導(dǎo)語(yǔ)：區(qū)拆遷安置建設(shè)的思考一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀(guān)點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

拆遷安置是城市發(fā)展、城市建設(shè)中一項(xiàng)十分重要的工作，關(guān)系到全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定，對(duì)加快中心城市發(fā)展、提升城市品位、改善城市環(huán)境、完善城市功能、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、推動(dòng)城區(qū)現(xiàn)代化建設(shè)都有著極為重要的意義和作用。隨著我區(qū)城市建設(shè)步伐的加快，拆遷安置工作日益繁重，成為各級(jí)政府工作的主要內(nèi)容。在拆遷安置中，也出現(xiàn)了不少新問(wèn)題。本著發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題的宗旨，筆者就我區(qū)拆遷安置中的現(xiàn)象作如下探討。

一、*區(qū)安置房建設(shè)的現(xiàn)狀

截至08年底，我區(qū)累計(jì)約9500戶(hù)拆遷戶(hù)在外過(guò)渡，拆遷安置的壓力很大。為加快安置房建設(shè)，區(qū)委、區(qū)政府提出了到09年春節(jié)前實(shí)現(xiàn)8000戶(hù)拆遷戶(hù)住得上房、拿得到房、看得到房的安居目標(biāo)。為完成8000戶(hù)的安置目標(biāo)，同時(shí)按照超前規(guī)劃的要求，全年安排低價(jià)位商品房項(xiàng)目25個(gè)。分成四類(lèi)：一是09年春節(jié)前交付使用的項(xiàng)目，二是09年春節(jié)前基本封頂?shù)捻?xiàng)目，三是09年具備建設(shè)條件的項(xiàng)目，四是09年開(kāi)始拆遷地塊。一類(lèi)、二類(lèi)主要為落實(shí)今年安置目標(biāo)任務(wù)的項(xiàng)目，08年以前的拆遷戶(hù)將基本實(shí)現(xiàn)安置；三類(lèi)、四類(lèi)是為今后拆遷工作的配套安置項(xiàng)目，將逐步實(shí)現(xiàn)“零過(guò)渡”的安置目標(biāo)。

二、安置房建設(shè)中存在問(wèn)題及原因分析

總體上，我區(qū)安置房建設(shè)工作雖然取得了一定的進(jìn)展，但也存在很大的問(wèn)題和困難，有待解決。至08年底，我區(qū)在外過(guò)渡戶(hù)數(shù)較多，達(dá)9500戶(hù)，其中在外過(guò)渡戶(hù)超過(guò)18個(gè)月有3300余戶(hù)。由于安置房建設(shè)需要一個(gè)較長(zhǎng)的周期，到2010年才可消化2008年前所有拆遷戶(hù)。

(一)低價(jià)位商品房的建址較難選擇。按目前慣常的做法，低價(jià)位商品房的建址往往選擇較偏或相對(duì)較偏的區(qū)域。對(duì)此，被拆遷群眾意見(jiàn)較大。大多被拆遷群眾認(rèn)為，拆遷安置后他們的生活遠(yuǎn)不如以前方便，無(wú)論上班、購(gòu)物還是休閑、娛樂(lè)等都受到了極大影響。

（二）安置房地塊拆遷掃尾工作進(jìn)展遲緩。今年拆遷大環(huán)境趨緊，少數(shù)拆遷戶(hù)漫天要價(jià)，掃尾工作難度加大，影響了建設(shè)進(jìn)度。一些企業(yè)和單位出于自身利益和困難的考慮，對(duì)拆遷有抵觸情緒；行政強(qiáng)拆、司法強(qiáng)拆基本處于停滯狀態(tài)。有關(guān)部門(mén)對(duì)強(qiáng)制拆遷疑慮較多，對(duì)包括市政工程、安置房工程的拆遷支持力度不大，助長(zhǎng)了一小部分拆遷戶(hù)抵制拆遷的氣焰。市區(qū)拆遷形勢(shì)十分嚴(yán)峻。尤其是市區(qū)兩級(jí)法院系統(tǒng)在行政案件中，出現(xiàn)了一些新的情況，發(fā)生了三十多起起訴拆遷許可違法、拆除違章建筑違法的案件，有些原告高價(jià)聘請(qǐng)外地律師訴訟，同時(shí)上網(wǎng)公布訴訟信息創(chuàng)造聲勢(shì)，爭(zhēng)取輿論支持。市區(qū)兩級(jí)法院在審理拆遷類(lèi)案件中，每次均有數(shù)百人到庭，聲援原告。這些案件目前不是政府?dāng)≡V，就是拖延未判決，對(duì)拆遷工作影響極大。

掃尾工作的遲緩，影響到土地出讓和工程建設(shè)。如城山小區(qū)二期，開(kāi)發(fā)商因掃尾未結(jié)束，不愿接受土地；居士林地塊因4戶(hù)未拆影響兩幢樓的建設(shè)；軸承廠(chǎng)周邊地塊、外灘小區(qū)等均因此增加了土地出讓難度。

