導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

繼去年出現(xiàn)創(chuàng)紀(jì)錄的資本外流之后，中國(guó)當(dāng)局收緊了對(duì)現(xiàn)有資本管制的執(zhí)行，并加大了中國(guó)企業(yè)海外投資的難度。

中國(guó)公民每人每年只被允許用人民幣購(gòu)買(mǎi)價(jià)值5萬(wàn)美元的外匯。尋求在國(guó)外花掉更多資金的人使用各種變通辦法，比如利用多人的購(gòu)匯額度，或者在境外使用中國(guó)信用卡，但國(guó)家外匯管理局已采取行動(dòng)限制這類(lèi)做法。此前銀行還被允許幫助客戶(hù)向海外轉(zhuǎn)移資金，但現(xiàn)在要獲得轉(zhuǎn)移大筆資金所需的官方批準(zhǔn)更難了。

中國(guó)富人把目光投向海外，是為了在國(guó)內(nèi)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)之外分散自己的資產(chǎn)。近60%的同比價(jià)格漲幅，令人擔(dān)心局部的泡沫可能就要破裂。在深圳和上海等一線(xiàn)城市，地方政府已采取行動(dòng)遏止價(jià)格飆漲，提高了購(gòu)買(mǎi)第二套住房的難度。

流入海外一線(xiàn)市場(chǎng)的資金已經(jīng)在一些國(guó)家引發(fā)反彈，例如澳大利亞和新加坡政府在本地居民抱怨價(jià)格太高、自己被排擠出房市后，均出臺(tái)了針對(duì)海外買(mǎi)家的限制措施。

上述報(bào)告的作者們預(yù)計(jì)，中國(guó)人士對(duì)美國(guó)住宅物業(yè)的投資將從2015年的286億美元降至2020年的約240億美元。他們相信，這一下降將緩解價(jià)格上漲壓力。

“中國(guó)買(mǎi)家是非常咄咄逼人的競(jìng)價(jià)者，少了這樣一個(gè)咄咄逼人的競(jìng)價(jià)者，整個(gè)競(jìng)價(jià)的局面就會(huì)改變，”羅森咨詢(xún)集團(tuán)合伙人亞瑟?馬剛表示?！霸谶@2至3年的間隙期間，房?jī)r(jià)的上行壓力將會(huì)小一些?！?/p>

篇2

房地產(chǎn)行業(yè)具有顯著的周期性，在多數(shù)場(chǎng)合，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)周期大體吻合，一個(gè)完整的市場(chǎng)周期通常包括繁榮(高漲)、危機(jī)、蕭條和復(fù)蘇四個(gè)階段。本文根據(jù)不同周期階段的市場(chǎng)特征，分析市場(chǎng)主體的決策動(dòng)機(jī)，并依次比較在各個(gè)階段FDI資金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同影響(見(jiàn)表1)。

二、基于江蘇省數(shù)據(jù)的實(shí)證分析：FDI與房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的五大特點(diǎn)

江蘇是外向型經(jīng)濟(jì)大省，經(jīng)濟(jì)總量和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模在全國(guó)居于前3位，外商直接投資(FDI)流入規(guī)模已連續(xù)數(shù)年名列各省(市、區(qū))首位。在FDI對(duì)房地產(chǎn)的投資形態(tài)上，包括普通住房、商業(yè)用房、工業(yè)用房、Shopping Mall、旅游地產(chǎn)等各類(lèi)商品房，甚至還包括經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房產(chǎn)，因此在研究上有較強(qiáng)的代表性。從2005年以來(lái)的江蘇省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行及FDI流動(dòng)情況看，以國(guó)際金融危機(jī)的爆發(fā)為時(shí)點(diǎn)，大致可以分為三個(gè)階段：前危機(jī)階段(2005－2008年上半年)：房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，F(xiàn)DI流入較快增長(zhǎng)；危機(jī)中階段(2008年下半年－2009年前三季度)，房?jī)r(jià)同比下降，F(xiàn)DI流入大幅減少；后危機(jī)階段(2009年四季度至今)，房地產(chǎn)投資增速和房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，F(xiàn)DI流入出現(xiàn)反彈。對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)周期特征，可以認(rèn)為前危機(jī)階段相當(dāng)于繁榮時(shí)期，危機(jī)階段相當(dāng)于危機(jī)和蕭條階段，后危機(jī)階段相當(dāng)于復(fù)蘇階段。但與成熟市場(chǎng)相比，F(xiàn)DI流入江蘇省房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際形態(tài)也有諸多特點(diǎn)，主要體現(xiàn)在以下五個(gè)方面。

(一)蕭條期的縮短和復(fù)蘇超預(yù)期

從歐美、日本和我國(guó)香港地區(qū)等成熟市場(chǎng)的實(shí)踐看，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入蕭條階段后，一般均經(jīng)歷數(shù)年乃至十余年的低迷，價(jià)格和投資規(guī)模跌幅普遍超過(guò)最高峰的50％。而此次國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后，江蘇省房地產(chǎn)市場(chǎng)所經(jīng)歷的蕭條階段只有一年左右(2008年三季度－2009年三季度)，房?jī)r(jià)同比下跌最大幅度為13％，蕭條階段的時(shí)間長(zhǎng)度和下跌幅度遠(yuǎn)小于成熟市場(chǎng)。隨后的復(fù)蘇力度十分強(qiáng)勁，在商品房成交價(jià)方面，2010年上半年已經(jīng)超過(guò)了2008年危機(jī)前的最高水平，表現(xiàn)遠(yuǎn)強(qiáng)于同期的境外成熟市場(chǎng)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額方面，以開(kāi)發(fā)投資同比增速為例，受金融危機(jī)沖擊，該指標(biāo)從危機(jī)前的30％以上跌落至2009年末谷底值的7％，此后又逐步回升，2010年二季度已經(jīng)達(dá)到10％以上。我們認(rèn)為，蕭條階段縮短和復(fù)蘇力度的“超預(yù)期”，根本原因是國(guó)際金融危機(jī)對(duì)于我國(guó)而言，主要是一個(gè)外部沖擊，而不是內(nèi)生性危機(jī)。特別是與國(guó)內(nèi)一線(xiàn)市場(chǎng)相比，江蘇省的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上屬于二、三線(xiàn)，房?jī)r(jià)收入比、杠桿率等指標(biāo)均處于相對(duì)較低水平，對(duì)危機(jī)沖擊有較強(qiáng)的承受和恢復(fù)能力。而危機(jī)后國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需和推進(jìn)城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略也是推動(dòng)開(kāi)發(fā)投資迅速恢復(fù)的重要原因。對(duì)于外資而言，由于江蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇進(jìn)程超過(guò)事前預(yù)期和境外市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)度，因此與內(nèi)資相比，后危機(jī)階段的外資擴(kuò)張速度顯得相對(duì)較慢，市場(chǎng)份額有所下降。

(二)流入房地產(chǎn)的外資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的比重下降，但占全部外資比重上升

從流入房地產(chǎn)業(yè)的FDI占開(kāi)發(fā)投資比例看，F(xiàn)DI的周期波動(dòng)幅度明顯大于其他渠道投資，但在總體上流入房地產(chǎn)業(yè)的FDI占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比例較低，最高不超過(guò)同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的5％(見(jiàn)圖1)，遠(yuǎn)低于上海、深圳等一線(xiàn)市場(chǎng)，即FDI不是推動(dòng)江蘇省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要力量。特別是當(dāng)市場(chǎng)進(jìn)入復(fù)蘇階段后，雖然房地產(chǎn)業(yè)的利用外資絕對(duì)數(shù)量出現(xiàn)回升，但由于同期其他渠道的開(kāi)發(fā)投資增速更快，導(dǎo)致FDI在開(kāi)發(fā)投資中的份額明顯下降。但與此同時(shí)，流入房地產(chǎn)業(yè)的FDI占全部FDI的比例一直較高，在2008年四季度和2009年前三季度，房地產(chǎn)FDI占同期FDI的10％，而到2009年四季度以后，這一比例上升至17％，特別是2010年以來(lái)，這一比例進(jìn)一步提高，最高達(dá)到當(dāng)月FDI到賬金額的25％。因此，就江蘇省而言，在后危機(jī)階段，流入房地產(chǎn)業(yè)的外資增速低于同行業(yè)的內(nèi)資，卻又高于其他行業(yè)的外資。

(三)政策因素對(duì)FDI流入房地產(chǎn)有顯著影響

分析2005年以來(lái)的江蘇省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中利用外資數(shù)量(見(jiàn)圖2)，可以發(fā)現(xiàn)有一個(gè)“雙重頂”現(xiàn)象，即2008年初利用外資達(dá)到最高峰，隨后開(kāi)始下降，到2008年下半年開(kāi)始回升接近年初高點(diǎn)，2009年初又開(kāi)始下降，直到2010年才見(jiàn)底回升。我們認(rèn)為，形成“雙重頂”的一個(gè)重要原因是政策面的變化。在2007年12月起實(shí)施的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》中，國(guó)家除了出臺(tái)新一輪限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)的政策外，還限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司?！跋尥饬睢钡膶?shí)施，使得FDI投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批周期拉長(zhǎng)、能否獲得審批通過(guò)的不確定因素不斷增多，境外資本進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻大幅度提高。從而形成了FDI流入的一個(gè)政策性項(xiàng)部，而后一個(gè)頂部則來(lái)自市場(chǎng)本身，即金融危機(jī)爆發(fā)導(dǎo)致了境外融資成本提高，F(xiàn)DI資金來(lái)源減少，從而形成了市場(chǎng)性頂部。

(四)外資房地產(chǎn)企業(yè)的收益率基本保持穩(wěn)定

從2006年－2009年江蘇省外資房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)看(見(jiàn)表2)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模保持較快擴(kuò)張，2009年外資房地產(chǎn)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比2006年增長(zhǎng)171％，年均復(fù)合增長(zhǎng)率接近40％，與此同時(shí)，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率基本保持穩(wěn)定，凈利潤(rùn)率也先降后升。由此可見(jiàn)，在這一期間導(dǎo)致FDI流入數(shù)量的變化主要原因不是流入房地產(chǎn)業(yè)投資收益的變化，而是境外投資方的自身?xiàng)l件變化(如投資計(jì)劃、境外資金成本和流動(dòng)性狀況等)。

(五)即使在房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條階段，存量FDI的流出意愿也不明顯

統(tǒng)計(jì)顯示，雖然金融危機(jī)爆發(fā)后，進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的FDI迅速減少，但與此同時(shí)，F(xiàn)DI存量的流出意愿并不強(qiáng)烈。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年四季度和2009年全年，江蘇省房地產(chǎn)業(yè)FDI流出金額(包括撤資和利潤(rùn)匯出)為3.29億美元，僅為同期房地產(chǎn)業(yè)FDI流入金額的8.5％。我們認(rèn)為，這主要由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)投資回報(bào)率一直處于較高水平，外資長(zhǎng)期看好國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不愿意輕易退出。另一方面，國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后，歐美等主要經(jīng)濟(jì)體采取定量寬松的貨幣政策，一年期LI－BOR利率自2008年10月后持續(xù)走低，今年上半年甚至持續(xù)維持1％以下的歷史低位，境外資本的融資成本極低，加之人民幣升值預(yù)期不斷加強(qiáng)，F(xiàn)DI留在國(guó)內(nèi)還可以享受匯兌收益，也使得存量FDI傾向于繼續(xù)留在國(guó)內(nèi)。存量FDI的穩(wěn)定性較強(qiáng)，但也應(yīng)注意到，現(xiàn)在穩(wěn)定不等于永遠(yuǎn)穩(wěn)定，如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)收益率明顯下降或境外資金成本大幅度提高，這些存量FDI仍然有流出的可能。

三、定量分析

為進(jìn)一步驗(yàn)證FDI與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模、

房?jī)r(jià)等指標(biāo)的關(guān)系，我們使用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的線(xiàn)性回歸和脈沖響應(yīng)方法進(jìn)行定量分析。

(一)線(xiàn)性回歸分析

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資(簡(jiǎn)寫(xiě)為KF)的外部資金來(lái)源(不考慮內(nèi)部借款和民間借貸)主要為銀行貸款(簡(jiǎn)寫(xiě)為DK)和利用外資(FDI)，因此假設(shè)t期開(kāi)發(fā)投資的估計(jì)式為：KF(t)=β1FDI(t)+β2DK(t)+β3FDI(t－1)+β4DK(t－1)+……+μ，其中β為各變量的相關(guān)系數(shù)，μ為隨機(jī)變量(統(tǒng)計(jì)參數(shù)見(jiàn)表3)。

通過(guò)逐步剔除t檢驗(yàn)不顯著變量的方法，最終得出開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的估計(jì)式為：KF(t)=0.076FDI(t)+0.14 DK(－3)+0.151 DK(－5)+0.17DK(－6)+0.291DK(－9)+2.253

計(jì)算結(jié)果表明：在2005年至2010年5月期間，江蘇省房地產(chǎn)投資完成規(guī)模與FDI流入及新增貸款呈正相關(guān)關(guān)系。當(dāng)期開(kāi)發(fā)投資規(guī)模主要取決于當(dāng)期的FDI和此前3至9個(gè)月的新增貸款。FDI流入房地產(chǎn)業(yè)后，直接帶動(dòng)了本地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模的增加。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的FDI每變化1個(gè)百分點(diǎn)，將會(huì)促使房地投資規(guī)模變化0.07個(gè)百分點(diǎn)。而且是與貸款等其他資金來(lái)源相比，F(xiàn)DI的時(shí)滯效應(yīng)要短得多。換言之，F(xiàn)DI流入數(shù)量的波動(dòng)將很快導(dǎo)致房地產(chǎn)投資規(guī)模的相應(yīng)變化。

