guān)于涉外遺產(chǎn)繼承公證書(shū)如何出具事的復(fù)函》各項(xiàng)規(guī)定。該復(fù)函指出:“中國(guó)公民繼承居于在國(guó)內(nèi)或國(guó)外中國(guó)人、外國(guó)人在境外的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，都不宜只開(kāi)出關(guān)于繼承事項(xiàng)的公證書(shū)，也應(yīng)開(kāi)出國(guó)內(nèi)當(dāng)事人與死者親屬關(guān)系的證明書(shū)或當(dāng)事人的出生證明，依據(jù)被繼承人居住地法律或不動(dòng)產(chǎn)所在地法律法規(guī)進(jìn)行辦理。遺產(chǎn)繼承適用于我國(guó)的法律法規(guī)，公證部門(mén)應(yīng)根據(jù)繼承人提出的申請(qǐng)，為他們開(kāi)出法律繼承公共公書(shū)。

(二)準(zhǔn)確適用相關(guān)法律

目前，我國(guó)公證機(jī)構(gòu)在日常工作中，對(duì)繼承公證是否合法存在一定爭(zhēng)議，但筆者認(rèn)為，合法性審查對(duì)涉外法定繼承公證具有重要意義。香港和祖國(guó)的懷抱，標(biāo)志著我國(guó)成為一個(gè)多法域國(guó)家，在中華人民共和國(guó)范圍之內(nèi)，香港、澳門(mén)兩個(gè)地區(qū)均是中國(guó)內(nèi)地平等且獨(dú)立的法域。臺(tái)灣已有法律制度與我國(guó)大陸有所差異，對(duì)，我國(guó)可遵循一國(guó)兩制的方針進(jìn)行解決。區(qū)際繼承就是在一個(gè)多法域國(guó)家之內(nèi)，繼承法律關(guān)系中主、客體及內(nèi)容這三項(xiàng)要素最要由一個(gè)或多個(gè)與另一法域有一定聯(lián)系。世界上多數(shù)復(fù)合法域國(guó)家通用做法就是把住所地法律當(dāng)做區(qū)際沖突上的屬法人。目前，我國(guó)各地已有自己的國(guó)際司法立法或不成文法，例如《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)涉外民事關(guān)系法律適用法》及部分單行法規(guī)明確規(guī)定涉外民事關(guān)系法律適用標(biāo)準(zhǔn)。因此，在解決中國(guó)區(qū)際法律沖突問(wèn)題時(shí)，中國(guó)大陸、港澳臺(tái)可以退出適合自身需求的國(guó)際司法以解決法律沖突問(wèn)題。辦理涉外法定繼承公證過(guò)程中，明確管轄權(quán)以后，要根據(jù)沖突規(guī)范指引明確辦理法定繼承公證適用的法律。同一繼承案件適用的法律有所差異，其產(chǎn)生的法律后果存在顯著差異。由于不同法域，對(duì)繼承人的范圍、繼承順序、遺產(chǎn)繼承份額等有一定差異。因此，法律適用準(zhǔn)確性顯得尤其重要。中國(guó)涉外法定繼承法律適用方面的規(guī)定主要表現(xiàn)在《中華人民共和國(guó)涉外民事關(guān)系法律適用法》，該法律指出，我國(guó)在涉外法定繼承法律使用上均采用區(qū)別制，即:動(dòng)產(chǎn)要采用被繼承人死亡時(shí)居住地的法律法規(guī)處理遺產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)則運(yùn)用不動(dòng)產(chǎn)所處地區(qū)的法律。必須注意，若繼承者為居住地處于中國(guó)大陸的公民，被繼承者居住地也在中國(guó)大陸，這種情況隸屬于國(guó)內(nèi)法定繼承情形，不屬于涉外法定繼承范疇，不在本文研究范圍之內(nèi)。

(三)確定最合適的繼承人

辦理涉外法定繼承公證中繼承者身份認(rèn)定尤其重要，我國(guó)有關(guān)繼承者身份認(rèn)定的法律法規(guī)主要見(jiàn)于《中華人民共和國(guó)涉外民事關(guān)系法律適用法》。對(duì)夫妻關(guān)系的認(rèn)定，本法第23條明確規(guī)定:“夫妻人身關(guān)系，可以采用雙方共同經(jīng)常居住地的法律法規(guī);不在一個(gè)地區(qū)居住，可采用共同國(guó)籍法律法規(guī)”。對(duì)父母和子女關(guān)系的認(rèn)定，該法第25條規(guī)定，父母子女關(guān)系適合共同經(jīng)常居住地所用法律;缺少共同經(jīng)常居住地，適用于一方當(dāng)事人經(jīng)常居住地法律或共同國(guó)籍國(guó)法律，以此保障弱者的權(quán)益。對(duì)收養(yǎng)關(guān)系的認(rèn)定，該法第28條表明，判定收養(yǎng)的條件及手續(xù)，可采用收養(yǎng)人和被收養(yǎng)人經(jīng)常居住地區(qū)的法律。收養(yǎng)效力，則采用收養(yǎng)時(shí)收養(yǎng)人常局居住地區(qū)的法律。解除收養(yǎng)關(guān)系時(shí)，應(yīng)根據(jù)收養(yǎng)時(shí)被收養(yǎng)人常居住地的法律或法院地法律。

三、結(jié)論

總之，涉外法定繼承公證業(yè)務(wù)重點(diǎn)在于通過(guò)沖突規(guī)范指引明確準(zhǔn)據(jù)法，以此判定繼承人、遺產(chǎn)范圍等各項(xiàng)要素。本次研究以涉外繼承公證的概念及范圍展開(kāi)分析，提出一系列創(chuàng)新公證理論、促進(jìn)該業(yè)務(wù)健康發(fā)展的建議，以期為類(lèi)似研究提供重要參考。

［參考文獻(xiàn)］

［1］蔡國(guó)欽．淺談涉外法定繼承公證［J］．商情，2016，41(33):245，270．

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易、物權(quán)行為、區(qū)分原則、公示公信原則

房地產(chǎn)交易是人們對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等活動(dòng)的總的稱(chēng)謂。在我國(guó)現(xiàn)行土地制度下房地產(chǎn)交易是指以房屋等建筑物、構(gòu)筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)為對(duì)象而進(jìn)行的一種商品交換活動(dòng)。

房地產(chǎn)交易制度是房地產(chǎn)法律制度的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)交易是否規(guī)范有序直接關(guān)系到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)秩序的穩(wěn)定。但是我國(guó)的房地產(chǎn)法已明顯滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，例如立法尚不健全，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和抵押制度有待完善，法律規(guī)范缺乏系統(tǒng)性、協(xié)調(diào)性、科學(xué)性等。這也給法律實(shí)務(wù)帶來(lái)了難度。因此，完善我國(guó)房地產(chǎn)立法刻不容緩。

物權(quán)行為是法律創(chuàng)造物，但它是客觀存在的，是與債權(quán)行為相對(duì)應(yīng)的法律行為。它規(guī)定了物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，有利于保護(hù)交易安全，維護(hù)當(dāng)事人的利益平衡。借鑒該理論對(duì)于解決房地產(chǎn)交易中的有關(guān)問(wèn)題具有重要的理論意義和實(shí)踐意義。

一、問(wèn)題的產(chǎn)生

根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定和立法解釋?zhuān)贤侵競(jìng)鶛?quán)合同，因而我國(guó)法律沒(méi)有承認(rèn)物權(quán)合同。

我國(guó)《合同法》第51條關(guān)于無(wú)權(quán)處分的規(guī)定是目前爭(zhēng)議較大。一般認(rèn)為，該條所稱(chēng)的“合同”是指買(mǎi)賣(mài)合同，即債權(quán)合同。也就是合同的成立、生效要附加一個(gè)條件，即行為人在訂立債權(quán)合同時(shí)必須具有處分權(quán)，否則合同效力待定。這種觀點(diǎn)會(huì)引發(fā)理論上和實(shí)踐中的難題：即把一些本來(lái)有效的合同解釋為效力未定合同。

另外，按照債權(quán)合同，在買(mǎi)賣(mài)契約中，由于法律規(guī)定買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物的所有權(quán)自債權(quán)契約成立時(shí)起移轉(zhuǎn)于買(mǎi)受人，即買(mǎi)受人自買(mǎi)賣(mài)合同成立之時(shí)起就已經(jīng)取得買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物的所有權(quán)，但未經(jīng)登記或交付不具有對(duì)抗第三人的效力。這樣在法理上就自相矛盾：既然買(mǎi)受人自買(mǎi)賣(mài)合同成立之時(shí)起就已經(jīng)取得了標(biāo)的物的所有權(quán)，但其取得的所有權(quán)未經(jīng)登記或交付卻不能對(duì)抗第三人。然而所有權(quán)是對(duì)世權(quán)，因此這顯然是互相矛盾的。

由于立法和理論上的缺陷，在我國(guó)的司法實(shí)踐中，長(zhǎng)期存在著將登記作為合同生效要件的作法，也就是將原因行為與物權(quán)變動(dòng)混為一談。例如房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行后，未向房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的，法院往往判決房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，而不是判決強(qiáng)制出賣(mài)人補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)或判決出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。訂立抵押權(quán)設(shè)立合同后，未向登記機(jī)關(guān)辦理抵押權(quán)登記的，法院往往判決抵押權(quán)設(shè)立合同無(wú)效，而不是判決抵押人補(bǔ)辦抵押權(quán)登記或判決抵押人承擔(dān)出賣(mài)責(zé)任。其結(jié)果，往往使無(wú)辜的買(mǎi)受人、債權(quán)人遭受損害而得不到救濟(jì)。按照物權(quán)變動(dòng)與其原因行為的區(qū)分原則，未辦理登記手續(xù)的，只是不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，原因行為的效力將不受影響。因此，房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行后未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，或者判決出賣(mài)人依買(mǎi)賣(mài)合同承擔(dān)違約責(zé)任。抵押權(quán)設(shè)定合同成立后，未辦理抵押權(quán)登記手續(xù)的，只是抵押權(quán)不成立，抵押權(quán)設(shè)定合同并不無(wú)效，債權(quán)人可請(qǐng)求法院判決強(qiáng)制債務(wù)人辦理抵押登記手續(xù)，或者判決抵押人依抵押合同承擔(dān)違約責(zé)任。[1]

物權(quán)的變動(dòng)通過(guò)物權(quán)行為發(fā)生法律效果。屬于物權(quán)行為組成部分的交付或登記使物權(quán)的變動(dòng)具有了公示的作用，而依賴(lài)該公示而取得所有權(quán)的人受公示之公信力的保護(hù)，即可取得標(biāo)的物的所有權(quán)。從以上分析可以看出，否定物權(quán)行為的存在會(huì)帶來(lái)理論和實(shí)踐上的矛盾。

二、 房地產(chǎn)交易中的行為性質(zhì)區(qū)分

區(qū)分原則是指在發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)，物權(quán)變動(dòng)的原因與物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果作為兩個(gè)法律事實(shí)，他們的成立生效分別依據(jù)不同的法律根據(jù)。在原因行為中，當(dāng)事人享受債法上的權(quán)利，并承擔(dān)債法上的義務(wù)；在結(jié)果行為中，當(dāng)事人完成物權(quán)變動(dòng)，使得物權(quán)能夠產(chǎn)生請(qǐng)求權(quán)的負(fù)擔(dān)行為，而能夠發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效果的結(jié)果行為是處分行為。

區(qū)分原則在房地產(chǎn)交易中的運(yùn)用就是要求法律上區(qū)分房地產(chǎn)權(quán)屬和債權(quán)合同之間的關(guān)系。房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記、抵押登記、使用權(quán)登記和他物權(quán)登記實(shí)質(zhì)是物權(quán)變動(dòng)的一種公示形式，是法律法規(guī)中的強(qiáng)行法，登記使房地產(chǎn)權(quán)屬得到確認(rèn)。權(quán)屬登記與債權(quán)合同的關(guān)系說(shuō)到底就是物權(quán)與債權(quán)的關(guān)系，二者權(quán)能有很大差異，不能混為一談。例如，在“一房二賣(mài)”等現(xiàn)象的法律實(shí)務(wù)中應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分標(biāo)的物的移轉(zhuǎn)和所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。如果買(mǎi)受人已實(shí)際占有使用出賣(mài)人的房屋，但還未辦理登記手續(xù)，只能是說(shuō)明標(biāo)的物（房屋）的移轉(zhuǎn)，而不是房屋產(chǎn)權(quán)的移轉(zhuǎn)。

我國(guó)《合同法》第44條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！痹摋l沒(méi)有明確區(qū)分這里的登記是物權(quán)變動(dòng)登記還是合同登記，由于法律法規(guī)沒(méi)有在二者之間作出明確區(qū)分或者明確規(guī)定是否影響合同效力，故在現(xiàn)實(shí)中最易導(dǎo)致人們依照該條將登記解釋為合同生效要件。此后，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返?條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)或者辦理批準(zhǔn)登記等手續(xù)才生效的，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后才生效的，當(dāng)事出有因未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！备鶕?jù)這一司法解釋?zhuān)课葙I(mǎi)賣(mài)合同在房屋過(guò)戶(hù)以前合同效力獨(dú)立存在，并不受過(guò)戶(hù)登記的影響。換言之，房屋買(mǎi)賣(mài)是否辦理過(guò)戶(hù)登記，這只決定房屋的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移，并不能影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力，更不能決定買(mǎi)賣(mài)合同的效力。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第53條和《城市房屋租賃管理辦法》第13條的規(guī)定，房地產(chǎn)租賃合同實(shí)行登記備案制度，但登記備案不是合同的生效要件。

此外，我國(guó)民法典草案物權(quán)法編第9條規(guī)定：“依照法律規(guī)定，土地、礦藏等自然資源屬于國(guó)家所有的，可以不經(jīng)登記，自法律施行之日起享有物權(quán)。除法律另有規(guī)定外，國(guó)家、集體、私人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變動(dòng)、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯?；不?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力?！痹摋l規(guī)定體現(xiàn)了區(qū)分原則。

由于我國(guó)的物權(quán)法還未制定出來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚不完善，各種規(guī)定散見(jiàn)于法律法規(guī)及行政規(guī)章中，比較混亂，容易使人形成“要式合同就是登記”、“不登記就不生效”的模糊認(rèn)識(shí)。在目前施行的《城市房地產(chǎn)管理法》中，只規(guī)定了商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案，也沒(méi)有規(guī)定登記后生效。如果將過(guò)戶(hù)登記作為買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件，其負(fù)面效應(yīng)是很大的，大量的房屋買(mǎi)賣(mài)合同在過(guò)戶(hù)登記以前均處于無(wú)效狀態(tài)，若一方不按約定履行過(guò)戶(hù)業(yè)務(wù)，另一方將無(wú)法主張對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任，只能要求對(duì)方承擔(dān)并不明確的締約過(guò)失責(zé)任，合同中的各種擔(dān)保也因主合同無(wú)效而隨之無(wú)效，不履行義務(wù)一方可以不受合同約束，被損害方的合法權(quán)益得不到相應(yīng)的法律救濟(jì)，而不履行義務(wù)一方也得不到法律的懲罰，交易安全無(wú)法保障。這與

