導語：如何才能寫好一篇工程部管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

(一) 工程部組織機構的設置原則：

1、 精干高效的原則

2、 靈活彈性的原則

(二) 工程部組織機構設置

1、 工程部的編制

根據(jù)公司的總體要求和工程部目前的工作任務量，在目前僅有一個工程項目的情況下，工程部的編制為4人。隨著工程任務量的增加和其他工程項目的開展，工程部的編制會進行調整。根據(jù)開展項目的情況每個項目增加4人。

2、 工程部的崗位設置

目前運做一個項目情況下工程部設置為工程部經(jīng)理兼項目經(jīng)理崗位1個;土建裝修工程、綠化工程管理兼土建裝修工程、綠化工程預算員、資料管理員崗位1個;電氣工程、電氣相關市政工程管理兼電氣工程、相關市政工程預算員資料管理員崗位1個;員崗位1個。

以后每增加一個項目相應增加四個崗位：項目經(jīng)理一個，各專業(yè)管理人員各一個(同上)。

項目竣工移交后工程部項目管理崗位隨之撤消，根據(jù)工程部實際情況和項目人員的表現(xiàn)情況進行工程部崗位重新調整安排。

(三) 工程部組織機構圖

二、 工程部部門及崗位職責

(一)工程部部門職責：

1、 配合研發(fā)中心、開發(fā)部、銷售部等部門進行項目前期運作。

2、 工程部全面負責工程開工前的準備及審查工作。

3、 負責工程項目和監(jiān)理單位招投標工作。

4、 協(xié)調承包商、監(jiān)理、設計及相關單位之間的關系。

5、 負責對承包商、監(jiān)理、設計單位的管理工作。

6、 負責工程施工過程中質量、進度、現(xiàn)場及投資的控制管理。

7、 負責工程竣工驗收及移交工作。

8、 對工程管理過程中的文件、資料進行管理。

(二)工程部經(jīng)理崗位職責：

1、 負責工程部的日常管理工作。

2、 配合研發(fā)中心、開發(fā)部、銷售部等部門進行項目前期運作，提出合理化建議。

3、 負責組織工程的招投標工作。

(1) 對承包商、監(jiān)理單位進行考察、評價。

(2) 組織編制招投標文件，選擇投標單位或進行邀標。

(3) 組織投標單位進行現(xiàn)場踏勘和答疑。

(4) 組織評標和開標工作，確定中標單位。

(5) 參與合同談判與合同的簽定。

4、 負責項目管理。

(1) 負責項目的人員管理。包括人員的調配、考核、獎懲等方面的管理。

(2) 項目的目標管理：對項目的整體目標進行明確下達，并將目標進行分解，做到責任到位，并對目標完成情況進行監(jiān)督檢查和調整。

(3) 對項目施工準備、施工進度、質量、現(xiàn)場管理、投資控制進行審核、監(jiān)督檢查。

(4) 對施工過程中出現(xiàn)的重大問題進行決策和處理。

(5) 負責審核施工材料的選用和對材料供應商的評價。

(6) 負責組織工程中新材料、新工藝、新結構、新技術的技術論證、審核。

(7) 對《施工組織設計/方案》重大技術措施和經(jīng)濟方案的初步審查意見審核。

(8) 對工程中出現(xiàn)的不合格處理方案進行審批，并對結果進行確認。

(9) 組織竣工驗收及移交。

(10) 監(jiān)督檢查工程和項目文件資料的管理。

(11) 負責各項目之間的資源調配，與工程管理相關各部門、單位進行溝通平衡。

5、 負責工程監(jiān)理的管理。

(1) 對監(jiān)理單位提交的《項目監(jiān)理規(guī)劃》進行審核。

(2) 根據(jù)監(jiān)理聘用合同對監(jiān)理單位的工作進行監(jiān)督檢查和考核。

(3) 對監(jiān)理單位提出的工程實施與工程管理過程中的重要問題給予及時解決。協(xié)調其與相關單位之間的關系。

(4) 負責監(jiān)理費用控制與結算。

6、 負責與設計單位協(xié)調

(1) 參與設計單位的選擇。

(2) 參與設計方案的選擇工作。

(3) 組織工程技術人員進行圖紙預審。

(4) 委托監(jiān)理單位組織圖紙會審，對會審中提出的共性問題和技術難題協(xié)調擬訂解決辦法。

(5) 協(xié)調設計單位與相關單位之間的關系。

(6) 對施工中各方提出的變更要求進行審查控制。

(7) 對設計費用進行控制。

7、 負責整個施工過程中各相關單位的協(xié)調。

(三)項目經(jīng)理崗位職責

1、 配合工程部經(jīng)理做好工程前期運作及招投標工作。

2、 負責項目的整體運作和管理

(1) 項目開工準備階段，負責編制《項目開工監(jiān)督管理計劃》，并報工程部經(jīng)理批準。

(2) 負責向各承包單位正式發(fā)出《工程施工管理配合要求》。

(3) 開工準備階段應對開工必須具備的文件和資料進行核實。

(4) 組織設計圖紙會審、設計交底工作，對設計交底工作的過程及結果進行檢查。

(5) 組織專業(yè)工程師對監(jiān)理單位及施工單位《施工監(jiān)理規(guī)劃》、《施工組織設計/方案》進行審查。

(6) 組織專業(yè)工程師及相關部門對《施工組織設計/方案》中重大技術措施和經(jīng)濟方案進行初步審查，提出審查意見。

(7) 對《施工組織設計/方案》中的新技術、新材料、新工藝的應用，以及可能導致工期、造價等變動的因素，結合監(jiān)理單位的審查意見進行著重審核。

(8) 對《施工組織設計》的實施情況進行監(jiān)督檢查糾正。

(9) 對施工組織設計的調整及修改進行審核。

(10) 對開工準備情況進行核實檢查。

(11) 組織臨時設施的搭建。

(12) 組織監(jiān)理、施工單位進行場地移交。

(13) 向工程部經(jīng)理報送《開工申請表》。

(14) 組織對《監(jiān)理規(guī)劃》進行評審。

(15) 對《監(jiān)理規(guī)劃》的實施情況進行檢查、監(jiān)督、糾正。

(16) 負責準備圖紙會審、設計交底會。

(17) 組織開工慶典。

(18) 組織工程資料的報送。

(19) 組織召開工程協(xié)調會。

(20) 對工程中重大的不合格事項進行調查研究，提出處理意見。

(21) 對施工安全、文明施工進行監(jiān)督檢查。

(22) 對施工中的各種標識組織監(jiān)督檢查。

(23) 負責協(xié)調承包商、監(jiān)理單位、設計單位及有關單位之間的關系。

(24) 按照《項目規(guī)劃》和工程施工計劃對項目資源進行合理調配、管理。

(25) 組織制定質量監(jiān)督計劃。

(26) 依據(jù)質量監(jiān)督計劃和相關文件對工程項目進行質量管理。

(27) 對工程量及設計變更引起的工程量增減進行審核。

(28) 對監(jiān)理單位審核、匯總后的進度計劃進行確認。

(29) 負責組織工程施工計劃實施情況的監(jiān)督、檢查、調整。

(30) 負責對各方提出的設計變更進行審核。

(31) 負責工程停工、復工的管理。

(32) 負責控制工程項目施工過程投資，填制價款單。按合同進行工程款撥付。

(33) 負責組織工程分部和單項工程的中間驗收和竣工驗收。

(34) 監(jiān)督檢察項目文件資料的管理。

(四)土建工程管理崗位職責

1、 協(xié)助工程部經(jīng)理、項目經(jīng)理做好工程項目的前期運作。

2、 協(xié)助項目經(jīng)理做好工程開工的準備工作。

3、 參與土建工程招投標工作，負責配合預算部進行標底和投標邀請書的編制。

4、 參與土建工程投標資料、文件的審查和評標工作，提出合理建議。

5、 負責對投標單位進行土建方面的現(xiàn)場答疑。

6、 參與圖紙會審、設計交底工作，負責交底記錄整理、簽認和發(fā)放。跟蹤處理圖紙會審中提出的問題。

7、 審查《土建施工組織設計/方案》和《施工監(jiān)理規(guī)劃》。

8、 負責《土建施工組織設計/方案》中重大技術措施和經(jīng)濟方案進行審查，提出審查意見。

9、 對《土建施工組織設計/方案》中的新技術、新材料、新工藝的應用，以及可能導致工期、造價等變動的因素，進行審查。

10、 監(jiān)督檢查《土建施工組織設計/方案》和《施工監(jiān)理規(guī)劃》實施情況。

11、 負責審查土建工程相關各單位提出的土建工程變更要求。

12、 根據(jù)工程質量監(jiān)督計劃和相關規(guī)范標準對土建施工質量進行控制，對承包單位與監(jiān)理單位的質量完成情況進行檢查考核并提出調整意見。

13、 根據(jù)《項目規(guī)劃》和工程施工計劃對土建工程的進度進行監(jiān)督、檢查，并根據(jù)情況提出調整意見。

14、 參加工程協(xié)調會與監(jiān)理例會，提出和了解工程項目土建施工過程中出現(xiàn)的問題，進行研究討論，提出解決辦法。

15、 負責與設計、監(jiān)理、承包商等單位的信息與資料傳遞和各單位的協(xié)調工作。

16、 負責對土建施工材料、工程機械及施工隊伍的質量進行檢查。

17、 對土建工程中出現(xiàn)的不合格事項進行檢查，并提出處理意見。

18、 負責項目標識要求的執(zhí)行檢查及記錄。

19、 負責土建工程的竣工驗收。

(五)水暖管理崗位職責

1、 協(xié)助工程部經(jīng)理、項目經(jīng)理做好工程項目的前期運作。

2、 協(xié)助項目經(jīng)理做好工程開工的準備工作。

3、 參與水暖工程招投標工作，負責配合預算部進行標底和投標邀請書的編制。

4、 參與土建工程投標資料、文件的審查和評標工作，提出合理建議。

5、 負責對投標單位進行水暖方面的現(xiàn)場答疑。

6、 參與圖紙會審、設計交底工作，負責交底記錄整理、簽認和發(fā)放。跟蹤處理圖紙會審中提出的問題。

7、 審查《水暖施工組織設計/方案》和《施工監(jiān)理規(guī)劃》。

8、 負責《水暖施工組織設計/方案》中重大技術措施和經(jīng)濟方案進行審查，提出審查意見。

9、 對《水暖施工組織設計/方案》中的新技術、新材料、新工藝的應用，以及可能導致工期、造價等變動的因素，進行審查。

10、 監(jiān)督檢查《水暖施工組織設計/方案》和《施工監(jiān)理規(guī)劃》實施情況。

11、 負責審查水暖工程相關各單位提出的水暖工程變更要求。

12、 根據(jù)工程質量監(jiān)督計劃和相關規(guī)范標準對水暖施工質量進行控制，對承包單位與監(jiān)理單位的質量完成情況進行檢查考核并提出調整意見。

13、 據(jù)《項目規(guī)劃》和工程施工計劃對水暖工程的進度進行監(jiān)督、檢查，并根據(jù)情況提出調整意見。

14、 參加工程協(xié)調會與監(jiān)理例會，提出和了解工程項目水暖施工過程中出現(xiàn)的問題，進行研究討論，提出解決辦法。

15、 負責與設計、監(jiān)理、承包商等單位的信息與資料傳遞和各單位的協(xié)調工作。

16、 負責對水暖施工材料、工程機械及施工隊伍的質量進行檢查。

17、 對水暖工程中出現(xiàn)的不合格事項進行檢查，并提出處理意見。

18、 負責項目標識要求的執(zhí)行檢查及記錄。

19、 負責水暖工程的竣工驗收。

(六)電氣管理崗位職責

1、 協(xié)助工程部經(jīng)理、項目經(jīng)理做好工程項目的前期運作。

2、 協(xié)助項目經(jīng)理做好工程開工的準備工作。

3、 參與電氣工程招投標工作，負責配合預算部進行標底和投標邀請書的編制。

4、 參與電氣工程投標資料、文件的審查和評標工作，提出合理建議。

5、 負責對投標單位進行電氣方面的現(xiàn)場答疑。

6、 參與圖紙會審、設計交底工作，負責交底記錄整理、簽認和發(fā)放。跟蹤處理圖紙會審中提出的問題。

7、 審查《電氣施工組織設計/方案》和《施工監(jiān)理規(guī)劃》。

8、 負責《電氣施工組織設計/方案》中重大技術措施和經(jīng)濟方案進行審查，提出審查意見。

9、 對《電氣施工組織設計/方案》中的新技術、新材料、新工藝的應用，以及可能導致工期、造價等變動的因素，進行審查。

10、 監(jiān)督檢查《電氣施工組織設計/方案》和《施工監(jiān)理規(guī)劃》實施情況。

11、 負責審查工程相關各單位提出的電氣工程變更要求。

12、 根據(jù)工程質量監(jiān)督計劃和相關規(guī)范標準對電氣施工質量進行控制，對承包單位與監(jiān)理單位的質量完成情況進行檢查考核并提出調整意見。

13、 根據(jù)《項目規(guī)劃》和工程施工計劃對電氣工程的進度進行監(jiān)督、檢查，并根據(jù)情況提出調整意見。

14、 參加工程協(xié)調會與監(jiān)理例會，提出和了解電氣工程項目施工過程中出現(xiàn)的問題，進行研究討論，提出解決辦法。

15、 負責與設計、監(jiān)理、承包商等單位的信息與資料傳遞和各單位的協(xié)調工作。

16、 負責對電氣工程施工材料、工程機械及施工隊伍的質量進行檢查。

17、 對電氣工程中出現(xiàn)的不合格事項進行檢查，并提出處理意見。

18、 負責項目標識要求的執(zhí)行檢查及記錄。

19、 負責電氣工程的竣工驗收。

(七)現(xiàn)場管理崗位職責

1、 協(xié)助工程部經(jīng)理、項目經(jīng)理做好工程項目的前期運作。

2、 協(xié)助項目經(jīng)理做好工程開工的準備工作。

3、 參與電氣工程招投標工作，負責配合預算部進行標底和投標邀請書的編制。

4、 參與電氣工程投標資料、文件的審查和評標工作，提出合理建議。

5、 負責對投標單位進行電氣方面的現(xiàn)場答疑。

6、 參與圖紙會審、設計交底工作，負責交底記錄整理、簽認和發(fā)放。跟蹤處理圖紙會審中提出的問題。

7、負責《施工組織設計/方案》中重大技術措施和經(jīng)濟方案進行審查。

8、監(jiān)督檢查《施工組織設計/方案》和《施工監(jiān)理規(guī)劃》的實施情況。

9、負責審查各單位提出的相關變更要求。

10、參加工程協(xié)調會與監(jiān)理例會，提出和了解工程項目施工過程中出現(xiàn)的問題，進行研究討論，提出解決辦法。

11、負責與外協(xié)單位的信息與資料的傳遞和各單位的協(xié)調工作。

12、負責工程項目各分部分項工程之間和施工隊伍之間的協(xié)調工作。

13、負責對施工材料、工程機械及施工隊伍的現(xiàn)場管理及工程的各種標識管理。

14、現(xiàn)場安全生產(chǎn)、文明施工工作的組織、落實、檢查、評比。

15、負責項目標識要求的執(zhí)行檢查及記錄。

16、參與工程竣工驗收和移交。

(八)成本管理崗位職責(含內(nèi)勤資料)

1、 協(xié)助工程部經(jīng)理、項目經(jīng)理作好工程項目的前期運作。

2、 協(xié)助項目經(jīng)理作好工程開工的準備工作。

3、 參與工程招投標工作，負責配合預算部進行標的和投標邀請書的編制。

4、 參與投標資料、文件的審查和評標工作。

5、 參與編制工程質量監(jiān)督計劃。

6、 根據(jù)成本目標編制項目成本成本控制計劃。

7、 對變更引起的工程量增減進行檢查確認。

8、 根據(jù)工程量及投資完成情況對成本進行分析，并對成本控制計劃進行調整。

9、 對工程款的發(fā)放進行檢查控制。

10、 參與竣工結算。

11、 負責工程資料、質量記錄的收集整理。

篇2

2.1計劃管理

2.1.1材料計劃包括總采購計劃、月度計劃，所有計劃一式兩份，材料員保留一份，另一份上報材料公司。

2.1.2總采購計劃在開工之前報出，數(shù)據(jù)要準確，以作為材料公司采購的依據(jù)。

2.1.3月度計劃在每月25日之前報出。

2.1.4實際需用計劃必須由施工員提前24小時向材料員提出，如因提計劃不及時造成停工或其他損失，后果由施工員自行負責。

2.1.5所有材料計劃必須分清單項工程，并寫清具體使用部位，材料名稱、數(shù)量。

2.1.6所有計劃(除輔材料計劃外)需經(jīng)項目經(jīng)理或技術負責人審核簽字。

2.1.7對材料進場時間、材料采購單位、質量標準、儲運條件、到貨地點等有特殊要求的，需在計劃備注中說明。

2.1.8各項目經(jīng)理部應設材料組，是項目經(jīng)理部管理層的組成部分，業(yè)務上受材料公司、項目管理部部門領導；

2.1.9根據(jù)工程需要，各項目應配備材料人員1－3人，其材料人員由項目管理部人力資源和材料公司同項目經(jīng)理商定，報項目管理部批準。

2.2

采購管理

2.2.1零星材料是指單項1萬元以下的零星材料采購，2000元以內(nèi)（含2000元）的單項材料采購可以由項目部決策，走費用報銷流程自行采購。2000元至1萬元（含一萬元）的單項材料緊急采購,應由項目部材料采購員詢價（詢價供應商不少于三家）比價后報材料部備案并說明原因，經(jīng)公司同意后，由項目部先行采購，采購完畢后必須由采購員完善材料采購流程。超過1萬元的材料采購走材料部材料采購流程。

所有材料的采購由經(jīng)手人填寫《材料支付申請》由經(jīng)手人在材料發(fā)票或收據(jù)上簽字并注明日期。材料倉庫人員辦理好入庫手續(xù)并在在材料發(fā)票或收據(jù)上簽字并注明日期。經(jīng)手人應在材料入庫后7日內(nèi)及時辦理報賬手續(xù)，超過規(guī)定時間財務有權不予辦理支付手續(xù)（由于特殊原因不能在7日之內(nèi)報帳，需提交書面報告經(jīng)總經(jīng)理批準后辦理相關支付手續(xù)）。大筆款項支出（1萬元以上）沒有合同、協(xié)議或者其他資料備案，財務人員一概不給予付款，違者追究經(jīng)辦人責任。

