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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；可行性研究報告；編制要點；評估方法

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-02

為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價工作，建設(shè)部頒布了《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。為配合“評價方法”的實施，建設(shè)部標準定額研究所編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例》。案例均包含了房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價必須的基本要素“房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告案例，主要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)前期可行性研究和項目評估方面的內(nèi)容，編者從投資項目可行性研究及評估的角度指明該案例。本文結(jié)合上述案例素材，就房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制要點及其評估方法作簡要的分析、探討。

一、房地產(chǎn)項目可行性研究報告的編制要點

(一)平衡計算項目的物資投入、產(chǎn)出

生產(chǎn)性項目可研報告的編制，要針對項目正常生產(chǎn)過程所需的各要素進行初步平衡計算，其中主要包含生產(chǎn)原材料、輔助材料、水、電、氣、產(chǎn)出產(chǎn)品及廢料等。遵循質(zhì)量守恒定律，保證輸入系統(tǒng)物料總和等于輸出物料及物料損失量總和，保證其相互平衡。以質(zhì)量守恒定律為指導(dǎo)，項目可研報告中進行詳細的物料衡算，能夠有效保證項目可研報告的整體質(zhì)量，詳細反映出項目投入與產(chǎn)出物數(shù)量，進而有效確定原材料、輔助材料成本，計算產(chǎn)品及副產(chǎn)品的銷售總量及收入，確保項目財務(wù)評價的準確性。如果物料衡算存在問題，一般有以下四種情況：投入物計算錯誤、產(chǎn)出物計算錯誤、投入物及產(chǎn)出物數(shù)量偏多或偏少。物料衡算不準確對項目成本費用計算及銷售收入測算都有較大影響，不能有效的反映項目實際情況，導(dǎo)致財務(wù)評價缺乏準確性，影響整體項目決策。與之相類似，項目公用工程應(yīng)以能量守恒定律為指導(dǎo)進行用量計算，進而為項目方案選擇、設(shè)備選型、燃料動力費用從測算、項目投資等提供有效依據(jù)。

(二)保證建設(shè)投資、內(nèi)容、工程量的統(tǒng)一、對應(yīng)

投資項目可行性研究報告與項目規(guī)劃、發(fā)展研究及課題存在一定聯(lián)系，也存在本質(zhì)上的不同，投資項目是具有明確起止點的一次性投資活動，具有明確的投資目標。投資項目可行性研究報告要求在一定時限內(nèi)，有效的提出框架式工程建設(shè)方案，并要求其中所包含的工程建設(shè)內(nèi)容、工程量及工程投資相互關(guān)聯(lián)，相互統(tǒng)一。在實際操作過程中，以下問題仍需要注意及改正。首先，實際工程方案設(shè)計與可研報告不符，嚴重超出可研報告研究范圍。這種做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建設(shè)方案無法落實；其次，項目可研報告明確了項目單項工程費用，但在實際工程建設(shè)方案中，工程內(nèi)容及工程量不明確；第三，可研報告中雖然明確了工程內(nèi)容，但工程量不夠明確，無法有判斷投資可信性。

(三)在資產(chǎn)保全原則的基礎(chǔ)上進行投資估算

投資估算是指在有效研究并基本確定項目開發(fā)所涵蓋的各項信息、數(shù)據(jù)、資料以及方案后，進行項目投入總資金估算，包含項目建設(shè)資金及流動資金。其中，項目建筑工程費、安裝工程費、設(shè)備及工器具購置費、項目建設(shè)其他費用、建設(shè)期利息、基本及漲價預(yù)留費等構(gòu)成項目建設(shè)投資總費用。項目投資估算要遵循資產(chǎn)保全原則，原則中規(guī)定，項目開發(fā)過程中，用于項目建設(shè)的資金要素及費用都應(yīng)形成資產(chǎn)，根據(jù)不同形態(tài)可分為有形資產(chǎn)及無形資產(chǎn)。因此，建設(shè)投資中資金要素及費用應(yīng)包含：項目原有固定資產(chǎn)，應(yīng)將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值計入項目投資中；購置及自有的土地使用權(quán)；購置及自有的無形資產(chǎn)，要作價后計入總投資；設(shè)備購置費用及附屬費；項目投產(chǎn)前的技術(shù)開發(fā)費用；國家及行業(yè)規(guī)定收取的相關(guān)費用；工程建設(shè)包含的臨時設(shè)施費、維護費及大型設(shè)備遷移費。

(四)在建設(shè)方案中明確項目的工程量

項目公用工程建設(shè)方案是一項在生產(chǎn)過程中如何有效供水、供電、供氣（汽）排水、制冷的供給方案，方案中應(yīng)對物質(zhì)來源、用量及供應(yīng)方案進行明確闡述，并以此為依據(jù)，有效計算公用工程分項工程的工程量。項目方案應(yīng)全面詳盡，不能只側(cè)重工藝的比較、選擇及論述，還應(yīng)對公用工程方案進行全面的比較和論述，明確項目工程量，優(yōu)化項目方案。同時，還應(yīng)全面分析論述公用工程建設(shè)方案，有效明確工程量，不能一語而過，全面保證項目可行。

二、房地產(chǎn)項目評價中的市場調(diào)研

房地產(chǎn)項目開發(fā)是以市場供給為導(dǎo)向，以盈利為目的的投資活動，市場調(diào)研分析和市場、產(chǎn)品定位都對房地項目開發(fā)具有決定性影響。因此要全面開展市場調(diào)研，對市場進行有效預(yù)測，并以此為基礎(chǔ)，全面評價項目租售價格、對象、營銷方案及策略等，保證項目順利進行。

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目宏觀市場分析。要求對國家及整體社會經(jīng)濟情況及主要增長領(lǐng)域進行全面分析，發(fā)現(xiàn)并確認當前吸引力較強的投資類型及投資方向，判斷當前處于經(jīng)濟周期或房地產(chǎn)周期的哪個階段，分析區(qū)域經(jīng)濟概括，預(yù)測國家及地區(qū)短期就業(yè)趨勢。確認區(qū)域內(nèi)支柱產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)品。了解區(qū)域整體規(guī)劃，并對項目周邊土地及周圍交通狀況進行詳細了解，做好競爭分析。同時還要對房地產(chǎn)政策及未來發(fā)展趨勢進行短期預(yù)測，分析未來產(chǎn)業(yè)、市場及價格變化，對未來開發(fā)形勢及行業(yè)總體發(fā)展進行預(yù)測。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)域市場分析。主要針對銷售市場進行分析，分析市場現(xiàn)狀并進行短期預(yù)測，對房屋存量及供給進行詳細了解，分析區(qū)域內(nèi)就業(yè)情況、人口綜述、家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)、收入情況，預(yù)測區(qū)域內(nèi)市場需求類型。還要進行消費情況調(diào)查，了解住房需求情況及區(qū)域消費能力，判斷區(qū)域住房需求總量及住宅消費趨勢，確認區(qū)域?qū)α餍凶≌?、品牌住宅、公寓住宅等類型的接受及需求情況。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項目目標市場分析。主要是針對規(guī)劃住宅的需求分析，通過全面的競爭分析，進行市場細分，有效估算市場總吸納量及吸納速度，判斷擬開發(fā)項目未來市場份額，明確項目產(chǎn)品競爭優(yōu)勢。主要包含對項目區(qū)位、交通、配套設(shè)施、價格、房型結(jié)構(gòu)、消費者心里、生活品質(zhì)要求等。

4.市場的選擇與定位。房地產(chǎn)開發(fā)項目市場分析是在掌握市場信息基礎(chǔ)上進行的，只要包含房地產(chǎn)市場需求信息、供應(yīng)信息及交易信息等。房地產(chǎn)市場選擇也成為市場定位，通過全面的市場分析，進而確定項目產(chǎn)品市場。對于市場的定位，應(yīng)分析區(qū)域競爭及市場需求，從消費者需求的角度出發(fā)，考慮市場未來發(fā)展趨勢，對目標市場進行有效預(yù)測，指導(dǎo)項目開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)項目定位要充分考慮市場及消費需求，避免盲目開發(fā)，而對于市場價格的定位則需要有效分析市場及目標市場價格及變動規(guī)律，結(jié)合項目自身條件及社會經(jīng)濟環(huán)境確定項目產(chǎn)品價格，考慮區(qū)域發(fā)展?jié)摿半A段購房趨勢，合理制定。對此，項目的營銷方案、策略為：挖掘項目“賣點”，提升產(chǎn)品競爭力。分析項目構(gòu)成因素及未來發(fā)展?jié)摿?，走品牌發(fā)展的道路，突出項目規(guī)劃創(chuàng)意的優(yōu)越性。如項目戶型合理、配套施舍完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越等。

三、房地產(chǎn)項目評價的內(nèi)容、方法

(一)制定設(shè)計評價指標

房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計評價指標要考慮多方面因素，實現(xiàn)各影響因素相互統(tǒng)一，提升并完善項目使用功能。項目設(shè)計關(guān)系到到建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能等相關(guān)專業(yè)，專業(yè)性強，設(shè)計較為復(fù)雜。建筑方案要保證兼顧項目整體構(gòu)思、創(chuàng)意、平面設(shè)計及立面等因素。以產(chǎn)品定位為基礎(chǔ)，開展建筑設(shè)計工作，不斷完善產(chǎn)品使用功能，在提升項目質(zhì)量及科技含量的前提下，實現(xiàn)戶型設(shè)計、住宅空間設(shè)計及住宅套型模式的優(yōu)化、統(tǒng)一。

(二)對項目整體規(guī)劃的評價

在充分考慮項目建設(shè)條件及控制性規(guī)劃要求后，分析項目可使用土地面積、容積率、建筑密度、綠地率、車庫、停車位、配套設(shè)施、交通條件等，以市場定位為基礎(chǔ)，全面進行項目規(guī)劃。

(三)項目的財務(wù)分析

房地產(chǎn)開發(fā)項目的評述要從財務(wù)評價及綜合評價進行考慮。財務(wù)評價是在現(xiàn)行財稅制度及價格體系的基礎(chǔ)上，準確計算房地產(chǎn)項目財務(wù)收入及住處情況，通過合理分析項目財務(wù)盈利能力、清償能力及資金狀況，有效分析房地產(chǎn)項目財務(wù)可行性，并進行風險預(yù)測，是項目評述的主要內(nèi)容。綜合評價則是從區(qū)域及社會經(jīng)濟的角度出發(fā)，通過對社會經(jīng)濟效益及費用的計算，分析房地產(chǎn)開發(fā)項目對社會經(jīng)濟是否有積極的促進作用，進而有效判斷項目的可行性。

(四)制定合理、系統(tǒng)的財務(wù)評價指標

財務(wù)評價是在國家現(xiàn)行的財稅制度及價格體系基礎(chǔ)上進行的，對項目直接發(fā)生的財務(wù)效益及費用進行分析、計算，進行財務(wù)報表編制，有效計算項目評價指標，并以此為基礎(chǔ)，對項目盈利能力、清償能力及外匯平衡等財務(wù)狀況進行全面考察，準確判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合經(jīng)濟數(shù)據(jù)及評價指標包含對項目的設(shè)計規(guī)模、經(jīng)濟數(shù)據(jù)、財務(wù)評價指標。設(shè)計規(guī)模只要針對項目占地面積、建筑面積等；經(jīng)濟數(shù)據(jù)主要是指項目的總投資額、產(chǎn)品投資、資金籌措及各項稅費等；財務(wù)評價指標包含項目利潤率、利稅率及收益率等相關(guān)指標。

綜上所述，房地產(chǎn)項目的開發(fā)運作，若要在長時間的建設(shè)周期內(nèi)有效規(guī)避風險、隱患，就必須進一步提高前期可行性研究報告編制的效率、質(zhì)量，并通過科學、合理、全面的評估，及時發(fā)現(xiàn)問題、改進方案，保證后續(xù)業(yè)務(wù)流程的穩(wěn)定運轉(zhuǎn)。

參考文獻：

[1]宋春紅,蘇敬勤.論房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究[J].基建優(yōu)化,2006(01).

[2]巫世峰.房地產(chǎn)項目可行性研究的評價指標體系研究[J].國外建材科技,2006(05).

篇2

一、總 論

1.項目建設(shè)背景

南方A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“98佳園住宅小區(qū)” ，以高品質(zhì)的開發(fā)建設(shè)，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為A市住宅小區(qū)樹立了良好的形象，受到市民的廣泛好評。為滿足A市城市居民21世紀新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過全面認真的市場調(diào)研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇靠近c民族園，與“98佳園住宅小區(qū)”相連的現(xiàn)A市b廠區(qū)內(nèi)，開發(fā)中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成÷片，建設(shè)繼“98佳園住宅小區(qū)”之后又一個高品質(zhì)住宅小區(qū)。佳園一期銷售已基本結(jié)束，該公司和佳園小區(qū)良好的形象普遍得到A市市民和政府的認可，由于“佳園二期”與98佳園僅一墻之隔，這為本項目的開發(fā)帶來不可多得的商機。

根據(jù)A市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及白龍路片區(qū)控制性規(guī)劃要求，B房地產(chǎn)開發(fā)公司已同A市b廠以定點拆遷的方式達成協(xié)議，獲得該廠33333.5平方米生產(chǎn)用地。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由A市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有關(guān)要求，A市D廠搬遷至高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)。

該項目初步方案設(shè)計已經(jīng)完成，“佳園二期”項目建議書已經(jīng)省計委批準，各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。

2.項目概況

(1)項目名稱：“佳園二期”項目。

(2)建設(shè)地點：A市白龍路。

(3)建設(shè)單位：B房地產(chǎn)開發(fā)公司。

(4)企業(yè)性質(zhì)：國有。

(5)經(jīng)營范圍：主營：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。兼營：建筑材料、

裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。

(6)公司類別：專營企業(yè)。

(7)資質(zhì)等級：城市綜合開發(fā)二級。

(8)企業(yè)概況：B房地產(chǎn)開發(fā)公司是獨資國有房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)，成立于1993年。6年來，該公司成功開發(fā)了關(guān)上中心區(qū)“宏興大廈”、錢局街職工宿舍項目、交林路職工宿舍，98佳 園住宅小區(qū)”等項目，總開發(fā)面積24萬平方米，形成一定的開發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開發(fā)經(jīng)驗，并創(chuàng)出了佳園小區(qū)品牌效應(yīng)，在A市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司帶來了良好的經(jīng)濟效益和社會效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展。“佳園二期”是該公司開發(fā)的高標準精品住宅小區(qū)。

(9)工程概況： “佳園二期”項目占地33333.5平方米，總建筑面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米，聯(lián)排低層住宅10140平方米，地下停車庫15000平方米。經(jīng)估算，工程總投資17623萬元，每平方米造價2316元。

(10)資金來源：本項目建設(shè)資金完全由B房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌，不足投資通過預(yù)售房款解決。 根據(jù)收益計算，所得稅前項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為19.8%，財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=15%)517萬元，投資回收期2.9年。投資利潤率17.8%，利稅率26.2%，計算期內(nèi)國家稅收2629萬元。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好。

3.可行性研究報告編制依據(jù)

(1)省計委計投[20xx]X X號文《關(guān)于“佳園二期”項目建議書的批復(fù)》;

(2)B房地產(chǎn)開發(fā)公司與A市D廠簽定的《國有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷、停產(chǎn)損失的補償合同》以及《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》;

(3)A市規(guī)劃設(shè)計院《白龍路沿線控制性詳細規(guī)劃》;

(4)A市理工大學建筑工程學院設(shè)計研究院《“佳園二期”項目初步規(guī)劃方案》;

(5)白龍寺片區(qū)地質(zhì)勘探資料;

(6)A市城市規(guī)劃局《A市土地使用變更通知書》;

(7)省審計事務(wù)所驗資證明;

(8)A市城市合作銀行資金證明;

(9)國家計委《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第二版)》;