民法的一般原則是相悖的。另外，如果一個(gè)合同不是依照生效之后再履行的順序去執(zhí)行，而是在合同履行完畢之后才生效，這也不符合法理。

三、房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)公示公信原則

物權(quán)行為理論指導(dǎo)下的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，被稱(chēng)為物權(quán)形式主義，其主要內(nèi)容是僅僅有物權(quán)變動(dòng)的合意是不夠的，對(duì)此還必須有一個(gè)外在的形式：不動(dòng)產(chǎn)的登記和動(dòng)產(chǎn)的交付。本文通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的外部公示方法（登記）的分析來(lái)揭示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記制度的規(guī)范功能。因?yàn)槲餀?quán)變動(dòng)的合意或意思表示主要是通過(guò)公示行為來(lái)體現(xiàn)，它符合人們的交易習(xí)慣。當(dāng)然這里并沒(méi)有否定物權(quán)合意這一私法自治的理念，而是突出公示的正確性推定效力。公示公信原則以區(qū)分物權(quán)行為和債權(quán)行為為前提，在維護(hù)原權(quán)利人的利益與交易安全之間尋求一種平衡，從而為解決理論上的悖論和實(shí)踐中的問(wèn)題提供一種思路。

物權(quán)公示原則，指的是物權(quán)的各種變動(dòng)必須以可以公開(kāi)的能夠表現(xiàn)這種物權(quán)變動(dòng)的方式予以展示、并進(jìn)而決定物權(quán)變動(dòng)效力的原則。登記或交付作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，目的主要是為了維護(hù)交易安全、保護(hù)善意第三人的利益。如果僅是為了雙方當(dāng)事人之間的利益，法律根本沒(méi)有必要設(shè)立登記或交付制度，因?yàn)殡p方當(dāng)事人之間的約定足以明確雙方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。不經(jīng)登記或交付只依當(dāng)事人之間的意思表示就發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，反而更有利于交易的便捷。物權(quán)公示，對(duì)第三人來(lái)說(shuō)，公示告知作用是使第三人明確權(quán)利歸屬的指示器。公示內(nèi)容具有正確性推定效力，是指對(duì)任何第三人來(lái)說(shuō)，不管真實(shí)情況怎樣，推定公示的事實(shí)就是正確的。在完成公示行為之前，物權(quán)變動(dòng)效力僅在交易當(dāng)事人之間有效力，而對(duì)世人不發(fā)生效力；只有完成公示，取得表征物權(quán)的手段后，才真正使受讓權(quán)利具有對(duì)抗世人效力。[2] 物權(quán)行為理論是使公示行為具有公信力的基本保障，否則公示的權(quán)利正確性推定效力將受到質(zhì)疑。

物權(quán)公示包括行為方式（交付或登記）和靜態(tài)的表征（占有狀態(tài)或登記簿）。交付或登記是靜態(tài)的表征手段，二者當(dāng)然不能截然分開(kāi)。公示原則是產(chǎn)生公信力的前提。物權(quán)的存在既然以登記或占有為其表征，則依賴(lài)此表征而有所作為者，縱使其表征與實(shí)質(zhì)的權(quán)利不符，對(duì)于依賴(lài)此表征之人也不生任何影響，是為公信原則。

目前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚不完善，也不盡合理。我國(guó)已經(jīng)頒布了一些法律法規(guī)，特別是眾多的司法解釋?zhuān)块T(mén)規(guī)章，地方法規(guī)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等登記作了相互重疊、相互沖突的規(guī)定，沒(méi)有統(tǒng)一的登記法律和登記機(jī)關(guān)。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)屬于行政法，而不是民法。登記制度的目的是實(shí)現(xiàn)行政管理，而不是貫徹公示原則。需要指出的是登記的性質(zhì)并不是一種行政行為。各國(guó)的登記機(jī)關(guān)并不相同，例如，在我國(guó)是行政機(jī)關(guān)，在德國(guó)是地方普通法院系統(tǒng)的土地登記局，在瑞士是各州的地方法院。登記的目的只是起到公示作用，登記與行政行為并無(wú)必然聯(lián)系。借鑒外國(guó)經(jīng)驗(yàn)，梁慧星教授主持起草的物權(quán)法草案第一章第三節(jié)專(zhuān)設(shè)第20條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民法院統(tǒng)一管轄。”

根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記效力主要采登記要件主義立法模式?！冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第6條第1款規(guī)定：“城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查核實(shí)后，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)?！蔽覈?guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！?《擔(dān)保法》第41、42條規(guī)定，以土地使用權(quán)、城市房地產(chǎn)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠(chǎng)房等到建筑物抵押的應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記手續(xù)，抵押合同自登記處之日起生效（合同生效的特殊情形）。從以上規(guī)定可以看出，在我國(guó)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度中，權(quán)屬登記顯然采登記要件主義。另外，在因繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、取得時(shí)效、法院判決、添附、婚姻關(guān)系等非法律行為而引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的場(chǎng)合下，采取登記對(duì)抗主義。登記要件主義在法國(guó)的意思主義和德國(guó)的形式主義之間尋求折衷立場(chǎng)，雖然克服了意思主義的缺陷，將登記與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)本身結(jié)合為一體，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取了公示的態(tài)度。但在法律實(shí)務(wù)中登記主義立法模式的弊端顯而易見(jiàn)，如易助長(zhǎng)一物多賣(mài)現(xiàn)象。它偏向于對(duì)原權(quán)利人的保護(hù)，卻忽略了對(duì)第三人利益的關(guān)注，有損交易安全。

物權(quán)變動(dòng)規(guī)則在不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)中的運(yùn)用，就意味著物權(quán)變動(dòng)所涉及的登記均為物權(quán)變動(dòng)的公示，它只影響物權(quán)變動(dòng)效力，而不影響合同效力。實(shí)際上，過(guò)戶(hù)登記、抵押登記等均是權(quán)利登記，而不是合同本身的登記。這種登記只確認(rèn)原權(quán)利人權(quán)利喪失，新權(quán)利人取得權(quán)利，或者原權(quán)利人的權(quán)利內(nèi)容發(fā)生變化，并向新權(quán)利人頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的過(guò)程。這種登記屬于權(quán)利登記，它獨(dú)立于債權(quán)合同，發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。

關(guān)于房地產(chǎn)登記的公信力問(wèn)題。德國(guó)、瑞士等國(guó)在立法中明定了登記的公信力，法國(guó)、日本等國(guó)沒(méi)有規(guī)定。[3] 這種區(qū)別源于各國(guó)立法模式的不同。在我國(guó)主要有兩種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)登記未體現(xiàn)公信力；[4] 另一種認(rèn)為通過(guò)申請(qǐng)、注冊(cè)、登記發(fā)證等手續(xù)實(shí)際上已承認(rèn)了公信力。[5] 本文認(rèn)為公信力是公示原則的應(yīng)有邏輯和基本價(jià)值取向。我國(guó)《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《土地登記規(guī)則》等具體規(guī)定了房屋所有權(quán)、抵押權(quán)和土地使用權(quán)、抵押權(quán)等的登記手續(xù)、登記程序、登記機(jī)關(guān)、登記種類(lèi)等。不動(dòng)產(chǎn)登記在我國(guó)是由當(dāng)事人的登記意思和行政機(jī)關(guān)的登記行為來(lái)完成的，因此它是通過(guò)法律的方式來(lái)表示權(quán)利的合法存在，這是一種客觀事實(shí)，那么對(duì)通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記所表現(xiàn)出來(lái)的權(quán)利信賴(lài)就具有正當(dāng)性。善意第三人就可以根據(jù)登記簿所表征的內(nèi)容進(jìn)行權(quán)利推定，從而決定與他人是否進(jìn)行交易。可以這樣認(rèn)為，對(duì)這種善意的保護(hù)也就是對(duì)市場(chǎng)的有力維護(hù)。例如，最高人民法院2000年12月13日公布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第61條規(guī)定：“抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)?！睂?shí)際上本條解釋賦予了抵押權(quán)登記的公信力。但是我國(guó)在采登記要件主義的立法模式下，不區(qū)分物權(quán)行為和債權(quán)行為，將物權(quán)變動(dòng)效果系于債權(quán)行為，從而使交易中的善意信賴(lài)不能有效保護(hù)，公信力受到影響。因此我國(guó)應(yīng)盡快完善房地產(chǎn)法律制度，規(guī)范房地產(chǎn)交易活動(dòng)，弱化房地產(chǎn)登記的行政色彩，注重權(quán)利的保護(hù)和交易秩序的維護(hù)。為保護(hù)房地產(chǎn)交易的安全，物權(quán)立法應(yīng)明確規(guī)定房地產(chǎn)登記的法律效力：發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的有效轉(zhuǎn)移；推定不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利；具有社會(huì)公信力，給予善意第三人以有效保護(hù)。

四、房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)中的利益衡平

無(wú)因性原則即抽象性原則，是指作為處分行為的物權(quán)行為，不問(wèn)其是否基于某項(xiàng)有效的負(fù)擔(dān)行為，而自行發(fā)生效力。原因行為的無(wú)效或者撤銷(xiāo)不能導(dǎo)致轉(zhuǎn)移物權(quán)的履行行為的當(dāng)然無(wú)效和被撤銷(xiāo)。物權(quán)變動(dòng)是物權(quán)意思表示的結(jié)果，如果物權(quán)法上的意思沒(méi)被撤銷(xiāo)，債權(quán)法上的意思被撤銷(xiāo)，物權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，可以借助不當(dāng)?shù)美碚搧?lái)解決債權(quán)上意思表示的瑕疵引起的后果。

物權(quán)行為無(wú)因性對(duì)交易安全的保護(hù)是絕對(duì)的，如果物權(quán)移轉(zhuǎn)符合法律規(guī)定的要件，

即當(dāng)事人合意加交付或登記公示行為，那么即產(chǎn)生物權(quán)效力，即產(chǎn)生對(duì)抗世人的效力。正因?yàn)槿绱?，無(wú)因性原則成了否定論者對(duì)物權(quán)行為理論持否定態(tài)度的一個(gè)主要理由，如認(rèn)為貫徹?zé)o因性原則損害了原權(quán)利人的利益等等。其實(shí)，無(wú)因性原則并不是物權(quán)行為理論的全部，而且也對(duì)原權(quán)利人進(jìn)行債權(quán)保護(hù)及物權(quán)保護(hù)，如通過(guò)不當(dāng)?shù)美贫群彤愖h登記制度達(dá)到保護(hù)的目的。無(wú)因性原則正是登記公信力的邏輯結(jié)果。

關(guān)于我國(guó)對(duì)無(wú)因性原則的態(tài)度。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地登記規(guī)則》等的規(guī)定，我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度屬于強(qiáng)制性登記，不是自愿登記，屬義務(wù)規(guī)范。不登記者其權(quán)屬不僅不受法律保護(hù)，而且可能受到行政處罰。登記部門(mén)對(duì)登記申請(qǐng)實(shí)行實(shí)質(zhì)性審查，無(wú)異議時(shí)方予以登記，這也是產(chǎn)權(quán)的證明方式?！冻鞘蟹课輽?quán)屬登記辦法》第37條《土地登記規(guī)則》第71條規(guī)定了注銷(xiāo)登記和更正登記。從以上可以看出，這些條文較為詳細(xì)的規(guī)定了更正登記制度。這也就是要維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)的靜的安全，保護(hù)真正的權(quán)利人。因而，這里對(duì)善意第三人的權(quán)利的保護(hù)并不明確。我國(guó)法律并未貫徹絕對(duì)的公信力，也即無(wú)因性原則。

另外，我國(guó)民法典草案物權(quán)法編第7條規(guī)定：“物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，除法律另有規(guī)定外，不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，?dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)交付。記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄的權(quán)利人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，動(dòng)產(chǎn)的占有人是該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，但有相反證據(jù)的除外?！钡?2條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)，是權(quán)利人及其物權(quán)內(nèi)容的根據(jù)?！钡?4條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，是權(quán)利人享有該物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)一致。記載不一致的，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！钡?5條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，自不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載之時(shí)發(fā)生效力?！币陨弦?guī)定協(xié)調(diào)了原權(quán)利人與交易安全的保護(hù)的平衡問(wèn)題。舉例來(lái)說(shuō)，雖然處分人沒(méi)有處分權(quán)或后來(lái)沒(méi)有處分權(quán)（比如原合同關(guān)系被宣布無(wú)效），但若在處分時(shí)給予受讓人以有效的表征其有物權(quán)的外觀（如物權(quán)登記證書(shū)），那么受讓人的受讓行為即為有效，他能夠有效地取得物權(quán)（如房屋產(chǎn)權(quán)），此為保護(hù)善意第三人的利益（原權(quán)利人受到不當(dāng)?shù)美贫鹊谋Ｗo(hù)）。但是，如果完成公示行為（登記）后，沒(méi)有涉及第三人利益（比如有處分權(quán)人甲將房屋賣(mài)給乙，而乙尚未處分房屋），那么，盡管完成了公示，但這種公示不得對(duì)抗與其有直接交易關(guān)系的原所有權(quán)人。也就是原所有權(quán)人仍可基于無(wú)效或被撤銷(xiāo)的合同要求受讓人予以返還，可稱(chēng)為無(wú)因性原則的相對(duì)化。

由于物權(quán)行為無(wú)因性對(duì)交易安全的保護(hù)的絕對(duì)性，德國(guó)學(xué)說(shuō)和判例提出了物權(quán)行為無(wú)因性的相對(duì)化，使物權(quán)行為效力受債權(quán)行為之影響。這些情形主要有三種：附加條件、行為統(tǒng)一和瑕疵一致。[6]

這種對(duì)無(wú)因性原則的修正旨在減少物權(quán)行為無(wú)因性的僵硬性所導(dǎo)致對(duì)所有權(quán)人保護(hù)的不利，也就是努力把無(wú)因性規(guī)則的適用局限于保護(hù)交易安全（涉及第三人利益）上，而不是毫無(wú)例外地適用分離原則。物權(quán)行為無(wú)因性理論相對(duì)化的目的是實(shí)現(xiàn)對(duì)民事法律關(guān)系的公平調(diào)整，以期能在原所有權(quán)人和第三人利益之間尋求一種平衡。但是抽象性原則的修正并不否定物權(quán)行為的獨(dú)立性。由此可以說(shuō)，無(wú)因性原則是一般性規(guī)定，其相對(duì)化具有個(gè)案意義。

參考文獻(xiàn)

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[4]崔建遠(yuǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)法研究[m]，北京：中國(guó)法制出版社，1995，266。

篇4

1、　動(dòng)產(chǎn)的概念、范圍與動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別，抵押的概念、條件與質(zhì)押、留置的區(qū)別。

2、不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的概念、條件等，重點(diǎn)論述以下幾方面：

（1） 抵押人必須具備的主體資格；（2）抵押必須符合規(guī)定；

（3）抵押物的價(jià)值必須符合法定程序確認(rèn)；（4）抵押權(quán)益實(shí)現(xiàn)的法定操作程序。

3、我國(guó)現(xiàn)有法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的規(guī)定，涉及有關(guān)法律法規(guī)。

（1）《中華人民共和國(guó)民法通則》；（2）《中華人民共和國(guó)合同法》；（3）《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》（4）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；（5）《中華人民共和國(guó)土地管理法》。

4、 行政法規(guī)

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。

5、部門(mén)規(guī)章

《城市房地產(chǎn)管理法》、《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)的通知》、《集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》。

二、押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)形式及形成原因：

1、一物多押；2、轉(zhuǎn)貸或借新還舊時(shí)未重新設(shè)定抵押；3、抵押財(cái)產(chǎn)未經(jīng)共有人同意；4、抵押手續(xù)不全，未進(jìn)行有效登記；5、抵押物價(jià)值不實(shí)；6、抵押財(cái)產(chǎn)違法。