（三）安置房建設(shè)周期較長(zhǎng)，不確定因素增多。造成安置滯后的原因有：1、市里在安置用地和其他用地拆遷計(jì)劃次序上有問(wèn)題，現(xiàn)在往往是某一地塊急等著要拆了，才考慮安置點(diǎn)問(wèn)題；2、由于在安置點(diǎn)的確定上區(qū)里沒(méi)有主動(dòng)權(quán)，市里確定的安置點(diǎn)不夠合理，老百姓不能接受，需要反復(fù)溝通協(xié)調(diào)，久拖不決的情況時(shí)有發(fā)生；3、規(guī)劃部門(mén)在劃定安置地塊紅線(xiàn)的時(shí)候，對(duì)周?chē)ㄖ锏牟晒?、管線(xiàn)調(diào)整、環(huán)保等因素考慮不夠，開(kāi)工建設(shè)后矛盾暴露出來(lái)，影響安置房建設(shè)進(jìn)度；群眾因安置房不能開(kāi)工上訪(fǎng)不斷，我區(qū)處于相當(dāng)不利的工作局面；4、安置房開(kāi)發(fā)建設(shè)的報(bào)批程序比較煩瑣，與普通商品房的報(bào)批程序幾乎一樣，一般需要五到六個(gè)月時(shí)間，缺少一個(gè)“綠色通道”。市里下放的低價(jià)位商品房管理體制，下放的主要是責(zé)任，而權(quán)利沒(méi)有下放。在已建成即將交付的安置地塊中，因水、電、道路配套設(shè)施建設(shè)緩慢、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)更改、開(kāi)發(fā)公司補(bǔ)差資金不能到位，產(chǎn)權(quán)證明單不能及時(shí)辦理等多種原因使安置房不能按期交付。

（四）安置房建設(shè)過(guò)程中，拆遷安置辦作為區(qū)級(jí)部門(mén)對(duì)參與低價(jià)位商品房建設(shè)的開(kāi)發(fā)公司不具制約力，難于管理。部分開(kāi)發(fā)商一味追求利益，在安置房規(guī)劃、外觀(guān)等方面降低標(biāo)準(zhǔn)；在房屋交付時(shí)，開(kāi)發(fā)商以拆遷戶(hù)安置為籌碼與政府扯皮；安置房建設(shè)利潤(rùn)不高，麻煩較多，有實(shí)力、有信譽(yù)的開(kāi)發(fā)商不愿參與，而一些實(shí)力弱、信譽(yù)差的公司，甚至不少?gòu)奈磸氖逻^(guò)開(kāi)發(fā)的公司大量入圍低價(jià)位商品房的建設(shè)。

（五）我區(qū)開(kāi)展安置工作時(shí)間不長(zhǎng)，一些安置方面的政策尚待完善，具體工作中的操作規(guī)程、制度等還須統(tǒng)一規(guī)范。我辦制定的一些規(guī)定難以得到市有關(guān)部門(mén)的支持，對(duì)開(kāi)發(fā)商不具強(qiáng)制力。如開(kāi)發(fā)公司預(yù)售時(shí)收取房款的辦法、房款利息的計(jì)算問(wèn)題；煤氣初裝費(fèi)、有線(xiàn)電視費(fèi)的代收取等原因造成拆遷戶(hù)群體上訪(fǎng)，很容易帶來(lái)社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題。

（六）沒(méi)有形成整體聯(lián)動(dòng)的拆遷安置工作格局。目前低價(jià)位商品房建設(shè)的推動(dòng)和協(xié)調(diào)工作主要有兩個(gè)層面：一是市低價(jià)位商品房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，主要由市政府分管秘書(shū)長(zhǎng)協(xié)調(diào)重大問(wèn)題。二是主要由區(qū)政府分管區(qū)長(zhǎng)和區(qū)拆遷安置辦負(fù)責(zé)日常工作。我辦不僅要負(fù)責(zé)日常管理，從低價(jià)位商品房的選址、規(guī)劃、開(kāi)工協(xié)調(diào)、銷(xiāo)售、竣工驗(yàn)收、交付，包括信訪(fǎng)接待，大量具體的工作要我辦直接組織。少部分開(kāi)發(fā)商甚至應(yīng)由其負(fù)責(zé)的開(kāi)發(fā)行為要我辦負(fù)責(zé)，否則就認(rèn)為其延期交房的責(zé)任由政府負(fù)責(zé)。我辦僅有5個(gè)同志專(zhuān)職負(fù)責(zé)安置工作，對(duì)每年上百萬(wàn)平方米的低價(jià)位商品房管理任務(wù)難以勝任。

安置房建設(shè)滯后，由此帶來(lái)了一些不良后果：一是政府為此承擔(dān)巨額的超期過(guò)渡費(fèi)。加上開(kāi)發(fā)區(qū)，預(yù)計(jì)全年發(fā)放的超期過(guò)渡費(fèi)將超過(guò)7000萬(wàn)元。二是由于安置不及時(shí)，新增過(guò)渡人口不斷增加，造成了過(guò)渡難和老百姓私自違章搭建過(guò)渡房的現(xiàn)象。三是被拆遷人不能按時(shí)得到安置，也使政府的信譽(yù)受到一定影響，因而進(jìn)一步加劇了拆遷難的矛盾。

