導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)投資與風(fēng)險分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 投資風(fēng)險 風(fēng)險防范

1前言

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程具有高風(fēng)險、高回報的特點(diǎn)，項(xiàng)目實(shí)施的成功與否受到諸多因素的影響，而風(fēng)險總是貫穿于項(xiàng)目實(shí)施過程的始終。所以，正確進(jìn)行風(fēng)險識別及評估，并采取可行的風(fēng)險防范措施，是保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利的重要保障。

2投資風(fēng)險的特征

房地產(chǎn)投資是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟(jì)活動。房地產(chǎn)投資與任何投資一樣，風(fēng)險是不可避免的，房地產(chǎn)投資由于其物業(yè)的本身特點(diǎn)，又具有特殊性，風(fēng)險與收益并存。風(fēng)險越大，收益也就越高，要想獲得高的收益，就得承擔(dān)較大的風(fēng)險。風(fēng)險是一種普遍的客觀存在，因而它也可被人們在一定程度上防范控制，其特征是：1）客觀性2）不確定性3）可測性4）結(jié)果雙重性5）綜合性

3房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型

3.1自然風(fēng)險

自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng)險、氣溫風(fēng)險。

3.2政策風(fēng)險

政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。政策風(fēng)險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險、土地使用制度改革風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險、金融政策改革風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險、建筑安全條例變化風(fēng)險、審批手續(xù)過程風(fēng)險、法律風(fēng)險。

3.3經(jīng)濟(jì)風(fēng)險

房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險是指一系列與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所帶來的風(fēng)險。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險主要包含市場利率風(fēng)險、資金變現(xiàn)風(fēng)險、購買力風(fēng)險等。

1）利率風(fēng)險

房地產(chǎn)市場的利率變化風(fēng)險是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。 當(dāng)利率上升時，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加，消費(fèi)者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產(chǎn)市場將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場需求降低。這無疑會給投資者經(jīng)營者帶來損失。

2）購買力風(fēng)險

購買力風(fēng)險主要是指市場中因消費(fèi)者購買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購買力風(fēng)險是一種需求風(fēng)險，在市場經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者帶來損失。

3）資金變現(xiàn)風(fēng)險

資金變現(xiàn)風(fēng)險，就是將非貨幣的資產(chǎn)或有價證券兌換成貨幣。不同性質(zhì)的資產(chǎn)或證券其變成貨幣的難易程度是不同的，一般來說，儲蓄存款、支票等的變現(xiàn)性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變現(xiàn)性能次之，房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性能較差。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的進(jìn)間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損失。

3.4技術(shù)風(fēng)險

房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險、施工事故風(fēng)險、市場供求風(fēng)險。

3.5社會風(fēng)險

社會風(fēng)險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、公眾干預(yù)風(fēng)險、住客干預(yù)風(fēng)險、治安風(fēng)險。

3.6內(nèi)部決策和管理風(fēng)險

內(nèi)部決策和管理風(fēng)險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險選擇、人、財、物組織管理風(fēng)險等。

4房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范

4.1風(fēng)險規(guī)避

規(guī)避風(fēng)險方法的原理非常簡單，即在預(yù)期收益相同的情況下，投資于風(fēng)險小的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。

4.2風(fēng)險轉(zhuǎn)移

風(fēng)險轉(zhuǎn)移指房地產(chǎn)投資者以某種合理、合法的方式將風(fēng)險損失轉(zhuǎn)給他人承擔(dān)。如：在租賃房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，租約規(guī)定承租人負(fù)擔(dān)所有的經(jīng)營費(fèi)用、維修、保養(yǎng)費(fèi)用甚至稅收，就能將經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)移給承租人；在長期租約中，規(guī)定租金隨著物價指數(shù)上升而相應(yīng)地變動，就能把購買力風(fēng)險轉(zhuǎn)移給承租者。

4.3風(fēng)險預(yù)控。

風(fēng)險無非是指在投資經(jīng)營中存在各種不確定因素，從而使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性。減少這種不確定性從而減少這種偏離的最好辦法，就是通過市場調(diào)查，獲得盡可能詳盡的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。

4.險組合

房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型高風(fēng)險行業(yè)，房地產(chǎn)投資組合就是指對不同類型的房地產(chǎn)和不同地區(qū)的房地產(chǎn)投資所構(gòu)成的投資組合。從廣義上講，房地產(chǎn)還可以與股票、債券等金融資產(chǎn)構(gòu)成投資組合。由于不同的投資項(xiàng)目的風(fēng)險、收益等因素不同，所以，實(shí)行多項(xiàng)目投資組合可以獲得比所有投資集中于一個項(xiàng)目上更穩(wěn)定的收益。

5結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于其特殊性，受制于內(nèi)外多方面因素的影響，由此形成巨大的風(fēng)險來源，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評估之前就應(yīng)該對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析，將風(fēng)險降到最低。

參考文獻(xiàn)：

[1]王運(yùn)成.劉莉.房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2011年第18期

篇2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資；風(fēng)險分析；風(fēng)險控制；對策

我國的房地產(chǎn)企業(yè)在改革開放之后，隨著我國的土地征用以及住房制度的改革逐漸出現(xiàn)了復(fù)蘇。而由于房地產(chǎn)企業(yè)具有風(fēng)險高、回收周期長、投資數(shù)額大的特點(diǎn)，同時在實(shí)際中大部分企業(yè)沒有對風(fēng)險管理有足夠的認(rèn)識，也沒有設(shè)立起專門的風(fēng)險管理機(jī)制與管理人員，因而在實(shí)際投資中還存在一定的風(fēng)險，例如是經(jīng)營風(fēng)險與政治風(fēng)險等，都會對投資者的收益與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有直接的影響。所以，這種情況下，就需要對房地產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險進(jìn)行研究，盡量規(guī)避投資者的風(fēng)險，同時也促進(jìn)我國的經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定的運(yùn)行。

1. 房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)特征

在我國的房地產(chǎn)投資中，它是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)投資中重要的組成部分，不僅包括了各類房地產(chǎn)的資產(chǎn)買賣活動，還包括了與房地產(chǎn)有關(guān)的修建和建造活動，因此，房地產(chǎn)投資既具有一般的提品的工能，還具有調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)、資源配置、以及融通資金的功能。因此，在投資房地產(chǎn)中具有一定的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)。

1.1有較大的資金需求，經(jīng)營的周期也比較長

由于房地產(chǎn)的價值量比較大，也具有一定的持久性，房地產(chǎn)也是一種不動產(chǎn)，所以在投資時需要的資金量就比較大，而同時要對資金進(jìn)行邊線也很困難。所以，在從事和房地產(chǎn)相關(guān)的一些經(jīng)濟(jì)投資活動時，就需要很大的資金量，同時，資金在房地產(chǎn)的投資運(yùn)營中也有著非常重要的作用。另外，房地產(chǎn)還是一種生產(chǎn)要素的投入，為廠商或者是居民來提供長久的房屋或者是場地服務(wù)。

1.2投資房地產(chǎn)是一項(xiàng)權(quán)益收益

由于房地產(chǎn)是一項(xiàng)不動產(chǎn)，所以投資房地產(chǎn)的本質(zhì)是其發(fā)生的權(quán)益轉(zhuǎn)移。投資房地產(chǎn)的根本目的就是為了獲得收益，所以，就需要獲得房地產(chǎn)的各項(xiàng)產(chǎn)權(quán)，以獲得法律上的保護(hù)，這樣才能實(shí)現(xiàn)投資的目的。另外，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)的所有權(quán)與債權(quán)等都構(gòu)成了投資客體在投資時的實(shí)際內(nèi)容。

2.房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險分析

2.1宏觀的環(huán)境風(fēng)險

（1）國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展風(fēng)險

經(jīng)過實(shí)踐研究證明，我國的房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平有著密切的聯(lián)系，如果經(jīng)濟(jì)有過快的發(fā)展，房地產(chǎn)投資就會過熱從而出現(xiàn)風(fēng)險，如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展過慢，房地產(chǎn)也會由于投資不足而產(chǎn)生一定的風(fēng)險。在我國的改革開放以前，經(jīng)濟(jì)實(shí)力還比較差，房地產(chǎn)的投資也處于一個停滯的階段，但是隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在1992年與1993年我國的GDP增長率已經(jīng)達(dá)到了14.2%與13.5%，相應(yīng)的房地產(chǎn)投資的增長率已經(jīng)達(dá)到了117.42%與164.98%。但是同時這樣房地產(chǎn)投資和國民經(jīng)濟(jì)的不協(xié)調(diào)發(fā)展局導(dǎo)致了后期國家政策的調(diào)整。

（2）宏觀調(diào)控的政策風(fēng)險

在我國，宏觀調(diào)控的政策風(fēng)險對房地產(chǎn)投資者的投資具有全局性的重要影響，一旦出現(xiàn)了政策風(fēng)險，就會對投資者有致命的打擊。而這種風(fēng)險中主要包括的有對土地使用制度的改革風(fēng)險。由于對土地的使用制度改革會影響到房地產(chǎn)商品的價值，如果價值降低了，房地產(chǎn)市場中的投資者與經(jīng)營者就會承受一定的損失，例如國家規(guī)定的收費(fèi)、補(bǔ)償以及使用年限等都會導(dǎo)致房地產(chǎn)增加開發(fā)成本。另外，土地的改革制度影響主要體現(xiàn)在我國政府對土地使用的具體的技術(shù)等政策因素。例如在出讓土地使用權(quán)上政府可以根據(jù)實(shí)際情況來采取相應(yīng)的招標(biāo)、協(xié)議以及公開拍賣等，而這三種不同的方式也會個投資者帶來不同的成本影響。而為了避免地價會與市場實(shí)際情況有過分的偏離，政府也會對地價采取一定的調(diào)控政策，這樣也會給房地產(chǎn)的投資者帶來一定的影響。

（3）利率變化的風(fēng)險

利率指的是在一定的時期內(nèi)發(fā)生的利息額和相應(yīng)的借貸資金的比率。在我國，利率是國家進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要經(jīng)濟(jì)杠桿，對企業(yè)的財務(wù)活動與財務(wù)決策有著重要的影響。在我國，利率主要是由中央銀行來統(tǒng)一制定的，央行在制定利率時主要是根據(jù)國家的整治需要、社會的平均資金利潤率以及資金供求關(guān)系等因素，同時綠的制定的受到社會、經(jīng)濟(jì)與政治的巨大影響。而利率的變化對房地產(chǎn)業(yè)有著負(fù)面的影響。如果利率上升，房地產(chǎn)開發(fā)的成本資金就會增加，這就會降低消費(fèi)者的購買欲望，這個時候資金就會從房地產(chǎn)投資市場系那個銀行或者是股票證券市場流通。這樣在整體上就會造成既增加房地產(chǎn)商的開發(fā)成本，又降低了房地產(chǎn)的市場需求，從而給房地產(chǎn)的投資者帶來損失。