三、

于不產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)防范措施：

1、加強(qiáng)制度建設(shè)，構(gòu)建行之有效的風(fēng)險(xiǎn)防范體系。2、堅(jiān)持房地同時(shí)抵押原則。3、嚴(yán)格按抵押程序辦事，注意抵押登記。4、嚴(yán)格控制借新還舊和轉(zhuǎn)貸手續(xù)。5、對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)認(rèn)真審核，落實(shí)所有者權(quán)人，避免單方抵押的無(wú)效。6、其它注意事項(xiàng)。

四、

公益事業(yè)單位貸款存在的問(wèn)題：

《擔(dān)保法》某些條款對(duì)公益財(cái)產(chǎn)的抵押設(shè)定了很多限制條款，嚴(yán)重了公益事業(yè)的。

是的核心，金融市場(chǎng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的動(dòng)脈，是市場(chǎng)配置的主要形式。金融體系的安全、高效、穩(wěn)健運(yùn)行，對(duì)經(jīng)濟(jì)全局的穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。我國(guó)《商業(yè)銀行法》規(guī)定：商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)原則是效益性、安全性和流動(dòng)性。隨著加入WTO，銀行間的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，而我國(guó)的商業(yè)銀行，特別是國(guó)有商業(yè)銀行普遍存在資產(chǎn)質(zhì)量不高，效益不好的現(xiàn)象，要想和國(guó)外銀行競(jìng)爭(zhēng)，必須盡快調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，發(fā)展優(yōu)質(zhì)授信產(chǎn)品提高經(jīng)營(yíng)效益。而不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款因其安全性越來(lái)越受到各家銀行的青睞，在大力發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的同時(shí)要注重風(fēng)險(xiǎn)的防范。本文就如何防范不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款作如下論述：

一、不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的概述

1、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)

動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)是法律上對(duì)作為法律關(guān)系的客體的物的最基本分類(lèi)。按我國(guó)《民法通則》及《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問(wèn)題的意見(jiàn)》的解釋?zhuān)粍?dòng)產(chǎn)是指“土地，附著于土地上的建筑物及其它定著物，建筑物的其它附屬設(shè)備。”95年頒布的《擔(dān)保法》規(guī)定，“本法所指不動(dòng)產(chǎn)的范圍可確定為：土地、房屋等建筑物和構(gòu)筑物，林木。其中房屋等建筑物和構(gòu)筑物應(yīng)包括房屋、橋梁、水壩、水塔、煙囪等。區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的主要法律意義體現(xiàn)在以下二個(gè)方面：（1）物權(quán)轉(zhuǎn)移的法律要件不同。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律轉(zhuǎn)移為要式法律行為，除要求當(dāng)事人簽訂書(shū)面合同外，一般還要到登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記；而動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)除當(dāng)事人另有約定外僅以交付為條件。（2）設(shè)定擔(dān)保物權(quán)的方式不同。動(dòng)產(chǎn)以設(shè)定質(zhì)押權(quán)為主，即使設(shè)定抵押權(quán)，也不要求登記；不動(dòng)產(chǎn)則只能設(shè)定抵押權(quán)，且以登記為抵押權(quán)之生效要件?！?/p>

2、不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的概念及設(shè)立要件

（1）關(guān)于抵押

抵押權(quán)是擔(dān)任物權(quán)的一種，95年10月1日生效的《擔(dān)保法》系統(tǒng)的界定了抵押的概念、抵押的范圍、抵押權(quán)設(shè)定及實(shí)現(xiàn)方式等。根據(jù)《擔(dān)保法》第33條規(guī)定：“抵押是債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為對(duì)債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定，以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或拍賣(mài)，變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?！钡盅簷?quán)具有以下性質(zhì)：①附隨性，即從屬性，抵押權(quán)隨著主債權(quán)的消滅而消滅；②不可分性，抵押權(quán)不可與主債權(quán)相分離而獨(dú)立存在；③物上代位性，即抵押物滅失而產(chǎn)生的替代物當(dāng)然得為債務(wù)提供提保。

（2）抵押與質(zhì)權(quán)、留置的區(qū)別

質(zhì)權(quán)是為了擔(dān)保債權(quán)的履行，債務(wù)人或第三人將其動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利移交債權(quán)人占有，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有將其占有的財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。留質(zhì)權(quán)是債權(quán)人按照合同的約定，占有債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，在債務(wù)人逾期不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有留置該財(cái)產(chǎn)，并就該財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

（3）不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款

不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款是指金融機(jī)構(gòu)要求借款人提供押品作擔(dān)保而發(fā)放的貸款。抵押權(quán)的標(biāo)的依其性質(zhì)可分為：①不動(dòng)產(chǎn)；②不產(chǎn)的用益物權(quán)。如土地使用權(quán)、典權(quán)等；③準(zhǔn)動(dòng)產(chǎn)。主要指車(chē)輛、船舶、航空器等；④動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款則是指以不動(dòng)產(chǎn)作抵押而發(fā)放的貸款。因?yàn)橛靡嫖餀?quán)抵押與不動(dòng)產(chǎn)抵押有極大共性，因此，本文所指不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款當(dāng)包括不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款和用益物權(quán)抵押貸款。不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款設(shè)立要件主要包括：①抵押人必須具備主體資格。即抵押人應(yīng)具備權(quán)利能力和行為能力，同時(shí)對(duì)抵押物有完整的所有權(quán)和處分權(quán)。②抵押物必須符合法律規(guī)定。從各國(guó)立法來(lái)看，并非所有不動(dòng)產(chǎn)均可設(shè)定抵押權(quán)，根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律規(guī)定，下列不動(dòng)產(chǎn)是不能作抵押的。A、用于、醫(yī)療、市政等公共福利的不動(dòng)產(chǎn)；B、列入文物保護(hù)的建筑物和具有紀(jì)念意義的建筑物；C、已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；D、被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封的不動(dòng)產(chǎn)；E、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清或有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；F、來(lái)自全體共有人書(shū)面同意的不動(dòng)產(chǎn)；G、未取得合法權(quán)證的違法建筑物。③價(jià)值評(píng)估應(yīng)該公允。抵押物的價(jià)值應(yīng)該經(jīng)過(guò)具有評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，做出合理公允的評(píng)估報(bào)告，然后根據(jù)評(píng)估的價(jià)值確定抵押率和擔(dān)保價(jià)值。④辦理抵押登記。依照我國(guó)法律，不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。

3、我國(guó)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的主要法律法規(guī)。

我國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)抵押的法律主要體現(xiàn)在《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律中。另外還有一些法律法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押也進(jìn)行了規(guī)范：比如《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》、《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》等。以上這些法律法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的抵押適用范圍、生效條件、抵押程序及效力等都作了明確規(guī)定，在實(shí)際操作中一定要以上法律執(zhí)行。

二、不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)形式及形成原因

（一）借款人信用意識(shí)淡漠，一物多押騙取銀行貸款。

《商業(yè)銀行法》第36條規(guī)定：商業(yè)銀行貸款借款人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。該法確定了貸款發(fā)放應(yīng)當(dāng)擔(dān)保的原則。另一方面，隨著中國(guó)加入WTO，和國(guó)際接軌日益密切，銀行的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)在不斷加強(qiáng)，商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時(shí)要求借款人提供貴客擔(dān)保，各擔(dān)保方式中又以抵押最受歡迎。于是借款人為了多獲取貸款，往往將同一財(cái)產(chǎn)多次向多家銀行抵押，其主要表現(xiàn)形式有：

1、擔(dān)保法生效前將財(cái)產(chǎn)抵押給甲銀行，擔(dān)保法生效后又將同一財(cái)產(chǎn)抵押給乙銀行。由于在擔(dān)保法生效前，抵押合同的生效不以登記為要件，借款人將不動(dòng)產(chǎn)抵押給甲銀行時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)的主管部門(mén)沒(méi)有登記記錄。借款人利用這一漏洞，在擔(dān)保法生效后，又將同一財(cái)產(chǎn)抵押給乙銀行，并進(jìn)行登記。甲銀行的貸款擔(dān)保因乙銀行的抵押權(quán)的設(shè)定而落空。2、抵押人將其不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)押于甲銀行取得貸款，又在騙得不動(dòng)產(chǎn)主管部門(mén)補(bǔ)發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)后，將該不動(dòng)產(chǎn)抵押給乙銀行，并辦理抵押登記。3、利用登記部門(mén)工作銜接失誤，將房地產(chǎn)重復(fù)抵押騙取貸款。在我國(guó)多數(shù)城市，房產(chǎn)和土地多由二個(gè)部門(mén)管理，即分別由房產(chǎn)局和土地局主管，而且由于體制上的原因，兩個(gè)部門(mén)之間很難溝通。抵押人正好抓住這點(diǎn)，先是和甲銀行簽訂借款合同，將“土地使用權(quán)及地上建筑物”抵押給銀行，并到土地管理局辦理抵押登記，隨后，抵押人又將該土地上的房產(chǎn)抵押給乙銀行，并在房產(chǎn)局辦理登記。而根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)和法律規(guī)定，土地與其地上建筑物應(yīng)同時(shí)抵押，這樣同一房地產(chǎn)的重復(fù)抵押使得甲、乙銀行在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)勢(shì)必發(fā)生沖突，給貸款造成風(fēng)險(xiǎn)。

（二）轉(zhuǎn)貸或借新還舊時(shí)沒(méi)有重新設(shè)定抵押，貸款變?yōu)樾庞梅趴睢?/p>

附隨性是抵押權(quán)的特性之一，即抵押權(quán)不能獨(dú)立存在，它必須依附于主合同，隨著主債權(quán)存在而存在，隨著主債權(quán)的消滅而消滅。銀行承兌匯票墊款或信用證墊款轉(zhuǎn)貸款和借新還舊都是用一筆新發(fā)生貸款償還原已存在的墊款或貸款，其結(jié)果是一筆新債發(fā)生，一筆舊債消滅，其擔(dān)保效力并不當(dāng)然及于新發(fā)生的債權(quán)。而在實(shí)踐中往往錯(cuò)誤地認(rèn)為：抵押合同約定的抵押期間于轉(zhuǎn)貸或借新還舊時(shí)還未到期，甚至長(zhǎng)于新貸款的到期日，抵押在轉(zhuǎn)貸或借新還舊時(shí)仍然有效，其擔(dān)保效力應(yīng)及于新貸款，因而在辦理新貸款時(shí)，沒(méi)有與抵押人重新辦理抵押合同及辦理抵押登記，使新貸款變成沒(méi)有抵押的信用放款。

（三）抵押人擅自以共有不動(dòng)產(chǎn)抵押，抵押行為無(wú)效。

根據(jù)法律規(guī)定，抵押人只能以其擁有合法所有權(quán)或用益物權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押，否則抵押行為無(wú)效。共有財(cái)產(chǎn)的抵押必須經(jīng)全體共有人書(shū)面同意，不則抵押人無(wú)權(quán)就共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押。以共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押無(wú)效的行為主要有三種形式：

1、抵押人擅自以家庭各成員共同所有，各家庭成員對(duì)共同房產(chǎn)平等地、不分份額地享有所有權(quán)。任何一名家庭成員對(duì)該共有房產(chǎn)作處分必須經(jīng)其它成員書(shū)面同意，否則處分無(wú)效；2、抵押人擅自以夫妻共有財(cái)產(chǎn)作抵押。根據(jù)我國(guó)《婚姻法》等相關(guān)法律規(guī)定：除雙方另有約定外，在婚姻存續(xù)期間，夫妻任何一方或雙方取得的財(cái)產(chǎn)屬二人共同所有；婚前歸一方所有，但婚姻存續(xù)超過(guò)一定時(shí)間的也屬共同財(cái)產(chǎn)。對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)，任何一方未經(jīng)另一方同意私自抵押的，其抵押行為無(wú)效；3、抵押人擅自以與其它共有人共有的財(cái)產(chǎn)未經(jīng)他人同意的，其抵押行為無(wú)效。

（四）抵押不登記，抵押行為無(wú)效。

在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押，世界各國(guó)均要求設(shè)立抵押登記。有的國(guó)家規(guī)定抵押登記是抵押登記行為的對(duì)抗要件，有的國(guó)家規(guī)定登記是抵押行為的生效要件。根據(jù)我國(guó)的《擔(dān)保法》規(guī)定，登記是抵押合同生效的必要條件，抵押合同不經(jīng)登記不發(fā)生法律效力。在實(shí)踐中，由于工作人員對(duì)法律知識(shí)掌握程度各異，或許為節(jié)省融資成本，往往出現(xiàn)下列情況：1、只簽訂抵押合同不辦理登記；2、同抵押人簽訂抵押合同，不辦理抵押登記，但扣留辦理抵押時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)；3、只同抵押人簽訂抵押合同，而不辦登記，但辦理抵押合同登記，并賦予公證文書(shū)強(qiáng)制執(zhí)行力。以上三種形式雖然抵押合同已簽訂成立，但抵押合同并未生效，對(duì)抵押人沒(méi)有任何約束力，貸款到期后銀行也無(wú)法主張抵押權(quán)。

（五）抵押物評(píng)估價(jià)值與實(shí)際價(jià)值差距較大，債權(quán)難以全部保全。

抵押貸款對(duì)銀行而言最根本的目的是確保債權(quán)的安全，故抵押債權(quán)的價(jià)值應(yīng)大于或等于債權(quán)?！稉?dān)保法》也規(guī)定，抵押擔(dān)保的債權(quán)價(jià)值不得超過(guò)抵押物的價(jià)值。而且銀行還往往設(shè)定一個(gè)抵押比率，以進(jìn)一步保障貸款安全。但在實(shí)踐中，一方面抵押物的價(jià)值隨市場(chǎng)行情而變動(dòng)，相對(duì)不確定；另一方面借款人為了多貸款也常想盡一切辦法抬高抵押物價(jià)值，最終抵押物可能無(wú)法滿(mǎn)足擔(dān)保債權(quán)的需要，其主要表現(xiàn)在：1、中介機(jī)構(gòu)的不規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)使得其常應(yīng)抵押人的要求高估抵押物的價(jià)值，抵押人藉此高估的評(píng)估報(bào)告抵押貸款；2、銀行業(yè)務(wù)人員經(jīng)驗(yàn)不足，根據(jù)抵押人提供抵押物資料主觀確定抵押物的價(jià)值，致使抵押品價(jià)值水份大，抵押物實(shí)際價(jià)值小于貸款金額。這種操作實(shí)屬違規(guī)操作。3、用土地使用權(quán)抵押時(shí)，勿視取得土地使用權(quán)的方式。凡是通過(guò)劃報(bào)方式取得土地使用權(quán)的，均未交納土地出讓金，如果貸款到期需將抵押物變現(xiàn)時(shí)，必須交40%－60%的出讓金，結(jié)果實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，實(shí)現(xiàn)所剩價(jià)值款很少，很難實(shí)現(xiàn)全部債權(quán)。

