導語：如何才能寫好一篇房屋拆除相關法律，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、全鎮(zhèn)建設管理等級范圍劃定

1、一級區(qū)域：鐵爐壩壩內、麥子坪壩區(qū)內、彭家壩、黃角壩、大壩、“三邊”（河邊、路邊、巖邊）屬于一級區(qū)域。在修建性詳細規(guī)劃未完善前，禁止一切建設行為。

2、二級區(qū)域：光霧山集鎮(zhèn)、桃園寺移民街、麥子坪壩區(qū)外、鐵爐壩壩區(qū)外、普陀村聚居點、龍王村聚居點。

3、三級區(qū)域：白頭灘村后壩里聚居點、白頭灘村一社新房壩聚居點、白頭灘村街道、大營村聚居點（大營里至學校片區(qū)）、巖房村聚居點、村道路及重要社道路兩旁、學校方圓100m范圍內。

4、四級區(qū)域：一、二、三級以外的區(qū)域。

二、必須遵守的相關法規(guī)政策

根據《中華人民共和國土地管理法》、《省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》、《省建筑管理條例》及《風景名勝區(qū)管理條例》等相關法律法規(guī)，特對光霧山鎮(zhèn)村民建房作出如下規(guī)定：

（一）對建房資格的規(guī)定

1、村民建房只限在本集體經濟組織（本社）范圍內修建，不允許跨社修建（鎮(zhèn)規(guī)劃的移民安置點、地質災害避讓搬遷點、根據需要劃定的村民聚居點除外）。如確需跨社、跨村修建，將按規(guī)定繳納土地出讓金，并完善相關用地手續(xù)。

2、父母與子女分戶的，父母必須隨一個子女居住，不再申請建房；若只有一個子女且子女無房，由已成家子女所在家庭的戶主提交建房申請。

3、入干戶者一律不得申請占地建房。

1、嚴厲打擊宅基地買賣行為。?凡將宅基地賣出者不再享有建房資格，包括賣出宅基地當時戶口簿登記在冊的所有家庭成員建房資格一律取消；?鎮(zhèn)政府、村、社將不予辦理買賣房屋相關的所有手續(xù)，包括證明、蓋章；?按其它相關規(guī)定嚴肅處理。

2、存在違規(guī)違法建設行為，經鎮(zhèn)政府或相關部門查處后，未按要求整改或執(zhí)行的，取消其新建房屋資格。

6、對4、5項的說明：建房主體資格審核范圍原則上包括違規(guī)違法行為發(fā)生當時戶口簿上所有成員。

（二）對面積的規(guī)定

7、每戶每人占地面積不超過30平方米；每戶3人及3人以下占地面積不超過90平方米，每戶4人占地面積不超過120平方米，每戶5人以上占地面積不超過150平方米。占用非耕地的可根據實際情況多占用不超過30平方米。

8、每戶建筑面積按35?/人核定，其中：區(qū)域范圍內有修建性詳細規(guī)劃，該規(guī)劃經相關部門審核且經光霧山管理處認可的，其房屋建筑面積依照規(guī)劃執(zhí)行。

（三）對風貌保證金和舊房拆除保證金的規(guī)定

9、建房戶（新、改、擴建，拆房建房）必須與鎮(zhèn)政府簽定建房承諾，并繳納風貌保證金和舊房拆除保證金。建房戶有多處宅基地的，所涉及的所有舊房必須無條件全部拆除；若只有一處舊房且拆除新建的可不繳納舊房拆除保證金。

10、繳納類別：特殊區(qū)域內的建房戶繳納風貌保證金20000元，重點區(qū)域內繳納10000元，其它區(qū)域繳納5000元。舊房保證金為8000元。

11、繳納方式：風貌保證金和舊房拆除保證金交至光霧山鎮(zhèn)政府帳戶，并將相關單據交由鎮(zhèn)財鎮(zhèn)所和建設管理科備案。

12、退款事項：風貌保證金在房屋按規(guī)劃和風貌要求建成，并經鎮(zhèn)政府驗收合格后按規(guī)定退還；舊房拆除保證金在房屋自定點放線之日起一年內，房屋按要求完工，所有舊房全部拆除后按規(guī)定退還。

（四）對處罰的規(guī)定

13、扣除保證金的事項：在建設過程中，若建房戶未按規(guī)定的占地面積、建筑層高、建筑面積、外觀風貌建設的，依據“兩清”規(guī)定的相關法律法規(guī)給予處罰；未按要求修復（賠償）道路、護坡、堡坎、花臺、停車場等公共設施設備的，按修復（賠償）需用金額在保證金中扣除；未在規(guī)定時間內完成建設和舊房拆除的（特殊情況酌情考慮），依據相關法律法規(guī)處罰，處罰金額在保證金中扣除；亂堆亂倒建筑垃圾、夜間或特殊時段未按規(guī)定停工、因施工惡意阻斷交通等，按相關處罰規(guī)定扣除保證金；違反村規(guī)民約的，按規(guī)定扣除保證金。

14、所有建房戶必須無條件服從規(guī)劃和放線，不得私自調整房屋朝向和面積，不得私自改變房屋結構和布局。凡不服從鎮(zhèn)政府規(guī)劃和建設管理的，一經發(fā)現立即停工，按建設管理科出具的停工通知書、整改意見通知單停工拆除或整改；情節(jié)嚴重的交由市風管辦、縣國土局、住建局執(zhí)法大隊處理。

三、村民建房審批流程

1、戶主提交申請。由建房戶戶口簿上的戶主向本村民委員會提交建房申請（見申請書樣本）；

2、進行兩次審核。由各村委召開村民代表會議對建房申請進行初審，并將初審結果進行公示7天，公示期滿后將村、社簽署意見的建房申請、初審會議紀要、公示結果交鎮(zhèn)政府。鎮(zhèn)建設管理科和駐村干部對經過初審同意的建房申請進行實地查看并簽署意見，填寫《光霧山鎮(zhèn)建設工程申報表》報鎮(zhèn)黨委會討論。鎮(zhèn)黨委會按季度對建房申請進行審核。

3、完善相關手續(xù)。由鎮(zhèn)政府負責辦理建設、國土相關手續(xù)。建房戶必須提交：村、社分別簽署意見的建房申請、初審會議紀要、初審公示結果、通過鎮(zhèn)黨委會審核同意的《光霧山鎮(zhèn)建設工程申報表》、建房承諾、風貌保證金和舊房拆除保證金收據原件及復印件、戶主所在的戶口薄、原住房土地使用證原件（或其它土地權屬證件）及其他相關資料。所有復印件必須一式三份。

4、定點放線。由鎮(zhèn)建設管理科對擁有“一書兩證”（選址意見書、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證）及土地批準書的建房戶定點放線，提供通用戶型圖及，明確風貌要求，并給予施工指導意見。

篇2

關鍵詞：違章建筑查處；法律關系；舊城改造項目；城市擴容建設；征地；房屋拆遷 文獻標識碼：A

中圖分類號：D926 文章編號：1009-2374（2016）29-0195-02 DOI：10.13535/ki.11-4406/n.2016.29.089

1 違章建筑的法律界定

違章建筑是當前社會中的難點問題之一，現階段我國還沒有對違章建筑進行清晰和統(tǒng)一的界定。在實際處理時，各級地方政府一般會根據現實情況加以設定。考慮到政府各部門智能的差異性，國土、交通、城管、規(guī)劃以及房管等部門均具有認定和查處違章建筑的權利，這也是導致對違章建筑的認定不一致現象的主要原因，導致實際存在的“違法建設”“違法工程”“違法建筑”“違章建筑”等多種說法。上述說法具有一定區(qū)別，如“違法建設”和“違法工程”描述的是具有動態(tài)性的行為過程。而“違章建筑”和“違法建筑”描述的是違法行為的結果，具有一定的靜態(tài)性。文章從行為性質、行為對象以及行為事實三個方面對違章建筑進行界定。

1.1 行為性質

從行為性質的角度來說，違章建筑具有違法性。首先，違章建筑在其性質而言屬于違法行為，違章建筑違反了土地管理法、城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例、公路法以及城鄉(xiāng)規(guī)劃法等相關法律法規(guī)所規(guī)定的義務或者是禁止性的規(guī)定，基于以上法律規(guī)定克制違章建筑處于違法狀態(tài)；其次，違章建筑是在經過規(guī)劃管理部門以及土地管理等有關主管部門的審批或許可之前進行建設的；最后，違章建筑必須得到有關行政部門的認定，假如建筑違反了上述法律規(guī)定，則應由城鄉(xiāng)規(guī)劃部門進行影響程度的認定。

1.2 行為對象

在判斷違章建筑的行為對象時對于違章建筑概念的界定具有很大的影響。從行為對象的角度來看，根據不同的法律法規(guī)對違章建筑進行界定，所造成的違章建筑的外延以及內涵均具有很大差異，據此而造成的對違章建筑的各種理解也存在很多爭議。通過總結歸納我國現行的法律法規(guī)，對違章建筑的對象描述都包含建筑物以及構筑物兩個名詞，但對其他設施的描述缺不盡相同。這是因為上述兩個名詞都屬于設施，但又具有一定的差異性。而違章建筑的對象是否包括設施又根據具體情況具體分析。但是違章建筑的行為對象一定是和土地、房屋等不動產緊密相關的，并且在分離之后設施就無法發(fā)揮應有的作用，比如電纜、關系等工程。而這些在法律上被稱作是附著物，因此違章建筑的行為對象主要包括建筑物、構筑物以及附著物。

1.3 行為事實

1.3.1 新建。新建指的是未經有關部門許可，違反土地、規(guī)劃等相關法律法規(guī)，擅自進行建設的項目，為獲取相關許可證進行建設的項目以及擅自建設等行為。

1.3.2 改建。改建指的是將原有建筑物的一部分進行拆除改造。比如將民用住宅私自改為商業(yè)用房、破墻開店、將一個房間進行分割改造成多個小房間進行群租等項目。