班組領用材料由倉庫材料保管員辦理材料領用和出庫手續(xù)，及時登記材料臺賬，月底將本月材料進出庫情況及時報送至財務入賬。材料部組織財務與項目倉庫每月對項目倉庫材料進行盤點。也可以對項目倉庫進行不定期的突擊檢查。

2.2.2項目部月材料采購數(shù)量，以項目月度計劃為依據(jù)，如需增加材料，要由施工人員增補計劃，并在備注說明增加原因。

2.2.3月度計劃總量應在總計劃范圍內(nèi)，月計劃總量超過總計劃的必須增補計劃，并說明原因。

2.2.4凡屬于工程洽商、變更造成材料規(guī)格、數(shù)量變化增減的，必須在增補計劃后附說明。

2.3

合同管理

2.3.1材料合同必須注明材料規(guī)格、數(shù)量、單價；供應商單位信息必須填寫完善（包括單位法定人姓名、電話等）；工程名稱必須寫清楚，如有修改必須在修改處加蓋合同公章，并附上招標評審表或詢價表。

2.3.2周轉材合同必須注明周轉材規(guī)格、數(shù)量、單價；供應商單位信息必須填寫完善（包括單位法定人姓名、電話等）；工程名稱必須寫清楚，如有修改必須在修改處加蓋合同公章。

2.3.3機械設備合同須由設備員填寫進場機械設備性能表，并登記設備入場記錄和出場記錄，簽訂材料部要求的標準合同。

2.4

庫房管理

2.4.1庫房內(nèi)搭設貨架及平臺，所有材料分品種、規(guī)格上架存放，碼放整齊，設立標識。

2.4.2對有毒、有害、易燃、易爆等危險品應單獨存放，并做好防護措施。

2.4.3對于可以長期保存，短期內(nèi)又不能及時供應的材料，如鑄鐵井蓋、止水帶等，依據(jù)計劃提前上料，存放在庫房內(nèi)。

2.4.4料場所有材料分品種碼放整齊。

2.4.5在庫房及料場的明顯位置安放消防設施。

2.4.6對于存放于施工現(xiàn)場的材料，如構件、砼管等須按品種、規(guī)格碼放整齊，并盡量避免存放在施工機械車輛進出的頻繁的場地以減少人為損壞。

2.4.7水泥、石灰、粉煤滅等材料，有條件的必須入庫存放，如遇到用量少、時間短及場地限制的情況，可以露天存放，但必須苫墊做工作，以防潮、防揚塵。

2.4.8砂、石等材料必須成堆擺齊存放。

2.4.9施工剩余材料及損廢材料，要及時清理，禁止在施工現(xiàn)場存留。

2.5

材料進出庫管理

2.5.1庫管員要對每一批進場的材料做好入場驗證記錄（需收貨人員簽字），商品砼、鋼材、水泥、河沙、石子等大宗材料的入場記錄需按每張送貨小票做記錄，并注明使用部位。

2.5.2每天到場的材料，庫管員必須做好入出庫領用憑證，憑證所有內(nèi)容，必須填寫齊全，并符合規(guī)定要求（入庫單材料來源項必須填寫單位全稱）。

2.5.3大宗材料進場應由主管施工員或技術負責人、質檢員、材料員、、施工隊負責人、門衛(wèi)等共同驗收簽字，實行入庫即是出庫制度。（具體細節(jié)以合同約定為準）

2.5.4建立材料領用臺帳，無論是主材，還是低質易耗材料、工具周轉器材一律登記，并注明使用部位，必須領用人簽字。

2.5.5建立小型機具領用臺賬，需由領用人簽字，并注明領用時間和歸還時間。如需報廢，填寫《小型機具報廢申請表》，由材料主管簽字，并保存好需報廢機具，以便材料公司檢查。

2.5.6每月25日前由收貨人員與供應單位辦理對帳、結算工作，開具結算證明，并交到材料公司作為上報財務結算的依據(jù)。

2.6

帳務管理

2.6.1項目材料組按主要材料、地材、輔助材料、周轉材料、油料、勞保、工具、配件分別設立帳目（紙制和電子版本各一份）。

2.6.2主要材料按鋼材、水泥、砼制品、商品砼等科目。

2.6.3輔助材料按五金、工具、水暖、油化、其它、電料等科目。

2.6.4所有單據(jù)按類別、日期、分類保管，以便于查詢對帳。

2.6.5每月25日前報公司材料公司。

2.7

與相關部門接口

2.7.1配合督促施工人員按時上報材料計劃。

2.7.2上料過程中經(jīng)常與現(xiàn)場施工人員聯(lián)系，以保證材料及時供應，不誤工期。

2.7.3加強與技術部門聯(lián)系，以確保所用材料準確、無誤。

2.7.4施工過程中，發(fā)現(xiàn)問題及時上報，積極配合解決。

2.7.5配合預算員做好成本核算，及時為預算人員提供所需數(shù)據(jù)。

篇3

內(nèi)容提要: 在借鑒德國和瑞士不動產(chǎn)登記簿公信力制度來理解我國《物權法》第106條不動產(chǎn)善意取得制度構成中的善意要件時，必須注意德、瑞兩國立法在善意要件規(guī)定上的顯著差異。德國法以區(qū)分動產(chǎn)和不動產(chǎn)的二元論思維和物權行為的抽象性理論為基礎，確立了客觀化的制度性信賴，使善意要件與注意義務相分離；而瑞士法則堅持物權變動效果的有因性，將善意要件的判定與注意義務緊密相連。理解我國不動產(chǎn)善意取得制度構成中的善意要件也應當采取體系化的思考方法，以法律行為和注意義務的關系為判定善意范圍和標準的核心。從我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記法的規(guī)定和相關交易實踐來看，瑞士法關于注意義務的規(guī)定對于解釋我國法上的善意要件更具參考意義。

為保護從無權利人處取得不動產(chǎn)的善意第三人，大陸法系中具有代表性的德國和瑞士民法均規(guī)定了不動產(chǎn)登記簿公信力制度，并對該制度構成中的善意要件進行了規(guī)定。不同于上述立法，《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第106條規(guī)定了不動產(chǎn)善意取得制度。該條款雖將善意規(guī)定為構成要件，但未規(guī)定善意的范圍。善意要件是不動產(chǎn)善意取得制度的核心，而善意的范圍則是該要件的重點，因此，如何理解善意的范圍，在《物權法》頒布后成為學者們關注的焦點。綜合當前有關此問題的研究成果，可以看出，學者們在如何理解善意的范圍方面，存在兩種截然不同的標準：一種是將善意的范圍與取得人的過錯結合在一起，此標準與瑞士法上的善意標準有相似之處；另一種是不考慮取得人的過錯，以德國法的善意標準來解釋不動產(chǎn)善意取得制度中的善意要件。

不過，上述研究既未全面認識德國、瑞士不動產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的重大差異，也未充分考慮善意要件與物權法及不動產(chǎn)登記制度在體系上的緊密關聯(lián)。這難免使得這些研究成果在理論基礎與研究方法上陷入孤立和片面，未能很好地與我國物權法和不動產(chǎn)登記程序法相契合，從而無法對不動產(chǎn)善意取得制度中的善意要件在體系上做出合乎邏輯的闡釋。本文擬采用體系化的研究方法，以法律行為對善意保護效果的影響為理論架構，對德國、瑞士不動產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的立法特點、善意的范圍、善意的決定因素等進行系統(tǒng)、深入的分析，以期為理解我國不動產(chǎn)善意取得制度中的善意要件探索出一條切實可行的研究思路。

一、德國、瑞士法關于善意要件的規(guī)定

德國和瑞士雖然均將善意規(guī)定為不動產(chǎn)登記簿公信力制度的法定要件之一，但是并沒有在立法中對善意的含義進行界定。不過，這兩個國家的立法都明確規(guī)定了善意要件的判斷標準，并解決了關于善意的證明責任歸屬。

（一）德國法

法律不是將善意規(guī)定為不動產(chǎn)登記簿公信力的積極性構成要件，而是將惡意作為排除善意保護的要件?！兜聡穹ǖ洹返?92條將善意要件表述為，取得人明知不動產(chǎn)登記簿不正確的除外。這一規(guī)定體現(xiàn)了《德國民法典》獨特的立法技術，即通過“除非”（es sein denn）一語，不僅從實體法上實現(xiàn)了對善意要件范圍的限定，而且在程序法上起到了善意推定的作用，從而將證明取得人為惡意的負擔轉移給了持有異議的人。這種立法技術體現(xiàn)了立法者將善意作為默認的前提條件的初衷。[1]這一立法模式簡潔、明確，用一個條文同時解決了實體法上的構成要件和程序法上的證明責任。

取得人明知不動產(chǎn)登記簿不正確究竟應表現(xiàn)為結論性的價值判斷，還是陳述性的事實判斷，在《德國民法典》的立法過程中曾有過爭論。最終頒布的民法典刪除了關于取得人明知導致不動產(chǎn)登記簿不正確的事實的表述，[2]只保留了對不動產(chǎn)登記簿不正確的價值判斷的規(guī)定。在司法實踐中，證明取得人明知不動產(chǎn)登記簿不正確對于原權利人來說非常困難。有鑒于此，原權利人只要能夠證明取得人明知導致不動產(chǎn)登記簿不正確的事實，常常就能推導出取得人已明知登記簿本身不正確，法院一般也認可此種替代性的證明途徑。類似的證明手段在《德國民法典》中也不乏其例，例如，第142條第2款規(guī)定：“明知或者可知法律行為的可撤銷性的人，在撤銷時，應按照其已知或者可知該法律行為無效來處理?！笨梢姡@種間接的證明方法雖然最終沒有在不動產(chǎn)登記簿制度中得到明確規(guī)定，但其仍在實際上得到了很好的應用。只不過，這種應用不再體現(xiàn)為對取得人注意義務的要求，而僅表現(xiàn)為排除善意時的證明手段。這樣一來，法律進一步降低了對取得人注意義務的要求，并將其轉化為了一種證明風險。

除了上述實體法的規(guī)定體現(xiàn)了善意要件的規(guī)范特點之外，不動產(chǎn)登記程序法強烈的獨立性也為善意要件的簡明規(guī)定提供了保障。[3]不動產(chǎn)登記程序法的一些特別規(guī)定使得善意要件的判斷不僅與債權行為的效力無關，而且通常也不涉及物權行為的效力。這表現(xiàn)為，法律嚴格地區(qū)分了不動產(chǎn)登記的實體法和程序法。從實體法方面來看，盡管不動產(chǎn)物權交易需要以債權合同和物權合意為基礎，由于物權行為具有抽象性，物權變動的結果并不依賴于債權行為。就程序法方面而言，登記申請也僅具有程序法上的意義；除了土地所有權讓與和地上權設立的情形之外，登記同意替代物權合意成為登記審查的對象；登記同意的效力同樣不依賴于債權行為的效力。這就使得善意取得人無須關注不動產(chǎn)登記簿以外的債權行為和物權行為的效力問題，取得人信賴的客體僅表現(xiàn)為不動產(chǎn)登記簿的內(nèi)容，而不牽涉導致物權變動的基礎行為、登記同意以及登記申請。

綜上可知，不動產(chǎn)登記簿公信力制度的特征和不動產(chǎn)登記程序規(guī)定對善意要件的影響體現(xiàn)在兩個方面：一方面，這個取得過程以法律行為的要素為基礎，而不具有實質性的轉讓性行為的內(nèi)涵，其法律效果的產(chǎn)生不依賴于當事人的意思，而只取決于法律的規(guī)定。因此，善意要件不能用一般的法律行為中的過失標準來判斷。另一方面，物權行為的抽象性和登記同意的特征促進了善意要件判斷上的獨立性，使其不依賴于債權行為的效力和物權行為的效力。從以上方面來看，不論是將善意取得的效力定性為原始取得還是繼受取得，皆不會對善意保護的結果產(chǎn)生實質影響，強調其原始取得特性無非是更重視法律效果的法定性，著重繼受取得則更彰顯法律行為中的意思表示特征。

（二）瑞士法

與德國法上不動產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的簡明規(guī)定相比，瑞士法上對善意要件的規(guī)定較為復雜，涉及《瑞士民法典》中的三個條文：第973條、第974條和第3條。第973條將善意（guten Glauben）作為構成要件，規(guī)定出于善意而信賴不動產(chǎn)登記簿之登記的人受到善意保護。不過，此處并沒有明確善意的范圍。這種關于善意要件的規(guī)定方式與我國《物權法》第106條不動產(chǎn)善意取得制度中關于善意要件的規(guī)定非常相似。由此，為了理解第973條規(guī)定的善意要件的含義，需要借助另外兩個條文的規(guī)定。

第974條第1款是關于“惡意第三人”的規(guī)定，即物權之登記不正當?shù)模摰怯泴τ谥せ驊ぴ撹Υ玫牡谌藷o效。從這個條款來看，惡意就是知道或應當知道不動產(chǎn)登記簿不正當?shù)蔫Υ?。將這個條款和第973條的規(guī)定相結合，并采用反對解釋的方法，可推知善意的范圍為，不知道或不應當知道不動產(chǎn)登記簿登記不正當。依第974條第2款，不動產(chǎn)登記簿不正當是指，“無法律原因或依無約束力的法律行為而完成的登記”?？梢?，第974條的兩個條款不僅確定了善意的判斷標準，而且解決了善意保護與債權行為的關系。

由上述分析可知，瑞士法和德國法都承認不動產(chǎn)登記簿公信力的法律效果是法定的。不過，在債權行為與善意保護的關系上，瑞士法與德國法存在顯著不同：不僅作為登記原因的前手債權行為的效力會影響善意保護的效力，而且取得人所為的債權行為效力的瑕疵也將影響善意保護的效力。[4]這兩個國家之所以在這個問題上存在差異，原因在于，瑞士法關于物權行為的規(guī)定及債權行為與物權行為的關系與德國法有所區(qū)別。瑞士法雖然承認債權行為與物權行為的區(qū)分，但并不承認獨立的物權合意。這就造成在不動產(chǎn)登記過程中，具有程序法意義的不動產(chǎn)登記申請同時也具備了實體法上的意義。登記申請包含了對物的處分，被視為獨立的單方物權行為，然而，它同時也是債權行為的履行行為（Erfuellungshandlung），其效力要受到債權行為效力的影響。[5]由此，根據(jù)法律行為而為的不動產(chǎn)物權變動可分為兩個過程：債權行為和登記申請。由于瑞士法上物權行為的單方性和有因性，不動產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的判斷不像德國法那樣不受法律行為效力的影響。從第974條第1款的規(guī)定可以看出，善意要件是以物權行為的有因性原則和有效的處分為基礎的。[6]

第3條規(guī)定了善意的一般條款，它解決了兩個方面的問題：善意推定和注意義務的標準。該條第1款規(guī)定：“當本法認為法律效果系屬于當事人的善意的，應推定該善意存在?！苯Y合第973條來看，不動產(chǎn)登記簿公信力制度中取得人的善意應被推定為存在。該條第2款規(guī)定：“憑具體情勢所要求的注意判斷不構成善意的，當事人無權援引善意?！盵7]如將這一款與第974條聯(lián)系起來，那么取得人不應當知道的善意顯然應與一定的注意義務相結合。根據(jù)善意要件與債權行為有效性之間的依存關系，注意義務的行為基礎應限于債權行為。

瑞士法對善意要件的規(guī)定體現(xiàn)了兩個特色：一是對善意推定和注意義務的統(tǒng)一規(guī)定，二是善意要件對債權行為效力的依賴。如果說德國法對不動產(chǎn)登記簿公信力制度善意要件的規(guī)定體現(xiàn)了以物權行為為核心的物權變動模式的特點，那么瑞士法關于善意要件的規(guī)定則顯現(xiàn)了以債權行為為核心的物權變動模式的特征。

二、善意要件的范圍

（一）研究現(xiàn)狀

我國學者關于不動產(chǎn)善意取得制度中善意要件的理解可概括為不知情，即不知道。這種理解上的統(tǒng)一并不意味著學者們在善意要件范圍的界定上達成了一致。相反，他們關于善意范圍的理解存在重大分歧。概言之，關于“不知道”的外延可分為兩大類型：廣義說和狹義說。廣義說是指不知道或不應當知道說；狹義說包括了三種觀點：不知道且無重大過失說、不知道說和非明知說。

就廣義說來看，它包括了非明知和無重大過失的不知道兩種情形，認為善意即不知情，或將善意等同于不知情且無重大過失，并將知道或應當知道作為排除善意的標準。[8]就狹義說而言，三種觀點關于善意范圍的理解各有側重。第一種觀點只包括無重大過失的不知道一種情形，認為明知屬于受讓人內(nèi)心狀態(tài)，難以舉證，因此善意應以無重大過失的不知道為限。[9]第二種觀點主張有無過失在所不問，并認為與動產(chǎn)善意取得的善意為明知或因重大過失而不知不同，不動產(chǎn)善意取得之善意不考慮取得人的過失，其目的在于強化土地登記的公信力。就取得人注意義務方面而言，取得人不負查閱義務。[10]此種觀點與德國法的學說最為接近。第三種觀點借鑒德國不動產(chǎn)登記簿公信力善意要件的標準，將善意界定為非明知，與德國法不同的是，它認為取得人只負查閱義務，不負調查義務。[11]