（六）法律規(guī)定不得設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)。

隨著經(jīng)濟(jì)體制的不斷深化，事業(yè)單位的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行也發(fā)生巨變，它們對(duì)資金需求在與日俱增，而事業(yè)單位貸款的效益性、安全性也引起各家銀行的高度重視，但在實(shí)際操作中，根據(jù)《貸款通則》和《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，公益事業(yè)單位的某些財(cái)產(chǎn)是不得對(duì)外設(shè)立抵押擔(dān)保的。《擔(dān)保法》明確規(guī)定，公益單位是不能作為保證人的，禁止以社會(huì)公益單位的具有公益性質(zhì)的設(shè)施作為抵押物。但是在《若干規(guī)定問(wèn)題解釋》中規(guī)定了社會(huì)公益單位“以其擁有的公益性質(zhì)以外的設(shè)施為自身的債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定有效?！痹趯?shí)踐中，往往分不清哪些屬公益性財(cái)產(chǎn)而盲目設(shè)定抵押，使抵押行為無(wú)效。另外導(dǎo)致抵押貸款形成風(fēng)險(xiǎn)的還有以下一些形式：比如抵押物極難變現(xiàn)，抵押擔(dān)保虛化；行政部門(mén)違規(guī)行政導(dǎo)致抵押無(wú)效；主合同無(wú)效導(dǎo)致抵押無(wú)效；抵押人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押后，在6個(gè)月內(nèi)宣布破產(chǎn)；抵押人將其全部財(cái)產(chǎn)抵押給一個(gè)人；銀行與債務(wù)人惡意串通，騙取第三人抵押等。上述這些均會(huì)造成貸款抵押無(wú)效的行為。

三、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

針對(duì)以上提到的貸款風(fēng)險(xiǎn)形式，要想減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，應(yīng)采取如下控制風(fēng)險(xiǎn)的措施：

（一）加強(qiáng)制度建設(shè)，構(gòu)建行之有效的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范體系。

在實(shí)施貸款前，一定做好事前調(diào)查和初審工作，確保不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的真實(shí)性。授信部門(mén)要在以下幾方面做好工作：1、抵押不動(dòng)產(chǎn)取得的合法性，是否違法占地，是劃拔土地還是經(jīng)過(guò)市場(chǎng)交易取得的土地，權(quán)屬是否有爭(zhēng)議；2、抵押物是否已被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其它方式限制流轉(zhuǎn)；3、抵押物是否被列入文物保護(hù)范圍或被列入拆遷范圍；4、土地是否集體土地，（集體土地不得轉(zhuǎn)讓和抵押），是否已閑置2年或接近2年；5、抵押物是否屬于同一人，私有共有，是否經(jīng)過(guò)共有人同意；6、抵押物是有否有轉(zhuǎn)讓或正在長(zhǎng)期租賃現(xiàn)象，（如長(zhǎng)期處于租賃狀態(tài)，且已付過(guò)租金，將直接抵押權(quán)的足額實(shí)現(xiàn)）；7、驗(yàn)證抵押人提供的抵押物的材料是否真實(shí)，復(fù)印件和原件進(jìn)行核實(shí)，必要時(shí)必須取得政府主管部門(mén)的證明文件；8、確定評(píng)估機(jī)構(gòu)是否具體主體資格，抵押物的評(píng)估價(jià)格是否公正等。

（二）堅(jiān)持房地產(chǎn)時(shí)抵押的原則。

在我國(guó)，對(duì)土地及其地上建筑物或構(gòu)筑物，采取的是“二元主義”，即將土地和地上建筑物看做二項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)，共各自獨(dú)立，分屬不同的權(quán)方主體，在一定條件下分別抵押給不同的債權(quán)人。由于房屋和土地在物理上具有不可分割的屬性，當(dāng)其分別抵押給不同債權(quán)人時(shí)，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)可能會(huì)發(fā)生沖突，給貸款造成風(fēng)險(xiǎn)。有鑒于此，銀行在發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款時(shí)，必須堅(jiān)持房屋和土地同時(shí)抵押的原則。

（三）嚴(yán)格抵押程序，及時(shí)依法登記。

各國(guó)的物權(quán)立法均要求對(duì)物權(quán)的變動(dòng)采取一定方式公布于大眾，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采取登記方式　，我國(guó)的《擔(dān)保法》規(guī)定，不動(dòng)主抵押合同的生效要件是依法進(jìn)行登記，不經(jīng)登記不生效。因此，銀行在辦理不動(dòng)主抵押貸款時(shí)，必須在簽定抵押合同后，及進(jìn)到各相應(yīng)主管部辦理抵押登記。

（四）借新還舊或轉(zhuǎn)貸時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)防范。

借新還舊或墊款轉(zhuǎn)貸時(shí)，從法律角度看是一個(gè)舊的債權(quán)債務(wù)消滅和一個(gè)新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系產(chǎn)生的過(guò)程。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》的規(guī)定：“抵押權(quán)與共擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅?！币蚨?，為原有債權(quán)債務(wù)履行設(shè)定的擔(dān)保必定隨著舊債權(quán)債務(wù)關(guān)系的消滅而消滅，新成立的債權(quán)的擔(dān)保必須重新設(shè)定方為有效。為規(guī)避借新還舊或墊款轉(zhuǎn)貸時(shí)，導(dǎo)致抵押失效的法律風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)踐中可采取以下幾種方法：1、借新還舊或墊款轉(zhuǎn)貸時(shí)，就新成立的債權(quán)重新設(shè)立抵押并辦理登記；2、在辦理貸款，承兌或開(kāi)方信用證時(shí)，直接與抵押人簽定最高額抵押合同。但簽定最高額抵押合同時(shí)，有二個(gè)必須在合同中約定清楚，其一最高額是指發(fā)生額還是余額，其二是抵押人愿意連續(xù)提供抵押擔(dān)保的債務(wù)的發(fā)生期間，即抵押人愿意就多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)發(fā)生的債務(wù)提供擔(dān)保抵押。

（五）對(duì)抵押的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行認(rèn)真審核，避免單方抵押無(wú)效。

特別是在零售貸款中，用現(xiàn)有住房作抵押貸款較多，銀行在貸款制一琿要落實(shí)房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，房屋產(chǎn)權(quán)是部分還是全部，是家庭所有成員共有還是夫妻共有。因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定，只有共人有全部以書(shū)面形式同意抵押情況下，抵押扣保合同才能有效，所貸前一定要落實(shí)情況，必要時(shí)請(qǐng)求主管部門(mén)出示證明。

其它注意事項(xiàng)包括審查抵押物的合法性；國(guó)有資產(chǎn)作抵押時(shí)是否經(jīng)過(guò)發(fā)政委批準(zhǔn)；集體財(cái)產(chǎn)抵押時(shí)是否經(jīng)過(guò)全體職代會(huì)通過(guò)，有限責(zé)任公司或股份有限公司財(cái)產(chǎn)抵押時(shí)是否經(jīng)過(guò)董事會(huì)批準(zhǔn)；用劃拔土地抵押時(shí)應(yīng)征得市縣人民政府土地管理部門(mén)的批準(zhǔn)，足額扣減應(yīng)交納的土地出讓金等。

四、公益事業(yè)單位貸款存在問(wèn)題

隨著我國(guó)的加快，人民群眾對(duì)公益事業(yè)的要求越來(lái)越高，原公益事業(yè)單位的服務(wù)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿(mǎn)足了不群眾的需要，加大投入改善設(shè)施是公益事業(yè)迫切需解決的問(wèn)題。而國(guó)家財(cái)政的困難無(wú)法滿(mǎn)足現(xiàn)實(shí)需求，公益事業(yè)通過(guò)銀行融資就尤為顯得重要。而現(xiàn)有的法律的某些規(guī)定嚴(yán)重制約著工益事業(yè)單位的融資。

根據(jù)《擔(dān)保法》和《擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》的有關(guān)規(guī)定，社會(huì)公益事業(yè)單位不能做為保證人，禁止以社會(huì)公益單位的具有公益性質(zhì)的設(shè)施作為抵押物。僅規(guī)定社會(huì)公益單位的具有公益性質(zhì)的設(shè)施“以外的財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定的抵押，人民法院可以認(rèn)定有效。該項(xiàng)規(guī)定在一定程度上限制了社會(huì)公益事業(yè)的發(fā)展。在現(xiàn)實(shí)生活中，社會(huì)公益事業(yè)在融資的目的在于購(gòu)置高尖端設(shè)備和用于完善社會(huì)公益事業(yè)的設(shè)施，但依照法律規(guī)定，社會(huì)公益單位可以用以抵押的財(cái)產(chǎn)只能是盈利性財(cái)產(chǎn)，不得具有公益性，也就是說(shuō)，即使用銀行的資金購(gòu)買(mǎi)的設(shè)備，也不能作為抵押物抵押給銀行?！庇捎谏鐣?huì)公益單位的盈利性財(cái)產(chǎn)價(jià)值較其所融資金而言往往反差較大，在社會(huì)信用體系尚不完善的今天，籠統(tǒng)地將社會(huì)公益單位可以設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)加以限制并不利于社會(huì)整體服務(wù)水平的提高。

要解決這一問(wèn)題，應(yīng)根據(jù)社會(huì)公益單位在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的地位劃分為非盈利社會(huì)公益和盈利性社會(huì)公益單位。對(duì)非盈利性社會(huì)公益單位由國(guó)家財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)拔款支持。對(duì)盈利性單位，應(yīng)允許其以自身設(shè)施作為抵押擔(dān)保，以利其發(fā)展壯大和向其它社會(huì)成員提供更加便利的社會(huì)公益服務(wù)。

不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款較其它擔(dān)保貸款而言風(fēng)險(xiǎn)較小，已成各家銀行接信業(yè)務(wù)中的主要方式，特別是中長(zhǎng)期接信業(yè)務(wù)，只要銀行授信人員在貸款前能認(rèn)真細(xì)致做好調(diào)查，嚴(yán)格按銀行的有關(guān)規(guī)定制度和《擔(dān)保法》的要求執(zhí)行，認(rèn)真辦理有關(guān)手續(xù)，貸款能不斷對(duì)抵押物進(jìn)行檢查，這種貸款和風(fēng)險(xiǎn)是一定會(huì)避免的。

參 考 文 獻(xiàn) 資 料

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［4］齊建鐵《不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)與防范》估介師資訊網(wǎng)　2004年4月日

篇5

受贈(zèng)人：_______________

為籌設(shè)民辦________學(xué)校，捐贈(zèng)人與受贈(zèng)人就財(cái)產(chǎn)捐贈(zèng)訂立如下協(xié)議，雙方共同遵守。

第一條　捐贈(zèng)人自愿無(wú)償將下列財(cái)產(chǎn)捐贈(zèng)給受贈(zèng)人，受贈(zèng)人同意接受：

1.捐贈(zèng)財(cái)產(chǎn)的名稱(chēng)、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)值和用途

(1)名稱(chēng)：____________________________。

(2)數(shù)量：____________________________。

(3)質(zhì)量：____________________________。

(4)價(jià)值：____________________________。

(也可以采用表格式)

2.捐贈(zèng)財(cái)產(chǎn)興建學(xué)校________________工程項(xiàng)目。其財(cái)產(chǎn)構(gòu)成為：________________。

(也可以采用表格式)

3.捐贈(zèng)________等不動(dòng)產(chǎn)，該不動(dòng)產(chǎn)位于________________，價(jià)值________________元。

第二條　捐贈(zèng)的目的與用途：________________________________________。

第三條　本捐贈(zèng)合同不是附義務(wù)的捐贈(zèng)合同。

第四條　捐贈(zèng)財(cái)產(chǎn)的交付時(shí)間、地點(diǎn)與方式：____________________________。

第五條　捐贈(zèng)人捐贈(zèng)的____________工程項(xiàng)目由受贈(zèng)人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理項(xiàng)目審批手續(xù)，并組織施工(或者由受贈(zèng)人和捐贈(zèng)人共同組織施工)。工程質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。工程項(xiàng)目竣工后，受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)將工程建設(shè)、建設(shè)資金的使用和工程質(zhì)量驗(yàn)收情況向捐贈(zèng)人通報(bào)。

捐贈(zèng)人可以(或不可以)為捐建的________命名，但需報(bào)________________人民政府批準(zhǔn)。

第六條　雙方應(yīng)當(dāng)依法履行本協(xié)議。捐贈(zèng)人應(yīng)按照捐贈(zèng)協(xié)議約定的期限和方式將捐贈(zèng)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受贈(zèng)人。

第七條　受贈(zèng)人接受捐贈(zèng)后，應(yīng)當(dāng)向捐贈(zèng)人出具合法、有效的收據(jù)，將受贈(zèng)財(cái)產(chǎn)登記造冊(cè)，妥善保管。

受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定的用途使用捐贈(zèng)財(cái)產(chǎn)，不得擅自改變捐贈(zèng)財(cái)產(chǎn)的用途，不得挪作他用。如果確需改變用途的，應(yīng)當(dāng)征得捐贈(zèng)人的同意。

受贈(zèng)人對(duì)于不易儲(chǔ)存、運(yùn)輸和超過(guò)實(shí)際需要的受贈(zèng)財(cái)產(chǎn)，可以變賣(mài)，但所取得的全部收人，應(yīng)當(dāng)用于捐贈(zèng)目的。

受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，建立健全財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和受贈(zèng)財(cái)產(chǎn)的使用制度，加強(qiáng)對(duì)受贈(zèng)財(cái)產(chǎn)的管理。

第八條　爭(zhēng)議處理：本協(xié)議在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決;協(xié)商不成的，按下列第____種方式解決：

1.提交________仲裁委員會(huì)仲裁;

2.依法向________人民法院起訴。

第九條　本協(xié)議未作規(guī)定的，按照《中華人民共和國(guó)合同法》和《中華人民共和國(guó)公益事業(yè)捐贈(zèng)法》及其他相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

第十條　本合同經(jīng)雙方當(dāng)事人生效。

第十一條　其他約定事項(xiàng)：________________________________________。

捐贈(zèng)人：_______(蓋章) 受贈(zèng)人：__________(蓋章)

住所：________________　 住所：____________________

法定代表人：__________　 法定代表人：______________

居民身份證號(hào)碼：______ 居民身份證號(hào)碼：__________

委托人： _________ 委托人：______________

電話(huà)：________________ 電話(huà)：____________________

郵政編碼：____________ 開(kāi)戶(hù)銀行：________________

賬號(hào)：____________________

郵政編碼：________________

合同簽訂時(shí)間：____________

附：

1.民辦學(xué)校校產(chǎn)捐贈(zèng)協(xié)議的內(nèi)容必須符合《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《公益事業(yè)捐贈(zèng)法》和《合同法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。因此，簽訂捐贈(zèng)協(xié)議之前，雙方都必須了解這些法律法規(guī)，以避免協(xié)議中出現(xiàn)有悖于法律法規(guī)的條款。

2.捐贈(zèng)標(biāo)的必須是捐贈(zèng)人所有的或者捐贈(zèng)人有權(quán)處理的財(cái)產(chǎn)。捐贈(zèng)人不能把不屬于自己或者自己無(wú)權(quán)處理的財(cái)產(chǎn)捐贈(zèng)給民辦學(xué)校，否則，構(gòu)成侵害他人權(quán)益的行為。捐蠟的標(biāo)的可以是物，也可以是貨幣;可以是動(dòng)產(chǎn)，也可以是不動(dòng)產(chǎn)。為了明晰產(chǎn)權(quán)，處理有關(guān)產(chǎn)權(quán)的移交問(wèn)題，民辦學(xué)校的舉辦者利用捐贈(zèng)財(cái)產(chǎn)設(shè)立學(xué)校的，除了要向?qū)徟鷻C(jī)關(guān)提交捐贈(zèng)協(xié)議外，還應(yīng)提供關(guān)于捐贈(zèng)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的有效證明文件，表明財(cái)產(chǎn)確系捐贈(zèng)人所有，捐贈(zèng)人愿意或已將財(cái)產(chǎn)用于民辦學(xué)校的設(shè)立。

