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關(guān)鍵詞：股份制企業(yè) 財務(wù)管理 問題 措施

隨著我國經(jīng)濟快速發(fā)展和完善，對企業(yè)發(fā)展而言，創(chuàng)造了很多機遇，同時也對企業(yè)發(fā)展帶來了更多壓力。筆者所在的山西呂梁離石西山亞辰煤業(yè)有限公司為股份制企業(yè)，在目前激烈的市場競爭中，其財務(wù)管理面臨著巨大的發(fā)展壓力，特別是當下需建立現(xiàn)代化企業(yè)制度的環(huán)境下，股份制企業(yè)的財務(wù)管理顯示的越來越重要和關(guān)鍵。因此，作為財務(wù)工作者，如何加強企業(yè)財務(wù)管理，優(yōu)化企業(yè)財務(wù)管理顯然是當前環(huán)境下的首要課題。

一、股份制企業(yè)財務(wù)管理的主要內(nèi)容

（一）資本運營管理

股份制企業(yè)財務(wù)管理在企業(yè)對外投資、產(chǎn)權(quán)變更等事宜上，通過科學的研究分析，能夠為企業(yè)的資本運營提供可靠的管理和決策依據(jù)。此外，還能對企業(yè)的財務(wù)狀況進行監(jiān)督，使下屬公司的財務(wù)狀況朝總公司的財務(wù)總體目標發(fā)。因此，不僅有利于提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，還有助于企業(yè)健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

（二）資產(chǎn)管理

在股份制企業(yè)財務(wù)管理中，其資產(chǎn)管理能有效對各項資產(chǎn)的運營及消耗等情況進行控制，最終使企業(yè)資產(chǎn)發(fā)揮的最大能效。

（三）預(yù)算管理

預(yù)算管理是股份制企業(yè)的財務(wù)管理中的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，這是對財務(wù)工作的事前預(yù)控。它主要以預(yù)測和決策為前提，對企業(yè)財務(wù)管理制度進行有效控制，通過科學的財務(wù)預(yù)算和計劃，從而避免在操作過程中出現(xiàn)的偏差。

二、股份制企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

（一）傳統(tǒng)的財務(wù)觀念阻礙了財務(wù)管理發(fā)展

在我國計劃經(jīng)濟體制下，存在一定數(shù)量的股份制企業(yè)對財務(wù)管理的觀念依然守舊，認為財務(wù)工作僅僅體現(xiàn)于記賬和報賬，應(yīng)圍繞著企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理來進行開展。這種傳統(tǒng)的觀念影響了財務(wù)工作者，甚至企業(yè)領(lǐng)導者對財務(wù)管理的重要性沒有足夠的認識，從而難以發(fā)揮財務(wù)管理的作用，無法使財務(wù)管理為企業(yè)發(fā)展服務(wù)，難以體現(xiàn)其價值。

（二）企業(yè)資金管理不到位竭制企業(yè)發(fā)展

資金管理不到位普遍存在于股份制企業(yè)中，資金配置不合理、資金使用收益不高等問題，一直困擾著企業(yè)，遏制企業(yè)的發(fā)展。在企業(yè)籌資環(huán)節(jié)中，由于渠道單一，并且長期負債經(jīng)營，使企業(yè)面臨著高額的籌資成本和償債壓力，而在企業(yè)投資環(huán)節(jié)中，由于缺乏對投資方案的科學合理的論證，使投資行為出現(xiàn)盲目性、隨意性，嚴重導致企業(yè)投資決策失誤，加上在資金使用方面，缺乏有力監(jiān)控，無法保證其資金的安全性。

（三）會計核算工作質(zhì)量不高降低了財務(wù)管理質(zhì)量

會計核算工作是財務(wù)管理的基礎(chǔ)工作。而目前有一部分股份制企業(yè)以會計核算工作質(zhì)量不高的現(xiàn)象表現(xiàn)的尤為突出，這嚴重的影響到企業(yè)的會計信息的真實、可靠性。大致表現(xiàn)為以下幾個方面：第一，管理者為實現(xiàn)某目標，對會計工作過分干預(yù)，使會計從業(yè)人員在管理者受益下對會計信息進行造假。第二，過分簡化會計工作程序，濫用會計科目，造成會計賬目混亂。第三，在正規(guī)的公開的財務(wù)會計賬簿之外私設(shè)賬簿，達到某種違法目的，這種“賬外設(shè)賬”的行為，使會計結(jié)算實行體外循環(huán)，大大的降低了會計信息質(zhì)量。

（四）有待加強財務(wù)監(jiān)督力度

在一部分股份制企業(yè)中，普遍存在對財務(wù)工作缺乏有力的監(jiān)管，致使財務(wù)工作比較隨意，財務(wù)管理工作水平難以提高，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，對企業(yè)資金審批、報銷等程序不嚴格，弱化了財務(wù)監(jiān)督的作用。第二，在企業(yè)內(nèi)部缺少獨立的審計部門，弱化了監(jiān)督工作，無法對財務(wù)內(nèi)部控制制度的執(zhí)行情況作出相關(guān)的評價，不利于財務(wù)管理體系的完善。

三、股份制企業(yè)財務(wù)管理存在的問題的相關(guān)解決措施

（一）樹立先進的財務(wù)管理理念，促進企業(yè)發(fā)展

在目前的市場經(jīng)濟體制下，股份制企業(yè)要立足于市場，占有一席之地，必須首先樹立起先進的財務(wù)管理理念，加快與國際接軌的速度。隨著全球經(jīng)濟發(fā)展，給我們企業(yè)財務(wù)管理工作指明了全新的思路與方向，企業(yè)應(yīng)結(jié)合本身特點、實際情況，不斷改革和創(chuàng)新。其次，企業(yè)應(yīng)該堅持以人為本的管理理念，不斷挖掘、引進專業(yè)的財務(wù)管理人員，通過企業(yè)相關(guān)激勵措施，調(diào)動財務(wù)人員的工作積極性，提高財務(wù)管理水平。

（二）加強資金管理，致力服務(wù)于企業(yè)

資金作為企業(yè)發(fā)展的根源，股份制企業(yè)應(yīng)加強資金管理，讓資金使用效益得到提高，加大資金風險預(yù)防力度，來確保企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。例如，在籌資過程中，股份制企業(yè)應(yīng)該制定科學的、可行性的相關(guān)措施，來保證籌資工作的順利進行。在資金用于投資過程中，應(yīng)著重重視資金的使用效益，并對資金的投放加強監(jiān)督和控制。此外，也要關(guān)注資金調(diào)度的管理。應(yīng)該設(shè)立獨立的資金結(jié)算部門，從而達到對資金流量的控制力度，并采取非集中制，來減少資金周轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。

（三）規(guī)范會計核算工作，保障財務(wù)管理質(zhì)量

股份制企業(yè)必須規(guī)范會計核算工作，強化會計管理職能，提高會計信息質(zhì)量。因此，我們首先要規(guī)范會計工作程序，加強對原始憑證的審核，保障對原始憑證的真實、合理、合法性，并且實現(xiàn)會計電算化管理。其次，企業(yè)應(yīng)該定期核算會計賬簿，檢查會計信息是否與企業(yè)資金、實物、往來賬款等相符。

（四）加大財務(wù)監(jiān)督力度，強化內(nèi)部審計工作

股份制企業(yè)應(yīng)該建立與自身特點、實際情況相吻合的的內(nèi)部審計部門，保障內(nèi)部審計部門的獨立性和權(quán)威性，充分發(fā)揮審計部門的監(jiān)督財務(wù)工作的作用。所以，在實際工作中，要重點對企業(yè)的計劃決策進行科學審計，論證其是否存在合理、可行性，也要對計劃的具體實施過程進行有效控制，發(fā)現(xiàn)問題，及時提出相應(yīng)的改進建議，從而發(fā)揮內(nèi)部審計部門的職能作用。

參考文獻：

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【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；收費困難；房地產(chǎn)行業(yè)

1．物業(yè)管理收費難的原因

1.1 業(yè)主方面的原因

作為小區(qū)的業(yè)主，經(jīng)常出現(xiàn)拖欠、不交物業(yè)管理費的現(xiàn)象，主要原因是大多數(shù)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)消費的觀念薄弱，認為物業(yè)公司屬于服務(wù)企業(yè)，而不理解物業(yè)管理是有償服務(wù)，看到小區(qū)其他業(yè)主拖欠和拒繳物業(yè)費，有些業(yè)主出于跟風心理，也不愿意繳納。另外也有業(yè)主不滿意物業(yè)公司提供物業(yè)管理內(nèi)容，認為物業(yè)公司的服務(wù)水平和所要求繳納的物業(yè)管理費用“名不副實”，譬如物業(yè)公司小區(qū)設(shè)施維修不及時，與物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾，從而成為不繳納或者拒繳納物業(yè)費的主要原因。

1.2 開發(fā)商和物業(yè)公司方面的問題

業(yè)主在購買樓房的時候，開發(fā)商往往會對業(yè)主夸大其詞宣傳物業(yè)管理水平，譬如低標準的物業(yè)管理費、物業(yè)費在一定時間內(nèi)不漲價等等。而在業(yè)主入住之后，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商所承諾的物業(yè)管理優(yōu)惠根本沒有兌現(xiàn)，從而拒繳物業(yè)管理費。開發(fā)商留下的工程隱患，物業(yè)管理公司往往要代為受過，當業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，第一時間會找到物業(yè)管理公司，如果物業(yè)公司不能夠為其解決，有些業(yè)主會拒繳物業(yè)管理費。而物業(yè)服務(wù)方面，某些物業(yè)管理公司的服務(wù)意識差，不能及時解決業(yè)主的問題，使得物業(yè)管理在業(yè)主心目中的形象大打折扣，尤其是近幾年來屢屢發(fā)生的小區(qū)物業(yè)管理與業(yè)主發(fā)生的沖突，足以體現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾，再加上物業(yè)管理公司的工作不規(guī)范，在物業(yè)管理方面缺乏專業(yè)性，在與業(yè)主產(chǎn)生糾紛之后，采用停電、停水等不正當手段，侵犯了業(yè)主的消費權(quán)益。

1.3 物業(yè)管理法規(guī)有待完善

目前我國的物業(yè)管理法規(guī)主要以《物業(yè)管理條例》為基準，但該條例缺乏實際的操行，并沒有對物業(yè)管理服務(wù)的項目和服務(wù)標準作出統(tǒng)一規(guī)定，造成開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理公司對物業(yè)管理的認識都存在很大的偏差。另外對惡意拒繳物業(yè)管理費的業(yè)主，物業(yè)管理公司沒有權(quán)益保障的具體機制，使得物業(yè)管理公司反而成為“弱勢群體”。

2．解決物業(yè)管理收費難問題的建議

2.1 提高業(yè)主的物業(yè)消費意識

從上文業(yè)主方面的問題可以看出，除了小區(qū)物業(yè)管理水平問題讓業(yè)主不愿意繳納物業(yè)管理費之外，業(yè)主的物業(yè)消費意識也是令人擔憂的一個重要方面。業(yè)主物業(yè)消費意識的提高，是一個循序漸進的過程，物業(yè)管理公司應(yīng)該以《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，在小區(qū)內(nèi)部加強相關(guān)法律法規(guī)和公司本身物業(yè)管理規(guī)定的宣傳：（1）利用小區(qū)的宣傳欄、公告欄，加強物業(yè)管理知識的宣傳，宣傳的內(nèi)容包括圖文并茂的物業(yè)知識、物業(yè)管理方法、物業(yè)公司的管理水平、物業(yè)公司的管理效果等，提高業(yè)主對物業(yè)公司的印象分；（2）發(fā)放小區(qū)物業(yè)宣傳手冊，發(fā)放意見調(diào)查表，增強彼此之間的溝通和信任，同時讓業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性和繳納物業(yè)管理費的必要性，清楚自己的權(quán)利和義務(wù)，培養(yǎng)起物業(yè)消費意識。（3）定時設(shè)點擺攤，為他們提供投訴、建議和釋疑的渠道，一方面讓物業(yè)管理公司更加了解業(yè)主的想法，為物業(yè)管理收費難的問題提供解決依據(jù)，另一方面是讓業(yè)主了解不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費，與小區(qū)物業(yè)維護、養(yǎng)護、運行和管理的關(guān)系。