由上可知，我國學者關于善意范圍爭議的焦點在于，善意的判斷是否應考慮取得人的過失。以下將結合德國和瑞士關于善意要件范圍的立法、判例和學說，對這一問題進行分析。

（二）善意的范圍及對善意的理解

1．非明知

《德國民法典》第892條明確將善意表述為不知道（nicht bekannt）。按照文義解釋方法，很難得出德國法將善意規(guī)定為非明知（positive Kenntnis）的結論。對比我國學者在解釋善意范圍上的幾種觀點，僅從條文的字面意思來看，將德國法上的不知道做廣義或狹義理解皆不為過。那么，德國法是通過什么方法來確定善意的范圍的呢？筆者認為，德國法運用了兩項立法技術在法律條文的字面意義上排除了廣義解釋善意的可能性。一是分別規(guī)定的立法技術，即將從無權利人處取得動產(chǎn)與不動產(chǎn)的善意標準分別加以規(guī)定。從無權利人處取得動產(chǎn)所有權時，非善意是指知道（bekannt）或因重大過失而不知道（infolge grober Fahrlaessigkeit unbekannt）（《德國民法典》第932條第2款）。該條文使用了或者（oder）這種并列式的立法用語，據(jù)此，動產(chǎn)善意要件范圍應理解為：非明知或非因重大過失而不知道。[12]對比可知，不動產(chǎn)善意要件的不知道并不包含因重大過失而不知道。二是關于善意表達的獨特立法技術。與我國不動產(chǎn)善意取得制度不同，德國法未將善意規(guī)定為構成要件，而只是將知道作為排除善意保護的要件。根據(jù)判例和學說的一致見解，這表明不動產(chǎn)登記簿公信力制度對善意的判斷，不需要取得人證明自己主觀為善意并無過失，并且因為信賴不動產(chǎn)登記簿而為法律行為。取得人即使出于重大過失、間接故意而不知道不動產(chǎn)登記簿不正確，也不影響他受到善意保護。這種消極性規(guī)定的立法技術將對善意的主觀要求降至了最低限度，取得人所有的注意義務也由此得以免除。[13]當然，這種立法技術并不是決定善意要件范圍的根本原因，而只是對原因的一種表現(xiàn)形式，德國法決定善意要件的主要原因將在下文作詳細分析。

雖然德國法將善意規(guī)定為非明知，并且法院和學界對善意要件的理解也嚴格遵循了這一規(guī)定，但由于實際交易的復雜性，關于如何理解非明知也經(jīng)歷了一個長期的變化過程。這一變化主要體現(xiàn)在，取得人是否只有對不動產(chǎn)登記簿有積極的信賴時才能獲得善意保護上。也就是說，取得人的信賴與其行為之間是否應存在因果關系。早期的判例認為，取得人對不動產(chǎn)登記簿正確性的信賴是被推定的，而且對取得人善意的推定是可以反駁的，即如果證明取得人并非基于信賴不動產(chǎn)登記簿而進行取得，那么就可以推翻其善意。[14]例如，取得人的取得僅是因為信賴讓與人的表述，或者不動產(chǎn)登記簿的不正確在取得人為取得行為時尚未發(fā)生，此時，取得人皆未基于對不動產(chǎn)登記簿的信賴而取得權利，因此他不受不動產(chǎn)登記簿公信力的保護。[15]后來，判例的立場發(fā)生了變化，認為《德國民法典》第892條對不動產(chǎn)登記簿的正確性假定和完整性假定是不可反駁的，除非登記簿的不正確可由不動產(chǎn)登記簿自身推導出來或者原權利人能證明取得人對其不正確是明知的。[16]這種變化在立法技術上主要表現(xiàn)為，第892條中使用的“視為正確”（ gilt… als richtig）一語不再被理解為一種可以推翻的擬制，而是被看作一種不可推翻的擬制。在這個觀點確立了之后，取得人的信賴與其行為之間的因果關系被法院否認，并最終確立了對非明知涵義的理解標準：取得人既不需要知道不動產(chǎn)登記簿的內(nèi)容并信賴該內(nèi)容，也不需要基于對不動產(chǎn)登記簿的信賴而為取得行為。[17]

2．不知或不應知

前已述及，瑞士法有三個條款涉及對不動產(chǎn)登記簿公信力善意要件的規(guī)定，在理解善意范圍時如何運用這三個條款，學者之間存在分歧。比較有代表性的見解可分為兩種：一種將善意的范圍界定為不知或不應知（nicht kennensollen）。所謂不知是指不以過失因素為要件的不知（Nich-twissen），而不應知是指包含了過失因素的不知，即未盡到必要的注意義務而不知。此種見解的法律依據(jù)是第973條、第974條和第3條第2款。另一種僅將善意的范圍界定為不應知，其法律依據(jù)為第973條和第3條第2款。這兩種見解在如何認識不應知方面是一致的，即都認為輕過失也應排除在外；他們的根本不同在于善意是否應包括不知，即德國法上所稱的非明知。

雖然法律并沒有對善意的涵義進行界定，但是學者們在解讀法律規(guī)定時總是從對善意涵義的界定出發(fā)。因此，要深入了解學者們在善意范圍認識上的分歧，必須先從他們關于善意的定義談起。與德國學者一樣，多數(shù)瑞士學者也將善意理解為消極性概念，而非積極性概念。有的學者認為，善意是不知道重要的法律情勢，即不知道權利取得或權利狀況的瑕疵。從過失的角度來看，這種善意理解方式可表述為對于不知道法律瑕疵沒有過失；與此對應，惡意不僅指事實上知道而且包括因為過失而不知道法律瑕疵。根據(jù)《瑞士民法典》第974條第1款的規(guī)定，在這兩種情況下，取得人皆不得主張善意保護。[18]瑞士著名學者彼得·雅吉（Peter Jaeg-gi）則認為，善意是指，在存在法律瑕疵（Rechtsmangel）的情況下，取得人并未意識到法律瑕疵的不法性（Unrechtsbewusstsein）。[19]這個觀點為取得人在法律瑕疵存在的情況下，設定了注意義務。依據(jù)這個定義，如果取得人盡到了注意義務，那么他就能夠認識到法律瑕疵。由此推知，取得人沒有認識到法律瑕疵應被看作違反了注意義務，據(jù)此，不知道的涵義為應知（ken-nensollen），而善意應限定為不應知。[20]雅吉關于善意的定義為當今多數(shù)瑞士學者所接受。這些學者雖然都將此定義作為理解善意的出發(fā)點，然而他們卻在關于善意范圍的理解上出現(xiàn)了重大分歧。[21]

判斷瑞士法上善意范圍的關鍵為，是否應將善意的范圍與惡意的排除聯(lián)系在一起。多數(shù)學者及法院對此持肯定態(tài)度，理由如下：第一，瑞士法也像德國法那樣，在善意要件的規(guī)定上采用了并列式的立法用語。第974條第1款將善意規(guī)定為不知道（nicht kennen）或不應當知道（ nicht kennen sollte ）。類似的規(guī)定在《瑞士民法典》中也不乏其例，如第202條第2款、第217條第2款、第913條第2款等。第二，雅吉對第3條第2款的解讀與第974條第1款的特別規(guī)定并不矛盾。雖然第3條第2款的解釋只適用于對應知的說明，但這并不意味著它就將不知道排除在善意的范圍之外。例如，《瑞士債法典》第26條第1款和第29條第2款同時規(guī)定了知道或應當知道的情形，雅吉認為這些規(guī)定也體現(xiàn)了第3條第2款關于應知的涵義。[22]由此看來，在解釋具體法條時，即使是堅持雅吉關于善意的界定，也并不必然意味著應將善意的范圍局限于不應知。因此，將善意界定為不應知與非明知并不矛盾，只不過這種界定方法未能從不動產(chǎn)登記簿不正確的前提出發(fā)，考察取得人可能為善意的所有情形。第三，法院的判例包括了對善意理解的兩種可能性。法院在實踐中對第973條中善意含義的理解并不統(tǒng)一，只是要求應根據(jù)具體的情況來進行判斷。法院有時將善意理解為既非明知又非因過失而不知，[23]有時又從有無過失的角度，即是否應知的角度來考慮不知道是否是可原諒的（entschuldbar）。[24]

通過上述德國法和瑞士法上善意范圍的分析，可以看出，這兩個國家都將善意作為取得人獲得善意保護的主觀要件。所不同的是，在德國，因重大過失、間接故意等原因不知道不動產(chǎn)登記簿不正確的，不影響取得人獲得善意保護；而在瑞士，因過失而不知道不動產(chǎn)登記簿不正確的，將不能獲得善意保護。瑞士法這樣規(guī)定的目的不是為了減輕原權利人的舉證負擔，而是從取得人角度對其提出了注意義務的要求，從一定程度上限制了取得人獲得保護的可能性。瑞士法要求取得人在一定情況下應履行注意義務，這并不代表就將非明知排除在善意要件之外。如果取得人實際上因有意識地疏忽而未去獲悉信息，那么這種不愿了解瑕疵存在的間接故意和對瑕疵存在的明知之間沒有實質差別。[25]從過錯角度來看，因過失而不知的過錯顯然要低于故意不去了解信息。因此，在前者尚不能獲得善意保護的情況下，后者當然更無法獲得善意保護。

三、善意要件的決定因素

如果說在德國法和瑞士法區(qū)分動產(chǎn)善意取得和不動產(chǎn)登記簿公信力制度的善意要件的過程中，權利外觀的可信賴度的強弱起到了決定性影響的話，[26]那么又是什么因素決定了這兩個國家不動產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的不同范圍呢？在前面從實證法的角度分析了善意要件的范圍之后，下面將主要從理論層面對善意要件的決定要素進行深入剖析。

（一）道德因素與善意的關系

從學者們關于善意涵義的理解來看，是否將道德因素納入善意之中是決定德國和瑞士善意范圍的關鍵要素之一。道德因素與善意之間之所以在很多情況下具有緊密聯(lián)系，是因為權利外觀的形成與善意之間存在因果關系。這種因果關系在德國法上體現(xiàn)為對動產(chǎn)善意要求的可歸責性，而在瑞士法上則體現(xiàn)為產(chǎn)生注意義務的情勢與善意之間的因果關系。

善意一詞起源于羅馬法中取得時效制度的善意（bona fides），德國和瑞士從無權利人處取得制度中善意的涵義均來源于此。究竟應如何理解源自羅馬法中的善意，德國和瑞士的法學家從倫理學和心理學層面對善意的涵義曾展開過針鋒相對的爭辯。認為善意是倫理學概念的學者直接從法律意識的層面來理解善意，將善意看作缺乏不法意識（Fe-hlen des Unrechtbewusstsein），或者認為善意是確信自己的行為是可信賴的（redlich）；而主張善意是心理學概念的學者則從認知能力或理解力的角度來看待善意，認為善意是一種認識上的錯誤，或者是不知道的狀態(tài)，這種理解堅持善意與自己的過錯無關。[27]如果說這些爭辯對于瑞士法上善意的判斷以及德國法上的動產(chǎn)交易還具有較大意義的話，那么對于德國法上的不動產(chǎn)登記而言，則意義甚微。就不動產(chǎn)登記法來看，德國立法者并未將道德因素納入善意范圍之中。

關于道德因素與法政策的選擇之間的關系，在下面還要著重談到。不過，從法技術層面而言，道德義務的存在與它所依存的環(huán)境之間的因果關系密切相連。前已述及，《瑞士民法典》第3條規(guī)定了善意的一般條款，該條第2款不僅規(guī)定了一定情勢下的注意義務，還規(guī)定了這一情勢和善意之間的因果關系。[28]而德國法上動產(chǎn)的善意取得和很多情況下的善意要件一樣，都需要考慮善意要件的可歸責性，因為對前者而言，一定的道德義務以及決定這一道德義務的情勢與善意之間存在因果關系。這就和上面談到的善意起源中，羅馬法關于時效取得制度中善意要件的要因性有關。[29]要因性強調，主張自己善意的人之主觀的善意與客觀的行為之間存在關聯(lián)性，以使他沒有理由懷疑自己的善意。這要求他謹言慎行，必須盡到一定的注意義務，以避免使自己的善意受到懷疑和出現(xiàn)對自己不利的結果。就不動產(chǎn)登記簿公信力制度而言，瑞士法要求取得人不僅要信賴不動產(chǎn)登記簿的正確性和完整性，而且沒有理由懷疑不動產(chǎn)登記簿登記的合法性。這就要求取得人必須注意那些可能會動搖他對不動產(chǎn)登記簿產(chǎn)生信賴的事實。如果他懷疑不動產(chǎn)登記簿的正確性，或者懷疑不動產(chǎn)登記簿之外的事實，那么他將對此負有進一步調查的義務。[30]因此，毋寧說取得人信賴的是不動產(chǎn)登記簿的內(nèi)容，不如說取得人信賴的對象是在不動產(chǎn)登記簿上被登記錯誤的處分人或讓與人在物權上的正當性。因為，并不是不動產(chǎn)登記簿的內(nèi)容引發(fā)了取得人的善意，而是取得人缺少對違法性的意識產(chǎn)生了善意。[31]

與之相比，德國法上不動產(chǎn)登記簿公信力制度中的善意要件并不要求取得人負有任何注意義務，因為取得人的善意與不動產(chǎn)登記簿不正確的權利外觀之間并不存在因果關系。哪怕不動產(chǎn)登記簿不正確發(fā)生在取得人查閱過不動產(chǎn)登記簿之后，或者是在登記申請被提交之后，皆不影響他根據(jù)這個權利外觀受到善意保護。權利外觀并不是促使他為法律行為的動因。因此，即使他懷疑不動產(chǎn)登記簿的正確性或者是對不動產(chǎn)登記簿不正確的發(fā)生持間接放任的態(tài)度，或者他根本不信任不動產(chǎn)登記簿的正確性，也不能動搖客觀的權利外觀。[32]德國法之所以如此規(guī)定，原因在于立法者在制定該不動產(chǎn)登記簿公信力制度時有兩方面的考慮：一是根據(jù)不動產(chǎn)登記簿公信力制度的宗旨，不動產(chǎn)法領域只有善意取得人才能受到保護，對此無需以道德義務作支撐。知道實際權利和登記簿記載不一致的人沒有理由要求獲得公信力的保護。二是將善意規(guī)定為消極排除條件的立法方法，使不動產(chǎn)登記簿公信力制度不依賴于善意要件?；谏鲜隹紤]，不動產(chǎn)登記簿的內(nèi)容對于與不動產(chǎn)交易有關的法律關系具有決定性意義，而取得人明知內(nèi)容的不正確只作為排除要件。這種立法技術將取得人的善意看作是默認的前提條件，而不是作為主張善意保護的要素。[33]

（二）絕對的交易保護

1．客觀善意要素與主觀善意要素

一般認為，在德國法上的不動產(chǎn)登記簿公信力制度中，善意要件由主觀善意要素和客觀善意要素組成。前者是指取得人是否知道不動產(chǎn)登記簿的不正確，而后者指的是不動產(chǎn)登記簿的可信賴性（Verlaesslichkeit des Grundbuchs），即公信力。客觀善意要素體現(xiàn)在不動產(chǎn)登記簿的設置規(guī)程上，它包括了登記機關的設置、登記簿的設置和登記范圍的確定。如前所述，取得人對不動產(chǎn)登記簿的具體信賴（konkretes Vertrauen）與善意保護之間不存在因果關系，這就決定了主觀善意要素不是善意保護的必備構成要件，而只是排除要件，取得人知道不動產(chǎn)登記簿的不正確就不能獲得保護。[34]因此，對善意持有異議的人也不能夠通過證明取得人對不動產(chǎn)登記簿不具有主觀信賴而否定其善意。這樣一來，就排除了取得人因未盡到必要注意義務而被認定為非善意的可能性。從這個意義上來說，德國法上的善意推定可看作是一種不可反駁的法律擬制。導致這種具體信賴與善意保護相分離的根本原因在于德國法上物權行為的抽象性。取得人即使知道了不動產(chǎn)登記簿的基礎行為無效的原因，也不影響他根據(jù)不動產(chǎn)登記簿取得物權。從主觀善意要素和客觀善意要素的關系來看，客觀善意要素在善意保護中居于核心地位。由此，學者們將善意要件稱為制度性的信賴（institutionelles Vertrauen） 。[35]

瑞士法之所以規(guī)定了不同于德國法的善意要件，學者們的解釋是，德國法上不動產(chǎn)登記具有形式上的絕對效力的做法夸大了公示思想的作用，而未充分考慮處分行為的原因。因此，對于瑞士法上的不動產(chǎn)登記簿公信力制度而言，除了不動產(chǎn)登記簿不正確的客觀條件以外，取得人主觀上必須因為信賴登記而為法律行為。否則，對于第三人而言，根本不存在所謂的權利外觀，由權利外觀產(chǎn)生的信賴保護更無從談起。這就突出了取得人對不動產(chǎn)登記簿的具體信賴的重要性。這種具體的信賴一方面體現(xiàn)為取得人應當相信不動產(chǎn)登記簿的正確性和完整性，另一方面表現(xiàn)為他沒有足夠的理由懷疑不動產(chǎn)登記簿的內(nèi)容。否則，他將被認為缺乏對不動產(chǎn)登記簿的具體信賴，對他的善意的推定也將被推翻。[36]這種做法實際上強調了主觀善意要素的決定性作用。

2．動產(chǎn)與不動產(chǎn)的二元論

德國法上對動產(chǎn)和不動產(chǎn)善意要件的區(qū)分做法體現(xiàn)了其對動產(chǎn)和不動產(chǎn)進行區(qū)分的二元論（Dualismus）思想。這種動產(chǎn)和不動產(chǎn)之間的二元論思想是繼受日耳曼法的結果。中世紀的日耳曼法認為，不動產(chǎn)較之動產(chǎn)不僅是更具經(jīng)濟價值的財產(chǎn)權利客體，而且從社會功能角度來看具有不會枯竭的財產(chǎn)價值。德國在繼受羅馬法的過程中受到了這一思想的影響。自19世紀70年代以后，動產(chǎn)和不動產(chǎn)的區(qū)分在德國日益明確。隨著動產(chǎn)和不動產(chǎn)的區(qū)分，主觀善意要素在不動產(chǎn)領域的重要意義日漸式微。動產(chǎn)和不動產(chǎn)的區(qū)分在法律上得到了充分體現(xiàn)，有關不動產(chǎn)的規(guī)定顯示出與羅馬法的重大差異，展示出動產(chǎn)無可比擬的優(yōu)越的法律地位。德國法對不動產(chǎn)進行特殊保護的做法較之羅馬法在經(jīng)濟意義上具有明顯的優(yōu)勢。德國人認為，土地及其他不動產(chǎn)不僅是每個人生存和自由發(fā)展的基礎，也是人類共同生活和特殊公共利益的基礎。雖然它的流通能力較弱，但鑒于其巨大的經(jīng)濟價值和社會意義必須對其規(guī)定特殊的形式要求，以平衡由此產(chǎn)生的個人利益和公共利益的沖突。而動產(chǎn)從功能價值上則與不動產(chǎn)完全不同，難以從總體上對其價值進行衡量。因此，立法者在制定民法典時便根據(jù)這種二元論的思想對動產(chǎn)和不動產(chǎn)進行了區(qū)別性對待。[37]立法者考慮到動產(chǎn)和不動產(chǎn)之間在功能上的差異，除了對一些具有共同性的問題進行統(tǒng)一規(guī)定外（如占有、所有權的內(nèi)容、種類以及保護），對其他部分都進行了區(qū)別性規(guī)定（如所有權與限制物權的設立、轉讓和廢止）。[38]