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[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)繼承；贈(zèng)與；強(qiáng)制公證

[DOI]1013939/jcnkizgsc201718110

廢止“強(qiáng)制公證才能順利辦理繼承房產(chǎn)和贈(zèng)與房產(chǎn)登記”的做法，在一定程度上減少了辦事環(huán)節(jié)，節(jié)省了辦理公證的費(fèi)用，但并不是說(shuō)所有的房產(chǎn)繼承和贈(zèng)與都可以不用再辦理公證，如果遇到有可能引發(fā)糾紛的房產(chǎn)繼承和贈(zèng)與，依然可以選擇在自愿的前提下，通過(guò)公證機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與的相關(guān)事項(xiàng)公證。機(jī)關(guān)辦理繼承房產(chǎn)等事項(xiàng)的公證。與原來(lái)的登記工作規(guī)范相比，現(xiàn)在新規(guī)范不但壓縮了辦理時(shí)限，還免去了登報(bào)、辦理公證等麻煩，為市民減少了支出。順應(yīng)了國(guó)家“放管服”等相關(guān)政策的要求。以前如果房產(chǎn)證丟失，當(dāng)事人必須去登報(bào)，必須拿著登報(bào)聲明才可以辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。而以后不需要登報(bào)聲明丟失，只要在規(guī)定的網(wǎng)站上刊發(fā)丟失聲明即可。

1房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與強(qiáng)制公證的弊端分析

11缺乏必要的法律依據(jù)

我國(guó)繼承法規(guī)條率、物權(quán)法規(guī)條率和房地產(chǎn)管理法規(guī)條例中都沒(méi)有涉及房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與強(qiáng)制公證的條款。我國(guó)的繼承法規(guī)并沒(méi)有將房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與行為作為房產(chǎn)繼承登記的前提條件。對(duì)于房產(chǎn)繼承和贈(zèng)與的主要根據(jù)所有權(quán)人所設(shè)立的遺囑作為參考標(biāo)準(zhǔn)，有遺囑的按照最終所公證的遺囑為準(zhǔn)，沒(méi)有的以最終的遺囑為準(zhǔn)。顯然在我國(guó)物權(quán)法規(guī)中并沒(méi)有將房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與強(qiáng)制公證作為一個(gè)必要條件。從公證法規(guī)的角度分析。雖然法規(guī)將繼承作為一項(xiàng)需要公證的重要內(nèi)容，但是需要公證內(nèi)容主要涉及法律、法規(guī)、政府規(guī)定的應(yīng)該公證的內(nèi)容，由此可以看出該項(xiàng)法規(guī)中的規(guī)定只是公證機(jī)構(gòu)的一個(gè)業(yè)務(wù)范圍，并不具備強(qiáng)制執(zhí)行的力度，不能將其意會(huì)為大眾必須履行的一種基本義務(wù)。從物權(quán)法規(guī)和城市房地產(chǎn)管理法規(guī)內(nèi)容分析，均沒(méi)有對(duì)房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與強(qiáng)制公證的相關(guān)規(guī)定，因此，房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與強(qiáng)制公證不符合我國(guó)現(xiàn)有法律依據(jù)，是一種不符合規(guī)范制度，需要盡快廢除。

12房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與強(qiáng)制公證不符合我國(guó)的立法原則

2016年1月1日之前，我國(guó)的房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與要求強(qiáng)制公證，房屋所有權(quán)繼承人和贈(zèng)與當(dāng)事人必須到房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)換手續(xù)，房產(chǎn)的當(dāng)事人設(shè)立遺囑處理自己的房產(chǎn)需要對(duì)遺囑進(jìn)行公證。房產(chǎn)當(dāng)事人死亡之后，受益人需要攜帶公證機(jī)構(gòu)出具遺囑公證書(shū)，遺囑繼承權(quán)產(chǎn)權(quán)公證書(shū)以及房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證等證書(shū)到當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)部門(mén)辦理相應(yīng)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化手續(xù)，而新修訂的物權(quán)法規(guī)、房產(chǎn)管理法規(guī)、土地登記法規(guī)以及房屋登記法規(guī)等法律條款都沒(méi)有對(duì)房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與要求強(qiáng)制公證進(jìn)行規(guī)定和特殊說(shuō)明，新法律和20世紀(jì)90年代出臺(tái)的聯(lián)合通知中房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與要求強(qiáng)制公證等要求相悖，需要及時(shí)將房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與要求強(qiáng)制公證這項(xiàng)條款廢除。此外，房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與要求強(qiáng)制公證侵犯了公民的基本權(quán)利。自愿原則是我國(guó)民法法規(guī)中的基本條款，而物權(quán)法規(guī)和繼承法規(guī)是我國(guó)民事法規(guī)體系的基本法律，而公證法規(guī)是對(duì)各種法律行文、文書(shū)的真實(shí)性和科學(xué)性的公證，由此可以看出，房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與要求強(qiáng)制公證侵犯了居民的基本權(quán)利。

2房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與不再要求強(qiáng)制公證

21房產(chǎn)繼承可以不用辦理公證

《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試 行）》中最重要的一項(xiàng)規(guī)定就是不做公證也可以進(jìn)行繼承（受遺贈(zèng)）不動(dòng)產(chǎn)的登記，公證只是申請(qǐng)人的一個(gè)可選項(xiàng)，申請(qǐng)人可以自行選擇是否公證。這一規(guī)定既是《不動(dòng)a登記暫行條例》相關(guān)規(guī)定落實(shí)的具體措施，也是一項(xiàng)探索性的措施，更是一項(xiàng)便民舉措。按照這一規(guī)定，申請(qǐng)人在繼承或者受遺贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，有權(quán)選擇公證或者直接申請(qǐng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行核驗(yàn)和登記，而繼承（受遺贈(zèng)）公證就不再是一項(xiàng)必需的選擇。但是為了保障繼承人和被繼承人的合法權(quán)益及其財(cái)產(chǎn)安全，不要求必須公證并不等于不進(jìn)行相應(yīng)的審查核驗(yàn)，為此市規(guī)劃國(guó)土委專(zhuān)門(mén)出臺(tái)了《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試 行）》實(shí)施的配套文件《繼承（受遺贈(zèng)）不動(dòng)產(chǎn)登記工作程序（試行）》，對(duì)選擇不公證辦理繼承（受遺贈(zèng)）不動(dòng)產(chǎn)登記的政策、辦理流程、申請(qǐng)所需材料等進(jìn)行了統(tǒng)一的規(guī)范。也就是說(shuō)，按照現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記政策規(guī)定，繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，繼承權(quán)公證文書(shū)不再作為必須提交的申請(qǐng)材料。

22不公證可節(jié)省費(fèi)用

有很多經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的研究人員一直認(rèn)為，房地產(chǎn)繼承、贈(zèng)與不再進(jìn)行強(qiáng)制性公正，體現(xiàn)了對(duì)給公證人權(quán)利的尊重。在全新的歷史時(shí)期，隨著人們對(duì)自身權(quán)利的認(rèn)識(shí)逐漸加深，該項(xiàng)規(guī)定的出臺(tái)和實(shí)施正是符合大眾的權(quán)利要求。房產(chǎn)采用公正和不公正兩種模式有其各自的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，傳統(tǒng)的公正模式已經(jīng)運(yùn)行了很長(zhǎng)一段時(shí)間，公正部門(mén)在長(zhǎng)期的工作過(guò)程中積累了豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，但是工作效率有待進(jìn)一步提升，而不公正制度實(shí)施之后，可以大大節(jié)約申請(qǐng)人的時(shí)間和經(jīng)費(fèi)。

23新規(guī)范更加注重便民服務(wù)

《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試 行）》將一般登記業(yè)務(wù)的辦理時(shí)限統(tǒng)一壓縮為十個(gè)工作日，而查封和異議的登記則明確定為要在受理當(dāng)日辦理，這比國(guó)家規(guī)定整整縮短了二十個(gè)工作日。確定了繼承（遺贈(zèng)）不要求強(qiáng)制公證、簡(jiǎn)化補(bǔ)換證手續(xù)以及抵押權(quán)的注銷(xiāo)登記單方申請(qǐng)等便民措施的辦理程序。如果選擇不公證，則不用提交經(jīng)公證處公證的材料或者已經(jīng)生效了的法律文書(shū)。申請(qǐng)人提交相關(guān)文件向檔案窗口申請(qǐng)查詢(xún)擬繼承（受遺贈(zèng)）的不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)情況。如果還存在不能進(jìn)行登記的情況，房產(chǎn)繼承或者贈(zèng)與申請(qǐng)人需要一次性攜帶好相關(guān)的申請(qǐng)資料到房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，對(duì)于申請(qǐng)人所提交的材料不齊全的，但是符合相應(yīng)的法定形式的，并且所要登記的不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有涉及限制性資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的，進(jìn)入到相關(guān)材料審查檢驗(yàn)環(huán)節(jié)后，根據(jù)申請(qǐng)人所提供的相關(guān)材料以及與申請(qǐng)人溝通詢(xún)問(wèn)的情況，符合法定程序的應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行受理、審核、公示和登記。

綜上所述，進(jìn)入新時(shí)期以來(lái)，國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的改革勢(shì)在必行?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》實(shí)施一年多來(lái)，眾多的當(dāng)事人從中受益，特別是對(duì)房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與進(jìn)行登記不再要求強(qiáng)制公證這一規(guī)定更是為當(dāng)事人簡(jiǎn)化了手續(xù)，節(jié)省了時(shí)間，更節(jié)省了費(fèi)用，因此備受歡迎。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)不斷學(xué)習(xí)新規(guī)范和新要求，不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，以適應(yīng)新時(shí)期當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的需要，做好不動(dòng)產(chǎn)登記工作，更好地為當(dāng)事人服務(wù)，為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)騰飛做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

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篇7

關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán)；農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

中圖分類(lèi)號(hào)：DF4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1673-0992（2010）11-0000-01

隨著《物權(quán)法》的出臺(tái)，法律明確了宅基地屬于用益物權(quán)的范疇，結(jié)束了學(xué)界多年的宅基地使用權(quán)性質(zhì)的爭(zhēng)論，構(gòu)建了現(xiàn)行的宅基地使用權(quán)制度。然而《物權(quán)法》對(duì)宅基地使用權(quán)規(guī)定過(guò)于簡(jiǎn)單，籠統(tǒng)，多是準(zhǔn)用性標(biāo)準(zhǔn)，因而給實(shí)踐中帶來(lái)了適用的困難。

一、宅基地的概念與特征

1.宅基地的概念。

宅基地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員．按照法律法規(guī)規(guī)定用于建造自己住房的土地。 現(xiàn)行立法上，宅基地所有權(quán)屬農(nóng)民集體。

2.歷史原因。

我過(guò)現(xiàn)行農(nóng)村宅基地登記制度問(wèn)題的由來(lái)是有其歷史原因的。我過(guò)宅基地制度經(jīng)歷了一下幾個(gè)時(shí)期。第一，1949年國(guó)民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)時(shí)期，農(nóng)村繼續(xù)進(jìn)行并基本完成了，消滅了延續(xù)幾千年的土地所有制。第二 社會(huì)主義探索時(shí)期，建立農(nóng)村宅基地適用權(quán)。第三，改革開(kāi)放完善農(nóng)村宅基地。1978年后實(shí)行了以為核心的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革，但這一改革并沒(méi)有改變宅基地所有權(quán)屬于集體、宅基地使用權(quán)屬于農(nóng)民的權(quán)利分配框架。第四，現(xiàn)行立法嚴(yán)格管理宅基地。中國(guó)現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地權(quán)利制度是在《憲法》框架下，由《物權(quán)法》《土地管理法》《擔(dān)保法》等法律規(guī)范所組成的，嚴(yán)格限制土地的流轉(zhuǎn)。

二、現(xiàn)行關(guān)于登記的法律規(guī)定及問(wèn)題解析。

1.現(xiàn)行法律規(guī)定。

我國(guó)目前關(guān)于農(nóng)村宅基地登記散見(jiàn)于《物權(quán)法》《土地管理法》《擔(dān)保法》《土地實(shí)施條列》等等法律法規(guī)中，其中重要的如下：第一，《物權(quán)法》。第10條規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)登記,由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定。第152條規(guī)定:宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,第153條規(guī)定:宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。第二《房屋登記辦法》第四章第82條規(guī)定了申請(qǐng)房屋登記的范圍：登記依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋，可以依照本辦法的規(guī)定申請(qǐng)房屋登記。第三《土地管理法》第62條第一款規(guī)定：農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

2.現(xiàn)行法律規(guī)定的缺陷分析。

第一 權(quán)利主體界定不清。

由于目前仍是一戶(hù)一宅，由戶(hù)在本村中申請(qǐng)宅基地。戶(hù)的概念是不準(zhǔn)確的，首先在孩子與父母分立戶(hù)的情況下是否可以申請(qǐng)宅基地再進(jìn)行登記呢?其次，在繼承的情況下，由于宅地基主體限定為農(nóng)村集體成員，而繼承人脫離原集體經(jīng)濟(jì)組織，是否仍給予其登記呢？最后， 目前由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，集體經(jīng)濟(jì)組織的作用日益降低，已成為松散的組織，在城市化進(jìn)程中，一部分農(nóng)村已沒(méi)有集體經(jīng)濟(jì)組織了，那么在法律法規(guī)中涉及經(jīng)濟(jì)組織的將面臨尷尬境地。因而無(wú)論從理論還是實(shí)踐來(lái)看，突破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是勢(shì)在必行的。

第二 登記面積問(wèn)題。

由于規(guī)定是每戶(hù)面積不得超過(guò)國(guó)家省自治區(qū)直轄市的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，那么就會(huì)激發(fā)農(nóng)民分戶(hù)搶地的現(xiàn)象。而且歷史原因，對(duì)于已經(jīng)超標(biāo)的并無(wú)相關(guān)規(guī)定。

第三 權(quán)利期限不清。

通過(guò)上述法律法規(guī)可以看出國(guó)家對(duì)于農(nóng)村宅基地是可登記可不登記的原則，而且沒(méi)有權(quán)利期限的限制，只要仍是集體經(jīng)濟(jì)組織的人員其永久享有宅基地適用權(quán)，房屋是永久繼承的。如果不進(jìn)行變更登記，那么將來(lái)在原房屋上進(jìn)行擴(kuò)建等就會(huì)造成原權(quán)利人與使用權(quán)人權(quán)利界定不清的問(wèn)題。

三、實(shí)踐調(diào)研發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。

法律法規(guī)我們可以從理論上邏輯推導(dǎo)出相應(yīng)的問(wèn)題，但是實(shí)踐中的問(wèn)題遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于理論問(wèn)題。本文作者對(duì)北京市郊區(qū)面臨搬遷的農(nóng)村進(jìn)行了初步調(diào)研發(fā)現(xiàn)了一系列的問(wèn)題，現(xiàn)歸納如下：

1.登記意識(shí)嚴(yán)重缺失。

作者調(diào)查的14個(gè)村莊中，只有一部分村民手中擁有紅本，也就是房屋產(chǎn)權(quán)證，本文作者認(rèn)為這個(gè)證過(guò)于簡(jiǎn)單，只有正房主體結(jié)構(gòu)的標(biāo)識(shí)，院子長(zhǎng)寬的米數(shù)。問(wèn)題有二，其一,是農(nóng)民后又進(jìn)行了擴(kuò)建等等，無(wú)論是否超過(guò)國(guó)家要求的標(biāo)準(zhǔn)，都沒(méi)有進(jìn)行從新登記。其二，產(chǎn)權(quán)證中沒(méi)有偏房的示意圖。那么沒(méi)有出現(xiàn)在房產(chǎn)證上的房子依據(jù)什么給予保護(hù)？還有個(gè)別村子全村是二層三層樓房設(shè)計(jì)。登記時(shí)如何登記？