(二)脈沖響應(yīng)分析

通過(guò)脈沖響應(yīng)分析來(lái)比較各變量的沖擊效應(yīng)。分析結(jié)果表明：一個(gè)正向的FDI流入發(fā)生后，對(duì)江蘇省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模有持續(xù)影響，在第3個(gè)月累積影響達(dá)到最大，之后呈下降趨勢(shì)(見(jiàn)圖3)。

同時(shí)定量分析也表明：FDI流入對(duì)江蘇省房?jī)r(jià)增速?zèng)]有顯著影響。即FDI推高房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法在江蘇省范圍內(nèi)并不顯著，本次危機(jī)以后的房?jī)r(jià)高漲更多地應(yīng)歸結(jié)于內(nèi)資和地方政府的推動(dòng)。不過(guò)也應(yīng)考慮到，由于比價(jià)效應(yīng)的存在，如果境外資本抬高一線(xiàn)城市房地產(chǎn)價(jià)格，也會(huì)對(duì)周邊地區(qū)和二、三線(xiàn)城市形成示范，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上升。

四、結(jié)論及對(duì)策建議

(一)主要研究結(jié)論

1　在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的不同階段，F(xiàn)DI流動(dòng)通過(guò)需求環(huán)節(jié)和括供給環(huán)節(jié)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不同影響，其影響既包括投資規(guī)模也包括市場(chǎng)價(jià)格。

2　在現(xiàn)階段，F(xiàn)DI占江蘇省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比例較低，對(duì)房?jī)r(jià)的影響不顯著，但FDI的周期波動(dòng)性明顯高于其他投資來(lái)源，如果其流入規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，將可能加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)。

3　與境外市場(chǎng)相比，江蘇省房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條階段較短，市場(chǎng)反彈復(fù)蘇進(jìn)程較快，國(guó)際金融危機(jī)的影響主要是外生沖擊而不是內(nèi)在危機(jī)。

4　目前江蘇省外資房地產(chǎn)企業(yè)收益率基本保持穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)存量FDI的穩(wěn)定性較好，流出意愿較弱。但不排除條件變化時(shí)FDI流出的可能性。

(二)對(duì)策建議

1　規(guī)范FDI在房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入和經(jīng)營(yíng)行為。在后危機(jī)時(shí)代，隨著全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇必然吸引大量的境外資本投入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的FDI較快增長(zhǎng)。因此，應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到FDI對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際影響，綜合權(quán)衡長(zhǎng)短期利弊，最大程度發(fā)揮FDI的正面帶動(dòng)作用，引導(dǎo)其增加有效供給和帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，嚴(yán)格限制其助推房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

篇3

［關(guān)鍵詞］熱錢(qián)；房地產(chǎn)價(jià)格；聯(lián)立方程

［中圖分類(lèi)號(hào)］F820.4［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A［文章編號(hào)］1002-2880(2011)03-0075-02

一、引言

“熱錢(qián)”又稱(chēng)“逃避資本”，主要由延伸到國(guó)際間從事謀利活動(dòng)的國(guó)內(nèi)短期資金、跨國(guó)公司的流動(dòng)資金及部分暫時(shí)閑置或過(guò)剩資金、國(guó)際銀行擁有的短期資金及其外匯、信貸業(yè)務(wù)資金、各國(guó)國(guó)際儲(chǔ)備資產(chǎn)的部分資金以及大量涌現(xiàn)的各種投資基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金等共同構(gòu)成的無(wú)特定用途的流動(dòng)資金。它是為追求高報(bào)酬及低風(fēng)險(xiǎn)，在國(guó)際金融市場(chǎng)上迅速流動(dòng)的短期投機(jī)性資金。2005年以來(lái)，在人民幣升值預(yù)期的背景下，大量“熱錢(qián)”通過(guò)各種渠道流入中國(guó)，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)人民幣資產(chǎn)(房地產(chǎn)、股票等)進(jìn)行短期資本投機(jī)，以獲得國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格上漲和人民幣升值帶來(lái)的雙重收益。2008年下半年以來(lái)，隨著金融危機(jī)席卷全球，部分“熱錢(qián)”又陸續(xù)開(kāi)始撤離。一般而言，大規(guī)模的“熱錢(qián)”流入在給一國(guó)帶來(lái)短期資本投資、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也會(huì)催生資產(chǎn)價(jià)格泡沫;而一旦“熱錢(qián)”大規(guī)模流出，則會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格泡沫迅速破滅，對(duì)一國(guó)的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的負(fù)面影響。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)國(guó)家最主要的資產(chǎn)市場(chǎng)之一，熱錢(qián)流動(dòng)可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)巨大波動(dòng)，從而對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響。因此，深入研究熱錢(qián)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響并進(jìn)行科學(xué)測(cè)度，對(duì)維護(hù)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控的針對(duì)性具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、文獻(xiàn)評(píng)述

關(guān)于國(guó)際資本流動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，國(guó)內(nèi)外學(xué)者從不同角度進(jìn)行了分析研究。宋勃和高波(2007)研究了國(guó)際資本流動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，認(rèn)為短期而言，房地產(chǎn)價(jià)格上漲吸引了外資的流入;長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，外資的流入推動(dòng)了我國(guó)的住房?jī)r(jià)格上漲。劉莉亞(2008)就熱錢(qián)對(duì)中國(guó)股市和房市的影響進(jìn)行實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)熱錢(qián)的涌入的確明顯推動(dòng)了住宅價(jià)格特別是豪華住宅價(jià)格的上漲。王元龍(2007)認(rèn)為，從游資的流向來(lái)看，房地產(chǎn)領(lǐng)域是“熱錢(qián)”流入的主要目標(biāo)，目前國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)的需求正處于上升階段，高額的回報(bào)率吸引了大量熱錢(qián)流入到房地產(chǎn)行業(yè)。杜輝等(2006)分析了熱錢(qián)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的途徑，認(rèn)為一定數(shù)量的熱錢(qián)流入可以增加房地產(chǎn)行業(yè)的融資，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展;但是大量熱錢(qián)流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)造成房?jī)r(jià)不斷上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生泡沫。閆之博(2007)研究了GDP與FDI對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，其實(shí)證結(jié)果表明GDP、FDI對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格均有正向的推動(dòng)作用，但GDP是主要影響因素。孟曉宏和李春吉(2006)分析了國(guó)際資本流入中國(guó)的現(xiàn)狀和影響房地產(chǎn)的途徑，并進(jìn)一步分析了國(guó)際資本流動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。黎友煥(2008)認(rèn)為人民幣升值預(yù)期和中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高利潤(rùn)，吸引了越來(lái)越多的境外熱錢(qián)流入到中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，抬高了房?jī)r(jià)并助長(zhǎng)了泡沫，給中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。劉剛和白欽先(2008)從理論上分析了熱錢(qián)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，并提出熱錢(qián)影響中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格，進(jìn)而威脅中國(guó)金融安全的三種傳導(dǎo)機(jī)制。呂江林和楊玉鳳(2007)認(rèn)為境外資金大量流入到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，產(chǎn)生了“羊群效應(yīng)”，引起大量民間資金紛紛跟風(fēng)入市，推動(dòng)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲。Michael F．Martin 和Wayne M．Morrison(2008)在中國(guó)熱錢(qián)問(wèn)題的研究中指出，有大量熱錢(qián)流入到中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。綜合來(lái)看，目前關(guān)于熱錢(qián)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的大多數(shù)研究還主要集中在理論分析上，實(shí)證研究相對(duì)較少。

三、建立模型

本文應(yīng)用模型檢驗(yàn)國(guó)際投機(jī)資金對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響，在房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的情況下，投機(jī)資金對(duì)需求的影響應(yīng)該不顯著，房地產(chǎn)需求的主要影響因素應(yīng)該是消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力。同理，投機(jī)資金對(duì)價(jià)格的影響應(yīng)該也是不顯著的，房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該由供給和需求共同決定。如果供給和需求對(duì)價(jià)格的影響也不顯著，而前一期價(jià)格影響較為顯著時(shí)，說(shuō)明當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為穩(wěn)定，價(jià)格增長(zhǎng)屬于自然增長(zhǎng)。

本文選取中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行模型檢驗(yàn)，數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒(1996—2009)》和國(guó)家商務(wù)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。由于中國(guó)房地產(chǎn)起步較晚，數(shù)據(jù)資源有限，而且為了使各指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)口徑一致，選取1994—2008年度數(shù)據(jù)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析。

首先測(cè)算游資最常用的辦法，是用外匯儲(chǔ)備增加額減去經(jīng)常項(xiàng)目順差和外商直接投資，再經(jīng)適當(dāng)調(diào)整，扣除正常的貿(mào)易轉(zhuǎn)移支付利潤(rùn)匯出以及資金回調(diào)等因素剩余的就是“熱錢(qián)”?！盁徨X(qián)”估計(jì)額=外匯儲(chǔ)備增加額-貨物貿(mào)易順差-FDI。

本文使用Eviews估計(jì)聯(lián)立方程，模型估計(jì)方法采用系統(tǒng)估計(jì)方法，參數(shù)估計(jì)時(shí)使用三階段最小二乘法(3SLS)。在聯(lián)立方程模型中，Demondt、Supplyt和Pt是內(nèi)生變量，其余變量為先決變量。內(nèi)生變量具有一定的概率分布，其參數(shù)是模型待估元素，它不僅影響整個(gè)系統(tǒng)，也受系統(tǒng)影響。外生變量對(duì)系統(tǒng)有影響，但不受系統(tǒng)影響。

對(duì)聯(lián)立方程模型中任意一個(gè)方程，可識(shí)別的必要條件是q*≥p-1。其中，q*代表該方程不包括的先決變量個(gè)數(shù)，p代表該方程包括的內(nèi)生變量個(gè)數(shù)，取等號(hào)表示恰好可以識(shí)別?？梢灾婪匠探M每個(gè)方程都滿(mǎn)足可識(shí)別的必要條件。

在估計(jì)過(guò)程中，不斷對(duì)參數(shù)顯著為零的變量進(jìn)行調(diào)整和剔除，計(jì)算結(jié)果如以下聯(lián)立方程所示。房地產(chǎn)需求方程擬合的R2=0.994735，供給方程擬合的R2=0.965453，價(jià)格方程擬合的R2=0.993554?？梢钥闯?，方程擬合較好。

最終聯(lián)立方程可以表示為：

Demondt=28385.3-67804.82PYt+4.480825St-5.16029Pt-1

Supplyt=-117864.3+52754.6RPt-1+23.4968Pt

Pt=5278.791-0.055754×Supplyt+0.064505×Demondt-28.00429×CPIt+0.267482×HMt

Qt=Min(Demondt,Supplyt)

陳進(jìn)：國(guó)際投機(jī)資本對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的實(shí)證分析四、結(jié)論分析與政策建議

1.首先分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，對(duì)于需求方程來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)收入比的增加會(huì)降低對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求，居民的儲(chǔ)蓄存款余額的增加會(huì)成倍增大對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求。目前推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)需求不斷擴(kuò)大的因素正是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)力和投資能力，由于城鎮(zhèn)居民可支配收入和儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)速度很快，所以房?jī)r(jià)收入比所體現(xiàn)的房地產(chǎn)產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)力(PYt越小，購(gòu)買(mǎi)力越強(qiáng))正在逐漸增強(qiáng)；在理論上，如果需求中泡沫成分很高，那么就會(huì)出現(xiàn)預(yù)期價(jià)格越高，需求越旺盛的現(xiàn)象。而方程中價(jià)格預(yù)期的作用也影響著房地產(chǎn)需求，由于預(yù)期的影響與需求呈反比變化，說(shuō)明目前我國(guó)房地產(chǎn)中具有一定泡沫成分。

2.在供給方程中，房地產(chǎn)價(jià)格與造價(jià)比的增大會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的增加，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格與造價(jià)比越高說(shuō)明房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)空間越大，這是十分符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的。投資盈利能力和當(dāng)期價(jià)格成為影響供給的主要因素，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供給存在的惜售現(xiàn)象十分吻合。所謂惜售，是指開(kāi)發(fā)商為獲得利潤(rùn)最大化，不愿意過(guò)早出售產(chǎn)品而有意識(shí)地控制銷(xiāo)售量與銷(xiāo)售速度，換句話(huà)說(shuō)，也就是開(kāi)發(fā)商故意把房子空置起來(lái)不賣(mài)。由于房?jī)r(jià)的不斷攀升，開(kāi)發(fā)商的惜售現(xiàn)象日益突出，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:一是在一定的銷(xiāo)售周期內(nèi)將銷(xiāo)售分成多期進(jìn)行，將較多較好的房子留在后面賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián);二是在預(yù)售前拿出部分商品房，留給公司關(guān)系戶(hù);三是在正式預(yù)售前進(jìn)行內(nèi)部發(fā)號(hào);四是在正式銷(xiāo)售時(shí)進(jìn)行內(nèi)部銷(xiāo)售控制，適當(dāng)保留部分好房源。這是人為制造房地產(chǎn)市場(chǎng)供求不平衡，使房地產(chǎn)供求信息不能準(zhǔn)確反饋到有關(guān)政府部門(mén)，導(dǎo)致政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制失靈。