動產(chǎn)和不動產(chǎn)的二元論不僅體現(xiàn)在實體法規(guī)定上，更表現(xiàn)在程序法規(guī)定方面。不動產(chǎn)登記簿制度的建立為不動產(chǎn)交易提供了一種客觀上值得信賴的基礎，由此建立起了不同于其他國家的不動產(chǎn)登記制度體系。德國法的不動產(chǎn)公示制度雖受到羅馬法的影響，但在糅合了日耳曼法理論之后，便呈現(xiàn)出與羅馬法完全不同的面貌。眾所周知，羅馬法上物權及其變動為外界認知的方式是占有交付，即使抵押權的設定也不例外。由于羅馬法沒有建立公開的、制度性的公示方式，因此，不論是動產(chǎn)交易，還是不動產(chǎn)交易，當事人對物權的信賴均僅局限于對相對人個人信用的信賴。這種物權公示方式無法為大宗的和經(jīng)常性的物權變動提供公開、便捷的安全性保障。[39]中世紀以后，德國吸收日耳曼法思想，在不動產(chǎn)交易中要求不動產(chǎn)的轉讓和設定負擔應當具有公開性，因為唯有如此，方能為善意第三人提供交易安全的保障。起初，不動產(chǎn)讓與交易雙方必須在法官面前表示讓與合意，隨著不動產(chǎn)登記簿制度的建立，這種讓與合意還必須進行登記。這就要求所有與不動產(chǎn)權利變更有關的登記都必須制作成公開的書證。由于法院在不動產(chǎn)交易程序中作為國家公權力的代表出現(xiàn)，因此，不動產(chǎn)登記簿制度具有的公開性和權威性使不動產(chǎn)轉讓程序產(chǎn)生了合法性效力，這種效力逐漸演化為不動產(chǎn)登記簿的公信力。[40]

建立不動產(chǎn)登記簿公信力制度的目的在于，通過登記給不動產(chǎn)交易創(chuàng)造一個值得信賴的基礎。使不動產(chǎn)物權的產(chǎn)生、變更、消滅都通過不動產(chǎn)登記來實現(xiàn)，讓不動產(chǎn)登記成為不動產(chǎn)轉讓行為的實質構成要件。不動產(chǎn)登記簿的內(nèi)容成為決定法律關系的基礎，這就明確地切斷了主觀信賴與善意保護之間的聯(lián)系，實現(xiàn)了對不動產(chǎn)登記簿的客觀信賴保護。這樣一來，每個人都可以信賴不動產(chǎn)登記簿，而對不動產(chǎn)登記簿的信賴并不是他取得不動產(chǎn)物權的構成要件。這也為注意義務的免除提供了基礎，取得人既不需要因為信賴不動產(chǎn)登記簿而為法律行為，也無須在對此持有疑問時負有調查義務。因為，不動產(chǎn)登記簿公信力對善意第三人的保護作為法律擬制具有不可反駁性。而在不動產(chǎn)登記簿之外使第三人負擔調查義務的做法，則違背了不動產(chǎn)登記簿公信力的絕對性。[41]因此，德國學者將不動產(chǎn)登記簿公信力制度的善意保護稱為絕對的交易保護，因為它的基礎并非是個人的具體的信賴，而是客觀的、擬制的信賴。[42]

四、善意要件與注意義務

我國也有學者注意到了德國法在善意要件上以客觀信賴取代了主觀信賴，但是他認為這是一種對善意界定的純客觀化方法。在這位學者看來，支持這種純客觀化的論據(jù)是查閱義務的免除和不動產(chǎn)登記簿的正確性擬制。[43]如前所言，德國和瑞士同樣規(guī)定了不動產(chǎn)登記簿的正確性擬制，并且德國法上的善意要件不要求取得人負有注意義務。那么，查閱義務是否與善意要件的判斷標準存在聯(lián)系，瑞士法上注意義務的范圍包括哪些？下文將就此展開論述。

（一）查閱義務

德國法免除取得人查閱義務的原因，并不是因為歷史上人們形成了信賴不動產(chǎn)登記簿的傳統(tǒng)，或是不動產(chǎn)登記簿的記載與事實的吻合度高而值得信賴，而是因為不動產(chǎn)登記簿公信力制度不要求對不動產(chǎn)登記簿的登記有具體的信賴。這一方面表現(xiàn)為取得人無需知道登記簿的內(nèi)容，也不需要信賴該內(nèi)容；另一方面體現(xiàn)為不動產(chǎn)登記簿的內(nèi)容和權利取得之間沒有因果關系，取得人不需要基于信賴該內(nèi)容而做出取得的決定。因此，不動產(chǎn)登記簿公信力制度中的善意要件完全是一個獨立的、從不動產(chǎn)登記簿特性中發(fā)展出來的否定性的概念。取得人不需要積極地信賴不動產(chǎn)登記簿，也不需要基于這種信賴而積極地行為。由此可見，德國法上關于善意要件客觀化的理論并不是建立在取得人的信賴之上的，恰恰相反，它超越了個人的具體的信賴。主張德國法對善意界定純客觀化的學者認為，我國大多數(shù)當事人并不信賴不動產(chǎn)登記簿，并認為這是我國不動產(chǎn)善意取得制度和德國不動產(chǎn)登記簿公信力制度在善意要件上的一大差別。這種看法說明他并未領會德國法上善意要件客觀化的真正含義。不僅如此，他也忽略了德國法上支持善意標準客觀化的制度基礎，而從法解釋學的角度來看，這些制度基礎正是查閱義務得以免除的原因。

德國法之所以不要求取得人查閱不動產(chǎn)登記簿，主要原因在于善意推定和不動產(chǎn)登記簿的公開性。《德國民法典》第892條不僅規(guī)定了善意推定，而且規(guī)定了不動產(chǎn)登記簿公信力制度的善意保護效果只能對取得人有利?；谏埔馔贫?，取得人無需知道不動產(chǎn)登記簿的內(nèi)容也能夠獲得信賴保護。這一條文還有一個功能，那就是將取得人根據(jù)生活經(jīng)驗對不動產(chǎn)登記簿內(nèi)容的信賴視為不可推翻的假定，這就是前面提到的將取得人的善意作為默認的前提條件。因此，不論取得人是否事先查閱了不動產(chǎn)登記簿，對他來說，不動產(chǎn)登記簿的內(nèi)容作為客觀的權利外觀只會產(chǎn)生對他有利的法律后果。

不動產(chǎn)登記簿具有公開性，這一原則一方面構成了公信力的基礎，即不動產(chǎn)登記簿形式上是公開的，有關的不動產(chǎn)交易當事人可查閱不動產(chǎn)登記簿；另一方面使取得人保有其所獲得的權利。因為不動產(chǎn)取得行為只能依據(jù)不動產(chǎn)登記簿所表明的主觀和客觀權利狀況來進行，即， ， 使取得人沒有查閱不動產(chǎn)登記簿，不動產(chǎn)登記簿的內(nèi)容也被視為對其是已知的并且對其有效。這就促使取得人實際上必須要去查閱不動產(chǎn)登記簿，因為取得人不得以沒有查閱不動產(chǎn)登記簿為理由作為主張不動產(chǎn)登記簿公信力保護的抗辯。因此，取得人無需查閱不動產(chǎn)登記簿構成了客觀信賴的表現(xiàn)形式，但并不是客觀信賴產(chǎn)生的原因。

在瑞士，取得人無需查閱不動產(chǎn)登記簿的原因與德國法類似，同樣是基于善意推定和不動產(chǎn)登記簿的公開性。只不過，在立法技術上，這兩個方面不是通過不動產(chǎn)登記簿公信力制度規(guī)定的，而是分別在《瑞士民法典》第3條第1款的善意推定條款和第970條不動產(chǎn)登記簿的查閱條款中規(guī)定的。對取得人而言，善意推定的好處在于，法律假定不動產(chǎn)登記簿公信力制度要求的前提條件都已經(jīng)具備?；谏埔馔贫ǎ〉萌丝梢哉J為不動產(chǎn)登記簿的登記是正確的和完整的，他不必通過查閱不動產(chǎn)登記簿的憑證來核對債權行為是否有效，也不用證明自己對登記簿內(nèi)容的明知。這種推定完全符合第970條關于登記簿查閱的規(guī)定，取得人不必表示他實際上查閱了不動產(chǎn)登記簿的各個組成部分，因為登記簿的內(nèi)容原則上被視為是已知的。雖然第973條要求取得人“出于善意信賴不動產(chǎn)登記簿的登記”，但是結合善意推定和登記簿的公開性來看，這樣規(guī)定顯然假定取得人已經(jīng)知道了登記的內(nèi)容，并對其善意進行保護—即便他實際上并不真正知道不動產(chǎn)登記簿的內(nèi)容。為了防止這種做法帶來的不利后果，第970條第3款也要求任何人不得提出其不知不動產(chǎn)登記簿上登記的抗辯，此外，如果原權利人能證明他有理由懷疑取得人的善意，那么這種善意推定將被推翻。[44]

應當指出的是，雖然瑞士法也基于善意推定和不動產(chǎn)登記簿的公開性免除了取得人的查閱義務，但是由于瑞士法要求取得人必須信賴不動產(chǎn)登記簿并且強調信賴和善意保護之間的因果關系，因此，它并沒有像德國法那樣實現(xiàn)信賴保護的客觀化，而是對取得人提出了注意義務的要求。由德國法和瑞士法對查閱義務的規(guī)定可以看出，善意要件無論在德國法還是瑞士法上都不是作為積極要件出現(xiàn)的，而是從法律技術角度被推定的。這種推定的技術在免除了取得人對善意的證明責任的同時，也達到了免除其查閱義務的效果。由此來看，善意推定、不動產(chǎn)登記簿的公開性以及不動產(chǎn)登記簿公信力制度三者之間存在密不可分的關聯(lián)，它們之間通過立法技術的方式實現(xiàn)了邏輯上的銜接?？偟目磥?，這兩個國家對取得人的信賴進行保護的基礎均建立在善意推定的規(guī)定之上，而不是建立在取得人實際的查閱行為和查閱結果之上。所不同的是，瑞士法仍然強調取得人對不動產(chǎn)登記簿的具體的、個人化的信賴，強調個人的行為（包括了注意義務的履行）與善意保護之間的因果關系；而德國法所突出的是一種對潛在信賴的保護，強調的是不動產(chǎn)登記簿內(nèi)容的可靠性、可信賴性，不要求個人的行為與善意保護之間存在因果關系，也因此免除了所有的注意義務。

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（二）調查義務

瑞士學者認為，要證明取得人明知或應知不動產(chǎn)登記簿不正確，明顯過于困難。因此，法律只要求，如果取得人盡到一定情勢所要求的注意義務，那么就應該能認識到不動產(chǎn)登記簿的不正確。注意義務的依據(jù)是《瑞士民法典》第3條第2款。雖然從字面意義來看，該條款可以解釋成善意應當排除輕過失，但法院并沒有用過錯作為善意的衡量標準，也沒有采取嚴格的過失劃分標準。學界和司法界普遍主張，應以客觀化標準來衡量注意義務，而不應直接采取無過失標準來界定善意的范圍。其原因在于：有時只要行為明確地偏離了一般的行為標準，就可以排除善意，并不要求行為人有重大過失；而在另一些情況下，行為人只有在具有重大過失時，才能被排除善意。這說明，過失程度與善意要件之間缺乏規(guī)律性的聯(lián)系。實踐中，法院一般也是根據(jù)具體情況靈活掌握輕過失和重過失的程度，而沒有對注意義務的程度做出嚴格區(qū)分。學界和司法界公認的衡量注意義務的客觀化標準為，在特定的情況下經(jīng)常采用的一般標準（ Durchschnittsmass ），其常根據(jù)生活經(jīng)驗和專家意見來確定。它要求行為人具有通常的理解力和勤勉程度，其行為符合一個正常的、并且是正直的人在這種情況下對待他人利益的方式。[45]

根據(jù)學術界對客觀化標準的理解，司法界通過判例確立了注意義務的標準：如果取得人獲悉了一個事實，而這個事實足以引起一個具有通常的智力和注意程度的人對不動產(chǎn)登記簿正確性的懷疑，那么此時取得人應負有對這一事實進一步調查的義務。取得人履行調查義務的目的，在于消除自己對不動產(chǎn)登記簿的懷疑，并由此確立對不動產(chǎn)登記簿的信賴。那么，他的調查義務應當涉及哪些內(nèi)容呢？學術界的看法是，調查的范圍不應當僅局限于不動產(chǎn)登記簿的主簿（Hauptbuch）所記載的內(nèi)容，還應當包括其他可能導致不動產(chǎn)登記簿之登記不正當?shù)膽{證、登記日志，必要時應進行實地察看。進行實地察看的依據(jù)是《瑞士民法典》第676條第3款規(guī)定的自然公示（natuerliche Publizitaet）。[46]雖然這一條款本來的適用范圍是外在的管道，但對這一條款的適用范圍可以進行擴展，使其也適用于不動產(chǎn)的外在物理狀況。依據(jù)自然公示的法理，與不動產(chǎn)外在狀況有關一些情況可能在不動產(chǎn)登記簿中并未被登記為物權，但這些情況的存在可能會對不動產(chǎn)物權造成重要影響。取得人如果沒有通過調查去查知這些不動產(chǎn)的外在狀況，那么他不能主張自己是善意的。此外，還有一些問題并不適用自然公示的法理，因為這些情況的存在與不動產(chǎn)本身并無直接關系，但有可能構成不動產(chǎn)周圍重要的環(huán)境，例如過道、圍墻等外圍設施，這些設施的存在無法運用自然公示來確定其物權歸屬。如果根據(jù)一般交易習慣的要求，這些設施的存在可能對不動產(chǎn)物權交易產(chǎn)生重要影響的，那么取得人也應當盡到相應的調查和詢問義務。否則，取得人不得主張自己為善意。[47]

取得人不僅要關注與不動產(chǎn)登記簿有關的登記材料和不動產(chǎn)的實際狀況，還應當對與不動產(chǎn)交易有關的其他登記簿（如商事登記簿）的登記有充分的了解。此外，對于夫妻一方處分共同財產(chǎn)的問題，取得人也應履行一定的調查義務。[48]《瑞士民法典》第228條第2款規(guī)定，只要第三人不知或理應不知（wissen sollte）缺少另一方處分共同財產(chǎn)的同意，允許其以該同意為先決條件。從這一條款的規(guī)定來看，取得人雖然可以假定另一方已經(jīng)同意對共同財產(chǎn)的處分，但他必須對此盡到應有的注意義務。

五、關于我國不動產(chǎn)善意取得制度中善意要件的體系性思考

從德國、瑞士法不動產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的規(guī)定來看，善意要件最終的決定因素是物權變動模式和不動產(chǎn)登記程序法的規(guī)定。這些法政策選擇背后既有經(jīng)濟和道德因素，也有一定的交易習慣和法律文化背景。以下將對我國不動產(chǎn)善意取得制度中善意要件進行系統(tǒng)分析。

（一）物權變動模式

關于我國物權法規(guī)定的物權變動模式，有兩種代表性學說：債權形式主義說和物權形式主義說。兩者的共同之處在于，將登記機關的登記行為看作不動產(chǎn)登記效果發(fā)生的生效要件。區(qū)別之處在于，債權形式主義否認物權行為的獨立性，認為不動產(chǎn)登記是履行債權意思的結果；而物權形式主義則認為，不動產(chǎn)登記的結果是履行物權意思的效果，承認物權行為的獨立性和抽象性。

這兩種學說均系舶來品，前者以奧地利法為藍本，后者以德國法為淵源。這兩種立法模式的爭議在我國由來已久，在《物權法》頒布之后仍然沒有達成一致意見。筆者認為，我國學者對奧地利和德國法上物權變動模式的理解不夠全面，主要體現(xiàn)在對登記行為性質的認定上。在我國學者看來，這兩種學說都將登記效果看作是實體法上的意思表示（債權意思或物權意思）加登記行為的結果，然而，這種解讀方式忽視了不動產(chǎn)登記程序的獨立性。這兩種學說都將不動產(chǎn)登記過程看作是當事人的法律行為與不動產(chǎn)登記機關的登記行為共同作用的結果，卻未對不動產(chǎn)登記過程中當事人登記申請行為的性質給予足夠關注。換言之，在這兩種物權變動模式中，登記機關的登記記載行為替代了當事人在登記過程中可能的意思表示行為。

由前面對德國和瑞士不動產(chǎn)物權變動模式的分析可以看出，德國法上的不動產(chǎn)登記過程為登記申請（程序行為）＋物權合意（或登記同意）＋登記記載，而在瑞士法和奧地利法上，不動產(chǎn)登記過程可概括為債權行為＋登記申請（或登記同意）＋登記記載，而登記申請（或登記同意）被視為單方物權行為J49]瑞士法和奧地利法并非不承認（單方）物權行為的獨立性，只不過它們均不認可物權合意的獨立性，而使得物權變動效果仍然依賴于債權行為的效力。遺憾的是，我國的兩種學說都沒有注意到德國法、瑞士法和奧地利法對不動產(chǎn)登記程序中登記申請或登記同意的規(guī)定。

（二）不動產(chǎn)登記申請行為

關于登記行為的性質，我國學者主要有三種見解：債權行為外在形式說、行政行為說和物權合意外在形式說。債權行為外在形式說和行政行為說的基礎都是物權變動模式上的債權形式主義。這兩種學說均認為，物權變動以“債權行為加登記（交付）生效主義”為特征，否認物權行為的獨立性。不同的是，債權行為外在形式說只是將登記行為看作債權行為的外在形式，未對其作進一步的定性。[50]而行政行為說則認為，登記行為是不動產(chǎn)登記機關的依法而為的公法行為，并非民事行為。[51]物權合意外在形式說認為，物權法采取的是物權合意加登記行為的物權變動模式，登記行為是物權合意的外在形式，不動產(chǎn)登記機關應視為民事司法機關，登記行為應看作民事行為。[52]