2.2房地產(chǎn)投資的行業(yè)風(fēng)險

（1）市場的供求風(fēng)險

這主要指的是在房地產(chǎn)建成之后在市場上遇到的不確定性因素，而這些不確定的因素對開發(fā)商推出商品會造成一定的影響，這樣就會給投資者或者是開發(fā)商造成損失。由于市場的供給和需求都具有不確定性與動態(tài)性特征，而這種不確定性與動態(tài)性也決定了在市場中經(jīng)營者的收入不確定。當(dāng)實(shí)際中的有效需求不夠或者是供給過剩的時候，房地產(chǎn)的開發(fā)商就不能把物業(yè)給順利的推出去，給經(jīng)營者帶來一定的損失。而在市場的供求風(fēng)險中，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的風(fēng)險主要有按照風(fēng)險的種類可以分為供給風(fēng)險以及需求風(fēng)險。如果供給出現(xiàn)過剩時，就會有供給風(fēng)險，這樣房地產(chǎn)的投資者就會由于沒有顧客而承受風(fēng)險。房地產(chǎn)的建設(shè)周期通常是2到3年，所以在對房地產(chǎn)的市場進(jìn)行預(yù)測時，還需要考慮到市場上現(xiàn)在的供給量，也就是供給風(fēng)險，還需要考慮到一些再建工程在完工之后對市場造成的影響與沖擊，也就是潛在的供給風(fēng)險。而需求風(fēng)險主要表現(xiàn)在需求不足，著主要是由于房地產(chǎn)商品過高的價格而在價格與購買力之間形成的差距。

（2）同業(yè)的競爭風(fēng)險

在房地產(chǎn)中同業(yè)的競爭風(fēng)險一般表現(xiàn)在企業(yè)的數(shù)量過多，企業(yè)的營業(yè)利潤低從而投資的收益率也低。在1992年房地產(chǎn)企業(yè)有12400家，達(dá)到了1991年企業(yè)數(shù)量的3倍，但是1993年又比1992年增加了1.3倍，達(dá)到了28600家。在接下來的幾年里雖然我國也有一些政策來進(jìn)行調(diào)整，但是企業(yè)的數(shù)量依然過于龐大。

2.3房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的風(fēng)險

（1）財務(wù)風(fēng)險

財務(wù)風(fēng)險指的是房地產(chǎn)的投資者利用一定的財務(wù)杠桿，也就是主要來通過貸款等，擴(kuò)大投資獲取的利潤范圍，但同時也增加了投資的不確定性，也就是說投資者面臨著獲取的收益還不能夠償還發(fā)生的貸款的可能性，因此這種利用借款而發(fā)生的投資活動也叫做負(fù)債經(jīng)營。另外，在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程中，如果對財務(wù)風(fēng)險沒有進(jìn)行足夠的考慮，盲目的承擔(dān)大型的建筑項(xiàng)目，一旦出現(xiàn)了資金短缺往往就會通過售樓花以及依靠銀行來進(jìn)行抵押貸款，但是這樣如果出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難時，本來就比較脆弱的房地產(chǎn)資金鏈條就會發(fā)生斷裂，這樣企業(yè)就不僅不能夠收回成本，而且還會欠給銀行一筆巨額的利息。

（2）策劃風(fēng)險

這主要指的是在對投資的類型以及選擇地點(diǎn)問題上、對房地產(chǎn)的定位宣傳以及制定的銷售方案等，這些活動有可能不成功而給開發(fā)商與投資者帶來一定的風(fēng)險。市場定位的風(fēng)險主要表現(xiàn)在客戶群體的多樣性上，的那把是如果涉及到某個具體的項(xiàng)目時就需要集中到一個或者幾個客戶的群體上。區(qū)域風(fēng)險除了具體的空間位置之外，還包括該位置的背景、經(jīng)濟(jì)、社會以及自然環(huán)境等，另外也包括在對房地產(chǎn)開發(fā)時支付的投資成本高低與說面對的相應(yīng)的競爭關(guān)系。在對區(qū)域位置把握時要用動態(tài)、發(fā)展的眼光來看待，由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與城市化水平的提高，城市中各位置的重要性也會有相對的變化，因此在開發(fā)投資時也要對這些因素進(jìn)行全面的考慮。

3. 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險防范對策

3.1 關(guān)注國家的政策變化，把握投資方向

在我國的房地產(chǎn)業(yè)中，由于起步較晚而市場還有一定的不規(guī)范性，因而在很大程度上都會受到國家政策的影響。國家的政策在任何時候都不會一直不變，而政策一旦發(fā)生了變化無論是對經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是投資著的投資都會有一定的影響。因此就需要關(guān)注好國家的政策變化，尤其是房地產(chǎn)方面的政策變化例如是國家進(jìn)行的住宅、產(chǎn)業(yè)政策以及貨幣、財政、稅收政策等。這樣對國家的政策進(jìn)行研究，在投資時就會把握好投資的方向，預(yù)測投資的未來，還可以根據(jù)政策的變化來做出相應(yīng)的投資策略，對風(fēng)險可以進(jìn)行有效的控制。

3.2做好投資的風(fēng)險管理

在房地產(chǎn)投資中降低風(fēng)險損失最有效和經(jīng)濟(jì)的方法就是實(shí)行嚴(yán)密的分析管理。而風(fēng)險識別主要是指對在房地產(chǎn)投資過程中的可能發(fā)生的各項(xiàng)損失因素進(jìn)行預(yù)測與分析，以此來達(dá)到風(fēng)險管理的目的。在投資中，為了更好的識別各類風(fēng)險，就需要對風(fēng)險進(jìn)行分類總結(jié)，并根據(jù)實(shí)際情況來制定不同部門在不同過程中可能會發(fā)生的風(fēng)險損失一覽表，來加強(qiáng)控制和監(jiān)管風(fēng)險。由于不同的風(fēng)險具有不同的特點(diǎn)，所以就需要采取不同的處理方法。風(fēng)險衡量指的是在房地產(chǎn)投資中反對投資目標(biāo)產(chǎn)生不利影響的一些因素種類和損失程度等。在對風(fēng)險進(jìn)行衡量時，對可能會導(dǎo)致投資房地產(chǎn)失敗的因素壓特別注意，同時也要注意出現(xiàn)風(fēng)險損失的概率。因?yàn)轱L(fēng)險結(jié)果具有不確定性，這也就意味著風(fēng)險具有一定的出現(xiàn)概率。因此，可以用隨機(jī)變量來看待風(fēng)險，用風(fēng)險度、標(biāo)準(zhǔn)差以及期望值來描述風(fēng)險的特性。如果分析發(fā)現(xiàn)某兩種風(fēng)險具有一樣的風(fēng)險期望值，那么具有較大標(biāo)準(zhǔn)差的風(fēng)險損失會較大，反之就會比較小。同樣，如果兩種風(fēng)險發(fā)生損失的標(biāo)準(zhǔn)值相同，那么期望值越大而對代表的風(fēng)險就越??；反之，越大。所以，在對風(fēng)險進(jìn)行分析時，就需要全方面的對各項(xiàng)因素進(jìn)行分析考慮。

3.3有效的進(jìn)行投資組合

在投資時，為了規(guī)避風(fēng)險帶來的損失，就需要合理的進(jìn)行分散投資，以便可以降低風(fēng)險、分散風(fēng)險。非常的顯著特點(diǎn)就是不動產(chǎn)，在投資的時候時間還很長，所以在實(shí)際中對某一地區(qū)的房地產(chǎn)進(jìn)行了投資，如果其周圍的環(huán)境發(fā)生了變化，就會對投資收益產(chǎn)生巨大的影響。不同的房地產(chǎn)類型具有不同的投資風(fēng)險，也有不同的獲利能力，所以，為了能夠獲得預(yù)期合理的收益同時還能降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險，就需要對房地產(chǎn)投資進(jìn)行合理的分析組合。

3.4根據(jù)投資環(huán)境把握投資的時機(jī)

首先，房地產(chǎn)的投資時機(jī)指的是在投資時要把握好最佳的投資時機(jī)以及出售機(jī)會。房地產(chǎn)投資獲得成功的首要要素就是把握好投資時機(jī)。通常情況下，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況與國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期基本上是保持一致的，在整體上也受到國家的宏觀政策影響，因而根據(jù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，房地產(chǎn)的發(fā)展周期也可以分為蕭條階段、復(fù)蘇階段、高峰階段以及衰退階段。經(jīng)濟(jì)在快速發(fā)展的時期，由于房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，因而就會有較大的需求，相應(yīng)的其價格也會上漲。在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)蕭條的情況下，同樣房地產(chǎn)業(yè)也會首當(dāng)其沖，發(fā)生價格下跌現(xiàn)象。

其次，要做好相關(guān)的市場調(diào)查。對房地產(chǎn)進(jìn)行投資時必須要做好的另一項(xiàng)工作就是對房地產(chǎn)活動進(jìn)行分析。在房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的情況下，對市場進(jìn)行分析，把握客戶的需求才可以有讓客戶滿意的產(chǎn)品，因此就需要做好對房地產(chǎn)的調(diào)查分析。市場供求上還存在著風(fēng)險，對市場進(jìn)行分析就可以有效的了解市場的現(xiàn)實(shí)需求與潛在需求，這樣不僅對投資環(huán)境進(jìn)行考察，還了解收集各類信息，就可以在具體投資時合理的規(guī)避風(fēng)險，獲得投資收益。

4.總 結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)重要產(chǎn)業(yè)，在投資房地產(chǎn)時具有一定的風(fēng)險，所以在投資時，就需要對風(fēng)險的各種因素進(jìn)行分析，了解風(fēng)險的特征與形式，在對風(fēng)險作出合理的判斷，根據(jù)實(shí)際情況來采取有效的抵御風(fēng)險的措施，把風(fēng)險盡量的降到最低，獲得最大的合理的投資收益。

參考文獻(xiàn)：

[1]李小安.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險與防范[J].集團(tuán)經(jīng)濟(jì)研究.2009，01（17）：36-40.

[2]劉美玲，董芹芹.房地產(chǎn)投資中的主要風(fēng)險及防范[J].武漢理工大學(xué)學(xué)報信息與管理工程版.2009，10（31）：95-96.

篇3

摘要：房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素非常之多，相互之間的關(guān)系極其復(fù)雜。本文利用“二八法則”，提出房地產(chǎn)投資風(fēng)險中的關(guān)鍵因素——時機(jī)風(fēng)險、區(qū)位風(fēng)險、類型風(fēng)險，提高房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析的操作實(shí)務(wù)應(yīng)用水平。

關(guān)鍵詞：關(guān)鍵因素；房地產(chǎn)投資；風(fēng)險分析

我國房地產(chǎn)是一個新興產(chǎn)業(yè)，自20世紀(jì)80年中后期才逐漸恢復(fù)和發(fā)展起來。在這個新興產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)高收益與高風(fēng)險并存的投資活動，具有不可移動性、壽命周期長、高度綜合性、高度關(guān)聯(lián)性、投資額度大、各異性、政策影響性等特點(diǎn)。

在房地產(chǎn)開發(fā)投資的過程中存在著大量的風(fēng)險因素，如房地產(chǎn)市場的供求變化、相關(guān)政策的調(diào)整、通貨膨脹情況、匯率及利率的變動及變現(xiàn)風(fēng)險等系統(tǒng)風(fēng)險和消費(fèi)者的喜好、收益現(xiàn)金流、資本價值、機(jī)會成本等個別風(fēng)險，這些風(fēng)險因素都直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的績效。從事房地產(chǎn)投資活動，如不能充分考慮這些風(fēng)險因素對整個投資項(xiàng)目的影響，貿(mào)然進(jìn)行決策，往往會出現(xiàn)失誤，甚至?xí)蛊髽I(yè)因此陷人絕境。但是，把每個風(fēng)險因素包羅萬象的加以考慮，則會導(dǎo)致問題的復(fù)雜化，是不現(xiàn)實(shí)的也是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>