2.2 提高物業(yè)管理公司的運營水平

2.2.1 與開發(fā)商簽訂物業(yè)管理協(xié)議

開發(fā)商對業(yè)主空口承諾物業(yè)管理水平，但當物業(yè)管理公司介入之后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)開發(fā)商所承諾的物業(yè)管理水平都沒有實現(xiàn)。因此，物業(yè)公司在與開發(fā)商簽訂物業(yè)管理協(xié)議的時候，物業(yè)管理公司要明確所能提供的物業(yè)管理內(nèi)容，并直接以開發(fā)商的名義將物業(yè)管理協(xié)議在小區(qū)中公示。另外在業(yè)主辦理入住手續(xù)之后，要提供相應(yīng)的服務(wù)和幫助，及早與業(yè)主溝通，使得業(yè)主認同物業(yè)管理公司的服務(wù)水平和工作質(zhì)量。

2.2.2 審核物業(yè)管理成本，適當調(diào)整收費標準

物業(yè)公司結(jié)合小區(qū)的居民消費水平，制定合理的物業(yè)收費標準，并將物業(yè)收費標準在小區(qū)中公示，提高物業(yè)收費的透明度，物業(yè)公司根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)要求，明碼標價收費項目，當小區(qū)居民對物業(yè)管理費用提出異議后，應(yīng)該通過聽取居民的意見和建議，再另行確定是否調(diào)整收費標準，使得收費項目達到物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主所能承受的折中水平。

2.2.3 提高物業(yè)管理的水平

在服務(wù)態(tài)度方面，物業(yè)管理公司應(yīng)該提出“陽光物業(yè)服務(wù)”的口號，一切工作以業(yè)主的基本權(quán)益為核心，實行物業(yè)管理的人性化管理，譬如為小區(qū)業(yè)主開拓方便繳費的渠道，可開設(shè)小區(qū)的內(nèi)部網(wǎng)站，為業(yè)主提供網(wǎng)絡(luò)繳費的平臺，也可通過網(wǎng)站或者QQ群渠道，處理小區(qū)業(yè)主提出的問題、意見和建議。在規(guī)劃方面，要科學管理，提高物業(yè)管理效率，在充分考慮物業(yè)管理規(guī)劃問題的基礎(chǔ)上，明確物業(yè)管理的使用性質(zhì)，合理布局便民生活設(shè)施。在服務(wù)品質(zhì)方面，物業(yè)管理公司從和諧社會發(fā)展的高度，重視服務(wù)品質(zhì)的提升，接受小區(qū)業(yè)主的評價和監(jiān)督，使得小區(qū)業(yè)主感到物業(yè)管理是物有所值，從而解“收費難”的問題。

2.3 進一步完善物業(yè)管理法規(guī)

政府需要進一步完善《物業(yè)管理條例》，使得業(yè)主、物業(yè)管理公司都有法可依；加強對開發(fā)商的監(jiān)管，保證開發(fā)商所開發(fā)項目的質(zhì)量，以及開發(fā)商對業(yè)主承諾的物業(yè)管理水平需要在合同條款中羅列出來，作為物業(yè)管理公司管理的依據(jù)；實行對物業(yè)管理公司公共服務(wù)費用的補貼，對物業(yè)管理公司實行低稅、免稅和其他優(yōu)惠，降低其物業(yè)管理的成本；政府要確認業(yè)主委員會的法律地位，引導其維護廣大業(yè)主的利益，并制裁那些惡意不繳納物業(yè)管理費的業(yè)主。

3．結(jié)束語

綜上所述，物業(yè)管理公司面臨物業(yè)管理費用收取的困境，致使物業(yè)管理公司運營資金缺乏，難以可持續(xù)為小區(qū)提供完善的物業(yè)服務(wù)，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的知識薄弱，存在不繳、少繳和拒繳物業(yè)管理費的現(xiàn)象，再加上相關(guān)的法律法規(guī)對這種物業(yè)管理問題的解決渠道不通暢，致使物業(yè)管理的收費問題始終突出，成為物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主難以協(xié)調(diào)的現(xiàn)實矛盾，也是物業(yè)管理糾紛爆發(fā)的癥結(jié)點所在，為了解決物業(yè)管理收費難的問題，筆者認為，一是物業(yè)管理公司要通過各個渠道提高小區(qū)業(yè)主的物業(yè)管理知識，加強與小區(qū)業(yè)主的溝通，二是物業(yè)管理公司要審核物業(yè)管理成本，適當調(diào)整收費標準，并不斷提高自身的物業(yè)管理水平，提高業(yè)主繳納物業(yè)管理費的積極性。

參考文獻

[1]羅秀琴. 物業(yè)管理收費難的原因分析與對策研究[J].經(jīng)濟師，2007年11期：245-246.

[2]汪江巖. 淺論物業(yè)管理對構(gòu)建和諧社區(qū)的作用和影響[J].江東論壇，2010年1期：34-37.

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關(guān)鍵詞 工程管理專業(yè) 物業(yè)管理方向 能力培養(yǎng)

1 物業(yè)管理專業(yè)（方向）的興起

改革開放之后，隨著經(jīng)濟體制改革的不斷深入，大量國家投資和私人投資（包括海外投資）不再像以前一樣受到約束，可以根據(jù)市場狀況自主進行選擇投資機會，停滯了幾十年的基本設(shè)施建設(shè)重新進入到大規(guī)模建設(shè)時期，因此需要大量的工程管理人才，在此背景之下很多高等學校都開始設(shè)置建筑工程管理或者類似專業(yè)。同時，為適應(yīng)我國蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，國內(nèi)高等學校開始設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)。另外，與此同一時間設(shè)立的專業(yè)還有建筑經(jīng)濟、投資經(jīng)濟管理、投資造價管理、項目管理、國際工程管理等。1998年，教育部在其頒布的《普通高等學校本科專業(yè)目錄》中將前文所提到的專業(yè)和其他一些類似專業(yè)進行了整合，產(chǎn)生了如今的工程管理專業(yè)，隸屬于一級學科管理科學與工程之下。

工程管理專業(yè)下設(shè)置的方向比較多見的有以下幾個：項目管理、造價管理、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、國際工程管理、物業(yè)管理等，工程管理專業(yè)指導委員會曾經(jīng)推薦的方向也是這幾個。①根據(jù)調(diào)查，在工程管理專業(yè)的幾個方向當中，項目管理、造價管理是高校選擇最多的兩個方向。同時由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的迅速發(fā)展，在一些財經(jīng)類專業(yè)相對較強的高校中開始逐漸設(shè)立“房地產(chǎn)經(jīng)營管理”方向。②雖然物業(yè)管理也是工程管理專業(yè)指導委員會推薦的內(nèi)容之一，但是物業(yè)管理的出現(xiàn)因為缺少有效的指導使得方向設(shè)置較為紛繁復(fù)雜，有的在土木專業(yè)下延伸，有的在房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)下拓展，有的在工程管理學科下掛靠，有的歸入工商管理類專業(yè)中發(fā)展。③由此可見雖然物業(yè)管理逐漸為各高校和公眾所熟知，但是作為一門學科而言它的學科屬性問題一直沒有得到很好的解決。

從2004年開始，教育部將“物業(yè)管理”專業(yè)作為目錄外專業(yè)（編號為110212S）設(shè)置在工商管理類之下，開始在全國11所院校進行試點。但是這一工作并沒有能夠解決“物業(yè)管理”學科屬性的問題，因為物業(yè)管理涉及到工程、設(shè)備、管理、法律、經(jīng)濟等許多方面的問題，將其放在工商管理類中顯然有失公允。2011年教育部公布的《普通高等學校本科專業(yè)目錄（修訂二稿）》對物業(yè)管理專業(yè)的設(shè)置又有了兩方面的變化：第一，物業(yè)管理（110804）不再作為目錄外專業(yè)存在；第二，物業(yè)管理不再設(shè)置在工商管理類之下，而是在管理學這一學科門類中又單獨設(shè)立了“服務(wù)業(yè)管理類”，物業(yè)管理作為一個專業(yè)設(shè)置在“服務(wù)業(yè)管理類”下。但是同樣，物業(yè)管理學科屬性的問題并沒有解決。

2 在工程管理專業(yè)中設(shè)置物業(yè)管理方向的可能性

雖然從2004年開始物業(yè)管理作為編外專業(yè)開始試點，2011年新的目錄將其作為一個正式專業(yè)列入，但是從近幾年來各專業(yè)下物業(yè)管理方向的招生情況和學生就業(yè)的情況來看，本文認為物業(yè)管理作為獨立的專業(yè)進行學生的培養(yǎng)仍然會有一段很艱辛的路要走。原因主要有兩個：首先，學生對物業(yè)管理專業(yè)的認可度不高，主要在于進入單位之后待遇等方面和今后發(fā)展難以和其他專業(yè)比較；其次，由于物業(yè)管理行業(yè)處于較低水平的競爭中，企業(yè)無意也無力吸引較高層次的人員進入到企業(yè)中去。因此，本文建議在目前物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展階段，物業(yè)管理仍然應(yīng)當作為一個專業(yè)方向來建設(shè)，一方面可以與本科生“寬口徑”培養(yǎng)的政策相符合，④另一方面也可以使學生的就業(yè)渠道更為寬廣。隨著而來的問題是將物業(yè)管理作為哪個專業(yè)的方向。前文提到有的是作為工商管理的專業(yè)方向，有的是作為房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的方向，也有的作為工程管理的專業(yè)方向。本文認為，根據(jù)物業(yè)管理本身的屬性其最好的選擇是作為工程管理專業(yè)的方向之一。

根據(jù)全國物業(yè)管理師職業(yè)資格考試要求可以發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理行業(yè)對管理人員的要求主要有：首先必須要有一定的管理水平；其次應(yīng)當能夠熟知工程建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等方面的法律法規(guī)；另外，物業(yè)管理師需要具備一定的經(jīng)濟測算的能力；最后，作為物業(yè)管理人員還應(yīng)當能夠掌握建筑規(guī)劃設(shè)計、工程施工等方面的一些技術(shù)知識。從調(diào)查的結(jié)果來看，全國多數(shù)高校工程管理專業(yè)學生的培養(yǎng)目標可以總結(jié)為“培養(yǎng)具備管理學、經(jīng)濟學、工程技術(shù)和法律相關(guān)基本知識，掌握現(xiàn)代管理科學的理論、方法和手段，能從事項目決策和全過程管理的復(fù)合型高級管理人才?！笨梢园l(fā)現(xiàn)，行業(yè)對物業(yè)管理人員的要求和工程管理專業(yè)對學生的培養(yǎng)目標是不謀而合的。

3 工程管理專業(yè)物業(yè)管理方向?qū)W生能力培養(yǎng)

3.1 學習能力的培養(yǎng)

物業(yè)管理本科層次培養(yǎng)的人才應(yīng)當主要定位于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的高級管理人員，而不應(yīng)當是操作層面的人員。因此，對于本方向人才的培養(yǎng)不應(yīng)當過多地在乎操作層面的技能培養(yǎng)， 而應(yīng)當注重學生綜合能力的發(fā)掘，最為重要的便是學習能力的培養(yǎng)。

現(xiàn)在有一種誤解，尤其是用人單位存在這樣的觀點，即希望學生從校園踏進社會的那一刻起不經(jīng)過任何的歷練就可以直接投入到工作中去，這種企圖通過四年本科教育就要求培養(yǎng)成為某個領(lǐng)域能手的觀念是極其錯誤的。在知識不斷更新的時代，學生未來將面對更多的新知識，而且工作內(nèi)容變化莫測，僅僅以傳授知識為目的的教學實際上使得學生難以應(yīng)付未來多變的社會。因此，更應(yīng)當在教學的過程中培養(yǎng)的是學生的學習能力，一方面應(yīng)對未來社會的發(fā)展變化，一方面應(yīng)對自身能力提高而帶來的新工作的挑戰(zhàn)④。

3.2 組織協(xié)調(diào)能力的培養(yǎng)

組織協(xié)調(diào)能力是指根據(jù)工作任務(wù)，對資源進行分配，同時控制、激勵和協(xié)調(diào)群體活動過程，使之相互融合，從而實現(xiàn)組織目標的能力。依托于工程管理專業(yè)的物業(yè)管理方向，說到底還是一個管理學科，學生走出校園再經(jīng)歷一定時間的鍛煉之后必定會從事較多管理方面的工作，這就務(wù)必需要學生要具有資源的分配能力、激勵和調(diào)動下屬積極工作的能力等等，因此在教學過程中不應(yīng)當過多地關(guān)注操作層面的教化，更應(yīng)當結(jié)合實踐教學讓學生主動發(fā)揮其能動性，在潛移默化中使其組織協(xié)調(diào)能力得到提高。

3.3 溝通能力的培養(yǎng)