這三種學說皆以不動產(chǎn)登記機關為主體來分析登記行為的性質。這種做法雖關注了登記結果，卻忽視了登記申請人的申請行為。前已述及，與物權變動模式直接相關的是登記申請人申請行為的性質。根據(jù)我國不動產(chǎn)登記程序法，登記申請以雙方共同申請為原則，以單方申請為例外。就不動產(chǎn)善意取得而言，主要涉及雙方登記申請的情形。此時，雙方當事人必須到場，在不動產(chǎn)登記機關面前就不動產(chǎn)物權的處分達成一致意思，并共同填寫書面的登記申請書。以《北京市房屋所有權轉移登記申請書》為例，該申請書共分三個部分：一是房屋位置、權屬證書號以及房屋狀況；二是房屋買賣有關的價款、契稅、購房時間；三是雙方申請人的信息及簽名。如何認定登記申請書的性質，成為認定登記申請行為性質的關鍵。登記申請書雖然形式上是雙方為了辦理不動產(chǎn)物權登記而向登記機關提交的格式文件，但從法律關系來看，其實際上構成了對申請登記的不動產(chǎn)的處分行為。根據(jù)登記申請書直接發(fā)生不動產(chǎn)物權設立、變更和消滅的法律效果，而不是產(chǎn)生債權性質的請求權。不動產(chǎn)登記機關進行登記所依據(jù)的正是不動產(chǎn)登記申請書。因此，在共同申請登記的情況下，登記申請書應視為雙方當事人對不動產(chǎn)進行處分的物權合意。

不動產(chǎn)登記申請在德國和瑞士法上均以單方行為出現(xiàn)，且德國法上僅具有程序法意義，與之相比，我國關于雙方登記申請行為的規(guī)定具有獨特性。不過，從要求提交的登記申請材料來看，我國不動產(chǎn)登記的效果仍依賴于債權行為的效力。申請人在提交不動產(chǎn)登記申請時需要提供權屬證明和債權合同。不少地方不動產(chǎn)登記實施細則和登記收件辦法等也將債權合同列為必備申請材料。不僅如此，多數(shù)法院在審理不動產(chǎn)善意取得案件時，也以合同的有效性作為判定不動產(chǎn)善意取得的基礎。這充分說明，不動產(chǎn)善意取得制度的法律效果雖源于法律規(guī)定，但其仍受到債權合同效力和前手登記行為瑕疵的影響。這一點集中地體現(xiàn)在對取得人注意義務的要求上。

（三）關于注意義務的規(guī)定

從《物權法》和不動產(chǎn)登記程序法的規(guī)定來看，在進行不動產(chǎn)登記時，取得人必須盡到一定的注意義務，這體現(xiàn)在不動產(chǎn)物理狀況、不動產(chǎn)權屬狀況和不動產(chǎn)實地調查三個方面。

就不動產(chǎn)物理狀況而言，申請人應提交與不動產(chǎn)物理狀況有關的證明材料，如地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標、房屋平面圖、房屋勘測報告等。[53]這些屬于與土地登記密切相關的其他證明材料，或者現(xiàn)場勘查材料。這間接地體現(xiàn)了取得人在進行土地登記時應履行的注意義務。

登記機關對申請人進行詢問體現(xiàn)了對處分權限的審查。不動產(chǎn)登記簿具有權利推定效力，處分人的處分權無需通過詢問程序加以確認。但是，不動產(chǎn)登記的規(guī)范性文件均將對處分權的詢問列為不動產(chǎn)登記機關的職權。[54]根據(jù)《珠海市房地產(chǎn)登記詢問表填寫說明》的規(guī)定，申請人需對與其處分權有關的問題進行回答，如是否存在其他共有人、申請登記的房地產(chǎn)是否不存在產(chǎn)權糾紛、不存在查封或者預查封等權利限制等。若存在這些權利限制情形的，登記機關可不予受理。

由于我國沒有關于善意推定的規(guī)定，不動產(chǎn)登記機關的詢問程序顯然暗含了要求取得人盡到查閱義務的意義。與不動產(chǎn)處分權有關的事項屬于實體權利狀況，取得人在進行不動產(chǎn)交易時是否知道這些情況，并不應構成取得人善意取得的前提。只要取得人信賴不動產(chǎn)登記簿的記載，就應該受到善意保護。關于詢問和查閱義務的上述規(guī)定，起到了進一步確認不動產(chǎn)的權屬狀況，從而保證登記權利與實體權利一致的目的。這些規(guī)定的實際目的在于，“規(guī)避因當事人提供虛假、隱瞞真實情況所引發(fā)的行政及法律風險”（《珠海市房地產(chǎn)登記詢問表填寫說明》二、表格制定目的）。這些規(guī)定在一定意義上起到了將一般交易中的查閱義務等注意義務法定化的作用，登記機關扮演了督促、協(xié)助申請人履行注意義務的角色。此外，不動產(chǎn)登記機關還具有實地查看的職權，其目的仍是為了保證登記權利與實體權利的一致性，而這在一定程度上也幫助當事人履行了注意義務。

我國之所以在注意義務方面做出了不同于德國和瑞士法的規(guī)定，是出于以下原因：第一，我國土地實行國有制和集體所有制，因此不動產(chǎn)物權的變動不能完全視為是與公共利益無關的私法行為。至少就土地權利而言，土地是否存在閑置、是否應當收回等不動產(chǎn)登記的實質合法性在一定程度上關系到國家和集體的利益。不動產(chǎn)登記機關為了保證實質合法性而規(guī)定這些審查程序，實際上超越了登記機關的中立地位，在一定程度上保留了以往的行政管理職能。第二，我國房、地分離登記的二元制的登記體制決定了不動產(chǎn)交易主體必須履行更多的注意義務，例如查閱、核實房屋和土地權屬證書、登記簿等，以規(guī)避登記體制本身帶來的風險。第三，交易習慣使然。農(nóng)村的房屋長期不進行登記，家庭共有、夫妻共有的房屋常常登記在一人名下，這些現(xiàn)象非常普遍，也屬于基本的交易常識。這就要求取得人在進行不動產(chǎn)交易時，應當考慮到我國的實際情況，而不是閉目塞聽，對可能是共有的房屋不進行查證。這事實上對真正的權屬狀況的不知起到了間接放任的作用。

（四）關于借鑒瑞士法關于善意規(guī)定的意見（代結語）

不動產(chǎn)登記簿公信力制度兼具了依法律行為和依法律規(guī)定發(fā)生物權變動這兩種方式的特征。該制度法律效果的法定性通常會排擠其在法律行為方面的特征。從形式上看，善意要件的判定與善意推定、不動產(chǎn)登記簿的正確性擬制密不可分，就實質上而言，善意要件的確定始終以物權行為的抽象性或有因性為根基。在善意要件賴以存在的法律行為中，與善意要件相伴生的注意義務體現(xiàn)的正是法律行為所具有的特征。只不過，在法政策的選擇上，德國法采取了不動產(chǎn)和動產(chǎn)的二元論思想和物權行為的抽象性理論，實現(xiàn)了善意要件和注意義務的分離；而在瑞士，物權變動效果始終與債權行為的效力相聯(lián)系，這就使得善意要件的判定與注意義務緊密相連。

由于我國并未明確規(guī)定善意推定和不動產(chǎn)登記簿正確性的擬制，因此，對于不動產(chǎn)善意取得制度中善意要件的判定必須以法律行為（不動產(chǎn)交易行為）作為切入點。結合不動產(chǎn)交易程序法和不動產(chǎn)交易的習慣來看，不動產(chǎn)登記程序法關于雙方登記申請和登記申請材料等相關規(guī)定體現(xiàn)了物權行為的有因性和對注意義務的要求。綜上所述，在理解我國不動產(chǎn)善意取得制度中的善意要件時，應結合法律行為和注意義務進行系統(tǒng)性思考?？蛇m當借鑒瑞士法不動產(chǎn)登記簿公信力制度關于善意要件的規(guī)定，來進一步明確我國法關于善意的范圍和判斷標準的規(guī)定。

注釋:

[1]Vgl. Reinhold Johow， Sachenrecht， Teil 1，Allgemeine Bestimmungen， Besitz und Eigentum， Walter deGruyter＆Co. ， Berlin， New York ，1982 ， S. 361.

[2]Vgl. Staudinger/Karl Kober， Band III， Sachenrecht， 3. /4. neubearb. Aufl.，J. Schweitzer Verlag，Muenchen，1907，S.160.

[3]參見（德）鮑爾／施蒂爾納：《德國物權法》（上冊），張雙根譯，法律出版社2004年版，頁275。

[4]Vgl. Astrid Stadler， Gestaltungsfreiheit und Verkehrsschutz durch Abstraktion， Mohr， Tubingen， 1996， S.513.

[5]Vgl. Heinz Rey， Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum， 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.Aufl. ， Staempfli Verlag AG Bern， 2007， S. 98，439，441.

[6]Vgl. Basler Kommentar ZGB/Juerg Schmid， Ⅱ， 3. Aufl.，Helbing＆Lichtenhahn Verlag， Basel， 2007，S. 2371.

[7]《瑞士民法典》，殷生根、王燕譯，中國政法大學出版社1999年版，頁3。

[8]參見王利明：《物權法研究》（上卷），中國人民大學出版社2007年版，頁451 -452；梁慧星、陳華彬：《物權法》，法律出版社2007年版，頁102。

[9]參見崔建遠：《物權法》，中國人民大學出版社2009年版，頁86。

[10]參見王澤鑒：《民法物權》（第一冊），中國政法大學出版社2001年版，頁124。

[11]參見程嘯：“論不動產(chǎn)善意取得之構成要件—《中華人民共和國物權法》第106條釋義”，《法商研究》2010年第5期，頁79-80；程嘯：“論不動產(chǎn)登記簿公信力與動產(chǎn)善意取得的區(qū)分”，《中外法學》2010年第4期，頁537-538。

[12]Vgl. Soergel/Henssler， Band 14，13. Aufl. ， Verlag W. Kohlhammer， Stuttgart， 2002， S. 511.

[13] Vgl. MuenchKomm/ Wacke ， Band 6，4. Auf. ， C. H. Beck Verlag， Muenchen， 2004 ， S. 308 ; Staudinger/Gursky，§ § 883-902， Seiller de-Gruyter， Berlin， 2008 ， S. 437，512.

[14]RGZ86，356.

[15]RGZ61，195;RGZ74，420.

[16]RGZ86，356.

[17] BGHZ NJW 1980 2414.

[18]Vgl. August Egger， Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch， Band 1，Einleitung Art. 1-10.Das Personenrecht， Art.11-89，2.，umgearb. Aufl.，Schulthess， Zuerich， 1930， S. 82f; Franz Jenny， Deroffentliche Glaube des Grundbuches nach dem schweizenschen ZGB， Stampfli， Bern ，1926 ， S. 50f.

[19]Vgl. Peter Jaeggi， Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht， Einleitung， Art. 1-1OZGB， VerlagStaempfli＆CIE. ， Bern ，1962 ， S. 388.

[20]Vgl. Peter Jaeggi， Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht， Einleitung， Art. 1-10ZGB， VerlagStaempfli＆CIE. ， Bern， 1962 ， S. 406.

[21] Vgl. Henri Deschenaux， Das Grundbuch， SPR， V/3， II， Helbing＆Lichtenhahn Verlag， Basel u. Frankfurtam Main，1989，S. 788， 792; Dieter Zobl， Grundbuchrecht， 2.，ergaenzte u. nachgefuehrte Aufl.，Schulthess， Zue-rich， Basel， Genf， 2004， S. 81.

[22]Vgl. Peter Jaeggi， Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht， Einleitung， Art. 1-10ZGB， VerlagStaempfli＆CIE.，Bern.1962 ， S. 388，414.

[23] Vgl. Basler Kommentar ZGB/Juerg Schmid， II ， 3. Aufl. ， Helbing＆Lichtenhahn Verlag， Basel， 2007， S.2367，2372.

[24]Der gute Glaube im Immobiliarsachenrecht，in Das ZGB Lehren，Hrsg. von Alexandra Rumo-Jungo， Jo-erg Schmid， Peter Gauch， Universitaetsverlag Freiburg Schweiz， 2001．

[25]Vgl. August Egger， Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch， Band I，Einleitung Art. 1－10. Das Personenrecht， Art. 11-89，2.，umgearb. Aufl.，Schulthess，Zuerich，1930，S.83.

[26]鮑爾／施蒂爾納，見前注[3]，頁500。

[27]Vgl. Peter Jaeggi，Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht， Einleitung， Art. 1-10ZGB，Verlag Staempfli＆CIE.，Bern， 1962，S. 387；August Egger， Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch，Band 1，Einleitung Art. 1-10. Das Personenrecht， Art. 11-89，2.，umgearb. Aufl.，Schulthess，Zuerich，1930，S. 82.

[28]Vgl. Peter Jaeggi， Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht，Einleitung，Art. 1-10ZGB， VerlagStaempfli＆CIE. ， Bern， 1962 ， S. 406.

[29]參見徐國棟：“論取得時效制度在人身關系法和公法上的適用”，《中國法學》2005年第4期。

[30]Vgl. Heinz Rey， Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum， 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.Aufl. ， Staempfli Verlag AG， Bern， 2007， S. 389-390.

[31]Vgl. Dieter Zobl， Crundbuchrecht， 2.，ergaenzte u. nachgefuehrte Aufl.，Schulthess， Zuerich， Basel，Genf， 2004， S. 81；Peter Jaeggi， Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht， Einleitung， Art. 1-1OZGB， Ver-lag Staempfli＆CIE. ， Bern ，1962 ， S. 388.

[32]Vgl. MuenchKomm/Wacke，Band 6，4. Auf. ，C. H. Beck Verlag，Muenchen，2004，S.308;Staudinger/Gur-sky，Ⅲ， § § 883-902， Neubearbeitung 2008， Sellier-de Gruyter，Berlin ， 2008 ， S. 439 .

[33]Vgl. Reinhold Johow， Sachenrecht， Teil 1，Allgemeine Bestimmungen， Besitz und Eigentum， Walter deGruyter＆Co. ， Berlin， New York ，1982 ， S. 360-361.

[34]BGHZ NJW 1980 2414.

[35]Vgl. Hermann Eichler， Die Rechtslehre vom Vertrauen， Pnvatrechtliche Untersuchungen ueber denSchutz des Vertrauens，J. C. B. Mohr( Paul Siebeck） ，Tuebingen，1950，S. 97-98.

[36]Vgl. Oskar Leumann， Rechtsschein und Offenkundigkeitsgedanke im schweizerischen Recht， Druck vonHuber＆Co.. AG， Frauenfeld， 1933，S. 45-46.

[37] Vgl. Carl Butz， Der Bute Glaube auf dem Gebiete des Liegenschaftsrecbts， Universitaets-Buchdruckereivon J. Hoerning， Heidelberg， 1906，S. 24-25 ;Juergen F. Baur， Rolf Stuerner， Sachenrecht，18.，neu bearb. Aufl.，Verlag C. H. Beek， Muenchen， 2009， S. 9-10.

[38]Vgl. Juergen F. Baur， Rolf Stuerner， Sachenrecht， 18.，neu bearb. Aufl. ， Verlag C. H. Beck， Muenchen，2009，S.10.

[39]Vgl. Ludwig Kuhlenbeck， Von den Pandekten zum Btirgerlichen Gesetzbuch， Band 2，Carl Heymann Ver-lag， Berlin， 1899， S. 477-480.

[40]Vgl. Carl Butz， Der gute Glaube auf dem Gebiete des Lbegenschaftsrechts， Universitaets-Buchdruckereivon J. Hoerning， Heidelberg， 1906， S. 24-25.

[41]Vgl. Hermann Eichler， Die Rechtslehre vom Vertrauen，Privatrechtliche Untersuchungen ueber den Schutzdes Vertrauens，J. C. B. Mohr（Paul Siebeck] ，Tuebingen，1950，S.97-98.

[42]Vgl. Marcus Lutter， Die Grenzen des sogenannten Gutglaubensschutzes im Grundbuch， ACP164， S. 124，166.

[43]程嘯，見前注[11]，頁79。

[44] Vgl. Heinz Rey， Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum， 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.Aufl. ， Staempfli Verlag AG Bern，2007，S.388；Henri Deschenaux， Das Grundbuch， SPR ， V/3 ， II， Helbing＆Lichten-hahn Verlag， Basel u. Frankfurt am Main， 1989， S. 790.

[45]Vgl. Peter Jaeggi， Bemer Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht， Einleitung， Art. 1-10ZGB， VerlagStaempfli＆CIE. ， Bern， 1962 ， S. 411f; Rudolf Pfister， Der Schutz des oeffentlichen Glaubens im schweizerischen Sa-chenrecht， Verlag Schulthess＆Co. AG，Zuerich，1969，S.68f.

[46]該款規(guī)定：“前款的地役權，如管道未暴露于地面的，依不動產(chǎn)登記簿的登記產(chǎn)生；其他情形，依該管道的安置而產(chǎn)生?！?/p>

[47] Vgl. Basler Kommentar ZGB/Juerg Schmid， Ⅱ，3. Aufl. ， Helbing＆Lichtenhahn Verlag， Basel， 2007， S.2368.

[48] Vgl. Heinz Rey， Die Grundlagen des Sachenrechts and das Eigentum， 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.Aufl. ， Staempfli Verlag AG， Bern， 2007， S. 390.

[49]參見常鵬翱：“另一種物權行為理論—以瑞士法為考察對象”，《環(huán)球法律評論》2010年第2期，頁101 ; Bernhard Eccher， Kurzkommentar zum ABGB， hrsg. von Helmut Koziol， Peter Bydlinski， Raimund Bollenberg-er，2. ueberarb. u. erweiterte Aufl.，Springer， Wien， New York， 2007，S. 389，S. 405；Franz Bydilinski， Rechtsge-schaeftliche Voraussetzungen der Eingentumsuebertragung， in Festschrift fuer Karl Larenz， Hrsg. Von Gotthard Pan-lus， C. H. Beck'sche Verlagsbuchhandlung， Muenchen，1973 ， S. 1028.