3.分析房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格方程，可以看到CPI和熱錢(qián)都是顯著變量，CPI越低，人民幣升值壓力就會(huì)存在，游資流入的比例就會(huì)越大，房地產(chǎn)價(jià)格也就越高。根據(jù)上述模型，外國(guó)游資每流入100億美元，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)提高27元/平方米。進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的外資一般分為“明”和“暗”兩種，“明”的指納入商務(wù)部外資統(tǒng)計(jì)范圍的房地產(chǎn)業(yè)外商直接投資;“暗”的則指通過(guò)其他渠道進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的境外資本，這就是方程中估算的“熱錢(qián)”。這些游資絕大部分是在房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，而不是進(jìn)行實(shí)實(shí)在在的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，外國(guó)游資對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是顯著的，在目前中國(guó)還存在巨大的人民幣升值壓力，而且人民幣匯率遲遲未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的情況下，“熱錢(qián)”流入房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高升的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以減輕長(zhǎng)期滯留中國(guó)境內(nèi)的成本壓力，還可以獲取房地產(chǎn)增值收益，一旦人民幣升值至合適水平，這部分“熱錢(qián)”即可套現(xiàn)撤出中國(guó)。抬高房?jī)r(jià)只是問(wèn)題的一個(gè)方面，那些謀求短線(xiàn)炒作的海外基金，一旦人民幣升值或樓盤(pán)增值后很快撤資，剩下盲目跟進(jìn)的中小投資者可能無(wú)法應(yīng)對(duì)驟然的波動(dòng)，將危及中國(guó)樓市的穩(wěn)定。所以如果投機(jī)資金在房地產(chǎn)市場(chǎng)中比重過(guò)高，房地產(chǎn)泡沫過(guò)于嚴(yán)重，到那時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)將面臨崩盤(pán)的危險(xiǎn)。

在價(jià)格方程中，模型的估計(jì)結(jié)果顯示需求對(duì)價(jià)格的影響要比供給更加顯著(見(jiàn)相關(guān)估計(jì)系數(shù)的3SLS參數(shù)估計(jì)值)。這說(shuō)明在中國(guó)房?jī)r(jià)加快城市化腳步的階段對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求相比較于供給更加旺盛。

［參考文獻(xiàn)］

［1］宋勃，高波．國(guó)際資本流動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響［J］．財(cái)經(jīng)問(wèn)題研究，2007(3)．

［2］劉莉亞．境外“熱錢(qián)”是否推動(dòng)了股市、房市的上漲?［J］．金融研究，2008(10)．

［3］王元龍．房地產(chǎn)走勢(shì)調(diào)查［R］．藍(lán)籌地產(chǎn)評(píng)論，2007．

篇4

關(guān)鍵詞：安徽?。环康禺a(chǎn)市場(chǎng)；FDI

一、引言

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金來(lái)源也不斷增加，這為有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮創(chuàng)造了條件，作為在外資中占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的FDI隨著安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不斷增加。規(guī)范FDI在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的影響，從而促進(jìn)安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

二、安徽省房地產(chǎn)發(fā)展情況

近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)以及農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，安徽省的各城鎮(zhèn)中對(duì)住房的需求不斷增加，加上由于農(nóng)村人口收入增加，在城鎮(zhèn)中購(gòu)房居住以及投資需求也增加推動(dòng)著安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和進(jìn)步。

2000年到2012年，安徽省房地產(chǎn)年總投資從93.09億元增加到4459.06億元，增長(zhǎng)了47.9倍，年均增長(zhǎng)38.47%。而同期固定資產(chǎn)的增長(zhǎng)19.17倍，年增長(zhǎng)率為26.47%，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)率高于固定資產(chǎn)增長(zhǎng)率12個(gè)百分點(diǎn)。2004年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行了宏觀(guān)調(diào)控，使得房地產(chǎn)投資一度出現(xiàn)了下降。盡管如此，房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，對(duì)安徽省經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要推動(dòng)作用。

三、安徽省房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源分析

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)必須具備充足的資金，安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金來(lái)源與全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金來(lái)源途徑大致是一樣的。

（一）自籌資金

自籌資金是發(fā)展商從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的自籌資本金，是開(kāi)發(fā)商從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)。自籌資金的主要來(lái)自于開(kāi)發(fā)商自己的資金、商品房的預(yù)售收入以及關(guān)聯(lián)企業(yè)的注入資金。2004年以前，全國(guó)房地產(chǎn)投資中的自籌自資金的比例都沒(méi)有達(dá)到這一要求，2004年以后，基本上都在30%以上，而安徽省開(kāi)發(fā)商的自籌資金2000年以來(lái)一直在30%以上。

（二）國(guó)內(nèi)貸款

開(kāi)發(fā)商的國(guó)內(nèi)貸款主要是指國(guó)內(nèi)銀行提供的貸款，是開(kāi)發(fā)商獲得外來(lái)自己最主要的形式。銀行貸款包括企業(yè)貸款和流動(dòng)性貸款。但是由于經(jīng)濟(jì)形式的變化以及房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在的泡沫以及經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，安徽省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從銀行貸款的比例不斷在下降，2000年，開(kāi)發(fā)商資金中有19%是國(guó)內(nèi)貸款，而到了2012年末10.59%的資金是來(lái)源于國(guó)內(nèi)貸款。自2008年金融危機(jī)以來(lái)，安徽省的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)緊縮，而為降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，省內(nèi)銀行業(yè)也縮減了對(duì)房地產(chǎn)的貸款。

（三）利用外資

利用外資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與經(jīng)營(yíng)的境外資金，主要包括兩部分：直接流入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的外資，包括外商直接投資，對(duì)外借款以及外商的其他投資，另一部分是外商購(gòu)買(mǎi)我國(guó)商品房。安徽省房地產(chǎn)利用外資自2000年以來(lái)絕對(duì)數(shù)額不斷增加，但是由于流入安徽省的國(guó)內(nèi)資金的增長(zhǎng)速度更快，使得外資在該省房地產(chǎn)市場(chǎng)的總投資占比不斷下降。

四、FDI在安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)中的波動(dòng)

房地產(chǎn)行業(yè)具有顯著的周期性，在多數(shù)場(chǎng)合，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)周期大體吻合，而FDI與安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)中有類(lèi)似的變化趨勢(shì)。

（一）流入房地產(chǎn)的FDI占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比例下降，占全部外資波動(dòng)較大

從流入安徽省房地產(chǎn)業(yè)的 FDI 占開(kāi)發(fā)投資比例看，F(xiàn)DI 的周期波動(dòng)幅度明顯大于其他渠道投資，但在總體上流入房地產(chǎn)的 FDI 占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比例較低，最高不超過(guò)同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的2.0%，即FDI不是推動(dòng)安徽省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要力量。而FDI在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用外資中的占比變化較大，變化范圍在0―30%之間，但總體上處于高水平。后危機(jī)時(shí)代，安徽省房地產(chǎn)發(fā)展放緩，外資增加的速度較慢，F(xiàn)DI占外資水平也下降，同期，國(guó)內(nèi)的投資速度高于FDI的增長(zhǎng)速度。

（二）經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)FDI流入房地產(chǎn)市場(chǎng)有重要影響

分析2000 年以來(lái)的安徽省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中利用外資數(shù)量，可以發(fā)現(xiàn)有一個(gè)明顯的“重頂”現(xiàn)象，即2008年初利用外資達(dá)到最高峰，隨后下降，到下半年開(kāi)始回升接近年初高點(diǎn)，2009 年初又開(kāi)始下降，直到 2010 年下降速度才開(kāi)始放緩。金融危機(jī)爆發(fā)導(dǎo)致境外融資成本提高，F(xiàn)DI 資金來(lái)源減少，從而形成了市場(chǎng)性頂部。2007年到2009年安徽省的房地產(chǎn)市場(chǎng)受金融危機(jī)影響呈現(xiàn)倒“V”走勢(shì)，而安徽省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用外資走勢(shì)也出現(xiàn)倒“V”走勢(shì)，說(shuō)明該省經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和外資的利用有類(lèi)似的影響與作用。

五、規(guī)范FDI在安徽省房地產(chǎn)發(fā)展

在后危機(jī)時(shí)候，隨著安徽省經(jīng)濟(jì)的不斷復(fù)蘇，政府加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和管理力度，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)過(guò)是的FDI流入安徽省市場(chǎng)更加便利，規(guī)范FDI對(duì)安徽省市場(chǎng)的影響對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)健發(fā)展有重要影響。

（1）規(guī)范 FDI 在房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入和經(jīng)營(yíng)行為

在后危機(jī)時(shí)代，隨著全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇必然吸引大量的境外資本投入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的FDI較快增長(zhǎng)。因此，安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到 FDI 對(duì)該產(chǎn)業(yè)的實(shí)際影響，綜合權(quán)衡長(zhǎng)短期利弊，最大程度發(fā)揮 FDI 在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的正面帶動(dòng)作用，引導(dǎo)其增加有效供給和帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，同時(shí)要嚴(yán)格限制FDI助推房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

（2）政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控

房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系著社會(huì)居民的重要切身利益，房?jī)r(jià)的上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)有利有弊，保持房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的至關(guān)重要。省政府要充分重視房地產(chǎn)業(yè)FDI與經(jīng)濟(jì)金融的互動(dòng)關(guān)系，根據(jù)本省所處不同的發(fā)展水平和市場(chǎng)周期階段，進(jìn)一步完善和優(yōu)化監(jiān)測(cè)和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，防范FDI等熱錢(qián)的大量流入，把省內(nèi)房?jī)r(jià)推高到有真實(shí)居住需求的均衡價(jià)格以上。

六、房地產(chǎn)企業(yè)要合理利用FDI

后危機(jī)時(shí)代，隨著經(jīng)濟(jì)不斷復(fù)蘇，省內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)要抓住機(jī)會(huì)，整合企業(yè)的資金鏈，把流入企業(yè)的FDI的作用發(fā)揮到最大。雖然縱觀(guān)FDI在安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)中占比均處于較小比重，但是FDI是加強(qiáng)國(guó)際合作的一個(gè)重要的途徑，房地產(chǎn)市場(chǎng)充分利用FDI的積極作用，不但可以提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)可以為省內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)的下一階段的開(kāi)發(fā)和品質(zhì)的提升做好實(shí)際準(zhǔn)備。

參考文獻(xiàn)：

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篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場(chǎng)泡沫；行為金融學(xué)

基金項(xiàng)目：德國(guó)國(guó)家學(xué)校交流局2005～2007年度項(xiàng)目。

作者簡(jiǎn)介：高雷(1977－)，男，上海人，汕頭大學(xué)商學(xué)院特聘教授、碩士生導(dǎo)師，德國(guó)基爾大學(xué)客座教授，香港中文大學(xué)客座研究員，德國(guó)波恩大學(xué)澤爾滕實(shí)驗(yàn)室博士后，主要從事國(guó)際金融研究。

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.31　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1006－1096(2007)03－0063－03　收稿日期：2007－01－12

萊茵哈德?澤爾滕教授是德國(guó)波恩大學(xué)教授，德國(guó)科學(xué)院院士，前歐洲經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)主席。1994年，他因在“非合作博弈理論中開(kāi)創(chuàng)性的均衡分析”方面的杰出貢獻(xiàn)而榮獲諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)。2005年3月及11月，澤爾滕教授兩次來(lái)華講學(xué)。其問(wèn)，他和高雷博士就杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫問(wèn)題進(jìn)行了深入的探討。

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。在西方，房地產(chǎn)業(yè)通常被視為一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。我國(guó)以建立商業(yè)化的房地產(chǎn)市場(chǎng)為最終目標(biāo)，從上世紀(jì)80年代起對(duì)住房體制開(kāi)始改革。1998年，國(guó)家頒布了住房體制改革的綱領(lǐng)性文件《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房體制改革，加快住房建設(shè)的通知》。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)迅速，年增長(zhǎng)超過(guò)30％(參見(jiàn)圖1)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易產(chǎn)生泡沫(Ablaham，J．M．&H．H．Pat-ric，1994；Case，K．E．&R．J．Shiller，1989；Clark，T．E，1995；Clayton，J．1996；Shiller，R．J，199)歷史上，房地產(chǎn)泡沫崩潰而引發(fā)的全局性經(jīng)濟(jì)危機(jī)屢見(jiàn)不鮮，例如日本經(jīng)濟(jì)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的破裂10多年來(lái)一蹶不振。近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)明顯超過(guò)固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，而房地產(chǎn)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率又快于房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)率(參見(jiàn)圖2)，這就令人擔(dān)心是不是我國(guó)商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快、房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)過(guò)高。其實(shí)，自1998年以來(lái)我國(guó)商品房房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)大大超過(guò)城鎮(zhèn)居民收入的增長(zhǎng)已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。很多學(xué)者就我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有沒(méi)有泡沫這個(gè)問(wèn)題作了研究(高雷、何少華、殷樹(shù)喜，2005；易憲容，2005；牛鳳瑞，2004；杭州市統(tǒng)計(jì)局，2004；浙江省企業(yè)調(diào)查隊(duì)課題組，2005；魏杰，2003；包宗華，2004)。一些人認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)只是過(guò)熱，并沒(méi)有太多的泡沫處于可控范圍內(nèi)；另一些人則堅(jiān)持已經(jīng)產(chǎn)生了許多泡沫，繼續(xù)下去泡沫肯定會(huì)破裂，從而導(dǎo)致金融危機(jī)的發(fā)生。前一部分人從產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)、經(jīng)濟(jì)起飛的需要、人民對(duì)房地產(chǎn)的真實(shí)需求等方面認(rèn)定只是過(guò)熱現(xiàn)象。后一部分人從房地產(chǎn)信貸攀升、房?jī)r(jià)與居民收入比值過(guò)大、房?jī)r(jià)與租金比值過(guò)高，市場(chǎng)換手率升高、空房率攀高等方面進(jìn)行分析，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了泡沫。

二、杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫

1998年中央出臺(tái)的停止住房實(shí)物分配、逐步實(shí)行住房分配貨幣化、并允許個(gè)人利用銀行貸款購(gòu)房的政策，推動(dòng)了我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展最為充分的浙江省的首府杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。從圖3中，我們不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)率明顯超高過(guò)全市GDP的增長(zhǎng)率。房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)數(shù)年供需兩旺，高速擴(kuò)張，商品房銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售價(jià)格同步快速上漲。2001年以來(lái)，隨著住房信貸消費(fèi)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資信貸政策進(jìn)一步放寬，加上2002年7月1日開(kāi)始實(shí)行的房地產(chǎn)招標(biāo)制度，杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了超速增長(zhǎng)的情況。在2001年、2002年、2003三年中，杭州房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)額分別以38．78％、40.69％和30.56％的速度增長(zhǎng)；住宅用地價(jià)格和商品房銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)大幅上漲。杭州的這些狀況，受到全國(guó)矚目，被稱(chēng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“杭州現(xiàn)象”。

從杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀看，它是存在泡沫的。房?jī)r(jià)格已經(jīng)偏離其市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)格，也大大超過(guò)了居民的承受能力。我們知道房?jī)r(jià)收入比是國(guó)際通用的衡量家庭對(duì)房?jī)r(jià)承受能力的指標(biāo)。以80平方米的商品房為例，杭州的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到11.3倍，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際認(rèn)可的3～6倍的標(biāo)準(zhǔn)，況且商品房市場(chǎng)上120平方米以上的戶(hù)型占了多數(shù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的賣(mài)方市場(chǎng)，炒作跡象明顯，消費(fèi)者心理恐慌，出現(xiàn)追漲購(gòu)房現(xiàn)象。在近年開(kāi)盤(pán)的一些樓盤(pán)中，炒作者占買(mǎi)家的比例甚至超過(guò)50％，大大高于20％的國(guó)際警戒線(xiàn)。澤爾滕教授發(fā)現(xiàn)杭州的空房率特別高。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，杭州的二手房市場(chǎng)中，有將近一半的房源為1998年以后建造的新商品房，甚至有部分期房，可以說(shuō)這高空置率是炒房者造成的。相比于高速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，杭州的房屋租賃價(jià)格增長(zhǎng)緩慢，平均年增長(zhǎng)率不足1％。這就說(shuō)明，如果用于租賃而不用于買(mǎi)賣(mài)交易的話(huà)，杭州的商品房投資是無(wú)利可圖的。房屋租賃價(jià)格與銷(xiāo)售價(jià)格的背離代表了資產(chǎn)盈利能力與資產(chǎn)價(jià)格的背離，宣告了資產(chǎn)的泡沫化。在房地產(chǎn)資金方面，1999年以來(lái)，杭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資以平均每年31.41％的速度增長(zhǎng)，表面上看來(lái)是有充裕的開(kāi)發(fā)資金作為后盾。但實(shí)際上在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金鏈中，直接或間接來(lái)自銀行的資金占了主導(dǎo)地位。2003年1～9月杭州市房地產(chǎn)企業(yè)貸款發(fā)放額同比增長(zhǎng)35.1％，發(fā)放個(gè)人住房貸款同比增長(zhǎng)48.1％，兩者合計(jì)占全社會(huì)貸款總額的將近五分之一。這說(shuō)明房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)的膨脹很大程度上，依賴(lài)于信貸規(guī)模的擴(kuò)張。

澤爾滕教授認(rèn)為，我們必須警惕房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，他注意到杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量的增長(zhǎng)已落后于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。隨著2003年央行和國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)121號(hào)文件和18號(hào)文件以后，銀行紛紛限制按揭貸款，提高首付額度，并對(duì)某些房地產(chǎn)產(chǎn)品停止按揭，加上高房?jī)r(jià)制約，目前杭州的房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速已經(jīng)放慢。2004年年均銷(xiāo)售增長(zhǎng)幅度從2003年的20％以上下降至8.9％(見(jiàn)2004年杭州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào))。而商品房?jī)r(jià)格卻仍在高速上漲。2004年房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比增長(zhǎng)11.8％，比同期城鎮(zhèn)居民可支配收入的增幅高出2.3個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)量?jī)r(jià)理論，這可能是樓市下跌的前兆。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的破裂將對(duì)我國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)、金融體系(大多數(shù)購(gòu)房者都從銀行貸了

款)造成長(zhǎng)期的后果和深重的負(fù)面影響。

三、從眾效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響

從眾效應(yīng)是指市場(chǎng)投資者受其他投資者的影響而采取相同的投資策略，或者說(shuō)投資者的決策是基于對(duì)大眾行為的模仿而不是基于自己的理性判斷(高雷，2005；高雷、任慧玉，2005)。澤爾滕教授和高雷博士認(rèn)為，許多房地產(chǎn)投資者缺乏相關(guān)信息及專(zhuān)業(yè)知識(shí)，自己無(wú)法做出合理決策，從而遵從大多數(shù)人的判斷。面對(duì)快速上漲的房?jī)r(jià)，一些人認(rèn)為他們?nèi)绻F(xiàn)在不買(mǎi)房將來(lái)就買(mǎi)不起了，便迫不及待地買(mǎi)了房。而他們的購(gòu)買(mǎi)又進(jìn)一步拉升了房?jī)r(jià)，迫使另一批人因?yàn)橥瑯拥膿?dān)憂(yōu)而成為新一批商品房購(gòu)買(mǎi)者。于是，類(lèi)似于多米諾骨牌效應(yīng)的連鎖反應(yīng)產(chǎn)生了，促使房?jī)r(jià)一路攀升，直至最后崩潰。從眾效應(yīng)使個(gè)人偶然行為演變?yōu)槭袌?chǎng)普遍行為，造成價(jià)格遠(yuǎn)離價(jià)值，加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫與價(jià)格波動(dòng)。

四、政策建議

澤爾滕教授和高雷博士對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題提出了具體的政策建議。

1．放寬對(duì)利率的限制。我國(guó)有很長(zhǎng)一段時(shí)間是以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)為中心的。由于傳統(tǒng)的社會(huì)主義意識(shí)形態(tài)，我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)體系中還有許多與有效、高效、健康的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度相違背之處，這其中首要的是政府對(duì)經(jīng)濟(jì)干預(yù)過(guò)多。在我國(guó)，利率不是由市場(chǎng)調(diào)控，而是由政府決定的。因?yàn)槔试谖覈?guó)房地產(chǎn)投機(jī)交易中扮演了一個(gè)的關(guān)鍵性角色，因此我國(guó)應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)需求來(lái)調(diào)節(jié)利率，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度投機(jī)。

2．完善房地產(chǎn)金融體系，建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須完善房地產(chǎn)金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)抵押貸款的證券化，將一、二級(jí)市場(chǎng)作為一個(gè)整體納入金融大循環(huán)，打通房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的聯(lián)系。

3．改進(jìn)房地產(chǎn)貸款和抵押政策，預(yù)防和禁止銀行貸款進(jìn)入投機(jī)市場(chǎng)。如果大量投資者將獲得的銀行貸款用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)交易，那么當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂時(shí)，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致銀行無(wú)法收回貸款的不良局面。而目前我國(guó)銀行的壞賬比率已經(jīng)高達(dá)30％!

4．封堵境外投機(jī)資金。要防止房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹，就要封堵境外對(duì)人民幣有升值預(yù)期的投機(jī)資金繼續(xù)涌入。

5．加強(qiáng)正確的宣傳引導(dǎo)。由于大眾對(duì)于房地產(chǎn)缺乏有效信息和專(zhuān)業(yè)知識(shí)，極易產(chǎn)生從眾效應(yīng)，政府必須加強(qiáng)宣傳和引導(dǎo)，使消費(fèi)者能夠理性購(gòu)房，避免產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，造成房地產(chǎn)投機(jī)增強(qiáng)吹大泡沫。

6．抑制不良信息傳播。政府部門(mén)應(yīng)根據(jù)人口、收入等因素制定并公布比較詳細(xì)的房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，并定期修改，且嚴(yán)格實(shí)施，那么大眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期也就不會(huì)忽高忽低，投機(jī)行為也就難以發(fā)生。

7．采取適當(dāng)措施，避免泡沫突然破滅。我們知道，泡沫突然破滅會(huì)招致金融和經(jīng)濟(jì)危機(jī)。所以，政府不要采取過(guò)激措施，而要通過(guò)小幅連續(xù)的政策來(lái)逐漸改變公眾的預(yù)期，以避免泡沫突然破滅。

8．為投資者開(kāi)創(chuàng)新的投資領(lǐng)域，創(chuàng)造新的金融工具。國(guó)內(nèi)投資者缺少有效的投資機(jī)會(huì)；到目前為止，我國(guó)只有股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)這兩個(gè)主要的投資市場(chǎng)。這可能也是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)的一個(gè)原因。因此我國(guó)應(yīng)致力于為投資者提供新的投資市場(chǎng)，如期貨市場(chǎng)，債券市場(chǎng)和外匯市場(chǎng)等。

五、結(jié)論

篇6

從2004年開(kāi)始，中央政府一直在對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資過(guò)熱及一些地方的房?jī)r(jià)快速上漲采取宏觀(guān)調(diào)控的政策。從這幾年政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的目標(biāo)來(lái)看，每年對(duì)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的主要目標(biāo)都是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但實(shí)際上越是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控，政府越是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，各地房?jī)r(jià)上漲的幅度越大。而且，目前所看到的各

地房?jī)r(jià)僅是政府公布的新商品房銷(xiāo)售價(jià)格，如果以二手房?jī)r(jià)格來(lái)看國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的上漲幅度，那么目前全國(guó)所謂的“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”就會(huì)更加離譜了。

從最近各地房?jī)r(jià)快速飆升的情況來(lái)看，它意味著幾年來(lái)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控所取得成果十分有限。不僅如此，“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”的房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控目標(biāo)則成全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的動(dòng)力。因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)中，市場(chǎng)的價(jià)格完全是由市場(chǎng)的供求關(guān)系來(lái)決定，價(jià)格的變化可以改變市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)調(diào)整。如果以“價(jià)格穩(wěn)定”作為政府的房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控目標(biāo)，那就是政府向房地產(chǎn)市場(chǎng)明確表示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格只能夠穩(wěn)定在現(xiàn)有的一個(gè)基點(diǎn)上，只能是上漲而不是下跌。特別是當(dāng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上成為投資者的市場(chǎng)時(shí)，市場(chǎng)的價(jià)格基本上是投資者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期決定的。

政府對(duì)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定其實(shí)就是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格擔(dān)保，即以政府政策保證房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格只漲不跌。如果政府對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行擔(dān)保，而且住房又是投資品，那么投資者進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)就是零風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)（房?jī)r(jià)只漲不跌）。當(dāng)一個(gè)投資市場(chǎng)是零風(fēng)險(xiǎn)及投資者能夠便利利用銀行金融杠桿（通過(guò)銀行按揭貸款）進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，那么大量的投資者涌入市場(chǎng)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的飆升也就自然了。特別是今年不少民眾借助股市的繁榮獲得一桶金之后，更是為不少投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)提供便利的條件，這樣進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者自然更是會(huì)增加。在這種情況下，國(guó)內(nèi)各地的房?jī)r(jià)豈能不飆升？也就是說(shuō)，最近房?jī)r(jià)快速飆升，盡管原因有很多，但是它意味著早幾年房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控失效，意味著政府必須全面來(lái)改進(jìn)這些政策結(jié)與政策目標(biāo)相悖的政策。否則，國(guó)內(nèi)各地房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭根本上得不到遏制。

對(duì)于各地房?jī)r(jià)快速上漲，由于沒(méi)有明白國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)質(zhì)所在，目前所采取的政策是以建立住房保障體系為由，來(lái)加大廉租屋的建設(shè)，在增加經(jīng)濟(jì)適用房及創(chuàng)新一個(gè)新概念限價(jià)房的建設(shè)。希望以此來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)，來(lái)解決中低收入居民的住房問(wèn)題，來(lái)遏制過(guò)高的房?jī)r(jià)。比如，北京市已推出第二批限價(jià)為7000元/平方米土地拍賣(mài)。十分有限的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房不僅對(duì)遏制過(guò)高的房?jī)r(jià)是杯水車(chē)薪，而且也是以政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)，變相來(lái)推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。試想，當(dāng)?shù)刈畹头績(jī)r(jià)的標(biāo)桿在那里，其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格豈能不在這基礎(chǔ)上上漲？

還有隨著近期房?jī)r(jià)快速飆升，也可能引發(fā)一系列的問(wèn)題，如大幅度增加政府的住房保障壓力；固定資產(chǎn)投資過(guò)熱進(jìn)一步強(qiáng)化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逆向選擇；可能進(jìn)一步刺激城市拆遷熱，引發(fā)新的矛盾和沖突；可能帶動(dòng)物價(jià)進(jìn)一步上漲，引發(fā)嚴(yán)重的通貨膨脹；房地產(chǎn)投資涌入，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫進(jìn)一步吹大等，從而引發(fā)新一輪的更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀(guān)。

因此，要遏制目前過(guò)高的房?jī)r(jià)就得從根本上入手。就得重新確立中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展模式及重建中國(guó)的住房保障體系。比如，為了保證中國(guó)的每一個(gè)居民都有基本的居住保證，就得建立起《住宅法》，并在此基礎(chǔ)上建立適應(yīng)中國(guó)的住房保障體系。在該法律中，首先要明確，國(guó)有的土地是每一個(gè)中國(guó)公民所應(yīng)分享的資源，它的使用就得最大努力地來(lái)增加中國(guó)公民的住房福利水平。這是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的前提。

在這個(gè)住房保障體系中，首先要讓那些喪失生活能力的老人、病人、殘疾人有基本的住房保證。而這部分住房保障就是廉租屋。在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)體系下，這部分的住房保障所占的比重不會(huì)超過(guò)6%，中國(guó)則可放在10%比重以?xún)?nèi)，這樣有限的廉租屋才能保護(hù)這些弱勢(shì)民眾的基本的住房權(quán)利，政府也有能力來(lái)做這件事。否則比重太高，政府在財(cái)力、管理上的不足，可能會(huì)使廉租屋制度形同虛設(shè)。20%左右的中高收入者可用完全商品房解決住房問(wèn)題。而這個(gè)中高收入的商品市場(chǎng)既可是投資品，也可以是消費(fèi)品。但住房的兩棲性只能限定在這個(gè)市場(chǎng)的范圍之內(nèi)。對(duì)于之外其余70%居民的住房，同樣也得通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決，但是他們則要在政府的各種幫助下進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。而這個(gè)70%的房地產(chǎn)市場(chǎng)只能是住房消費(fèi)市場(chǎng)。