2.村民超標(biāo)占地現(xiàn)象嚴(yán)重。

很多村民都抱有“私有”的觀念，能多占就多占。更有甚者，違章的建筑更是數(shù)不勝數(shù)，尤其面臨即將拆遷，為了多爭(zhēng)得前拆補(bǔ)償費(fèi)更是瘋狂搭建。那么對(duì)于這些建筑應(yīng)給如何登記呢？如果嚴(yán)格依照法律規(guī)定，農(nóng)村大面積存在的問(wèn)題又由于歷史遺留問(wèn)題，勢(shì)必引發(fā)糾紛。

3.農(nóng)村耕地建設(shè)用地化嚴(yán)峻。

本次調(diào)查涉及的村莊都是即將面臨拆遷的，由于農(nóng)村集體土地所有制，農(nóng)村很多耕地用途最終以各種方式轉(zhuǎn)入私營(yíng)廠(chǎng)長(zhǎng)手中，因而農(nóng)村大量的土地已是廠(chǎng)房林立，基本沒(méi)有可耕之地。

4.農(nóng)村房屋私下交易嚴(yán)峻。

這些糾紛主要涉及兩個(gè)方面。其一，農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員間買(mǎi)賣(mài)房屋的糾紛。由于一直無(wú)過(guò)戶(hù)登記，依賴(lài)鄰里信賴(lài)，糾紛不斷。其二，非本集體成員買(mǎi)房。由于國(guó)家明確規(guī)定居民戶(hù)口不可以買(mǎi)農(nóng)民房，所以目前發(fā)生糾紛也多。

四 建議

農(nóng)村宅地基問(wèn)題關(guān)系重大，因而對(duì)于其解決時(shí)破在眉睫的事情。筆者認(rèn)為應(yīng)該逐步改革我土地制度，完善房產(chǎn)統(tǒng)一登記制度?？梢詮囊韵聨c(diǎn)入手：

1.完善房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)統(tǒng)一登記制度。

對(duì)于目前房屋的現(xiàn)狀，無(wú)論是原始狀態(tài)還是進(jìn)行翻蓋翻修等，依據(jù)國(guó)家省自治區(qū)直轄市的標(biāo)準(zhǔn)給予登記，個(gè)別地方可以適當(dāng)延伸。對(duì)于因繼承買(mǎi)賣(mài)等原因取得房屋產(chǎn)權(quán)的，不是經(jīng)濟(jì)組織成員的，可以協(xié)商解決，在目前土地還不能流轉(zhuǎn)非本經(jīng)濟(jì)組織情況下，可以協(xié)商納入經(jīng)濟(jì)組織或者本經(jīng)濟(jì)組織成員給予賠償會(huì)回贖。

2.可以考慮商用房登記制度。

可以考慮將農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)分為住宅與商用房。實(shí)際上農(nóng)村也大量存在租用商用房的問(wèn)題，所以可以通過(guò)商用房登記流通逐步解決前面所有權(quán)人與使用權(quán)人不統(tǒng)一的問(wèn)題?；蛘咧鸩浇⒂袃斒褂弥贫取?從國(guó)家目前的形勢(shì)出發(fā)，為了應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和世界金融危機(jī)，確保經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)較快發(fā)展，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，促進(jìn)農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康有序發(fā)展，積極推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。我們應(yīng)當(dāng)盡快消除對(duì)宅基地上的房屋作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的種種限制。

3.完善相關(guān)部門(mén)的職責(zé)。

農(nóng)村宅基地問(wèn)題頗多也與個(gè)別部門(mén)職能缺位有關(guān)。有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地規(guī)劃整理，逐步建立統(tǒng)一的登記的登記制度。制定統(tǒng)一的面積標(biāo)準(zhǔn)，及統(tǒng)一的準(zhǔn)確的測(cè)量方法。同時(shí)制定房屋評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)進(jìn)行房屋分類(lèi)與估價(jià)。也要加強(qiáng)部門(mén)效率，簡(jiǎn)化審批程序。

4.宣傳力度。

農(nóng)民權(quán)利意識(shí)淡薄，這就需要相關(guān)部門(mén)做好宣傳工作。讓農(nóng)民真正從登記中獲得實(shí)惠時(shí)，登記工作也就容易許多。

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篇8

一、整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，明確部門(mén)間職責(zé)分工

整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)是國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案確定的重要改革內(nèi)容，將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)由一個(gè)部門(mén)承擔(dān)，理順部門(mén)職責(zé)關(guān)系，通過(guò)提供“一站式”服務(wù)，減少了辦證環(huán)節(jié)，減輕企業(yè)和群眾的負(fù)擔(dān)。2015年12月1日，濟(jì)南市機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)2015年第3次會(huì)議印發(fā)《關(guān)于市和縣（市）區(qū)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合的通知》，正式啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合工作。

（一）整合相關(guān)機(jī)構(gòu)和職責(zé)。一是市、縣土地登記、房屋登記、林地登記等不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一整合到國(guó)土資源主管部門(mén)，由國(guó)土資源主管部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，業(yè)務(wù)上接受上級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。濟(jì)南市土資源局增設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記管理處，主要負(fù)責(zé)研究提出全市建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的政策建議，做好不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)工作等。二是整合組建市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，作為市級(jí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)統(tǒng)一辦理各區(qū)（含高新區(qū)）范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記；各區(qū)（含高新區(qū)）不再設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。三是市縣實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前的各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)繼續(xù)有效。

（二）明確相關(guān)部門(mén)職責(zé)分工。明確國(guó)土資源主管部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)土地登記、房屋登記、林地登記等不動(dòng)產(chǎn)登記工作；會(huì)同有關(guān)部門(mén)貫徹落實(shí)國(guó)家和省市不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，負(fù)責(zé)做好本級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)工作；落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處政策；推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息化建設(shè)。明確房產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)貫徹落實(shí)房屋交易政策，制定房屋交易規(guī)章制度并監(jiān)督執(zhí)行，指導(dǎo)監(jiān)督房屋產(chǎn)權(quán)管理等工作；負(fù)責(zé)做好本級(jí)房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理相關(guān)工作；協(xié)同國(guó)土資源主管部門(mén)做好房屋登記工作；負(fù)責(zé)建設(shè)和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，配合推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息化建設(shè)。明確農(nóng)業(yè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)及有關(guān)合同管理、流轉(zhuǎn)規(guī)范，調(diào)處合同糾紛，協(xié)同調(diào)處權(quán)屬糾紛；協(xié)同國(guó)土資源主管部門(mén)做好相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記工作。明確林業(yè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)林地、林權(quán)管理；依法承擔(dān)征用、占用林地的審核、審批工作；指導(dǎo)林地林木承包經(jīng)營(yíng)及有關(guān)合同管理，監(jiān)督管理林權(quán)流轉(zhuǎn)交易；負(fù)責(zé)調(diào)處合同糾紛，協(xié)同調(diào)處權(quán)屬糾紛；協(xié)同國(guó)土資源主管部門(mén)做好林權(quán)登記工作。

（三）平穩(wěn)有序組織人員劃轉(zhuǎn)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度落地實(shí)施需要運(yùn)轉(zhuǎn)有效的人員機(jī)構(gòu)作為保障。人員劃轉(zhuǎn)到位是按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》開(kāi)展工作的先決條件。濟(jì)南市按照“編隨事走、人編同調(diào)”的原則，相應(yīng)劃轉(zhuǎn)人員編制。根據(jù)職責(zé)調(diào)整，從市住房保障和房產(chǎn)管理局、市農(nóng)業(yè)局各劃轉(zhuǎn)2名、市林業(yè)局劃轉(zhuǎn)1名行政編制給市國(guó)土資源局。將市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心整建制移交到市國(guó)土資源局管理，更名為市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，為市國(guó)土資源局所屬副局級(jí)公益三類(lèi)事業(yè)單位，負(fù)責(zé)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)（含高新區(qū)）范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記；核定事業(yè)編制47名，內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)綜合處（財(cái)務(wù)處）、申請(qǐng)受理處、審核調(diào)查處、繕證校對(duì)處、法律事務(wù)處、信息服務(wù)處。各區(qū)成立不動(dòng)產(chǎn)登記分中心，作為各區(qū)國(guó)土資源分局所屬事業(yè)單位，共配備事業(yè)人員139名，其中從房管部門(mén)劃轉(zhuǎn)65名；各縣（市）國(guó)土資源局均成立了不動(dòng)產(chǎn)登記中心，共配備事業(yè)人員65人，其中從房管劃轉(zhuǎn)62人。實(shí)踐中，濟(jì)南市采取整建制劃轉(zhuǎn)房屋登記人員的做法，不僅將原房屋交易登記人員劃轉(zhuǎn)90%以上，而且將原來(lái)從事各類(lèi)登記的業(yè)務(wù)骨干劃轉(zhuǎn)到位、落實(shí)到崗，融合為不動(dòng)產(chǎn)登記的有生力量，確保了從分散登記到統(tǒng)一登記的業(yè)務(wù)連續(xù)穩(wěn)定，為改革提供了堅(jiān)實(shí)保障。

二、加快建設(shè)信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)多部門(mén)業(yè)務(wù)聯(lián)辦

改革中，濟(jì)南市落實(shí)“反彈琵琶”要求，通過(guò)加快數(shù)據(jù)整合和信息平臺(tái)建設(shè)，反推不動(dòng)產(chǎn)登記制度建立和落地實(shí)施。在不動(dòng)產(chǎn)登記工作啟動(dòng)之初，濟(jì)南市就注重?cái)?shù)據(jù)整合和平臺(tái)建設(shè)，通過(guò)臨時(shí)整合土地和房屋登記系統(tǒng)、抓緊開(kāi)發(fā)運(yùn)行全新登記系統(tǒng)，在最短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)有效整合和平臺(tái)順暢運(yùn)行，加快原來(lái)獨(dú)立運(yùn)行的土地和房屋登記系統(tǒng)及數(shù)據(jù)庫(kù)停用、原土地和房屋登記業(yè)務(wù)全部轉(zhuǎn)移，有力支撐了不動(dòng)產(chǎn)登記職能全面落實(shí)到位。

一是統(tǒng)籌力量實(shí)現(xiàn)資料移交。不動(dòng)產(chǎn)登記資料是證明不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬的重要依據(jù)，是依法開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記和資料查詢(xún)的前提，只有依據(jù)完整的原始資料開(kāi)展登記，才能保證登記行為準(zhǔn)確高效。濟(jì)南市強(qiáng)化部門(mén)間協(xié)調(diào)配合，采取100%整庫(kù)拷貝、全數(shù)據(jù)遷移的方式，將房屋登記簿、權(quán)屬來(lái)源證明材料、登記原因證明文件及登記申請(qǐng)、審核等全部房屋電子登記資料，共計(jì)363萬(wàn)條、235萬(wàn)卷、18T容量的大數(shù)據(jù)完整移交。

二是以用為先建設(shè)信息平臺(tái)。濟(jì)南市用最快的速度，整合原有的土地登記系統(tǒng)和房屋登記系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記“停舊發(fā)新”。同時(shí)，扎實(shí)推進(jìn)全新的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，用短短半年多時(shí)間，新的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)成功上線(xiàn)運(yùn)行，徹底擺脫了原系統(tǒng)對(duì)接不暢的現(xiàn)實(shí)困境，實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)登記從數(shù)據(jù)到業(yè)務(wù)的全流程監(jiān)管，有效提升了不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)范化和工作效率。

三是應(yīng)對(duì)需求主動(dòng)開(kāi)展權(quán)籍調(diào)查。濟(jì)南市存量房多，土地信息不完善，通過(guò)按部就班開(kāi)展權(quán)籍調(diào)查，需要耗時(shí)2-3年，勢(shì)必影響不動(dòng)產(chǎn)登記的平穩(wěn)開(kāi)展。濟(jì)南市選擇不動(dòng)產(chǎn)交易較為集中的熱點(diǎn)區(qū)域提前開(kāi)展權(quán)籍調(diào)查，歷時(shí)3個(gè)月完成144個(gè)熱點(diǎn)小區(qū)50多平方公里的權(quán)籍調(diào)查工作。雖然完成權(quán)籍調(diào)查的面積僅占濟(jì)南市市區(qū)和縣城面積的10%，但是解決了全市70%的二手房交易登記所需的權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)地區(qū)數(shù)據(jù)全面掛接。目前，濟(jì)南市2001年至今的土地登記數(shù)據(jù)和所有房屋登記數(shù)據(jù)全部完成遷移整合，60%的登記數(shù)據(jù)已實(shí)現(xiàn)戶(hù)落幢、幢落宗。未來(lái)2-3年，濟(jì)南市將完成主城區(qū)及各縣城駐地大約500平方公里的權(quán)籍調(diào)查工作，進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)。

四是強(qiáng)調(diào)協(xié)作實(shí)現(xiàn)多部門(mén)“業(yè)務(wù)聯(lián)辦”。不動(dòng)產(chǎn)登記工作涉及面廣，濟(jì)南市按照“跨部門(mén)協(xié)同作業(yè)”的工作思路，強(qiáng)化市國(guó)土資源局與相關(guān)部門(mén)間的協(xié)調(diào)配合，為開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記工作創(chuàng)造良好外部環(huán)境，形成工作合力。其中，為解決群眾辦事環(huán)節(jié)多、程序繁瑣、重復(fù)提交材料等問(wèn)題，與地稅部門(mén)開(kāi)展“業(yè)務(wù)聯(lián)辦”，將征稅系統(tǒng)與不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)對(duì)接，實(shí)現(xiàn)了開(kāi)具房屋證明、房屋納稅、轉(zhuǎn)移登記“一窗式”服務(wù)。相比之前，完成這3個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，群眾要排4次隊(duì)、提交2套資料、耗時(shí)3個(gè)小時(shí)以上；現(xiàn)在只需要排1次隊(duì)、提交1套資料、平均耗時(shí)半個(gè)小時(shí)。通過(guò)“一窗式”業(yè)務(wù)聯(lián)辦，大大節(jié)約了群眾辦事時(shí)間、減輕了群眾負(fù)擔(dān)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全年累計(jì)減少?gòu)?fù)印材料50多萬(wàn)張，為群眾節(jié)省30多萬(wàn)元。與人民銀行的協(xié)同聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了貸款信息與不動(dòng)產(chǎn)登記信息對(duì)接，群眾在銀行就能開(kāi)具用于貸款的證明，并實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)上抵押業(yè)務(wù)受理資料的傳遞。與法院系統(tǒng)簽訂了推進(jìn)網(wǎng)絡(luò)執(zhí)行查控合作備忘錄，使各級(jí)法院能夠通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)查控平臺(tái)查詢(xún)有關(guān)登記情況，辦理查封、協(xié)助過(guò)戶(hù)等各類(lèi)業(yè)務(wù)。