[50]參見梁慧星：“對物權法草案（第四次審議稿）的修改意見”，載吳漢東、陳小君主編：《私法研究》（第6卷），法律出版社2008年版，頁75；崔建遠，見前注[9]，頁49 。

[51]參見王澤鑒，見前注[10]，頁79；王利明，見前注[8]，頁262，這位學者對不動產(chǎn)登記行為的性質和物權變動模式的理解前后有不一致之處。在同一本書的頁305，他認為登記有民事行為屬性。在此書的頁255-256，他贊同不動產(chǎn)物權變動的債權形式主義說，而在頁305，他又認為不動產(chǎn)變動之實體法上法律效果發(fā)生的根本原因在于當事人之間的物權合意，而非登記機關的登記行為。

[52]參見孫憲忠：“我國物權法中物權變動規(guī)則的法理評述”，《法學研究》2008年第3期；孫憲忠：《中國物權法總論》（第二版），法律出版社2009年版，頁334。

篇4

關鍵詞:裝修工程；項目管理；質量控制

中圖分類號： O213.1 文獻標識碼： A 文章編號：

1加強項目管理，落實管理目標責任制

公司的項目管理不同于一般企業(yè)的項目承包，以包代管。而是實行項目目標管理，在工程任務下達之初，公司營業(yè)部即已將工程計劃成本及利潤詳細算出，項目在公司計劃成本的指導下完成質量目標、工期目標。這樣經(jīng)營風險全部由公司承擔，各施工項目處于同一起跑線上，有利于調動項目經(jīng)理的積極性，從體制上保證了工程質量。工程部作為項目的直接管理部門，在公司計劃成本的控制下，負責施工管理人員的培訓、考核，針對項目部每一崗位，工程部都有量化考核標準，每一工程完工后，對項目管理人員按崗位工作標準評定。從而對項目管理人員起到了檢查督促的作用。

在項目施工前期，工程部對各工種進行必要的培訓，培訓即包括技能也包括文明施工細則的培訓，從而保證施工技術人員對公司制度貫徹的連續(xù)性及準確性。品管部做為公司質量管理部門，主要負責工程施工質量的檢查驗收工作，對工程項目進行不定期檢查，從體制上保證了施工質量的穩(wěn)定性。總工辦做為技術管理部門，針對不同工程特點，制定相應的施工方案，并組織進行技術革新，從而保證施工技術的可行性及先進性。

2認真細致做好工程前期準備工作，編制切實可行的施工設計方案

2.1施工管理人員的準備

施工現(xiàn)場項目管理人員包括項目經(jīng)理、施工員、技術員、質檢員、材料員、統(tǒng)計核算員、安全管理員等幾個崗位，工程部依據(jù)工程規(guī)模及難易程度確定管理人員的數(shù)量并進行職能分配，項目經(jīng)理做為項目的負責人，在工程部的領導下，組織本項目人員認真熟悉圖紙，與營業(yè)部溝通現(xiàn)場用工及材料用量。提出人員及機具計劃，在公司要求工期內(nèi)制定詳細的施工進度計劃。

2.2施工操作人員準備

工程部依據(jù)項目部提出的勞動力計劃，結合公司整體施工項目的進展情況，準備各工種人員，并組織項目部有關人員對入場工人進行入場前的教育及相應的技術安全培訓，使工人在入場前對工程項目的技術難度、質量要求有所了解。總工辦針對工程的特殊工藝對項目人員進行專項培訓。如果工程單項需要分承包方，則由營業(yè)部負責分承包方的聯(lián)系，由工程部進行工程考察確認，分承包方一旦確定，則由工程部組織項目部針對本工程對其進行培訓培訓內(nèi)容涉及技術、質量、安全、進度、現(xiàn)場文明施工等方面。從而保證了在施工過程中，各班組均能全面執(zhí)行公司的各項施工管理制度，并能夠由項目部對其進度、質量進行控制。

2.3施工技術的準備

項目部在熟悉施工圖紙的基礎上，對圖紙中的問題進行匯總，由總工辦組織項目部及營業(yè)部結合本公司的施工特點，提出具體的修正方案，報甲方及設計單位共同探討以達成一致，使得問題能夠在進場施工前得到最大限度的解決。項目技術人員在工程部及總工辦的指導下，結合工程項目特點，編制出施工組織設計，內(nèi)容包括工程概況及施工特點，施工方案(包括施工準備、施工順序、主要項目施工方法、質量及安全保證措施、降低成本措施、保證工期及文明施工措施)，施工進度計劃、勞動力、材料及機具需要量計劃，施工平面布署及項目管理人員職責分配等公司在多年的施工過程中，總結出一套比較成熟的施工作業(yè)方法，并編制成作業(yè)指導書，供項目人員參考，從而大大提高了工作效率，也方便了對施工操作人員的培訓。

2.4施工材料的準備

為了提高計劃材料的準確性，由項目部依據(jù)經(jīng)營部下發(fā)的分項材料表對各分項材料用量進行核對，及時將修正材料量返回營業(yè)部預算員處，由預算員下發(fā)材料計劃表此計劃表做為采購人員的采購依據(jù)提前聯(lián)系供貨單位，從而保證材料的供應。項目部同時向采購人員提供材料進場時間要求，從而使采購人員做到心中有數(shù)，按部就班的進行材料的準備。

2.5施工機具的準備

裝飾工程所用施工機具大致可分為手工工具及電動工具，電動工具由公司采購部門供應，采購部門依據(jù)項目部提供的機具名稱，對機具進行檢修維護，從而保證機具在施工過程中的正常運轉。

2.6施工現(xiàn)場的準備

工程開工前，項目經(jīng)理組織項目部管理人員對工地進行實地勘察、摸底，了解施工現(xiàn)場的環(huán)境，確定材料堆放地點、施工用水及用電情況，將實際勘察結果填入《交接備忘錄》中。原有結構有影響裝飾施工質量及效果之處，以及修正措施要及時知會顧客，爭取顧客的同意。在特殊環(huán)境下要注意允許施工時間及道路運輸情況。

3使用科學的管理手段來管理合同

（1）認真貫徹《合同法》、《建筑法》，以科學的手段訂立合同。建筑裝飾工程企業(yè)的施工合同談判和簽訂是與業(yè)主對應的兩個程序，其談判和簽訂合同的對象都是業(yè)主，施工企業(yè)必須通過對業(yè)主進行調查了解，認為可以承擔這項工程時，才本著平等、互利、協(xié)商一致的原則，與業(yè)主進行合同的實質性談判。因此，在招投標過程中，建筑裝飾工程企業(yè)要認真分析和研究業(yè)主的招標文件，根據(jù)不同的裝修工程項目制定相應的投標方案，在簽訂合同前要做到充分了解市場，憑借充分的法律依據(jù)，在互惠互利的前提下彼此協(xié)商簽訂合同。

（2）加強現(xiàn)代管理意識和合同履約管理對于企業(yè)的經(jīng)營管理工作有著舉足輕重的作用。企業(yè)要以項目管理為基礎，認真抓好合同管理工作，認真培養(yǎng)項目經(jīng)理和管理人員重視法律的意識觀念，充分樹立企業(yè)“重合同、守信用”的良好形象，定期進行建筑法和相關法律的培訓和教育工作，讓每個管理者都充分了解自身所轄項目的所有經(jīng)濟指標和施工工期，使每個項目部的管理人員都有強烈的履約和誠信的現(xiàn)代合同管理意識，在施工中勇于抓質量、抓進度、求效益，這樣才能使企業(yè)立于不敗之地。

4建立和健全各項管理制度，對裝飾工程實行全過程現(xiàn)代化管理

（1）建立有效的建筑裝飾企業(yè)管理制度以及項目內(nèi)部管理的各項管理制度和細則，確保企業(yè)和項目管理在正常的軌道上運行。首先，建筑裝飾工程企業(yè)要制定適合自身管理的各項管理制度，包括辦公室管理制度、行政管理制度、財務管理制度、工程監(jiān)督管理制度、設計管理制度及預結算管理制度等。

其次，項目管理內(nèi)部要制定各管理崗位制度和細則，包括項目經(jīng)理管理崗位細則、項目部管理制度、施工員崗位管理制度、安全員崗位管理制度、質量管理員管理制度等并認真落實。

（2）做好施工技術的準備，其主要包括六點內(nèi)容。

一是組織相關管理人員熟悉并認真閱讀圖紙，對照現(xiàn)場、合同、預算找出施工難點，做好施工前準備工作。

二是組織相關管理人員召開圖紙會審會議，提出各方面圖紙疑問，群策群力解決施工難點，做好施工前準備工作。

三是組織相關技術管理人員依據(jù)合同、圖紙、現(xiàn)場預算等來編制詳細的施工組織計劃，為施工做好準備。

四是組織相關管理人員及各工種施工人員，分工種、分批進行技術交底、技術培訓，做好施工前準備。

五是組織材料采購人員走市場看材料，對市場材料進行認真分析，貨比三家，使今后所需采購的裝飾材料質優(yōu)價廉，供貨充足。

六是充分做好開工前的后勤保障工作。

（3）進行施工過程中人員的管理。人員管理是工程項目能否保質保量按期完成的重要一環(huán)。要搞好項目，首先要組織高素質項目管理班子，配備高水平的技術管理人員；其次要組織高素質的施工班組，配備高素質的施工人員，運用現(xiàn)代管理的理念，以人為本，通過職工獎懲制度提高項目管理團隊的凝聚力，充分發(fā)揮個人的能動性、創(chuàng)造力。提高職工的紀律性和安全意識，加強精神文明建設和開展一系列技術、質量競賽，使員工有強烈的集體歸屬感和榮譽感。運用激勵機制，提高每個員工的工作積極性，讓企業(yè)充滿活力，使施工項目更易于管理，使企業(yè)擁更強的競爭力。

5建立和健全現(xiàn)代化的質量管理體系

質量是建筑裝飾工程企業(yè)的生存之本，因此建筑裝飾企業(yè)首先必須建立一套現(xiàn)代化的質量管理體系，以更優(yōu)的質量滿足市場要求。其次是要嚴格按操作規(guī)程和施工規(guī)范進行組織施工。按優(yōu)良工程的標準完成各項工作，嚴格執(zhí)行自檢、互檢和交接檢，上一道工序完成后必須經(jīng)檢驗合格后才能進行下一工序的施工。下一工序施工中如發(fā)現(xiàn)上一工序施工有問題應及時提出，需返工的堅決返工，否則下一工序施工需承擔由此帶來的質量不合格的責任。領取材料必須經(jīng)過全面的檢驗分選，確保材料運用上的協(xié)調統(tǒng)一，質次破損的材料堅決不能使用。對于隱蔽的工程，必須進行全面驗收，該測試的要及時測試。

6提高安全意識，加強現(xiàn)代化安全管理

（1）從源頭抓起，做好裝修設計、施工人員的安全培訓。首先，企業(yè)要分期分批對設計、施工人員進行裝修有關法規(guī)、防火技術知識的各項安全培訓，經(jīng)培訓考試不合格者或未經(jīng)安全培訓者，不得上崗操作和發(fā)放安全培訓合格證；其次，項目施工人員及從事電焊、油漆等特殊工種的作業(yè)人員應進行必要的安全防火知識培訓，堅決執(zhí)行持證上崗制度，同時要制定切實可行的滅火預案，做好施工現(xiàn)場和倉庫以及工人宿舍的防火應急保障措施，適時進行實地滅火演練，提高滅火撲救的能力。

（2）建立健全安全管理機制，實行安全員巡察機制，加強對室內(nèi)施工場所的檢查監(jiān)督。

一是嚴格控制施工用電安全。現(xiàn)場臨時用電必須嚴格遵守《建筑工程施工場用電安全規(guī)范》（GB50194—93）。對施工臨時用電線路、開關做到專人、專項安全檢查，在施工前根據(jù)不同的施工現(xiàn)場制定不同的臨時用電措施，現(xiàn)場臨時用電做到三級保護和專人持證上崗管理，嚴禁亂搭亂接施工線路，杜絕機具線路超負荷運轉，電器、電箱遠離易燃作業(yè)區(qū)，接電人員做好防護準備預防觸電。

二是施工前嚴格做好機具的安全檢查工作，杜絕施工機具帶病運轉，做到專人持證使用專項機具，認真做好施工人員的安全防護措施，施工現(xiàn)場張貼明顯的安全防范標志，嚴禁穿拖鞋、光膀子、留長發(fā)或帶病進場施工。

三是對施工現(xiàn)場的腳手架、龍門架、施工梯、人字梯進行嚴格的安全檢查，施工人員必須佩戴安全帽和安全繩，嚴厲杜絕高空落物，必要時設置安全保護網(wǎng)并張貼明顯的安全防護標志。

四是制定文明施工規(guī)范，保持安全通道的順利暢通和施工現(xiàn)場干凈明亮，設置專門的吸煙區(qū)、茶水區(qū)。做好現(xiàn)場通風和照明工作，為施工人員營造良好、安全的工作環(huán)境。

7結語

綜上所述，只有通過運用現(xiàn)代科學管理手段進行管理，建筑裝飾企業(yè)才能在日益激烈的競爭市場站穩(wěn)腳跟，反之企業(yè)將會被市場所淘汰。

參考文獻

篇5

為規(guī)范各部門使用和保管鑰匙的程序，杜絕潛在安全隱患，保證會展安全運營，特制定本制度對會展各部位鑰匙進行管理。

1.鑰匙的分類

1.1登錄廳；

1.2 N1-N7場館鑰匙；

1.3 S1-S6場館鑰匙；

1.4 S1辦公區(qū)鑰匙；

1.5 能源站鑰匙

1.6 外圍鑰匙

2.鑰匙的保管

2.1安保部負責保管一套上述1-6鑰匙并封存，并進行統(tǒng)一登記、編號、封存由專人管理，未經(jīng)批準，無特殊情況，禁止動用。

2.2工程部負責保管各設備機房鑰匙壹套。

2.3各重點部位鑰匙，財務部、配電室、空調機房、消防安?？刂浦行摹⑺梅?、鍋爐房、電梯機房等鑰匙，各部門要嚴格管理，鑰匙實行交接班制度。倉庫等部位鑰匙由專人負責，不準請他人代管或交他人使用。

3.領用鑰匙的程序

3.1各部門工作人員因特殊情況需要領用鑰匙的，應填寫《備用鑰匙領用申請表》，經(jīng)各部門負責人批準后方可領用。領用鑰匙須進行登記，并由填寫《備

用鑰匙領用登記表》。鑰匙用過后必須立即交還保管人，并在《備用鑰匙領用登記表》上記錄交還日期和時間，由保管員負責簽收。

3.2鑰匙領用人不得將鑰匙交給他人使用，不得攜帶回家并嚴禁擅自增配。

3.3非本公司工作人員，一律不準借用鑰匙。

4.鑰匙遺失的補配

遺失鑰匙，須立即向安保部報告?zhèn)浒?，并及時采取必要的防范措施，在做好遺失記錄和鑰匙增（補）記錄后,即通知工程部門配置鑰匙或換鎖。

5.換鎖程序

未經(jīng)安保部同意，門鎖都不得擅自更換;因遺失鑰匙或門鎖損壞而必須更換時，須向安保部提出書面申請，經(jīng)安保部批準后通知工程部給予更換，并將新鎖鑰匙交由安保部重新分配，以便在發(fā)生意外情況時使用。

6.加強監(jiān)督辦法

篇6

大家好!