(10)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。

4.可行性研究報告研究范圍

根據(jù)“佳園二期”項目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。

5. 研究結(jié)論及建議

本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和A市已有一部分收入較高的住房消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對A市住宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效益可行。本項目開發(fā)土地利用A市D廠生產(chǎn)用地，對盤活國有資產(chǎn)，推進國有企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有明顯的社會效益。

從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再作進一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項目風險。

6.主要經(jīng)濟技術(shù)指標

“佳園二期’’項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標見表3—1。

表3-1 “佳園二期”項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標

序號 項目名稱 單位 指標

1 總占地面積 平方米 33333.5

2 總建筑面積 平方米 76100

3 建筑容積率 1.4

4 小區(qū)綠化率 % 40以上

5 戶均面積 多層住宅 平方米/戶 A型100、B型160

聯(lián)排低層住宅 平方米/戶 260

6 地下停車庫車位 30平方米/車位 500個15000平米

7 綜合售價 多層住宅 元/平方米 2950

聯(lián)排低層住宅 元/平方米 3850

8 地下停車庫 元/位 7500

9 建設(shè)投資 萬元 17623

10 每平方米建設(shè)投資 元 2316

11 投資利潤率 % 17.7

12 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率(稅前) % 18.7

13 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值(稅前) 萬元 379

14 全部投資投資回收期(稅前) 年 2.9

二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略

1、當前住宅市場現(xiàn)狀

進入20xx年以來，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。主要表現(xiàn)在：

(1)商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。1992年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)1993年下半年起宏觀調(diào)控，至1995年以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢。1997年以后，商品房投資逐步增加，1998年，在國民生產(chǎn)總值增長的7.8%中，住宅建設(shè)的貢獻率達到1個百分點以上。

(2)在住房分配貨幣化和各地促進房地產(chǎn)市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。

(3)住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發(fā)展。近幾年來，住房消費信貸迅速發(fā)展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產(chǎn)市場的一大亮點。

(4)房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)突出，三級市場漸趨活躍。房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個熱點。

2、A市商品房現(xiàn)狀與市場需求

A市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積1998年達到了10.98平方米，位居全國大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從A市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關(guān)市場調(diào)查資料，A市目前有26%的市民住房是“單位借房”，約39%屬“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“購買的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在A市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。

再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分別只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。

3.“精品住宅”的市場需求及發(fā)展

“人與自然和諧發(fā)展”是21世紀對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著A市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)A市城市經(jīng)濟社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。“精品住宅’’的表現(xiàn)為：

3.1 住宅市場趨向細分化

隨著福利分房制度的結(jié)束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個性，換句話說，住宅細分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。前兩年，A市住宅市場針對一些消費群體，推出高標準、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價合理，剛剛推出就賣掉60%以上，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細分化。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。市場對規(guī)劃、設(shè)計、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。

3.2 商品房市場進入品牌角逐時代

隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時，開發(fā)商也會逐漸認識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。在去年A市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。“佳園一期”住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是一個最好的例子。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有：

(1)先富者的市場潛力。A市改革開放20年來，經(jīng)濟快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費居國內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，富裕家庭約占3%左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。

沿白龍路向前是新迎小區(qū)和大樹營、曙光、東華小區(qū)一帶，是A市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。

(2)商業(yè)消費潛力。A市是面向東亞的國際性商貿(mào)旅游城市，發(fā)展商貿(mào)一直是A市經(jīng)濟發(fā)展的重點之一。由于幾次博覽 會的成功舉辦，提高了A市在國際國內(nèi)的知名度，為A市城市 經(jīng)濟發(fā)展帶來前所未有的機遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機構(gòu)眾多，今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨

旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像 98佳園這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。

(3)項目區(qū)位市場潛力。“佳園二期”項目位于C民族園以南，環(huán)境得天獨厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊藏著巨大的區(qū)位市場潛力。

3.3 戶內(nèi)智能科技的運用成為住宅市場的亮點

戶內(nèi)智能科技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠超過普通的實體建材所能實現(xiàn)的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。

3.4 消費者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注

消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。住宅質(zhì)量要從幾個方面進行全面考慮。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應(yīng)是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。所以，住宅設(shè)計要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來說，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。

3.5 住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展

前幾年，A市城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展過快，但開發(fā)規(guī)模偏小。目前A市已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)200多個，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區(qū)外，大多規(guī)模較小，不但開發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價等問題。新時代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價格。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。A市目前開發(fā)的北辰小區(qū)、陽光小區(qū)等開發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶以上，具有很強的市場競爭力。住宅開發(fā)向規(guī)模化發(fā)展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發(fā)商向規(guī)?；较虬l(fā)展。從A市最近兩年的房地產(chǎn)市場上也能看出這一變化，一批實力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來，并占市場主導(dǎo)地位。

3.6 住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段

隨著A市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。目前，A市居民購房除直接居住或自用外，有近15%是用于投資保值、增值或出租，這與A市市民近幾年生活水平很快提高不無關(guān)系。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，1990年A市城鎮(zhèn)居民人均收入為1579元，1995年為4384元，1996年汰到5151元，1997年達到6243元，1997年比1995年實際增長42.4%。在居民消費支出中恩格爾系數(shù)已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭為6%～10%，中高收入家庭為13%—16%，，富裕家庭占20%--30%，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱，點將加快形成。個人購房的比例也由“八五”時期的28%增加到1997年的32%，目前這一比例已超過50%，并保持逐步上升的勢頭。

從以上分析可以看出，“佳園一期”、“北辰小區(qū)”、“陽光小區(qū)”、“金康園’’等的成功開發(fā)，預(yù)示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢，“佳園二期”市場 定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據(jù)的。

4，當前住宅市場面臨的矛盾和問題

目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性、階段性、體制性供給過剩的現(xiàn)象突出，市場有效需求的不足。主要表現(xiàn)在以下三個方面：

(1) 商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，A市

空置商品房已達80余萬平方米，一些建設(shè)標準低，施工質(zhì)量差，戶型不合理，設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進一步增加。

(2) 住房制度改革未能達到預(yù)期進度，各種政策的落實未能實際到位，住宅市場消費需求的良性循環(huán)要有一個較長的形成過程。

(3) 市場發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴重不平衡。‘‘佳園二期”住宅開發(fā)也面臨住宅市場供大于求的矛盾。雖然隨著福利房的取消，房地產(chǎn)二、三級市場逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ)，但目前結(jié)構(gòu)性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在20xx年后將建成1000萬平方米的經(jīng)濟適用房，低檔房市場供給量很大，對房地產(chǎn)價格將產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致本項目的開發(fā)有一定的市場風險。

5.營銷戰(zhàn)略

根據(jù)上述分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略：

5.1 確定項目整體形象

‘‘佳園二期’’ 與“98佳園”地塊相連。佳園小區(qū)已成功開發(fā)，其品牌形象得到了A市市民和政府的認同，在A市房地產(chǎn)市場有一定影響，建立了一定信譽。“佳園二期”處于C民族園片區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造21世紀高素質(zhì)物業(yè)，開發(fā)繼“98佳園”之后又一個精品住宅小區(qū)。

5.2 “賣點”分析

‘‘佳園二期”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢，小區(qū)住宅銷售的“賣點”主要是：

(1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突

出的環(huán)境特點。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計，先期發(fā)售的佳園小區(qū)最成功的“賣點”或銷售的“熱點”就在于此。

(2)配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。

(2) 物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高

質(zhì)量、高水平。

(3) 小區(qū)住宅設(shè)計引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標準

檔次規(guī)劃設(shè)計和經(jīng)營管理。除以上因素外，小區(qū)“賣點”還有消費者最為關(guān)心的價格、地段、開發(fā)商信譽以及市場定位等。

5.3 營銷推廣策略

高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標準地經(jīng)營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項目市場定位和開發(fā)特點，擬采用以下營銷推廣策略：

(1)廣告宣傳策略。

由于佳園小區(qū)的成功開發(fā)與經(jīng)營，B房地產(chǎn)開發(fā)公司已在A市消費者心目中建立了良好的信譽，對后期項目的開發(fā)銷售較為有利。“佳園二期”項目要針對確定的目標群體，按計劃、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點’’集中進行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、新聞會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入項目開發(fā)成本。

(2)促銷策略。

1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：①銷售準備階段;②首次公開展銷和跟進銷售階段;③二次公開展銷及跟進銷售階段;④三次公開展銷及跟進銷售階段;⑤掃尾階段銷售。

應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。

2)銷售對象及銷售時機。本項目銷售對象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費者;②收入較高或中、高收入的消費者;③駐A市辦事機構(gòu)商用或商住;④其他消費者。最佳銷售時機根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場情況而定。

3)促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳;②內(nèi)部認購;③人員直銷;④舉辦展銷會;⑤集團認購;⑥有針對性(銷售對象)的舉辦展銷會;⑦靈活多樣的付款方式;⑧工程質(zhì)量、進度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾;⑨售樓現(xiàn)場樣板房促銷(佳園小區(qū)效果很好);⑩其他促銷手段。

5.4定價策略

(1)價格定位。

1)根據(jù)A市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶，同類商品房銷售價格見表3-2。

表3-2 樓盤銷售價格情況表

(20xx年1、2月)

序號 名稱 房屋類型 區(qū)位 地段 最低價(元/平方米) 最高價(元/平方米)

1 紅塔花園 多層住宅 市西區(qū) 高新開發(fā)區(qū) 2520 2880

2 陽光花園 高檔商住 市南區(qū) 滇池路 2480 3880

3 星河明居 高檔住宅 市南區(qū) 交易會旁 3380 3880

4 寶海豪園 高檔住宅 市南區(qū) 關(guān)上寶海公園 3160 3730

5 盛達花園 多層住宅 市南區(qū) 春城路北段 2650 3020

6 鉆石豪苑 三層住宅 市東北 C民族園 3200 3900

從A市20xx年1、2月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在2480～3880元之間;別墅式高級住宅每平方米3200-3900元之間。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。

2)98佳園第一期銷售價為2030—2580元/平方米，最高價為3、4樓，最低價是7樓。復(fù)式樓磚混結(jié)構(gòu)為2380元/平方米，框架結(jié)構(gòu)為2580—3088元/平方米。“佳園二期”價格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價格每平方米定在2800～3000元之間，聯(lián)排低層住宅每平方米定在3500～3900元之間，可研中分別取2950元和3850元，地下停車位每個75000元。

(2)價格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠;② 集團購買優(yōu)惠;③選擇購買優(yōu)惠;④特殊消費對象優(yōu)惠;⑤其他優(yōu)惠措施。

(3)價格浮動策略。宜采用浮動售價：①展銷會期促銷優(yōu)惠價;②限期銷售優(yōu)惠浮動價;③正常銷售期段浮動價;④其他浮動措施。

(4)定價方式。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價方式突出小區(qū)“賣點”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。

三、項目選址及建設(shè)條件

1.項目選址

1999年以后，C民族園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨厚，今后A市將嚴格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為A市的一個高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進一步改善。C民族園片區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭奪的寶地，不可多得。‘‘佳園二期”項目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件。

2.建設(shè)條件

2.1 位置優(yōu)越

“佳園二期”項目建設(shè)地塊位于C民族園1公里處白龍路主干道西側(cè)，空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，周圍是龍華路、曇小路，主干道白龍路向前直通市中心區(qū)。沿白龍路一帶的住宅區(qū)，是該市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多(僅新迎小區(qū)就有人口10萬人)，商業(yè)網(wǎng)點密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與C民族園片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境形成鮮明的對比。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托C民族園一流的社區(qū)環(huán)境，佳園二期住宅開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。

2.2 交通方便

已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。公共汽車由A市的東、南、西三個方向開往佳園小區(qū)，坐車由佳園小區(qū)至市中心只需10分鐘，到火車站15分鐘，到A市機場20分鐘。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長線，緊接春城路直達A市機場。由另一條主干道穿金路可連接A市城市南北方向交通動脈---北京路，并以東西方面交通干線---人民路交匯，往南是火車站，往西至西市區(qū)，交通十分便捷。

2.3 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備

C民族園片區(qū)市政設(shè)施有;道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。

供水;設(shè)施自來水管網(wǎng)供水。接入干管為DN300--DN800。從佳園一期預(yù)留口引入。

供電：D廠有現(xiàn)成的變電所(2*315KV.A)，電源不需重新引入。

煤氣：佳園一期建有開閉所，從預(yù)留口接入。

地質(zhì)勘探：該地塊與佳園一期相連，相鄰地塊已按多層建筑做過地質(zhì)勘探。

通信：直接由A市市話通信網(wǎng)接入

場地：建設(shè)場地為D廠內(nèi)生產(chǎn)用地，土地平整，需要拆遷。

2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全

“佳園二期”與’98佳園小區(qū)、云山小區(qū)、白龍小區(qū)、世界花苑構(gòu)成白龍寺住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)、教育設(shè)施完備，交行、農(nóng)行、建行在該區(qū)均設(shè)有營業(yè)網(wǎng)點，龍聚商場、新世紀購物廣場是小區(qū)的購物中心，附近有白龍幼兒園、云山小學等初等教育園地，西南林學院、A市理工大學建筑學院等院校也在該區(qū)周困，形成了良好的文化氛圍。

2. 5 土地征用情況

開發(fā)土地以定點拆遷方式獲得A市D廠生產(chǎn)用地33333.5平 方米，未用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。

四、建設(shè)規(guī)模及功能標準

1. 建筑面積和內(nèi)容

根據(jù)省計委立項批復(fù)，佳園二期項目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積76100平方米，其中住宅建筑面積50960平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑面積10140平方米，地下停車庫15000平方米。

2. 功能設(shè)施標準

2.1建筑使用功能

20xx年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模"3口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發(fā)展;學校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求;公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。

20xx年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型基本面積達到國家預(yù)定的目標。

根據(jù)這一趨勢，“佳園二期”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標準規(guī)劃設(shè)計。

2.2 設(shè)施標準

住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護等基本要求須符合《X X省城市住宅建設(shè)標準》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標準設(shè)計。

(1)住宅裝飾及設(shè)施標準：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。①外墻：高級外墻涂料;②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉;③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉;④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪;⑤門窗：高級塑鋼窗帶紗窗;分戶門：復(fù)合防盜門;戶內(nèi)門：實木鑲板門，實木填芯蒙板門;⑥廚房設(shè)施：洗滌盆;⑦衛(wèi)生間設(shè)施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆;⑧陽臺：鋁合金封閉式陽臺;⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。

(2)小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風及火災(zāi)報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。

2.3 住宅戶型規(guī)劃

根據(jù)“佳園二期” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下3種戶型：

多層住宅A戶型： 每戶建筑面積100平方米。

多層住宅B戶型： 每戶建筑面積160平方米。

聯(lián)排低層住宅C戶型： 每戶建筑面積260平方米。

多層住宅A、B兩種戶型各196套;聯(lián)排低層住宅39套

以上戶型在下一步單體設(shè)計時，還應(yīng)根據(jù)消(費對象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間(臥室(單雙人間))、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間)的使用面積滿足規(guī)定的要求。聯(lián)排高級住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排

3.工程項目一覽表

依據(jù)初步規(guī)劃方案，“佳園二期’主要工程項目見表3-3

表3-3主要工程量一覽表

序 號 項 目 名 稱 說 明

1 土建工程 建筑面積76100m2

1.1 1.2 1.3 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車庫 建筑面積50960m2建筑面積10140m2建筑面積15000m2

2 給排水工程 水箱、水池、水泵機房

3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū)

4 變配電工程(強電) 配電房變配電設(shè)備

5 照明工程 小區(qū)照明

6 通訊工程 普通申話配線(端子接單元口)

7 火災(zāi)報警及安全監(jiān)視 公共場所火災(zāi)報警，可視防盜門

8 通風工程 地下停車庫通風

9 閉路電視 住宅區(qū)