三、堅(jiān)持便民利民，不斷提升不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)水平

改革中，濟(jì)南市將民生為本理念貫穿始終，堅(jiān)持目標(biāo)導(dǎo)向和問(wèn)題導(dǎo)向相結(jié)合，以便民利民要求引導(dǎo)和倒逼改革制度、優(yōu)化流程和完善舉措。針對(duì)群眾便捷辦證的需求，倒逼窗口多點(diǎn)布局，借助不動(dòng)產(chǎn)登記大數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)全城通聯(lián)通辦；針對(duì)“依法依規(guī)登記”的要求，實(shí)施“三個(gè)凡是”原則，遵循這一原則，有效化解了困擾部分群眾多年的子女入學(xué)、戶(hù)口遷移等難題；針對(duì)群眾辦證難的需求，倒逼出臺(tái)政策，解決國(guó)有土地上歷史遺留無(wú)證住宅、劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)移登記等難題；針對(duì)群眾輕松辦證的需求，倒逼實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)“八辦”，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了改革有利于人民、有利于方便群眾辦事的預(yù)期目標(biāo)。

一是窗口多點(diǎn)布局，便捷群眾辦事。全市辦證大廳從由原來(lái)的6個(gè)增加到14個(gè)，服務(wù)窗口由原來(lái)的50多個(gè)增加到200多個(gè)，還在業(yè)務(wù)量比較大的3家銀行和2家中介機(jī)構(gòu)設(shè)立了臨時(shí)辦證點(diǎn)，平均2.5平方公里就設(shè)有一個(gè)窗口，辦事群眾在全市范圍內(nèi)可就近辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。大廳和窗口的科學(xué)布局，使曾經(jīng)房產(chǎn)登記大廳通宵排隊(duì)的“小馬扎”、辦事取號(hào)的“黃牛黨”再不見(jiàn)蹤跡。

二是數(shù)據(jù)信息共享，提高辦事效率。濟(jì)南市積極推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享應(yīng)用，以數(shù)據(jù)應(yīng)用促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作提質(zhì)增效。借助不動(dòng)產(chǎn)登記大數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)全城通聯(lián)通辦，辦事群眾可在全市范圍內(nèi)就近辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，避免來(lái)回奔波；通過(guò)系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)和業(yè)務(wù)聯(lián)辦遠(yuǎn)程為相關(guān)金融機(jī)構(gòu)和稅務(wù)機(jī)關(guān)提供查詢(xún)服務(wù)22.9萬(wàn)件；在登記大廳設(shè)置類(lèi)似銀行ATM的“自助取證機(jī)”，權(quán)利人可以自主領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，為企業(yè)、群眾提供更加便捷高效的服務(wù)。

三是優(yōu)化工作流程，依法依規(guī)登記。濟(jì)南市嚴(yán)格貫徹依法登記，實(shí)施“三個(gè)凡是”原則：凡是法律法規(guī)沒(méi)有明確規(guī)定必須提交的材料，不再要求提交；凡是法律法規(guī)沒(méi)有明確履行的程序，不再履行；凡是可以讓利于民的收費(fèi)，統(tǒng)籌考慮逐步減少。通過(guò)實(shí)施“三個(gè)凡是”，清理取消了交易確認(rèn)單、檔案合格證明、物業(yè)維修基金憑證等多項(xiàng)沒(méi)有法律依據(jù)的要件。僅取消物業(yè)維修基金憑證這一舉措，就解決了近萬(wàn)戶(hù)購(gòu)房群眾辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)難的問(wèn)題，從而化解困擾這部分群眾多年的子女入學(xué)、戶(hù)口遷移等難題。另外，在規(guī)范登記流程基礎(chǔ)上，根據(jù)交易和登記職責(zé)劃分，進(jìn)一步做好與交易流程的銜接。對(duì)需要交易部門(mén)合同備案的商品房預(yù)售等事項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)兩個(gè)部門(mén)間基于網(wǎng)絡(luò)的數(shù)據(jù)互推，確保信息互享；對(duì)于抵押登記等不需要交易部門(mén)合同備案的事項(xiàng)，群眾直接向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記后將有關(guān)信息推送房屋交易管理部T，支撐事后監(jiān)管。

四是積極解決遺留問(wèn)題，減少群眾難事。面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施中存在的一系列歷史遺留問(wèn)題，濟(jì)南市堅(jiān)持政府統(tǒng)籌，充分利用市政府處理歷史遺留問(wèn)題領(lǐng)導(dǎo)小組這一平臺(tái)，建章立制，主動(dòng)研究解決對(duì)策，積極回應(yīng)群眾關(guān)切。通過(guò)市政府出臺(tái)文件，解決劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)移時(shí)土地處置難題，明確按照交易價(jià)格的1%繳納出讓金，并將土地使用權(quán)設(shè)定為70年出讓土地，不再履行報(bào)批程序，不再簽訂土地使用權(quán)出讓合同，解決了部分群眾無(wú)法辦證的難題，一定程度上促進(jìn)了社會(huì)的和諧穩(wěn)定。同時(shí)，通過(guò)出臺(tái)相關(guān)政策，妥善解決了建筑物跨宗地、持遺囑公證書(shū)辦理繼承轉(zhuǎn)移登記、規(guī)范公寓類(lèi)別等問(wèn)題。

篇9

“中梗阻”，梗在各部門(mén)銜接不暢、政策執(zhí)行有偏差、辦事效率低、登記能力不足、歷史遺留問(wèn)題難處置等方面。業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)下，以問(wèn)題為導(dǎo)向，破除“中梗阻”，打通不動(dòng)產(chǎn)登記“最后一公里”尤為迫切。

以日前發(fā)生的兩則事件為例：

3月27日，湖北電視臺(tái)《黨風(fēng)政風(fēng)前哨》專(zhuān)欄曝光了市國(guó)土局不動(dòng)產(chǎn)登記中心“辦證窗口一號(hào)難求”問(wèn)題。問(wèn)題曝光后，黃石市紀(jì)委公布了對(duì)問(wèn)題調(diào)查處理情況通報(bào)，明確指出：國(guó)土局官僚作風(fēng)嚴(yán)重、不動(dòng)產(chǎn)登記中心服務(wù)群眾意識(shí)淡薄、房產(chǎn)局執(zhí)行上級(jí)決策部署不力，并對(duì)相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行了處理。

4月12日，蘇州市國(guó)土資源局《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)問(wèn)題的通知》，從簡(jiǎn)化不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)、優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)、改進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記婚姻狀況審查、準(zhǔn)確界定不動(dòng)產(chǎn)登記用途、規(guī)范工業(yè)用地宗地設(shè)置、規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)等幾個(gè)方面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行進(jìn)一步的規(guī)范。

自2015年3月1日《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式施行，到2016年1月7日全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議宣布全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)機(jī)構(gòu)整合基本完成，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作取得了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。但不可否認(rèn)的是，在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記過(guò)程中，部分地區(qū)也的確存在“中梗阻”問(wèn)題，對(duì)此，《通知》從5個(gè)方面提出了全面排查的要求：

一是部門(mén)銜接方面。是否存在國(guó)土資源部門(mén)與規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)部門(mén)尚未建立工作銜接機(jī)制，原登記資料尚未移交到位，信息和相關(guān)數(shù)據(jù)尚未實(shí)現(xiàn)部門(mén)間共享，存量數(shù)據(jù)未有效整合，導(dǎo)致群眾在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)幾個(gè)部門(mén)來(lái)回跑的問(wèn)題。

二是政策執(zhí)行方面。是否存在對(duì)相關(guān)政策執(zhí)行出現(xiàn)偏差，要求不明確，導(dǎo)致劃撥土地上的房產(chǎn)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記受阻的問(wèn)題。

三是辦事效率方面。是否存在業(yè)務(wù)流程復(fù)雜、辦理速度慢、辦證效率低，導(dǎo)致群眾登記申請(qǐng)被大量積壓的問(wèn)題。

四是登記能力方面。是否存在由于交易頻繁，工作人員不足，辦事場(chǎng)所局限，登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)有辦理能力難以滿(mǎn)足群眾需要問(wèn)題。

五是歷史遺留方面。是否存在房屋已經(jīng)頒發(fā)所有權(quán)證，但由于開(kāi)發(fā)商未取得土地使用權(quán)、擅自增加容積率或變更土地性質(zhì)、超出批準(zhǔn)范圍，導(dǎo)致房屋難以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記等問(wèn)題。

除此之外，《通知》還明確了具體的整改措施。具體包括：充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記工作聯(lián)席會(huì)議作用，加強(qiáng)部門(mén)溝通銜接，完成登記資料移交，加快存量數(shù)據(jù)整合和部門(mén)間信息共享，按照法定職責(zé)，明確各部門(mén)責(zé)任，形成目錄清單和工作銜接流程，并向社會(huì)公示；系統(tǒng)梳理劃撥土地上房屋建設(shè)及轉(zhuǎn)讓政策規(guī)定，明確標(biāo)準(zhǔn)和辦理流程，對(duì)符合政策的依法及時(shí)辦理登記；嚴(yán)格落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)規(guī)范，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，簡(jiǎn)化辦事環(huán)節(jié)，完善信息系統(tǒng)，不得設(shè)置沒(méi)有法律依據(jù)的前置條件，不得增加沒(méi)有法律法規(guī)規(guī)定的申請(qǐng)材料，切實(shí)做到“信息多跑路、群眾少跑腿”；進(jìn)一步充實(shí)登記人員，增加或擴(kuò)大辦事場(chǎng)所，創(chuàng)新便民服務(wù)舉措，在保障信息安全的前提下推動(dòng)“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”，提高服務(wù)效能；本著尊重歷史、面對(duì)現(xiàn)實(shí)、信守政府承諾、維護(hù)群眾合法權(quán)益的原則，將登記發(fā)證與處理歷史遺留問(wèn)題分開(kāi)，列出問(wèn)題清單，提請(qǐng)政府專(zhuān)項(xiàng)研究解決。

《通知》還強(qiáng)調(diào)，各地要高度重視排查不動(dòng)產(chǎn)登記“中梗阻”問(wèn)題，將其作為完善規(guī)范和不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)接入的一項(xiàng)重點(diǎn)工作，結(jié)合“責(zé)任落實(shí)年”活動(dòng)，采取強(qiáng)有力措施打通不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施的“最后一公里”，確保不動(dòng)產(chǎn)登記工作落到實(shí)處、取得實(shí)效。

篇10

一、目前房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及登記人員的現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)登記管理體制

按照《城市房地產(chǎn)管理法》第61條的規(guī)定，“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)。在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)”。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理具體事務(wù)按照屬地管理的原則進(jìn)行管理，其管理主體為市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)。相對(duì)于房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，各級(jí)政府的主要職責(zé)如下：在中央政府，實(shí)行房地分別管理的體制，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部分別負(fù)責(zé)有關(guān)房地產(chǎn)登記和土地登記的有關(guān)政策制定，指導(dǎo)和監(jiān)督各級(jí)地方政府執(zhí)行相關(guān)的政策。在省級(jí)政府，和中央政府職能類(lèi)似，也是由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、國(guó)土資源廳分別管理，負(fù)責(zé)承擔(dān)省級(jí)范圍內(nèi)相關(guān)政策的制定，指導(dǎo)和監(jiān)督市、縣人民政府的職能。在地方政府，有兩種模式，一種是房地合一的管理體制，目前只有少數(shù)城市是這種體制。如天津、重慶、青島、大連、廣州、深圳、廈門(mén)等城市，通常是由國(guó)土資源和房屋管理局實(shí)施統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記。另一種是房地分設(shè)的管理體制，目前多數(shù)城市是這種管理體制，純土地登記業(yè)務(wù)由土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)，但其他的房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，如在建工程抵押登記、房屋預(yù)告登記、房屋初始登記、地役權(quán)登記等均由房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)。各市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)具體負(fù)責(zé)房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)通常為房地產(chǎn)管理部門(mén)下屬的自收自支事業(yè)單位。

2.房地產(chǎn)登記從業(yè)人員

據(jù)了解，絕大多數(shù)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的編制是上世紀(jì)八九十年代確定的，這些年房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)發(fā)展很快，然而登記機(jī)構(gòu)的編制基本未進(jìn)行調(diào)整，許多登記機(jī)構(gòu)只好通過(guò)增加外聘人員滿(mǎn)足日常業(yè)務(wù)需要，各機(jī)構(gòu)人員分為編制內(nèi)和聘用人員兩類(lèi)，總體比例為1：0. 9,一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模較大的城市，聘用人員甚至多于編制內(nèi)人員。由于身份、待遇等方面的限制，這些外聘人員工作積極性不高，人員流動(dòng)性較大。登記機(jī)構(gòu)對(duì)人員的錄用一般按照事業(yè)單位錄用人員進(jìn)行，近幾年隨著用人制度的規(guī)范，一些城市通過(guò)全市統(tǒng)一公開(kāi)招考錄用人員。但從現(xiàn)實(shí)情況看，登記機(jī)構(gòu)從業(yè)人員還缺乏嚴(yán)格的準(zhǔn)入要求，錄用門(mén)檻偏低，也沒(méi)有專(zhuān)業(yè)方面的強(qiáng)制要求，入職以后，也缺乏專(zhuān)業(yè)和系統(tǒng)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)。人員的整體素質(zhì)和登記工作要求相比還有較大的差距。

二、境外對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記從業(yè)人員的要求

根據(jù)清華大學(xué)法學(xué)院程嘯副教授對(duì)德國(guó)、奧地利、瑞士、韓國(guó)、日本等地區(qū)的比較研究，人民大學(xué)土地管理系吳春岐博士后對(duì)臺(tái)灣地區(qū)的比較研究，境外對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記官（不動(dòng)產(chǎn)中最主要的是房地產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記官主要是指登記機(jī)構(gòu)從事不動(dòng)產(chǎn)登記的專(zhuān)業(yè)人員）有著較為完善的培訓(xùn)、考試、錄用制度，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)。

1.登記官都是國(guó)家公職人員

具體看，主要有兩類(lèi)：一類(lèi)是法官或司法輔助人（司法公務(wù)員），如德國(guó)和奧地利，還有瑞士的部分州；另一類(lèi)是公務(wù)員，如日本不動(dòng)產(chǎn)登記官為國(guó)家公務(wù)員系列中的法務(wù)事務(wù)官（指在法務(wù)局、地方法務(wù)局、法務(wù)支局的公務(wù)員），韓國(guó)為國(guó)家第5級(jí)公務(wù)員，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記官為從事地政業(yè)務(wù)的公務(wù)員。

2.登記官要具備較高的法律專(zhuān)業(yè)知識(shí)和相應(yīng)業(yè)務(wù)水平

由于不動(dòng)產(chǎn)登記涉及到民法、物權(quán)法、合同法、土地法、繼承法、婚姻法等多個(gè)法律，因此登記官必須具備很高的法律素質(zhì)，方能勝任不動(dòng)產(chǎn)登記工作。這一點(diǎn)在德國(guó)、奧地利與瑞士體現(xiàn)得最為明顯，德國(guó)《司法輔助人法》規(guī)定，成為司法輔助人必須經(jīng)過(guò)在專(zhuān)門(mén)培養(yǎng)司法輔助人的高等專(zhuān)科學(xué)校學(xué)習(xí)，主要學(xué)習(xí)法學(xué)基礎(chǔ)、民事訴訟法、刑事訴訟法、不動(dòng)產(chǎn)法、家庭繼承法、公司法、強(qiáng)制執(zhí)行法與破產(chǎn)法，然后才能參加司法輔助人考試。即便是在將登記官作為公務(wù)員的日本、韓國(guó)，其公務(wù)員考試中也要求必須掌握相應(yīng)的法律知識(shí)。