1.3.3 擴建。擴建指的是在原有建筑物的基礎上進行建設，以達到提高原有建筑的高度或加大占地面積的目的。

2 違章建筑的查處

2.1 違章建筑的查處程序和查處方式

2.1.1 違章建筑的查處程序。通常情況下，違章建筑的查處程序包括立案、調查取證、影響認定、事先告知、行政處罰決定、送達以及執(zhí)行等。在進行違章建筑的查處時，首先，應保證查處的程序符合法律法規(guī)的要求、查處的主體適格、事實清楚、證據確鑿、使用的法律正確；其次，在進行違章建筑查處時應對行政相對人的合法權益進行保護，包括行政相對人的陳述、申辯以及申請救濟等權利。

2.1.2 違章建筑的查處方式。違章建筑的查處方式包括責令停止建設、責令限期改正、罰款、拆除、沒收違法收入、沒收實物以及其他行政處理措施。

2.2 違章建筑查處中存在的問題

2.2.1 查處權責不明確，各部門之間配合不默契。上文中已經提到，國土、交通等部門均具有認定和查處違章建筑的權利。盡管目前我國已經在各大城市進行了相對集中的行政處罰權工作，主要包括市容市貌、綠化、市政以及規(guī)劃等七個方面。而違章建筑卻涉及了多個部門和領域，并且對市、縣（區(qū)）、街道和社區(qū)的利益息息相關。我國立法具有一定的部門利益化現象，導致各部門之間的協調合作不足，是造成違章建筑查處受阻的內部原因。

2.2.2 違章建筑執(zhí)法手段乏力，查處方式單一。我國多數城市在進行違章建筑查處時均采用“一刀切”的方式進行，以拆除為主要查處手段。在違章建筑查處執(zhí)行過程中，某些建筑在建設的初期階段已經得到了用地許可以及工程規(guī)劃許可等各類法律程序，但是在建設過程中存在改建或者擴建行為。某些違章建筑受到各種各樣的因素影響致使審批手續(xù)上部完善的情況下進行建設活動等。上述違章建筑并沒有對社會公共利益以及城市規(guī)劃造成不良影響，對該類違章建筑進行拆除處理，不僅需要花費大量的人財物等成本，還造成了資源的巨大浪費。除此之外，部分違章建筑在做出拆除處理之后受各種條件的限制不能直接進行拆除，目前針對上述問題的處理方法尚不完善。

許多相關部門在查處違章建筑時通常會給予責令停止或限期整改，但是在查處過程中，經常出現當事人拒不配合、拒絕停工等現象，導致執(zhí)法部門很難有效解決違章建設行為。

2.2.3 執(zhí)法環(huán)境不善，沖突矛盾時有發(fā)生。對于法制國家來說，其法制水平的高低與國家的政治、文化、經濟等的發(fā)展息息相關，除此之外還會在一定程度上影響國家的法律環(huán)境。針對違章建筑這一法律環(huán)境而言，和發(fā)達國家仍具有一定的差距。我國在進行違章建筑查處時經常出現暴力執(zhí)法沖突以及暴力抗法等現象，這主要是因為社會矛盾的不斷計劃、社會保障體系不完善、法律意識淡薄、執(zhí)法方式簡單粗暴、執(zhí)法人員綜合素質層次不齊等造成的。

2.2.4 管理執(zhí)法體制不完善，監(jiān)管不到位。執(zhí)法是城市管理的重要環(huán)節(jié)，屬于事后控制。在進行違章建筑的查處和管理時，很可能會由于政府引導力度不夠以及市場供給不足等問題使得查處過程中出現了審批、管理以及監(jiān)督等環(huán)節(jié)出現脫節(jié)現象以及信息交流不夠暢通。除此之外，沒有嚴格貫徹實施聯席會議制度和審批備案制度。再加上某些執(zhí)法部門存在消極執(zhí)法、不作為甚至是亂作為的現象，監(jiān)管力度不足，部門權利集中化等導致某些部門消極作為或不作為。

3 違章建筑查處過程中的相關法律關系的沖突解決

3.1 違章建筑為第三人所占有

當違章建筑被第三人所占有，被執(zhí)行人怠于行使權利的情況下，申請執(zhí)行人可以提起占有之訟，也就是說通過代為訴訟來排除他人占有。上述訴訟是為了法院能夠對違章建筑的實施和執(zhí)行排除障礙，而不是處于讓申請執(zhí)行人得到違章建筑的占有權。占有并不是權利和物權，而是一種實施狀態(tài)，但占有卻憑借其實時狀態(tài)展現出了財產的秩序，也就是說占有體現了社會生活的一種秩序。法律對占有的保護是為了對生活秩序和財產秩序進行維護，而不一定是為了保護真正的權利。為了達到這一目的，法律需要維護占有，并采取有效的措施來制止各類暴力手段侵害他人的行為。

3.2 違章建筑受到第三人不動產的侵害

如果違章建筑在遭受到其他人的不法侵害時，如果被執(zhí)行人待遇執(zhí)行其權利這一前提下，申請人擁有代為訴訟的權利。這一行為可以幫助被執(zhí)行人獲得應有的賠償，但是根據司法實務的有關規(guī)定，當違章建筑遇到不動產的侵害這一情況下，采取相鄰關系的規(guī)定是不合理的。這樣說是因為發(fā)生相鄰關系的主體是公司也好法人也罷，主體必須是相鄰不動產的使用權人亦或是所有權人，主體具有不動產的民法權利，但是違章建筑并不具有相鄰關系要求的使用權以及所有權，所以相鄰關系規(guī)定并不能用于處理此類問題。基于此，法院在處理此類案件時應遵循實事求是的原則，根據案件的實際情況以及違章建筑的具體毀損行為、違法程序、對合法財產受到侵害的嚴重程度和損毀行為人出現過程的程度來科學地對賠償范圍加以確定。上文已經到違章建筑具有違法性，所以一旦受到侵害并不能獲得全額賠償，賠償數額也有一定的限制，而是對擅自毀損行為擴大的損失給予適當的賠償。

3.3 被執(zhí)行人將違章建筑租賃給第三人

《城市房地產管理法》第52條明確指出，所簽訂的租賃合同中的房屋的所有權人才能作為合同中的出租人?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》以及相關的地方性法規(guī)也明確指出違章建筑不能進行出租。法律只保護那些進行依法登記的出租房屋。被執(zhí)行人將違章建筑租賃給第三人的合同簽訂內容不合法，因此屬于無效民事行為。

4 結語

文章首先從行為性質、行為對象以及行為事實三個方面對違章建筑的法律界定進行了闡述；其次從違章建筑的查處程序和查處方式以及違章建筑查處中存在的問題兩個方面對違章建筑的查處進行了分析；最后對違章建筑為第三人所占有、受到第三人不動產的侵害以及被執(zhí)行人將違章建筑租賃給第三人三種情況下的相關法律問題進行了思考。

參考文獻

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篇3

一、目標任務

大力宣傳相關法律法規(guī)，切實提高群眾對小產權房屋開發(fā)等違法建設行為的認識，嚴厲打擊縣城規(guī)劃區(qū)內無房地產開發(fā)資質的單位或個人進行房地產開發(fā)行為和在集體土地上進行的小產權房屋開發(fā)等違法建設行為，進一步規(guī)范縣城建設秩序，切實提升縣城管理水平。

二、工作安排

專項行動從8月10日起至11月10日結束，分三個階段進行：

第一階段：宣傳摸底階段（8月10日至8月31日）。通過通告、新聞媒體和車輛巡回宣傳等多種形式，廣泛宣傳有關法律法規(guī)及政策，全面提升群眾對專項行動的知曉率。加大巡查力度，全面摸清城區(qū)小產權房屋開發(fā)等違法建筑的分布情況及施工進度，分類統(tǒng)計，并制定相應處罰措施。

第二階段：集中整治階段（9月1日至10月20日）。根據巡查摸底情況，對縣城規(guī)劃區(qū)內在建的無資質房地產開發(fā)行為和在集體土地上進行的小產權房屋開發(fā)等違法建筑責令其停止建設，尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正并處以罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除；對拒不停工并繼續(xù)修建的，依法實施。

第三階段：總結鞏固階段（10月21日至11月10日）。各有關單位就各自工作開展情況進行總結，重點總結專項行動中的典型做法、存在問題和下一步工作措施，以書面形式報送縣集中整治小產權房屋開發(fā)等違法建設專項行動領導小組辦公室?？h專項行動小組辦公室要及時對全縣工作開展情況進行匯總，報送領導小組審閱。

三、組織領導

成立縣集中整治小產權房屋開發(fā)等違法建設專項行動領導小組，組成人員如下：

組長：縣政府副縣長

副組長：縣住建局局長

縣國土資源局局長

縣舊城改造辦主任

涇干鎮(zhèn)鎮(zhèn)長

成員：縣紀委副書記、監(jiān)察局局長

縣公安局副局長

縣雙創(chuàng)辦主任

縣水利局副局長

縣文體廣電局局長

縣環(huán)保局局長

縣電力局局長

領導小組下設辦公室，辦公室設在縣住建局，辦公室主任由同志兼任，具體負責專項行動各項工作。

四、任務分工

（一）縣住建局：負責嚴把規(guī)劃審批關，對不具備房地產開發(fā)資質的單位和個人進行的房地產開發(fā)行為不予許可。對在城區(qū)集體土地上進行小產權房屋開發(fā)的項目堅決不予審批；對參與勘察、設計、監(jiān)理的單位進行清理；對使用劣質材料，存在安全隱患的，通過城建網專欄進行曝光，不予辦理產權產籍手續(xù)。同時，責令相關企業(yè)停止向小產權房屋建設工地提供商品混凝土、其它建材和施工設備。

（二）縣國土資源局：負責宣傳《土地管理法》等相關法律法規(guī)，使群眾了解農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。嚴厲查處擅自改變土地用途進行違法建設的行為。

（三）縣舊城改造辦：負責明確近期的舊城改造范圍，做好宣傳，使群眾提高對舊城改造的認識，避免重復建設。

（四）涇干鎮(zhèn)：負責動員村組干部，加強對群眾的宣傳教育，讓群眾充分認識小產權房屋開發(fā)行為的危害性和違法性，并鼓勵群眾互相監(jiān)督，發(fā)現違法行為及時舉報。協助縣住建局做好小產權房屋開發(fā)等違法建筑的專項整治工作。