首先，感謝管委會、軟件園、物管中心和同志們給予我這次展示自我的機會和舞臺。我叫×××，1962年出生。1983年畢業(yè)于浙江××，××工程專業(yè)，工程師;1983至1996年在××廠工作，歷任專業(yè)教師、技術員、設備分廠副廠長;1996年招入原發(fā)展物業(yè)公司工作，現(xiàn)為發(fā)展物業(yè)中心副經(jīng)理。今天競聘的崗位是發(fā)展物業(yè)管理中心工程部經(jīng)理。

我今天演講的主要內(nèi)容分二個部分：一是我競聘工程部經(jīng)理的優(yōu)勢;二是談談做好工程部經(jīng)理的工作思路?；仡櫛救私陙淼墓ぷ髑闆r，可以總結為三個方面。

第一、 盡職盡責為發(fā)展物業(yè)的初期建設鞠躬盡瘁。

1996年發(fā)展物業(yè)公司物業(yè)部組建初期百業(yè)待興，針對建筑設計及施工中的大量缺陷，我配合主管副總構建了物業(yè)管理部的基本架構，并力排眾議，從實際出發(fā)，力主建立一個精簡、高效的物業(yè)管理隊伍，并制訂了一系列初期的規(guī)章制度。在這一時期，工程部重點做了二項工作，一是自主編制了一套計算機物業(yè)管理軟件，使物業(yè)管理初步納入到現(xiàn)代化管理軌道;二是改造及改正了大量大廈設計、安裝中的不恰當、不適宜的缺陷，使得設備設施運行更安全、更經(jīng)濟、更可靠。

第二、 盡心盡力為發(fā)展物業(yè)的發(fā)展做出了應有的貢獻。

眾所周知，發(fā)展物業(yè)經(jīng)歷了多次變革，但我始終一如既往地尊重、支持各任領導的工作，維護領導的威信，愿當配角、甘作綠葉。辯證的看待自己的長處和短處、揚長避短，團結協(xié)作，做到：到位而不越位，補臺而不拆臺。在保證自己所管轄的工程部工作符合公司要求外，還為公司主編了一套“發(fā)展大廈物業(yè)管理制度匯編”及以后輔助編制了一系列管理制度，為發(fā)展物業(yè)管理從無到有，從小到大，并且不斷走向規(guī)范、走向成熟，貢獻了自己的光和熱。

第三、 全心全意為發(fā)展物業(yè)的突破發(fā)揮自己的聰明才智。

為了發(fā)展物業(yè)有一個更好的未來，我已積累了各種資料約10多萬字，計有《物業(yè)管理招投標方案》、《住戶手冊》、《員工手冊》、《質量手冊》、《安保手冊》、《企業(yè)ci手冊》、《管理表格匯編》、《管理制度匯編》、《合同協(xié)議匯編》、《設備操作規(guī)程匯編》、《應急處理程序匯編》等。

我沒有輝煌的過去，只求把握好現(xiàn)在和未來。今天，我參加工程部經(jīng)理職位的競爭，主要基于以下幾個方面的考慮：

一是我有吃苦耐勞、默默無聞的敬業(yè)精神。在物業(yè)初創(chuàng)時期，我事必躬親，到過大廈的每個地方，摸過大廈的每個部件，工作上踏踏實實，兢兢業(yè)業(yè)，一絲不茍，充分體現(xiàn)出 “特別能吃苦、特別能忍耐、特別能戰(zhàn)斗、特別能奉獻”的愛崗敬業(yè)的良好品質。

二是我有虛心好學、開拓進取的創(chuàng)新意識。我從學校畢業(yè)后，從沒間斷過學習提高。84年參加××省首批漢語言文學專業(yè)自學考試，連續(xù)二年合格，后因參加新廠籌建設計及以后的安裝、調試、運行等繁重的工作而中斷;為了進口設備籌建、安裝工作的需要，我又參加了英語言專業(yè)學習;在擔任設備分廠副廠長后，又針對所管工種需要，參加了電工、司爐、空調、管道等操作培訓;隨著進入發(fā)展物業(yè)公司工作，我又應工作需要，學習了電信、消防設備維護、安裝和保養(yǎng)知識;根據(jù)現(xiàn)代化物業(yè)管理和公司實際需要，我又自學了計算機操作和編程，掌握了計算機輔助制圖、設計;當國際軟件園入住我大廈后，我又很快掌握了網(wǎng)絡設計、施工和調試知識。現(xiàn)在為適應公司發(fā)展和自身學歷的需要，我正在讀物業(yè)管理專業(yè)大專。

篇7

關鍵詞：文件資料管理制度；工期制度；質量檢查制度；處罰制度

中圖分類號：TL372+.3文獻標識碼：A文章編號：

1.工程概述

位于某城市某區(qū)建設居民樓，東西長185m，南北長81m。西側是待建居住用地，東側為德式堡歐式園林游樂區(qū)，南側為香蜜湖及沿湖規(guī)劃中公園。原始地貌為山前凹地，現(xiàn)場地經(jīng)開發(fā)平整，地勢平坦，最高處絕對標高23.99m，最低處絕對標高23.26m。

2.工程部結構根據(jù)規(guī)模設立工程部經(jīng)理、工程項目經(jīng)理、工程項目副經(jīng)理、技術工程師、安全員、資料員可兼出納、倉管員可兼輔料采購、施工員。

3.組織原則

3.1工程項目經(jīng)理、項目副經(jīng)理向工程部經(jīng)理負責主持本項目日常工作履行工程部職責接受公司上級領導和公司相關領導的業(yè)務管理、指導和監(jiān)督。

3.2工程部編制人員服從項目經(jīng)理的管理、項目副經(jīng)理。

3.3工程部必須樹立全局觀念各專業(yè)必須責任明確協(xié)調配合堅持執(zhí)行個人服從集體局部服從整體下級服從上級的原則。

4.工程項目部工作內(nèi)容

4.1配合甲方組織完成工程項目開工審批手續(xù)，協(xié)調施工過程中的外部關系；

4.2配合甲方組織實施招投標，協(xié)助簽定施工合同；

4.3按照法律規(guī)范及合同規(guī)定和程序對建設項目進行從開工至竣工的全過程管理，實現(xiàn)項目合同目標；

4.4根據(jù)工程性質制定并實施工程部管理制度。

5.項目部會議制度

5.1項目部實行定期會議原則上一周一次根據(jù)技術、安全、質量上的問題設專題會議也可實現(xiàn)每天的碰頭會議按工程規(guī)模的大小需要而定。

5.2實現(xiàn)班前會制度各班組在上班前集中工人開班前短會對當天施工中可能遇到的質量、安全等問題進行交底。

5.3積極參加業(yè)主、監(jiān)理的定期、不定期例會。

6.檢查制度

6.1對各工序實行“三檢”制度。

6.2組織周小查、月大查或分部分項檢查建立評比標準進行現(xiàn)場講評。

6.3將檢查中發(fā)現(xiàn)的問題及時以文字形式提交有關各方簽認、整改。

6.4項目部各部門實行書面總結、計劃分周報、月報及分段目標報告制。

6.5寫出管理日志注明當日巡查情況及時間記錄工程檢查事項、工程簽證設計變更、施工質量、進度問題及相應措施的實施。

7.文件資料管理制度

7.1公司文件資料含公司主管部門文件資料。

7.2必須在四小時內(nèi)傳達到部門崗位人員根據(jù)相應文件內(nèi)容傳達到相關單位。

7.3合同文件凡由項目部負責簽訂的合同必須確認合同方法律資格經(jīng)相關部門審查報總經(jīng)理審批簽署后方可交合同另一方施行。

7.4圖紙變更統(tǒng)一發(fā)放到相關單位及工程師。

8.作息制度

8.1本項目要求管理人員要求住現(xiàn)場，管理人員出去辦事半天以內(nèi)的向項目經(jīng)請假，1天以上（含1天）直接向老板進行請假。

8.2項目部作息時間為：上午7：00~11：30；下午1：30~5：30；另根據(jù)工程進度的需要應進行調整加班，由陽成輝負責考勤。

8.3管理人員每月可休息2天。

9.上班制度

9.1項目部管理人員都要求住現(xiàn)場管理人員出去辦事必須向項目經(jīng)理請假。

9.2項目部作息時間為上午6：30-11：30，下午1：30-6：30另根據(jù)工程進度的需要應進行調整加班由專人負責考勤。

9.3上班時間除在辦公室查看圖紙或計算工程量外，其余時間不允許待在工地辦公室內(nèi)一律在現(xiàn)場檢查及安排工作。

9.4上班時間杜絕在辦公室內(nèi)泡茶聊天上網(wǎng)聊天玩網(wǎng)絡游戲，上班時間杜絕在辦公室內(nèi)泡茶等。

10.獎勵制度

10.1嘉獎A類獎勵個人50元至200元與當月個人薪金一并發(fā)放。

（1）對改善部門管理提出合理化建議的。

（2）工作中表現(xiàn)突出創(chuàng)造優(yōu)良成績的。

（3）工程施工過程中為公司樹立良好形象提高知名度的。

10.2記功B類記功類獎勵獎個人200元至500元與當月個人薪金一并發(fā)放全公司通報表彰。

（1）以下三項節(jié)約成本均在5000—10000元以內(nèi)者。

（2）提出合理化建議節(jié)約建設成本成效顯著者。

（3）杜絕浪費發(fā)現(xiàn)施工場地內(nèi)有浪費現(xiàn)象及時有效進行制止的。

10.3記大功C類節(jié)約成本均在10000元以上者記大功獎勵獎個人1000元以上，視具體情況由項目經(jīng)理部或總部經(jīng)理室領導研究決定項目員工大會表彰。

10.4處罰制度

10.41警告類A類情節(jié)較輕者給予警告處罰不扣除個人薪金。

（1）情節(jié)相對較重者給予勸誡類處罰每次扣除當月薪金50元至100元罰款本項目內(nèi)通報。

（2）不服從項目經(jīng)理的領導以各種理由推脫領導安排的工作推諉應承擔的責任。（3）不按本部門規(guī)定參加例會及其他會議的。

（4）對施工作業(yè)點的巡查不按規(guī)定次數(shù)進行或者漏查巡查過程中只走形式不重質量的。

10.42記過類B類記過類處罰每次扣除當月薪金200元至800元項目上通報批評。（1）不按規(guī)定制作周報、月報、計劃、總結等文書材料的。

（2）超過規(guī)定的時限傳送文件或上報的造成不良后果或影響的。

(3)個人負責的工作范圍內(nèi)工程出現(xiàn)質量問題未及時發(fā)現(xiàn)通過項目經(jīng)理或其他人發(fā)現(xiàn)的。

（4）對于上級領導發(fā)出整改內(nèi)容未按時完成或確實不能按規(guī)定時間完成但不及時上報的。

（5）半年內(nèi)受到警告類處罰三次以上的。

10.43留崗查看C類留崗查看處罰情節(jié)較輕者扣除當月個人薪金1000元到2000元情節(jié)較重者留崗查看期為一個月至三個月留崗查看期間停發(fā)個人薪金且對全部損失進行賠償。全總部通報批評。

(1)不按圖紙施工造成工程工期延誤需返工整改的特殊情況除外。

(2)工程整改兩次以上仍不能驗收通過的特殊情況除外。

(3)未履行工作職責造成工程存在重大質量隱患的。

(4)工作過程中過失泄露公司機密的。

11.工期制度： 本項目由于后期較緊張,剩余工期為6個月左右，為了確保工期按時完成,各施工員應對所分管項目的工期進行合理安排及控制,為了保證工期的順序進行,先制定工。

12.質量檢查制度 各施工員應對其分管項目的質量全面負責，各工序進行認真檢查，將問題進行落實整改，涉及到各棟號隱蔽的項目，各棟號負責人應負責找資料員進行報驗。具體分項要求如下：

12.1各施工員應認真檢查每一層、每一分項的質量，各分項在施工前應詳細地進行技術及安全交底，各分項在施工過程中，施工員應進行平行檢查，并將每一層的每一個房間部位的分項的檢查質量情況及落實情況書面報給項目經(jīng)理，各施工員應對檢查表內(nèi)的檢測數(shù)據(jù)負責，如果實際有誤差（超規(guī)范要求）。項目部將從月工資中進行罰款（罰款額度根據(jù)情節(jié)輕重而定）。

12.2各棟號施工員在施工過程中進行檢查時，如有分項項目質量達不到規(guī)范要求，施工員如發(fā)現(xiàn)問題而未進行罰款，則應自行負責。

13.材料采購制度

13.1項目所需各類材料一律有材料部門進行采購未經(jīng)材料部門授權任何單位和個人不得自行采購材料。材料供應商必須以招標形式確定。

13.2由預算部計算工程所需的各種材料數(shù)量提出采購計劃,項目部審批后交材料部采購。

13.3主要材料采購應簽訂供貨合同。包括材料的名稱、品種、規(guī)格、型號、質量、數(shù)量、交貨日期、運輸方式、檢驗方法、交貨地點、貨款結算支付方法都要在合同中填寫清楚同時對不執(zhí)行合同應負的經(jīng)濟責任也要明確規(guī)定。

13.4材料采購要嚴格執(zhí)行國家有關政策、法令和法規(guī)遵循市場經(jīng)濟規(guī)律。

14.廉潔制度

14.1本工程各棟號部分結算及簽工由各棟號長直接負責。

14.2各棟號長應對班組結算的工程量數(shù)量負責，如發(fā)現(xiàn)有棟號長與班組進行勾結，并多結算工程量給班組，項目部將直接開除并追究其責任。

15.項目主要管理人員例會制度

項目部應在每周三、周六晚上18：30時召開主要管理人員碰頭會，主要內(nèi)容為所分管項目進度、質量、安全等有關問題的匯報，需要協(xié)調相關事宜的匯報，會議由現(xiàn)任項目經(jīng)理主持，并將存在問題或急需協(xié)調事宜報項目總協(xié)調溫總。

16.結束語

實施“安全第一、預防為主”的安全方針，努力完成各項管理指標，提高項目整體管理水平和管理人員素質，使企業(yè)在激烈的市場競爭中托穎而出，一枚獨秀，永立于不敗之地，特指定相關規(guī)章管理制度，以利于進一步廣泛工程質量、安全、文明衛(wèi)生和治安等思想意識行為。

參考文獻：

[1]建筑工程質量管理的現(xiàn)狀和對策. 大眾科技，2008年.

[2]工程項目管理質量控制.廣東科技 ，2007年.

[3]工程項目質量管理淺見.中國高新技術企業(yè)，2008年.

[4]淺談工程項目質量控制與管理. 中國高新技術企業(yè),2008年.

篇8

1、調整：主要是規(guī)范服務流程，調整目前的管理方式，修改并完善相關管理制度，重抓物業(yè)品質服務；

2、完善：根據(jù)公司領導提出的“酒店式管理，五星級服務”的方針，對本部工作進行細化，將管理制度深入到日常工作的所有階段和環(huán)節(jié)，形成一套完整的工作管理流程；

3、規(guī)范：結合標準要求，對上述工作管理流程的各環(huán)節(jié)進行規(guī)范，細化和落實到個人，做到各環(huán)節(jié)有計劃、有制度、有實施、有檢查、有改進，并形成相關記錄；

4、落實：加大檢查監(jiān)督力度，結合績效考核制度和檢查考評制度，加強執(zhí)行力，強化獎罰的及時性和有效性，提高本部門員工的責任心，使各項規(guī)章制度落到實處。

以下為201x年工程部具體工作計劃：

一、工程部重點抓好如下工作

1、狠抓工程部員工的培訓考核工作，從禮節(jié)禮貌，儀容儀表，服務意識，服務程序，服務質量等方面入手，到提高工作技能，提高工作效率，改善工作形象，做到一專多能，培養(yǎng)和招聘綜合型技工。對工程部技工實行優(yōu)勝劣汰。留用優(yōu)秀骨干員工，針對有的老員工疲沓情緒，注入新的活力，才能使整個團體隨時有競爭，有活力。通過培訓考核使工程部后勤員工都以滿懷熱情，去創(chuàng)建舒適的硬件環(huán)境，為租戶提供舒適的服務產(chǎn)品。

2、改進工作服務程序，加強主動性，協(xié)調性，協(xié)調好與各部門之間，特別是合理安排工程部夜間的工作，加強對設施設備的日常巡檢，責任分區(qū)，責任到

人，杜絕野蠻操作。

3、按照檢修保養(yǎng)制度，抓好對大型關鍵設備的計劃檢修和保養(yǎng)，做好電梯，中央空調，配電，供水系統(tǒng)的換季檢修，日常維護，特別是對中央空調主機及配套冷卻塔，水泵，末端風機盤管的清洗保養(yǎng)，精心調試，確保中央空調主機順利運轉安全。加強對公共區(qū)域等各種設備的保養(yǎng)周期巡檢。

4、電梯檢查方法的更新。針對電梯事故的多發(fā)，而工程部檢查工作時又未發(fā)現(xiàn)的現(xiàn)象進行分析和總結，對原有的檢查方式進行改進和完善。在原來只對機房、電梯主機進行檢查的基礎上，加強了檢查中乘坐舒適度、穩(wěn)定性及噪聲情況的檢查，到轎頂運行觀察、底坑的查看。督促維保單位提高維修保養(yǎng)水平消除故障隱患。加強電梯維護保養(yǎng)跟進監(jiān)督工作。

5、樹立成本經(jīng)濟概念，發(fā)揮利潤中心作用，健全并按照能源，物料，修舊利廢辦法，控制降低物耗，能耗成本，加強修舊利廢，爭取更進一步降低工程支出費用。

（1） 把握工程配件質量關，對重大配件材料掛牌登記使用日期，跟蹤使用

質量和壽命。加強對配件價格的市場調查，包括對于裝修改造裝飾工程材料的價格調查控制。

（2） 修舊利廢加強考核統(tǒng)計，每月檢查通報修舊利廢的情況，堅決杜絕只

管更換不管精心維修的不良作風。

（3） 合理調控設備的經(jīng)濟運行，杜絕跑冒滴漏的現(xiàn)象。

（4） 貫徹落實能源管理，加強對各水、電、天然氣的使用，檢查每月抄表

并進行對比，水、電、天然氣的使用量進行存檔，便于部門成本控制。

二、工程部2期接管工作

1、做好前期設施設備的人員熟悉及人員培訓工作；

2、對所以設施設備提前制作設備臺賬，以便交接是進行核對，對臺賬與設備有出處處進行調整；

3、安排工程人員參與設備調試，熟悉各設備的運行狀態(tài)；

4、根據(jù)2期設備運行情況，制定各班組日常工作計劃。

總之，事無論大小，要干就要干最好，我們相信沒有最好，只有更好，只有我們不斷的自我加壓，尋找工作中的興奮點201x年注定是不平凡的一年，

也注定了工程部最有壓力的一年。要求部門全體員工端正工作態(tài)度，向科學化、規(guī)范化方向邁進，推行規(guī)范化管理，提倡團隊高效協(xié)作，把努力提高服務質量和工作質量作為中心任務。在今后的工作中，繼續(xù)發(fā)揚成績，克服不足，努力完成上級安排的各項工作。朝著這個方向不斷努力，不斷改進，不斷提升。

工程部年度工作計劃（二）(一)工程部新一年工作思路

在去年一年的工程管理中，我總結了一些自己的經(jīng)驗和看法，今年的工程即將開始，如果我還做工程部長，我有以下幾點意見和想法：

1、安全放在第一位，這是工程施工中最重要的一個因素，是保證工程完工的先決條件，應該做到安全生產(chǎn)保障有利，杜絕隱患，安全生產(chǎn)主要是火電和高空作業(yè)及人員流動方面。但是我們的施工現(xiàn)場在對戴安全帽、安全帶情況應該視具體情況來實施。

2、材料的供應應做到及時、準確，用最少的資金購買最合適的材料，在節(jié)省資金同時也保障了材料供應，為保質、保量完成工程任務打好基礎，現(xiàn)場需要的一些小材料現(xiàn)場的管理人員應該有權自行購買，免去公司用車來回送，造成不必要的開銷。

3、在工地的施工管理中，工人除了關心工資外，最能影響工 人情緒的就是伙食問題，如果在伙食方面能調節(jié)好，相信工人會有更大的干勁，主要是食堂管理人員和伙食費。

4、整個工程計劃在實際施工中做為工程部長來說，應該有自我調度的過程，就是工程保證按時完成，但具體時間安排根據(jù)實際情況由工程部長與實際計劃人員、管理人員溝通以后再定，如果公司要到現(xiàn)場，由調度人員提前最少一天與現(xiàn)場管理人員打好招呼，調動人員由現(xiàn)場管理人員定。

5、在施工中以總工期為目標，以階段控制計劃為保證，采取動態(tài)管理，施工組織科學化、合理化，確保階段計劃按期或提前完成。

(二)工程部年度工作計劃范文

過去的一年，是非比尋常的一年。我們新龍第十二工程部認真落實公司工作部署，克服困難、迎接挑戰(zhàn)，在上半年惡劣氣候，人員流動平常，下半年高溫酷暑，工作任務重等不利情況下，全面完成了公司確定的各項工作任務。

20xx年，是我們實現(xiàn)公司發(fā)展再上新臺階的關鍵一年，也將是我們面臨生產(chǎn)任務重壓力、迎接嚴峻挑戰(zhàn)的攻堅之年。并結合公司實際提出了20xx年工作的總體目標和生產(chǎn)任務，制定出科學合理的工作計劃。

一、安全生產(chǎn)

安全是電力生產(chǎn)的首要要求，也是公司發(fā)展的基礎。安全是電力企業(yè)永恒的主題，要始終堅持“安全第一，預防為主”的方針，認真落實安全生產(chǎn)責任制。按時召開班組安全周會，大力開展宣傳教育，使員工從生命安全的高度認識安全的重要性，自覺的去關愛生命、關愛家庭、關愛企業(yè)，做到警鐘常鳴，提高防范意識。認真學習國網(wǎng)公司，建德局，新龍公司的各類文件，結合“三不發(fā)生”，“九個務必”狠抓安全工作，始終確保在安全的前提下完成工作任務。

二、兩票三制

嚴格執(zhí)行“兩票”工作制度，不管任務繁簡，工作兩大小，必需持票作業(yè)。第一，做好工作前的現(xiàn)場勘查，找出危險點，不安全因數(shù)，始終要讓工作現(xiàn)場處在“可控，能控，在控”的狀態(tài)中。第二，認真嚴肅的開好每次班前會，“三交三查”清楚，仔細。交底時每位員工必需清楚自己的工作任務，危險點，防范措施。第三，事后總結，總結工作中的不足，安全隱患。

三、材料及資料管理

制定一名認真負責任的材料管理員，必需了解每天進出材料，倉庫必需有清楚的臺賬，進出材料清單，合理的上報各類材料。在項目結束后，馬上盤存?zhèn)}庫及廢舊材料的登記上繳局倉庫。絕不虛報，假報材料。

本文工程部個人工作計劃是由我們 查字典 、工作計劃欄目頻道提供參考閱讀!