3.登記官要經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)的培訓(xùn)或考試才能從事登記工作

對(duì)登記人員的培訓(xùn)和教育，分為任職前的培訓(xùn)教育，以及任職期間持續(xù)的再教育。德國(guó)司法輔助人考試的主要內(nèi)容：包括提交學(xué)位論文，案例解析，還有1小時(shí)口試，最終考試及格者，取得司法輔助人文憑，之后可以向各區(qū)法院申請(qǐng)職位。同時(shí)必須在法院、檢查院、事務(wù)所、行政機(jī)關(guān)的預(yù)備實(shí)習(xí)期為兩年，然后才能進(jìn)入工作崗位，正式上崗后，也要繼續(xù)在崗學(xué)習(xí)，主要是參加司法輔助人協(xié)會(huì)組織的各種研討會(huì)。日本的不動(dòng)產(chǎn)登記官必須經(jīng)過(guò)國(guó)家公務(wù)員考試，分為三類(lèi)，一類(lèi)考試非常難，題目相當(dāng)于研究生級(jí)別，通過(guò)之后為高級(jí)公務(wù)員，擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，不具體從事登記事務(wù)；二類(lèi)考試必須具備大學(xué)學(xué)歷，考試包括筆試和面試，通過(guò)后會(huì)被登記在“錄用候補(bǔ)者名單”，之后由法務(wù)省組織面試，通過(guò)后就會(huì)成為“法務(wù)事務(wù)官”；三類(lèi)考試只需具備高中學(xué)歷，也包括筆試和面試，通過(guò)后也成為國(guó)家公務(wù)員，其在登記所從事的是最基礎(chǔ)、瑣碎的事務(wù)性工作，一般無(wú)法擔(dān)任登記官。如我國(guó)臺(tái)灣考試由考試院的考選部負(fù)責(zé)，考試內(nèi)容分為普通科目，主要為國(guó)文（論文與閱讀測(cè)驗(yàn)），還有專(zhuān)業(yè)科目，主要包括民法概要、土地法規(guī)、土地登記實(shí)務(wù)、土地稅法規(guī)。

除以上規(guī)定外，還需要具備良好的執(zhí)業(yè)操守和溝通能力。如日本在面試環(huán)節(jié)主要考察人品、人際交往能力。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)還特別規(guī)定，地政人員不僅須具備豐富的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)與能力，更需要具備熱心、負(fù)責(zé)的態(tài)度與公正清廉的操守品德。

三、建立房屋登記官培訓(xùn)考核制度的意義

近年來(lái)，我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記隊(duì)伍建設(shè)方面做了大量工作，并取得了一定成效?！斗康禺a(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》（建設(shè)部令第99號(hào)）第30條規(guī)定：“從事房屋權(quán)屬登記的工作人員必須經(jīng)過(guò)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，持證上崗”；《房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理考核標(biāo)準(zhǔn)》將登記人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)情況作為一個(gè)量化考核標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)這些工作，不動(dòng)產(chǎn)登記人員的素質(zhì)已經(jīng)得到了一定的提高。但實(shí)事求是地說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)登記人員的現(xiàn)狀還不能令人滿(mǎn)意。登記人員的任用無(wú)需嚴(yán)格的法律專(zhuān)業(yè)背景和專(zhuān)門(mén)的職業(yè)訓(xùn)練，錄用門(mén)檻偏低，臨時(shí)工作人員偏多，缺乏相應(yīng)的登記人員的自我約束、外部監(jiān)督和責(zé)任追究機(jī)制,房屋登記人員整體素質(zhì)離不動(dòng)產(chǎn)登記制度的內(nèi)在要求還有一定差距。因此，應(yīng)當(dāng)比照國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)登記官制度，建立我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記官制度，建立一支專(zhuān)業(yè)化、職業(yè)化的高素質(zhì)房屋登記人員隊(duì)伍。

從登記實(shí)踐看，作為一名合格的房屋登記人員，應(yīng)當(dāng)具備多方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。首先，登記人員應(yīng)當(dāng)具備較強(qiáng)的法律素質(zhì)。房屋登記人員無(wú)論是辦理房屋所有權(quán)登記、抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記，還是協(xié)助法院查封、執(zhí)行，實(shí)際上都要依托基礎(chǔ)性法律關(guān)系。保證登記行為的正確，要建立在對(duì)基礎(chǔ)法律關(guān)系正確理解的前提下。房屋登記人員需要較好地掌握民事（特別是合同、房地產(chǎn)、婚姻、繼承）、公證、行政、執(zhí)行等方面的法律、法規(guī)等。其次，房屋登記人員應(yīng)當(dāng)具備較為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)方面知識(shí)。房屋登記人員登記的對(duì)象是房屋，即使法律關(guān)系較為簡(jiǎn)單的所有權(quán)初始登記，當(dāng)事人提交的資料也包括土地、規(guī)劃、建筑施工、測(cè)繪等方面的證明材料，房屋登記人員需要對(duì)這些方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)有所了解，還要熟悉房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程以及房地產(chǎn)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。另外，房地產(chǎn)登記人員根據(jù)其工作崗位的不同，還應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的計(jì)算機(jī)、檔案管理等方面的能力和知識(shí)。尤其是隨著近年來(lái)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記一體化管理的推進(jìn)，房地產(chǎn)管理信息化水平逐步提高，房屋登記工作越來(lái)越多地需要依托房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，需要房屋登記人員具有較強(qiáng)的信息化水平。除此而外，從事房屋登記工作還應(yīng)當(dāng)具備很強(qiáng)的責(zé)任心和職業(yè)操守。

1.實(shí)行房屋登記官制度是完善登記制度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

房屋登記工作是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性、法律性都比較強(qiáng)的工作，被登記的房屋價(jià)值量較大，是權(quán)利人重要的財(cái)產(chǎn)之一。登記工作的質(zhì)量，直接影響到房屋權(quán)利人的權(quán)益和房屋交易的安全，如果發(fā)生登記錯(cuò)誤，不但給房屋權(quán)利人和利害關(guān)系人造成損失，登記機(jī)構(gòu)還要面臨行政復(fù)議、行政訴訟甚至行政賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。因此，可以說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的一種重要制度，其目的、意義及功能是通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員的具體行為來(lái)實(shí)現(xiàn)的，只有確保登記機(jī)構(gòu)的工作人員具備足夠的知識(shí)水平、符合要求的專(zhuān)業(yè)能力，才能保證登記工作的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，從而維護(hù)登記的效力，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易的安全與效率，為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2.實(shí)行房屋登記官制度是防范登記風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措

房地產(chǎn)登記制度是保障房地產(chǎn)權(quán)利、維護(hù)交易秩序的一項(xiàng)重要制度。登記具有公信力，登記工作的準(zhǔn)確性與申請(qǐng)人、利害關(guān)系人的權(quán)益密切相關(guān)。登記工作的質(zhì)量，直接影響房地產(chǎn)交易的安全，影響到社會(huì)的和諧、穩(wěn)定。據(jù)最高人民法院統(tǒng)計(jì)，2000年以來(lái)，全國(guó)的行政案件數(shù)量平均增長(zhǎng)了20%，而房屋登記行政案件增長(zhǎng)了近200%。2008年以來(lái)，房屋登記行政案件量已超過(guò)拆遷行政案件量，在行政案件中排位第一。我國(guó)《物權(quán)法》第21條規(guī)定：“因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償?！痹谧罡呷嗣穹ㄔ撼雠_(tái)的司法解釋《關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》中，明確房屋登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。《房屋登記辦法》第92條規(guī)定：“登記機(jī)構(gòu)及其工作人員違反本辦法規(guī)定辦理房屋登記，給他人造成損害的，由登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任后，對(duì)故意或者重大過(guò)失造成登記錯(cuò)誤的工作人員，有權(quán)追償。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于做好房屋登記審核人員培訓(xùn)考核工作（試行）的通知》（建房[2009]61號(hào)文件，以下簡(jiǎn)稱(chēng)61號(hào)文件）的要求，房屋登記官可以在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核表及房屋登記簿上簽字或署名，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因此，一方面登記機(jī)構(gòu)要盡到合理審慎的職責(zé)，需要高素質(zhì)的登記審核人員完成；另一方面，實(shí)行登記官制度有利于明確登記審核人員的責(zé)任，有利于登記機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)人員的追償。

3.實(shí)行房屋登記官制度是提高登記人員素質(zhì)的必要途徑

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房屋登記機(jī)構(gòu)錄用人員無(wú)章可循，隨意性較大。一些人員甚至未經(jīng)培訓(xùn)就承擔(dān)登記審核等登記關(guān)鍵性崗位工作?！段餀?quán)法》實(shí)施后，特別是在制定《房屋登記辦法》，以及《城市房地產(chǎn)管理法》修改意見(jiàn)的過(guò)程中，專(zhuān)家、學(xué)者及登記業(yè)內(nèi)人士都強(qiáng)烈呼吁，要盡快借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，建立符合我國(guó)國(guó)情的登記官選拔、任用、培訓(xùn)考核機(jī)制。實(shí)行房屋登記官培訓(xùn)考核制度，對(duì)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)從事審核工作的人員提出了持證上崗的要求。按照61號(hào)文件的要求，從2012年起，未取得《房屋登記官考核合格證書(shū)》的人員，應(yīng)調(diào)離房屋登記審核崗位。通過(guò)對(duì)審核人員提出要求，增強(qiáng)登記人員的學(xué)習(xí)主動(dòng)性和動(dòng)力，從而逐步提高登記人員素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。

四、推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)登記人員職業(yè)化的初步構(gòu)想

我國(guó)的房地產(chǎn)登記審核人員培訓(xùn)考核機(jī)制尚處于建立階段，推進(jìn)登記人員專(zhuān)業(yè)化、職業(yè)化是今后的發(fā)展方向。目前，房屋登記審核人員的持證上崗，主要通過(guò)培訓(xùn)考核的方式取得上崗證書(shū)。培訓(xùn)考核制度設(shè)計(jì)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是，通過(guò)考核建立登記審核人員的準(zhǔn)入要求。參加培訓(xùn)考核條件有學(xué)歷和專(zhuān)業(yè)，以及從事實(shí)務(wù)的要求。具體條件為大專(zhuān)以上學(xué)歷，學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)為房地產(chǎn)、法律、規(guī)劃、建筑、土地管理、測(cè)繪、經(jīng)濟(jì)等，從事房地產(chǎn)管理、登記、交易工作滿(mǎn)3年?；蛘咂渌麑?zhuān)業(yè)，從事房地產(chǎn)管理、登記、交易工作滿(mǎn)4年的。二是，注重培訓(xùn)考核的科學(xué)性和實(shí)用性。培訓(xùn)考核內(nèi)容，結(jié)合登記審核人員的工作性質(zhì)和工作內(nèi)容設(shè)計(jì)，主要包括房地產(chǎn)登記制度與政策、房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)與案例兩部分。房地產(chǎn)登記制度與政策主要包括登記業(yè)務(wù)所涉及到的民法、行政法知識(shí)、房地產(chǎn)管理基本制度與政策、房地產(chǎn)登記檔案管理、房地產(chǎn)測(cè)繪基礎(chǔ)知識(shí)、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)。房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)與案例主要包括房屋登記辦法、登記實(shí)務(wù)、案例分析等。三是，保證培訓(xùn)考核的統(tǒng)一性、公平性和權(quán)威性。房屋登記審核人員培訓(xùn)考核，實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一培訓(xùn)考核標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一考核題庫(kù)、由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)統(tǒng)一的合格證書(shū)。培訓(xùn)考核的具體組織實(shí)施由省級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)，培訓(xùn)的師資必須通過(guò)住建部考試，符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。考核方式采取應(yīng)考人員在計(jì)算機(jī)上答題方式，通過(guò)二代身份證識(shí)別儀對(duì)應(yīng)考人員的身份進(jìn)行審查，考場(chǎng)還采取全程錄像監(jiān)控。通過(guò)一系列制度設(shè)計(jì)，保證考試的公平、公開(kāi)和公正。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年開(kāi)始培訓(xùn)考核工作，到2012年1月30日止，全國(guó)共有21個(gè)省的21318人參加了考試，房地產(chǎn)登記制度與政策通過(guò)人數(shù)為7522人，合格率為35%；房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)與案例通過(guò)人數(shù)為6538人，合格率為31%；兩部分均合格的人數(shù)為5358，合格率為25%。從培訓(xùn)考核實(shí)施的情況看，地方登記機(jī)構(gòu)人員參與的積極性較高，對(duì)考試方式和內(nèi)容也較為贊同，在登記機(jī)構(gòu)中興起了一股學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)、鉆研業(yè)務(wù)的熱潮。

下一步，在繼續(xù)完善房屋登記官培訓(xùn)考核制度的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)房地產(chǎn)登記人員職業(yè)化進(jìn)程，在當(dāng)前法律法規(guī)未出臺(tái)的情況下，可以在以下幾個(gè)方面進(jìn)行探索：

一是，建立登記人員全員學(xué)習(xí)培訓(xùn)制度。目前只對(duì)房屋登記審核人員進(jìn)行考核，并不是說(shuō)對(duì)于其他工作崗位的登記人員就沒(méi)有培訓(xùn)和考核的要求，建房[2009]61號(hào)文件要求，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的其他工作人員應(yīng)當(dāng)具備與其崗位相適應(yīng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，逐步建立起多層次的房屋登記人員培訓(xùn)考核體系。地方建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)和房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)從加強(qiáng)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理、提高登記工作準(zhǔn)確性的要求出發(fā)，制定相關(guān)的培訓(xùn)和考核要求。通過(guò)定期的培訓(xùn)和考核，保證全體登記機(jī)構(gòu)工作人員具備和登記工作相適應(yīng)的知識(shí)和能力。

二是，建立持續(xù)教育和動(dòng)態(tài)管理機(jī)制。由于法律法規(guī)的不斷完善，需要對(duì)房屋登記官進(jìn)行繼續(xù)教育，不斷更新知識(shí)，提高業(yè)務(wù)水平，以便使工作人員能夠及時(shí)掌握最新的法律、房地產(chǎn)等方面專(zhuān)業(yè)知識(shí)，保證其具備符合工作要求的綜合素質(zhì)。

三是，嚴(yán)格房屋登記官簽字制度。嚴(yán)格執(zhí)行只有房屋登記官才能從事房地產(chǎn)登記審核工作，才能在房屋登記簿上簽字或署名，同時(shí)建立登記人員的責(zé)任追究制度和職業(yè)保險(xiǎn)制度，完善房地產(chǎn)登記的賠償制度。

四是，提高房屋登記官的待遇。目前我國(guó)正積極推進(jìn)事業(yè)單位改革，按照事業(yè)單位改革思路，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)作為承擔(dān)行政職能的機(jī)構(gòu)，予以保留和加強(qiáng)并逐步轉(zhuǎn)為行政機(jī)構(gòu)。房屋登記官應(yīng)當(dāng)作為專(zhuān)業(yè)技術(shù)類(lèi)公務(wù)員，實(shí)行聘任制，建立獨(dú)立的退出機(jī)制和晉升系統(tǒng)。對(duì)取得房屋登記官資格的人員，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在待遇、收入等方面相應(yīng)提高，實(shí)行分等定級(jí)，進(jìn)一步增強(qiáng)他們的責(zé)任感和使命感。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)登記人員的職業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化，以及房地產(chǎn)登記人員的責(zé)任和義務(wù)都需要通過(guò)法律法規(guī)的要求來(lái)明確，要加快立法進(jìn)程，不斷完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展提供必要的基礎(chǔ)和條件。