（五）縣環(huán)保局：負責查處違法建設工地夜間施工噪音擾民等問題。

（六）縣監(jiān)察局：負責對專項行動中出現的違規(guī)違紀工作人員，依情節(jié)輕重給予相應處分。

（七）縣公安局：負責維護好違法建筑拆除的現場秩序。

（八）縣水利局、電力局：負責對違法從事小產權房屋建設的工地斷水斷電。

（九）縣文體廣電局：在電視臺開設專欄，跟蹤報道對小產權房屋開發(fā)等違法建設行為的查處過程。

（十）縣雙創(chuàng)辦：協調配合縣環(huán)衛(wèi)局查處違法建設工地材料亂堆，建筑垃圾亂倒等影響市容市貌的問題。

五、工作要求

（一）加強領導，落實責任。開展小產權房屋開發(fā)等違法建設專項整治是加強縣城管理，規(guī)范縣城建設秩序，提升縣城品位的一項重要舉措。各鎮(zhèn)、各有關部門要高度重視，將此項工作列入重要議事日程，成立專門的組織機構，層層細化分解工作任務，夯實工作責任，確保專項整治行動各項工作順利推進。

篇4

關鍵詞：宅基地；侵權案件；解析；措施

中圖分類號：D920.4 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2013）33-0076-02

宅基地的被迫交出，使得一些農民以后若想再次獲得宅基地，變成了一件很難處理的事情，全國已經推行不另批宅基地的政策，農民的住房要求只能通過宅基地交換樓房得以實現。而農民的生活、生產等行為都要借助宅基地的使用范圍，樓房的交換和使用必定給農民的生活成本等造成嚴重打擊，具體耕作行為也變得非常煩瑣和困難，而針對民事的宅基地侵權案件更是時有發(fā)生，這便是宅基地改革手段必須面臨的問題。

一、相關事實案件的陳述

原告與其丈夫住在某村，未育有親生子女，但有一養(yǎng)女。被告人是原告丈夫的侄子。2007年6月，被告人為其女兒尋找一門面房開發(fā)廊，看中了原告臨街位置的房子，于是二人進行商議、討論，被告人承諾如對方愿意提供房子，便侍奉年邁的原告人，并負責其丈夫的后事處理，因為是親戚，所以都是以孝道為中心談話的。而原告出于現實的考慮，便口頭答應，二人并沒有簽署任何協議或證明。

兩個月后，被告拆除了這間房屋，并重新蓋了三間平房，留有一間給原告使用。而后來被告為了全家搬過來，便拆除原有破舊的四間房，并承諾為翻新之用，建筑費用由被告人承擔。

2009年2月，被告將新建的房屋用以經營麻將館，原告雖說難以忍受居住環(huán)境的嘈雜，但被告態(tài)度強硬，使得原告并無能力勸阻。

當年3月，原告丈夫住院，原告人想將房屋讓給鄰居用作住院費，被告人強烈反對。被告對原告丈夫并不多加理睬，并使其不久之后死亡。被告人更加得寸進尺，全家搬了過來，并強迫原告離開，被告人完全不信守之前的承諾，隨便使用人家所有的居住基地，嚴重侵害了公民的合法利益。

二、相關意見的評析

通過以上事實的論述，我們了解到被告借親情之便騙取原告的房屋所有權，并違背了事先答應撫養(yǎng)老人的承諾，使得原告人的合法權益受到嚴重損害，包括一定的人身安全被侵權，居住地所有權被剝奪等行為，根據《中華人民共和國土地管理法》的第13條、62條，《物權法》的第152條，被告人應先支付原告的關于精神等的一些合理的賠償。

這是一宗相對比較常見的宅基地侵權案件，這個案件中，被告在未經原告人同意的前提下，擅自使用其居住用地進行翻新，并從事影響原告正常生活的經營活動，其行為是對他人正當合法權益的侵害，需要承擔一定的民事責任；而后來對承諾的，以及驅趕原告的行為，則深深地反映了對居住基地所有人的侵權，在違背原告意愿的基礎上強制占有，并驅趕原告人的行為，違背了《中華人民共和國民法通則》的第117條的相關規(guī)定，嚴重損害了居民的個人經濟利益，造成了一定的經濟損失和精神傷害。這是一宗相對來說不算復雜的案件，處理的難度不是很大，但涉及的法律層面相當復雜，對于當事人訴權的行使和可信度的衡量，都需要結合案例和實際狀況進行清晰的研究和討論工作，嚴格按照我國具體的法律條文規(guī)定進行相關事宜的確定。

1.雙方當事人在具體的關系上，為血緣關系較近的親戚，雖說個人的權利等神圣不可侵犯，但對于這種關系的轉讓等行為是法律上難以估計的空隙，況且之前的修補和新蓋行為，都是在原告同意的前提下進行的；但無論如何不能直接損害原居住地所有人的居住地所有權和人身安全，被告人無情地驅趕給原告造成的人身傷害等行為，必須接受法律的制裁，而強制使用居住基地更新經營與驅趕居住地所有人的行為，則嚴重違背了公民居住基地的絕對使用權和所有權，這些行為屬于民事糾紛中的侵犯居民個人利益的行為，由于這方面更加受到人民的重視，是人民一切基本權利的保證，因此國家相關法律更是制定得比較嚴格，處理方式上也相對要嚴重一些。根據《中華人民共和國土地管理法》第12條的相關規(guī)定，“依法改變土地權屬和用途的行為，應當辦理土地變更登記手續(xù)。”但是由于雙方的行為都是私下進行的，在當地土地管理局不知情的情況下，被告無權進行任何拆遷和新建行為，但是原告人的屈服順從，加上實際的親屬關系，使得這一方面的絕對性出現了一些偏差。

2.原告人與被告人的協議等行為由于不伴有一定的法律效益而可以被駁回，但追究兩者的親戚關系和原告事先的縱容順從，使得被告人之前的一切對房屋的重建等行為都是得到原告的同意后進行的，而私自經營麻將館的行為，被告人并未做任何表態(tài)，于是可以針對這一方面進行論述。公民的居住基地的所有權，是不容許任何人進行當事人意愿外的行為，對于這種只求經濟收益而不尊重人權的行為，法律必須嚴懲不貸。

《中華人民共和國民法通則》第4條規(guī)定“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策?！弊肪慷叩慕灰仔袨椋瑢τ诒桓娌豁憫獓裔槍Φ睦先藫狃B(yǎng)義務的行為，被告人需要付上一定的經濟賠償，另外對原告丈夫的不聞不問，致使其醫(yī)院死亡的行為，嚴重違背了親屬照顧的義務和相關口頭約定的遵守，這在國家的政策召喚下是不被允許的，可以追究被告的一系列的具體相關民事責任。

《中華人民共和國合同法》第7條有所規(guī)定“當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會秩序，損害社會公共利益?！备鶕@些法律精神的相關規(guī)定，公民法人或其他組織在從事相關的民事活動時，應該在響應國家政策、法律法規(guī)的同時，在國家政策允許規(guī)定的范圍之內進行，民事權利的行使是有一定限制的，當行使權力過程中出現一定的破格行為，就一定會導致相關活動的違法行為。因此，被告在原告未知的情況下，私自經營麻將館，不但擾亂了原告的正常居住生活，同時嚴重違背了原告的個人意愿，并私自讓全家人搬過來居住，充分蔑視了公民的具體的民事權利，在民事權利的行使上早就突破了一定的限度，但不知悔改，反而愈演愈烈，沒有限制，無限度地損害原告的經濟利益和個人生活的具體權利的行使，而跨越所有人的權限，私自霸占居住用地的行為更是嚴重違背了相關法律條文的規(guī)定，即《中華人民共和國民法通則》與《中華人民共和國合同法》的相關事宜規(guī)定，應嚴重受到法律的制裁。

本案的雙方當事人是在口頭進行的協議，盡管這些協議是雙方意思的具體表達，但是這些行為并沒有按照法律、法規(guī)的強制性要求，辦理相關的變更登記手續(xù)，這些協議在法律上來說是無效的。所以，被告擅自在原告的居住基地拆建房屋，并進行麻將館的經營的一切行為都是一種侵害國家對土地資源實施有效行政管理活動的違法行為，又是剝奪原告不能行使其他基地合法權益的侵權行為，所以必須依法追究被告的相關民事責任。

另外，對于侵權行為所造成的嚴重后果，侵權行為人必須承擔其故意或者過度實施侵權行為的民事責任，而當事人承擔民事責任的方式有很多，《中華人民共和國民法通則》的第134條規(guī)定，承擔民事責任的方式主要有，停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還財產、恢復原貌、修理更換、賠償損失、支付違約金、消除影響、恢復名譽等，這些具體的承擔民事責任的方式完全可以分開式地單獨行使，而對于本案而言，原告對被告承擔的責任是可以選擇的。在具體的訴訟權利的行使上要受到一定的限制，不然會對被告造成更大的損害，法官在行使裁判權時，要依據現實狀況衡量具體判斷方案，所以應當處理被告將占用的宅基地返還給原告，但出于社會秩序穩(wěn)定角度的思考，結合現實因素，決定處以被告對原告的宅基地進行購買和支付原告相關的精神損失費用，并對其違背約定行為對原告的具體傷害進行懺悔和道歉。

三、對于宅基地所有權保護措施的改進

土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權等，是法律賦予農民的合法財產權利，無論他們是否還需要以此作為基本保障，也無論他們繼續(xù)留在農村還是搬進城鎮(zhèn)，任何人都無權剝奪。隨著我國經濟的飛速發(fā)展，不能為了降低工業(yè)成本而選擇犧牲農民的宅基地的土地所有權，要保障農民的主體權利，充分尊重其相關宅基地的使用權利，加強宅基地的土地監(jiān)管措施，完善土地房屋的保障工作。

具體劃分宅基地所有權的絕對擁有，禁止無限制行為的掠奪和占用，完善具體的轉讓法規(guī)政策，明確農民居住用地的所有權的神圣擁有，防止任何無證明、無協議等相關法律證明的占用和剝奪行為，充分維護居民的使用權等有效權利的使用和維護。對于未經批準或者采取欺騙手段占有的土地建筑住宅的，或者超過縣、市人民政府批準的宅基地，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令其退還非法占有的土地，限期拆除在非法占用地上新建的住宅或者是相關設施，對于構成一定犯罪的，由司法機關依法追究其相關刑事責任；無權批準宅基地的單位或者個人非法批準村民非法占用土地建住宅的，或者違反規(guī)定程序的，其實施的批準文件予以無效處理，對非法占用土地的直接負責的主管人員和其他相關人員，依法給予相關的行政處理，嚴重行為構成犯罪的，由司法機關依法追究其刑事責任，對當事人造成的損失，也要依法承擔相應的賠償責任。

四、總結

依法利用宅基地建造住房和依法利用其他集體所有建設用地建造的房屋，可以申請房屋所有權登記，依法登記的房屋將受到法律的嚴密保護，因此，要嚴謹地處理宅基地的轉交和相關的處理工作，一切行為以法律為基礎，防止任何損害所有人財產所有權行為的發(fā)生。

參考文獻：

[1]宋利利.新農村建設背景下的宅基地使用權流轉初探[J].安徽農業(yè)科學，2008，36（17）.