為此，本文針對房地產(chǎn)投資，將風(fēng)險因素分析的具體內(nèi)容和流程可以分為以下三部分：①識別并細(xì)分各風(fēng)險因素包含的具體內(nèi)容，由此才能對風(fēng)險有具體全面的認(rèn)識和了解；②對風(fēng)險因素進(jìn)行分類，找出對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有決定意義的要素，忽略次要因素，只有這樣才有利于分析的可行性和結(jié)果的可信性；③對各風(fēng)險因素之間的關(guān)系進(jìn)行分析，找出其聯(lián)系與制約關(guān)系，由此對房地產(chǎn)投資風(fēng)險要素形成有機(jī)整合的分析結(jié)果，將對投資決策具有很好的輔助參考意義。

1房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別及細(xì)分

為了保證風(fēng)險分析的質(zhì)量，有必要對房地產(chǎn)投資過程中可能存在的各種風(fēng)險因素進(jìn)行科學(xué)的辨識與細(xì)分，使投資決策者能更好的把握風(fēng)險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險損失。如圖1給出了整個房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素的結(jié)構(gòu)系統(tǒng)。

1.1自然風(fēng)險，指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成影響，以及直接對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險因素主要包括：火災(zāi)、風(fēng)暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、氣溫、塌方、施工現(xiàn)場地質(zhì)條件等等。這些因素引起的風(fēng)險發(fā)生的機(jī)會較小，但是一旦發(fā)生，將造成相當(dāng)嚴(yán)重的危害。對于這些風(fēng)險的防范，開發(fā)商一般是利用投保來減少或避免損失。但是，在投保之前，若能對該地區(qū)的環(huán)境條件、天文資料、地質(zhì)地貌、氣候條件等作一定的了解與分析，就可減少投保成本，增加投資收益。

1.2政治風(fēng)險，指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。在市場環(huán)境還未完善的條件下，政治風(fēng)險對房地產(chǎn)市場的影響尤為重要，特別是在我國，房地產(chǎn)市場還有待于進(jìn)一步完善。房地產(chǎn)投資商應(yīng)非常關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。

1.3經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素，它們的出現(xiàn)會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。這類風(fēng)險因素可以分為以下幾類：市場供求風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、地價風(fēng)險、融資風(fēng)險、工程招投標(biāo)風(fēng)險、國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險。

1.4技術(shù)風(fēng)險，是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。例如，科技進(jìn)步可能對房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的翻修和改造。技術(shù)風(fēng)險的因素主要分為:建筑材料改變和更新、建筑施工技術(shù)和工藝革新、建筑設(shè)計變動或計算失誤、設(shè)備故障或損壞、建筑生產(chǎn)力因素短缺、施工事故、信用等風(fēng)險因素。

1.5社會風(fēng)險，主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險因素主要有城市規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展、社會治安、公眾干預(yù)和文物保護(hù)等。

1.6國際風(fēng)險，是對一個社會的所有經(jīng)濟(jì)都有很大影響，主要是指因國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化導(dǎo)致地區(qū)性的經(jīng)濟(jì)活動受影響。對房地產(chǎn)業(yè)來說，國際經(jīng)濟(jì)風(fēng)險可分為：國家風(fēng)險、國際投資環(huán)境風(fēng)險、貨幣匯率變化風(fēng)險、國際貨幣利率變化風(fēng)險和國際經(jīng)營風(fēng)險。

1.7內(nèi)部決策和管理風(fēng)險，指由于開發(fā)商決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、投資地點(diǎn)、類型選擇風(fēng)險和人、財、物組織管理風(fēng)險等。

2房地產(chǎn)投資關(guān)鍵風(fēng)險因素分析

房地產(chǎn)投資過程中引起風(fēng)險的因素眾多，其后果嚴(yán)重程度各異。完全不考慮這些風(fēng)險因素或忽略了主要因素，風(fēng)險分析就失去意義。但把每個風(fēng)險因素包羅萬象的加以考慮，則會導(dǎo)致問題的復(fù)雜化，是不現(xiàn)實(shí)的也是不恰當(dāng)?shù)?。風(fēng)險分析的目的就是要合理縮小風(fēng)險因素的不確定性，尋找影響風(fēng)險的主要因素，為投資決策者提供最恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險對策。

2.1“二八法則”在風(fēng)險因素分析中的應(yīng)用“二八法則”是西方社會經(jīng)濟(jì)學(xué)家經(jīng)過仔細(xì)觀察、分析，歸納后得出的一個客觀規(guī)律，即：20%的人掌握著整個社會80%的財富。推廣后又發(fā)現(xiàn)，一般學(xué)校中學(xué)生智商高者往往為20%，保險公司或直銷企業(yè)的成功的推銷人員一般也在20%左右。另外，企業(yè)的配套協(xié)作單位、商業(yè)單位往往也是20%的個數(shù)掌握著80%的采購、銷售額，日常管理工作中20%的業(yè)務(wù)量也往往決定了80%的經(jīng)營數(shù)額。

由上面分析的房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素，我們可以知道，影響房地產(chǎn)投資的風(fēng)險因素比較多。如對每一個投資項(xiàng)目都進(jìn)行詳細(xì)的風(fēng)險因素分析，效率不但不高，有可能還不能抓住重點(diǎn)。再者，我們對風(fēng)險因素的分析是無止境的，但真正對我們的投資分析有實(shí)際意義的風(fēng)險因素卻只有其中一部分，而由“二八法則”可知，20%的因素對事件有80%的影響力。所以，在房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素分析時，我們需要重點(diǎn)關(guān)注的是那20%的重要因素。

2.2關(guān)鍵風(fēng)險因素分析在進(jìn)行風(fēng)險因素相關(guān)性分析之前，有必要找出那些20%的重要因素。鑒于一些學(xué)者對房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素問題的深入研究[1-5]，本文從以下三個方面來重點(diǎn)考慮房地產(chǎn)投資風(fēng)險：時機(jī)風(fēng)險、區(qū)位風(fēng)險、類型風(fēng)險。

2.2.1時機(jī)風(fēng)險由于房地產(chǎn)開發(fā)活動受到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響很大，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有周期性的規(guī)律，因此，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也相應(yīng)有著周期性的漲落。如從美國房地產(chǎn)發(fā)展情況來看，就存在明顯的周期性：美國以18年左右完成一次周期波動，同時也存在5年一次的短期波動。隨著經(jīng)濟(jì)周期性波動的是房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求、價格和收益水平的相應(yīng)變化。此時選擇合適的投資時機(jī)，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完畢后有良好的市場需要，對開發(fā)商的意義非常大。因此，開發(fā)商需對未來幾年的政治形勢的變化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、人口增減、收入水平升降、消費(fèi)心理和物業(yè)需求等風(fēng)險因素進(jìn)行預(yù)測，以確定合理的開發(fā)時機(jī)。一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長期，各類房地產(chǎn)需求旺盛，市場處于不斷上升勢頭，適時推出的房地產(chǎn)可望獲得較好的收益；當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣，失業(yè)增加，收入下降，房地產(chǎn)市場需求下降，供過于求，房地產(chǎn)價格下跌，物業(yè)租售所需時間加長，甚至根本都租售不出去，此時推出的房地產(chǎn)將導(dǎo)致資金占用和成本上升，預(yù)計的收益便成了實(shí)際的損失，因此房地產(chǎn)開發(fā)商也將必須承擔(dān)開發(fā)時機(jī)選擇不當(dāng)?shù)木薮髶p失。2.2.2區(qū)位風(fēng)險區(qū)位風(fēng)險產(chǎn)生于區(qū)位因素的變化，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資者對這些因素的周密分析決定了哪些區(qū)位將被選擇。一般，區(qū)位主要因距離、空間等位置上的差異而產(chǎn)生價值的不同。這里所講的位置，不僅指所處的地理位置，還包括其社會位置，如人口因素、教育水平、服務(wù)水平、交通通訊和生活設(shè)施等等。社會、經(jīng)濟(jì)、鄰區(qū)影響等因素的差異更是加劇了位置上的區(qū)位差異，使得處于同一市場的不同區(qū)位的相同面積土地產(chǎn)生不同的實(shí)用價值、利用方便和集約經(jīng)營度，從而產(chǎn)生極為不同的經(jīng)濟(jì)效益。因此，投資決策時必須充分考慮受土地區(qū)位條件決定的土地潛在收益和土地潛在用途。另外，區(qū)位價值會隨著社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)的變化而產(chǎn)生巨大差異，這使得投資者可能面臨巨大的區(qū)位風(fēng)險，如交通運(yùn)輸系統(tǒng)、生活方式及科技進(jìn)步的變化等。

2.2.3類型風(fēng)險確定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的位置后，在此位置上開發(fā)哪一類型的物業(yè)也是必須慎重考慮的，包括住宅、公寓、別墅、寫字樓和商場等。選擇不同的物業(yè)類型對開發(fā)活動的成功與否甚至盈虧都有極大的影響，而各種不同類型的物業(yè)對位置的敏感程度是不同的，因此其抗風(fēng)險的能力也將是有差異的。

3房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素關(guān)系分析

房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素之間相互聯(lián)系相互影響，共同對房地產(chǎn)投資施加影響。因此，對風(fēng)險因素之間的相關(guān)性分析顯得很有必要，而且這對于提高房地產(chǎn)投資的效益來說也具有非常重要的意義。圖2以圖表的形式表示出時機(jī)、區(qū)位和類型風(fēng)險之間相互關(guān)系。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險三要素，即時機(jī)、區(qū)位、類型風(fēng)險要解決的三個問題，實(shí)際上就是何時、何地以何種形式進(jìn)行房地產(chǎn)投資。從上圖可看出，房地產(chǎn)投資時機(jī)風(fēng)險因素決定了區(qū)位風(fēng)險和類型風(fēng)險的形式內(nèi)容，是房地產(chǎn)投資風(fēng)險結(jié)構(gòu)中的基本風(fēng)險，而區(qū)位風(fēng)險及類型風(fēng)險則在房地產(chǎn)投資中相互影響、相互制約。

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資風(fēng)險；指標(biāo)體系；層次分析法

中圖分類號：F715文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：16723198（2007）11005502

1房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概述

1.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險

房地產(chǎn)投資風(fēng)險就是從事房地產(chǎn)投資而造成損失的可能性大小,這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達(dá)到的損失。

1.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素分析

影響房地產(chǎn)投資的風(fēng)險因素很多,一般情況下，將房地產(chǎn)投資中存在的風(fēng)險劃分為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險。對市場內(nèi)所有投資項(xiàng)目產(chǎn)生影響,投資者無法避免或消除的風(fēng)險稱為系統(tǒng)風(fēng)險，也稱不可避免風(fēng)險。主要包括：市場供求風(fēng)險、利率風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險、變現(xiàn)性風(fēng)險、周期性風(fēng)險、政治風(fēng)險和政策性風(fēng)險；而只對個別項(xiàng)目產(chǎn)生影響,可以由投資者設(shè)法避免或消除的風(fēng)險統(tǒng)稱為非系統(tǒng)風(fēng)險，也稱個別風(fēng)險。主要包括：經(jīng)營管理風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險和其它個別風(fēng)險（自然風(fēng)險、近鄰地區(qū)環(huán)境變化風(fēng)險等都屬于個別風(fēng)險）。

2房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價體系

2.1指標(biāo)體系建立的原則

指標(biāo)體系,是由一系列相互聯(lián)系、相互制約的指標(biāo)組成科學(xué)的、完整的總體。對房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價指標(biāo)體系的設(shè)計原則主要有：科學(xué)性、可測性、前瞻性、可操作性、可行性、系統(tǒng)性、完備性和簡明性。

2.2評價指標(biāo)體系的構(gòu)建

在分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險影響因素的基礎(chǔ)上,根據(jù)指標(biāo)體系構(gòu)建的原則,構(gòu)建房地產(chǎn)投資風(fēng)險的評價指標(biāo)層次體系,包括:目標(biāo)層、準(zhǔn)則層和指標(biāo)層。結(jié)合眾多學(xué)者在房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價指標(biāo)體系方面的研究,以房地產(chǎn)投資風(fēng)險影響因素為主要依據(jù),建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險層次模型,如圖1所示。