10 室外工程 室外綠化及部分道路場地

五、建設(shè)方案

1.建設(shè)場地環(huán)境

1.1 地形

建設(shè)場地為D廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據(jù)“佳園一期” 地質(zhì)勘察報告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，地塊高程約為1901.41—1902.42米，高程差為1米左右。

1.2 場地自然條件

(1)地貌：場地位于A市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準平原地貌，原始階地地形明顯。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土層。

(2)水文地質(zhì)：根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察結(jié)果，場區(qū)內(nèi)地下水位高程為1900.60～1901.76米，地下水埋深-1.82 — -0.81米。根據(jù)場地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性。

(3)地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗(1993)13號《關(guān)于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖(1990)”有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗(1993)44號《關(guān)于抗震設(shè)防烈度有關(guān)規(guī)定的通知》，本工程按A市地區(qū)標準，設(shè)防烈度要求為8度。

(4)地基土工程地質(zhì)評價：依據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》(GB50021—94)、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》(GBJ 7—89)、《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》(GBJll—89)、《土的分類標準》(GBJl45—90) 。根據(jù)佳園小區(qū)地質(zhì)勘察報告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積(沼)相堆積層組成，地質(zhì)物理力學性質(zhì)一般或較好，周圍場地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為Ⅲ類建筑場地。

2.總體規(guī)劃布局

2.1 片區(qū)規(guī)劃

A市規(guī)劃局已對白龍路沿線C民族園片區(qū)做過控制性詳細劃，以園林旅游、休閑娛樂和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。

2.2 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原則

(1)高綠化低密度;

(2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全;

(3)戶型設(shè)計適應(yīng)“升級換代”居住要求;

(4)體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風格。

2.3 總平面布局

“佳園二期”總平面略呈“T形布局，由4個地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“98佳園小區(qū)”內(nèi)空間視覺相呼應(yīng)，風格相協(xié)調(diào)。

2.4 交通組織

小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標準規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面20米寬這域規(guī)劃路。

2.5 規(guī)劃指標

根據(jù)“佳園二期”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標見表3--4。

3.建筑方案設(shè)計

本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強制性標準的規(guī)定。

表3-4 “佳園二期”項目建筑技術(shù)經(jīng)濟指標

序 號 項 目 指 標

1 總用地面積 33333.5平方米

2 總建筑面積 ?6100平方米

3 地下建筑面積(地下停車場) 15000平方米

4 地上建筑面積 61100平方米

其中：多層住宅 50960平方米

聯(lián)排低層高檔住宅 10140平方米

5 建筑層數(shù)地上 2～7層

地下 1層

6 建筑總高 7—22米

7 建筑層高地上 2.8—4米

地下 3.6米

8 建筑容積率 1.4米

9 綠地率 40%以上

10 停車 地上 不停車

地下 500輛

3.1 建筑方案總體構(gòu)思

建設(shè)地塊緊連“98傳園小區(qū)” ，背靠C民族園，位置居園區(qū)中北部?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與“98佳園小區(qū)” 相呼應(yīng)，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代息和21世紀新的居住理念。

3.2 平面設(shè)計

(1)住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費需求在設(shè)計時靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標準和有關(guān)規(guī)范要求。住宅經(jīng)濟技術(shù)指標見表3-5。

表3-5 “佳園二期”項目住宅經(jīng)濟技術(shù)指標

序 號 指標名稱 單 位 指 標

1 套內(nèi)使用面積 平方米/套 80、128、208

2 住宅標準層總使用面積 平方米 48880

3 住宅標準層總建筑面積 平方米 61100

4 住宅標準層使用系數(shù) % 80

5 套內(nèi)建筑面積

5.15.25.3 多層住宅A型多層住宅 B型聯(lián)排低層高檔住宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 100 160 260

6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人/戶 3.2

7 居住戶數(shù) 戶 431

8 居住人數(shù) 人 1379

(2)公用建筑。中心花園廣場地下設(shè)一層車庫，地下車庫出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標準《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》(JGJl00)的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。

3.3 立面設(shè)計

立面造型設(shè)計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期”和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。

4.結(jié)構(gòu)設(shè)計

根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察報告和本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計擬采用以下類型：

4.1 基礎(chǔ)選型及處理

(1)樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。

(2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護、測量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過試樁確定。

4.2 上部結(jié)構(gòu)

“佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu);地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設(shè)防。

5.公用設(shè)施方案

本住宅區(qū)因與’98佳園相連，可利用部分佳園小區(qū)配套設(shè)施，并可借助本項目改善或彌補兩個小區(qū)配套設(shè)施的不足。

5.1 供水排水 ’

水源為城市自來水管網(wǎng)，進水管徑為DN200—DN800，由佳園小區(qū)預(yù)留口接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計規(guī)范要求設(shè)計如下：

(1)用水標準和用水量。

住宅生活用水：140公升/人·日，K=1.4;

初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。

(2)給水。

1)設(shè)300～500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺，自動消防水泵2臺。建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。

2)在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱(每單元一個)。

3)城市自來水進水管不小于DNl50，設(shè)一組水表裝置。

(3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。

1)室內(nèi)生活給水：4層以上屋頂水箱給水，1～3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。

2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。

(4)室內(nèi)外排水。

1)室內(nèi)污水排放量按供水量的85%—90%估算，約173立方米。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進入城市排污管網(wǎng)。

2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按A市地區(qū)暴雨強度公式計算。

5.2 供電

(1)供配電系統(tǒng)。

1)負荷等級：工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級負荷，其余負荷為三級。

2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設(shè)自動化柴油發(fā)電機組作備用電源。

3)主要電力供應(yīng)指標：設(shè)備容量2155kW，計算負荷1657kW，變壓器總裝機容量2134kV·A。目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機容量為2X 315kV·A。

4)計量方式：l0kV系統(tǒng)進線設(shè)專用計量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。

(2)照明及電力設(shè)計。

1)配電方式：二級負荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對其供電;三級負荷為單回路供電;每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按5kW/戶計算。

2)照明設(shè)計：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標準按國家標準GB 133—90的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設(shè)安全出口標志燈;在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標志燈。

3)電力設(shè)計：消防設(shè)備按消防中心指令開停機;通風空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動控制;生活水泵和潛水泵按水位自動控制。所有遠程控制設(shè)備均設(shè)置手動控制功能。

5.3 供氣

采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標準估算(每戶每月40—50立方米) ，從98佳園小區(qū)預(yù)留口接人。

5.4 通風空調(diào)

(1)住宅空調(diào)。高級住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器(掛璧式或立柜式)。由住戶自行購置(一般不需要)。

(2)通氣及防排煙設(shè)計。地下車庫設(shè)機械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風窗自然補風。安裝機械排煙系統(tǒng)，排風量按每小時6次氣計算。設(shè)備用房換氣次數(shù)為4～6次/小時(變配電房按10次/小時計算)。

5.5 弱電設(shè)計

(1)小區(qū)通信線路由A市市話網(wǎng)直接引入。

(2)高級商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。

(3)數(shù)據(jù)語音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。

(4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)CCTV保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。

(5)小區(qū)CATV電視系統(tǒng)由A市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè)2～3個電視用戶盒。

(6)設(shè)火災(zāi)自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。

6.消防

(1)建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應(yīng)急條件。

(2)地下停車庫設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。

(3)小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。

(4)地下車庫按國家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。

(5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池(花園水池及消防兩用)，按規(guī)定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求。

7.環(huán)境保護

本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設(shè)備運行的噪聲污染。對上述污染擬采取以下措施進行治理： 、

(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。

(2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。

(3) 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪較低的，必要時對有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達到環(huán)保標準。

六、項目實施進度安排

本項目計劃在兩年半(29個月)左右的時間內(nèi)建成。建設(shè)進度計劃如下：

20xx年1月20日：項目建議書批復(fù)。

20xx年2月23日～20xx年3月：編制可行性研究報告并報批。

20xx年5月—20xx年7月：建筑方案設(shè)計。

20xx年8月：綜合管網(wǎng)設(shè)計。

20xx年9月～20xx年11月：施工圖設(shè)計。

20xx年12月：報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。

20xx年1月：工程開工。

20xx年3月：完成投資25%，開始預(yù)售。

20xx年8月：主體工程斷水。

20xx年12月—20xx年2月：單體工程驗收。

20xx年1月—20xx年3月：分項工程驗收。

20xx年6月：正式人住。

七、投資估算與資金籌措

1.投資估算

根據(jù)建設(shè)單位提供的“佳園一期”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項目設(shè)計方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標準，以及可行性研究財務(wù)評價有關(guān)取費要求，估算總投資造價見表3-6和附表3-1。

表3-6“佳園小區(qū)” 項目投資估算 單位：萬元

序號 項 目 開發(fā)產(chǎn)品 分期計劃進度

成 本 1 2 3 4

1 土地費用 4500 4500

2 前期工程費 647 647

3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 2054 600 1454

4 建筑安裝工程費 7132 1090 5400 642

5 公共配套設(shè)施建設(shè)費 280 50 100 130

6 開發(fā)間接費 109 25 35 35 14

7 管理費用 285 90 90 90 15

8 銷售費用 713 50 250 250 163

9 開發(fā)期稅費 130 130

10 其他費用 544 90 90 364

11 不可預(yù)見費 1230 400 500 330

合 計 17623 7142 7949 20xx 522

2.資金籌措

本項目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，B房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金8000萬元作為項目資本金;按國家對商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實行滾動開發(fā)，本項目需利用分期預(yù)售房款總計約9623萬元。詳見附表3-2。

八、經(jīng)濟效益分析

1.住宅銷售價格

根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風險和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2950元;低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售價3001元。地下停車庫每個車位75000元，按80%即400個車位銷售計。

2.銷售進度及付款計劃

本項目計劃在3年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表3-7表。

表3-7 各類建筑銷售計劃表(%)

項 目 合 計 1 2

多層住宅 100 15 60

聯(lián)排低層高檔住宅 100 10 60

地下停車場 100 10 60

所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當年付一半，第二年再付一半。

考慮小區(qū)臨時停車的需要，20%的地下停車庫車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營和管理。投入經(jīng)營后第一年60%出租率，每個停車位每月280元;第二年以后出租率為100%，第二年至第五年，停車位每月300元，五年以后每月400元。

3.稅費率

本報告采用的各種稅費率見表3—8。

表3-8 稅費率表(%)

稅 費 項 目 稅費率 稅 費 項 目 稅費;

營業(yè)稅 5 土地增值稅 30、40、50超率累進

城市維護建設(shè)稅 7 公益金 5

教育費附加費 3 法定盈余公積金 10

企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8

房產(chǎn)稅(按租金) 12 不可預(yù)見費 7.5

4.盈利能力分析

項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入22089萬元，可獲利潤總額3132元，扣除所得稅1034萬元、公益金105萬元、公積金210萬任意盈余公積金168萬元后還有1616萬元可分配利潤。項目繳納的經(jīng)營稅金為1215萬元，企業(yè)所得稅為1034萬元，土地增值稅為380萬元，合計繳納稅金2629萬元。詳見附表3-3—附表3-5。

項目全投資內(nèi)部收益率(所得稅前)為19.8%，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為15%時凈現(xiàn)值可達517萬元，投資回收期為2.9年。資本金內(nèi)部收益率為13.1%。詳見附表3-6和附表3-7。

商品房投資利潤率=利潤總額/總投資X100%

=3132/17623X 100%=17.8%

商品房資本金凈利潤率=稅后利潤/資本金X100%

=2099/8000X 100%=26.2%

5.清償能力分析

本項目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機構(gòu)借款，因此不存在還款問題。由于項目未借款，在適當安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保持為零。

6.資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析

在項目計算期內(nèi)，各期資金的來源與運用是平衡有余的。由于項目未借款，在適當安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保持為零，由附表3-9可見，在項目計算期內(nèi)，項目的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)是很好的。資金平衡分析詳見附表3-8，資產(chǎn)負債分析詳見附表3-9。

7.敏感性分析

將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、租房價格和預(yù)售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方面變動10%，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至6.3%和4.8%，凈現(xiàn)值分別下降至—857萬元和—927萬元，均為負值;投資回收期則增加到3.5和3.?年;租

房價格和預(yù)售款回籠進度對收益的影響相對不敏感。根據(jù)測算，敏感因素的變動均不應(yīng)超過基本方案6%左右的范圍，否則，項目收益風險較大。詳見表3-9及圖3-1。

表3-9敏感性分析表

序號 項 目 變動幅度(%)

內(nèi)部收益率(%) 凈現(xiàn)值(萬元) 投資回收期(年)

0 基本方案 19.8 517 2.9

1 開發(fā)產(chǎn)品投資 +10 7.7 —867 3.5

-10 35.3 1901 2.7

2 售房價格 +10 33.9 1961 2.7

-10 6.5 —927 3.7

3 預(yù)售款回籠進度 +10 21.1 616 2.9

-10 17.0 246 3.3

4 租房價格 +10 19.9 523 2.9

-10 19.8 510 2，9

敏感因素變動(%)

圖3—1 敏感性分析圖(全部投資，所得稅前)

1一售房價格;2--預(yù)售款回籠進度;3一租房價格;

4--基準收益率;5一開發(fā)產(chǎn)品投資

8.臨界點分析

為考察對開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、土地費用和售房面積等因素作臨界點分析，若期望的內(nèi)部收益率為15%，則項目投資的臨界18281萬元，增加654萬元;每平方米售房價格的臨界點為2894元，下降107元;土地費用的臨界點為5069萬元，增加569萬元;售房面積的臨界點為70335平方米，減少2765平方米。詳見表3--10

表3-10 臨界點分析表

敏感因素 基本值 臨界點

全投資稅前內(nèi)部收益率 19.8% 期望值 15.0%

開發(fā)產(chǎn)品投資(萬元) 17623 最高值 18281

售房價格(元/平方米) 3001 最低值 2894

土地費用(萬元) 4500 最高值 5069

售房面積(平方米) 73100 最低值 70335

9.主要經(jīng)濟指標

本項目的主要經(jīng)濟指標見表3—11。

表3-11 主要經(jīng)濟指標表

序號 名 稱 單位 數(shù)據(jù) 備注

Ⅰ11.11.2 建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷售其中：多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車場 出租房地下停車場 平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米 7610073100509601003000

Ⅱ123456789 經(jīng)濟數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中：資本金使用預(yù)售房款 經(jīng)營收人 經(jīng)營稅金及附加 總成本費用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅 萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元 000962344620742076 年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均

Ⅲ12345676 財務(wù)評價指標商品房投資利潤率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤率全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)全部投資投資回收期(所得稅前)全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)全部投資投資回收期(所得稅后)資本金內(nèi)部收益率 %%%%年%年% 17.826。926.219.82.913.13.213.1

九、風險分析及對策

1.市場風險分析

(1)從A市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，據(jù)統(tǒng)計，目前已積壓商品房達80萬平方米。除了市場有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房價超過消費者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。

本項目市場定位為中高檔住宅，項目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定風險。按照國際慣例，房價一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房價每平方米售價為1500--20xx元之間(中低檔商品房)，一套建筑面積65平方米的住房平均售價達9.75萬元～13萬元之間，相當于家庭年收入的7.2倍至9.6倍，

難以形成有效需求。本項目銷售房價是這一標準的近2倍，目前A市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風險。

雖然目前A市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價格走低，銷售相對低迷，但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴大內(nèi)需取得成效，居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠看商品房的銷售前景看好。為保證項目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風險。

(2)做好方案規(guī)劃。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計上贏得消費者，減小項目的市場風險。

2.經(jīng)營管理風險分析

(1)本項目主要應(yīng)加強市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風險。

(2)在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費用;降低投資成本。從財務(wù)評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加凈現(xiàn)值139萬元，增長36.5%;反之，利潤減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險的因素之一。

(3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。

3. 金融財務(wù)風險分析

本項目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風險，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：(1)‘次性付款方式;(2)分期付款方式;(3)七成銀行按揭方式;(4)建筑分期付款+銀行按揭;(5)特惠免息分期付款;(旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財務(wù)風險。

附表3-1項目總投資估算 單位(萬元)