物業(yè)管理本科層次的學生的溝通能力也至為重要，以一個項目處的主任而言，他平時需要溝通的組織和單位以及個人就可能包括：業(yè)主、業(yè)主委員會、多個政府部門、分包商等等，因此學生的溝通能力就顯得十分重要。從大量的物業(yè)管理案例中可以發(fā)現(xiàn)，業(yè)主、業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾很多是由于項目管理人員的溝通能力存在缺陷造成了相互之間的誤解。因此，在教學過程中就應(yīng)當多注意對學生溝通能力的培養(yǎng)。

篇4

論文關(guān)鍵詞： 高校; 后勤; 物業(yè)管理;

高校后勤物業(yè)管理是高校管理工作重要組成部分之一，隨著我國教育事業(yè)的發(fā)展，高校后勤物業(yè)管理改革已成為高校后勤社會化改革的重要內(nèi)容，也是后勤改革的關(guān)鍵因素。1999年開始，我國高校全面推行后勤服務(wù)社會化改革，按照社會主義市場經(jīng)濟要求，著力打破傳統(tǒng)的后勤管理體制和行政管理模式。十幾年來通過逐步向社會開放后勤市場、積極引進社會資金、挖掘后勤內(nèi)部潛力、加大學校投入等方式，不僅在提高后勤服務(wù)質(zhì)量、改善校園環(huán)境、提高后勤硬件檔次等方面取得了長足的進步，而且使高校后勤逐步做到服務(wù)商品化、管理企業(yè)化，從而為學校實施物業(yè)管理提供了體制上的保證。高校后勤物業(yè)管理迎來了進一步的發(fā)展機遇，同時對服務(wù)質(zhì)量的需求不斷提高，也給后勤物業(yè)管理的發(fā)展帶來了挑戰(zhàn)。

1 高校后勤物業(yè)管理的現(xiàn)狀

高校后勤物業(yè)管理的范圍，一般是指學校的各種住宅、學生公寓、辦公樓、教學樓、科研樓等以及其它相關(guān)的附屬設(shè)施，包括綠化、保潔、維修、水電管理、設(shè)備管理等學校后勤項目。高校的后勤物業(yè)管理簡單來說就是物業(yè)運營人對以上設(shè)施的管理，為學校的正常工作提供全面、高效、周到的服務(wù)。目前我國高校后勤物業(yè)管理存在多種模式:社會化物業(yè)管理型;高校后勤發(fā)展投資管理型;引入競爭，社會物業(yè)與校內(nèi)后勤部門共管;傳統(tǒng)后勤部門領(lǐng)導下的物業(yè)管理。

高校后勤物業(yè)管理從其性質(zhì)來說，是高校后勤管理的一部分， 十幾年高校后勤物業(yè)管理改革以來，從計劃經(jīng)濟逐步向市場經(jīng)濟過渡。在這個過渡時期，高校后勤物業(yè)管理既具有機遇也面對挑戰(zhàn)。由于，高校物業(yè)管理脫胎于高校，服務(wù)的對象也限于高校內(nèi)部，并且和高校有著千絲萬縷的聯(lián)系。大多數(shù)高校幾乎還沒有建立真正的物業(yè)管理體系，其管理行為幾乎都是行政行為。機構(gòu)一般是后勤集團下屬分公司，但又受學校管理部門的指揮，近年來，雖然不少高校正在進行物業(yè)管理方面的改革嘗試，但由于體制上或觀念上的原因，到位的管理不多。這些高校的后勤物業(yè)管理則僅僅是建立物業(yè)管理體制框架，部門內(nèi)部也實施了一系列規(guī)范物業(yè)管理制度的機制。但是這種物業(yè)管理仍處在市場不完全建立狀態(tài)的物業(yè)管理思想，運營模式并沒有完全建立。現(xiàn)在仍然有少部分高校的物業(yè)管理仍沒有擺脫傳統(tǒng)的計劃管理體制，部分高校的物業(yè)管理公司名義上從學校分離出來，在社會上也已經(jīng)以獨立的企業(yè)在運行，但是，企業(yè)卻沒有獨立法人資格，仍然和學校存在附屬關(guān)系；同時，企業(yè)的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰，分配關(guān)系還有計劃經(jīng)濟、行政管理的色彩等。

2 我國高校后勤物業(yè)管理中存在的問題

2.1 管理服務(wù)觀念不能適應(yīng)形勢發(fā)展需要

高校后勤物業(yè)管理改革是高校后勤社會化改革的重要內(nèi)容，其目的是逐步向社會開放后勤市場和挖掘后勤內(nèi)部潛力，不斷提高后勤服務(wù)質(zhì)量，逐步做到服務(wù)商品化、管理企業(yè)化。但我們有些人認為高校實行物業(yè)管理是甩包袱，是將物業(yè)管理中心直接推向社會。同時物業(yè)管理人員觀念要轉(zhuǎn)變，員工要轉(zhuǎn)變從拿固定工資、端“鐵飯碗”到個人利益與企業(yè)效益掛鉤的觀念。領(lǐng)導者要關(guān)心、引導員工，使他們愉快地轉(zhuǎn)變觀念，管理服務(wù)觀念要適應(yīng)形勢發(fā)展需要。

2. 2 管理體制和管理形式不規(guī)范

我國許多高校物業(yè)管理企業(yè)不具備獨立法人資格，企業(yè)運行仍然采用舊有的模式和體制，導致各方法律關(guān)系不夠清晰；產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確，物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)權(quán)人既是學校，也是物業(yè)管理企業(yè)的職工，雙方的責、權(quán)、利關(guān)系無法明確。因此，一旦發(fā)生物業(yè)管理糾紛，難以追究法律責任，雙方合法權(quán)益都難以保障，從而法律風險巨大，管理體制不規(guī)范。同時部分高校物業(yè)管理形式不規(guī)范，物業(yè)管理的職能仍然還在由一個科或幾個科來完成，體制上仍然沿襲了事業(yè)管理的形式；盡管有的學校已經(jīng)成立物業(yè)管理公司，但往往只是涉及保潔、維修等方面一定的物業(yè)管理職能，管理形式不規(guī)范。

2.3 管理制度不夠健全

高校后勤物業(yè)管理制度可分為：綜合、行政、財務(wù)、業(yè)務(wù)管理制度等，常見的主要有管理機構(gòu)職責范圍、各類人員崗位責任制，操作程序和服務(wù)規(guī)范等。轄區(qū)的管理制度分為物業(yè)管理公約、物業(yè)各區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)定、用戶手冊等。目前各高校物業(yè)管理部門盡管也制定了諸如崗位職責、工作標準、工作程序、行為規(guī)范等相關(guān)的制度，但還不夠完善，不成體系，執(zhí)行也不夠嚴格，管理制度不夠健全規(guī)范。 轉(zhuǎn)貼于

2.4 隊伍專業(yè)化水平不高

高校后勤物業(yè)管理中涉及到的保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強的技術(shù)性，部分物業(yè)管理人員不僅需要具備專業(yè)技術(shù)知識，還要具備計算機應(yīng)用、經(jīng)營學、心理學等多方面知識。目前各高校的后勤物業(yè)管理大多數(shù)是以原后勤職工為主體，人員結(jié)構(gòu)不合理，管理、技術(shù)人員少，綜合素質(zhì)水平不高，同時非正式在編員工比例不斷上升，這部分人員物業(yè)管理的專業(yè)知識、專業(yè)技能相對缺乏，缺少專業(yè)技能訓練和培訓，因此高校后勤物業(yè)管理隊伍專業(yè)化水平總體不高。

2.5 服務(wù)水平和質(zhì)量不高

由于高校后勤物業(yè)管理沒有成為獨立的企業(yè)，只是學校的一個組成部分，學校每年撥付一定的費用給物業(yè)管理部門，學校師生是物業(yè)服務(wù)的接受者但卻不是物業(yè)費用的直接支付者，所以很難要求物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)水平和質(zhì)量不高。一是主動服務(wù)不夠，存在服務(wù)不及時、不到位情況，有些工作經(jīng)常要拖很長時間才能解決；二是校內(nèi)物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備定期的巡檢和維修保養(yǎng)不夠；三是在校園綠化和衛(wèi)生保潔方面比較重視主干道和主要場所的服務(wù)，而忽視一些死角和比較偏僻的地方；四是校園環(huán)境管理不到位，對亂貼亂畫缺乏有效的措施，對影響校園環(huán)境者管理不力。大多數(shù)正式職工服務(wù)意識還不適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的要求，存在著和學校其他崗位職工相互攀比待遇，在很大程度上影響和制約著物業(yè)管理水平和質(zhì)量的提高。

3 高校后勤物業(yè)管理的幾點策略

3.1 創(chuàng)新管理體制 加強規(guī)范服務(wù)

高校物業(yè)管理的體制應(yīng)盡快同國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》接軌，按照《高校物業(yè)管理辦法》， 轉(zhuǎn)換機制，理順關(guān)系，切實建立高校物業(yè)管理新體制。高校物業(yè)管理企業(yè)未來的發(fā)展目標是要從根本上理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，建立自主經(jīng)營、自負盈虧、獨立核算的經(jīng)濟實體，并將原有服務(wù)區(qū)域內(nèi)的創(chuàng)收資源劃入物業(yè)管理公司，增強其自我發(fā)展能力。企業(yè)在管理上要減少管理層次，提高管理效率;在運營上，要多渠道籌集資金，不斷拓寬經(jīng)費來源，從而為企業(yè)的發(fā)展注入新的活力，使物業(yè)管理工作進入良性循環(huán)。使高校后勤物業(yè)管理正逐漸走向?qū)I(yè)化、規(guī)范化、市場化經(jīng)營的軌道，有力地支持了高教事業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。高校后勤物業(yè)管理企業(yè)作為經(jīng)營服務(wù)實體，必須進行機制轉(zhuǎn)換，選配精干、高效、能正確把握改革方向、愿意為教育服務(wù)的領(lǐng)導班子;盡量減少管理層次和人員，提高辦事效率，轉(zhuǎn)變工作作風;同時要努力實現(xiàn)經(jīng)營機制的創(chuàng)新，堅持按企業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的要求，建立有效的運行機制，最大限度地優(yōu)化各種資源配置，降低經(jīng)營成本，建立健全“獨立核算、自負盈虧、自我發(fā)展、自我約束”的現(xiàn)代企業(yè)制度。形成具有高校特色的后勤物業(yè)管理模式。當然，不同地區(qū)、不同高校的現(xiàn)狀采用不同的運作模式，要經(jīng)過階段性發(fā)展和過渡，才能逐步發(fā)展成為信息化、規(guī)范化、專業(yè)化的現(xiàn)代化后勤物業(yè)管理公司模式。

3.2 加強人才培養(yǎng) 強化服務(wù)意識

提高高校后勤物業(yè)管理人員素質(zhì)是實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基本條件。高校后勤物業(yè)管理人員大多數(shù)是從原后勤部門分離出來的，素質(zhì)不高，難以保證高效率、高質(zhì)量地承擔起管理和服務(wù)職能。高校一方面要重視后勤物業(yè)管理人才選拔和培養(yǎng)，選撥綜合素質(zhì)較高的人才，充實管理隊伍;另一方面要對現(xiàn)有員工進行培養(yǎng)，通過培訓、進修等方式來增強人員的思想、文化、身心、業(yè)務(wù)水平等方面的素質(zhì)。通過加強物業(yè)隊伍的素質(zhì)建設(shè)，把每個員工培養(yǎng)成技術(shù)職業(yè)人員，強化服務(wù)意識。員工的技術(shù)培訓可依據(jù)崗位職責分別進行專業(yè)技能、禮儀禮貌、文明執(zhí)勤、行為作風等方面的培訓。培訓中要制定計劃，制定培訓大綱，組織編寫教材，進行專業(yè)講授，示范訓練，進行實踐考試。建立一支既懂技術(shù)又善管理的高效、優(yōu)質(zhì)、精干的高校后勤物業(yè)管理隊伍。

3.3 堅持以人為本 提高服務(wù)質(zhì)量

高校后勤物業(yè)管理服務(wù)對象是高校的師生員工。因此在整個服務(wù)運作過程中要堅持以人為本，樹立高效物業(yè)品牌形象。應(yīng)做好以服務(wù)促進管理，從服務(wù)求效益，為廣大師生員工提供學習、生活、娛樂、休閑等全方位服務(wù)，以此來促進高校后勤物業(yè)管理的協(xié)調(diào)發(fā)展。堅持“三服務(wù)，兩育人”的根本宗旨，為師生員工不斷的提供優(yōu)質(zhì)、高效、全方位的服務(wù)。營造文明向上、環(huán)境優(yōu)美、舒適、服務(wù)周到、經(jīng)營有序的良好環(huán)境，讓學生滿意，讓教師滿意。在提高后勤服務(wù)質(zhì)量、改善校園環(huán)境、提高硬件檔次等方面取得不斷的進步。