3房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價

3.1層次分析法概述

層次分析法(Analytic Hierarchy Process,簡稱AHP)是美國運(yùn)籌學(xué)家,匹茲堡大學(xué)的薩迪生教授于20世紀(jì)70年代初期提出來的，是一種用于解決多目標(biāo)復(fù)雜問題的定性與定量相結(jié)合的決策分析方法。該方法是一種建立在專家咨詢之上的優(yōu)化方法,根據(jù)問題的性質(zhì)和需要達(dá)到的目標(biāo)，能把復(fù)雜系統(tǒng)中的各種因素劃分為相互聯(lián)系的有序?qū)哟?形成多層次的分析結(jié)構(gòu),把多層次多指標(biāo)的權(quán)重賦值簡化為各指標(biāo)重要性的兩兩比較,彌補(bǔ)了人的大腦難以在兩維以上空間進(jìn)行全方位掃描的弱點(diǎn),便于各層次、各指標(biāo)進(jìn)行客觀的賦值，得到方案層相對于總目標(biāo)重要性次序的組合權(quán)重值，以此作為評價和方案選擇的依據(jù)。AHP 法將人們的思維過程和客觀判斷數(shù)學(xué)化，簡化了工作量計算，進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險綜合評價的關(guān)鍵就是要確定后通過其權(quán)數(shù)將不同質(zhì)的多個指標(biāo)合成一個能夠反映房地產(chǎn)投資風(fēng)險綜合評價指標(biāo)決策原則的一致性,利用此法分析難以全部量化處理的房地產(chǎn)投資風(fēng)險可得到比較滿意的結(jié)果。對圖1層次結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價指標(biāo)體系,本文采用層次分析法進(jìn)行反映各風(fēng)險影響因素在房地產(chǎn)投資風(fēng)險綜合評價中相對重要性的權(quán)數(shù),然后綜合評價。運(yùn)用AHP,依此作為綜合評價的依據(jù)。評價過程可以用圖2簡單表示:

B =A*R

3.2層次結(jié)構(gòu)模型的建立

利用層次分析法進(jìn)行房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險分析時, 最重要的一步是進(jìn)行投資風(fēng)險辨識, 并在此基礎(chǔ)上建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險的層次結(jié)構(gòu)模型。

3. 3層次分析法計算步驟

層次分析法計算步驟如下：（1）因素集的建立：以房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中的客觀系統(tǒng)風(fēng)險為評價目標(biāo),將目標(biāo)的要求逐級分解到具體指標(biāo),根據(jù)指標(biāo)因素內(nèi)涵大小和指標(biāo)間相關(guān)程度,劃分為目標(biāo)層,準(zhǔn)則層和指標(biāo)層三級；（2）評語集的建立：從各種風(fēng)險因素對整個項(xiàng)目影響程度的大小考慮,最終將評語集確定為V = {高風(fēng)險,較高風(fēng)險,中等風(fēng)險,較低風(fēng)險,低風(fēng)險}；（3）指標(biāo)集的建立：需建立的有：主因素(即準(zhǔn)則層)指標(biāo)集及相應(yīng)的權(quán)重集。子因素（即子準(zhǔn)則層）指標(biāo)集及相應(yīng)的權(quán)重集；（4）確定權(quán)重集：評價指標(biāo)的權(quán)重可以表征評價指標(biāo)的相對重要性大小，權(quán)重的合理與否直接影響著綜合評價的結(jié)果；（5）確定評判隸屬矩陣；（6）計算評判矩陣；（7）評價結(jié)果：項(xiàng)目投資風(fēng)險的最終評分分值越高，說明項(xiàng)目在所有評價指標(biāo)上的綜合表現(xiàn)越佳，從而項(xiàng)目總的投資風(fēng)險越高，反之亦然。

4實(shí)例研究

深圳某公司由于規(guī)模擴(kuò)大，大量招收新成員，宿舍供不應(yīng)求。因此，公司決定擬開發(fā)一中高檔住宅小區(qū)作為宿舍,占地約十二萬平方米，擬投資11000萬元。項(xiàng)目在進(jìn)行房地產(chǎn)風(fēng)險分析時, 邀請了有關(guān)專家數(shù)十名, 根據(jù)具體情況從投資風(fēng)險角度確定其是否應(yīng)該進(jìn)行開發(fā)投資。經(jīng)房地產(chǎn)投資專家確定，該項(xiàng)目的投資風(fēng)險影響因素有以下幾個:通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、利率風(fēng)險、變現(xiàn)性風(fēng)險、周期性風(fēng)險、政治風(fēng)險、自然風(fēng)險、經(jīng)營管理風(fēng)險。下面就本文中介紹到的方法對該項(xiàng)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險進(jìn)行層次分析。

(1)確定評語集。

評語集為X=(x1，x2，x3，x4，x5) =(高風(fēng)險， 較高風(fēng)險， 一般風(fēng)險， 較低風(fēng)險， 低風(fēng)險)= (100， 90， 70， 50， 30)。

(2)確定因素集。

主因素為U = ( u1，u2)； U =(系統(tǒng)風(fēng)險,非系統(tǒng)風(fēng)險)= (u1，u2)； 子因素集為:Uk= (uk1,uk2…，uki) 。

(3)確定權(quán)重集。

由層次分析法計算得A=（0.7,0.3)；A1= (a11，a12，…，a17)=(0.2,0.2,0.2,0.1,0.1,0.1,0.1)；A2=(a21，a22)= (0.8,0.2)。

(4)確定評判隸屬矩陣。

采用專家調(diào)查法，選取相關(guān)專家進(jìn)行評價打分，并對所得數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計及歸一化處理，可以得到專家評價表2。

(6)評價結(jié)果。

規(guī)定評語集X中各元素的量化值為x1=100，x2=90，x3=70，x4= 50，x5=30，則最終評判結(jié)果V的值介于30和100之間越接近100投資風(fēng)險越高，越接近30投資風(fēng)險越低。實(shí)例中V = B*XT =(0.186,0.265,0.277,0.168,0.104)*( 100， 90，70， 50， 30)T= 73.36，由計算結(jié)果可以看出，該開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險的最終評分為73.36，介于“一般”和“較高”所對應(yīng)分?jǐn)?shù)區(qū)間70～90，更接近于一般風(fēng)險。因此,該投資項(xiàng)目風(fēng)險屬于中等,可以選擇進(jìn)行投資。

5結(jié)論

房地產(chǎn)作為一種投資工具，其風(fēng)險性越來越多地得到普遍的關(guān)注。利用層次分析評價模型具有科學(xué)性、先進(jìn)性及可操作性強(qiáng)等特點(diǎn)對投資風(fēng)險進(jìn)行了綜合評價，從而避免了現(xiàn)有房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價過程中的主觀性和片面性, 而且在實(shí)際應(yīng)用中所得的評價結(jié)果與常規(guī)分析的結(jié)果基本上相符,說明該模型具有良好的可靠性。

參考文獻(xiàn)

［1］(美)威廉 F.夏普.投資組合理論與資本市場［M］.北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2001.

［2］簡德三,王洪位.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)［M］.上海：上海財經(jīng)大學(xué)出版社，2003.

［4］ 趙世強(qiáng).房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理［M］.北京：中國建材工業(yè)出版社，2003.

［5］劉正山. 房地產(chǎn)投資分析［J］.東北財經(jīng)大學(xué),2002，（1）.

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)投資抗風(fēng)險的能力

Abstract: on analysis of uncertainty of real estate can not only help investors to make the right investment decision, still can predict the project of the ability of the risk.

Keywords: investment in real estate development of the ability of the risk

中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

由于環(huán)境、條件以及有關(guān)因素的變動和主觀預(yù)測能力的局限，所確定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基本指標(biāo)和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益結(jié)論，有時不符合評價者和決策者所作的某種確定的預(yù)測和估計，這種想象成為不確定性。對房地產(chǎn)進(jìn)行不確定性分析不僅可以幫助投資者做出正確的投資決策，還可以預(yù)測項(xiàng)目的抗風(fēng)險的能力。

房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目中主要的不確定性因素包括租售價格、土地費(fèi)用、開發(fā)周期、建安工程費(fèi)、融資成本、建筑面積和資本化率等。投資分析有必要對上述因素或參數(shù)的變化對財務(wù)評價結(jié)果產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入研究，從而為房地產(chǎn)投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的不確定性分析主要包括臨界點(diǎn)分析和敏感性分析。

敏感性分析及作用

敏感性分析是研究和預(yù)測項(xiàng)目的主要變量發(fā)生變化時，導(dǎo)致項(xiàng)目投資效益的主要經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)發(fā)生變動的敏感程度的一種分析方法。在房地產(chǎn)投資分析中，其主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、開發(fā)商利潤等。

敏感性分析的作用和目的主要包括三個方面：

一是通過敏感性分析，尋找敏感性因素，觀察其變動范圍，了解項(xiàng)目可能出現(xiàn)的風(fēng)險程度，以便集中注意力，重點(diǎn)研究敏感因素產(chǎn)生的可能性，并制定出應(yīng)變對策，最終使投資風(fēng)險減少，提高決策的可能性。

二是通過敏感性分析，計算出允許這些敏感性因素變化的最大幅度（或極限值），或者說預(yù)測出項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變化最樂觀的最悲觀的臨界條件或臨界數(shù)值，以此判斷項(xiàng)目是否可行。

三是通過敏感性分析，可以對不同的投資項(xiàng)目（或某一項(xiàng)目的不同方案）進(jìn)行選擇敏感程度小、承受風(fēng)險能力強(qiáng)、可靠性大的項(xiàng)目或方案。

敏感性分析的方法主要有單變量敏感性分析和多變量敏感分析。

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險分析

房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險具有客觀性、多樣性、補(bǔ)償性和可測性等特征。房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要類型有以下幾種：

1.自然風(fēng)險與意外風(fēng)險，是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。這些損失通常都是由不可抗力的因素所引起的，主要包括:火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、高溫和低溫風(fēng)險等。

2.財務(wù)風(fēng)險，是指房地產(chǎn)投資者運(yùn)用財務(wù)杠桿即在使用貸款的條件下，既擴(kuò)大了投資的利潤范圍，同時也增加了不確定性，即增加的現(xiàn)金收益不足以償還未來到期債務(wù)的可能性。

3.經(jīng)營風(fēng)險，是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上得失誤（或其可能性），造成的實(shí)際經(jīng)營結(jié)果偏離期望值的可能性。主要包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等。

4.市場風(fēng)險，是由于房地產(chǎn)市場狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來的風(fēng)險。主要包括材料價格上漲、材料供應(yīng)緊張、銷售價格定位不準(zhǔn)以及房地產(chǎn)市場競爭激烈等。

5.政策風(fēng)險，是指由于國家或地方政府的有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策變化而給投資者帶來的損失。主要是指法律手續(xù)的變化，城市規(guī)劃政策、企業(yè)政策和土地政策的變化。

以上風(fēng)險，很多都是投資者無法控制，但是投資者可以通過控制財務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險，減少投資決策的失誤，保證投資項(xiàng)目能夠獲得既定的收益。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理