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關鍵詞： 房屋租賃 添附物 處理原則

在處理房屋租賃合同糾紛中，常常因租賃合同對租賃物進行改善或增設物的處理約定不明確或未作約定，加之法律、法規(guī)規(guī)定比較原則，處理起來比較棘手，致使對添附物的處理各地尺度不一，直接影響當事人的切身利益。對此，筆者僅就房屋租賃合同終止后如何處理添附物的問題，作點膚淺的探討。

一、關于房屋租賃活動中添附物范圍

何謂房屋租賃活動中的添附物、添附物包括哪些方面，現有法律并無明確規(guī)定。筆者認為，房屋租賃活動中的添附物至少應包括兩個方面，即裝修物（或稱對租賃物的改善）和增設物（或稱增設他物）。從建設部的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》第二條第二款規(guī)定 “本規(guī)定所稱的建筑裝飾裝修，是指為使建筑物、構筑物內、外空間達到一定的環(huán)境質量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、構筑物外表和內部進行修飾處理的工程建筑活動。”來看，裝修物應是指安裝、修飾在建筑物或構筑物上的裝飾裝修材料，它不包括在原建筑物上的擴建、改建物，也不應包括增設在建筑物或構筑物上的空調、電梯、水電等設施或設備等。從建設部的《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條 規(guī)定“承租人應當愛護并合理使用所承租的房屋及設施，不得擅自拆改、擴建或增添”來看，增設物應主要是指擴建、改建物或增設的他物。但因擴建、改建或增設的他物已固定在房屋之上，雖然可以拆除，但往往拆除和重新安裝費用卻很高，一旦拆除也會影響其本身的價值，而且有時也會損壞房屋本身，所以從經濟的角度出發(fā)，應當將這些擴建、改建物或增設的他物連同裝修物一起，作為房屋的添附物處理，因此，筆者認為，應當將房屋租賃中承租人對房屋的裝修和增設概括為添附物。

二、添附的法律含義

在民法理論中，添附是混合、附和、加工三者的總稱。附合是添附中最主要的一種形式，是指不同所有權人的物相結合成為一物，形成新的財產。在民法理論中，動產所有權可以因添附中的附合而取得。附合包括動產與動產的附合和動產和不動產的附合。動產與不動產附合的一般原則是，依不動產為主物，由不動產之所有權人取得附合其上的從物的所有權。對從物物主的損失，法律一般依其是否具有善意而定，從物所有權人為善意附合，有權依不當得利的法律規(guī)定要求主物物主賠償損失；從物所有權人為非善意附合的（如在承租的住房內設置不利于房屋的建筑物），則反而應承擔排除損害的責任。動產與不動產附合需要具備以下條件：一是必須動產附著于不動產之上，即附著者為動產，被附著者為不動產；二是動產成為不動產的重要組成部分，即二物結合以后，不經毀損或變更其性質而不能分離；三是動產與不動產屬于不同的人所有，即同屬一人時則不發(fā)生不動產所有人取得他人動產所有權的問題。在房屋租賃糾紛中所涉及的添附物，就是指動產和不動產的附合。承租人對不動產的改善或者增設物，其中那些能夠拆除，又不影響其自身價值的設備設施，與附合構成要件不相符合，故不屬于動產與不動產的附合。只有那些不經毀損或變更其性質而不能分離的改善或增設物，才屬于動產與不動產的附合。根據上述附合原理，實踐中常把房屋租賃活動中的添附物，界定為附合于房屋并與房屋融為一體不可分離的裝修和增設物，或分離后大大降低這些財產以及房屋本身價值，不包括可以拆除，又不影響自身價值的增設物

三、我國現行法律對處理添附的有關規(guī)定及其缺陷

添附是財產所有權取得的一種形式，也是物權變動的一項重要規(guī)則，是物權法的范疇，但我國物權法對此沒有規(guī)定，現有的法律、法規(guī)規(guī)定過于原則簡單，主要有：

1、《中華人民共和國合同法》第223條。該條規(guī)定，“承租人經出租人同意，可以對租賃物改善或增設他物?！薄拔唇浲獾模鲎馊丝梢砸蟪凶馊嘶謴驮瓲罨蛸r償損失?！?nbsp;

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關鍵詞：建筑物 所有權 租賃行為 合同效力

1 違章建筑（違法建筑）――違反了什么“法”

違法的兩種情況：一種是違反私法對于建筑行為的相關規(guī)定。

此處的私法主要是指我國民法關于不動產所有權取得的相關規(guī)定。

首先，需要從房屋與土地的關系上來看房屋所有權的歸屬。房屋與其他建筑物、構筑物同屬于地上定著物，與土地有極為密切的聯系。

我國立法上采取分離主義，房屋所有權獨立于土地所有權，房屋及土地上的其他建筑物、構筑物均可以成為獨立于土地的權利客體。但同時我國又兼采“房隨地走”“地隨房走”“一體流轉”的原則，這使得房屋所有權與土地所有權之間的聯系更為密切。有關該原則的適用，具體可以體現在《中華人民共和國城市房地產管理法》第32條：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押?！段餀喾ā返?82條：以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

由此分析，我們可以看出從私法上判斷建筑物是否違法，建筑物建筑人能否取得對建筑物的所有權，首先應判斷建筑人的土地所有權問題。然而在我國，土地所有權的主體只有國家和農民集體，個人無法取得土地所有權，在此就涉及我國民法關于建設用地使用權及宅基地使用權的相關規(guī)定?！段餀喾ā返?35條規(guī)定：“建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施?！睋耍谖覈羰窍朐谕恋厣辖ㄔO房屋，就必須通過出讓或者劃撥的方式取得建設用地使用權。這是為任何建造行為的前提條件。由此可以得出結論：未取得建設用地使用權，便開始搭建供人居住或用作生產作業(yè)的房屋，此類建筑物就會成為所謂的違法建筑。 在鄉(xiāng)村土地資源的使用方面，《物權法》第152條規(guī)定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施?！闭厥褂脵嗤ǔＪ寝r村集體經濟組織的成員通過審批的方式取得。宅基地使用權特殊之處還在于嚴格限定權利的設立目的，通過相關法規(guī)可以了解到宅基地使用權僅限于依法建造、保有個人住宅、庭院及種植竹木等，為供人居住而對土地進行占有、使用的權利。相應地，未依審批取得宅基地所有權、超出權利設立目的而為建造行為，所建造的住宅及其附屬設施屬于違法建筑。

第二種是違反公法對于建筑物的相關規(guī)定。

建筑物的興建不僅關乎個人所有權的歸屬問題，同時也涉及私人利益與公共利益的協調、統(tǒng)籌問題。在我國，公法上對于建筑物及建造行為的總括性法律規(guī)定主要見于《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。該法對于建設用地規(guī)劃許可證的問題有十分詳細的規(guī)定。如：第37條、38條中明確指出依出讓、劃撥取得建設用地使用權的建設單位，還應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設用地規(guī)劃許可申請，由城市、縣人民政府核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。第64條：“未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款?！钡?5條：“在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內未依法取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除?！庇纱擞挚傻贸觯簺]有獲得有關部門批準同時也沒有取得相關證件搭建的，或是已經取得相關證件但是超越批準范圍而越權搭建的房屋，屬于違法建筑。未經規(guī)劃管理部門或土地管理部門批準， 或雖經有關部門批準， 但批準手續(xù)、文件是采取欺騙手段騙取的；雖經有關部門批準，但部門的批準行為有違法律相關規(guī)定而建造的房屋，屬于違法建筑。

有學者亦對建筑物的違法性進行了程序違法與實質違法的區(qū)分，但在此處筆者認為沒有必要探討程序違法的問題，因為程序違法可以通過補辦相關手續(xù)使違法建筑轉化為合法建筑，使建造人能依合法性取得對建筑物的所有權、處分權，對于建筑租賃合同的效力影響相對較小。

2 違法建筑的歸屬問題

探討了“什么是違法建筑”的問題之后，我們的目光就應該落在誰是該建筑的主人的問題之上了。無法確定建筑物歸屬問題，就無法確定建造人對房屋進行處分的效力。

在此出現了幾種對于界定違法建筑歸屬問題的角度和思路：

2.1 從違反的法律型來界定

第一類：違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等公法但不構成對他人私權利的侵犯。持有此觀點的學者認為這類建筑只違反公法，故其后果主要在于公法上不承認此建筑的合法性。如上述法規(guī)中所述的拘留、罰款、限期整改、限期拆除等法律后果。而當事人的財產所有權只有在徹底剝奪其對物之占有即沒收或徹底消滅物之存在即拆除建筑時才受到影響。在此已被拆除的違法建筑物客觀上已不存在，根據合同對于標的物必須可得、確定的規(guī)定，被拆除的違法建筑不能作為租賃合同的標的物，探討其合同的效力意義不大。此處主要的問題在于實體上客觀存在且有人在其中居住、生活的違法建筑的歸屬問題。但從私法上來看，從私法領域重要的精神理念“法無禁止即可為”角度理解，違法公法的建筑物能受到私法上的肯定性評價。此時，違法建筑的所有權歸建造人所有。

第二類：違反私法。這種情況主要體現在房屋的建造者已經邁過了第一道門檻即獲得了公權力對他的授權、批準，但是在建造者行使其權利的過程中對他人產生了不利影響。用法律的語言來表述就是對相鄰權的侵犯，如妨礙相鄰建筑物的通風、采光。此時只涉及如何解決鄰里間對房屋正確使用的權利沖突問題，不影響房屋建造人對于房屋享有的所有權。