篇5

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 應(yīng)用型人才 高職高專

中圖分類號：G420 文獻標識碼：A 文章編號：1673-9795（2014）02（b）-0173-02

我國物業(yè)管理經(jīng)過20多年年的發(fā)展，已經(jīng)成為與人們生活息息相關(guān)的行業(yè)。隨著物業(yè)規(guī)模和物業(yè)種類不斷增多，物業(yè)管理的市場需求量日益增大，物業(yè)管理進入了新的繁榮時期，對物業(yè)管理從業(yè)人員也提出了更高的要求，需要大量既有專業(yè)知識，又懂現(xiàn)代物業(yè)管理理念的應(yīng)用型物業(yè)管理人才，這對高職院校物業(yè)管理專業(yè)的人才培養(yǎng)帶來了發(fā)展機遇也提出了新挑戰(zhàn)。筆者認為，高職院校要培養(yǎng)出適合物業(yè)管理企業(yè)的需求的應(yīng)用型人才，應(yīng)做到一下幾點。

1 科學定位物業(yè)管理人才培養(yǎng)目標

物業(yè)管理人才培養(yǎng)目標的確定，不僅涉及物業(yè)管理人才培養(yǎng)的規(guī)格和培養(yǎng)模式，還決定了物業(yè)管理專業(yè)的教學內(nèi)容和課程體系的設(shè)置與改革。

物業(yè)種類繁多，有住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、寫字樓和工業(yè)物業(yè)等，不同類型的物業(yè)，其物業(yè)管理和服務(wù)的對象也存在著明顯的差異；另一方面，物業(yè)管理涉及建筑、設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)、治安、綠化、衛(wèi)生等綜合管理與經(jīng)營，這就要求物業(yè)管理人員既要有相關(guān)的理論知識，又要有良好的溝通能力。我國物業(yè)管理起步較晚，大多物業(yè)管理人員未受過正規(guī)的專業(yè)教育和培訓，整體素質(zhì)偏低，人才匱乏。雖然很多高職院校開設(shè)了物業(yè)管理專業(yè)，但是由于長期受計劃經(jīng)濟思維的影響，培養(yǎng)出來的畢業(yè)生理論與實踐脫節(jié)，實際操作能力差，缺乏實際的工作經(jīng)驗，在工作中處于被動的地位，不能適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要。隨著物業(yè)管理的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理對應(yīng)用型人才的需求日益增大，具有理論知識又具有很強實操能力的應(yīng)用型人才受到物業(yè)管理企業(yè)的高度歡迎。

因此，高職院校物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)目標可以定位為：培養(yǎng)既懂相關(guān)理論知識，又掌握常規(guī)管理，具備一定實際操作能力的物業(yè)管理應(yīng)用型人才。

2 明確物業(yè)管理人才素質(zhì)結(jié)構(gòu)并針對性的進行培養(yǎng)

物業(yè)管理應(yīng)用型人才，應(yīng)該同時具備相應(yīng)的理論知識和實際操作能力，這是物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的根本保障，也是高職院校物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)生能順利就業(yè)的保障。

要培養(yǎng)理論知識與實際操作能力兼?zhèn)涞奈飿I(yè)管理應(yīng)用型人才，最核心和最關(guān)鍵的就是要增強學生的實踐動手能力和創(chuàng)新能力，應(yīng)著重培養(yǎng)學生以下素質(zhì)：（1）培養(yǎng)學生的責任心、進取心、敬業(yè)精神及服務(wù)意識；（2）學生應(yīng)掌握現(xiàn)代物業(yè)管理的基礎(chǔ)理論、基本知識、操作技能和方法，具備一定的工作能力，如：組織能力、決策能力、表達能力、協(xié)調(diào)能力、專業(yè)能力；（3）學生要有扎實的物業(yè)管理知識和相應(yīng)的管理經(jīng)驗，如：房屋維修管理、物業(yè)的保潔、小區(qū)內(nèi)的車輛交通維護、保安崗哨、安全設(shè)備設(shè)置，以及園林綠化、水暖施工、通氣通電等；（4）學生要熟悉相關(guān)方針政策和法律法規(guī)，對物業(yè)管理法律制度及其原理有全面系統(tǒng)的認識和掌握，增強學生的懂法、守法和用法意識；提高學生分析解決問題的能力，培養(yǎng)既懂經(jīng)濟又懂法律的物業(yè)管理應(yīng)用型人才；（5）學生要具備相應(yīng)的工程設(shè)備管理知識，對機電設(shè)備系統(tǒng)有較清晰的概念，懂得高端物業(yè)管理中的自動化控制，如：通風、排氣、消防、排污、排煙、電梯、中央空調(diào)、高低壓配電等方面的知識；（6）學生應(yīng)具有全新的物業(yè)管理理念，以服務(wù)為中心，全心全意為業(yè)主服務(wù)。

3 加強師資隊伍建設(shè)，提高專業(yè)教師的實踐能力和綜合素質(zhì)

目前高職院校的物業(yè)管理專業(yè)教師大都是從學校到學校，缺乏一定的實踐經(jīng)驗，而培養(yǎng)物業(yè)管理應(yīng)用型人才，專業(yè)教師的的實踐能力和綜合素質(zhì)起著非常關(guān)鍵的作用，直接影響到學生的創(chuàng)新意識和能力。這就要求教師在教學中，一方面要強調(diào)理論教學；另一方面必須重視實踐教學。

教師不僅是課堂教授理論的高手，也要是實戰(zhàn)的高手，這樣才能將理論與實踐相結(jié)合更好的貫穿在理論教學與實踐教學中，既提高學生的理論能力，又提高學生的實踐能力。高職院?？梢詮膬煞矫鎭砑訌妿熧Y隊伍的建設(shè)：對內(nèi)實行教師培訓，對外引進有豐富實踐工作經(jīng)驗的物業(yè)管理人才。一方面可以鼓勵專職教師到物業(yè)管理企業(yè)進行頂崗實踐、參加物業(yè)管理專業(yè)實踐能力培訓及參與物業(yè)管理橫縱向課題、實地走訪進行社會調(diào)查等方式提高專職教師的實踐經(jīng)驗；另一方面重視物業(yè)管理專業(yè)人才的引進，這種引進，可以是從物業(yè)管理企業(yè)引進既有理論知識，又有實踐經(jīng)驗的專業(yè)人才充實專業(yè)教師隊伍，也可以是定期請一些知名度較高的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、管理處主任參作為兼職教師，讓其參與物業(yè)管理專業(yè)的教學，把物業(yè)管理行業(yè)的最新動態(tài)、物業(yè)企業(yè)對人才的要求介紹給學生，為學生成長為高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)應(yīng)用型人才打下堅實的基礎(chǔ)。

4 建立校企合作的辦學模式

校企合作的人才培養(yǎng)模式，是一種由學校、企業(yè)、學生三方合作的教育模式。通過校企合作的辦學模式，能使學生在理論和實踐相結(jié)合的基礎(chǔ)上，獲得更多的實用技術(shù)和專業(yè)技能，從而實現(xiàn)“學校、企業(yè)、學生”三贏。

校企合作的才培養(yǎng)模式是物業(yè)管理應(yīng)用型人才培養(yǎng)的重要途徑，對物業(yè)管理應(yīng)用型人才培養(yǎng)起到促進作用。首先校企合作的模式有利于物業(yè)管理專業(yè)學生提前完成角色轉(zhuǎn)化。通過校企合作，學生有機會到物業(yè)管理企業(yè)中學習知識，增長技能，盡快適應(yīng)從學校到企業(yè)的轉(zhuǎn)變，有利于學生完成由學生到企業(yè)員工的角色轉(zhuǎn)變；其次，校企合作為學生的就業(yè)提供便利條件。在校企合作過程中，物業(yè)管理企業(yè)可以近距離地觀察、了解、考核學生，縮短物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理人才的招聘時間和提前完成新員工的崗前培訓，達到企業(yè)、學校、學生的三方共贏。

總之，校企合作的物業(yè)管理人才培養(yǎng)模式，使學生在“學中做、做中學”，提高學生的實操能力，做到理論與實際相結(jié)合，在形成專業(yè)能力的同時培養(yǎng)學生的社交能力、分析處理問題能力及組織管理能力，有利于把學生打造成物業(yè)管理應(yīng)用型人才。

為了培養(yǎng)物業(yè)管理應(yīng)用型人才，高職院校應(yīng)積極尋求校企合作的途徑。物業(yè)管理專業(yè)可以依托地方物業(yè)管理行業(yè)，積極主動地與地方的物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)系，邀請物業(yè)管理企業(yè)負責人和行業(yè)知名人士參與組建物業(yè)管理專業(yè)建設(shè)指導委員會，多方尋求企業(yè)的支持和幫助，圍繞物業(yè)管理應(yīng)用型人才培養(yǎng)教育的特點，征詢物業(yè)管理企業(yè)的意見。另外還可以根據(jù)物業(yè)管理專業(yè)發(fā)展的需求，邀請了政府主管部門的領(lǐng)導參加物業(yè)管理專業(yè)建設(shè)指導委員會，為校企合作建立有效的途徑。

5 結(jié)語

物業(yè)管理專業(yè)應(yīng)用型人才的培養(yǎng)，除了明確以上幾點，還必須與課程體系、教學內(nèi)容、教材建設(shè)、教學管理、教學方法的研究與實踐等配套措施相結(jié)合，建立健全相關(guān)的配套措施，才能培養(yǎng)出符合物業(yè)管理企業(yè)需求的具有發(fā)展前途的物業(yè)管理應(yīng)用型人才。

參考文獻

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關(guān)鍵詞：高職院校；物業(yè)管理；實踐教學；人才培養(yǎng)

從北京林業(yè)大學1996年開設(shè)物業(yè)管理專業(yè)教學至今，物業(yè)管理專業(yè)教學方法不斷革新，經(jīng)歷了20多年的發(fā)展時間，教學思路日趨成熟，實踐教學成為教學環(huán)節(jié)中的重中之重。然而雖然大家認識到實踐教學環(huán)節(jié)對物業(yè)管理專業(yè)教學的重要性，但在實際教學中，實踐環(huán)節(jié)卻問題多多，難以達到令人滿意的效果。

一、物業(yè)管理專業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

物業(yè)管理行業(yè)的誕生追根溯源要到19世紀60年代的英國，奧克維亞•希爾女士制定了物業(yè)管理的雛形。直到1981年3月，深圳市物業(yè)管理公司成立，才標志著我國物業(yè)管理的誕生。自1996年開始,我國部分高校先后開設(shè)了物業(yè)管理專業(yè)?？啤⑽飿I(yè)管理本科，物業(yè)管理的教育發(fā)展真正走上正軌。然而縱觀物業(yè)管理專業(yè)發(fā)展的30多年，無論是學科建設(shè)還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理模式，以及管理人員的整體素質(zhì)，都不理想。教學理論與實踐嚴重脫節(jié)，忽視管理類理論教學，工程類理論知識陳舊且偏多，學生缺乏能動手的真才實學；絕大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理模式陳舊，仍以傳統(tǒng)的經(jīng)營范圍為主，服務(wù)水平低劣，管理思路缺乏創(chuàng)新，與業(yè)主關(guān)系緊張；從業(yè)人員缺乏專業(yè)素養(yǎng)，服務(wù)意識淡薄，工作水平良莠不齊。

二、物業(yè)管理教學的發(fā)展

物業(yè)管理顧名思義，首先是一個管理學科，指的是通過對物業(yè)設(shè)備設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并對物業(yè)所有人提供綜合性有償服務(wù)。然而其服務(wù)方法和手段比較專業(yè)，不僅涉及經(jīng)濟學、財務(wù)管理、項目管理等管理學科，更涉及建筑學、土木工程、園林綠化、設(shè)備電氣、消防工程等工學學科，因此也就決定了物業(yè)管理專業(yè)不僅要注重管理學科方面的理論教學，更要重視工學學科方面的實踐教學，培養(yǎng)懂管理、懂技術(shù)的復(fù)合應(yīng)用型人才。物業(yè)管理專業(yè)成立之初，因為實際工作的迫切需要，人員需要掌握更多的現(xiàn)場操作知識和方法，因此忽視管理學方面的培養(yǎng)，重視工學學科的理論教學。然而欲速則不達，對于大多數(shù)物業(yè)管理專業(yè)學生，尤其是文科生來說，工學理論專業(yè)性強，基本理論要求高，并且晦澀難懂，難以在較短的時間內(nèi)掌握，因此人才方面的培養(yǎng)往往得不到理想效果。如今各高職院校經(jīng)過長時間的探討教學改革，最終才確定了“2＋1”的教學模式，也就是2年的在校理論教學，輔以1年的企業(yè)頂崗實習，通過1年的實踐環(huán)節(jié)教學，重點強化學生的動手能力。