風(fēng)險管理是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)非常重要的業(yè)務(wù)管理活動，它具有專業(yè)性強(qiáng)、技術(shù)性強(qiáng)和橫跨多領(lǐng)域、多部門的特點(diǎn)。通過有效的風(fēng)險管理可以消除風(fēng)險發(fā)生的隱患，減少風(fēng)險損失的影響，為企業(yè)生產(chǎn)和獲取最大利益提供保證。房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險管理與一般的風(fēng)險的管理程序基本一致，房地產(chǎn)風(fēng)險識別的程序主要包括以下幾個方面：

一是風(fēng)險的識別。這是風(fēng)險管理中最困難的事，指對風(fēng)險發(fā)生的可能性進(jìn)行判斷，在這個過程中需要對可能發(fā)生的風(fēng)險進(jìn)行科學(xué)的歸類，弄清各個因素之間的相互關(guān)系，尋求合適的方法來識別特定的風(fēng)險。具體可以采用風(fēng)險分析問詢法、財務(wù)報表法、現(xiàn)場視察法等。

二是風(fēng)險的衡量。這個過程主要是對對上一個環(huán)節(jié)中識別出的風(fēng)險進(jìn)行定量描述，測算風(fēng)險發(fā)生的概率，并據(jù)此分析風(fēng)險發(fā)生的可能損失及對項(xiàng)目或整個的企業(yè)的影響。

三是風(fēng)險管理對策。在上面兩個環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)上，針對識別和衡量的風(fēng)險制定出相應(yīng)的風(fēng)險管理措施，以便盡最大努力降低風(fēng)險發(fā)生的概率和可能帶來的損失。

四是風(fēng)險管理的實(shí)施與評估。這是風(fēng)險管理中的最后一個階段，主要是根據(jù)風(fēng)險管理的任務(wù)制定切實(shí)可行的風(fēng)險管理計劃，通過有效的指揮與協(xié)調(diào)，保證風(fēng)險管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

風(fēng)險控制具體到風(fēng)險的控制方式主要有回避風(fēng)險、風(fēng)險損失的減輕、風(fēng)險轉(zhuǎn)移及保險。風(fēng)險回避就是避開風(fēng)險較大的項(xiàng)目，選擇風(fēng)險較低的項(xiàng)目；風(fēng)險損失的減輕，指企業(yè)在風(fēng)險損失發(fā)生或者發(fā)生后采取有效措施減輕損失的程度，比如企業(yè)應(yīng)盡量準(zhǔn)確預(yù)測開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用，減少開發(fā)過程中的盲目性，盡量縮短開發(fā)周期，盡早完成開發(fā)項(xiàng)目；風(fēng)險轉(zhuǎn)移，主要指企業(yè)在能夠預(yù)測存在的風(fēng)險情況下，將面臨的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給別人承擔(dān)，對房地產(chǎn)來說可以選擇與其他企業(yè)合作開發(fā)某些項(xiàng)目；保險，指房地產(chǎn)企業(yè)將自己面臨的某些風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司的行為。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資者可以選擇投保各種工程保險、質(zhì)量保證保險、技術(shù)保險和責(zé)任保險等，在相應(yīng)的保險事故發(fā)生以后，房地產(chǎn)公司可以從相應(yīng)的保險公司獲得資金的補(bǔ)償。

參考文獻(xiàn)

[1] 林文俏.項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)評價與風(fēng)險分析[M].廣東:中山大學(xué)出版社，1995

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；全融；風(fēng)險投資；管理；市場

引言

房地產(chǎn)投資的顯著特點(diǎn)就是投資資金規(guī)模大，建設(shè)周期長，作為一種高投人、高收益、高風(fēng)險的投資活動，面臨著社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等許多復(fù)雜因素的影響。它的項(xiàng)目全過程中既有經(jīng)營風(fēng)險、金融風(fēng)險等有形風(fēng)險，也有國家政策變化、社會環(huán)境變化等無形風(fēng)險?？傊?，大量的不確定性因素決定了其投資活動的高風(fēng)險的特性，從而使投資方案和決策具有相當(dāng)?shù)臐撛陲L(fēng)險。

1房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險的概念

風(fēng)險一般定義是指在以特定利益為目標(biāo)的行動過程中，若存在與初衷利益相悖的可能損失即潛在損失，則由該潛在損失所引致的對行動主體造成危害的事態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險，是指投資商因?qū)ξ磥砟撤康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資的決策以及客觀條件的不確定性，而導(dǎo)致該項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的實(shí)際收益與期望收益產(chǎn)生負(fù)偏差的程度及其發(fā)生概率。即投資商在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中，遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性。

可以說風(fēng)險是客觀存在的，它不以人的意志為轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險在一定環(huán)境和期限內(nèi)客觀存在，無法回避它、消除它，只能通過各種手段來應(yīng)對風(fēng)險，避免損失與損壞的產(chǎn)生。而對它進(jìn)行充分、深刻的認(rèn)識，將有利于降低這些風(fēng)險。

2投資階段風(fēng)險分析

2．1決策階段。政策風(fēng)險。政策風(fēng)險是由于政府相關(guān)政策的潛在變化有可能給投資商帶來的經(jīng)濟(jì)損失。在中國走的是宏觀調(diào)控結(jié)合市場的路子，宏觀政策變化會對房地產(chǎn)投資構(gòu)成風(fēng)險。比如我國從2005年以來幾乎是對房地產(chǎn)市場實(shí)行每年一調(diào)控，2005年6月1日七部委聯(lián)合出臺《關(guān)于穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》、2006年6月1日九部委出臺了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的通知》2008年國務(wù)院辦公廳出臺了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，2010年國務(wù)院辦公廳出臺《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，該文件出臺不久，部份城市房價仍然過快增長，國務(wù)院又出臺了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，簡稱“國10條”2010年國務(wù)院辦公廳出臺《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，簡稱“國八條”，這一系宏觀政策調(diào)控，就使得許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)預(yù)期收益目標(biāo)時遇到困難。

類型風(fēng)險。不同類型的房地產(chǎn)投資會有不同的風(fēng)險概率，對于住宅、公寓、別墅、寫字樓、商業(yè)用房和工業(yè)廠房等，且這些不同的物業(yè)抗風(fēng)險能力也不同，收益越高，風(fēng)險越在，據(jù)市場調(diào)查它們依次排列是商業(yè)用房―別墅-―寫字樓-―公寓―住宅――工業(yè)廠房，在決策階段必須選擇好適應(yīng)市場需求的物業(yè)種類，并對潛在的風(fēng)險進(jìn)行深入調(diào)查。

區(qū)位風(fēng)險。區(qū)位指房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的地理位置，以及該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景等。例如地區(qū)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)增長前景、人口條件及其市場價格水平的可能影響等。區(qū)位對房地產(chǎn)開發(fā)投資收益將產(chǎn)生非常重要的影響，特別是商業(yè)地產(chǎn)投資，位置十分重要，一個區(qū)位規(guī)劃調(diào)整、一個公交站點(diǎn)的設(shè)立，一個知名企業(yè)的進(jìn)住、一個重要行政機(jī)關(guān)的搬遷，在決策階段房地產(chǎn)開發(fā)投資者都要與規(guī)劃部門溝通了解，并做到時時關(guān)注。

時機(jī)風(fēng)險。地產(chǎn)活動有周期性，供求及價格隨時間而變化。必需對未來幾年地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、人口增減、收人水平升降、消費(fèi)心理和物業(yè)需求變化等風(fēng)險因素進(jìn)行預(yù)測，以選擇、確定合適的開發(fā)和投資時機(jī)。

2．2前期階段。進(jìn)入前期準(zhǔn)備階段以后要取得立項(xiàng)審批；取得土地使用權(quán)；委托規(guī)劃設(shè)計、報審；施工許可獲得；籌資；招標(biāo)等許多工作的進(jìn)展，這里面也充斥著房地產(chǎn)投資的風(fēng)險。

置地方式風(fēng)險。按照目前房地產(chǎn)開發(fā)用地政策，房地產(chǎn)投資商只能通過土地使用權(quán)招拍掛和轉(zhuǎn)讓等方式取得開發(fā)土地使用權(quán)，土地開發(fā)條件包括土地用途、規(guī)劃容積率、建筑密度、綠化率、建筑高度、地下空間的開發(fā)等等在土地使用權(quán)招拍掛公告中作了明確規(guī)定，開發(fā)商對取得土地也不能輕易地改變土地用途和用地規(guī)劃指標(biāo)，因此開發(fā)商在參加招拍掛土地使用權(quán)時，必須進(jìn)行認(rèn)真測算，把風(fēng)險降到最低程度。

置地時機(jī)風(fēng)險。把握置地時機(jī)對開發(fā)商來說是十分關(guān)健的，按低進(jìn)高拋市場規(guī)則，在市場最低迷時置地成本最低，風(fēng)險也最低，何時置地、何時開盤開發(fā)商應(yīng)牢牢把準(zhǔn)。

融資風(fēng)險。融資風(fēng)險是指利用各種方式融通資金時，由于融資條件考慮欠妥而使其盈利遭受損失的可能性。比如通過股權(quán)融資時，由于發(fā)行股票時機(jī)不當(dāng)、數(shù)量不當(dāng)，價格不合理造成發(fā)行股票困難、融資成本過高，給開發(fā)商帶來不可估量的損失。

2．3建設(shè)階段。工期風(fēng)險。如承包商錯誤估計了項(xiàng)目的特點(diǎn)，低估了施工的困難，施工組織設(shè)計不當(dāng)，遇到了復(fù)雜的地質(zhì)條件而導(dǎo)致的工期延誤等：或因?yàn)榭茖W(xué)技術(shù)的進(jìn)步，新材料、新技術(shù)和新工藝的強(qiáng)制應(yīng)用而給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來的工期延誤和成本的增加。

公眾干預(yù)風(fēng)險。由于某項(xiàng)房地產(chǎn)屬于末熟地出讓，開發(fā)商在開發(fā)時要對地面建筑物、權(quán)筑物進(jìn)行拆遷遇到被拆遷人阻攔，或者在興建因工地施工影響到周圍居民的利益，而使公眾自覺性地進(jìn)行干預(yù)，阻止該項(xiàng)目的進(jìn)展從而可能給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來的損失。

施工事故風(fēng)險。安全生產(chǎn)涉及到施工現(xiàn)場所有的人、物和環(huán)境，安全工作貫穿了施工全過程。由于安全工作不到位或者其它偶然因素，導(dǎo)致事故發(fā)生，引起的人身和財產(chǎn)損失，最終都會給房地產(chǎn)投資帶來風(fēng)險。

質(zhì)量風(fēng)險。由于施工的機(jī)械、技術(shù)，氣候、水文，建材，施工人員素質(zhì)等各種因素引發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量問題，帶來的房地產(chǎn)投資風(fēng)險。

2．4租售階段。在租售階段，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在銷售定價、開盤時間兩個方面。比如定價策略不科學(xué)等導(dǎo)致房地產(chǎn)定價不合理而給開發(fā)商帶來的收益損失。定價過高導(dǎo)致房地產(chǎn)滯銷，資本回收期預(yù)期無法實(shí)現(xiàn)；或是定價過低了租售不成問題，卻白白損失項(xiàng)目收益。開盤時間應(yīng)把握適當(dāng)時機(jī)，應(yīng)把握國家政策最有利時開盤銷售，國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)銷售影響特別大，如今年“國八條”出臺對房地產(chǎn)銷售影響是非常大。

另外由于消費(fèi)者不僅注重其價格和質(zhì)量．而且還十分注重其租售后服務(wù)，即物業(yè)管理，物業(yè)管理不當(dāng)有時也會給房地產(chǎn)投資帶來風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)公開招聘優(yōu)選物業(yè)管理企業(yè)。