第三類：雙重違反。主要分為在他人已經獲得建設用地使用權的土地上建造房屋以及建造的房屋超過邊界，部分侵入他人的土地這兩種情況。對于完全侵入他人土地之違法建筑，我國法律適用分離主義即土地與建筑物各自為獨立的不動產，建設用地使用權人基于此權利對土地取得占有、使用、收益權?；诖苏加袡啵加腥丝梢哉埱筮`法建筑人恢復原狀，也可以請求賠償。而恢復原狀的請求會使此建筑物不存在，有關此建筑物的租賃合同問題也就無從談起。所以在只考慮請求賠償的情況下，建筑物的建造者即通過賠償的方式變相從擁有建設用地使用權或宅基地使用權人的手中買來建造房屋的權利，從而獲得房屋的所有權。

對此觀點進行總結可以得出結論：違反不同種類法律的不同情況對于建造人取得建筑物的所有權沒有影響。

2.2 依不動產的屬性界定

根據學理通說和相關法律規(guī)定，不動產是指依自然性質或者法律規(guī)定不可移動的物，包括土地及其定著物。根據財產的物理屬性標準得出：即便建筑違法，也不能改變建筑物的不動產屬性。在我國，土地所有權歸國家、集體所有，但房屋作為獨立存在的個體，可以為私人所有，房屋同時也屬于不可移動的物，屬于不動產。據此得出結論：根據房屋的物理屬性，房屋屬于不動產，在沒有土地所有權、地上權（在我國可以理解為建設用地使用權和宅基地使用權）或租賃權的情況下，私人仍可以享有不動產房屋的所有權。房屋作為不動產的屬性，不因為建造人是否取得國家的認可、準許而改變。

2.3 依所有權的取得方式界定――從法律行為和事實行為角度分析

在私法上，任何主體要取得權利或者承擔義務，均有一種合法的原因作為媒介。法律事實就是作為權利義務與主體相結合的媒介。法律事實包括自然事件和行為，二者之間以是否以意思表示為構成要件相區(qū)分。所以，不動產物權可以通過法律行為取得，也可以通過非法律行為即事實行為取得。非法律行為主要包括準法律行為、無因管理、不當得利、侵權行為、締約過失和其他事實行為如加工、占有等。常見的非法律行為還包括司法判決、法律直接規(guī)定、繼承、取得實效等。在此，就修建建筑這一建造行為屬于事實行為，建造人依其建造行為在房屋建成之時取得房屋的所有權。

3 違法建筑租賃合同的效力問題

根據《民法通則》第55條規(guī)定：“民事法律行為應當具備下列條件：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會的公共利益。”以這三個要件為標尺，從而衡量合同的簽訂作為一個民事法律行為是否能夠生效。

違法建筑租賃合同的效力問題爭議點主要就集中在第三條，不違反法律或者社會的公共利益。合同不違反法律是指合同不得違反法律的強制性規(guī)定，強制性規(guī)定指的是必須由當事人遵守，不得通過協議加以改變的規(guī)定。因此，違法建筑租賃合同的效力問題就應該主要使用第三個“標尺”來進行判斷。多數學者均堅持一個觀點“法無禁止即可為”，現行法律中，關于違法建筑不得出租的規(guī)定，多出現于地方性法規(guī)、部門規(guī)章、政府規(guī)章及規(guī)范性文件中，而法律、行政法規(guī)中尚未有此規(guī)定。我國建設部曾經出臺過《城市房屋租賃管理辦法》，其中第6條明確規(guī)定屬于違法建筑的房屋不得出租，但是此管理辦法已于2002年國務院取消第一批行政審批項目的決定中被撤銷，故此規(guī)定已經失效。我國《城市房地產管理法》中也只界定了如何通過劃撥和出讓的方式取得土地使用權，而未對違法建筑的租賃問題做出具體的規(guī)定。據此，違法建筑的租賃問題并未構成法律強制性規(guī)定的違反，租賃合同本身應屬有效。

在前述關于違法建筑所有權的歸屬上，我們已經認定不管是違反公法、違法私法還是雙重違法的情況下，違法建筑所有權均歸屬于建造人。建造人在法律限制的范圍內，可以自己占有、使用、受益。但在違法建筑物的建造者能否將此房屋出租給他人使用的問題上，存在較大的爭議。有學者總結出相比于合法建筑物，違法建筑物的租賃合同效力存在一個重大的瑕疵：合同標的具有違法性。

對于此種瑕疵，擺在我們面前的問題是標的物的違法性是否阻卻租賃合同的有效成立。分析此問題首先需要將標的物合法與否與民事法律關系本身的效力分開來看，應當認定清楚租賃合同的訂立屬于民事法律行為，合同標的物的違法性并不能直接導致法律行為的違法性。在界定法律行為無效時，存在一種法律行為無效的種類劃分方式：全部無效和一部無效。法律行為，以無效原因系存在于行為內容之全部或一部可分為全部無效或一部無效，法律行為部分無效不影響其他部分的效力。我們可從法律行為標的之數量超過法律許可范圍的角度來分析標的物與合同本身效力的關系。如借貸合同約定利息超過國家規(guī)定的最高利率，其高于國家規(guī)定的最高利率的部分無效。從此規(guī)定中我們可以看出，此時借貸合同這一法律行為并非因利息超過國家規(guī)定而無效。所以房屋本身雖然具有違法性，但是建造人出租房屋供他人使用這一行為卻并不因此具有違法性。

也有學者從另一個角度，認為應將建造房屋與出租房屋兩個行為分x，將其作為兩個互相獨立、互不影響的部分看待。建筑物這一違法的標的物實際上是建筑行為與租賃行為這兩個行為的一個連接點，建筑物既是建筑行為的結果，又是房屋租賃行為的對象。建筑行為違反法律的相關規(guī)定，但是房屋租賃行為本身并不違反相關法律和行政法規(guī)的規(guī)定。不能將二者混淆，從而否定租賃行為的效力。

但是最高人民法院于2009年的司法解釋《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中通過第2條“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效”，第3條“出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效”這兩條規(guī)定明確否定了違法建筑租賃合同的效力。有分析認為最高人民法院之所以如此規(guī)定是基于以下的邏輯推演考慮：

首先，根據我國《城市房地產管理法》第四節(jié)有關房屋租賃的相關規(guī)定，第53條：“房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”此處明確指出房屋的出租人應該是出租物的所有權人。此時，上文已將討論過的界定違法建筑的建造人是否是其所有權人的問題就顯得至關重要?！睹穹ㄍ▌t》第72條規(guī)定：“財產所有權的取得，不得違反法律規(guī)定。”結合《物權法》第30條關于因事實行為而設立或者消滅物權的規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。”由此種相關法條的互相印證可以看出，法條關于建造行為的性質有嚴格的規(guī)定，違法的建造行為不適用物權法以事實行為取得物權的規(guī)定，所以也不符合《民法通則》中關于依法取得財產所有權的規(guī)定。據此，違法建筑的建造人不能作為房屋所有權人對房屋進行處分、支配。

然而通過此解釋第5條：“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持?！彪m然認定租賃合同無效，但在處理當事人權利義務關系時仍然按照出租人對承租人有收取相應受益的權利，只是將租金改為“使用費”，計算時仍依約定的租金為標準。

4 延伸思考

無論學者的觀點如何，在有最高人民法院《房屋租賃合同解釋》的強制性規(guī)定之下，違章建筑的租賃效力已經被認定為無效。當發(fā)生爭議之時，人民法院審理也一定是依照司法解釋的內容來進行裁判。所以，這里就應該仔細考量按照合同無效做出判決后對于承租人、出租人各自需要履行的義務和各自所擁有的權利問題。

在我國，由于城鄉(xiāng)發(fā)展不均衡，城鄉(xiāng)經濟、生活水平仍存在較大差距，故產生了進城務工人員多的現狀。而根據此類人群的特點，大多數進城務工人員工資收入水平較低且由于流動性較強，大都選擇租房來解決住房問題。由于低廉租金及租房成本的吸引，這些人員主要集中在城市中所謂的“城中村”、棚戶區(qū)中居住。而城中村中有大量存在私搭亂建、私自擴張房屋面積等違法情況，導致雙方租賃合同無效。由此可見，正確處理認定違章建筑房屋租賃合同無效之后雙方的權利、義務關系問題，對于城市中弱勢群體保護、社會的長治久安具有重要意義。

根據《合同法》第58條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。對于出租方而言，其可以要求承租人支付房屋占用M，這一處理方法司法解釋中也予以肯定。

此處的重點在于確定承租人的權利、義務。在分析雙方過錯的問題時，一般在訂立房屋租賃合同時，除了出租人應盡到相應的告知義務，將房屋的真實狀況告知承租人外，承租人也應盡到相應的注意義務，要求出租人出示了房屋相關產權證等相關證明。但鑒于進城務工人員的文化水平較低和法律意識相對單薄，且出于急切希望在新環(huán)境中找到立身之地的心理狀況，對其不應克以如此之高的注意義務。所以對于合同無效的主要責任應在出租人一方，因此出租人應當賠償對方相應的損失，而此時出租人的責任應該屬于締約過失責任。出租人明知自己的房屋屬于違章建筑卻仍將其作為租賃合同的標的，實際上屬于故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實，一定程度上可以構成欺詐。出租人違背誠實信用原則，造成了承租人信賴利益的損失，因此應當賠償承租人因為信賴合同的成立和生效所支出的各種費用，如承租人為履行合同在房屋內添置家具及其他物品的損失。同時，這里還涉及添附以及承租人裝修房屋之后裝飾裝修物的處置問題。對于此類承租房屋裝飾裝修問題，《房屋租賃合同問題解釋》中也有詳細規(guī)定：“承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除的……已形成符合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有?！?/p>

學界對于違章建筑租賃合同有效與否的認定問題，爭議并未因最高法的一紙解釋而歸于消滅。由此也可窺見，最高院的司法解釋或許并不是一個解決此類合同效力問題的最合適的辦法。尤其是將此問題置于我國的城市現實狀況中來看，單純否定合同的效力顯得較為草率。在簡單的否定合同效力之后，對于合同雙方的關系處理、權利義務關系問題，需要法官認真考量、合理地進行責任劃分，以此來減小合同無效給雙方帶來的損失。

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[3]劉武元.違法建筑在私法上的地位[J].現代法學，2001（04）.