序號 項 目 總投資 估算說明

1 開發(fā)建設(shè)投資 17623

1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地費用前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 ’建筑安裝工程費公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間接費管理費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預(yù)見費財務(wù)費用 450064720547570

2 經(jīng)營資金

3 項目總投資 17623

3.13.23.3 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金 17623

附表3-2投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元

序號 項 目 合計 ] 2 3 4 5 6

1 總投資 17623 7142 7949 20xx 522

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自營資產(chǎn)投資自營資產(chǎn)投資借款建 設(shè)期利息自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營資金 開發(fā)產(chǎn)品投資其中：不含財務(wù)費用財務(wù)費用 1762317623 71427142 79497949 20xx20xx’ 522522

2 資金籌措 17623 7142 7949 20xx 522

2.1 2.2 2.3 2.4 2.52.512.522.53 資本金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入借款 固定資產(chǎn)投資長期借款 自營資產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 經(jīng)營資金人民幣借款 80009623 6400742 16006349 20xx 522

附表3-3 售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元

序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915

1.1 1.2 1.3 可出售面積(車位)平均售價(元/平方米) 銷售比例(%) 73100100 9858298813 43860300160

2 經(jīng)營稅金及附加 1207 81 443 522 160

2.1 2.2 2.3 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 10977733 7452 4032812 47533 14 146104

3 土地增值稅 380 19 133 171 57

4 商品房銷售凈收入 20350 1373 7478 8802 2697

附表3-4 租房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元

序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

1 租房收入 152 20 36 48 48

1.1 1.2 1.3 可出租面積(車位) 單位租金(元/車位) 出租率(%) 60336060 1003600100 1004800100 1004800100

2 經(jīng)營稅金及附加 8.37 1 1.98 2.64 2.64

2.1 2.2 2.3 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 7.610.530.23 1 1.800.130.05 2.400.170.07 2.400.170.07

3 租金凈收入 143.?9 19 34.02 45.36 45.36

4 凈轉(zhuǎn)售收入 339.51 339.51

附表3-5損益表 單位：萬元

序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

1 經(jīng)營收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48

1.11.21.3 商品房銷售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營收入 21937152 1473 8054 949620 291536 48 48

2 經(jīng)營成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21

2.12.2 商品房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本(攤銷) 1720975 1166 6329 743812 227621 21 21

3 出租房經(jīng)營費用 78 12 21 22 22

4 自營部分經(jīng)營費用

5 自營部分折舊、攤銷

6 自營部分財務(wù)費用

7 經(jīng)營稅金及附加 1215 81 443 523 162 3 3

8 土地增值稅 380 19 133 171 57

9 利潤總額 3132 207 1149 1358 414 2 2

10 彌補以前年度虧損

11 應(yīng)納稅所得額 3132 207 1149 1358 414 2 2

12 所得稅 1034 68 379 448 137 1 1

13 稅后利潤 2099 138 770 910 277 2 2

公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 105210168 71411 387762 469173 142822

14 加：年初未分配利潤 43 220 220 220

15 可供投資者分配的利潤 107 635 921 434 222 1

16 應(yīng)付利潤 1616 64 415 701 214 222 1

A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1

17 年末未分配利潤 43 220 220 220

附表3-6 財務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資) 單位：萬元

序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.11.21.31.41.51.61.7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收人 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 ’ 凈轉(zhuǎn)售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340

2 現(xiàn)金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26

2.12.22.32.42.52.62.72.8 固定資產(chǎn)投資(含方向稅)開發(fā)產(chǎn)品投資(不含投資費用) 經(jīng)營資金 . 自營部分經(jīng)營費用 出租房經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3801034 7142811968 7949443133379 20xx12523171448 5222116257137 2231 2231

3 凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量 2099 -5837-5837 -850-6687 6350-337 20521715 221737 3622099

4 所得稅前凈現(xiàn)金流量累計所得稅前凈現(xiàn)金流量 3132 5769-5769 -471-6240 6799558 21892747 232770 3633132

計算指標 所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率(FIRR) 19.8% 13.1%財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV) 517 -203。投資回收期(年) 2.92 3.16 基準收益率(/。) 15.00% 15.00%

附表3-6 財務(wù)現(xiàn)金流量表(資本金) 單位：萬元

序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.1 1. 2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目開發(fā)；經(jīng)濟評估；可行性

中圖分類號：F235文獻標識碼： A

引言

經(jīng)濟評估是房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的主要內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)前，為了避免由于決策失誤、盲目開發(fā)建設(shè)帶來的損失和不良后果，以期實現(xiàn)項目開發(fā)的效益最大化，必須從經(jīng)濟學、生產(chǎn)技術(shù)科學、系統(tǒng)工程學、社會環(huán)境、法律因素等方面進行具體的調(diào)查、分析、研究；對可能采取的規(guī)劃方案、設(shè)計方案、建設(shè)方案和技術(shù)方案等進行仔細的分析和綜合比較；對該房地產(chǎn)開發(fā)項目建成后的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境生態(tài)效益進行合理的預(yù)測和評估；確定其中的有利因素和不利因素，估算成功概率和經(jīng)濟效益，評估項目是否可行，并作為進一步開展工作的基礎(chǔ)。

一、經(jīng)濟評估是可行性研究的重要內(nèi)容，是可行性研究的前提

1、對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，房地產(chǎn)投資具有前期資金投入量大、回收周期長、投資風險高等特點。項目決策一旦失誤，浪費大量的人力、物力、財力，加重企業(yè)債務(wù)負擔，會給開發(fā)商帶來致命性的打擊。首先，房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)建設(shè)的必要依據(jù)是可行性研究報告，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資者應(yīng)該根據(jù)可行性研究的結(jié)果，決定是否投資開發(fā)該項目。而決定可行性研究報告是否可行的重要前提是經(jīng)濟評估中的相關(guān)數(shù)據(jù)。

2、對金融機構(gòu)而言，審查項目的可行性研究，首先就要審查可行性研究報告中的各種經(jīng)濟評估數(shù)據(jù)，只有得出正確的結(jié)論，才能判斷資金方面的融資能力、融資數(shù)額，在項目建設(shè)后有無償還能力，貸款的風險有多少，從而決定是否貸款以及確定貸款的利率。

3、對國家政府部門而言，如果房地產(chǎn)開發(fā)項目投資失敗，會導(dǎo)致對銀行的還款滯后，甚至影響城市的開發(fā)進程。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告是政府各級管理計劃部門確定是否給予批準立項的依據(jù)，而決定可行性研究報告是否可行的重要依據(jù)是經(jīng)濟評估數(shù)據(jù)的準確度。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評估中普遍存在的問題

在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評估中因為涉及到一系列數(shù)據(jù)與調(diào)查的結(jié)果，所以有些問題經(jīng)常出現(xiàn)且不容易立即改正發(fā)現(xiàn)。

1、調(diào)查研究不全面、深度不夠、論據(jù)不足

在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評估中，某些單位貪圖省事，未作全面調(diào)研，對建設(shè)項目的地理位置、氣候、地理水文、名勝古跡、文化背景等平鋪直敘，輕描淡寫。技術(shù)性論述不到位，主次不分，對于擬建項目來說缺乏針對性，項目經(jīng)濟評估的數(shù)據(jù)確定隨意，缺乏充分依據(jù)，參考價值不高。

2、立場不公正

為了滿足領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主的需求，對推薦方案優(yōu)點講得多，缺點講得少，搞陪襯方案，立場不公正。只是作表面文章，缺乏主要工程經(jīng)濟技術(shù)數(shù)據(jù)或數(shù)據(jù)不真實，估算投資、征地拆遷數(shù)據(jù)不切合實際。有的可行性研究單位怕?lián)L險，盲目依照業(yè)主的要求，投其所好，評估依據(jù)不客觀、不符合實際，違背實事求是原則，立場不公正。

3、經(jīng)濟評價不客觀

經(jīng)濟、財務(wù)評價是房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的核心，是決策階段項目排序和取舍的主要依據(jù)。正因為如此，一些搞經(jīng)濟評估的人員為了滿足業(yè)主投資效益最大化的心理，高估預(yù)期收益率，然后對經(jīng)濟凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資回收期等數(shù)據(jù)人為地進行調(diào)整，有的甚至修改基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，偏離客觀合理。對研究報告中涉及具體數(shù)據(jù)的結(jié)論規(guī)避不提或含糊其辭，報告質(zhì)量不具備可靠性。

4、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評估中的有關(guān)計量不準確、投資估算偏差大

造成房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評估中的有關(guān)計量不準確、投資估算偏差大的原因主要是有些可研單位勘測不認真，個別技術(shù)人員責任心不強，技術(shù)不過關(guān)，導(dǎo)致得到的工程數(shù)量不準確，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評估中的有關(guān)計量得到的結(jié)果出現(xiàn)很大的偏差。

三、掌握市場動態(tài)，轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，加強評估管理

在國家加大對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度的背景下，房地產(chǎn)市場陷入了低迷的狀態(tài)，那種“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產(chǎn)市場的緊俏時代已經(jīng)一去不復(fù)返了。因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)更加需要重視對可行性研究報告中的相關(guān)經(jīng)濟評估數(shù)據(jù)分析。從市場、技術(shù)、效益三方面對項目進行全面技術(shù)、經(jīng)濟方面的分析，具體而言，我們可以從以下幾個方面加以完善：

1、要不斷更新經(jīng)營理念

目前，針對我國房地產(chǎn)市場不景氣的情況，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把眼光瞄準了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面。但是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)屬于不同領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然對于房地產(chǎn)開發(fā)較為了解，但未必對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營熟悉。房地產(chǎn)開發(fā)商不應(yīng)盲目建設(shè)開發(fā)，要對經(jīng)營理念進行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業(yè)經(jīng)營的人士參與到房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研中，使項目更加符合商業(yè)需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)項目得以成功。

2、要時刻關(guān)注國家對于房地產(chǎn)方面的政策動態(tài)

國務(wù)院在1999年了《加強基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設(shè)項目質(zhì)量管理條例》，規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，首先要重視可行性研究報告的質(zhì)量問題，首先要嚴格加強項目建設(shè)前期質(zhì)量，切實執(zhí)行房地產(chǎn)項目建設(shè)基本程序，各類房地產(chǎn)開發(fā)項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設(shè)計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達到規(guī)定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進行批準立項。因此，企業(yè)應(yīng)該認真學習，深刻理解，慎重立項。

3、要重視市場調(diào)研

房地產(chǎn)項目市場影響因素較多，專業(yè)較廣，行業(yè)較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風險較高等特點。市場調(diào)研主要包括房地產(chǎn)市場供給、房地產(chǎn)需要的調(diào)查、房地產(chǎn)市場價格調(diào)查、客戶調(diào)查等。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，在市場調(diào)研整個環(huán)節(jié)中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目的成敗。無數(shù)個失敗的案例已經(jīng)使開發(fā)商逐漸認識到市場調(diào)研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態(tài)和他們對市場的膚淺認識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。

4、對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行財務(wù)評價

房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價是指依據(jù)前期總體策劃所制定的投資方案、進度計劃、資金籌措計劃、營銷計劃所編制的財務(wù)報表，計算、分析出項目的成本、費用、效益，從而判斷和評價項目的財務(wù)狀況和經(jīng)濟收益狀況。因此，仔細、謹慎的做好財務(wù)評價，才能有效的控制和降低財務(wù)開支，減少經(jīng)營風險，從而達到利益最大化。

四、如何確保經(jīng)濟評估質(zhì)量的措施

1、評估團隊的建設(shè)。根據(jù)管理學的觀點，管理的五要素中，人是第一要素，是決定事件成敗的最主要因素，只有建立好一支好的團隊，才能為成功打下了堅實的基礎(chǔ)。團隊中首先要有一個能夠積極響應(yīng)你工作的帶頭鳥，并具有一定管理經(jīng)驗和專業(yè)技術(shù)的復(fù)合型人才。由能夠吃苦耐勞，工作認真仔細的人選組成一支具有合作精神的團隊。

2、市場調(diào)查工作。調(diào)查前需對全體團隊人員進行交底，使調(diào)查人員明確各自的職責、任務(wù)和調(diào)查范圍，明確調(diào)查方法、調(diào)查的深度及調(diào)查時應(yīng)該注意的問題，調(diào)查時應(yīng)具有針對性，對不同的人群、不同的環(huán)境要采取不同的方式方法，要具有耐心。每個人對調(diào)查過程都必須做好記錄，記錄需實事求是，不能夸大或縮小事實，能量化的必須量化，并且計量準確、數(shù)據(jù)真實。然后通過團隊集體討論、分析，匯總出一個準確的結(jié)果。

3、產(chǎn)品定位。市場營銷學告訴我們，市場營銷是貫穿于產(chǎn)品的設(shè)計、建設(shè)、驗收及銷售等全過程中，傳統(tǒng)的產(chǎn)品銷售模式應(yīng)該從思想上改變。產(chǎn)品在設(shè)計階段就應(yīng)該有一個正確的定位。產(chǎn)品定位，就是預(yù)估和確定產(chǎn)品在未來潛在顧客心目中占有的位置。其重點是在于對未來潛在顧客所下的功夫，并為此從產(chǎn)品特征、包裝、服務(wù)等多方面作研究，以及考慮分析競爭對手的情況。企業(yè)對用什么樣的產(chǎn)品來滿足目標消費者或目標消費市場的需求。產(chǎn)品定位是對目標市場的選擇與企業(yè)產(chǎn)品結(jié)合的過程，也即是將市場定位企業(yè)化、產(chǎn)品化的工作。所以，產(chǎn)品定位的準確程度直接影響到今后產(chǎn)品的銷售能力。

4、經(jīng)濟指標。經(jīng)濟指標是項目開發(fā)建設(shè)融資的重要依據(jù)，特別項目概算指標，它反映了項目建設(shè)各個階段所需的投資量。一個項目按開發(fā)流程劃分為項目決策階段、啟動階段、建設(shè)階段、運行及銷售階段，正確評估出各階段需要支付的費用，對項目的開發(fā)能否成功起著決定性的作用。一般來說，項目決策階段的費用主要有機會分析費、市場調(diào)查分析費、可行性研究費、決策費。啟動階段的費用主要有土地取得費、拆遷賠償費、居民安置費、項目申報手續(xù)費、圖紙設(shè)計費。建設(shè)階段又可劃分為基礎(chǔ)施工階段、主體結(jié)構(gòu)施工階段、裝飾施工階段，要求通過計算并列表說明各階段需要支付的工程造價成本。運行及銷售階段的費用主要有銷售成本、產(chǎn)品維護成本和財務(wù)成本。從各階段的費用情況來說對開發(fā)的影響較大的階段主要在項目決策階段、啟動階段、建設(shè)階段，而項目開發(fā)能否成功的轉(zhuǎn)折點多數(shù)在建設(shè)階段。所以要求對前幾個階段的費用進行統(tǒng)計，結(jié)合當?shù)氐南嚓P(guān)房地產(chǎn)銷售政策，根據(jù)銷售許可的節(jié)點，預(yù)先評估出銷售形勢，計算出投資額的最大量及其節(jié)點，也就是說在這個節(jié)點上累計投資量最大，也就是項目融資的最大需求。決策者如果在這個節(jié)點上滿足不了這個需求，項目開發(fā)就有夭折的可能。

所以說，只有正確的經(jīng)濟評估才有規(guī)范的可行性研究，才能“剎住”盲目投資。我國經(jīng)過近10年的發(fā)展，大中城市的房地產(chǎn)市場在一步步走向成熟，房地產(chǎn)市場初期的“暴利歲月”已經(jīng)一去不復(fù)返，對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，做好項目的可行性研究，才能避免盲目投資，被市場所接受。

結(jié)束語

在房地產(chǎn)項目投資中，經(jīng)濟評估的質(zhì)量直接決定著可行性研究報告的質(zhì)量，從而影響到在項目開發(fā)的順利程度，甚至決定著成敗，在項目開發(fā)實施過程中起到了很重要的作用。只有及時的研究和預(yù)估出可能遇到的各種難題，才能從容不迫的規(guī)避問題或解決問題，促使項目投資建設(shè)的順利完成。

參考文獻

[1]馬鑫.試論如何加強房地產(chǎn)項目可行性研究[J].城市開發(fā).2008(06).