3房地產(chǎn)投資風(fēng)險預(yù)防

3．1在投資決策階段，首先要做好人才儲備和隊(duì)伍建設(shè)，充分進(jìn)行可行性研究，加強(qiáng)對市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢的預(yù)測和調(diào)研，把握國際、國內(nèi)和地區(qū)當(dāng)前和今后的政治、經(jīng)濟(jì)形勢，經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃以及擬開發(fā)地區(qū)的基本情況，理性研判該類物業(yè)的市場供求狀況并進(jìn)行科學(xué)的項(xiàng)目可行性研究，合理評價和選擇開發(fā)投資方案；其次，要樹立全員正確的風(fēng)險態(tài)度，加強(qiáng)風(fēng)險資料搜集、整理和比較，強(qiáng)化對房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理理論的研究和學(xué)習(xí)，高度重視企業(yè)風(fēng)險管理；最后，要建立風(fēng)險管理制度，制定科學(xué)的考核標(biāo)準(zhǔn)和獎罰措施，并在實(shí)際中嚴(yán)格執(zhí)行，建立健全風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)，編制并推行風(fēng)險管理計劃。

3．2在開發(fā)前期階段，開發(fā)商應(yīng)主動與地方政府、各專業(yè)管理部門、金融機(jī)構(gòu)、原土地、地上物所有者搞好關(guān)系，密切雙方聯(lián)系，征得其理解和支持；及時同有關(guān)部門溝通，獲取對地塊規(guī)劃設(shè)計方案的確認(rèn)，委托水平高、信譽(yù)好的勘察、設(shè)計單位進(jìn)行勘察、設(shè)計，并就初步設(shè)計方案與政府有關(guān)管理部門進(jìn)行溝通，認(rèn)可后方可進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計，同時嚴(yán)格控制設(shè)計進(jìn)度及設(shè)計質(zhì)量；根據(jù)資金需求量、使用時間和融資成本確定最佳融資方案；及時落實(shí)建設(shè)條件并根據(jù)開發(fā)商自身招標(biāo)能力、管理能力、工程特點(diǎn)、工程規(guī)模等選擇適當(dāng)?shù)恼袠?biāo)、發(fā)包方式，嚴(yán)格承包商和分包商的資格審查，并選擇合適的合同形式簽訂工程承包合同，。

3．3在工程建設(shè)階段，開發(fā)商應(yīng)明確工程開竣工日期，確定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和進(jìn)度、質(zhì)量、安全要求，嚴(yán)格審查承包商和分包商的施工組織設(shè)計、技術(shù)方案，特別是新材料、新技術(shù)和新工藝的應(yīng)用，以及承包商和分包商的進(jìn)度、質(zhì)量、安全保證體系并督促其落實(shí)；進(jìn)行設(shè)計交底，嚴(yán)格控制設(shè)計變更，做好現(xiàn)場施工日志并注意資料收集和保存，按時支付工程預(yù)付款、進(jìn)度款，確保按施工總進(jìn)度計劃和年、季、月進(jìn)度計劃進(jìn)行施工，妥善、及時處理施工索賠與反索賠；堅(jiān)持以人為控制中心，從人、材料、機(jī)械設(shè)備、方法和環(huán)境五個方面嚴(yán)格進(jìn)行質(zhì)量、安全控制，建立健全質(zhì)量、安全負(fù)責(zé)制；嚴(yán)格按概預(yù)算控制建筑成本；選聘資質(zhì)等級高工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)，對工程實(shí)行全程監(jiān)督，定期視察現(xiàn)場，定期、及時召開現(xiàn)場例會以及臨時協(xié)調(diào)會等保證工程施工質(zhì)量。

3．4在房地產(chǎn)租售階段，直接影響項(xiàng)目乃至整個開發(fā)公司的生死存亡。開發(fā)商應(yīng)充分了解市場需求，包括供求狀況、消費(fèi)者購買力和消費(fèi)偏好、房地產(chǎn)市場競爭程度、競爭規(guī)模及競爭方式、房地產(chǎn)市場的性質(zhì)、結(jié)構(gòu)及發(fā)育程度等，并結(jié)合所推出物業(yè)的特點(diǎn)制定營銷策略，進(jìn)行房地產(chǎn)市場合理定位，確定房地產(chǎn)的租售價格，同時在考慮成本及投資收益目標(biāo)前提下選擇適當(dāng)?shù)淖馐矍兰盃I銷方式，通過廣告、宣傳推廣、人員推銷及促銷措施，明確房地產(chǎn)租售指標(biāo)，制定營銷獎罰制度，加強(qiáng)營銷人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)等。

篇7

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險

房地產(chǎn)是個熱門和利潤豐厚的行業(yè)，近三、四年來，住宅價格每平方米提高了1500元左右，這成了一個不爭的事實(shí)。因此，該行業(yè)投資就成了投資者的首選。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使其存在多種風(fēng)險。房地產(chǎn)投資是指國家、集體、個人等投資主體，直接或間接地把一定數(shù)量的資金投入房產(chǎn)、地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)領(lǐng)域的過程和行為。

一、房地產(chǎn)投資常見風(fēng)險

房地產(chǎn)投資風(fēng)險就是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預(yù)期的收益未達(dá)到的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險分為以下幾種。

1.投資支出風(fēng)險

房地產(chǎn)投資支出是指投資者取得、開發(fā)土地并進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)所花費(fèi)的各種成本費(fèi)用支出。由于房地產(chǎn)具有)位置固定性、不可移動性，而且受規(guī)劃限制及本身結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進(jìn)行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會蒙受損失。另外，房地產(chǎn)投資周期長，一個新建項(xiàng)目由于建設(shè)周期較長，在建設(shè)過程中也會遇到投資支出增加問題，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者不堪重負(fù)并蒙受損失。

2.金融風(fēng)險

主要指利率風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的利率變化風(fēng)險是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當(dāng)利率上升時，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加，消費(fèi)者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產(chǎn)市場將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場需求降低。

3.購買力風(fēng)險

購買力風(fēng)險主要是指市場中因消費(fèi)者購買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購買力風(fēng)險是一種需求風(fēng)險，在市場經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者帶來損失。

4.市場風(fēng)險

市場風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)價格的變動而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場是一個特殊的市場，由于房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)時常一般只受區(qū)域性因素的影響。土地市場一般可分為一級出讓市場和二級轉(zhuǎn)讓市場，壟斷性較強(qiáng)。房地產(chǎn)市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場價格水平的波動、房地產(chǎn)消費(fèi)市場的局限等等都是引起市場風(fēng)險的原因。房地產(chǎn)價格不斷下跌以及房地產(chǎn)交易量驟降是中國去年經(jīng)濟(jì)增長放緩的一個主要原因。

5.政策風(fēng)險

政策風(fēng)險是指由于國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現(xiàn)正處于市場經(jīng)濟(jì)改革、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對較長，房地產(chǎn)特別是土地是國家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對其利用強(qiáng)度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。

6.法律風(fēng)險

法律風(fēng)險是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產(chǎn)交易中、房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進(jìn)行，另一方面影響投資收益的順利實(shí)現(xiàn)，都會造成投資損失。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的風(fēng)險管理，實(shí)際上是對建筑工程實(shí)施的風(fēng)險管理，開發(fā)商應(yīng)通過仔細(xì)考慮工程承包的合同條款，盡量把風(fēng)險分散給承包商。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的預(yù)防策略

房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險減到最低程度。

策略一：關(guān)注政策變動，認(rèn)準(zhǔn)投資方向

任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對一國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是對投資者的預(yù)期收益都將產(chǎn)生一定影響。我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國家相比，房地產(chǎn)業(yè)受政府政策影響更大。所以時刻關(guān)注國家各項(xiàng)方針政策變化，特別是政府對房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度，政策動態(tài)，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對各項(xiàng)政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向，正確預(yù)測未來，又有利于其根據(jù)政策變動及時調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險。

策略二：掌握信息，去偽存真，優(yōu)化分析

隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風(fēng)險。相反，如果投資者掌握的相關(guān)信息不充分或者不準(zhǔn)確，那么，就有可能對自身?xiàng)l件和外部環(huán)境判斷失誤，從而增加了決策風(fēng)險。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風(fēng)險的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產(chǎn)投資決策前應(yīng)盡可能地調(diào)查市場，了解相關(guān)信息。同時要學(xué)會優(yōu)化分析。優(yōu)化分析是在掌握大量信息的基礎(chǔ)上，投資者應(yīng)依靠經(jīng)驗(yàn)或技術(shù)方法進(jìn)行風(fēng)險分析，優(yōu)化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項(xiàng)措施能為投資者采取房地產(chǎn)投資的行動提供決策依據(jù)。

策略三：采用投資分散組合策略

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資基金；SWOT法

1引言

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，這一特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)質(zhì)上是一個準(zhǔn)金融行業(yè)，因此對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，獲取資金和拓寬融資渠道是房地產(chǎn)業(yè)健康運(yùn)行的關(guān)鍵。相對于發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)融資渠道來說，我國的房地產(chǎn)金融市場不完備，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要途徑通過銀行貸款，資本市場和其他融資渠道相對落后，在這樣的情況下我國房地產(chǎn)市場存在著相當(dāng)大的金融風(fēng)險。因此，剖析中國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀和存在的問題并提出解決方案，是解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，化解銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，提高人民生活水平的關(guān)鍵所在。

2當(dāng)前房地產(chǎn)金融的風(fēng)險

由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較窄，當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融暗藏六大風(fēng)險。

第一，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱存在市場風(fēng)險。房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實(shí)價值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營隱含財務(wù)風(fēng)險。我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。以北京為例，2000—2002年北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為81.2%。

第三，“假按揭”凸顯道德風(fēng)險。假按揭已成為個人住房貸款最主要的風(fēng)險源頭。據(jù)中國工商銀行消費(fèi)信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80％是因“假按揭”造成的。

第四，基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險。

第五，土地開發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險。

第六，房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》，其中第六條規(guī)定，“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，這意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險。

3房地產(chǎn)投資基金分析

房地產(chǎn)投資基金是通過集合社會散資金，使用專業(yè)人士投資、經(jīng)營管理，不僅可以解決房地產(chǎn)公司的外部融資渠道單一和融資難問題，而且也可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的資金結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，并為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益分配提供了現(xiàn)實(shí)途徑，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一條較好的融資渠道。下面就結(jié)合我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，用SWOT方法對房地產(chǎn)投資基金進(jìn)行分析。

3.1房地產(chǎn)投資基金的優(yōu)勢分析(S)

（1）房地產(chǎn)投資基金具有房地產(chǎn)融資的靈活性:房地產(chǎn)投資基金通常在房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開發(fā)完成、并能產(chǎn)生穩(wěn)定收益階段才會介入。因此，在各種資金供給者中，房地產(chǎn)投資基金所扮演的是一個“接盤者”的角色，可為房地產(chǎn)開發(fā)前期投入的各種資金提供一個有效的退出通道。

（2）房地產(chǎn)投資基金具有較高的流動性:它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用服務(wù)或受益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動產(chǎn)流動起來。在國外大多數(shù)REITS能像股票那樣在證券交易所上市交易、變現(xiàn)，對其投資具有較高的流動性優(yōu)勢。而房地產(chǎn)直接投資，出售物業(yè)的難度大且交易成本很高，流動性差。

（3）房地產(chǎn)投資基金投資組合多元化風(fēng)險較小:它可以通過多元化投資組合投資于不同類別的房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時房地產(chǎn)投資基金有義務(wù)定期向外界公布各期財務(wù)報表、財務(wù)運(yùn)作情況，有較高的透明度。因此它可以有效地回避投資風(fēng)險，投資回報相對較高，并有定期的股息收益。房地產(chǎn)直接投資，受各種變化的影響大；投資風(fēng)險大。