[4]江平.民法學[M].北京：中國政法大學出版社，2003.

篇7

合租商業(yè)房屋合同范文一

訂立合同當事人雙方：

出租方： (以下簡稱甲方) 承租方： (以下簡稱乙方) 根據國家有關法律、法規(guī)的規(guī)定，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方租賃商業(yè)房屋一事，甲、乙雙方達成如下事項：

第一條：出租地址

甲方將 ，建筑面積為的房屋，出租給乙方作為 場地使用，其經營范圍在租賃期內不得擅自更改，否則視為乙方違約。乙方同意承租，租賃面積最終以產權管理機關核定的面積為準。

第二條：租賃期限

租賃期從 年 月 日起至 年 月 日止，共計 年 個 月。

本合同期滿后，在同等條件下，乙方有優(yōu)先承租權。如乙方需要續(xù)租，須提前 60 天向甲方提出續(xù)租書面申請，雙方重新議定租金后，方可簽訂續(xù)租合同。否則，視為乙方不再繼續(xù)租賃。

第三條：租賃保證金

甲乙雙方商定本房租賃保證金為 元(人民幣大寫： )，在本合同簽訂之日起一次性支付。

甲乙雙方商定在租賃期滿或合同正常終止后十五日內，若乙方無拖欠房租及其他費用時，對商鋪無損壞，并且將商鋪拆除的隔墻恢復后，不影響房屋的二次租賃，甲方將租賃保證金全額退還給乙方(保證金不計息)。

第四條：租金價格與租金交付時間

每平方米月租金單價為 元，月租金共計(按產權建筑面積計) 元(大寫： )支付方式為季度支付，由乙方在上一期租金到期前15日內預付下一期租金。

備注： 甲方稅款由乙方承擔并負責辦理

第五條：租賃期間的商鋪修繕和裝修

1、乙方應按妥善使用商鋪內的設施，保護房屋原結構和設備不受破壞(因室內裝修、裝飾需要，經業(yè)主同意拆除室內隔墻及墻內設施、設備除外)

2、乙方因使用需要，在不影響房屋結構和外觀的前提下，可以對所承租商鋪進行裝修，裝修費用由乙方承擔，但其裝修方案應事先得到甲方同意后再向物業(yè)管理方申請施工。乙方在辦理完相關手續(xù)后，方可進場裝修并服從物業(yè)管理方的統(tǒng)一管理。租賃期滿后裝修物的權屬處理，雙方商定：

(1)租賃期滿，甲、乙雙方未達成房商鋪續(xù)租協議時，甲方同意乙方拆除室內固定裝修物和搬離可移動設施、設備，乙方承擔隔墻及室內設施恢復責任。

(2)租賃期滿，甲、乙雙方未達成該商鋪續(xù)租協議時，甲方同意乙方拆除室內固定裝修物時，乙方應將承租范圍內拆除的隔墻及室內設施復原。

(3)租賃期內，若乙方整體轉讓未到期的該商鋪使用權時，需經甲方同意，并滿足甲、乙雙方原簽訂的房屋租賃合同條件，并且租金不低于當年每平方米的單價。受讓方需與業(yè)主重新簽訂房屋租租賃合同，裝修物權歸屬乙方處置。

第六條：甲、乙雙方責任和義務

1、甲方應對出租房屋的合法性承擔法律責任。

2、乙方在合同期內必須嚴格遵守法律、法規(guī)，在國家法律、法規(guī)允許的范圍內從事經營活動。

3、甲方在本合同簽訂前與物業(yè)管理公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務協議》及相關物業(yè)管理文件中所享有的權利和義務(繳納維修基金除外)，在本合同期內，轉由乙方享有并履行(包括物業(yè)管理費、水電氣費、公共區(qū)域發(fā)生費用等各費用的交納)，甲方與物業(yè)公司已簽訂物業(yè)

管理合同、相關文件作為本合同附件。

4、乙方知曉甲方有意出售本房產，若乙方未在本協議生效7日內書面表示愿意承購本房產，則視為本條約定;房屋產權所有人按法定程序將房產所有權轉讓給第三方時，乙方放棄優(yōu)先購買權。

5、乙方應遵守《用戶手冊》、《裝修守則》以及本物業(yè)的其它管理制度。并與物業(yè)管理公司簽訂《房屋裝飾、裝修管理協議》、《物業(yè)管理服務協議》、《消防安全責任書》及其它物業(yè)管理文件，以上文件作為本合同附件。

6、該房屋的質量保險費用由產權人承擔。乙方在租賃期間的人身、財產(貨品等)的安全及保險費用由乙方自行承擔。乙方在租賃期間對該房屋造成的損毀由乙方承擔相應賠償責任。

第七條：違約責任

1、乙方有下列情形之一的，甲方有權單方終止合同，收回本房屋，保證金不予退還，并保留追究違約責任的權利：

(1)擅自改變租賃商鋪的經營范圍;

(2)利用承租商鋪進行非法活動，損害公共利益和甲方利益。

(3)拖欠房屋租金累計30日以上。

2、甲方不得無故提前終止合同，若甲方需要提前終止合同，甲方應提前三個月以書面形式通知乙方，經雙方同意方可終止合同，但甲方應向乙方一次性支付兩萬元的違約金，并賠償乙方裝修損失。3、乙方不得無故提前終止合同，若乙方需要提前解除或終止合同，乙方應提前三個月以書面形式通知甲方，經雙方同意方可終止合同。乙方享有轉讓權。乙方轉讓，須告知并征得房屋產權所有人同意。

4、因業(yè)主轉讓房產所發(fā)生的債權債務與乙方無關。乙方的經營權受國家相關法律法規(guī)的保護。

第八條：免責條款

如有不可抗力原因導致房屋損毀，造成甲、乙雙方損失，雙方互不承擔賠償責任;如因此而終止合同，租金按實際使用時間結算，多退少補，甲方退還乙方全額保證金。

第九條：解決爭議的方式

本合同在履行中如發(fā)生爭議，甲、乙雙方應協商解決，協商不成時，可向本房屋所在地人民法院訴訟解決。

第十條：本合同未盡事宜

1、甲、乙雙方可共同協商，簽訂補充協議。補充協議與全合同具有同等法律效力。

2、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，雙方簽字蓋章后生效，合同到期后自行作廢。 第十一條：補充條款

甲方： 乙方：

代表人： 代表人：

電話： 電話：

簽約日期： 年 月 日 簽約日期： 年 月 日

合租商業(yè)房屋合同范文二

訂立合同當事人雙方：

出租方： (以下簡稱甲方) 承租方： (以下簡稱乙方) 根據國家有關法律、法規(guī)的規(guī)定，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方租賃商鋪房屋一事，甲、乙雙方達成如下事項：

第一條：產權狀況

甲方擁有仙市新街商鋪營業(yè)房一間，建筑面積約為45m2 的房屋，出租給乙方作為經營性場地使用，其經營范圍在租賃期內不得違反法律法規(guī)，否則視為乙方違約。乙方同意承租，租賃面積最終以乙方勘查或了解的面積為準。

第二條：租賃期限

租賃期從 年 月 日起至 年 月 日止，共計 年(共 個月)。

本合同期滿后，在同等條件下，乙方有優(yōu)先承租權。如乙方需要續(xù)租，須提前60天向甲方提出續(xù)租書面申請，雙方重新議定租金后，方可簽訂續(xù)租合同。否則，視為乙方不再繼續(xù)租賃。

第三條：租賃保證金

甲乙雙方商定本房租賃保證金為 元(人民幣大寫： )，在本合同簽訂之日起一次性支付。

甲乙雙方商定在租賃期滿或合同正常終止后十五日內，若乙方無拖欠房租及其他費用時，對商鋪無損壞，不影響房屋的二次租賃，甲方將租賃保證金全額退還給乙方(保證金不計息)。

第四條：租金價格與租金交付時間

商鋪月租金單價為 元(大寫： )，年租金共計 元(大寫： )，年租優(yōu)惠 元(大寫： )，年租實付為 元(大寫： 元)，支付方式為 支付一次，支付金額為 元(大寫： 元)，由乙方在上一租金到期前十五日內預付下一期租金。

備注：(1)租賃期內，甲方如有稅款應該由乙方承擔并負責辦理;

(2

(3) 第五條：租賃期間的商鋪修繕和裝修及費用

1、乙方應按妥善使用商鋪內的設施，保護房屋原結構和設備不受破壞;

2、乙方因使用需要，在不影響房屋結構和外觀的前提下，可以按自己的裝修風格對所承租商鋪進行裝修，裝修費用由乙方承擔。租賃期滿后裝修物的權屬處理，雙方商定：

(1)租賃期滿，甲、乙雙方未達成商鋪續(xù)租協議時，甲方同意乙方拆除室內固定裝修物和搬離可移動設施、設備(屬于乙方所有的一切物件);

(2)租賃期滿，甲、乙雙方未達成商鋪續(xù)租協議時，甲方同意乙方拆除室內固定裝修物時，乙方應將承租范圍內拆除的隔墻及室內設施復原;

(3)租賃期內，若乙方整體轉讓未到期的該商鋪使用權時，需經甲方同意，并滿足甲、乙雙方原簽訂的房屋租賃合同條件，并且租金不低于同乙方簽訂合同時的單價。受讓方需與業(yè)主重新簽訂房屋租賃合同，裝修物權歸屬乙方處置;

3、商鋪內的所有設施由乙方使用，由乙方正常維護，費用由乙方支付。

第六條：甲、乙雙方責任和義務

1、甲方應對出租房屋的合法性承擔法律責任;

2、乙方在合同期內必須嚴格遵守法律、法規(guī)，在國家法律、法規(guī)允許的范圍內從事經營性活動(如有違約，一切后果應由乙方承擔);

3、甲方只為乙方安裝水、電等設施(不包括燃氣、有線電視、寬帶、固話等)，材料費由甲方承擔，安裝及一切費用由乙方承擔;