篇7

2009年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)十分怪異,1-3月份全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇,住房銷(xiāo)售開(kāi)始增長(zhǎng)。在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng),基本上是以消費(fèi)者為主導(dǎo),住房的銷(xiāo)售與價(jià)格都出現(xiàn)了平穩(wěn)的增長(zhǎng)。但是,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇,從4月份開(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的態(tài)勢(shì),而且這種態(tài)勢(shì)愈演愈烈。先是從北京、上海、深圳、廣州等一線(xiàn)城市,然后逐漸蔓延到二三線(xiàn)城市,在這些城市,這種住房銷(xiāo)售價(jià)升量增的局面一直持續(xù)到9月份。進(jìn)入10月份,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)又出現(xiàn)所謂的“價(jià)滯量跌”的態(tài)勢(shì)。也就是說(shuō),2009年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)突然爆發(fā)出少有繁榮,但到進(jìn)入9-10月份之后,這種繁榮突然又停止了。從這兩個(gè)月情況來(lái)看,一方面各地的房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升,讓越來(lái)越多的住房消費(fèi)者遠(yuǎn)離這個(gè)市場(chǎng);另一方面,住房的銷(xiāo)售在早幾個(gè)月連創(chuàng)新高之后,突然間又快速下降。一方面房地產(chǎn)的廣告在各種媒體上鋪天蓋地,房地產(chǎn)的各種交易會(huì)接二連三;另一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻說(shuō)房子已經(jīng)賣(mài)完了,他們沒(méi)有房可賣(mài)。一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大力叫喊房地產(chǎn)市場(chǎng)的“金九銀十”,另一方面?zhèn)鱽?lái)的信息則2009年9月銷(xiāo)售下降,房地產(chǎn)的“金九”沒(méi)有出現(xiàn),“銀十”在前半個(gè)月慘然落幕。一方面土地高價(jià)拍賣(mài),隨之相應(yīng)的地方房?jī)r(jià)快速飆升;另一方面全國(guó)2009年度購(gòu)置土地面積1-10月份同比下降18%等等。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)這一系列的怪異現(xiàn)象,很難用傳統(tǒng)的理論來(lái)解釋了。特別是到了2009年11月及12月上旬,由于市場(chǎng)流傳說(shuō)住房?jī)?yōu)惠政策將在年底終止,不少一線(xiàn)城市的二手房交易又開(kāi)始出現(xiàn)火爆的場(chǎng)面。銷(xiāo)售暴增,甚至于出現(xiàn)一套房幾十人來(lái)?yè)屬?gòu)的場(chǎng)面。有人說(shuō)這是房地產(chǎn)優(yōu)惠政策將改變的預(yù)期,有人說(shuō)這是房地產(chǎn)“剛性需求”爆發(fā),但是無(wú)論什么理由,購(gòu)買(mǎi)住房就如購(gòu)買(mǎi)白菜這樣隨意的從眾現(xiàn)象,不僅說(shuō)明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)十分特別,也說(shuō)明當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)將面臨著巨大的調(diào)整。特別是隨著政府部門(mén)發(fā)出要遏制房地產(chǎn)泡沫及高房?jī)r(jià)時(shí),就更是山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓了。

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注的問(wèn)題是,2009年國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么會(huì)出現(xiàn)這樣突然的繁榮?這種繁榮能夠持續(xù)嗎?如果不能夠持續(xù),2010年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)如何發(fā)展?特別是隨著政府部門(mén)發(fā)出遏制高房?jī)r(jià)的信號(hào),2010年的房地產(chǎn)政策會(huì)出現(xiàn)什么樣的調(diào)整?這種調(diào)整對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響?下面筆者將對(duì)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)爆發(fā)態(tài)勢(shì)作一點(diǎn)分析,分析其繁榮的原因以及這種繁榮的可持續(xù)性,并從中來(lái)判斷2010年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策變化及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展之大勢(shì)。

最近國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)

我們先來(lái)看一組數(shù)據(jù),從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2009年12月公布的數(shù)據(jù)來(lái)看,1-11月全國(guó)房?jī)r(jià)無(wú)論是同比還是環(huán)比都在上漲,而且環(huán)比上漲趨勢(shì)從年初開(kāi)始就沒(méi)有改變過(guò)。但是,由于中國(guó)房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系的不科學(xué)性,實(shí)際上這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)沒(méi)有從根本上反映國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)到底上漲了多少,其上漲的幅度如何。因?yàn)?009年1-11月份,普通商品房的價(jià)格在上漲,但上漲幅度不是很大。如果按照這種上漲趨勢(shì)同比不超過(guò)5%,環(huán)比上漲不到過(guò)1%。這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲幅度怎么也看不出問(wèn)題。但是,實(shí)際的情況是,住宅的價(jià)格的上漲很大,11月份同比上漲5.7%,環(huán)比10月份上漲1.2%,而且這只是全國(guó)的平均數(shù)字。如果以單個(gè)城市的情況來(lái)看,其漲幅度是驚人的。比如11月份廣州、深圳、金華、銀川、?？诘瘸鞘凶≌瑑r(jià)格分別上漲為14.7%、12.6%、11.8%、10.4%、9.6%。也就是說(shuō),在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)后面,許多城市的房?jī)r(jià)上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均數(shù)。

我們?cè)賮?lái)看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)。2009年1-10月份已經(jīng)完成28439億元,增長(zhǎng)達(dá)18.9%,比年初整整增長(zhǎng)了18個(gè)百分點(diǎn)。也就是說(shuō),2009年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)每個(gè)月環(huán)比增長(zhǎng)2%以上,而且中國(guó)住房銷(xiāo)售是采取預(yù)售的方式,2009年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)比較慢就在于2008年銷(xiāo)售下降。如果以2009年住房銷(xiāo)售增長(zhǎng)80%以上的水平來(lái)推測(cè),在未來(lái)的一二年中,這種增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)不僅不會(huì)改變,而且會(huì)出現(xiàn)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

從房地產(chǎn)資金使用的情況來(lái)看,最為特別的表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面:2009年1-10月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源于國(guó)內(nèi)銀行貸款9119億元,同比增長(zhǎng)53.0%,與2008年同期多增加了47.0個(gè)百分點(diǎn);個(gè)人住房按揭貸款6162億元,同比增長(zhǎng)119.7%,比2008年同期多增加142.0個(gè)百分占。2009年1-10月份進(jìn)入房地產(chǎn)的資金達(dá)到44033億元,同比增長(zhǎng)43.4%,比2008年同期多增加了37個(gè)百分點(diǎn)。但絕大多數(shù)資金來(lái)自銀行,比如銀行貸款達(dá)9119億元、預(yù)售款及其他為20218億元。僅此兩方面資金占進(jìn)入房地產(chǎn)的資金67%,特別是住房按揭貸款快速增長(zhǎng)早就超過(guò)了2007年水平。當(dāng)大量的銀行信貸進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí),不僅可能在短期內(nèi)把房?jī)r(jià)推高,制造房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫,而且也正在積累國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

從住房的銷(xiāo)售情況來(lái)看,2009年1-10月份住房銷(xiāo)售面積66368萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)了48.4%,比2008年同期多增加了64.9個(gè)百分點(diǎn),而住宅的銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)更快,為60974萬(wàn)平方米,增幅達(dá)到50.1%;一般商品住房銷(xiāo)售金額31529億元,同比增長(zhǎng)了79.2%;住宅銷(xiāo)售金額為27766億元,同比增長(zhǎng)了84.3%,比2008年同期多增加了102.5個(gè)百分點(diǎn);期房銷(xiāo)售金額24332億元,同比增長(zhǎng)了79.8%,比2008年同期多增加了97.1個(gè)百分點(diǎn)。無(wú)論是住房銷(xiāo)售面積還是住房銷(xiāo)售金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2007年的水平(這兩組數(shù)據(jù)2007年1-10月分別為44723平方米和17590億元,分別超過(guò)了49%和79%)。而且從這些數(shù)字來(lái)看,住房銷(xiāo)售價(jià)格的增長(zhǎng)快于住房銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng),由此可見(jiàn)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲幅度比統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所顯示的要大。住房銷(xiāo)售達(dá)到前所未有的繁榮,但其繁榮主要是住宅市場(chǎng),住宅市場(chǎng)的繁榮又是建立在住房預(yù)售的基礎(chǔ)上,其所占住宅銷(xiāo)售的比重為90%以上。這也意味著,由于住房預(yù)售制,住房開(kāi)發(fā)投資將滯后一個(gè)周期,未來(lái)國(guó)內(nèi)住房開(kāi)發(fā)投資會(huì)有一個(gè)較長(zhǎng)的增長(zhǎng)時(shí)期。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)為何會(huì)這樣繁榮

從上述的數(shù)據(jù)來(lái)看,2009年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆早就超過(guò)了2007年房地產(chǎn)泡沫吹得巨大的時(shí)期。正因?yàn)?007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫,才會(huì)有政府出臺(tái)房地產(chǎn)政策進(jìn)行調(diào)整,有2007―2008年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面調(diào)整。但是,沒(méi)有想到的是,在全球經(jīng)濟(jì)一片衰退中,在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的財(cái)政政策及貨幣政策的全面刺激中,在全世界的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格都在下跌時(shí),中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅沒(méi)有擠出泡沫,反之突然間價(jià)格飚升,出現(xiàn)了前所未有的繁榮。而且隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮,房?jī)r(jià)上漲,住房銷(xiāo)售開(kāi)始放緩。但房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)升量跌并沒(méi)有改變國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的勢(shì)頭,反之,有些城市這種上漲勢(shì)頭更為強(qiáng)勁。當(dāng)然,從上面的幾組數(shù)據(jù)中,也不難理解這種房地產(chǎn)繁榮的原因所在。

可以說(shuō),2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)在1-3月份時(shí),國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇,但是真的沒(méi)有想到,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年4-7月份出現(xiàn)那種前所未有的繁榮。不過(guò),這種繁榮是建立在銀行信貸超快速擴(kuò)張的基礎(chǔ)上的。也就是說(shuō),這次房地產(chǎn)市場(chǎng)突然繁榮的原因在于:一是由于2009年住房銷(xiāo)售快速增長(zhǎng)主要是銀行信貸推動(dòng)的結(jié)果,無(wú)論是住房開(kāi)發(fā)的銀行貸款,還是個(gè)人按揭貸款的增長(zhǎng)都達(dá)到歷史最高水平。二是由于大量的銀行信貸資金涌入,不少居民開(kāi)始利用銀行的金融杠桿炒作房地產(chǎn),從而使得以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年4月之后開(kāi)始轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為主導(dǎo)的市場(chǎng)。而這種市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變,必然會(huì)在短期內(nèi)把房?jī)r(jià)步步推高。當(dāng)房?jī)r(jià)推高之后,它們完全有能力利用銀行的信貸資金把房?jī)r(jià)維持在高位而不急于出售,這就是住房銷(xiāo)售為什么能夠在短期內(nèi)突然繁榮又在短期內(nèi)突然銷(xiāo)售下降的原因所在。三是國(guó)內(nèi)銀行的信貸為什么會(huì)這樣涌入房地產(chǎn)市場(chǎng),關(guān)鍵的問(wèn)題就在于商業(yè)銀行用非理性激勵(lì)突破第二套住房信貸政策規(guī)定,讓很多投資者便利地獲得銀行的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)筆者調(diào)查,隨著2009年國(guó)內(nèi)貨幣政策調(diào)整,各家商業(yè)銀行為了爭(zhēng)取更高的市場(chǎng)份額,采取了過(guò)于寬松的信貸激勵(lì)政策,從而使得各家商業(yè)銀行紛紛放松住房按揭貸款標(biāo)準(zhǔn)與限制,讓大量住房投資者利用商業(yè)銀行的資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是,實(shí)際上這些按揭貸款有許多都是違規(guī)發(fā)放的,當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí),這些貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)不高,如果房?jī)r(jià)下跌,銀行所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)顯露出現(xiàn)。四是2009年以來(lái),國(guó)內(nèi)股市快速好轉(zhuǎn),在2009年7月份國(guó)內(nèi)股市指數(shù)上漲近一倍,而一些小盤(pán)股及題材股價(jià)格更是上漲好幾倍。當(dāng)國(guó)內(nèi)股市形勢(shì)一片大好時(shí),肯定會(huì)有不少投資者把股市的資金轉(zhuǎn)向樓市,把樓市賺的錢(qián)轉(zhuǎn)身股市。如果循環(huán),股市與樓市的價(jià)格輪番上漲。但是,股市與樓市有一個(gè)很大區(qū)別,因?yàn)楣墒械耐顿Y多是用自己的資金,而進(jìn)入樓市可以利用銀行的高杠桿。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)完全是一個(gè)投資的市場(chǎng),同時(shí)又能夠從銀行便利獲得資金以及有過(guò)高的杠桿率時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格豈能不炒高?房地產(chǎn)高價(jià)的繁榮豈能不出現(xiàn)?而且以上的分析還沒(méi)有考慮價(jià)格因素在內(nèi),如果考慮物價(jià)因素的變化,房地產(chǎn)繁榮的程度比我們看到的還要高。因?yàn)?008年同比幾個(gè)月CPI達(dá)到6%以上的水平,而且2009年這幾月CPI則是負(fù)增長(zhǎng)。如果把價(jià)格因素考慮進(jìn)去,2009年的住房銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)將比公布的數(shù)據(jù)還要高。