三、理論教學的問題所在

物業(yè)管理專業(yè)經(jīng)歷了重理論輕實踐的發(fā)展過程，如今隨著校內(nèi)實驗室、校外實踐基地的建設(shè)，實踐教學環(huán)節(jié)得以順利開展。然而由于教學學時的壓縮，對理論教學重視的程度遠遠不夠。物業(yè)管理的理論教學應(yīng)該區(qū)分為兩部分，一部分是管理學、經(jīng)濟學等理論學科，一部分是工程類的理論學科。對于物業(yè)管理專業(yè)學生，工程類為應(yīng)用型技術(shù)，懂得如何應(yīng)用即能滿足要求，因此理論要求應(yīng)該適當降低，做到了解過程，注重操作。而管理類理論課程應(yīng)當加強，思想指導行為，思路決定高度。無論從公司發(fā)展還是個人業(yè)務(wù)，目前開設(shè)課程都不能很好地闡述和引導物業(yè)管理走向良性發(fā)展。通過隨機走訪部分小區(qū)業(yè)主，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行滿意度調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或多或少地表示了不滿意。從秩序維護、園林綠化、園區(qū)保潔的專業(yè)水平，從業(yè)主專有區(qū)域及公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施維修的及時性，以及屬于全體業(yè)主共同資產(chǎn)收支的透明度，比如公共停車位收費、公共區(qū)域廣告費、企業(yè)進入小區(qū)的管理費等均不能讓業(yè)主滿意。如今個別小區(qū)實行的“業(yè)主自治”方法取代物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這看似明顯背離社會化、專業(yè)化、細分工的做法，結(jié)果卻取得了斐然的成果，并且眾多業(yè)主委員會爭相去學習取經(jīng)，這充分說明了絕大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)站在了業(yè)主的對立面，對業(yè)主的物業(yè)資產(chǎn)并沒有實現(xiàn)其保值增值的目的，甚至侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。

四、實踐環(huán)節(jié)的問題所在

目前大部分高職院校推行的“2＋1”人才培養(yǎng)模式，設(shè)計思路合理，只是時間分配略有不同，部分高校還建立了物業(yè)管理實驗室和物業(yè)管理學術(shù)研究機構(gòu)。雖然實踐環(huán)節(jié)專門安排較長時間，投入大量人力物力，然而實踐效果并不理想，沒有達到預(yù)期的教學目標。主要原因在于以下幾個方面：首先高校自身存在的問題，部分文科性院校具有物業(yè)管理實驗室的鳳毛麟角。其次校外實踐教學基地可選擇余地很小，真正能配合落實教學任務(wù)的企業(yè)少之又少，因此整個物業(yè)管理專業(yè)學生實踐環(huán)節(jié)形同虛設(shè)，荒廢時間。在對北京、濟南、南京等校企合作的教學實踐基地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，雖然眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)接收學生第三學年的頂崗實習環(huán)節(jié)，但對實踐的認知存在偏差，僅把學生安排在秩序維護、會議服務(wù)、客服前臺等某個崗位上工作，幾個月如一日，沒有系統(tǒng)地組織學生進行專項技能實踐，也沒有實現(xiàn)輪崗，甚至有些企業(yè)把學生當作廉價勞動力，認為實踐等同于工作實習，學生大部分的寶貴時間浪費在無意義的簡單重復(fù)工作中，或者浪費在等待實踐的機會上。

五、物業(yè)管理專業(yè)教學的改革方向

高職院校物業(yè)管理專業(yè)教學如果不進行深化改革，該專業(yè)社會認可度將岌岌可危，基本等同于低端服務(wù)，存在招生困難、就業(yè)層次低下的現(xiàn)實。因此，物業(yè)管理專業(yè)的發(fā)展需要創(chuàng)新思路，物業(yè)管理專業(yè)教學更要提供思想支持。首先，高職院校物業(yè)管理專業(yè)不能把培養(yǎng)一個藍領(lǐng)技能工人作為終極目標。而應(yīng)從管理角度，引入大服務(wù)的概念，物業(yè)管理公司擁有得天獨厚的客戶源，因此在服務(wù)范圍上要求多領(lǐng)域，服務(wù)水平上分層次，深耕小區(qū)，做滿服務(wù)。因此學校應(yīng)多培養(yǎng)學生的管理和協(xié)調(diào)能力，尤其是社會活動能力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)拓寬思路，突破傳統(tǒng)的三項服務(wù)，在如保健養(yǎng)老、學前教育托管、興趣技能培訓、金融、物流、中介等方面，做深化服務(wù)。其次，適當減少工程學方面的理論知識教學，通過現(xiàn)場教學或者與實踐相結(jié)合的方式，初步了解其工作過程，以及了解各種應(yīng)對措施，讓其在今后的實際操作中摸索和深入學習更為有效。最后，實踐教學中，一方面學校加強自身投資，建立實驗室，或者借助社會或企業(yè)現(xiàn)有的條件，實地學習，從實踐中獲取認識。另一方面，更重要的是敦促校外實踐基地，改變思想，提高認識，對實踐階段的學生做系統(tǒng)培訓，既能幫助學生完成學業(yè)，也能在畢業(yè)生中獲得更高質(zhì)量的人才。只有各方面知識平衡，教學任務(wù)落實徹底，才能真正貫徹教學任務(wù)，完成教學目標，有助于專業(yè)發(fā)展。因此學校和企業(yè)都應(yīng)該共同努力，放眼未來，貢獻自己的力量。

參考文獻：

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[4]王艷梅.高職物業(yè)管理專業(yè)實踐教學思考[J].企業(yè)家天地，2015.

篇7

【關(guān)鍵詞】物業(yè)環(huán)境；管理特點；發(fā)展趨勢

物業(yè)管理行業(yè)是一個涉及領(lǐng)域非常廣泛的行業(yè)，物業(yè)管理的對象是物，包括已經(jīng)建成的地面建筑物以及附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)的場地等。而物業(yè)管理服務(wù)的對象是人，即物業(yè)的業(yè)主和建筑的使用人。培養(yǎng)具有系統(tǒng)專業(yè)知識的物業(yè)管理方面的人才，成為當前物業(yè)管理行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的當務(wù)之急。物業(yè)管理企業(yè)的工作人員，不但要具備房屋建筑、給水排水以及機電設(shè)備等工程技術(shù)方面的知識，此外還需要具備一定的社會學、法學、管理學、經(jīng)濟學等方面的知識。

一、物業(yè)環(huán)境管理的內(nèi)容

物業(yè)管理隨著服務(wù)的深化已經(jīng)深入日常生活的方方面面。物業(yè)已經(jīng)被住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、學校、車站、醫(yī)院、機場、商場等各類不同性質(zhì)的部門所采用?？偟膩碚f，物業(yè)環(huán)境管理包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施以及場地等的清潔衛(wèi)生、園林綠化等，此外還包括蟲害防治等管理服務(wù)。物業(yè)環(huán)境的管理與業(yè)主、物業(yè)使用人的生活和工作密切相關(guān)，因此也是物業(yè)管理的基本內(nèi)容之一。

1. 物業(yè)環(huán)境管理的清潔衛(wèi)生管理

物業(yè)環(huán)境管理的清潔衛(wèi)生管理首先包括建筑物外公共區(qū)域的清潔，例如道路清潔、游樂場等公共設(shè)施清潔以及公共綠地的清潔等，還有建筑物內(nèi)公共區(qū)域的清潔工作，包括大堂清潔、墻面清潔，建筑內(nèi)部的電梯以及公共樓梯走道的清潔等。室內(nèi)公共區(qū)域的玻璃、地毯、以及各種石材的保養(yǎng)及翻新工作也包含在內(nèi)。垃圾的收集與處理工作、垃圾的分類以及管道的疏通服務(wù)也要到位，尤其注意要對污水排水主管、排水溝及化糞池等要進行定期的清掏，確保其暢通而不溢漏。

2. 物業(yè)環(huán)境管理中的病蟲害防治

物業(yè)環(huán)境管理中的衛(wèi)生蟲害防治包括要消滅各種有害的生物，尤其是病媒的生物，例如老鼠、蒼蠅、蟑螂和蚊子等，以保證小區(qū)環(huán)境的清潔，同時也保障業(yè)主以及物業(yè)使用人的身體健康?？梢酝ㄟ^藥殺法、誘殺法以及生物防治法等來進行滅殺。鼠害防治的可以通過環(huán)境治理、斷絕食源以及安裝擋鼠柵和擋鼠板等設(shè)施進行隔防。此外也可以通過化學的方法達到滅鼠的目的。投放毒餌時要遵循少量多堆和定時補充的辦法。對于蚊蟲的防治可以通過清除積水、水池放養(yǎng)魚類等環(huán)境治理方法防止蚊蟲的孳生。也可以通過投放浸藥木塞或殺蟲劑殺滅蚊蟲的幼蟲。防治的重點都是做好清潔和保養(yǎng)的工作，改善環(huán)境和衛(wèi)生。

3. 物業(yè)環(huán)境管理中的其他管理內(nèi)容

物業(yè)環(huán)境管理中的其他管理包括隔聲管理、隔熱與保溫管理，以及居住建筑室內(nèi)的光照時間和強度管理等。與此同時，建筑室內(nèi)還必須能獲得適時與適量的太陽光的直接照射。除了以上幾個因素，自然通風、風向等也在管理之內(nèi)。居室應(yīng)具有良好的通風條件，尤其在炎熱地區(qū)和沒有空調(diào)地方更應(yīng)具有良好的通風條件。此外，北方地區(qū)的冬天還要注意清理人行道路的積雪和結(jié)冰情況，及時的清掃積雪，并避免因雨雪天路滑對小區(qū)居民等可能帶來的傷害。

二、物業(yè)環(huán)境管理的特點

1. 物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離

在物業(yè)管理的社會化改革中，曾經(jīng)存在所有者和經(jīng)營管理者間權(quán)責不清的現(xiàn)象，在遇到問題和責任時相互推委，如有利益時又會相互爭奪?，F(xiàn)階段，這些問題已經(jīng)大部分得到了解決，就是實現(xiàn)了物業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離。這是現(xiàn)階段物業(yè)管理中的重要特點之一。物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，可以明晰產(chǎn)權(quán)的關(guān)系，明確產(chǎn)權(quán)的主體。物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，也可以明確資產(chǎn)管理和經(jīng)營的責任。

2. 物業(yè)管理社會化的特點

物業(yè)管理企業(yè)要想獲得更大的利益，就必須擴大規(guī)模，逐步走向社會化。只有的切實保障業(yè)主的安全，并為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)和良好的服務(wù)，才能擴大物業(yè)管理的規(guī)模，同時謀求更大的發(fā)展。要抓住時機，走向社會參與小區(qū)物業(yè)管理和城市規(guī)劃管理，努力壯大物業(yè)公司的實力，為自己爭取和創(chuàng)造更大的生存發(fā)展空間。物業(yè)管理企業(yè)的社會化過程中要注意培養(yǎng)自身的核心競爭力。

3. 物業(yè)環(huán)境管理專業(yè)化的特點

物業(yè)管理是一項專業(yè)化極強的行業(yè)，它所涉及到的內(nèi)容十分廣泛，而且各類項目的專業(yè)性很強。小區(qū)的各種設(shè)備和設(shè)施日益的維修和管理難度大，因此需要專業(yè)的管理維護人員以及專業(yè)的工具和設(shè)備等。要想做到良好的物業(yè)環(huán)境管理，提高物業(yè)管理的服務(wù)水平，就要引入專業(yè)的人員進行物業(yè)管理，這是現(xiàn)階段物業(yè)環(huán)境管理的重要特點。

三、物業(yè)環(huán)境管理發(fā)展趨勢分析

1. 物業(yè)環(huán)境管理逐步走向市場化

物業(yè)管理企業(yè)要建立自身完善的管理運行機制，實行有償?shù)姆?wù)，就要保持其職能型管理轉(zhuǎn)到經(jīng)營型管理的市場化道路。在管理中藥開展多元化、專業(yè)化以及多層次的經(jīng)營服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)只有按照企業(yè)化運轉(zhuǎn)的模式加強其管理，才能保證高校物業(yè)管理水平的提高，進而為業(yè)主創(chuàng)造一個安全、舒適而文明的生活環(huán)境和工作環(huán)境。

2. 物業(yè)環(huán)境管理實現(xiàn)規(guī)范化

物業(yè)的環(huán)境管理要依法經(jīng)營，遵守國家的相關(guān)政策法規(guī)，就要在工商管理部門做正式的登記和注冊來接受審核。同時也要建立一套完整而科學規(guī)范的管理制度、工作標準以及服務(wù)的程序，確保企業(yè)的管理和服務(wù)質(zhì)量，實現(xiàn)其管理的規(guī)范化，因為物業(yè)服務(wù)是否制度化是管理水平的體現(xiàn)。此外，物業(yè)管理部門要接受相關(guān)部門的監(jiān)督和檢查，使物業(yè)管理做到有法可依和有章可循。

3. 物業(yè)環(huán)境管理信息和網(wǎng)絡(luò)化的發(fā)展趨勢

隨著人類科技的進步，我們進入了信息和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的時代。信息以及網(wǎng)絡(luò)的技術(shù)滲透到社會經(jīng)濟生活的各個角落。網(wǎng)絡(luò)傳遞著信息，把家庭與社會緊密的聯(lián)系到一起，并與世界虛擬化為一體。物業(yè)管理部門可以充分的利用各種現(xiàn)代高科技成果以及管理手段，為家庭和業(yè)主提供廣泛的信息以及服務(wù)，有效地提高人們的生活質(zhì)量和工作環(huán)境。滿足客戶的要求，也為自身的生存發(fā)展提供廣闊的天地。

參考文獻：

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[2]張成溟. 關(guān)于物業(yè)環(huán)境管理建設(shè)的思考和展望[J].呼倫貝爾學院學報.2011，05.