4、甲方在本合同簽訂前與物業(yè)管理公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務協議》及相關物業(yè)管理文件中所享有的權利和義務(繳納維修基金除外)，在本合同期內，轉由乙方享有并履行(包括物業(yè)管理費、水電氣費、公共區(qū)域發(fā)生費用等各費用的交納)，甲方與物業(yè)公司已簽訂物業(yè)管理合同、相關文件作為本合同附件(在有物業(yè)管理或有相關費用時，本條成立);

5、乙方應遵守《用戶手冊》、《裝修守則》以及本物業(yè)的其它管理制度。并與物業(yè)管理公司簽訂《房屋裝飾、裝修管理協議》、《物業(yè)管理服務協議》、《消防安全責任書》及其它物業(yè)管理文件，以上文件作為本合同附件(在有物業(yè)管理并實施的前提下，本條成立);

6、乙方在租賃期間的人身、財產(貨品等)的安全及保險費用由乙方自行承擔。乙方在租賃期間對該房屋造成的損毀由乙方承擔相應賠償責任。

第七條：違約責任

1、乙方有下列情形之一的，甲方有權單方終止合同，收回本房屋，保證金不予退還，并保留追究違約責任的權利：

(1)利用承租商鋪進行非法活動，損害公共利益和甲方利益(違法行為由相關政府職能部門認定);

(2)拖欠房屋租金累計45日含第45日以上;

(3)中途退租，房租不退，保證金不退;

2、甲方不得無故提前終止合同，若甲方需要提前終止合同，甲方應提前60天以書面形式通知乙方，經雙方同意方可終止合同，但甲方應向乙方一次性支付同等乙方保證金的違約金，并賠償乙方50%的原裝修費用，裝修材料規(guī)乙方所有;

3、乙方不得無故提前終止合同，若乙方需要提前解除或終止合同，乙方應提前60天以書面形式通知甲方，經雙方同意方可終止合同，乙方享有轉讓權。乙方轉讓，須告知并征得房屋產權所有人同意;

4、因業(yè)主轉讓房產所發(fā)生的債權債務與乙方無關，乙方的經營權受國家相關法律法規(guī)的保護。

第八條：免責條款

如有不可抗力原因導致房屋損毀，造成甲、乙雙方損失，雙方互不承擔賠償責任;如因此而終止合同，租金按實際使用時間結算，多退少補，甲方退還乙方全額保證金。

第九條：解決爭議的方式

本合同在履行中如發(fā)生爭議，甲、乙雙方應協商解決，協商不成時，可向本房屋所在地人民法院訴訟解決。

第十條：本合同未盡事宜

1、甲、乙雙方可共同協商，簽訂補充協議。補充協議與全合同具有同等法律效力。

2、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，雙方簽字蓋印后生效，房租按合同簽訂時的相關時間開始計算，合同到期后自行作廢。

第十一條：補充條款

甲方： 乙方：

電話： 電話：

簽約日期： 年 月 日 簽約日期： 年 月 日

合租商業(yè)房屋合同范文三

出租方： 電話 以下簡稱甲方

承租方： 電話 以下簡稱乙方

根據《中華人民共和國合同法》及有關規(guī)定，為明確雙方的權利和義務，經雙方協商一致簽訂本合同。

一、甲方同意將位于 出租給乙方作 用途。

二、租期

租賃期共 年，從 年 月 日起止 年 月 日

三、租金

每月人民幣(RMB) 元

大寫

從 年 月 日起收租金

四、押金

簽約是乙方需向甲方交付押金 元，在租賃期滿一周內乙方在繳清一切費用后，無違反合同規(guī)定以及其他事故，甲方所收的押金(不計利息)退還給乙方，如乙方違約或中途提前解除合同退還租賃房屋，甲方所收的押金作為違約賠償金，不予退還。

五、租金及費用繳付方法

租金按月繳交，每月 日為交租日期。如乙方不按規(guī)定時間向甲方交付租金，甲方按欠繳總額每日收取1%的滯納金，如超過 天乙方仍拖欠不交，甲方有權解除合同，收回租賃房屋，并不退還押金，乙方使用的水電費和政府所收的費用自行向各部門繳付。

六、其它事宜

1、租賃期內，乙方必須服從政府有關部門的監(jiān)督和管理，不得違法經營，如乙方發(fā)生經濟糾紛和債權，債務與甲方無關，責任由乙方承擔。

2、租賃期內，乙方有權將租賃的房屋整體或部分轉租或分租給第三方，轉租或分租后，甲方與乙方簽訂的合同條款不變，轉租或分租的租戶的管理由乙方負責。

3、乙方要自覺做好消防工作，由于忽視消防安全而造成的一切后果及法律責任由乙方承擔，如同時造成甲方的影響及經濟損失，乙方應承擔經濟賠償責任。

4、乙方對租賃的房屋進行裝修不得改變房屋結構，乙方在租賃期內負責房屋的維修保養(yǎng)責任，租賃期滿或中途退出，除可以用螺絲刀拆卸的乙方財產可以自行帶走外，所有入墻入地的裝修和甲方的設施設備均不得帶走，否則應賠償甲方損失。

5、甲方因產權發(fā)生問題，造成乙方損失或甲方中途無故收回房屋而造成乙方損失的，甲方應以雙倍押金金額賠償乙方。

6、本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，經雙方簽訂后生效。

7、備注

出租方(甲方)： 電話：

承租方(乙方)： 電話：

篇8

1.不合理裝修出現的原因

1.1對房屋所有權的認識存在誤區(qū)

隨著住房制度的改革，商品房和公有住房商品化的出現，使得人民擁有了房屋的所有權。一些人便錯誤地認為，房屋既然歸住戶個人所有，那么住戶便擁有了房屋的裝修自，其他人也無權過問，并且房屋使用的安全性也與他人無關。

1.2住戶的安全意識普遍較差

裝修造成對住房結構產生影響的另一個重要原因便是住戶的安全意識普遍較差。許多住戶缺乏一定的房屋結構知識，同時，房屋的主管部門和物業(yè)部門在住戶進行裝修前，也缺乏對公民的裝修進行必要的說明和監(jiān)督制度，造成個別住戶只顧自家舒服，而忽視了整個住房結構的安全性。

2.常見的不合理裝修行為及其危害

2.1常見的不合理裝修行為

2.1.1 拆除墻體 一些住戶為了采光或者增加房屋使用面積的需要，常常拆除臥室、陽臺間和廚房的墻體，或者對墻體進行改造，80%的住宅用戶都選擇將室內的某墻拆掉，代之以木質衣柜。

2.1.2 承重墻開洞 在承重墻上開洞，比如在廚房間的承重墻上開洞，來進行嵌入式柜子的裝修；或者是將座便器移入墻內，來達到節(jié)約空間擴大使用面積的目的。

2.1.3 鑿去墻體厚度 許多住戶因房屋面積的局限，私自鑿去部分墻體，來增加住房的使用面積。

2.1.4 地面裝修 目前住戶通常對地面的裝修都是在臥室采用木地板，客廳等使用石材等地板。但是按照目前的施工方法，木地板將會使地面凈高增加55mm。為了保持室內地面標高的一致，石材面層下就必須得鋪上墊層，這樣會增加地面的荷載。

2.1.5 封閉陽臺 在陽臺欄桿或模板上部，正面用玻璃窗，兩側用120 磚墻封閉，使陽臺荷載加重。

2.2不合理裝修行為的危害

2.2.1 墻梁裝修野蠻行為的危害 墻面是樓體最重要的承重構件，縱橫墻體相互連接、相互支撐，構成了整個樓體的整體性和穩(wěn)定性。住戶在裝修過程中對任何墻體的破壞，都可能帶來嚴重的后果。

2.2.2 樓面不合理裝修行為的危害 1）施工時在樓面堆放過多的裝修材料。樓面荷載過大，就會增加樓板面的倚載，使樓板容易產生裂縫。2）如果荷載增加集中于建筑物的一側，便會出現兩側重量差異較大的情況，造成整個樓體的沉降不均，使縱墻易產生豎向的裂縫。3）荷載增加不均勻，會造成整個房屋結構的質量中心和剛度中心發(fā)生變化，當二者的變化過大時，地震的扭轉作用便會加重對結構的破壞，而使建筑的防震功能減弱。另外，裝修時的不合理行為，如在樓面打射釘或者是下層住戶的吊頂行為都可能會造成樓面結構的變化，進而降低樓面的承載能力，使樓體在受到較大的外力和振動時，易產生應力集中的現象，出現樓面裂縫，嚴重的會造成樓體的坍塌。

2.2.3 廚衛(wèi)、陽臺不合理裝修可能造成的危害 1）在裝修過程中，不合理地裝修行為，一旦破壞了房屋的防水層就會造成水管排水不暢、滲水等問題，不但影響房主的正常使用，還會給下層住戶帶來不便。長期以往，會造成墻體潮濕，降低了墻體的韌性和強度，而不能充分發(fā)揮房屋的抗震等功能。2）住房內部的管道設計是開發(fā)商嚴格按照相關的規(guī)范進行的，這樣可以充分保證功能的使用。但是很多住戶往往出于隨意對管道進行改動，這些行為都可能會造成一些不必要的問題，輕則出現冒、泄露等問題，重則可能出現爆炸現象，危害房主自身和居民的人身安全。3）陽臺的負載要嚴格按照《規(guī)范》僅考慮2．5kN／M2活荷載設計，不能隨意增加陽臺的荷載，否則會出現陽臺墜落的后果。

3.改進措施

（1）相關部門要不斷完善相關法律法規(guī)，規(guī)范裝修市場，加大管理力度，實行準入制度。對一些服務不規(guī)范、質量不保證的裝修隊伍要進行限制，從而引導裝修隊伍走上健康有序的發(fā)展道路。

（2）宣傳國家的相關法律法規(guī)，幫助居民形成正確的裝修意識，從而改變一些單位錯誤的認為裝修力氣貨的觀點。增強群眾的安全意識和整體觀念，嚴格杜絕嚴重拆改現象的發(fā)生。一旦發(fā)生要進行嚴厲的處罰。

（3）提倡建房裝修一次性建成。雖然二次裝修具有靈活性等優(yōu)點，但是從目前的角度出發(fā)，進行一次性裝修可以有效避免不合理裝修對房屋結構造成的損壞。另外，統(tǒng)一進行設計，有利保證建筑的整體和諧、縮短了工期。