在項目開始前拿到設計書及三措一按，仔仔細細的進行學習，每月排出工作計劃，合理安排好每天的工作任務。在項目結束后及時上繳各類有關資料并留存根。

四、加強溝通，服務于民

加強與供電營業(yè)所，配電工區(qū)等主業(yè)的交流，溝通。在其范圍內(nèi)的改造，施工。停電必需提前出具停電聯(lián)系單，做到事先提前通知，提前準備。

施工中，科學合理安排走線，支架的安裝，避免不必要的麻煩，不與用戶發(fā)生口角，耐心，仔細的解釋給用戶聽，必需做到百分之一百的優(yōu)質服務。

五、關愛員工，認真工作

認真?zhèn)鬟_公司及各會議精神，使其知道，了解公司的情況，時刻關心員工生活，提高員工的工作積極性。特別對于剛進公司的新員工，老員工，老師傅們更應該起帶頭作用，帶好小徒弟，在工作上嚴格要求，在生活上盡心關心，讓新員工在工作上大步前進，掌握各類工作，成為公司的中堅力量。讓大家，整個工程部的一份子感覺新龍公司是個大家庭，工程部就是個小家庭。

20xx年的輝煌已作為歷史載入史冊，讓我們在公司的正確領導下，發(fā)揚新龍人“不怕吃苦，不怕艱辛”的企業(yè)精神，以更加奮發(fā)向上的精神狀態(tài)，更加強烈的責任感和使命感，在應對市場挑戰(zhàn)中堅定信心、迎難而上，化壓力為動力、變挑戰(zhàn)為機遇，沉著應對挑戰(zhàn)，以求認真務實的工作作風，創(chuàng)新的工作理念，再度譜寫出新龍公司新的篇章。最后我相信我們十二工程部在公司領導的帶領下一定能圓滿的完成20xx年工作目標，給公司一個滿意的答案。

工程部年度工作計劃（三）即將到來的201x年充滿希望和挑戰(zhàn)，對工程部提出了更高的要求。為積極配合各小區(qū)物業(yè)管理完成各項指標任務。現(xiàn)結合工程部的實際情況，著力于維修保養(yǎng)各項工作的落實，并在原來部門工作的基礎上，不斷提高服務質量，為客服中心的收費做到后勤保障工作。特擬定工作計劃如下：

一 安全管理

1，設備設施安全管理工作必須堅持“安全第一,預防為主”的方針;必須堅持設備維修保養(yǎng)過程的系統(tǒng)管理方式;必須堅持不斷更新改造;提新安全技術水平，能及時有效地消除設備運行過程中的不安全因素，確保重大事故零發(fā)生。

2，明確安全操作責任，形成完善的安全維修管理制度。

3、嚴格執(zhí)行操作安全規(guī)程，實現(xiàn)安全管理規(guī)范化、制度化。

4，加強外來裝飾公司安全監(jiān)管，嚴格裝飾單位安全準入條件。

二 工作計劃

1、加強維修部的服務意識。目前在服務上，工程部需進一步提高服務水平，特別是在方式和質量上，更需進一步提高。本部門將定期的開展服務對象、文明禮貌、多能技術的培訓，提高部門人員的服務質量和服務效率。

2、完善制度，明確責任，保障部門良性運作。為發(fā)揮工程部作為物業(yè)和業(yè)主之間發(fā)展的良好溝通關心的紐帶作用，針對服務的形態(tài)，完善和改進工作制度，從而更適合目前工作的開展;從設備管理和人員安排制度，真正實現(xiàn)工作有章可循，制度規(guī)范工作。通過落實制度，明確責任，保證了部門工作的良性開展。

3、加強設備的監(jiān)管、加強成本意識。工程部負責所有住宅區(qū)的設施設備的維護管理，直接關系物業(yè)成本的控制。熟悉設備運行、性能，保證設備的正常運行，按照規(guī)范操作時實監(jiān)管的重力區(qū)，工程部將按照相關工作的需要進行落實，做到有設備，有維護，出成效;并將設施設備維護側重點規(guī)劃到具體個人。

4、開展培訓，強化學習，提高技能水平。就目前工程部服務的范圍，還比較有限，特別是局限于自身知識的結構，為進一步提高工作技能，適當開展理論學習，取長補短，提高整體隊伍的服務水平。

5、針對設施設備維護保養(yǎng)的特點，擬定相應的維護保養(yǎng)計劃，將工作流程分細化。

三 做好能源控制管理

能耗成本通常占物業(yè)公司日常成本的很大比例，節(jié)能降耗是提高公司效益的有效手段。能源管理的關鍵是：

1、提高所有員工的節(jié)能意識

2、制定必要的規(guī)章制度

3、采取必要的技術措施，比如將辦公用電和大門崗用電分離除原來路燈和電梯用電(它們收費標準不一樣)，進行地下停車場的照明設施設備的改造，將停車場能耗降到最低;將樓道的燈改造為節(jié)能型燈具;將樓道內(nèi)的照明控制開關改造為觸摸延時開關。

4、在設備運行和維修成本上進行內(nèi)部考核控制，避免和減少不必要的浪費。

5、直接找廠家進購設備配件，統(tǒng)一購買備品備件，按設備保養(yǎng)周期進行保養(yǎng)。以便及時更換，確保設備發(fā)揮最佳節(jié)能作用，減少維修成本。

四 預防性維修

1、預防性維修：所有設施設備均制定維護保養(yǎng)和檢修計劃，按照設備保養(yǎng)周期既定的時間、項目和流程實施預防性檢修。

2、日常報修處理：設施、設備的日常使用過程中發(fā)現(xiàn)的故障以報修單的形式采取維修措施。

3、日常巡查：工程部各值班人員在當班時對責任范圍內(nèi)的設備、設施進行一至兩次的巡查，發(fā)現(xiàn)故障和異常及時處理。

五 健全設備、設施檔案，做好維修工作檢查記錄。

為保證設備、實施原始資料的完整性和連續(xù)性，在現(xiàn)有基礎上進一步完善部門檔案管理，建立設備臺賬。對于新接管的威尼斯小區(qū)，由于房產(chǎn)公司配套設施安裝滯后的原因，做好設施設備資料的收集跟進工作。

六 設施設備維保工作

1、嚴格執(zhí)行定期巡視檢查制度，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，每日巡檢不少于1次。

2、根據(jù)季節(jié)不同安排定期檢查，特別是汛期，加強巡視檢查力度確保安全。

篇9

為落實本項目質量目標責任，根據(jù)建筑工程有限責任公司與建設單位簽訂的工程施工承包合同要求，確保該工程按合同履約，保證工程質量，用戶滿意。決定對工程項目施工與 簽訂質量目標責任書。

本工程按工程施工承包合同規(guī)定達到的質量等級為合格，項目部擬達到的質量目標為合格。

一、項目部在質量管理工作中，必須服從公司和有關部門的管理，還應接受建設單位、政府主管部門，監(jiān)理單位對工程的檢查和指導，并隨時征求他們的意見，作為持續(xù)改進的目標。

二、有關質量管理事項：

1、工程部指導項目部貫徹落實國家質量管理體系和公司對工程質量的要求，項目部應嚴格執(zhí)行國家質量管理程序文件和技術操作文件，保證工程施工在正常狀態(tài)下進行，達到質量管理目標;

2、項目部應建立完整的質量保證體系，健全質量管理機制，制定質量管理制度，落實質量管理責任;

3、嚴格按照國家頒發(fā)的施工驗收規(guī)范及工程設計圖紙要求進行施工。遵守公司質量管理制度，工程質量必須達到施工合同承諾的質量等級;

4、工程部如發(fā)現(xiàn)項目部在工程施工中存在質量問題，有權要求其無條件改正和返工，并承擔所有損失，對施工中機械設備、項目部管理人員及施工人員達不到工程施工需求的，公司檢查人員在場要求更新設備及更換人員;

5、在施工過程中，如發(fā)生質量問題，由公司與項目部共同配合有關單位進行調查處理，因此而發(fā)生的所有費用均由項目部承擔。在必要時下發(fā)質量懲罰通知書，其經(jīng)濟罰款從工程進度款中扣除或當場繳納罰款;

6、若工程質量達到合同規(guī)定的質量要求，建設單位給予的獎勵屬項目部所有，若工程質量未達到合同規(guī)定的質量要求所造成的罰款等費用，由項目部承擔。若工程項目獲長安杯或更高的榮譽，按公司有關獎勵辦法對項目部進行獎勵;

7、特種作業(yè)人員須持證上崗;

8、分部分項工程施工應進行技術、質量交底，完成后按驗收標準進行嚴格檢查，工程所用材料、隱蔽工程應按規(guī)定進行檢查驗收，工程技術資料齊全完整。

三、工期目標責任：

1、工程施工合同規(guī)定的工期

2、項目部就工程工期須延時或有關特殊情況要及時向公司匯報;

3、項目按合同約定提前完工的，建設單位給予的獎勵屬項目部所有。由于違約、工期延誤所造成的經(jīng)濟處罰和損失，由項目部全部承擔。

建筑有限公司 單位

法定人： 法定人：

年月日 年月日

項目質量管理責任書范文二

甲方：(以下簡稱甲方)

乙方：(以下簡稱乙方)

根據(jù)《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》、《中華人民共和國建設部78號令》、《建設工程質量管理條例》、《建設工程安全生產(chǎn)管理條例》、《省工程建設質量檢測實行有見證取樣送檢的暫行規(guī)定》、《省建筑施工企業(yè)安全生產(chǎn)許可動態(tài)管理暫行辦法》及有關部門頒發(fā)的規(guī)章條款、文件精神和我司與你司簽定的施工合同之規(guī)定，為了達到統(tǒng)一認識、統(tǒng)一思想、加強對建設工程質量、安全的管理，把質量、安全責任到崗，做到責任到人，特簽訂如下質量安全責任書，以達到工程施工的順利竣工。

一、 甲方責任：

1 公司工程部和授權的項目監(jiān)理部對乙方項目經(jīng)理、技術負責人、施工員、質檢員安全員經(jīng)常開展質量安全施工教育，嚴格執(zhí)行施工安全的操作規(guī)程和質量安全標準規(guī)范，強化質量安全意識，加強質量安全管理。

2公司工程部和項目監(jiān)理部加強對項目建設工程質量安全工作直接監(jiān)督管理，并把項目建設質量安全工作當作頭等任務來抓，要求項目經(jīng)理部建立質量安全機構和各項質量安全管理制度，不斷加強質量安全生產(chǎn)的監(jiān)督檢查，及時消除各種質量安全隱患。

3公司工程部對項目工程展開經(jīng)常性的質量安全檢查，采取定期或不定期的拉網(wǎng)式檢查工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

4、認真督促項目經(jīng)理抓好質量安全消防工作的組織落實、責任落實、措施落實、做到防范于未然。

二、乙方責任：

1、必須履行公司《建設工程質量管理制度》、《建設工程安全管理制度》的具體內(nèi)容，嚴格執(zhí)行有關質量安全管理的法律法規(guī)和標準，增強安全防范意識，制定具體的質量安全施工方案，并上報 公司工程部、監(jiān)理部。

2、自覺接受工程部、項目監(jiān)理部對質量安全生產(chǎn)的教育學習，同時在項目工程開工前，應對項目經(jīng)理、施工員、質安員、各班組長及施工操作人員進行施工質量安全生產(chǎn)操作規(guī)程的教育，經(jīng)常召開質量安全會議，總結質量安全經(jīng)驗，增強質量安全責任感，并做好記錄。

3、項目經(jīng)理應向各崗位人員簽訂質量安全責任，落實到每位在崗員工，做到人人重視工程質量和安全。

4、項目經(jīng)理部應自覺接受公司工程部、監(jiān)理部對項目工程的質量安全生產(chǎn)監(jiān)督檢查，檢查時若發(fā)現(xiàn)項目經(jīng)理、項目技術負責人、施工員、質檢員、安全員不在施工現(xiàn)場，第一次給予教育，第二次處以罰款 元/人，第三次罰款元/人，再違者按不稱職或要求更換人員處理。

5、項目經(jīng)理部嚴格遵照《十項安全技術措施》，把好安全關。否則，公司將對項目經(jīng)理部按以下規(guī)定進行處理，或重新更換崗位人員：

(1)工人進入施工現(xiàn)場必須佩帶安全帽，嚴禁工人穿拖鞋和高跟鞋作業(yè)，否則按 元/人次罰款處理。

(2)從事外墻的搭架、裝飾人員必須系好安全帶，否則按元/人次罰款處理。

(3)腳手架首層必須設置2米寬安全網(wǎng)，每隔四層設固定安全網(wǎng)，且按規(guī)定設支桿，每交接處必須要重疊接密，網(wǎng)內(nèi)無雜質。否則每次按 元罰款處理。

(4)樓梯、陽臺、屋面、預留洞口要有防護措施，否則按元/部位次進行罰款處理。

6、認真履行安全職責和遵守各種施工操作規(guī)程及安全生產(chǎn)的《六大紀律》。

7、施工現(xiàn)場必須設置各種安全生產(chǎn)標志牌，切實履行《安全令》和《施工現(xiàn)場十不準》，為保證施工安全創(chuàng)造必要條件。

8、一切工傷安全責任事故費用全由項目經(jīng)理承擔。

9、保證所建設的工程質量、安全達標。造成質量安全事故的處罰如下：

(1)項目工程質量安全事故由于項目經(jīng)理指揮造成的，根據(jù)事故大小，處罰項目經(jīng)理元。

(2)項目工程質量安全事故由于施工員、項目負責人指揮造成的 ，根據(jù)事故大小，處罰施工員、項目負責人元。

(3)項目工程質量安全事故由于質檢員指揮造成的，根據(jù)事故大小，處罰安全員元。

(4)項目工程質量安全事故由于安全員指揮造成的，根據(jù)事故大小，處罰安全員元。

(5)工程竣工后，不按時進行竣工驗收備案，竣工資料未完整交回公司的，處罰項目經(jīng)理元。

(6)因工程質量安全事故受到其他有關部門對我公司的處罰，均由乙方承擔該罰款，同時立即停工整改外，我司還要再加元的罰款處理。

甲方： 乙方：

法定代表人： 法定代表人：

篇10

一、嚴格按公司采購制度做好每月采購計劃與總結，針對工作中的不足不斷改進和完善，盡量做到問題不推遲，盡最快解決。

二、圍繞“四降兩提”工程，和需求單位不斷溝通，在公司制度允許范圍內(nèi)，盡量降低物流成本，確保質優(yōu)價廉的物資及時運用到工作中、項目中。我們的采購工作就是服務于公司運營，就是以最低的成本滿足高質量嚴要求的運營所需輔料，一定要對要采購的輔料細心的分析，始終堅持做好以質論價，貨比三家原則。

三、在工作中邊學習邊實踐，多比、多總結，不斷提高采購業(yè)務水平。主動加強與供應商溝通，及時做好跟催工作，讓供應商能主動爭取配合我們工作。比如在稀土醫(yī)療基地圍墻工程、綠化工程、稀土倒運工作等項目上，做到及時解決問題尤其是按時、按質、按量提供所需的各種輔料。

四、下現(xiàn)場，加強與各作業(yè)部的溝通，縮短采購時間和采購周期，極力配合公司各運營工作，及時的和有關部門做好協(xié)調與溝通。

五、嚴把驗收關，在發(fā)生質量、數(shù)量異常情況時，及時采取緊急措施，并與供應商聯(lián)系，和有關部門進行協(xié)商處理。

六、主動與作業(yè)部溝通、交流，經(jīng)常與作業(yè)部、倉庫的相關人員接觸，這樣便于自己了解物資的使用情況，跟蹤運營需要，減少工作失誤，提高工作效率。

在以后的工作中，我會更加努力的學習，不斷地積累采購經(jīng)驗，高標準嚴要求的完成各項工作。

七、明年工作計劃

1、確保月計劃的準確率、及時率，保障公司整體運營工作所需物資的及時送達。

2、圍繞包鋼集團和北方稀土各項采購制度，健全完善公司采購管理制度，推動高質量發(fā)展。

3、充分利用好網(wǎng)購平臺，做到降低成本的目的。