篇8

一、前言

羅伯特-歐文曾說過：把錢花在提高勞動力素質(zhì)上是企業(yè)經(jīng)理最佳的投資。被稱為朝陽產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理行業(yè)，經(jīng)過20多年的發(fā)展，已顯現(xiàn)出越來越強的生機，為適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的需要，物業(yè)管理企業(yè)員工培訓工作已顯得十分重要。

二、目的和意義

（一）員工培訓是物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的需要

物業(yè)管理企業(yè)的競爭，歸根到底是人才的競爭，物業(yè)管理企業(yè)除了從市場上招聘到合適的人才外，更為有效的方式是通過培訓提高現(xiàn)有員工的素質(zhì)，使其成為滿足企業(yè)需要的人才。

（二）員工培訓是物業(yè)管理企業(yè)管理者激勵員工的方法

當今社會，學習培訓已成為很多人改變自己生活和環(huán)境的重要手段，幾乎每一個人都有對學習的需求和渴望。物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)濃郁的學習氛圍，以及有效的學習政策都會對員工產(chǎn)生足夠強的吸引力，有利于員工隊伍的穩(wěn)定。有遠見的管理者甚至還把學習培訓作為一種員工福利用來贈送或獎勵員工。

（三）員工培訓是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)

經(jīng)過20多年的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)已從過去傳統(tǒng)的房屋協(xié)作管理轉(zhuǎn)向以委托管理方式為主的市場化經(jīng)營管理。這種社會化、市場化的經(jīng)營管理方式對物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)提出了較高要求。物業(yè)管理已不僅是一個勞動密集型的行業(yè)，需要有大批精通管理的優(yōu)秀人才來推動它的發(fā)展。因此，員工培訓是實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和可靠保證。

三、制定物業(yè)管理企業(yè)培訓規(guī)定

培訓工作對物業(yè)管理企業(yè)來說是一項長期工作，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身情況制定培訓規(guī)定使培訓工作制度化、規(guī)范化。培訓規(guī)定主要包括培訓的目的和意義、培訓的基本內(nèi)容、培訓的方法、培訓的分類、培訓的組織實施、培訓的監(jiān)督管理、培訓的效果評估等內(nèi)容。

四、物業(yè)管理企業(yè)培訓的內(nèi)容

物業(yè)管理工作涉及內(nèi)容較多，培訓工作相對復(fù)雜，但總的來說，培訓可包括三個方面的內(nèi)容。

（一）企業(yè)相關(guān)知識的培訓

該類培訓是為了讓每一個員工對企業(yè)的歷史、現(xiàn)狀、未來規(guī)劃、管理服務(wù)理念、經(jīng)營范圍、內(nèi)部規(guī)章制度、人力資源管理等有一個全面的了解。

（二）物業(yè)管理工作基礎(chǔ)知識的培訓

該類培訓主要是讓管理人員及操作人員熟悉并掌握與企業(yè)管理、物業(yè)管理相關(guān)的基礎(chǔ)知識。

（三）物業(yè)管理從業(yè)人員專項技能培訓

該類培訓是為了提高基層管理者及操作者的實際工作技能。

五、物業(yè)管理企業(yè)培訓計劃

（一）培訓需求分析

1、培訓需求分析的內(nèi)容

在編制培訓計劃之前，首先要對企業(yè)的培訓需求進行全面的分析，培訓需求分析主要包括三個方面的內(nèi)容。

⑴組織分析

結(jié)合企業(yè)的年度經(jīng)營管理發(fā)展計劃，分析企業(yè)及各部門需要哪些培訓以保正計劃的實施。

⑵任務(wù)分析

依據(jù)企業(yè)的工作內(nèi)容，分析個人需要進行哪些培訓才能保證任務(wù)的完成。

⑶個人分析

依據(jù)企業(yè)的人力資源現(xiàn)狀，分析哪些人需要培訓，培訓的具體內(nèi)容是什么。

2、需求分析的方法

⑴問卷調(diào)查法

向企業(yè)員工發(fā)出培訓需求問卷，讓員工結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略對企業(yè)應(yīng)當組織怎樣的培訓提出建議。讓員工結(jié)合自己的工作任務(wù)提出培訓要求；讓員工結(jié)合自己的個人發(fā)展提出培訓需求。問卷法是一種非常普遍而又行之有效的方法。這種方法能培養(yǎng)員工關(guān)心學習、熱愛學習、參與學習的熱情，既是培訓需求分析方法又是企業(yè)文化建設(shè)的重要內(nèi)容，較為有效。

⑵約見面談法

挑選不同管理層次、不同工作部門的管理人員以及不同工種的操作人員進行面談，根據(jù)面談了解到的信息以確定公司的整體培訓需求。

⑶會議調(diào)查法

召開培訓需求分析會，讓參加會議的人員提出培訓需求。

⑷工作表現(xiàn)評估法

根據(jù)員工的日常工作表現(xiàn)以確定員工在哪些方面有缺陷，從而有針對性地進行培訓以提高這些方面的工作能力。

⑸報告審評法

根據(jù)各部門提供的培訓需求報告進行綜合評審以確定所需的培訓內(nèi)容。

（二）制定培訓計劃.培訓計劃是為了規(guī)定培訓工作的目標，制定整體規(guī)劃以實現(xiàn)這些目標；以及將培訓計劃逐層展開，以便協(xié)調(diào)和將各種活動一體化。

1、制定程序

企業(yè)各部門根據(jù)培訓需求分析的內(nèi)容，結(jié)合部門培訓目標以及部門年度發(fā)展計劃制定出本部門的年度培訓計劃，上報到企業(yè)人力資源管理部門，再由企業(yè)人力資源管理部門結(jié)合企業(yè)年度發(fā)展計劃以及企業(yè)培訓總體目標制定整個企業(yè)的培訓計劃。

2、計劃內(nèi)容

為保證培訓工作按時、按質(zhì)地實施，培訓計劃應(yīng)包括培訓目標、課程設(shè)置、培訓方式、培訓控制、培訓評估等五個方面的內(nèi)容。

⑴培訓目標

培訓目標是指通過培訓工作所期望取得的成果，這些成果包括個人的、部門的、整個企業(yè)所要求達到的培訓結(jié)果。培訓目標是制定培訓計劃的基礎(chǔ)，培訓目標決定了培訓課程、培訓方式等一系列的內(nèi)容。同時，培訓目標又是培訓考核和培訓評估的依據(jù)。所以，培訓目標的制定應(yīng)該準確、細致并具有可測量性。

⑵課程設(shè)置

培訓課程包括了培訓課程的名稱、培訓的時間、培訓地點、培訓教員簡介、針對培訓課程的培訓要求等內(nèi)容。明確的培訓要求有利于員工提前對所培訓的內(nèi)容有所準備和有所側(cè)重，有利于提高培訓效果。

⑶培訓方式

根據(jù)培訓內(nèi)容以及培訓對象的不同，可采用不同的培訓方式。常用的培訓方式包括講授法、學徒制、小島討論法、角色扮演法、管理游戲法、觀摩范例法。

①講授法

講授法是最常用的一種教學方法，通常是讓一位教員向?qū)W員直接傳授某方面的知識。這種方法的優(yōu)點是節(jié)約經(jīng)費、教授對象多，可同時面對多名學員，一次教學可讓很多學員同時受益。

②學徒制

學徒制是最古老的教學方法，但至今為止仍然是企業(yè)培訓新人最常用的一種方法。它的特點是由一名經(jīng)驗豐富的老師傅，負責幫帶一名或幾名新來的員工，通過傳授、示范、練習、檢查反饋等一系列過程提高新人的工作技能。學徒制較適合物業(yè)管理工作實踐中保安、綠化、保潔、維修等技術(shù)性工種

③小島討論法

員工以5-7人為一組圍在一個圓形桌前（也稱“小島”），對特定的話題或主題進行討論。指導老師控制培訓的時間和進程。每一位員工都可以自由地發(fā)表自己的意見，但是不允許反駁別人的意見。指導老師將每個人的意見都寫在黑板上，同時鼓勵員工說出更新或更古怪的想法。當大家將自己的想法全部講完后，在指導老師的指導下，員工對每一種意見進行評價，最后選出大家都滿意的答案。這種小島討論方式是引導員工自己解決管理問題的有效方法。

④角色扮演法

角色扮演法是讓培訓對象假想自己是公司的某一角色，并以此角色的身份來解決問題。這種方法能讓培訓對象身臨其境地分析問題和解決問題，對員工提高工作技能和改造工作習慣都很有幫助。例如：讓員工扮演業(yè)主要求提供相應(yīng)的服務(wù)，以提高員工的服務(wù)意識；讓工作習慣不好的員工與上司角色轉(zhuǎn)換以達到改變工作習慣的目的。

⑤管理游戲法

這種方法寓教于游戲中，通過完成事先設(shè)計好的精妙游戲，讓培訓對象領(lǐng)悟到其中的管理思想。例如：組織員工對有爭議的物業(yè)管理事件進行辯論，在辯論中提高認識。

⑥觀摩范例法

通過組織實地參觀考察，運用電視機、錄像機、幻燈機、投影機、收錄機、放映機等設(shè)備來向?qū)W生呈現(xiàn)有關(guān)資料、信息，讓員工學習經(jīng)驗、發(fā)現(xiàn)問題、改進工作。

3、培訓控制

培訓控制的目的是為了監(jiān)視培訓活動以保證培訓活動按計劃進行并糾正培訓過程中的偏差。可采用培訓簽到制、教員評語制等方法。還可在每次培訓結(jié)束時對員工進行考核，并將考核成績納入績效考評，與員工的待遇掛鉤。

4、培訓評估

每次培訓工作結(jié)束后可通過員工的培訓報告、員工的工作表現(xiàn)等對培訓工作的效果進行評估，以便在今后的培訓中采取更好的培訓措施。

六、培訓組織實施

培訓組織實施是物業(yè)管理培訓工作的核心，它包括了培訓工作做什么，培訓工作如何做，培訓工作由誰來做的問題。

（一）人力資源管理部門的職能和任務(wù)

員工培訓是人力資源管理部門的主要工作內(nèi)容之一，其主要職能包括計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督等內(nèi)容。具體職能和任務(wù)包括：