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關(guān)鍵詞：項目；可行性研究；工程項目；項目管理；

文章編號：1674-3520（2015）-05-00-01

一、項目可行性研究作用

可行性研究主要評價項目技術(shù)上的先進性和適用性、經(jīng)濟上的盈利性和合理性、建設(shè)上的可能性和可行性，是確定建設(shè)項目、進行初步設(shè)計的根本依據(jù)。

二、項目可行性研究工作存在的問題

在過去較長的一段時間里可行性研究被認為是費時、費力、費財?shù)墓ぷ?。甚至被認為是根本沒有必要的，尤其是中小企業(yè)，沒有把可行性研究工作當作影響企業(yè)生存與發(fā)展的重要工作來抓。導(dǎo)致企業(yè)在進行可行性研究時，敷衍了事，使可行性研究成為應(yīng)付有關(guān)部門檢查的方法。具體表現(xiàn)如下：

（一）可行性研究的深度不夠、質(zhì)量不高，不能滿足決策需要。我國可行性研究報告篇幅長、水份多、實質(zhì)性內(nèi)容少，趨同于項目建議書。以香江苑建設(shè)項目可行性研究為例，報告文本越來越厚、內(nèi)容越來越多，但研究成果和可用的內(nèi)容卻越來越少，本應(yīng)是重點進行的市場研究和預(yù)測等內(nèi)容被演變成地理位置、氣候特點等大篇幅的羅列，連篇累牘的空話和套話，讓評估者難以從中找出研究的要點與結(jié)論。

（二）不注重對敏感性和風險因素的分析。有許多報告對投資項目的敏感性分析不足，或是找不出敏感性因素，對其他風險因素的分析缺失，使一些項目在決策上馬后出現(xiàn)的風險或風險因素發(fā)生變化而導(dǎo)致效益大幅下降，個別可行性研究結(jié)論甚至與論證過程不一致。比如一些對外投資項目只注重經(jīng)濟效益，或忽略或囿于某些困難不深入地做擬建項目所在國家或地區(qū)的政治、經(jīng)濟、社會與文化沖突方面的風險分析。

（三）不重視多方案的論證和比較，可行性方案單一，沒有挑選余地。有時雖有幾個方案，但也是帶有傾向性地側(cè)重論證某一方案，對其他方案研究不深，分析對比簡單，常常一帶而過，使決策者無法進行最佳選擇和比較。

（四）可行性研究報告的編制缺乏獨立性、公正性和客觀性。一些受委托單位或咨詢機構(gòu)往往站在自身利益的角度，投審批者所好，掩蓋矛盾和風險，為“可行”而研究，報喜不報憂，缺乏公正性和客觀性。如不少受托單位在投入產(chǎn)出計算上的隨意性就較大，低估項目成本、夸大產(chǎn)出效益，致使項目投資收益計算失真，誤導(dǎo)投資決策。

（五）投資單位對評估工作敷衍了事。投資單位對可行性研究報告評估工作存在“走過場”或只重視技術(shù)方案的評估而忽視經(jīng)濟效益分析評價的現(xiàn)象，往往使項目評估起不到對可行性研究結(jié)論真正“把關(guān)”的作用。

三、項目可行性研究工作問題的解決對策

（一）大力完善可行性研究的依據(jù)和報告內(nèi)容。針對一些建設(shè)項目可行性研究報告中依據(jù)不足的問題，在可行性研究過程中應(yīng)重視并加強在報告中需要的國家、地區(qū)及行業(yè)等的長遠規(guī)劃；國家的產(chǎn)業(yè)政策；項目建議書及其批文；大中型骨干項目沒有依據(jù)資源報告；需利用礦產(chǎn)資源的項目，國家批準的礦藏資源報告；建設(shè)投資估算中主要設(shè)備的咨詢價格資料；建設(shè)項目相應(yīng)的工程造價的定額、標準；建設(shè)項目的經(jīng)評價中的財務(wù)指標和參數(shù)等。

（二）進一步完善可行性研究的獨立性、客觀性、公正性。針對于項目前期管理投資的獨立性、客觀性、公正性不足的問題，一方面要進一步改革和完善現(xiàn)行經(jīng)濟管理體制，引進市場機制和競爭機制并逐漸與國際市場接軌，轉(zhuǎn)變投資者不重視前期投資控制的落后觀念，使投資達到效益的最大化；另一方面應(yīng)加強政府的機構(gòu)改革，做到“政企分離”以避免因“長官意志”和“本位主義”而影響造成的高估效益、低估投資和“可批性研究”等不良現(xiàn)象的發(fā)生。

（三）重視項目評估過程，嘗試開展擬建項目可行性研究審計。項目評估是對項目可行性研究報告中所涉及內(nèi)容進行的再評價。作為對項目經(jīng)濟性的重點評定和估算，項目評估是決策前為項目可行與否首道關(guān)口，是項目前期管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對保障可行性研究成果的科學合理意義重大。為此，對重大項目的可行性研究評估工作，其操作過程必須制度化、規(guī)范化，在選好評審人員、搞好評審組織與預(yù)審、選準評審工作內(nèi)容的側(cè)重點等方面找準突破口。對評審中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時制定出具體的整改措施，積極改正，并做好整改記錄。只有經(jīng)修改完善復(fù)審合格后的項目可行性研究報告方可做出評估結(jié)論，以防可行性研究的評價與決策審批過程流于形式。不少人以為既然搞過了投資項目可行性研究，又做了項目評估，項目的前期研究工作就算做到家了。實則不然，借鑒國際上的先進經(jīng)驗，還可開展對項目可行性研究的審計。這是前移投資項目審計監(jiān)督“關(guān)口”、實現(xiàn)真正“源頭”審計管理的重要步驟，也是項目決策控制的最后一個環(huán)節(jié)。進行擬建項目可行性研究審計，有助于運用項目評估和可行性研究審計的“雙重保障”措施來確保投資決策的科學與規(guī)范，是從源頭治理投資決策失誤的一條極為重要、也十分有效的途徑。放棄或忽略這個環(huán)節(jié)都有可能給擬議中的投資項目帶來隱患。因此， 在重大投資項目的審批過程中，有必要盡早建立對項目可行性研究進行審計的制度，以不斷改進和完善項目前期管理工作。

對投資項目可行性研究結(jié)論進行審計，要求站在審計管理的角度對可行性研究的主要內(nèi)容進行審查監(jiān)督，主要涉及對可行性研究報告的編制資格和程序、可行性研究依據(jù)和基礎(chǔ)資料、可行性研究的內(nèi)容和市場需求、項目建設(shè)的物質(zhì)技術(shù)條件、擬建項目的設(shè)計方案及其環(huán)境保護與安全措施、投資估算和資金籌措方案、投資效益和各項經(jīng)濟指標等方面的審計內(nèi)容。

四、結(jié)論

文章介紹可行性研究在項目前期投資管理中的重要作用，發(fā)現(xiàn)在現(xiàn)實生活中可行性研究在編制內(nèi)容上、編制過程、評估工作存在問題。針對編制內(nèi)容存在的問題，提出完善可行性研究的依據(jù)和報告內(nèi)容的對策。針對編制過程存在的問題，提出完善可行性研究的獨立性、客觀性、公正性的對策。針對評估方面存在的問題，創(chuàng)新性的提出了可行性研究的審計活動，包括審計的內(nèi)容和方法。

參考文獻：

[1]陳妮，淺議房地產(chǎn)項目可行性研究的現(xiàn)實意義[J].價值工程，2011（23）.

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；建設(shè)；銷售；服務(wù)；控制措施

一、重點關(guān)注項目開發(fā)階段和關(guān)鍵節(jié)點

1、從影響項目開發(fā)成敗角度考慮，一般按照“3/70”原則，重點關(guān)注業(yè)務(wù)流程中的其中三個階段。一是投資決策，該階段對項目開發(fā)成敗影響占到70%；二是產(chǎn)品定位，該階段對項目開發(fā)成敗影響占到剩余部分的70%，即對項目總體開發(fā)成敗影響占到21%；三是營銷，該階段對項目開發(fā)成敗影響占到最后剩余部分的70%，即對項目總體開發(fā)成敗影響占到6.3%。

2、從全面預(yù)算及計劃管理角度考慮，一般集團公司層級主要控制業(yè)務(wù)流程過程中的15個關(guān)鍵開發(fā)節(jié)點。依次為取得國有土地使用權(quán)證、產(chǎn)品定位報告、規(guī)劃方案批復(fù)、施工圖設(shè)計、簽訂施工總承包合同、取得建設(shè)工程施工許可證、工程開工、營銷中心及展示區(qū)開放、取得預(yù)售許可證、開盤、完成65%的銷售金額、完成95%的銷售金額、取得竣工驗收備案證、竣工結(jié)算、交房。

二、項目開發(fā)各階段主要管理及控制措施

房地產(chǎn)公司在獲取項目后，開發(fā)過程中的成本控制、計劃管理、投資收益等必須以項目可行性研究報告為依據(jù)，做到不突破，堅持不越線。包括限額設(shè)計、責任成本、開發(fā)周期、回款時間等均應(yīng)按可行性研究報告進行考核，可研報告是公司項目開發(fā)的控制性文件。

1、投資決策階段

（1）認真編制項目可研報告。

公司在項目前期調(diào)研階段，根據(jù)調(diào)研進展及深度，將可研分為“土地版”、“啟動版”、“方案版”、“執(zhí)行版”和“調(diào)整版”等五個階段。各階段側(cè)重點不同，層層深入，分別從市場、銷售、成本、建造、融資等角度對項目進行分析和判斷。在編制項目可行性研究報告時，確?？尚行匝芯繄蟾娣治鋈?，數(shù)據(jù)真實、準確、客觀。

（2）成立可行性研究調(diào)查小組，各司其職，確保報告客觀、準確。

土地儲備部門按照公司發(fā)展戰(zhàn)略積極跟蹤和分析土地市場信息。一旦形成儲備意向，組織公司營銷、成本測量、設(shè)計、工程管理、財務(wù)等專業(yè)部門成立臨時可行性研究調(diào)查小組，分別從不同專業(yè)和角度對地塊進行調(diào)查研究。在報告形成的不同階段，各專業(yè)部門之間采取先分工再協(xié)作，先爭論再統(tǒng)一的工作方式，提高可行性研究報告的科學性和風險控制能力。

（3）創(chuàng)新項目獲取方式，降低成本，縮短土地儲備時間，加快項目開發(fā)節(jié)奏。通過股權(quán)收購方式獲取土地，合理規(guī)避稅費，降低成本。

（4）善借外力，在合作中不斷提高報告編寫水平和質(zhì)量。在項目前期調(diào)研階段，若項目規(guī)模較大，建議聘請知名策劃機構(gòu)展開全方位合作。一方面借用其完整強大的信息數(shù)據(jù)庫為報告提供更加詳實的數(shù)據(jù)支持，另一方面可利用其多年積累的專業(yè)經(jīng)驗和知識為報告提出專業(yè)指導(dǎo)。保持與國內(nèi)知名策劃機構(gòu)長期合作，不僅在具體工作上對公司可給予技術(shù)支持，同時還可為公司可行性研究分析和策劃定位人員的培訓(xùn)提供學習機會和進修基地。

2、產(chǎn)品定位及設(shè)計階段

（1）產(chǎn)品定位

可行性研究報告中已對產(chǎn)品定位有了基本意見和定位，鑒于一般情況下可行性研究報告調(diào)研時間緊，在項目取得后，建議以可行性研究報告為藍本，補充完善產(chǎn)品定位分析。產(chǎn)品定位實際應(yīng)屬營銷范疇的工作，只有定位準，設(shè)計適銷對路的產(chǎn)品，市場才能接受，才有利于后期營銷。所以，在產(chǎn)品定位時應(yīng)充分聽取營銷部門意見。目前，國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售基本上采取的是委托銷售模式，所以，產(chǎn)品定位一般會由房地產(chǎn)開發(fā)公司營銷管理部會同項目后期意向營銷公司一起來完成，目的是將營銷工作進行前置，實現(xiàn)全程營銷的理念。

（2）產(chǎn)品設(shè)計

房地產(chǎn)公司應(yīng)成立設(shè)計管理部負責具體的產(chǎn)品設(shè)計工作，而不應(yīng)簡單交由工程管理部代管，設(shè)計管理部應(yīng)有產(chǎn)品研發(fā)的職能。為了確保設(shè)計滿足和符合產(chǎn)品定位報告要求，從限額設(shè)計開始控制成本。

目前，許多房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計管理部基本職能是選擇設(shè)計單位，負責組織設(shè)計及變更等圖紙會審工作。設(shè)計管理部的重要職能即通過經(jīng)驗和知識積累，建立和完善公司產(chǎn)品設(shè)計數(shù)據(jù)庫，確定公司各類開發(fā)產(chǎn)品的建筑構(gòu)造做法、裝飾裝修標準、配置標準等。

（3）技術(shù)創(chuàng)新

產(chǎn)品研發(fā)中心重點負責公司產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新，新材料、新工藝的推廣應(yīng)用。著力對產(chǎn)品戶型、建筑立面色彩和造型、景觀配置和部品如廚房、門廳入口等細部功能等進行研究，提高戶型的舒適度和使用空間，提高產(chǎn)品的附加值。目前，大部分房地產(chǎn)公司開發(fā)項目均配建有太陽能景觀照明系統(tǒng)、雨水回用系統(tǒng)、太陽能熱水供應(yīng)系統(tǒng)等節(jié)能環(huán)保系統(tǒng)。一般情況下，項目開發(fā)技術(shù)創(chuàng)新投入應(yīng)保持在營業(yè)收入的3%左右為宜。

三、工程建造階段

在工程建造階段，應(yīng)強調(diào)二點，一是積極履行社會職責，強化安全生產(chǎn)，確保工程質(zhì)量；二是堅決貫徹執(zhí)行主輔同步，景觀先行的理念。

（1）招投標管理

在主體專業(yè)分包及配套工程施工單位選擇上，應(yīng)該制定嚴格的招投標管理辦法，還應(yīng)定期包括主體工程、園林景觀工程、消防工程、智能安防工程、電梯采購、配套工程等一系列工程招標文件范本，將這些合同作為招標文件的一部分進行，避免投標單位中標后再進行合同商務(wù)談判，影響時間和工期。

其二，公司建立合格供方名錄，定期在公司信息平臺。合格供方評價采取誰使用誰評價的原則。合格供方名錄中所有單位均應(yīng)由項目公司及公司相關(guān)職能部門綜合評價后再進行公布，按評定結(jié)果、高低分等級管理，所有參與投標單位原則上必須是公司合格供方名錄單位。

三，各投標單位投標前，必須繳納投標保證金，同時，招標文件中還明確要求中標單位在簽訂合同前以現(xiàn)金形式繳納履約保證金。公司還可利用履約保證金繳納辦理施工許可證過程中需繳納的政府規(guī)費。

（2）現(xiàn)場施工管理

現(xiàn)場施工管理我們主要抓進度管理和落實主輔同步、景觀先行的營銷理念。為貫徹落實主輔同步、景觀先行的營銷理念，現(xiàn)場所有外墻腳手架從二層以上開始懸挑，便于地面配套工程提前進場施工，并要求會所必須同步施工，盡早將樣板區(qū)展現(xiàn)出來?，F(xiàn)場安全、質(zhì)量管理我們主要交由監(jiān)理管理，對監(jiān)理有嚴格的考核辦法。