2010年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)走勢(shì)

面對(duì)這種局面,2010年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)取決于以下幾個(gè)因素。

一是盡管中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議認(rèn)為要保證適度寬松貨幣政策的連續(xù)性,但2009年上半年是“極度寬松”而不是適度寬松。這種“極度寬松”是非常時(shí)期的應(yīng)急政策,是不可持續(xù)的。從2009年7月份開(kāi)始,央行就開(kāi)始對(duì)上半年“過(guò)度寬松”的貨幣政策進(jìn)行微調(diào),下半年信貸增長(zhǎng)開(kāi)始放緩。如果2010年信貸政策回歸理性,那么讓大量的信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)是不可能的。在這種情況下,進(jìn)入住房市場(chǎng)的投資者或可能不會(huì)冒然進(jìn)入,或是會(huì)把手中的住房以較高的價(jià)格賣(mài)出。2010年的信貸政策變化將成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)走勢(shì)的關(guān)鍵。

二是2010年9月底個(gè)人住房按揭貸款余額達(dá)到4.35萬(wàn)億元。2009年1-9月份個(gè)人消費(fèi)性貸款達(dá)到新增1.2萬(wàn)億,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了2007年的水平。這是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮及泡沫的最為核心的因素。那么,2009年個(gè)人按揭貸款為什么會(huì)增長(zhǎng)這樣快?最為根本的原因是國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行對(duì)信貸員的過(guò)度激勵(lì),從而使得各商業(yè)銀行都突破現(xiàn)有第二套住房政策的規(guī)定,違規(guī)發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款,從而使得房地產(chǎn)的炒作又烽煙四起。針對(duì)這種情況,2009年6月18日央行與銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了加強(qiáng)對(duì)住房信貸管理的59號(hào)文件。該通知不僅細(xì)化了以往的131號(hào)文件的精神,而且也制定了對(duì)商業(yè)銀行的違規(guī)者嚴(yán)厲處罰的規(guī)定。如果該文件能夠落實(shí),2010年個(gè)人信貸增長(zhǎng)會(huì)受到嚴(yán)格的限制,再加上2010年各商業(yè)銀行沒(méi)有那樣大的信貸擴(kuò)張的沖動(dòng),估計(jì)個(gè)人住房按揭貸款會(huì)有一定程度的收緊。只要個(gè)人住房按揭貸款收緊,住房的投資者不僅會(huì)逐漸退出市場(chǎng)而且也無(wú)法讓新的投資者進(jìn)入市場(chǎng)。如果住房的投資者逐漸地退出市場(chǎng),那樣想通過(guò)銀行信貸杠桿短期內(nèi)再來(lái)推高房?jī)r(jià)并非易事。不過(guò),對(duì)此政策能否真正落實(shí)還得觀(guān)望,中央已經(jīng)意識(shí)房地產(chǎn)炒作的嚴(yán)重性,也表示要遏制房地產(chǎn)泡沫,但其態(tài)度仍然不太明確,擔(dān)心對(duì)住房消費(fèi)的沖擊與影響。

三是不僅美國(guó)金融危機(jī)還在持續(xù),而且迪拜危機(jī)又爆發(fā)。這些都是房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致的結(jié)果。因此,盡管中國(guó)政府官員有GDP增長(zhǎng)的短期偏好,但是他們也是不愿意讓房地產(chǎn)泡沫炒到天上去然后破滅打擊實(shí)體經(jīng)濟(jì)的。因此,最近總理明確地表示遏制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)炒作與泡沫,不希望看到高房?jī)r(jià)。同時(shí),2009年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)快速飆升,不少城市的房地產(chǎn)泡沫吹大是政府“托市”的結(jié)果。政府有能力吹大房地產(chǎn)泡沫,同樣政府也有能力把過(guò)高的房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)整,否則房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題就容易轉(zhuǎn)化為政治問(wèn)題及社會(huì)問(wèn)題。因此,在這樣的一個(gè)前提下,政府希望再把房地產(chǎn)泡沫吹大的機(jī)率不大(比如終止住房營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠等),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商想借此來(lái)再推房?jī)r(jià)也是不容易的,但是相應(yīng)的政策如何出臺(tái)及執(zhí)行還有待觀(guān)察。

四是美國(guó)金融危機(jī)后,全球經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)全面的衰退,各個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)都處于下降的通道,特別是美國(guó),其房?jī)r(jià)上漲近10年也只有一倍多點(diǎn),但是這次房?jī)r(jià)調(diào)整已經(jīng)達(dá)到30%以上,而且這種調(diào)整還在進(jìn)行。但是在中國(guó),當(dāng)全國(guó)經(jīng)濟(jì)全面向下調(diào)整時(shí),國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)則出現(xiàn)暴漲,不少城市暴漲到歷史最高的水平。這種與經(jīng)濟(jì)常識(shí)、生活常識(shí)嚴(yán)重背離的事情盡管會(huì)一時(shí)興風(fēng)作浪,但終究會(huì)回歸常識(shí)。如果一個(gè)政府不能夠真正看清這一點(diǎn),看到房?jī)r(jià)短期快速飆升的本質(zhì),那么其問(wèn)題的嚴(yán)重性可能比房?jī)r(jià)快速飆升還要大。當(dāng)前學(xué)界對(duì)此反思很多,有些政府官員也在反思,但絕大多數(shù)地方政府仍然把房地產(chǎn)的發(fā)展作為其地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之動(dòng)力,作為GDP增長(zhǎng)的動(dòng)力。

五是在上述的情況下,隨著先是住房消費(fèi)者擠出市場(chǎng),再是住房投資者不愿或不敢進(jìn)入市場(chǎng),而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商早就賺得盤(pán)滿(mǎn)盆滿(mǎn)而不愿意調(diào)整價(jià)格,只要政府的政策不改變或改變幅度很小,房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)幾個(gè)月將出現(xiàn)僵持的局面,即有價(jià)無(wú)市。至于房地產(chǎn)市場(chǎng)僵持幾個(gè)月后,市場(chǎng)會(huì)什么樣的變化,就在于政府的政策是著眼于短期還是長(zhǎng)期發(fā)展。試想,高房?jī)r(jià)盡管短期內(nèi)有業(yè)績(jī),但是其結(jié)果不僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅,導(dǎo)致金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)。如果這樣將嚴(yán)重阻礙中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

篇8

內(nèi)容摘要:本文首先運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理分析了房地產(chǎn)投機(jī)泡沫的形成機(jī)理,然后結(jié)合我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況,篩選出能夠有效測(cè)度我國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)泡沫的五個(gè)指標(biāo),并對(duì)這五個(gè)指標(biāo)進(jìn)行合成,最后構(gòu)建了一個(gè)綜合性的測(cè)度指標(biāo),藉此判定房地產(chǎn)投機(jī)泡沫程度的大小。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 投機(jī)泡沫 形成機(jī)理 測(cè)度指標(biāo) 指標(biāo)合成

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)性、支柱性產(chǎn)業(yè),因其產(chǎn)業(yè)本身具有融資量大、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、波及面廣等特點(diǎn)而對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大影響。隨著我國(guó)GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依賴(lài)程度的提高,房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性地位愈顯重要。與此同時(shí),房地產(chǎn)業(yè)也是最容易滋生泡沫的行業(yè)之一,由于過(guò)度投機(jī)而導(dǎo)致的惡性投機(jī)性房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)交易中最常見(jiàn)、威脅最大且最難以防范和控制的泡沫。因此,構(gòu)建房地產(chǎn)投機(jī)泡沫的預(yù)警指標(biāo)并對(duì)其進(jìn)行測(cè)度,可以據(jù)此估量房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度,判斷投機(jī)泡沫引發(fā)的可能性,并可以果斷采取相應(yīng)的措施抑制投機(jī)資本的進(jìn)一步滲透,防止和減輕房地產(chǎn)投機(jī)泡沫所造成的危害。

房地產(chǎn)投機(jī)泡沫的形成機(jī)理

房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以能夠產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì),原因在于房地產(chǎn)商品既是消費(fèi)品,又是投機(jī)品。房地產(chǎn)具有建設(shè)周期長(zhǎng)、自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)以及土地供給有限等特點(diǎn),這決定了房地產(chǎn)商品的供給曲線(xiàn)彈性較小,需求曲線(xiàn)彈性較大。由此可以判定,房地產(chǎn)商品價(jià)格預(yù)期形成的主要決定因素并非供給條件的改變,而是未來(lái)需求變化的預(yù)期。隨著價(jià)格上漲,投機(jī)者預(yù)期未來(lái)的價(jià)格會(huì)更高,如果投資者在(價(jià)格較低時(shí))購(gòu)進(jìn)房地產(chǎn),在將來(lái)賣(mài)出(預(yù)期價(jià)格更高),則將獲得數(shù)額為價(jià)格差的利潤(rùn)。在此系統(tǒng)性預(yù)期下,投機(jī)者的行為具有“跟漲不跟跌”的特點(diǎn),從而形成了房地產(chǎn)價(jià)格越高、需求越大的現(xiàn)象。在這期間如果判斷錯(cuò)誤,投資者將蒙受損失。投資者之所以會(huì)采取這種投機(jī)方式,主要是因?yàn)樗A(yù)期市場(chǎng)上擁有充足的供給。然而,在正反饋效應(yīng)下,全部投資者都采取這種投機(jī)方式,就會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)上只存在買(mǎi)者而缺少賣(mài)者的情況,從而在宏觀(guān)水平上打破供求均衡。在這種情況下,追求利潤(rùn)最大化的投資者為獲得資本收益就會(huì)抬高價(jià)格,最終形成房地產(chǎn)投機(jī)泡沫。本文用圖1表示房地產(chǎn)投機(jī)泡沫生成機(jī)制。

在正常情況下,房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給曲線(xiàn)S0是一條向右上方傾斜的曲線(xiàn),需求曲線(xiàn)D0是一條向右下方傾斜的曲線(xiàn),表示隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上升,供給增加,需求減少,供給與需求數(shù)量在Q0達(dá)到均衡,此時(shí)均衡價(jià)格為P0。但若房地產(chǎn)市場(chǎng)存在投機(jī)需求,則需求曲線(xiàn)就會(huì)變成向右上方傾斜的曲線(xiàn)D1,這表明價(jià)格越高,投機(jī)者在非理性預(yù)期和“羊群效應(yīng)”的作用下,會(huì)認(rèn)為未來(lái)的房?jī)r(jià)會(huì)更高,投資的獲利空間更大,所以對(duì)房地產(chǎn)的需求量也隨著價(jià)格的上漲而上升。需求曲線(xiàn)D1與供給曲線(xiàn)S0的交點(diǎn)B是在存在房地產(chǎn)投機(jī)情況下的市場(chǎng)均衡點(diǎn),它對(duì)應(yīng)的價(jià)格P1高于房地產(chǎn)真實(shí)需求所支持的市場(chǎng)均衡價(jià)格P0。由于慣性和價(jià)格會(huì)繼續(xù)上漲的預(yù)期,投機(jī)者繼續(xù)買(mǎi)進(jìn)房地產(chǎn),在圖1中體現(xiàn)為需求曲線(xiàn)D1外移至D2,房地產(chǎn)價(jià)格則迅速上升到P2,并以更高的價(jià)格賣(mài)給其他風(fēng)險(xiǎn)偏好更大的投機(jī)者,繼續(xù)獲取差價(jià)利潤(rùn),而差價(jià)利潤(rùn)又吸引其他投機(jī)者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),如此循環(huán)下去,直至泡沫破滅。

房地產(chǎn)投機(jī)泡沫測(cè)度指標(biāo)的選取

(一)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率

房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率指標(biāo)為房地產(chǎn)投機(jī)泡沫的預(yù)示指標(biāo),可據(jù)此預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)及產(chǎn)生房地產(chǎn)投機(jī)泡沫的可能性。該指標(biāo)主要衡量房地產(chǎn)業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的偏離程度。由于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)是以GDP的增長(zhǎng)為基礎(chǔ)的,而且房地產(chǎn)業(yè)具有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的作用,所以其增長(zhǎng)速度應(yīng)適度高于整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。當(dāng)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)顯著高于GDP的增長(zhǎng)時(shí),意味著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展超出了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的有效支撐,虛高的房?jī)r(jià)會(huì)引發(fā)投機(jī)浪潮,造成空置率上升,引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。該指標(biāo)值越大,說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的偏離就越大,即房地產(chǎn)業(yè)已超越一國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度,房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)過(guò)熱,存在房地產(chǎn)投機(jī)泡沫的可能性。該指標(biāo)公式為:

(1)

該指標(biāo)的臨界值在國(guó)際上并無(wú)嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。一般認(rèn)為,若房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度是GDP增長(zhǎng)幅度的2倍以上時(shí),則可判定房?jī)r(jià)不正常,泡沫存在的可能性較大。以我國(guó)香港為例,1986年至1996年期間,香港該項(xiàng)指標(biāo)的平均值為2.4,處于較高水平,1997年8月是我國(guó)香港樓市的最高峰期,該項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到了5.0,印證了當(dāng)時(shí)樓市投機(jī)泡沫的嚴(yán)重性。

(二)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格/內(nèi)在價(jià)值

房地產(chǎn)投機(jī)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)的持續(xù)上漲。根據(jù)這一定義,判斷房地產(chǎn)是否存在投機(jī)泡沫,就是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際交易價(jià)格與其市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值即內(nèi)在價(jià)值進(jìn)行比較。當(dāng)實(shí)際價(jià)格持續(xù)大幅偏離其內(nèi)在價(jià)值時(shí),就可判定存在較為嚴(yán)重的房地產(chǎn)投機(jī)泡沫。房地產(chǎn)商品具有兩重屬性,既可以作為消費(fèi)品滿(mǎn)足人們的居住需求,又可以作為投資品提供租金收益和資本利得。理論上,對(duì)于作為收益資產(chǎn)而持有或交易的商品,其內(nèi)在價(jià)值是由它所帶來(lái)的未來(lái)收益的資本化價(jià)值所決定的。對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品來(lái)說(shuō),其內(nèi)在價(jià)值就是其租金的資本化價(jià)值,計(jì)算公式如下:

(2)

當(dāng)房地產(chǎn)實(shí)際交易價(jià)格偏離其內(nèi)在價(jià)值達(dá)到一定時(shí)間、一定幅度時(shí),就可以判定房地產(chǎn)市場(chǎng)存在投機(jī)泡沫。一般認(rèn)為,房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格與其內(nèi)在價(jià)值的比值應(yīng)控制在1.05以?xún)?nèi),否則便容易通過(guò)乘數(shù)帶動(dòng)效應(yīng),導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)過(guò)熱,引發(fā)嚴(yán)重的房地產(chǎn)投機(jī)泡沫。

(三)商品房空置率

商品房空置率是依據(jù)房地產(chǎn)投機(jī)泡沫的外在表現(xiàn)設(shè)計(jì)的指標(biāo)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否有“泡沫”,空置率是最具備說(shuō)服力的指標(biāo)(周方明,2006)。根據(jù)一般經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,判斷一個(gè)商品市場(chǎng)的狀況,主要考察該商品市場(chǎng)供給與需求雙方力量的變化情況。房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置狀況,是反映需求強(qiáng)度的指標(biāo),它的大小將影響投資者對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷,并根據(jù)新的預(yù)期修正其在市場(chǎng)中的行為方式。當(dāng)市場(chǎng)中的商品房空置面積持續(xù)上升,房屋空置率居高不下時(shí),說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供大于求的狀態(tài),為典型的買(mǎi)方市場(chǎng),市場(chǎng)力量將不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給者。在這種情況下,房地產(chǎn)價(jià)格必然會(huì)受到較大的向下壓力,這樣投資者將不得不承受由于價(jià)格下降而帶來(lái)的資金緊張的困境,其中一部分投資者將不得不破產(chǎn)退出市場(chǎng),從而減少市場(chǎng)供給,并恢復(fù)市場(chǎng)的均衡,反之亦然。然而,如果市場(chǎng)狀況是供大于求,房屋空置面積和空置率一直高居不下,但市場(chǎng)價(jià)格卻保持穩(wěn)定,甚至不降反升,并伴之以投資膨脹,那市場(chǎng)運(yùn)行必然醞釀著越來(lái)越大的泡沫。該指標(biāo)計(jì)算公式如下:

(3)

該指標(biāo)的國(guó)際公認(rèn)警戒線(xiàn)為10%。投資者過(guò)度的投機(jī)需求,會(huì)使房地產(chǎn)投資過(guò)熱,加上投資者頻繁轉(zhuǎn)手,就會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)上有許多的房產(chǎn)空置,從而使該指標(biāo)變大,因此本指標(biāo)能很好地反映房地產(chǎn)投機(jī)泡沫的形成過(guò)程,該指標(biāo)越大,房地產(chǎn)投機(jī)泡沫形成的可能性就越大。

(四)房?jī)r(jià)收入比

選用房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)可以在很大程度上反映房地產(chǎn)價(jià)格的合理程度和是否存在房地產(chǎn)投機(jī)泡沫。房?jī)r(jià)收入比是房地產(chǎn)價(jià)格與居民家庭平均年收入的比值,該比值越高,說(shuō)明居民家庭購(gòu)買(mǎi)住房的承受能力越低。該指標(biāo)計(jì)算公式為:

(4)

根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn),房?jī)r(jià)收入比的合理取值區(qū)間為3~6,超過(guò)該區(qū)間,則說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲超過(guò)了居民家庭對(duì)住房的實(shí)際支付能力。若某特定房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)收入比一直處于上升趨勢(shì),且沒(méi)有存在市場(chǎng)萎縮的跡象,則說(shuō)明該房地產(chǎn)市場(chǎng)中有較多的投機(jī)需求,房地產(chǎn)投機(jī)泡沫存在的可能性較大。

(五)房地產(chǎn)貸款總額與金融機(jī)構(gòu)貸款總額之比

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)金融市場(chǎng)獲取資金進(jìn)行開(kāi)發(fā),購(gòu)房者通過(guò)金融市場(chǎng)獲取資金購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn),完成居住、投資或投機(jī)活動(dòng),資金在金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間形成“閉環(huán)”循環(huán),金融市場(chǎng)推動(dòng)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和膨脹。房地產(chǎn)貸款總額與金融機(jī)構(gòu)貸款總額之比反映了信貸對(duì)房地產(chǎn)需求的支持程度,該指標(biāo)值越大,說(shuō)明信貸對(duì)房地產(chǎn)投資的支持程度越大,投資者投入房地產(chǎn)消費(fèi)的程度越高,產(chǎn)生房地產(chǎn)投機(jī)泡沫的基礎(chǔ)條件就越好。該指標(biāo)計(jì)算公式如下:

(5)

參照日本出現(xiàn)房地產(chǎn)投機(jī)泡沫的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),結(jié)合我國(guó)現(xiàn)實(shí),從國(guó)家金融安全和房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展兩個(gè)方面考慮,房地產(chǎn)貸款總額與金融機(jī)構(gòu)貸款總額之比的臨界值為0.2。該比值越大,說(shuō)明金融市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)支持過(guò)度,引發(fā)房地產(chǎn)投機(jī)泡沫的可能性就越大。

房地產(chǎn)投機(jī)泡沫測(cè)度指標(biāo)的整合

本文基于以上五個(gè)指標(biāo)建立了一個(gè)度量房地產(chǎn)投機(jī)泡沫是否存在的綜合指標(biāo),其表達(dá)式如下:

(6)

公式中各指標(biāo)的權(quán)重值可借助德?tīng)柗品ê蛯哟畏治龇?AHP)確定,前者通過(guò)對(duì)專(zhuān)家評(píng)分結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)整理獲得權(quán)重系數(shù),后者則通過(guò)指標(biāo)的兩兩成對(duì)的重要性建立判斷矩陣,從矩陣特征根得出指標(biāo)的權(quán)重值。

對(duì)于通過(guò)上述表達(dá)式得到的房地產(chǎn)投機(jī)泡沫綜合指標(biāo)值,還需進(jìn)一步確定其臨界區(qū)間,通過(guò)綜合指標(biāo)實(shí)際值與其臨界區(qū)間的比較,才能判斷某一市場(chǎng)是否存在房地產(chǎn)投機(jī)泡沫,若實(shí)際值超出臨界區(qū)間,還可根據(jù)實(shí)際值偏離臨界區(qū)間的幅度判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)存在投機(jī)泡沫的嚴(yán)重性。確定綜合指標(biāo)的臨界區(qū)間可采用德?tīng)柗品?先以世界各國(guó)和各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)為參照對(duì)象,考察這些市場(chǎng)房地產(chǎn)投機(jī)泡沫發(fā)生期間積累的歷史數(shù)據(jù),通過(guò)公式(6)計(jì)算出這些市場(chǎng)的綜合指標(biāo)值,得出綜合指標(biāo)值的取值區(qū)間,然后用得到的綜合指標(biāo)值取值區(qū)間驗(yàn)證發(fā)生過(guò)房地產(chǎn)投機(jī)泡沫的各參照對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史綜合指標(biāo)實(shí)際值,據(jù)此檢驗(yàn)綜合指標(biāo)取值區(qū)間的可靠程度,然后根據(jù)可靠性的大小考慮收窄或放寬綜合指標(biāo)的取值區(qū)間,從而最終得到綜合指標(biāo)的臨界區(qū)間。綜合指標(biāo)值的臨界區(qū)間一旦確定,就可拿某一區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)計(jì)算出來(lái)的投機(jī)泡沫綜合指標(biāo)值與之比較,判斷其投機(jī)泡沫的有無(wú)及嚴(yán)重程度。

結(jié)論

構(gòu)建一個(gè)理論依據(jù)充分、合理有效的房地產(chǎn)投機(jī)泡沫測(cè)度指標(biāo)體系,有助于客觀(guān)、準(zhǔn)確地考察房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度和投機(jī)泡沫的演化程度。以房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格/內(nèi)在價(jià)值、商品房空置率、房?jī)r(jià)收入比和房地產(chǎn)貸款總額與金融機(jī)構(gòu)貸款總額之比五個(gè)指標(biāo)建立的房地產(chǎn)投機(jī)泡沫測(cè)度指標(biāo)體系具有較強(qiáng)的實(shí)踐針對(duì)性,其合成后的綜合指標(biāo)指示性較強(qiáng),能夠用以判定房地產(chǎn)投機(jī)泡沫程度的大小。合理運(yùn)用該套指標(biāo)體系可以為政府有效管理房地產(chǎn)市場(chǎng)、成功處理房地產(chǎn)投機(jī)泡沫提供依據(jù),可以協(xié)助政府把握最佳的宏觀(guān)調(diào)控政策入市時(shí)機(jī),及時(shí)扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不良勢(shì)頭,從而引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、健康地發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

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2.徐蠻,任宏.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為分析[J].山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào),2006(8)

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；周期性波動(dòng)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，與其他各行各業(yè)都存在的十分緊密的聯(lián)系，因此，為了保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展，就必須要加大對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重視程度，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的規(guī)章制度，創(chuàng)建良好的市場(chǎng)環(huán)境保護(hù)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)一般與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持一致，會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和不平穩(wěn)發(fā)展，但是在時(shí)間角度來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)整體上是在向上、向前發(fā)展的。

一、影響我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在一般情況下與宏觀(guān)經(jīng)增長(zhǎng)保持一致，但是在發(fā)展過(guò)程中也會(huì)在平滑發(fā)展的基礎(chǔ)上出現(xiàn)波動(dòng)，因此房地產(chǎn)波動(dòng)就是這種在長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)之下出現(xiàn)的上下震蕩。

1.國(guó)民經(jīng)濟(jì)波動(dòng)是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的最基本原因

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，不同的行業(yè)和部門(mén)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的問(wèn)題。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與增長(zhǎng)與這這種經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式一樣，波動(dòng)形式也基本相同，因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要生產(chǎn)部門(mén)，因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展就要與其他生產(chǎn)部門(mén)保持一致，在發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)候要與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展保持一致，才能夠保持相對(duì)的平衡，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾是影響房地產(chǎn)波動(dòng)的重要內(nèi)在原因

我國(guó)實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)也受到了房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求矛盾的影響。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理可以知道，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)現(xiàn)象是房地產(chǎn)市場(chǎng)中不動(dòng)產(chǎn)的供需矛盾造成的，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量和需求量之間的差異是經(jīng)常出現(xiàn)變化的，也是造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的重要因素。

3.房地產(chǎn)價(jià)格的變化是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的重要原因

眾所周知，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很大的利潤(rùn)空間，因此很多企業(yè)和個(gè)人都選擇將錢(qián)投入房地產(chǎn)市獲得巨額收益，但是在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，很容易出現(xiàn)投機(jī)性和盲目性的問(wèn)題，巨額的資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)造成房地產(chǎn)的價(jià)格在一定時(shí)間內(nèi)急速增長(zhǎng)，違背市場(chǎng)規(guī)律。房地產(chǎn)價(jià)格的飛漲會(huì)給投資方帶來(lái)很大的利潤(rùn)空間和投資回報(bào)，巨額的利益會(huì)帶動(dòng)更多的人投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，也會(huì)有更加巨額的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量的上升。

二、應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的有效策略

房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)具有很大的影響力，會(huì)波及很多的行業(yè)，影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，政府需要加大舉措，采取宏觀(guān)調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，針對(duì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的因素制定相應(yīng)的策略，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展，維護(hù)社會(huì)的安定與和諧。

1.針對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)波動(dòng)造成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的應(yīng)對(duì)措施

在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式下，政府可以采用宏觀(guān)調(diào)控來(lái)保持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，但是宏觀(guān)調(diào)控要與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的宏觀(guān)調(diào)控保持一致，從而從整體上把握整個(gè)國(guó)家的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過(guò)度發(fā)展，會(huì)影響很多行業(yè)的健康發(fā)展，也會(huì)影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此政府必須要貫徹房地產(chǎn)方針政策的落實(shí)與實(shí)行，及時(shí)采取宏觀(guān)調(diào)控政策，加大力度去除房地產(chǎn)泡沫，消除虛假繁榮。國(guó)家的宏觀(guān)調(diào)控政策會(huì)在一定程度上影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是卻能夠保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，能夠使投資商獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，也能使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。面對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過(guò)度發(fā)展，國(guó)家有必要采取緊縮政策，及時(shí)解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的問(wèn)題，限制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)范圍，保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

2.針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾造成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的應(yīng)對(duì)措施

供求矛盾對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成的影響，需要依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律來(lái)解決。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量和需求量很不平衡，因此存在很大的問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)短暫的供求平衡之后一般會(huì)有很長(zhǎng)時(shí)間的供求不平衡，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成很大的損傷，因此政府要十分重視這個(gè)問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律可以知道，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)要通過(guò)必要的供求交替變換來(lái)促進(jìn)自身發(fā)展，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)中，只要存在商品交換，就必定會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行必要的調(diào)控，并不是要房地產(chǎn)市場(chǎng)保持絕對(duì)的供求平衡，而是要確保經(jīng)濟(jì)波動(dòng)處于合理的范圍，并且努力縮小這種房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的幅度，降低經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)社會(huì)各業(yè)以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)尖銳的供求矛盾，僅僅依靠市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)作用并不能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)的合理調(diào)控，不能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的交易環(huán)境，這樣就會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的危機(jī)，必須要依靠強(qiáng)制手段來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求平衡，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

3.針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化造成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的應(yīng)對(duì)措施