（4）建立房地產(chǎn)投資基金不僅可以為房地產(chǎn)業(yè)提供新的融資渠道，客觀上也可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。同時，深化資本市場，減低房地產(chǎn)貸款集中在銀行體系的負(fù)擔(dān)，化解房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險。目前我國的社會大眾資本因?yàn)橥顿Y渠道狹窄而沒有得到有效運(yùn)用。房地產(chǎn)投資基金的出現(xiàn)將房地產(chǎn)投資由實(shí)物投資轉(zhuǎn)向證券產(chǎn)品，可以提高長期收益性地產(chǎn)的流動性，同時房地產(chǎn)信托具有專家理財特征，為社會大眾資本介入房地產(chǎn)業(yè)提供有利條件。

3.2房地產(chǎn)投資基金的劣勢(W)

（1）客戶選擇上的兩難。盡管目前銀行收緊了對房地產(chǎn)開發(fā)的信貸供給，但一些信譽(yù)較好的大型房地產(chǎn)公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求，信托公司在向這些對象提供貸款支持時，與銀行相比并不存在優(yōu)勢；而對存在融資困難的中小房地產(chǎn)公司提供融資又具有很大的風(fēng)險，這就形成了一個在確定客戶對象上的兩難問題。

（2）缺乏專業(yè)人才運(yùn)作房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)基金的成功運(yùn)作，需要大量既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的復(fù)合型人才，而現(xiàn)階段國內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營運(yùn)作，所以發(fā)展我國房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。

3.3房地產(chǎn)投資基金的機(jī)會(O)

(1)投資對象分析。房地產(chǎn)投資基金主要的資本投向是房地產(chǎn)業(yè)及與其緊密聯(lián)系的項(xiàng)目(比如城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè))、房地產(chǎn)的股票、債券等。房地產(chǎn)投資基金關(guān)注的是基金投資所能夠帶來的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產(chǎn)投資基金的投資是以基金凈值最大化為目標(biāo)，關(guān)注這一最大化過程的可持續(xù)性。

(2)市場分析。一方面，目前我國有許多民間資本大量流入到房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)投資者民間資金的來源主要有3個方面：自有閑置資金、企業(yè)資金、民間借貸和股權(quán)集資。這種不規(guī)則投資房地產(chǎn)，加重了房地產(chǎn)的市場風(fēng)險。建立房地產(chǎn)信托基金，不僅可以疏散房地產(chǎn)炒作中集中的過多資金，同時可以降低房地產(chǎn)市場的風(fēng)險和金融風(fēng)險，對社會的安定團(tuán)結(jié)也能起到積極作用。

(3)需求分析。目前我國融資渠道單一，房地產(chǎn)金融體系不健全，銀行嚴(yán)格控制銀行貸款。建立房地產(chǎn)投資基金可以拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，減少房地產(chǎn)投資公司的高的財務(wù)風(fēng)險。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源有55%來自銀行貸款，這本身對房地產(chǎn)企業(yè)就是一種很大的風(fēng)險，一旦金融體系政策有變更，房地產(chǎn)企業(yè)就很難避免金融風(fēng)險。發(fā)展房地產(chǎn)投資基金就可以緩解這種風(fēng)險，當(dāng)金融政策有變動的時候，不至于直接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展。

3.4房地產(chǎn)投資基金的風(fēng)險分析(T)

（1）經(jīng)營風(fēng)險。經(jīng)營風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資基金運(yùn)行過程中，在規(guī)范運(yùn)作的前提下由于不可準(zhǔn)確預(yù)知的因素所造成的收益下降。經(jīng)營風(fēng)險主要是由項(xiàng)目選擇風(fēng)險、規(guī)模風(fēng)險構(gòu)成。項(xiàng)目選擇風(fēng)險是指由于對投資項(xiàng)目選擇的失誤而造成的損失。如果房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模較小，項(xiàng)目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時，房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模小，就會給組合投資帶來較大的難度，經(jīng)營風(fēng)險很難分散，一旦項(xiàng)目選擇失誤，就有可能造成對房地產(chǎn)投資基金的致命打擊；有些房地產(chǎn)投資基金的規(guī)?？赡鼙容^大，投資的回旋余地就大，有利于進(jìn)行組合投資，從而分散風(fēng)險。但不利的一面是，資金量大給經(jīng)營管理又帶來了難度，眾多項(xiàng)目要一一篩選。這些由于風(fēng)險投資基金本身規(guī)模所帶來的風(fēng)險，我們稱之為“規(guī)模風(fēng)險”。

（2）財務(wù)風(fēng)險。各種風(fēng)險因素綜合作用的結(jié)果，其具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)資本不足問題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤；是否會出現(xiàn)較高的拖欠風(fēng)險、流通風(fēng)險和期限風(fēng)險。為此，被投資企業(yè)應(yīng)建立健全財務(wù)制度，加強(qiáng)財務(wù)管理，房地產(chǎn)投資基金公司本身也應(yīng)健全財務(wù)制度。

（3）環(huán)境風(fēng)險。環(huán)境風(fēng)險是指由于外部環(huán)境的不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險，主要有以下兩個方面的內(nèi)容：一是政策風(fēng)險，由于地方政府或中央政府對待房地產(chǎn)投資基金的政策引起的對收益的影響。二是法律風(fēng)險，由于現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)等的不完善，以及執(zhí)法部門執(zhí)法不力等造成對房地產(chǎn)投資基金損害的可能性。

4發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的政策建議

1、我國的房地產(chǎn)投資信托在理論上幾乎還是空白，必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)投資理論的研究探索，并推動政策的市場化。我國的現(xiàn)狀與日本的上世紀(jì)80年代后期比較相似，銀行大量的資金流向房地產(chǎn)，并且很多已經(jīng)成為銀行的不良資產(chǎn)，給銀行的經(jīng)營造成了很大風(fēng)險。我們應(yīng)該盡快建立一套房地產(chǎn)投資基金體系，完善房地產(chǎn)投資基金的具體操作，減輕銀行的壓力。

2、在政策上，建立完善的法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，來推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。還必須配備一些相關(guān)的法規(guī)，例如制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)管理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產(chǎn)投資信托基金從一開始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。此外，還需對目前的稅法進(jìn)行改革，避免雙重征稅問題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。

3、創(chuàng)造條件，加快培養(yǎng)大量的機(jī)構(gòu)投資者。保險基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者資金量大而且信息靈通，投資技術(shù)高，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)投資基金提供穩(wěn)定的資金。我國目前還沒有真正意義上的機(jī)構(gòu)投資者，這對于房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展非常不利，所以加快培育機(jī)構(gòu)投資者勢在必行。

參考文獻(xiàn)：

【1】趙基堅(jiān)，李睿等，淺析我國房地產(chǎn)融資證券化[J]，世界經(jīng)濟(jì)研究，1997(1)：P34～P87。

【2】尹伯成等，房地產(chǎn)金融學(xué)概論[M]，復(fù)旦大學(xué)出版社，2000（07）：P72～P119

【3】王進(jìn)才，房地產(chǎn)金融：資本市場中的新亮點(diǎn)[M]，中國財政經(jīng)濟(jì)出版社，1998:P18～P87

【4】安瓊，房地產(chǎn)投資基金探析［J］，中國房地產(chǎn)金融，2000(1)：P88～P110

【5】于建國，余有紅等，投資基金的運(yùn)作與發(fā)展［M］,上海人民出版杜1997：P68～P92

篇9

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè) 非線性盈虧平衡法 敏感性分析 事故樹 風(fēng)險評估

非線性盈虧平衡分析法下中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險分析

盈虧平衡分析法就是通過確定盈虧平衡點(diǎn)，找出擬開發(fā)項(xiàng)目建成以后的盈虧界限，確定合理的開發(fā)面積，了解項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險的能力。根據(jù)建筑成本及銷售收入與銷售量之間是否呈線性關(guān)系，盈虧平衡分析又可進(jìn)一步分為線性和非線性盈虧平衡分析；在實(shí)際房地產(chǎn)投資中經(jīng)常會遇到的情況是開發(fā)建筑面積與成本并不成線性關(guān)系。房屋銷售也會受到市場和消費(fèi)者的影響，銷售收入與銷售量也不呈線性變化關(guān)系。項(xiàng)目總成本與建筑面積不成正比的原因有兩方面：一方面是項(xiàng)目的規(guī)模經(jīng)濟(jì)性，即項(xiàng)目達(dá)到一定的經(jīng)濟(jì)規(guī)模后，面積增加，單位建筑面積的成本有所下降；另一方面是項(xiàng)目的規(guī)模不經(jīng)濟(jì)性，即當(dāng)項(xiàng)目規(guī)模超過某一限度時，正常的建筑材料、動力設(shè)備、機(jī)械設(shè)備等已經(jīng)不能保證供應(yīng)，正常的生產(chǎn)班次也不能完成任務(wù)，需加班加點(diǎn)，增加勞務(wù)費(fèi)用；因而成本函數(shù)也變成了非線性關(guān)系。

如圖1所示，總成本曲線和銷售凈收入曲線有兩個交點(diǎn)，即有兩個盈虧平衡點(diǎn)Q1和Q2；注意：在這里，利潤即總收入和總成本函數(shù)之間的垂直距離，在建筑面積為Q0時最大。在兩個盈虧平衡點(diǎn)中，只有第一個，即與建筑面積Q1對應(yīng)的平衡點(diǎn)才是相關(guān)的。當(dāng)中小房地產(chǎn)企業(yè)開始建造時，管理當(dāng)局通常預(yù)期會虧損；這時，就需要知道建筑面積達(dá)到多少才能從虧損變?yōu)橛Ｔ趫D1中，企業(yè)希望盡快達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)建筑面積Q1，然后向利潤最大的建筑面積Q0移動。但理性的房地產(chǎn)企業(yè)不會使建筑面積超過Q0，因?yàn)檫@會導(dǎo)致企業(yè)利潤的減少。理性的管理者不應(yīng)把建筑面積設(shè)定在第二個盈虧平衡點(diǎn)所對應(yīng)的Q2上的。

從圖1可看出，有兩個盈虧平衡點(diǎn)，有一個最佳盈利建筑面積點(diǎn)Q0，這與線性盈虧平衡不同，因此并非建筑面積越大，盈利越多。通過以上的分析不難看出非線性盈虧平衡分析的優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：中小房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)項(xiàng)目一方面需要對項(xiàng)目的一些主要參數(shù)如銷售量、售價、成本做出估計，另一方面某些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)如總投資額、收益率還不容易確定。因此，運(yùn)用非線性盈虧平衡分析法對高度敏感的銷售量、成本、利潤等因素進(jìn)行分析，有助于了解項(xiàng)目可能承受風(fēng)險的程度；缺點(diǎn)：非線性盈虧平衡分析不能揭示產(chǎn)生項(xiàng)目風(fēng)險的根源，雖然我們知道降低盈虧平衡點(diǎn)可以降低項(xiàng)目風(fēng)險，但是如何降低，應(yīng)該采取哪些措施或通過哪些有利途徑可達(dá)到這個目的，盈虧平衡分析法沒有給出答案。

基于敏感性分析法的中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險分析

（一）多因素敏感性分析

為了確定有哪些因素影響目標(biāo)指標(biāo)（包括凈現(xiàn)值、內(nèi)部利潤率、投資回收期等），我們一般選擇投資總額、經(jīng)營成本、銷售價格、銷售量等作為可能的影響因素；單因素敏感性分析是假設(shè)只變動一個影響因素，其他因素不變；而多因素敏感性分析則允許多個影響因素同時變動，以查看綜合影響后，目標(biāo)指標(biāo)的變動趨勢和程度。本文認(rèn)為針對中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的項(xiàng)目而言，不確定性因素往往是同時變化的，不存在單因素變動的可能，因此下文將以一個案例運(yùn)用多因素敏感性分析法進(jìn)行分析。