四、營銷階段

努力應(yīng)對宏觀政策調(diào)控下的地產(chǎn)市場經(jīng)營新格局，牢固樹立全員營銷意識，堅持以營銷為中心的開發(fā)理念，以客戶為中心、以市場為導(dǎo)向，將營銷理念與營銷管理貫穿于項目開發(fā)全過程，進一步理清營銷思路、理順營銷體制，提升公司員工的整體營銷能力，加快房屋銷售進度，迅速回籠資金，提高存貨周轉(zhuǎn)率。

面對嚴酷的市場環(huán)境，房地產(chǎn)公司應(yīng)及時調(diào)整營銷思路，找準市場切入點，順應(yīng)市場規(guī)律，采取靈活多樣的營銷策略和技巧，保證資金快速回籠。誠信營銷，在營銷中心顯目位置公示房屋銷售信息，為客戶提供滿意的置業(yè)顧問服務(wù)；在付款方式上，針對客戶的不同需求，采取分期付款的方式，緩解客戶首付款的經(jīng)濟壓力；在銷售服務(wù)上，積極主動為客戶辦理網(wǎng)簽和貸款審批手續(xù)，為客戶解決貸款和備案難題，避免客戶流失；在銷售策略上，進一步加大市場調(diào)查力度，認真做好競品樓盤的對比分析，擬定靈活的銷售策略和客戶細分，促銷售，減少存貨。

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論文摘要：本文就房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策進行了闡述，基于可持續(xù)發(fā)展觀念下的項目可行性研究和可持續(xù)發(fā)展觀念的必然性，表述了可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略對于項目可行性研究的意義。

1 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策

房地產(chǎn)作為一項支柱產(chǎn)業(yè)，尤其在近幾年來，國家在政策上做出了很大調(diào)整，使居民又進一步減輕了貸款購房的支付壓力，意在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，刺激住房消費，拉大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟增長。目前，我國實行以《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》為核心，以土地、房屋分管為特征的法律體系，用以規(guī)范我國土地管理和城市房地產(chǎn)管理。其特征為:立法從原則上是對實踐的總結(jié)，以部門立法為主，政策是立法的主要基礎(chǔ)等。但與之相應(yīng)的立法還很不夠。一方面，我國房地產(chǎn)法律體系還不夠完善，缺少核心法律，如《住宅法》或《不動產(chǎn)法》;另一方面，立法層次結(jié)構(gòu)不清，法律規(guī)范之間交叉重復(fù)。再加上普遍的房屋土地分管體制，結(jié)果宏觀調(diào)控市場能力差，管理不力，問題不少，還有許多法律真空，引起諸如住宅質(zhì)量、

公建設(shè)施、住宅面積、中介服務(wù)、各項收費等方面的投訴不斷的現(xiàn)象發(fā)生;這也是我國房地產(chǎn)業(yè)十多年的發(fā)展歷程中多次大起大落的原因之一。

但近幾年是關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的具體政策出臺最多的時期，國務(wù)院的這些政策有利地推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動了國民經(jīng)濟的增長。這些政策主要包括以下幾個方面:

1.1 刺激消費的政策。1999年上半年年開始，針對投資需求與消費需求均不足的新情況，采取了綜合對策。其中為抑制消費需求的下滑，采取了提薪、擴大消費信貸規(guī)模、降息、儲蓄實名制、征收利息稅等措施抑制儲蓄增長，.刺激消費增長。

1.2 推進房改的政策。一是停止實物分房，實行貨幣分配的政策逐步推行住房貨幣化。二是按房價收入比實行不同的住房補貼政策。

1.3 放開住房二級市場的政策。1999年政府了《己購公有住房和經(jīng)濟適用房上市出售管理暫行辦法》，規(guī)定了開放交易市場的基本條件和上市交易程序，明確了上市準入制度所涉及的土地出讓金繳納和收益分配的有關(guān)政策，使得開放交易市場的政策框架基本形成?，F(xiàn)在全國許多大中城市都在積極開放存量住房交易市場。

1.4 推行住宅產(chǎn)業(yè)化的政策。房地產(chǎn)消費市場的逐步規(guī)范，進一步調(diào)動了買房的積極性。去年以來，建設(shè)部會同有關(guān)部門，采取了一系列措施整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場。一是了新的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，并對所有從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)進行清理換證，依法淘汰了一大批實力弱、信譽差、經(jīng)營不規(guī)范的企業(yè)，規(guī)范了銷售主體行為;二是會同國家工商行政管理局了《商品房買賣合同示范文本》;三是了《商品房銷售管理辦法》，規(guī)范了開發(fā)商的銷售行為:四是了《簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》。這一系列政策的實施，保護了消費者合法權(quán)益。

1.5 減免過高稅費的政策。近幾年來，國家在鼓勵住房消費的稅收政策上有了實質(zhì)的突破，對房地產(chǎn)交易過程中所涉及的營業(yè)稅、契稅及個人所得稅給予了相應(yīng)的減免優(yōu)惠，使稅賦較大幅度下降。其中主要的，一是取消了對房地產(chǎn)投資者15%的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(原先這項稅種只是對國外境外投資者免征);二是降低房屋交易契稅及其他相關(guān)費用，契稅稅率從6%降到3一5%;三是大大降低房屋租賃稅費。房屋租賃的總體稅收稅率由原來的17一30%調(diào)低到目前的4一7%;四是有的城市采取購買住房返還個人所得稅，促進了住房銷售，還有效吸引了一部分企業(yè)在城市扎根。

2 基于可持續(xù)發(fā)展觀念下的項目可行性研究和可持續(xù)發(fā)展觀念的必然性

西方學者指出，要想成功，必須作到下面兩點:首先要“做正確的事情”，然后是“把這項正確的事情辦好”。相比之下，前者更重要，因為只有去干正確的事情才會產(chǎn)生真正的效果，而后者只是辦事的效率的高低而已。戰(zhàn)略管理就是設(shè)法去做正確的事情，從而追求真正的效果。戰(zhàn)略策劃的精神能從我國兵書中的“運籌于帷握之中，決勝于千里之外”這句話上體現(xiàn)出來。房地產(chǎn)項目可行性研究是指投資者通過分析自身能力和項目條件，了解環(huán)境變化的特性和趨勢，去制定出把握機會，發(fā)揮和建立競爭優(yōu)勢，避免威脅并彌補劣勢的項目戰(zhàn)略?？尚行匝芯繉嶋H上是一系列的工作過程，即包括確定項目的開發(fā)目標，分析內(nèi)在條件、能力和外部環(huán)境，進行項目定位和策略設(shè)計的整個過程。但是與以往不同的是，我們現(xiàn)在做這些工作的時候，要從可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略眼光出發(fā)，在企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略框架下進行。 　 第一，可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略能使企業(yè)決策準確，避免項目運作出現(xiàn)偏差。項目可行性研究報告是在對項目目標市場調(diào)研后形成的，它是研究者不斷地面對市場而總結(jié)出來的智慧結(jié)晶。因此，它可以作為企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準確，避免項目在運作中出現(xiàn)的偏差。

第二，有一r可持續(xù)發(fā)展的觀念在其中，能使增強項目的競爭能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。近年來房地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”，概念不斷創(chuàng)新，開發(fā)模式不斷突破，一個個近千畝的大樓盤相繼出現(xiàn)，競爭越來越激烈，決策者大有“四面楚歌”’的感慨。在這種情況下，可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略就更能發(fā)揮它的特長，將企業(yè)長期的戰(zhàn)略指導(dǎo)思想融匯于個體之中，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。

第三，能有效地整合項目資源，使之形成優(yōu)勢。要開發(fā)好一個房地產(chǎn)項目，需要調(diào)動很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。這些資源在企業(yè)的戰(zhàn)略還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。戰(zhàn)略管理參與到各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，幫助它們團結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標。此外，可行性研究報告還有預(yù)測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。

3 可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略對于項目可行性研究的意義

房地產(chǎn)業(yè)既是資本密集、關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，又是提供生活必需品的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，判斷房地產(chǎn)業(yè)形勢和發(fā)展前景必須從基本國情出發(fā)，充分考慮中國加速的城市化進程和市場化改革的影響，以科學發(fā)展觀為指導(dǎo)，在經(jīng)濟社會發(fā)展的整體環(huán)境中去把握。房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)周期長，形成有效供給相對于投資期具有滯后性，當年的房地產(chǎn)業(yè)市場是投資與需求矛盾雙方以往多年相互作用積累、演變的結(jié)果，所以判斷分析房地產(chǎn)業(yè)形勢不能僅僅依據(jù)同比資料得出結(jié)論，因為它是以上年基數(shù)合理為前提的。房地產(chǎn)產(chǎn)品具有空間不可移動性，局部地區(qū)供求關(guān)系的異常導(dǎo)致全局連鎖反應(yīng)的可能性較小。中國是一個幅員遼闊，各地發(fā)展極不平衡的大國，以局部地區(qū)的房地產(chǎn)形勢推導(dǎo)全國整體態(tài)勢必須慎之又慎，否則會得出相反結(jié)論。

在當市場!發(fā)生變化的背景下，若想使投資的項目取得成功，惟有分析當前房地產(chǎn)市場，以可持續(xù)發(fā)展的角度來調(diào)整自己企業(yè)的戰(zhàn)略。在可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)之上，合理、全面、真實的對項目的可行性做出研究，這才是我國房地產(chǎn)企業(yè)今后應(yīng)引起重視的問題。

4 結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)要立足市場，不僅要憑借自身的實力，更要注重智謀，講究戰(zhàn)略。企業(yè)的戰(zhàn)略觀念和戰(zhàn)略管理水平的高低正在成為影響企業(yè)生存和可持續(xù)發(fā)展的核心動能之一。，它驅(qū)使企業(yè)從戰(zhàn)略的高度去認識環(huán)境的變化、去整合企業(yè)資源，致力于核心競爭能力的培植、經(jīng)營理念的提高和管理模式的創(chuàng)新，以把握機遇、應(yīng)對挑戰(zhàn)、競爭制勝，取得可持續(xù)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)競爭發(fā)展的要義在于擺脫純粹的以項目開發(fā)為中心的運作機制，通過積極實施戰(zhàn)略管理，規(guī)劃企業(yè)的主要業(yè)務(wù)與長期發(fā)展、規(guī)劃企業(yè)的人才開發(fā)和資源整合、規(guī)劃企業(yè)的組織建設(shè)與文化建設(shè)，謀劃發(fā)展所長、克服所短的經(jīng)營策略、競爭策略和發(fā)展策略，促使企業(yè)進入長期發(fā)展的良性通道。

參考文獻

[1]楊錫懷，冷克平，王江.企業(yè)戰(zhàn)略管理.北京:高等教育出版社，2004

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關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn); 項目管理;現(xiàn)狀; 對策

房地產(chǎn)項目的管理是全方位的, 要求項目經(jīng)營者對項目的質(zhì)量、安全、進度、成本、文明施工等都要進行正規(guī)化、標準化管理。只有這樣才能使施工項目各項工作有條不紊、順利地進行?？傊椖拷?jīng)營者應(yīng)開拓創(chuàng)新, 總結(jié)經(jīng)驗, 在項目的實踐中不斷摸索出一個有效提高企業(yè)績效的動態(tài)的管理模式,只有這樣才能創(chuàng)造出一條房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的成功之路, 逐漸提高項目的管理水平, 有效地控制企業(yè)開發(fā)成本, 建設(shè)適合市場需要的高性價比的房子。

1 我國房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)管理的現(xiàn)狀。隨著居住條件的改善和建設(shè)的規(guī)模越來越大，小區(qū)規(guī)劃需考慮的功能越來越全，公用配套設(shè)施越來越多，住宅的科技含量逐年提高，新技術(shù)、新材料、新工藝、新管理不斷應(yīng)用，同時營銷策略、融資方式不斷變化，競爭日趨激烈，國內(nèi)國際宏觀形勢、國家政策、市場消費行為的變化等需要房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)性強、知識面廣、應(yīng)變能力快。而當前大部分房地產(chǎn)公司對房地產(chǎn)項目運作過程采取自主式管理，公司自己組建項目管理部，組織招標，選擇工程設(shè)計、建設(shè)監(jiān)理、施工單位，組織工程實施、項目試運行，選擇物業(yè)管理公司，承擔過渡期物業(yè)管理和售后服務(wù)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，往往造成項目質(zhì)量、進度、成本、效率不高等項目管理狀況。

1.2 房地產(chǎn)項目利益現(xiàn)狀。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地資源的稀缺和買房市場需求的快速增長，造成了房地產(chǎn)商品的短缺和價格快速增長，使開發(fā)商成為設(shè)計、施工、監(jiān)理、業(yè)主等市場主體追逐的目標，形成市場的強勢主體和利益核心。房地產(chǎn)企業(yè)壟斷了市場，實行房地產(chǎn)項目自主式、封閉式管理，房地產(chǎn)商和業(yè)主在房地產(chǎn)項目方面的信息出現(xiàn)嚴重不對稱。

1.3 房地產(chǎn)項目質(zhì)量現(xiàn)狀。高質(zhì)量的房地產(chǎn)項目應(yīng)是小區(qū)總體規(guī)劃、房屋設(shè)計科學合理、功能齊全、結(jié)構(gòu)安全、質(zhì)量可靠、造價經(jīng)濟、節(jié)能環(huán)保、技術(shù)先進、售后服務(wù)及時?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項目上追求的是概念、外在吸引力，在選擇設(shè)計、施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)等單位時，往往采用低價中標，在合同履行過程中，又常拖欠進度款、墊資，中標單位對質(zhì)量保證體系缺少經(jīng)濟支撐。在設(shè)計上，專業(yè)不配套、不齊全；在施工圖設(shè)計上，對方案、套型、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等方面缺少研究；施工上，層層分包，材料進場檢驗、質(zhì)量驗評走過場；售后服務(wù)等方面存在問題大都轉(zhuǎn)嫁給施工單位、物業(yè)管理單位，使問題得不到有效解決。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的問題分析

2．1 前期建筑策劃及產(chǎn)品定位的決策質(zhì)量不高, 導(dǎo)致項目建設(shè)實施方向不明確

有些開發(fā)商以“市場是變化的, 項目定位不能太死”為借口, 不重視前期細致的項目可行性研究, 項目市場定位不準確, 錯失了項目的有利時機。由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告, 導(dǎo)致決策猶豫不決。決策高層“猶豫”了一段時間后, 大多會匆忙決策, 這樣的決策確定的項目產(chǎn)品注定是不科學、不系統(tǒng)、不全面, 也不完全可行的。而且在實際項目決策中，基本也是解決開發(fā)商投資人的市場判斷意愿為主，對于房地產(chǎn)項目的市場屬性、未來預(yù)期等因素在實際操作中兼顧較少，總結(jié)一句話就是，房地產(chǎn)公司畢竟還是一個企業(yè)，企業(yè)就有利益優(yōu)勢群體和核心。

就目前房地產(chǎn)市場而言, 相應(yīng)的房地產(chǎn)市場的資訊狀況并不樂觀。主流媒體和專業(yè)媒體關(guān)心重點不同, 結(jié)論不同, 更有開發(fā)商炒作等問題。面對這樣的狀況, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得到的市場信息混亂。沒有對市場的清楚認識,很難有準確的定位。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)項目的系統(tǒng)管理缺乏。應(yīng)有的準備和資源房地產(chǎn)項目包括可行性研究、項目規(guī)劃、設(shè)計、建造、售后服務(wù)等各個階段，它是個系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)項目本身的特點是每個項目情況、建造條件都不一樣，資金密集、技術(shù)密集、勞動密集、管理綜合，高風險、大難度。從許多房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀可以看出，房地產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)項目的系統(tǒng)管理缺乏應(yīng)有的準備和資源，這是造成問題的客觀原因。

同時，由于合約部門是房地產(chǎn)企業(yè)的核心部門和利益中心，所以一般由企業(yè)決策者直接管理，這個就導(dǎo)致了在實際工作中，部門級別被隱性提高了半級，在工作協(xié)調(diào)中，與一線管理部門存在信息脫節(jié)或?qū)嶋H情況視而不見，造成現(xiàn)場管理上的障礙和約束。