1、確定各級人員的培訓要求，聽取各部門的培訓需求，依據(jù)培訓需求制定培訓計劃；

2、組織執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)培訓計劃；

3、定期向上級匯報培訓費用開支情況；

4、組織實施各種培訓課程與活動；

5、做好員工的培訓檔案管理工作；

6、做好收集培訓資料，編制符合企業(yè)經(jīng)營管理特點的基礎(chǔ)教材；

7、維護培訓設(shè)施與場地，充分開發(fā)與利用各類培訓資源。

（二）培訓分類及實施要點

分類是為了建立一個立體的培訓模式，以便有針對性地組織實施培訓工作，培訓分類可根據(jù)培訓的對象、階段、內(nèi)容、類型不同來劃分。

1、以培訓對象的不同層次分類

⑴高層管理者

①培訓目的

精通企業(yè)管理相關(guān)知識，掌握物業(yè)管理基礎(chǔ)知識，熟悉與工作相關(guān)法律知識，了解財務(wù)管理相關(guān)知識。

②培訓內(nèi)容

A、企業(yè)管理類

管理基本職能、組織文化建設(shè)、決策、戰(zhàn)略管理、組織結(jié)構(gòu)與組織設(shè)計、人力資源管理、變革與創(chuàng)新管理、組織行為學、員工激勵、溝通與人際交往、控制系統(tǒng)、品牌策劃、公共關(guān)系。

B、物業(yè)管理類

房地產(chǎn)經(jīng)營理論知識、物業(yè)經(jīng)營管理知識、建筑知識、機電設(shè)備維護保養(yǎng)基礎(chǔ)知識、物業(yè)環(huán)境保護及管理基礎(chǔ)知識、治安管理基礎(chǔ)知識、綠化管理基礎(chǔ)知識。

C、法律知識類

公司法及相關(guān)法規(guī)、消費者權(quán)益法及相關(guān)法規(guī)、價格法及相關(guān)法規(guī)、物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、建筑物相關(guān)法規(guī)、房屋修繕相關(guān)法規(guī)、房屋裝飾裝修相關(guān)法規(guī)、價格法及相關(guān)法規(guī)、治安管理相關(guān)法規(guī)、消防管理相關(guān)法規(guī)、水電氣相關(guān)法規(guī)、環(huán)境衛(wèi)生相關(guān)法規(guī)、綠化管理相關(guān)法規(guī)、會計法及相關(guān)法規(guī)。

D、財務(wù)知識類

學會閱讀會計報表、了解基本會計科目、了解財務(wù)管理基本指標。

④培訓方式

專題講授、參觀考察、短期脫崗學習、在職學歷教育。

⑤組織實施

由公司人力資源管理部門直接組織實施。

⑥培訓評估

每次培訓工作結(jié)束后可通過面談法對培訓工作的效果進行評估，以便在以后的培訓中更好地采取培訓措施。

⑵中層管理者

①、培訓目的

掌握企業(yè)管理相關(guān)知識，精通物業(yè)管理基礎(chǔ)知識，熟悉與工作相關(guān)法律知識，了解財務(wù)管理相關(guān)知識。

②、培訓內(nèi)容

A、企業(yè)管理類

管理學基礎(chǔ)知識、物業(yè)管理相關(guān)公文寫作、決策學、組織行為學、員工激勵技巧、溝通與人際交往技巧、控制方法、公共關(guān)系學。

B、物業(yè)管理類

房地產(chǎn)經(jīng)營理論知識、物業(yè)經(jīng)營管理知識、建筑知識、機電設(shè)備維護保養(yǎng)基礎(chǔ)知識、物業(yè)環(huán)境保護及管理基礎(chǔ)知識、治安管理基礎(chǔ)知識、綠化管理基礎(chǔ)知識。

C、法律知識類

物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、消費者權(quán)益法及相關(guān)法規(guī)、價格法及相關(guān)法規(guī)、建筑物相關(guān)法規(guī)、房屋修繕相關(guān)法規(guī)、房屋裝飾裝修相關(guān)法規(guī)、價格法及相關(guān)法規(guī)、治安管理相關(guān)法規(guī)、消防管理相關(guān)法規(guī)、水電氣相關(guān)法規(guī)、環(huán)境衛(wèi)生相關(guān)法規(guī)、綠化管理相關(guān)法規(guī)。

③培訓方式

專題講授、觀摩教學法、小島討論法、角色扮演法、管理游戲法。

④組織實施

基礎(chǔ)課由公司人力資源管理部門直接組織實施，專業(yè)課由人力資源管理部門協(xié)助、指導各職能部門具體實施。

⑤培訓評估

每次培訓工作結(jié)束后可根據(jù)員工的培訓報告對培訓工作的效果進行評估，以便在今后采取更好的培訓措施。

⑶基層管理者

①培訓目的

了解企業(yè)管理基礎(chǔ)知識，掌握物業(yè)管理基礎(chǔ)知識，熟悉與工作相關(guān)法律知識。

②培訓內(nèi)容

A、企業(yè)管理類

管理基本職能、物業(yè)管理相關(guān)公文寫作、員工激勵、溝通與人際交往、公共關(guān)系。

B、物業(yè)管理類

物業(yè)經(jīng)營管理知識、建筑知識、機電設(shè)備維護保養(yǎng)基礎(chǔ)知識、物業(yè)環(huán)境保護及管理基礎(chǔ)知識、治安管理基礎(chǔ)知識、綠化管理基礎(chǔ)知識。

C、法律知識類

物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、建筑物相關(guān)法規(guī)、房屋修繕相關(guān)法規(guī)、房屋裝飾裝修相關(guān)法規(guī)、價格法及相關(guān)法規(guī)、治安管理相關(guān)法規(guī)、消防管理相關(guān)法規(guī)、水電氣相關(guān)法規(guī)、環(huán)境衛(wèi)生管理相關(guān)法規(guī)、綠化管理相關(guān)法規(guī)。

③培訓方式

專題講授、觀摩教學法、小島討論法、角色扮演法、管理游戲法。

④組織實施

基礎(chǔ)課由公司人力資源管理部門直接組織實施，專業(yè)課由人力資源管理部門協(xié)助、指導各職能部門具體實施。

⑤培訓評估

每次培訓工作結(jié)束后可根據(jù)員工的培訓報告、員工的工作表現(xiàn)等對培訓工作的效果進行評估，以便在今后采取更好的培訓措施。

⑷基層操作人員培訓

該類培訓的目的是為了讓基層操作人員熟練掌握基本操作規(guī)程，可由各部門具體組織實施。

2、以實施培訓的不同階段分

⑴崗前培訓

①培訓目的

為新聘員工提供基本的任職知識和技能進行的培訓，通過培訓認定其上崗資格。

②培訓內(nèi)容

公司的歷史、公司的組織結(jié)構(gòu)、各部門的工作職責和權(quán)限、對待顧客和員工的管理理念、公司的產(chǎn)品與服務(wù)、對員工的期望、公司的人力資源政策。

③組織實施

由公司人力資源部門組織實施。

④培訓評估

考核合格后上崗。

⑵在崗培訓

為在崗人員提供學習履行職務(wù)所必須的知識和技能進行的培訓。

⑶轉(zhuǎn)崗培訓

為在職人員崗位輪換之前進行的培訓，目的是讓輪崗人員熟悉新崗位所應(yīng)具備的知識和技能。

3、以培訓的不同類型分

⑴學歷教育

是成人繼續(xù)教育的一種方式，公司應(yīng)在工作時間上積極給予支持，如條件允許還可在經(jīng)濟上給予一定的支持。學歷教育的主要方式有夜校、函授等方式。

⑵職業(yè)技能培訓

根據(jù)國家勞動社會保障部的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理、電工等技術(shù)性工種必須持有技術(shù)資格證方能上崗，凡從事這些工作的人員應(yīng)參加相應(yīng)的培訓并通過鑒定后取證。此類培訓一般是委托勞動部門批準的培訓機構(gòu)來進行。版權(quán)所有

⑶專項培訓

為提高員工某方面的專業(yè)技能而進行的培訓。此類培訓一般是通過專題講座的方式來進行。例如：為提高員工公文寫作能力而進行的寫作培訓；為提高員工服務(wù)水平而進行的禮節(jié)、禮儀培訓等。

七、培訓工作誤區(qū)

（一）員工培訓不重要

的管理者認為培訓工作不重要，這種觀點是非常錯誤的。員工培訓十分重要。只有通過培訓才能使管理者的意圖得到貫徹；只有通過培訓才能使公司的制度得到具體落實；只有通過培訓才能使員工的素質(zhì)得到提升；只有通過培訓才能使企業(yè)在市場中立于不敗之地。

（二）員工培訓有風險

有的管理者擔心自己培訓好的員工跳槽，因此不太重視培訓。其實這是一種非常短視的行為，其結(jié)果只會使公司員工素質(zhì)停留在一個較低的水平上好的員工會因為得不到培訓而離開企業(yè)，最終企業(yè)只留下一些平庸的員工。

篇9

關(guān)鍵詞：物業(yè)資金盈利模式

0引言

我國的物業(yè)管理正在蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)作為獨立法人，實行“自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧”。物業(yè)管理又是勞動密集型的企業(yè)，屬于微利性的行業(yè)，當前除少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)略有盈利外，大部分企業(yè)處于虧本經(jīng)營狀態(tài)，資金緊張，收費問題成為阻礙物業(yè)管理發(fā)展的“瓶頸”。目前我國物業(yè)管理已經(jīng)進入了“雙向選擇”的市場化運作時代。因此，在新的競爭環(huán)境中，物業(yè)服務(wù)公司如何組織和利用資源，開展多種經(jīng)營，拓寬盈利空間，從而創(chuàng)造最大化的利潤，增強市場競爭力，是值得我們研究的。

1對我國傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)公司的盈利模式概括及評價

1.1傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)體系目前我國物業(yè)服務(wù)公司提供的服務(wù)主要有兩個基本大類：①基本服務(wù)：房屋、設(shè)備的維修、維護和保養(yǎng)，環(huán)境衛(wèi)生、安全消防、清潔綠化等的管理。②增值服務(wù)：中介服務(wù)、代送牛奶、報紙、代交水電費、小孩接送，室內(nèi)裝修等等?；痉?wù)為業(yè)主創(chuàng)造的價值在于：房屋的保值、增值，設(shè)備的正常運行，業(yè)主安全感的獲得，優(yōu)美環(huán)境的創(chuàng)造；增值服務(wù)為業(yè)主創(chuàng)造的價值在于：為業(yè)主提供方便，給業(yè)主提供信息，節(jié)約業(yè)主的時間等。

1.2傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)公司盈利模式物業(yè)服務(wù)公司創(chuàng)造利潤的途徑是第一就是籌集資金，那么，物業(yè)公司應(yīng)如何籌集資金呢？①收取物業(yè)服務(wù)費：物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定，根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點檔次、內(nèi)容、質(zhì)量等分別確定物業(yè)服務(wù)收費標準。這是長期穩(wěn)定的收入來源。②小區(qū)住宅專項維修資金住宅專項維修資金：是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

2現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式

2.1現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)體系為拓寬經(jīng)營思路，物業(yè)公司必須改變以下幾個觀念：①在現(xiàn)代物業(yè)管理中，物業(yè)公司不僅是服務(wù)的供應(yīng)者，還應(yīng)成為服務(wù)的組織者，是服務(wù)的集成商；②在現(xiàn)代物業(yè)管理中，服務(wù)的對象不應(yīng)僅局限于所管轄小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，還包括：建筑開發(fā)商、購房者、游離于社會中的服務(wù)供應(yīng)商；③在現(xiàn)代物業(yè)管理中，物業(yè)公司可利用的資源不應(yīng)僅限于本公司專業(yè)技術(shù)、設(shè)備、管理人員，還包括信息和知識，信息和知識已日益成為重要的資源；④在現(xiàn)代物業(yè)管理中，物業(yè)公司在提供“機能性”服務(wù)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)給予業(yè)主提供“情感性”服務(wù)，創(chuàng)造良好社區(qū)文化氛圍，為開發(fā)商和自身品牌創(chuàng)造價值，同時也使業(yè)主的物業(yè)有更大升值。

2.2現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式

2.2.1經(jīng)營資源組織多元化、社會化。物業(yè)管理公司至少可以組織四類資源來創(chuàng)造利潤：公司自身的資源，如公司的專業(yè)技術(shù)、設(shè)備、管理人員；公司積累的關(guān)于所管轄小區(qū)業(yè)主需求的信息資源；公司積累的關(guān)于物業(yè)管理方面的知識、經(jīng)驗；整合社會的相關(guān)資源。