房地產(chǎn)的價(jià)格在很大程度上會(huì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，房?jī)r(jià)的變動(dòng)會(huì)引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)，因此國(guó)家進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控時(shí)要從長(zhǎng)遠(yuǎn)出發(fā)，著眼房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)大局，不要過(guò)分地在意局部利益或者是短期利益，有效調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，但是嚴(yán)格的宏觀(guān)調(diào)控并不是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的強(qiáng)制管理，因?yàn)閺?qiáng)制管理并不能夠解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題，甚至還會(huì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位，關(guān)系著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，因此必須要十分重視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性變化規(guī)律，并制定出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。房地產(chǎn)業(yè)與很多行業(yè)都有著緊密的聯(lián)系，一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問(wèn)題，很多行業(yè)都會(huì)受到波及，甚至?xí)绊懻麄€(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前，我國(guó)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的對(duì)策還有待完善，因此必須更加深入了解影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的因素，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展保駕護(hù)航。

參考文獻(xiàn)：

篇10

關(guān)鍵詞：信貸政策；房地產(chǎn)市場(chǎng)；金融加速器效應(yīng)

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展擴(kuò)大了中國(guó)政策的調(diào)控范圍，提供了新的調(diào)控渠道，但也產(chǎn)生了很多的問(wèn)題，信貸政策傳導(dǎo)渠道的增加使傳導(dǎo)機(jī)制更加復(fù)雜，政策實(shí)施的難度也不斷加劇。所以，對(duì)中國(guó)信貸政策的房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制的研究，有利于加快房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，提高貨幣政策的調(diào)控效果。綜上，研究當(dāng)前信貸調(diào)控的有效性和不足，并結(jié)合中國(guó)目前房貸的現(xiàn)狀和商業(yè)銀行的行為特點(diǎn)提出建議顯得十分有必要。本文采用金融加速器的思路，研究銀行信貸和房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系，考慮房地產(chǎn)企業(yè)外部融資成本變化，即房地產(chǎn)企業(yè)市值變化的情況下，銀行信貸變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響，其研究的意義在于銀行信貸調(diào)控會(huì)通過(guò)直接和間接的作用對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生直接作用。

一、金融加速器效應(yīng)下信貸對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的機(jī)理分析

一般來(lái)講，當(dāng)貨幣供應(yīng)量增加以后，會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲和利率下降，相應(yīng)的投資和產(chǎn)出都會(huì)增加，這樣又會(huì)影響到企業(yè)下一時(shí)期的貸款和投資，由此循環(huán)發(fā)展就產(chǎn)生了金融加速器效應(yīng)。這一傳導(dǎo)過(guò)程很多學(xué)者又稱(chēng)為“貨幣政策的資產(chǎn)負(fù)債表”傳導(dǎo)機(jī)制。該過(guò)程可以表述為：MRPLIY。相反，當(dāng)貨幣供應(yīng)量下降后，引起房地產(chǎn)價(jià)格下降和利率上升，使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得的貸款量減少，因而企業(yè)的投資和產(chǎn)出都會(huì)受影響減少。該過(guò)程可以表述為：MRPLIY。綜上可知，金融加速器的核心理論是房地產(chǎn)企業(yè)受到政策沖擊后，企業(yè)自身資產(chǎn)受到影響，進(jìn)而企業(yè)獲得資金的成本增加，即外部融資成本或外部融資溢價(jià)增加，從而影響到了企業(yè)的投資和產(chǎn)出，所以為了引用金融加速器理論進(jìn)行研究，本文選取的變量為：房地產(chǎn)投資T作為房地產(chǎn)企業(yè)獲得外部融資成本的難易程度（即外部融資溢價(jià)）、貨幣政策（主要為貨幣供應(yīng)量M2）、房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格N、房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款的數(shù)量L。

中國(guó)自1998年開(kāi)始對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行間接調(diào)控，信貸政策主要以貨幣供應(yīng)量為中心，同時(shí)，商品房的銷(xiāo)售可以影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金、資產(chǎn)狀況更直接影響了其獲得貸款的難易，所以使用銷(xiāo)售額作為變量之一。銀行對(duì)房地產(chǎn)的房貸量和房地產(chǎn)企業(yè)的投資總量直接影響著商品房的供給。根據(jù)歷年數(shù)據(jù)，M2和房地產(chǎn)投資的數(shù)量級(jí)差距較大，但從整體走勢(shì)依然可以看出隨著M2的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)商的投資也在加大。商品房銷(xiāo)售總額、貨幣供應(yīng)量和房地產(chǎn)貸款三個(gè)變量明顯呈現(xiàn)共同變動(dòng)的走勢(shì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因公司自身資產(chǎn)得到改善而獲得了更多的貸款用于投資。房地產(chǎn)的投資持續(xù)擴(kuò)張的一種原因是信貸市場(chǎng)對(duì)貨幣政策的沖擊具有明顯的放大作用，即市場(chǎng)上貨幣供應(yīng)量增加，消費(fèi)者收入提高，所以增加了他們對(duì)商品房的需求，從而拉動(dòng)住房?jī)r(jià)格上漲，市場(chǎng)前景明朗，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售額增加，從而獲得貸款的能力提高，加大投資。這種效應(yīng)不斷地持續(xù)下去就形成了金融加速器效應(yīng)。

二、實(shí)證分析

（一）模型的選擇和構(gòu)建

本文采用VAR模型和脈沖相應(yīng)函數(shù)，檢驗(yàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸政策傳導(dǎo)的短期動(dòng)態(tài)過(guò)程。VAR模型使用所有當(dāng)期內(nèi)生變量對(duì)每一個(gè)內(nèi)生變量的若干滯后值進(jìn)行回歸，從而進(jìn)一步估計(jì)全部的內(nèi)生變量之間的關(guān)系。向量自回歸模型如下：

該模型中，內(nèi)生變量包括貨幣供應(yīng)量M2、房地產(chǎn)銷(xiāo)售額N、房地產(chǎn)投資T、和房地產(chǎn)貸款量L，C為常數(shù)項(xiàng)，回歸分析時(shí)作為外生變量，A為系數(shù)矩陣，P為VAR模型的滯后階數(shù)。由于VAR模型中各變量進(jìn)入順序會(huì)對(duì)估計(jì)結(jié)果產(chǎn)生一定影響，所以，變量的先后順序很重要。本文依據(jù)金融加速器原理描述的信貸政策傳導(dǎo)過(guò)程排列變量次序，內(nèi)生變量在模型中的排列次序?yàn)椋贺泿殴?yīng)量M2、房地產(chǎn)銷(xiāo)售額N、房地產(chǎn)貸款量L、房地產(chǎn)投資T。樣本數(shù)據(jù)的范圍為2005年1月至2010年4月。其中房地產(chǎn)投資總額、商品房銷(xiāo)售和房地產(chǎn)貸款總額均未公布各年份一月份數(shù)值，本文使用每個(gè)月近似等比的增長(zhǎng)率方式估算出每年一月份的數(shù)值。所有時(shí)間序列的變量都是使用同比增長(zhǎng)率，上年相同月份為基期。數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)泰安服務(wù)中心數(shù)據(jù)庫(kù)、人民銀行網(wǎng)站和中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)。

（二）模型的實(shí)證檢驗(yàn)

VAR模型對(duì)信息沖擊具有長(zhǎng)久的記憶能力，非平穩(wěn)的時(shí)間序列將會(huì)對(duì)VAR模型的回歸結(jié)果產(chǎn)生影響，容易產(chǎn)生偽回歸現(xiàn)象，也會(huì)與經(jīng)濟(jì)事實(shí)形成偏差。所以在對(duì)VAR模型和脈沖響應(yīng)模型進(jìn)行回歸之前，需要對(duì)變量序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)和協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款、貨幣供應(yīng)量、房地產(chǎn)銷(xiāo)售額、房地產(chǎn)投資的ADF平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果表明：四個(gè)變量在5%的顯著性水平下都是一階單整的?；诖瞬捎肑ohansen極大似然法來(lái)檢驗(yàn)多變量之間的協(xié)整關(guān)系，滯后階數(shù)為3。在對(duì)VAR模型進(jìn)行滯后階數(shù)的選取時(shí)，不一樣的選取準(zhǔn)則存在不同的結(jié)果，滯后3階，結(jié)果如表1所示。

貨幣供應(yīng)量（M2）可以在5%的顯著性的水平下是房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款量（DL）的Granger原因，這符合經(jīng)濟(jì)事實(shí)；貨幣供應(yīng)量（M2）在1%的顯著性水平下分別是房地產(chǎn)市場(chǎng)投資量和銷(xiāo)售額的Granger原因；房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售額和和投資額之間不存在顯著的Granger因果關(guān)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售額（N）在1%的顯著性水平下是房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款量（DL）的Granger原因，而房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款額（DL）在1%的顯著性水平下是房地產(chǎn)市場(chǎng)投資額（T）的Granger原因。房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)貨幣政策的傳導(dǎo)機(jī)制與金融加速器的傳導(dǎo)氣質(zhì)相似。貨幣政策的變動(dòng)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資產(chǎn)凈值產(chǎn)生影響，另外，房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款能力也隨之發(fā)生變化，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)上的貸款數(shù)量和投資也會(huì)隨之發(fā)生相應(yīng)的變動(dòng)

（三）研究結(jié)論

在VAR模型中，想要對(duì)單個(gè)參數(shù)進(jìn)行參數(shù)估計(jì)值的解釋是很難做到的，大部分情況是借助觀(guān)察系統(tǒng)中的脈沖響應(yīng)函數(shù)來(lái)分析的。脈沖響應(yīng)函數(shù)描述的是模型中一個(gè)內(nèi)生變量對(duì)誤差沖擊的反應(yīng)，具體的說(shuō)，脈沖響應(yīng)函數(shù)描述的是在隨機(jī)誤差項(xiàng)上增加一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的新的影響下，對(duì)模型中內(nèi)生變量在當(dāng)期數(shù)值和未來(lái)某期值所帶來(lái)的影響。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)VAR模型脈沖響應(yīng)函數(shù)的結(jié)果顯示，房地產(chǎn)資產(chǎn)銷(xiāo)售額N對(duì)貨幣供應(yīng)量M2Cholesky標(biāo)準(zhǔn)差沖擊響應(yīng)在第二期達(dá)到最大值逐步上升到第六期后趨于平穩(wěn)。銀行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款總額L對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額N的單位Cholesky標(biāo)準(zhǔn)差的響應(yīng)在第二期達(dá)到最大，下降到第六期后趨于平穩(wěn)，達(dá)到新的均衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資T總額對(duì)貸款L的單位Cholesky標(biāo)準(zhǔn)差沖擊在前兩期急劇下降，在第三期達(dá)到最值，逐步上升，第六期后趨于平穩(wěn)。此外全國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售額N對(duì)貨幣供應(yīng)量M2單位沖擊的累計(jì)效應(yīng)為18.1%，房地產(chǎn)貸款總額L對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額N的單位沖擊的累計(jì)響應(yīng)大小約為23.3%。房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資總額T對(duì)房地產(chǎn)貸款L的單位沖擊的累計(jì)響應(yīng)為4.4%。為了方便我們比較，本文將以上三個(gè)累計(jì)數(shù)值相乘作后的數(shù)值作為衡量房地產(chǎn)行業(yè)金融加速器效應(yīng)大小的標(biāo)準(zhǔn)。這樣全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)貨幣政策的沖擊的金融加速器的效應(yīng)為0.18%。也就是說(shuō)，貨幣政策變動(dòng)1個(gè)單位值，將會(huì)影響到房地產(chǎn)銷(xiāo)售額的18.1%的變動(dòng)，貨幣政策變動(dòng)1個(gè)單位值，還會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款23.3%的變動(dòng)，貨幣政策變動(dòng)1個(gè)單位值，還會(huì)影響到房地產(chǎn)投資4.4%的變動(dòng)，綜合上述幾個(gè)變量的變動(dòng)，最終會(huì)對(duì)市場(chǎng)的0.18%的變動(dòng)。

綜上可知，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)金融行業(yè)的信貸政策的傳導(dǎo)存在顯著的金融加速器效應(yīng)。一般來(lái)說(shuō)，資本市場(chǎng)的金融加速器效應(yīng)越高，說(shuō)明該市場(chǎng)對(duì)信貸政策變動(dòng)越敏感，信貸政策的傳導(dǎo)效率越高，因?yàn)槿绻鹑诩铀倨餍?yīng)高，正向量的信貸政策的變動(dòng)會(huì)帶動(dòng)投資的變動(dòng)更大，從而產(chǎn)生的一系列的變動(dòng)也更大。即金融加速器越高，市場(chǎng)受到相應(yīng)的影響就越大，對(duì)信貸政策的實(shí)施效率也就越高。

三、政策建議

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展增加了信貸調(diào)控政策的作用范圍，增加了信貸政策的傳導(dǎo)渠道，但傳導(dǎo)渠道的增加也使得政策傳導(dǎo)機(jī)制更加復(fù)雜。央行應(yīng)該保證貨幣政策傳導(dǎo)渠道的暢通，提高貨幣政策的傳導(dǎo)效率，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)和貨幣政策的良性互動(dòng)。此外，還要增強(qiáng)貨幣政策的透明度，一致性和連續(xù)性，防止由于心理預(yù)期的變化帶來(lái)的房?jī)r(jià)的變動(dòng)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的即時(shí)信息直接影響調(diào)控決策的基礎(chǔ)，人民銀行也應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)建設(shè)，建立共享的數(shù)據(jù)信息，特高各類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的透明度，防止謠傳的誤導(dǎo)，以解決信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題。貨幣政策工具有很多，要加強(qiáng)各個(gè)工具之間的配合以及貨幣政策同其他政策的配合，并且要保持這些政策實(shí)施方向的一致性，以加強(qiáng)貨幣政策的調(diào)控作用。

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