2.3 項目收尾階段, 業(yè)主、分包工程的分包商與工程總承包商之間的矛盾不斷激化

土建施工初始階段, 工作單一, 項目管理簡單, 已包含在總包合同內(nèi)的業(yè)主指定分包或?qū)I(yè)分包, 監(jiān)理方及業(yè)主管理人員在此方面的項目管理工作較易完成, 難度較大的是與業(yè)主獨立簽訂施工合同的分包工程。在工程招標時,關(guān)于工程配合、工程接口界定不夠詳細, 簽訂的工程施工合同不嚴密, 合作意識“較差”的總承包商對業(yè)主分包工程配合問題“過于認真”、“斤斤計較”, 使業(yè)主項目管理困難重重, 總是在工程接口、配合方面糾纏不清, 這是造成工期拖延的重要因素。業(yè)主分包工程的分包商有了需要溝通、協(xié)調(diào)的問題往往直接找業(yè)主, 業(yè)主成了變相的“總承包”單位, 業(yè)主的現(xiàn)場管理人員成了工程現(xiàn)場的“總協(xié)調(diào)”, 而到了收尾階段甚至80%以上的工作精力和工作量都花費在了“協(xié)調(diào)”工作上,一旦出現(xiàn)了工程質(zhì)量和拖延工期問題后各方相互扯皮, 爭相推諉責任。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理問題的應(yīng)對措施

3.1重視、加強項目前期投資決策階段的可行性研究工作, 積極發(fā)揮工程管理人員在決策咨詢工作中的作用

房地產(chǎn)進入營銷時代, 開發(fā)商既要掌握足夠的商業(yè)情報, 如消費者的需求、競爭對手的資訊、市場供求狀況等, 又要重視項目的前期可行性研究工作。這就促使開發(fā)商要加強前期可行性研究的人力、物力、財力和時間的科學投入; 要建立、完善決策支持機構(gòu), 收集、整合決策支持性資源; 完善決策程序, 提高決策水平和效率, 使項目市場定位和產(chǎn)品定位科學化、市場化、系統(tǒng)化。

在決策階段的可行性研究過程中, 開發(fā)商應(yīng)積極引導(dǎo)工程技術(shù)、工程經(jīng)濟等專業(yè)的人員對項目的經(jīng)濟可行性、技術(shù)可行性, 項目概念規(guī)劃方案的合理性等重大事項, 提出大膽設(shè)想、縝密求證, 并提出優(yōu)化意見和建議。

3.2選用正確的項目管理方法緊抓基礎(chǔ)管理和動態(tài)管理

找準項目管理中自身的特點, 抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié), 正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法, 可以提高項目管理水平和工作效率。我們在運用量本利分析法進行項目目標成本管理時, 不能簡單地根據(jù)產(chǎn)量、成本、利潤三者的依存關(guān)系, 應(yīng)用數(shù)字模式預(yù)測一個目標值, 還要根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)管理需要, 建立目標成本管理制度,確保經(jīng)濟效益的提高。

實施現(xiàn)代化管理離不開基礎(chǔ)管理, 如計量管理, 監(jiān)測手段、編制和執(zhí)行各類定額、統(tǒng)計報表、信息管理等。無論運用何種現(xiàn)代化管理方法, 都離不開這些基礎(chǔ)工作所提供的資料、數(shù)據(jù)和信息。因此, 必須抓好各部門的基礎(chǔ)管理, 積累更多、更全面的基礎(chǔ)資料, 為更好地使用現(xiàn)代化管理方法提供可靠全面的數(shù)據(jù), 使“方法”在施工項目中發(fā)揮更大的作用。

認真抓動態(tài)過程的管理, 反復(fù)運用, 才能使科學管理方法成為項目上的現(xiàn)實存在。如網(wǎng)絡(luò)計劃在施工管理中很實用, 編制一個網(wǎng)絡(luò)計劃并不很難, 但要堅持運用這一網(wǎng)絡(luò)計劃卻不容易。由于計劃執(zhí)行過程是復(fù)雜的動態(tài)過程又受到各種復(fù)雜多變的因素的影響, 施工計劃在實施中經(jīng)常會與原計劃有出入, 出現(xiàn)實際進度提前或拖后的情況。此時應(yīng)克服“網(wǎng)絡(luò)易破,畫了無用”的思想, 堅持對網(wǎng)絡(luò)計劃執(zhí)行過程進行跟蹤和控制, 及時調(diào)整、反復(fù)運用, 以取得良好的實際效果。

3.3高度重視項目收尾階段的項目管理工作

在項目收尾階段可建立一個由開發(fā)商工程主管領(lǐng)導(dǎo)牽頭并整合工程管理、銷售、技術(shù)、開發(fā)、材料設(shè)備采購、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項目收尾臨時機構(gòu), 與工程項目現(xiàn)場管理人員分工協(xié)作, 共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。

另外，針對不能或無法由總承包商組織分包的工程內(nèi)容, 即必須由開發(fā)商發(fā)包的工程內(nèi)容, 要細化、深化各類發(fā)包工程內(nèi)容的自身招標合同條件, 更重要的是應(yīng)事先研究各工程內(nèi)容建設(shè)的時間、驗收、保修、交接、資料、協(xié)作、費用、安全、場地等接口配合條件, 就開發(fā)商發(fā)包的各內(nèi)容工程之間可能產(chǎn)生項目管理的難點事先制訂對策和要求。

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關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)開發(fā)、工程項目、風險分析、風險管理 、科學決策

Abstract: China's real estate project work, risk management is a weak links, in view of this situation, this paper real estate project risk management theory and practice of the preliminary discussion, hope that through the real estate project risk management, for the project decision-making science to provide some bases. 

Keywords: real estate development, construction project, risk analysis, risk management, scientific decision-making 

中圖分類號：F293.3文獻標識碼： A 文章編號：

一、問題地提出

近幾年房地產(chǎn)經(jīng)歷著飛速發(fā)展的黃金時期，隨著投資主體的多元會，項目競爭的白日化，項目運營過程中存在著很大的風險，這就需要對房地產(chǎn)工程項目從立項、設(shè)計、施工、運營全過程進行嚴格的管理。但是，當前在實施全過程的項目管理中，有一個環(huán)節(jié)往往被忽視或不重視，這就是風險管理。目前房地產(chǎn)項目風險管理還只側(cè)重于項目后期，即是危機管理；在項目前期之所以沒有進行風險管理，一方面是由于國家項目管理程序中沒有風險分析這部分，另一方面就是業(yè)主不重視，沒有意識到風險分析能使可研更深入，可以克服片面性，有利于項目科學決策。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目風險

房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險，實際上是開發(fā)商實施開發(fā)過程中固有的風險，在現(xiàn)在的經(jīng)濟大環(huán)境中，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、項目的定位風險。房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位包括項目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)市場調(diào)查、項目的經(jīng)濟技術(shù)分析、項目可行性研究報告做出的，是指導(dǎo)項目決策、項目設(shè)計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據(jù)。

2、項目的投資支持能力風險?！俄椖靠尚行匝芯繄蟾妗烦雠_前后，由于對市場定位的認識模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對企業(yè)資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計，或者項目成本分析存在著嚴重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策，對大的經(jīng)濟環(huán)境把握的不準；或者是成本過程控制嚴重失控（突發(fā)性事件）、意外因素過多等等原因，導(dǎo)致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設(shè)造成的風險（可控制風險和決策風險）。

3、項目的質(zhì)量風險。包括：在項目決策階段由于經(jīng)濟技術(shù)分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問題；在設(shè)計階段，向設(shè)計提出違反設(shè)計規(guī)范、標準，特別是強制性標準的要求，又通過“關(guān)系”關(guān)照通過造成的“投機性”質(zhì)量問題；施工階段，從業(yè)人員對設(shè)計知識認識有重大錯誤，擅自改變設(shè)計造成的質(zhì)量風險；施工管理過程中，不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全，特別是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題，處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質(zhì)量“隱患”。

4、項目的合約履行能力風險。在項目運作和建設(shè)過程中，涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、設(shè)計與勘察設(shè)計成果審核、招標、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測、銷售委托、購房等合同或協(xié)議簽約、履約過程，由于項目的一次性（不可重復(fù)性）特點，建設(shè)周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關(guān)鍵的過程出現(xiàn)控制失誤，那將給項目造成相當大的麻煩。

5、項目建設(shè)的 “創(chuàng)新”風險。當前的經(jīng)濟大環(huán)境，使項目建設(shè)的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，追求計劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理的程序及內(nèi)容

風險管理是通過風險識別、風險評估、風險評價，并在此基礎(chǔ)上優(yōu)化組合各種風險管理技術(shù)，對風險實施有效控制和妥善處理風險導(dǎo)致后果，期望達到以最少成本獲得最大安全保證的目標。風險管理的主體是企業(yè)決策層，其核心是選擇最佳風險技術(shù)管理的組合，目的是實現(xiàn)最大安全保障效能。因此，開發(fā)商風險管理的主要內(nèi)容為：

1、合理界定項目覆蓋的范圍，加強對項目范圍變動的控制，將項目的任務(wù)細分的更具體、更明確、更嚴密、更便于控制，以免遺漏而產(chǎn)生風險。

2、合理確定項目管理目標，在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，按照項目《經(jīng)濟技術(shù)分析報告》和《項目可行性研究報告》提供的依據(jù)，用科學的方法和態(tài)度進行項目決策，確定項目目標，避免出現(xiàn)決策失誤風險。

3、編制《項目管理規(guī)劃》，對項目工作進行結(jié)構(gòu)分解，對項目的目標、實現(xiàn)目標可能存在的風險影響因素進行深入細致的識別、分析和評價，按照一般規(guī)律拿出解決問題、規(guī)避風險的方法、措施，用《項目管理規(guī)劃》指導(dǎo)項目建設(shè)，指導(dǎo)項目的計劃管理。

4、根據(jù)實現(xiàn)目標的外部環(huán)境情況，堅持“事前控制”、“事中控制”的原則，對實施過程中的風險因素，比照《項目管理規(guī)劃》給定的方法、措施進行適應(yīng)性、符合性識別、分析（評估或測算）、評價，實事求是地給予適當?shù)?、合理的調(diào)整、優(yōu)化組合各種風險技術(shù)，擬訂應(yīng)對措施，設(shè)法消除、緩和、轉(zhuǎn)化、轉(zhuǎn)移風險，避免過程控制風險。

5、強化風險管理的計劃手段，把可以管理的風險分解到各個不同的過程，對計劃要求的基本目標、基本原則、基本要求必須給予滿足，搞好風險的監(jiān)控。

6、合理組織結(jié)構(gòu)，明確崗位職責，理順管理關(guān)系、反饋關(guān)系，建立項目的溝通職能，在項目管理內(nèi)部以及與建設(shè)相關(guān)的各方接口，特別是在經(jīng)常出現(xiàn)誤解和矛盾的職能和組織間接口，為風險管理提供信息保障。

7、加強合同契約的管理。及時溝通信息，消除履約過程的不穩(wěn)定、不信任影響，圍繞項目的最大利益（計劃利潤），按照不同階段的工作重點，按照合同約定內(nèi)容開展工作，避免沖突造成的履約風險，控制建設(shè)成本；利用現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)，對已知風險通過合同分解、索賠和反索賠等手段，進行回避或風險轉(zhuǎn)移。

8、在項目內(nèi)部加強實施行為的監(jiān)督管理（制度管理），避免因人為因素造成的風險。強化財務(wù)監(jiān)督和計劃實施的專業(yè)監(jiān)督，強化企業(yè)規(guī)章制度、工作標準、工作流程的執(zhí)行情況監(jiān)督，對計劃執(zhí)行情況及時跟蹤檢查，及時向決策層提供修改計劃的依據(jù)，向計劃實施層提示計劃執(zhí)行的偏離情況，對預(yù)料中的風險或風險因素進行有效的控制和管理。

四、房地產(chǎn)項目財務(wù)風險分析的方法

財務(wù)風險是房地產(chǎn)開發(fā)項目的最大風險，現(xiàn)結(jié)合房地產(chǎn)項目的特點，現(xiàn)重點討論調(diào)整折現(xiàn)率法。

按風險調(diào)整折現(xiàn)率法就是將項目因承擔風險而要求的、與投資項目的風險程度相適應(yīng)的風險報酬計入資金成本或要求達到的收益率，構(gòu)成按風險調(diào)整的折現(xiàn)率，并據(jù)以進行投資決策分析的方法。

該方法的關(guān)鍵是確定風險折現(xiàn)率，具體計算由下式解決

K=i+b•Cv

式中：K-風險折現(xiàn)率；

i-無風險折現(xiàn)率；

b-風險報酬斜率；

Cv-變異系數(shù)，按公式(3)計算。

無風險折現(xiàn)率i就是加上通貨膨脹因素后的資金時間價值，西方投資機構(gòu)一般取政府債券利率作為無風險折現(xiàn)率，我們可以加以借鑒或簡化地按中長期貸款利率作為無風險折現(xiàn)率。

風險報酬斜率b，可以參照以往中等風險程度的同類項目的歷史資料(可以在房地產(chǎn)項目后評價工作中做這項工作)，按下式計算：

b=K-i/Cv

式中符號同公式(7)，K、i、Cv值為以往同類中等風險項目的參數(shù)。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)是一個有較長周期的過程，項目的一次性、不可重復(fù)性特點和過程中太多的不確定因素，構(gòu)成了項目過程的各種風險，風險充斥在每個過程（活動）。從某種程度上講，項目建設(shè)的過程實際上就是風險管理、規(guī)避風險的過程，而風險管理（識別、分析、評價、處理）是靠企業(yè)的“團隊”的力量，靠管理水平、管理經(jīng)驗、職業(yè)道德和知識水平進行的，每個風險的規(guī)避、緩和、轉(zhuǎn)移都是綜合管理的結(jié)果。因此，建立現(xiàn)代管理制度和適應(yīng)于市場環(huán)境發(fā)展需要的組織結(jié)構(gòu)，按照ISO9000:2000族和ISO10006:1997標準（《質(zhì)量管理項目管理質(zhì)量指南》），重視過程中每個環(huán)節(jié)的管理，重視企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理建設(shè)，客觀看待風險，對風險進行有效的管理，就會減少或規(guī)避風險對企業(yè)經(jīng)營目的和效果的不利影響。

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關(guān)鍵詞：建筑工程；房地產(chǎn)開發(fā)；工程造價；造價控制

中圖分類號： TU723 文獻標識碼： A 文章編號：

項目投資之前的可行性研究，關(guān)系到投資決策；項目開發(fā)建設(shè)過程中的成本控制和項目售價，關(guān)系到投資目標的實現(xiàn)。隨著土地成本的不斷攀升，提高項目售價和嚴格控制成本成為開發(fā)商謀求項目投資收益最大化的主要手段。項目售價的高低，開發(fā)企業(yè)雖然可以通過加大營銷力度等手段去影響，但受市場因素特別是宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響大。

1規(guī)劃決策階段的投資控制

1.1編寫可行性研究報告

項目可行性研究報告是決策的重要依據(jù)。做好可行性研究報告，首先是要做好市場調(diào)研，通過目標客戶及其需求的分析，進行正確的項目定位；其次是要做好效益研究，從項目投資和銷售收入入手，解決項目在經(jīng)濟上的“合理性”問題，使項目既符合所在城市的規(guī)劃要求，又要滿足使用功能，既要考慮功能分區(qū)和建筑物的間距要求，又要考慮最大限度地節(jié)約用地，盡量做到布置緊湊合理，充分利用地形地貌，降低地皮費用。

1.2編制投資估算

在投資估算中，設(shè)計人員應(yīng)從工程規(guī)模和項目內(nèi)容上真實反映設(shè)計意圖、工程內(nèi)容，費用構(gòu)成應(yīng)齊全、合理，確保估算質(zhì)量。主要工藝要進行多方案比較，設(shè)計方案不僅要技術(shù)上可行，而且經(jīng)濟上更應(yīng)合理。