2.2.2利潤來源的多元化。物業(yè)管理公司可以通過四條途徑來創(chuàng)造利潤：公司利用自身資源，在小區(qū)業(yè)主群體提供基本的基礎(chǔ)上充分開展增值服務(wù)，收取物業(yè)管理費和勞務(wù)服務(wù)費；公司通過創(chuàng)建信息服務(wù)平臺，把小區(qū)業(yè)主的需求信息“出售”給社會服務(wù)供應(yīng)商，獲取信息服務(wù)費；公司利用掌握的物業(yè)管理方面知識和經(jīng)驗向購房者和房產(chǎn)開發(fā)商提供咨詢服務(wù)，獲取咨詢服務(wù)費，或在與開發(fā)商共同打造房產(chǎn)品牌中，接受開發(fā)商的補助；公司通過創(chuàng)建社區(qū)文化平臺，向小區(qū)業(yè)主提供“情感”服務(wù)，雖然不能直接從這項服務(wù)中獲得收入，但它能間接的創(chuàng)造利潤。這一方面有利于開展日常管理工作，業(yè)主也愿意把更多的增值服務(wù)委托給物業(yè)管理公司；另外一方面有利于物業(yè)管理公司收集和積累關(guān)于業(yè)主群體的需求信息，因此，“情感”服務(wù)實際上起著“放大”利潤的作用。

2.2.3服務(wù)對象的多元化。在現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式中，物業(yè)管理公司所扮演的“角色”，既是服務(wù)的供應(yīng)者又是服務(wù)的組織者，是現(xiàn)代服務(wù)集成商。服務(wù)的對象是多元的，不光是小區(qū)業(yè)主群體，而且包括購房者、房產(chǎn)開發(fā)商、社會服務(wù)供應(yīng)商。

3現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式能夠?qū)崿F(xiàn)的理論依據(jù)

3.1資源的組織、獲取和利用

3.1.1信息資源首先，物業(yè)管理公司可以利用現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立社會服務(wù)供應(yīng)商的信息。建立服務(wù)供應(yīng)商的信息網(wǎng)絡(luò)，通過有效的評估并以契約的形式，建立與供應(yīng)商之間的長期或短期但及時的專業(yè)服務(wù)；其次，物業(yè)管理公司要根據(jù)業(yè)主需求信息建立業(yè)主需求檔案數(shù)據(jù)庫，以便及時填補供應(yīng)商，這樣業(yè)主和服務(wù)供應(yīng)商，就能夠走上這個由服務(wù)供應(yīng)商的信息網(wǎng)絡(luò)和業(yè)主需求檔案構(gòu)成的信息服務(wù)平臺，實現(xiàn)服務(wù)交易。當然，物業(yè)管理公司作為服務(wù)組織者，還要懂得如何保護業(yè)主在消費過程中的利益，包括法律和政策咨詢、交易、風險防范等，要切實為業(yè)主帶來便利，使業(yè)主放心。

3.1.2知識資源主要包括：物業(yè)管理，房地產(chǎn)投資決策，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理，物業(yè)租售經(jīng)營方面的知識。當然，這些知識要成為可用的資源，還需要對知識進行管理。

3.2服務(wù)對象的需求

3.2.1業(yè)主群體的需求基本服務(wù)是行業(yè)規(guī)定物業(yè)管理公司必須提供的，物業(yè)管理公司必須認識到它的重要性：做好基本服務(wù)是與業(yè)主建立信任關(guān)系從而獲得增值服務(wù)項目的前提。因此，做好基本服務(wù)是加強業(yè)主對物業(yè)管理公司提供服務(wù)的偏好，使得業(yè)主愿意向物業(yè)管理公司購買增值服務(wù)。隨著人們生活水平的日益提高，收入的增加，消費觀念的轉(zhuǎn)變，社區(qū)服務(wù)日益社會化已呈明顯趨勢。因此，增值服務(wù)有著巨大的市場需求量，利潤空間巨大。

3.2.2購房者的需求對于業(yè)主來說，購買物業(yè)是一項長遠的高額投資，物業(yè)管理服務(wù)是日后與業(yè)主的生產(chǎn)、生活和工作質(zhì)量息息相關(guān)的，業(yè)主當然也希望自己的物業(yè)能夠保值、增值。因此，業(yè)主在購買物業(yè)之前對將來的物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是非常關(guān)心的。另外“服務(wù)”這種商品有一個顯著的特點：購買前難以試驗其質(zhì)量的好壞。而且業(yè)主在購買物業(yè)時，與開發(fā)商往往存在著某種程度的“信息不對稱”。

3.2.3房產(chǎn)開發(fā)商的需求在傳統(tǒng)意識中，人們常常把物業(yè)開發(fā)看成是發(fā)展商、設(shè)計院、施工單位的事，物業(yè)管理是在房屋建成后才開始的，似乎開發(fā)時期與物業(yè)管理無關(guān)。于是，發(fā)展商委托設(shè)計院作規(guī)劃設(shè)計，繪制圖紙，然后又委托施工單位建筑施工，再聘請工程監(jiān)理單位參與工作質(zhì)量監(jiān)理。但經(jīng)常一但房屋建成交付使用后，便會出現(xiàn)許多不盡如意的事。有時嚴重地影響了日后的物業(yè)管理。隨著業(yè)主的“買物業(yè)就是買管理和服務(wù)”觀念的增強，開發(fā)商已經(jīng)把物業(yè)管理服務(wù)看成是售樓的一個“賣點”，因此，為了避免物業(yè)開發(fā)過程中出現(xiàn)諸如此類的問題，除了開發(fā)商、設(shè)計單位、施工單位應(yīng)認真執(zhí)行國家有關(guān)標準和嚴格把關(guān)外，開發(fā)商也愿意聘請富有物業(yè)管理經(jīng)驗的物業(yè)公司提前介入，參與物業(yè)的開發(fā)過程，為自己提供咨詢和監(jiān)督服務(wù)，改進、完善物業(yè)的具體設(shè)計，完善物業(yè)的使用功能。

3.2.4社會服務(wù)供應(yīng)商的需求盡管社會服務(wù)供應(yīng)商可以脫離物業(yè)管理公司，通過報紙、勞務(wù)中介所等途徑獲取業(yè)主群體的需求并提供服務(wù)，但是如果與物業(yè)管理公司合作，并成為長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，會給自身帶來更多的利益。

基于上述的分析，理論上現(xiàn)代物業(yè)管理盈利模式在實踐中是可行的。

現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式，較為適應(yīng)信息時代經(jīng)濟需求的現(xiàn)代物業(yè)的服務(wù)體系，從系統(tǒng)地角度，拓寬了傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)涵，從而給物業(yè)管理公司經(jīng)營者創(chuàng)造經(jīng)濟效益提供了一個嶄新的經(jīng)營思路，同時通過構(gòu)建了現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)體系，從而使現(xiàn)代物業(yè)管理經(jīng)營者通過多種途徑來最大限度地滿足業(yè)主的需求，創(chuàng)造了社會效益，是一件十分值得探索的事情。

參考文獻：

[1]《物業(yè)管理條例》.

篇10

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；管理模式；反思與再造

隨著我國物業(yè)管理的不斷發(fā)展，正符合住房市場化的改革需要，彌補了單位制住房解體之后管理住房產(chǎn)生的真空，逐步形成主要以企業(yè)為主導物業(yè)管理的一體化模式，也培育人們物業(yè)服務(wù)的消費觀念。因此，基于潛藏的相關(guān)問題，本文梳理物業(yè)管理很多年以來實踐的基礎(chǔ)上，對我國已有的物業(yè)管理模式中存在的不足進行分析，并提出有利于物業(yè)發(fā)展的建議。

一、分析物業(yè)管理模式的反思

（一）物業(yè)管理主體存在的錯位

物業(yè)管理其實就是業(yè)主們所實施的一種共同的管理，業(yè)主掌握著物業(yè)的所有權(quán)。但是，我國物業(yè)在逐漸發(fā)展的過程中，業(yè)主的主體權(quán)利與地位長期以來遭到漠視，物業(yè)管理的相關(guān)活動成為了物業(yè)管理企業(yè)的主導者，《物業(yè)管理條例》更加明確了業(yè)主全權(quán)委托物業(yè)企業(yè)單一的管理方式。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)管理當中嚴重存在著主體角色錯位的現(xiàn)象，這樣在客觀層面上致使社會錯誤的認知了物業(yè)的管理模式，制約了業(yè)主自由行使物業(yè)管理方式的決策權(quán)與選擇權(quán)，同時，還存在著業(yè)主怠慢了與實施共同管理物業(yè)的權(quán)力、并未履行相關(guān)義務(wù)所留下制度方面的缺口。

（二）缺乏有效的物業(yè)服務(wù)市場機制

在物業(yè)管理市場的層面上，顯然賣方就是物業(yè)服務(wù)公司。因為物業(yè)所提供的服務(wù)含有集體性，因此其屬于準確的公共物品范圍，任何單一業(yè)主都無法決策其的價格，換而言之，只有全體業(yè)主或是具有代表性的業(yè)主才屬于真正的買方。但是在當前物業(yè)管理的市場中，真正的買方業(yè)主大會在大多數(shù)住宅區(qū)并未成立，嚴重致使物業(yè)管理的市場仍然處在有賣無買的狀態(tài)。在此種狀態(tài)下，就算物業(yè)服務(wù)企業(yè)不重視自身服務(wù)水平的進一步提高，也能實現(xiàn)賺取暴利及生存，這樣導致物業(yè)管理企業(yè)整體上嚴重缺乏較強的市場競爭力與積極進取的動力，最終限制物業(yè)管理企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

（三）缺乏有效的物業(yè)管理體制

近年來，物業(yè)管理存在的矛盾日益明顯，由于管理誘發(fā)的糾紛層出不窮，出現(xiàn)的群體、暴力等事件已經(jīng)對建設(shè)住宅區(qū)的和諧與生活秩序造成一定的影響，而產(chǎn)生這些問題的源頭就是并未實行相應(yīng)的物業(yè)管理模式與制度。如果不及時進行制度的改革，進行物業(yè)管理模式的再造，定會阻礙房屋的可持續(xù)管理。

二、再造物業(yè)管理模式

要想實現(xiàn)物業(yè)管理再造，需要建立在政府以及有關(guān)事業(yè)單位與業(yè)主大會共同努力的基礎(chǔ)上，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行更加全面監(jiān)督、管理、指導。

（一）加強指導

在我國的物業(yè)管理企業(yè)中，政府部門以及有關(guān)事業(yè)單位需要掌握好指導職能。首先，政府部門應(yīng)該確定行業(yè)的規(guī)定及物業(yè)管理企業(yè)的職能范圍，以此促使其正確的運轉(zhuǎn)；其次，對于物業(yè)管理企業(yè)在管理中存在的不合理之處，政府部門應(yīng)及時提出，以此來確保業(yè)主的相關(guān)權(quán)力；最后，相關(guān)部門應(yīng)定期開展對全體工作人員與物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理者的培訓工作，利用學習豐富的知識促使員工的工作效率與知識理論的儲存進一步提高，以此來保障執(zhí)行全新的管理模式。

（二）加強監(jiān)督

在落實新型物業(yè)管理模式的過程中，為了防止出現(xiàn)太多問題，需要通過政府部門及有關(guān)部門與業(yè)主大會共同進行監(jiān)督。具體可以從以下幾方面著手：

其一，全面監(jiān)督物業(yè)管理的主體權(quán)利。通過以上我們了解到物業(yè)管理企業(yè)主體存在錯位方面的問題，業(yè)主應(yīng)有的所有權(quán)都被物業(yè)管理企業(yè)所取代。因此，監(jiān)督方應(yīng)確保業(yè)主的合法權(quán)益，以此回歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角色，成為物業(yè)服務(wù)的供應(yīng)者，進而提高物業(yè)管理的效果；

其二，提高對物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督力度。由于，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)與政府所提供公共服務(wù)的交叉部分，極易導致政府部門的缺位與物業(yè)企業(yè)的越位現(xiàn)象。因此，監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)主要是面向兩個方面，由此可見，業(yè)主的監(jiān)督提到更加重要的地位。一方面，在實際監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同時，不可以與原有的服務(wù)宗旨偏離，回歸服務(wù)中心，進而保障為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，另一方面，對政府履行自身承擔的責任進行嚴格的監(jiān)督，共同為物業(yè)服務(wù)營造良好的環(huán)境。

（三）加強管理

在管理物業(yè)企業(yè)方面，政府及相關(guān)部門要想再造物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理模式，必須強化管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不管是日常工作、實際業(yè)務(wù)操作，還是在處理應(yīng)急事物方面，都要加強力度進行管理，以保障物業(yè)管理企業(yè)依法實行。

三、結(jié)束語

總之，通過對我國物業(yè)管理模式的反思，并且從政府部門與業(yè)主的角度提出相應(yīng)的再造建議，我們相信只要在日常的物業(yè)管理流程中對以上幾點加以關(guān)注，我國物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平定會邁入新的層次，同時加強落實居民的主動管理的權(quán)以及行使權(quán)。

參考文獻：

[1]我國現(xiàn)行物業(yè)管理的諸多困惑與模式再造[J].上海城市管理，2012，04：89.