（4）當舊房的確需要改造的時候，改造單位一定要請專業(yè)的結構人員進行計算和復核，確定科學、有效、經濟的改造方案。同時，還要聘請具有資質的裝修隊伍進行施工。

參考文獻

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篇9

出租方： （以下簡稱甲方）

承租方： （以下簡稱乙方）

根據國家有關法律、法規(guī)的規(guī)定，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方租賃商業(yè)房屋一事，甲、乙雙方達成如下事項：

第一條：出租地址

甲方將 ____________ ，建筑面積為____的房屋，出租給乙方作為________場地使用，其經營范圍在租賃期內不得擅自更改，否則視為乙方違約。乙方同意承租，租賃面積最終以產權管理機關核定的面積為準。

第二條：租賃期限

租賃期從____年 月____日起至____ 年____月____日止，共計____年____個____月。

本合同期滿后，在同等條件下，乙方有優(yōu)先承租權。如乙方需要續(xù)租，須提前 60 天向甲方提出續(xù)租書面申請，雙方重新議定租金后，方可簽訂續(xù)租合同。否則，視為乙方不再繼續(xù)租賃。

第三條：租賃保證金

甲乙雙方商定本房租賃保證金為____元（人民幣大寫：____________），在本合同簽訂之日起一次性支付。

甲乙雙方商定在租賃期滿或合同正常終止后十五日內，若乙方無拖欠房租及其他費用時，對商鋪無損壞，并且將商鋪拆除的隔墻恢復后，不影響房屋的二次租賃，甲方將租賃保證金全額退還給乙方（保證金不計息）

第四條：租金價格與租金交付時間

每平方米月租金單價為____元，月租金共計（按產權建筑面積計）____元（大寫：____）支付方式為季度支付，由乙方在上一期租金到期前15日內預付下一期租金。

備注： 甲方稅款由乙方承擔并負責辦理

第五條：租賃期間的商鋪修繕和裝修

1、乙方應按妥善使用商鋪內的設施，保護房屋原結構和設備不受破壞（因室內裝修、裝飾需要，經業(yè)主同意拆除室內隔墻及墻內設施、設備除外）

2、乙方因使用需要，在不影響房屋結構和外觀的前提下，可以對所承租商鋪進行裝修，裝修費用由乙方承擔，但其裝修方案應事先得到甲方同意后再向物業(yè)管理方申請施工。乙方在辦理完相關手續(xù)后，方可進場裝修并服從物業(yè)管理方的統(tǒng)一管理。租賃期滿后裝修物的權屬處理，雙方商定：

（1）租賃期滿，甲、乙雙方未達成房商鋪續(xù)租協議時，甲方同意乙方拆除室內固定裝修物和搬離可移動設施、設備，乙方承擔隔墻及室內設施恢復責任。

（2）租賃期滿，甲、乙雙方未達成該商鋪續(xù)租協議時，甲方同意乙方拆除室內固定裝修物時，乙方應將承租范圍內拆除的隔墻及室內設施復原。

（3）租賃期內，若乙方整體轉讓未到期的該商鋪使用權時，需經甲方同意，并滿足甲、乙雙方原簽訂的房屋租賃合同條件，并且租金不低于當年每平方米的單價。受讓方需與業(yè)主重新簽訂房屋租租賃合同，裝修物權歸屬乙方處置。

第六條：甲、乙雙方責任和義務

1、甲方應對出租房屋的合法性承擔法律責任。

2、乙方在合同期內必須嚴格遵守法律、法規(guī)，在國家法律、法規(guī)允許的范圍內從事經營活動。

3、甲方在本合同簽訂前與物業(yè)管理公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務協議》及相關物業(yè)管理文件中所享有的權利和義務（繳納維修基金除外），在本合同期內，轉由乙方享有并履行（包括物業(yè)管理費、水電氣費、公共區(qū)域發(fā)生費用等各費用的交納），甲方與物業(yè)公司已簽訂物業(yè)管理合同、相關文件作為本合同附件。

4、乙方知曉甲方有意出售本房產，若乙方未在本協議生效7日內書面表示愿意承購本房產，則視為本條約定；房屋產權所有人按法定程序將房產所有權轉讓給第三方時，乙方放棄優(yōu)先購買權。

5、乙方應遵守《用戶手冊》、《裝修守則》以及本物業(yè)的其它管理制度。并與物業(yè)管理公司簽訂《房屋裝飾、裝修管理協議》、《物業(yè)管理服務協議》、《消防安全責任書》及其它物業(yè)管理文件，以上文件作為本合同附件。

6、該房屋的質量保險費用由產權人承擔。乙方在租賃期間的人身、財產（貨品等）的安全及保險費用由乙方自行承擔。乙方在租賃期間對該房屋造成的損毀由乙方承擔相應賠償責任。

第七條：違約責任

1、乙方有下列情形之一的，甲方有權單方終止合同，收回本房屋，保證金不予退還，并保留追究違約責任的權利：

（1）擅自改變租賃商鋪的經營范圍；

（2）利用承租商鋪進行非法活動，損害公共利益和甲方利益。 （3）拖欠房屋租金累計30日以上。

2、甲方不得無故提前終止合同，若甲方需要提前終止合同，甲方應提前三個月以書面形式通知乙方，經雙方同意方可終止合同，但甲方應向乙方一次性支付兩萬元的違約金，并賠償乙方裝修損失。

3、乙方不得無故提前終止合同，若乙方需要提前解除或終止合同，乙方應提前三個月以書面形式通知甲方，經雙方同意方可終止合同。乙方享有轉讓權。乙方轉讓，須告知并征得房屋產權所有人同意。

4、因業(yè)主轉讓房產所發(fā)生的債權債務與乙方無關。乙方的經營權受國家相關法律法規(guī)的保護。

第八條：免責條款

如有不可抗力原因導致房屋損毀，造成甲、乙雙方損失，雙方互不承擔賠償責任；如因此而終止合同，租金按實際使用時間結算，多退少補，甲方退還乙方全額保證金。

第九條：解決爭議的方式

本合同在履行中如發(fā)生爭議，甲、乙雙方應協商解決，協商不成時，可向本房屋所在地人民法院訴訟解決。

第十條：本合同未盡事宜

1、甲、乙雙方可共同協商，簽訂補充協議。補充協議與全合同具有同等法律效力。

2、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，雙方簽字蓋章后生效，合同到期后自行作廢。

第十一條：補充條款

甲方：

乙方：

代表人：

代表人：

電話：

電話：

簽約日期：X年X月X日

篇10

乙方：

根據《中華人民共和國合同法》及相關法律法規(guī)之規(guī)定，鑒于雙方于2013年7月31日共同簽署了《土地出租合同》，現本著互利互惠的原則，經友好協商，就《土地出租合同》中未盡事項特訂立以下補充協議。

租賃物的具體情況：

1、具體地址。

2、后附：廠房具體情況一份和設備的清單一份。

二、裝修、新建廠房或者增設附屬設施和設備。

1、乙方根據實際生產經營需求新建廠房，對甲方現有廠房進行裝修，增設、增加附屬設施和設備，但是必須告知甲方。

三、在租賃期內乙方保證合法生產經營，乙方具有自主經營權、管理權、決策權，但是乙方在經營過程中有重大決策時，甲方有知情權。

四、甲方保證其所提供的土地使用權合法，并且能夠正常使用，保證其提供的廠房、房屋及設備等享有完全所有權，并保證廠房、房屋和設備等的使用安全，若因此產生糾紛給乙方造成損失，甲方按乙方的實際損失進行賠償。

五、租金的支付方式。

雙方經過協商，1、雙方簽訂協議生效后第一年，免收租金；第二年租金按乙方凈利潤的22%計算，第三年租金按乙方凈利潤的24%計算，第四年租金按乙方凈利潤的26%計算，第五年租金按乙方凈利潤的28%計算，第六年至合同終止時租金一律按乙方凈利潤的30%計算；每年12月底結算租金。

六、租賃期內，甲方委派__代表甲方與乙方協商、處理相關事宜，并進行財務年度審核，按雙方約定代表甲方收取租金。

七、租賃期內乙方自主經營、自負盈虧，其債權債務與甲方無關。

八、甲方任何時期的債權債務與乙方無關，若因甲方原因致使廠房、設備、設施被執(zhí)行，甲方按乙方的實際損失給乙方進行賠償。

九、租賃期內，水、電費由乙方承擔；

十、租賃期內，甲方保證乙方的水、電正常使用、路暢通，并出面協調和處理相鄰關系和村民委員會關系，若甲方怠于履行或不履行義務給乙方造成的損失，甲方按乙方實際損失進行賠償。

十一、甲方若出售該租賃物，須提前三個月書面通知乙方，在同等條件下，乙方有優(yōu)先購買權。

十二、租賃期間，乙方書面放棄優(yōu)先購買權的，甲方有權依照法定程序轉讓該租賃房屋。轉讓后，本合同對新的所有人和乙方繼續(xù)有效（即租賃物發(fā)生所有權變動，不影響合同效力）。

十二、租賃期內，乙方可對廠房進行裝修，裝修風格、裝修材料及裝修施工人員由乙方自行選定，甲方不得干預；合同終止，屬不可拆除部分歸甲方所有，乙方增添的經營設施、設備及動產部分及可拆除的不動產歸乙方所有。

十三、租賃期內，因甲方的原因或甲方需提前收回租賃物的，應提前日通知乙方，將已收取的租金余額退還乙方并按乙方的實際損失進行賠償。

十四、租賃期內，因不可抗力、政>！

十五、租賃期內，遇到政府征收、征用等行為，根據被征收、征用的財產的所有權來確定賠償的受益人。

十六、合同生效之日甲方應交付租賃物。

其他：

十七。本合同自雙方簽字（甲、乙方以加蓋合同專用章為準）之日起生效。本補充協議及合同附件是合同不可分割的一部分，與合同具有同等法律效力。

十八、合同爭議的解決方式：本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協商解決；協商或調解不成的，按下列第種方式解決（以下兩種方式只能選擇一種，未選擇時默認為第2種方式）

十八。1、提交仲裁委員會仲裁；

。2、依法向人民法院。

十九。本合同用中文制作，合同的書寫和印刷文字具有同等效力。

二十、本合同正本壹式貳份，雙方各執(zhí)壹份，具同等法律效力。

甲方：

法定代表：

乙方：

法定代表：