假定某項(xiàng)目的初始投資為85000元，年租金收入為17500元，年經(jīng)營費(fèi)用為1500元，項(xiàng)目壽命為10年，資產(chǎn)殘值為1000元，基準(zhǔn)收益率為13%，現(xiàn)在就初始投資和各年租金收入對該項(xiàng)目進(jìn)行雙因素敏感分析。

設(shè)X=初始投資變化的百分?jǐn)?shù)；Y=同時改變的年租金收入的百分?jǐn)?shù)

則凈現(xiàn)值NPV=-85000（1+X）+17500(1+Y){1/1+13%…+…1/（1+13%）′°}-1500{1/1+13%…+…1/（1+13%）′°}+1000/（1+13%）′°=4765.8-85X+94Y

當(dāng)NPV≥0時，該方案盈利在13%以上，即4765.8-85X+94Y≥0，Y≥0.89X-0.05將不等式畫在平面圖上就得到圖2所示的兩個區(qū)域，斜線上的點(diǎn)表示NPV=O；

斜線以上的區(qū)域表示npv>0；斜線以下的區(qū)域表示npv

（二）敏感性分析的優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)：通過敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目分析人員將注意力集中在這些關(guān)鍵因素上，必要時可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價，以減少投資的風(fēng)險。

缺點(diǎn)：敏感性分析不能表明這種風(fēng)險的發(fā)生概率有多大，無法定量測出風(fēng)險值的大小。對于不同的項(xiàng)目，各個不確定因素發(fā)生相對變動的概率是不一樣的，因此兩個同樣敏感的因素，在一定的不利的變動范圍內(nèi)，可能一個發(fā)生的概率很大，另一個發(fā)生的概率很小，這也是敏感性分析解決不了的。

基于事故樹分析法的中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險分析

決策樹法是一種用來分析和進(jìn)行風(fēng)險估計的方法。決策樹法主要適用具有某些可以確定的結(jié)果的問題和多階段決策分析；在運(yùn)用中通過不斷的“剪枝”，最終確定最好的決策方案?；跊Q策樹原理演化出了可以針對中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險分析的事故樹分析法。

通過事故樹分析法，可以利用樹狀圖形由上朝下分枝，越分越細(xì)的特點(diǎn)，事先對可能引起房地產(chǎn)投資風(fēng)險損失的風(fēng)險事件進(jìn)行研究，對引起風(fēng)險事件并導(dǎo)致風(fēng)險損失的各種原因進(jìn)行逐級詳細(xì)分析，最后確定風(fēng)險因素。在房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別中，事故樹分析法不但能查明開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險因素，估計出導(dǎo)致風(fēng)險事件的各個基本事件的主次程度，還可通過運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計等相關(guān)知識和歷史資料求出風(fēng)險事故發(fā)生的概率。一個可能的住宅滯銷的潛在風(fēng)險事故樹見圖3。

例如，如對某住宅銷售風(fēng)險的識別可通過圖3所示的事故樹來識別：房地產(chǎn)產(chǎn)品滯銷的原因可能是因?yàn)殚_發(fā)商投資決策失誤和營銷策略不當(dāng)?shù)?，而投資決策失誤又可能是因?yàn)橥顿Y時機(jī)、物業(yè)位置和物業(yè)類型等選擇不當(dāng)，逐級往下，越分越細(xì)，最后形成一個事故樹，房地產(chǎn)滯銷的風(fēng)險因素也就全部識別清楚了。

參考文獻(xiàn)：

篇10

當(dāng)今社會下，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相對迅速，房地產(chǎn)業(yè)開始了一輪又一輪的開發(fā)活動，人們所見到的基本上都是房地產(chǎn)行業(yè)的盈利豐厚。但是每一項(xiàng)投資行業(yè)都是豐厚的盈利和風(fēng)險共存的，特別是現(xiàn)今社會下我國的房地產(chǎn)行業(yè)還沒有做到整體的完善，投資的風(fēng)險還是相對較大的。所以，對于房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)中的一些風(fēng)險因素的理論分析和研究是很有必要的。本文主要闡述了現(xiàn)今社會下房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)所面臨的一些宏觀上的風(fēng)險因素，從開發(fā)商的角度來進(jìn)行了一系列的具有針對性的分析與研究，深入淺出的對不同階段下的風(fēng)險因素也進(jìn)行了分析與研究。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)開發(fā)；風(fēng)險因素；風(fēng)險分析；風(fēng)險防范

從改革開放后到現(xiàn)今為止，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在逐步的深入與加強(qiáng)，隨之而變化的就出現(xiàn)了城市的綜合性發(fā)展、住房制度的改進(jìn)、房屋的商品化與土地的有償使用等等，借此機(jī)會，我國的房地產(chǎn)投資行業(yè)也得到了一步步的壯大與迅速的發(fā)展。至今為止，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了發(fā)展的期，并且前景十分良好。伴隨著飛速的發(fā)展，這個行業(yè)的投資風(fēng)險也越來越大。房地產(chǎn)投資與開發(fā)的過程中，會出現(xiàn)的確定以及不確定的風(fēng)險因素是多種多樣的，首先，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的本身就是存在風(fēng)險的，這是不置可否的，再者就是周邊的環(huán)境因素也會在一定程度上有風(fēng)險因素的存在，更有一些細(xì)節(jié)性問題可以會導(dǎo)致風(fēng)險的產(chǎn)生，例如財務(wù)管理的的不可控因素、自然災(zāi)害以及人們現(xiàn)在認(rèn)知的滯后觀念等等。根據(jù)諸多的可以產(chǎn)生投資風(fēng)險的因素，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，要進(jìn)行詳細(xì)的風(fēng)險分析與到位的防范策略，從整體角度上講及時要對這些可能影響開發(fā)進(jìn)行的所有因素的變化可能性以及投資效益會受到的影響進(jìn)行全面的分析，得出相對準(zhǔn)確的項(xiàng)目風(fēng)險性的結(jié)論是報告，從而將損失降到最低。

1房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險綜述

根據(jù)風(fēng)險理論的研究，風(fēng)險的一般定義是：人們對未來行為的不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標(biāo)發(fā)生的負(fù)偏離。通俗地講，風(fēng)險就是發(fā)生不幸事件的概率，或指損失發(fā)生的不確定性，而房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險就是指在項(xiàng)目投資過程中能引起損失產(chǎn)生的不確定性。客觀世界是變化多端的，充滿了不確定性，每一個房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目都有一定的風(fēng)險，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險主要來自信息的不完全性、投資項(xiàng)目周期長短、收益預(yù)期及房地產(chǎn)政策等投資環(huán)境的變異性。

2房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險分析

房地產(chǎn)開發(fā)投資既是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動過程的起始點(diǎn)，同時也是獲取期望收益的一種經(jīng)濟(jì)活動。任何一項(xiàng)生產(chǎn)性投資都需要投入一定的生產(chǎn)要素，主要包括土地、勞動和勞資等方面。房地產(chǎn)開發(fā)投資也不例外，但由于房地產(chǎn)業(yè)獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)特征，房地產(chǎn)開發(fā)投資及其過程同其他投資類型有著顯著的區(qū)別：1）房地產(chǎn)開發(fā)投資對象的固定性或不可移動性2）房地產(chǎn)開發(fā)投資過程周期長、成本高3）房地產(chǎn)開發(fā)投資所受制約因素多政治環(huán)境對房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目有著一定的制約因素，房地產(chǎn)業(yè)的投資正常情況下回收利潤的時間都會比較長，所以說，需要一個穩(wěn)定的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境來作為保障才可以，國家對房地產(chǎn)業(yè)都是有著一定的限制的，對此也有這明確的法律法規(guī)來加以制約。再一點(diǎn)就是投資項(xiàng)目周邊的環(huán)境也是投資該項(xiàng)目需要考慮一個很重要的因素，投資建設(shè)的項(xiàng)目需要對周圍的環(huán)境加以改善，不能破壞才可以。此外，我國施行的土地使用制度規(guī)定土地有償使用，并且會限制最大使用年限，這在很大程度上可以影響投資開發(fā)的最終決定。所以，這就要求投資方需要在規(guī)定的年限內(nèi)收回成本并取得效益。第三點(diǎn)是金融行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，整個房地產(chǎn)行業(yè)無論是最開始的投資施工還是到后期的售賣等等都需要金融部門來進(jìn)行參與，所以這也是制約房地產(chǎn)開發(fā)投資的一個重要因素。4）行業(yè)資產(chǎn)的流動性低房地產(chǎn)行業(yè)的資金流動時長正常情況下都是相對較長的，這樣就導(dǎo)致了資金投入后的流動性會降低，作為投資方，需要做好充分的準(zhǔn)備以避免因資金無法周轉(zhuǎn)而產(chǎn)生的麻煩。5）抵抗通貨膨脹最近幾年的經(jīng)濟(jì)研究結(jié)果表明，房價在通貨膨脹期間的變化與物價水平是成正比的，沒有因?yàn)橥ㄘ浥蛎浂苡绊憽?）周邊環(huán)境的變化可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展公共設(shè)施例如：公園、道路以及醫(yī)院等等都會不斷的進(jìn)行優(yōu)化，這就使得周邊的房價有增值的可能性。根據(jù)多年來房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)分析得出，在進(jìn)行投資的時候若是可以選擇周圍正在有政府進(jìn)行建設(shè)的公共設(shè)施，那后期的投資收益是非常巨大的。

3房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險的防范與控制

房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險需要及時防范與控制，風(fēng)險一般有三個階段：潛伏階段、發(fā)生階段、造成后果階段。房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險防范與控制需要通過制定及實(shí)施各種風(fēng)險防范及處理措施，正確預(yù)見及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險苗頭，將風(fēng)險控制、消除在風(fēng)險潛伏階段。風(fēng)險防范與控制策略的制定，要同時考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的各種情況、可供選擇的資源以及企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境。在風(fēng)險發(fā)生時，需要積極實(shí)施補(bǔ)救和搶救措施，將損失減少到最低限度；風(fēng)險發(fā)生后，即在已經(jīng)造成風(fēng)險后果的階段，需要迅速對風(fēng)險損失進(jìn)行充分有效的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，在最短時間內(nèi)，排除直接損失對開發(fā)項(xiàng)目正常進(jìn)行的干擾，并且減少間接損失。投資風(fēng)險防范的基本策略：（1）有形的風(fēng)險預(yù)防價值工程法是一種有形的風(fēng)險預(yù)防手段，但是不能過分的依賴價值工程法。首先，采取工程措施需要很大的投入，因此決策時必須進(jìn)行成本收益分析；其次，任何工程設(shè)施都需要有人參加，而人的素質(zhì)起決定性作用；另外，任何工程設(shè)施都不會百分之一百的可靠。因此，價值工程法要同其他措施結(jié)合起來使用。（2）無形的風(fēng)險預(yù)防可以通過內(nèi)部教育以及規(guī)范化來推行無形的風(fēng)險預(yù)防措施：項(xiàng)目管理人員和所有其他有關(guān)個方的行為不當(dāng)都會構(gòu)成項(xiàng)目的風(fēng)險因素。因此，要減輕與不當(dāng)行為有關(guān)的風(fēng)險，就必須對有關(guān)人員進(jìn)行風(fēng)險和風(fēng)險管理教育。

4結(jié)論與展望