2設(shè)計階段的成本控制

2.1優(yōu)化設(shè)計方案

專家指出，雖然設(shè)計費用占工程總投資的比例很小(1%～ 2% ) ，但它對工程造價的影響程度達到75%。搞好工程設(shè)計階段的造價控制是有效控制工程成本的關(guān)鍵，重施工、輕設(shè)計的觀念必須克服，控制工程費用應(yīng)從設(shè)計抓起。

2.2技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計階段的造價控制

(1)單體在結(jié)構(gòu)、建筑設(shè)計和布局上一定要合理，如樁距、柱網(wǎng)、框架梁的布置、板的布置等，并能夠滿足建筑分隔上的使用功能。

(2)在單體建筑中，各種材料、設(shè)備的選用要適當。例如在圍護結(jié)構(gòu)材料的選取上: 加氣混凝土砌塊(其100 mm 厚墻體容重約為730 kg/m3) ，目前普遍應(yīng)用于高層、小高層和多層框架結(jié)構(gòu)的內(nèi)外隔墻；如果在設(shè)計中選用重量更輕，且日益推廣的新型建筑材料如空心石膏砌塊(其100 mm 厚墻體容重約為700 /m3) ，總荷載就會減少很多，從而使梁、柱的截面、配筋減少，傳至基礎(chǔ)的荷載也將減小，可節(jié)約混凝土及鋼筋用量，降低上部結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)的造價。

(3)在單體建筑設(shè)計中，注重基礎(chǔ)與地基處理方案的選擇。一般情況下地基與基礎(chǔ)的工程造價約占工程總價的15%～20% ，此項費用較難控制,因為地質(zhì)條件千變?nèi)f化，因此選定方案非常重要?；A(chǔ)方案決定于地質(zhì)勘察情況、荷載大小，其選擇原則是在保證滿足工程需要的前提下盡量選擇造價低的形式。

(4)在單體設(shè)計上，要控制整棟建筑的配筋率，當然各種結(jié)構(gòu)和單體的配筋率大小不等,但總體平均值大致如下: 多層磚混結(jié)構(gòu)約20 kg/m2；多層、小高層的框架結(jié)構(gòu)約30～ 45 kg/m2；高層框剪結(jié)構(gòu)約50～ 70 kg/m2。單體配筋率計算后,與以上指標進行比較，如配筋率超過以上指標，則結(jié)構(gòu)太保守，配筋偏大，工程造價會增加，應(yīng)重新考慮修改設(shè)計方案來減小配筋。

(5)單體設(shè)計中，在容積率不變的情況下，單體建筑的使用率要提高。即套內(nèi)使用面積的大小要控制好，通常對于多層、小高層公攤系數(shù)約為1。1左右，高層約在1。2 左右比較合理。

3實施階段的成本控制

3.1選擇合理的施工方案

對中標的施工單位首先應(yīng)對其施工組織設(shè)計及作業(yè)方案認真審核，采用經(jīng)濟技術(shù)比較方法進行綜合評審，要合理化、經(jīng)濟化，尤其涉及到圖紙以外增加的方案，一定在保證安全、質(zhì)量的前提下，用最經(jīng)濟的方案，從而降低工程成本。

3.2控制工程變更和現(xiàn)場經(jīng)濟簽證

(1)基礎(chǔ)部分由于很多不可預(yù)料的因素，發(fā)生的圖紙外的簽證比較多(土方、地下水排水、地下物的清除等) ，要嚴格把關(guān)。

(2)對于現(xiàn)場簽證，要實行嚴格認真的逐級審核制，即造價工程師審核簽字，總監(jiān)理工程師及業(yè)主方項目經(jīng)理再審核簽字后方才有效。

(3)對于工程聯(lián)系單、圖紙會審、施工組織設(shè)計方案等要嚴格審核。

3.3嚴格審核工程施工造價

(1) 各種單項工程造價嚴格控制在預(yù)算內(nèi)。各種主要材料及設(shè)備的價格，如鋼筋、商品混凝土、水電主材設(shè)備等均應(yīng)控制在預(yù)算之內(nèi)。

(2)對于施工單位未按設(shè)計施工圖完成的工程內(nèi)容，要辦理好相關(guān)手續(xù)，在結(jié)算中予以扣減。

(3) 工程項目的材料費一般占工程總造價的50%～ 60% 左右，材料費用是成本控制的關(guān)鍵。建設(shè)單位為控制成本及確保材料質(zhì)量，對某些材料可采用甲方指定或限價方式。

(4)結(jié)算審計時，對各個單項的工程量分別復(fù)核，同時對定額套項要嚴格審核，不出現(xiàn)漏項、增項及施工單位套高不套低的現(xiàn)象。

3.4工程造價的預(yù)算采用工程量清單報價

我國已加入WTO ，正逐步嘗試實施國際通行的做法，2003 年已GB 505002-2003《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》，對于工程的發(fā)包應(yīng)采用工程量清單報價的方式，將工程成本市場化，增加競爭意識，降低工程成本，或在工程設(shè)計比較完善的情況下，工程采用單方造價包干，限定所用材料的品牌、價格及包干范圍、內(nèi)容等，降低后期施工過程中的變更與簽證，從而降低工程成本。

3.5優(yōu)選專業(yè)分包，防止壟斷性行業(yè)任意抬價

在工程建設(shè)中，對于工程承包方式，在不影響整個工程質(zhì)量、進度的前提下，盡量采用總包加專業(yè)分包制，即專業(yè)事由專業(yè)單位去做，從而降低中間環(huán)節(jié)和工程成本。如土建主體工程應(yīng)與門窗工程、涂料工程、供電工程、消防工程、外裝工程分別承包，由各自專業(yè)單位進行承包，這樣能保證工程的質(zhì)量，同時降低工程成本。有些特殊專業(yè)工種不得不委托帶有一定的壟斷性質(zhì)的專業(yè)施工單位承擔，如變配電所安裝工程、通訊工程、煤氣工程等。

3.6深入現(xiàn)場，收集和掌握施工有關(guān)資料

在工程施工過程中，審價人員和費用控制人員應(yīng)經(jīng)常深入施工現(xiàn)場，對照圖紙察看施工情況,有時與監(jiān)理、總承包方及施工人員進行座談，了解、收集工程的有關(guān)資料，及時掌握現(xiàn)場施工動態(tài)，及時審核因設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等發(fā)生的費用，相應(yīng)調(diào)整和控制工程造價，并為最終的工程總結(jié)算提供依據(jù)和做好必要的準備工作。

4結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)開發(fā)中的成本控制，實質(zhì)就是運用科學技術(shù)原理，采用科學的計價方法和切合實際的計價依據(jù)，從項目決策、項目設(shè)計、項目實施這三個階段的每個環(huán)節(jié)，都要有控制造價的經(jīng)濟頭腦，充分利用和認真分析建設(shè)周期中的重要信息，減少或避免建設(shè)資金的流失，最終降低整個項目的工程造價與成本，從而提高房地產(chǎn)項目開發(fā)的投資效益。

參考文獻

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項目管理；質(zhì)量；控制

1 目前房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題

在房地產(chǎn)項目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計階段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。作為建設(shè)方，以項目而成立的團隊，這種思維就應(yīng)該改變。當開發(fā)項目進行到施工階段時，假如規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項目的整體投資效益。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作，主要是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等。前期工作的質(zhì)量是整個工程房地產(chǎn)項目的關(guān)鍵，直接決定著擬開發(fā)項目的前途和命運。個人建議從如下幾點著手：

2.1 建立開發(fā)項目質(zhì)量管理責任制。

項目負責人是開發(fā)項目質(zhì)量的全權(quán)負責人，必須親自抓質(zhì)量工作。大型開發(fā)項目還可設(shè)項目質(zhì)量經(jīng)理。質(zhì)量經(jīng)理的職責是：根據(jù)投資人項目開發(fā)戰(zhàn)略，市場定位目標，負責編制開發(fā)項目質(zhì)量計劃，并組織實施；按質(zhì)量計劃規(guī)定，檢查項目質(zhì)量計劃執(zhí)行情況；對發(fā)現(xiàn)重大的質(zhì)量問題，組織研究解決，向項目團隊負責人報告；編制項目質(zhì)量報告，報上級質(zhì)檢部門和項目經(jīng)理。項目質(zhì)量經(jīng)理對質(zhì)量的監(jiān)督檢查，不能代替項目其它崗位的質(zhì)量職責，項目各個經(jīng)理、專業(yè)負責人、各部室、各專業(yè)人員各自均應(yīng)完成自己應(yīng)負的質(zhì)量責任，項目質(zhì)量才能有保證。

2.2 制定開發(fā)項目的質(zhì)量計劃。

充分了解和掌握項目的特點，明確咨詢成果的質(zhì)量目標和質(zhì)量標準；熟悉質(zhì)量管理體系文件，把質(zhì)量目標進行層層分解，按質(zhì)量計劃和實施步驟層層落實。每一層次職責、權(quán)限、資源分配以及保證質(zhì)量的措施都予以明確。質(zhì)量管理計劃要簡明扼要，重點突出，具有可操作性。

2.3 建立開發(fā)項目前期工作成果的質(zhì)量評審制度。

建立評審制度是保證和提高開發(fā)項目前期成果質(zhì)量的重要手段，采用德爾非法進行評審，吸取更多專家的知識和智慧，可以及時發(fā)現(xiàn)問題，優(yōu)化前期工作成果。項目咨詢公司對咨詢成果進行自我評審，然后再進行內(nèi)部評審。內(nèi)部評審?fù)瓿珊螅ㄔO(shè)方項目經(jīng)理可邀請有關(guān)專家對咨詢成果進行評審和完善，并形成相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。

3 設(shè)計階段的質(zhì)量控制

3.1 方案設(shè)計階段

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，前期的可行性研究報告、市場調(diào)查、開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)。因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)商最好是請一個全程策劃的咨詢公司。根據(jù)一些經(jīng)驗教訓(xùn)，建議開發(fā)商根據(jù)樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應(yīng)實力的規(guī)劃設(shè)計單位進行方案設(shè)計，設(shè)計前，對方案設(shè)計單位進行項目可行性研究、產(chǎn)品市場定位的介紹講解，設(shè)計人員在此基礎(chǔ)上進行規(guī)劃方案設(shè)計，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會，評選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與做出最優(yōu)方案的初步設(shè)計單位簽訂合同，在此基礎(chǔ)上進行細化，作出審批方案。

3.2 施工圖設(shè)計階段

施工圖設(shè)計是在開發(fā)項目的規(guī)劃方案審查通過的基礎(chǔ)上進行的，因此，規(guī)劃方案是作項目初步設(shè)計的設(shè)計依據(jù)。工程設(shè)計一般按初步設(shè)計、施工圖設(shè)計兩個階段進行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型項目可按初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段進行。二階段設(shè)計和三階段設(shè)計，是我國工程設(shè)計行業(yè)長期形成的基本工作模式，各階段的設(shè)計成果包括設(shè)計說明、技術(shù)文件(圖紙)和經(jīng)濟文件(概預(yù)算)，其目的是通過不同階段設(shè)計深度的控制保證設(shè)計質(zhì)量。

4 施工階段的質(zhì)量控制

施工是開發(fā)項目形成實體的過程，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段，要提高開發(fā)項目的工程質(zhì)量，就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程項目建成后，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實行“包換”或“退款”，因此工程項目施工過程中的質(zhì)量控制，就顯得極其重要。

4.1 房地產(chǎn)項目施工前準備階段質(zhì)量管理。

4.1.1 明確質(zhì)量目標 房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量目標確定與項目投資人的開發(fā)項目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優(yōu)先級。因此，項目開發(fā)的質(zhì)量目標必須適合項目本身的特點。目標過低，會對項目帶來傷害，失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發(fā)績效降低。那么，如何準確地確定質(zhì)量目標？首先，要進行質(zhì)量投入的收益和費用分析，要樹立開發(fā)項目全壽命周期成本觀念。適當增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當增加預(yù)防成本，大力降低事故成本。

4.1.2 制定項目建設(shè)實施的質(zhì)量管理計劃 在確定了項目建設(shè)質(zhì)量目標后，制定出實現(xiàn)質(zhì)量目標的措施和方法，編制切實可行的質(zhì)量計劃。明確項目團隊的相關(guān)質(zhì)量責任，項目經(jīng)理對項目質(zhì)量管理負責，項目質(zhì)量經(jīng)理具體對項目質(zhì)量負責，項目團隊各專業(yè)工程師對項目質(zhì)量的規(guī)范負責，實施單位承擔對項目的結(jié)果負責。

4.1.3 質(zhì)量保證 質(zhì)量保證就是實施質(zhì)量計劃，增強項目投資人、項目最終用戶項目質(zhì)量的信心。如，在標前舉行標前說明會，在會上開發(fā)商公開講明本開發(fā)項目的質(zhì)量目標，進度目標，成本控制目標以及招標條件，對施工組織設(shè)計和質(zhì)量計劃進行審查；對進場的原材料、構(gòu)配件和設(shè)備進行監(jiān)控；組織由設(shè)計單位和施工單位參加設(shè)計交底和設(shè)計會審會議；檢查施工單位是否建立和健全了質(zhì)量管理體系等。

4.1.4 開發(fā)項目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制 項目施工過程中的質(zhì)量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。過程控制就是對工作過程和階段性成果進行比較，找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差；運用合同說明與實際工作成品和半成品進行比較，找出偏差；運用施工方案、施工作業(yè)順序與工作過程順序進行比較找出偏差；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業(yè)過程進行跟蹤，得出是按現(xiàn)階段標準繼續(xù)作業(yè)還是進行整改的意見和建議。

推行施工現(xiàn)場技術(shù)負責人技術(shù)管理工作責任制，正確劃分各級技術(shù)管理工作的權(quán)限，使每位工程技術(shù)人員各有專職、各司其事，有職，有權(quán)、有責。工程開工前，將單位工程施工組織設(shè)計報送監(jiān)理工程師審核。在施工前和施工過程中項目經(jīng)理組織有關(guān)人員，制定詳細的規(guī)章制度和獎罰措施，不允許出現(xiàn)不合格品。在重點工序施工前，必須對關(guān)鍵的檢查項目進行嚴格的復(fù)核。杜絕重大差錯事故的發(fā)生。

堅持“三檢”制度。即每道工序完后，首先由作業(yè)班組提出自檢，再由施工員項目經(jīng)理組織有關(guān)施工人員、質(zhì)檢員、技術(shù)員進行互檢和交接檢。隱蔽工程在做好;三檢制"的基礎(chǔ)上，請監(jiān)理工程師審核并簽證認可。對于工程施工過程出現(xiàn)的質(zhì)量事故，必須按照事故原因不清不放過、事故責任者和群眾沒有受到教育不放過和沒有防護措施不放過的"三不放過"原則，認真處理，防患于未然。

按優(yōu)化的施工組織設(shè)計和方案進行施工準備工作。做好圖紙會審和技術(shù)交底及技術(shù)培訓(xùn)工作。對于推廣應(yīng)用的新技術(shù)、新工藝要組織有關(guān)人員認真學習。嚴格按施工工藝（或施工程序）施工。根據(jù)對影響工程質(zhì)量的關(guān)鍵特點，關(guān)鍵部位及重要影響因素設(shè)質(zhì)量管理點的原則，并設(shè)專人負責。建立高效靈敏的質(zhì)量信息反饋系統(tǒng)，形成一個封閉式信息網(wǎng)?，F(xiàn)場質(zhì)檢員要及時搜集班組的質(zhì)量信息，客觀地提取產(chǎn)品的質(zhì)量數(shù)據(jù)，為決策提供可靠依據(jù)。并對因果分析圖、質(zhì)量對策表開展質(zhì)量統(tǒng)計分析。