（七）已建的安置房由于拆遷與其開(kāi)發(fā)量不十分配套,造成一部分閑置。市政府有關(guān)部門(mén)對(duì)這部分閑置房拍賣(mài)速度較慢，為此，我區(qū)為這部分閑置房借款給開(kāi)發(fā)商資金計(jì)13400萬(wàn)元。同時(shí)，我區(qū)天一置業(yè)公司小區(qū)配套房及店面房產(chǎn)長(zhǎng)期閑置，積壓可回收資金約38000萬(wàn)元。

（八）低價(jià)位商品房的結(jié)構(gòu)和套型不盡合理。因?yàn)榈蛢r(jià)位商品房的建筑和銷(xiāo)售不是完全意義上的市場(chǎng)行為，所以從設(shè)計(jì)到施工都沒(méi)有像房產(chǎn)市場(chǎng)上的商品房那樣精益求精，其結(jié)構(gòu)和套型往往不能充分考慮到被拆遷戶(hù)的實(shí)際需要和興趣喜好，甚至質(zhì)量也存在較大差異。即使各方面都建得很好，被拆遷戶(hù)仍然會(huì)在心理上認(rèn)為低價(jià)位商品房不如市場(chǎng)上其它的商品房，產(chǎn)生一種“低價(jià)位就是低檔次、低品位、低水平”的誤解。隨著社會(huì)的發(fā)展和人們消費(fèi)水平的提高，低價(jià)位商品房逐漸難以適應(yīng)城市化發(fā)展的要求，難以滿(mǎn)足被拆遷群眾的居住需求，同時(shí)部分低價(jià)位商品房設(shè)計(jì)建設(shè)過(guò)程中的“臉譜化”傾向更加深了群眾的不滿(mǎn)。

（九）低價(jià)位商品房的物業(yè)管理難題多。當(dāng)前低價(jià)位商品房安置小區(qū)對(duì)其公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境、收費(fèi)等方面的管理以及其他各項(xiàng)服務(wù)還不夠完善。有的小區(qū)物業(yè)管理制度不健全、缺乏可操作性，有關(guān)物業(yè)管理的政策和辦法欠科學(xué)；有的小區(qū)服務(wù)不到位，收費(fèi)不合理，財(cái)務(wù)狀況不透明。同時(shí)，物業(yè)管理人員和被拆遷戶(hù)之間缺少溝通和調(diào)解，有的小區(qū)綠化區(qū)域已被群眾鏟平，改種了蔬菜，嚴(yán)重影響了環(huán)境；有的拆遷戶(hù)對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境、生活秩序、安全狀況等不滿(mǎn)意而不愿交納物管費(fèi)，有的甚至以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒交物管費(fèi)；大部分群眾被拆遷后家庭支出加大，收入減少，生活水平下降，對(duì)社會(huì)抵觸情緒日益強(qiáng)烈，這些都給低價(jià)位商品房安置小區(qū)的物業(yè)管理帶來(lái)了較大的難度。目前，對(duì)公用照明、電梯維護(hù)等公攤費(fèi)用都是采取的以政府收入墊支的方式，被拆遷安置群眾均習(xí)以為常，這就給承擔(dān)后續(xù)接管任務(wù)的街道、社區(qū)增加了額外開(kāi)支，同時(shí)也對(duì)良性、有序的物業(yè)管理市場(chǎng)的形成產(chǎn)生了極大的負(fù)面影響。

（十）低價(jià)位商品房的成本總和趨高。2005年至今全區(qū)共計(jì)拆遷民居超過(guò)1.2萬(wàn)戶(hù)，動(dòng)遷資金達(dá)58億元左右，共支付超期過(guò)渡費(fèi)約1.6億元。截至08年底，全區(qū)仍有9500余戶(hù)群眾在外過(guò)渡，區(qū)政府在今后幾年內(nèi)仍將承受每年約7000萬(wàn)元超期過(guò)渡費(fèi)的巨大壓力。從成本核算角度考慮，低價(jià)位商品房建設(shè)過(guò)程中的土地出讓金、建筑成本、超期過(guò)渡費(fèi)、財(cái)務(wù)成本、政府補(bǔ)貼等費(fèi)用之和已逐漸接近普通商品房銷(xiāo)售價(jià)，而被拆遷群眾在泰然領(lǐng)取超期過(guò)渡費(fèi)的同時(shí)依然對(duì)政府心存不滿(mǎn)。

（十一）低價(jià)位商品房影響到社會(huì)穩(wěn)定。低價(jià)位商品房的交付使用往往需要較長(zhǎng)時(shí)間，其間很多被拆遷戶(hù)只能依靠租房過(guò)渡，這給他們的日常生活帶來(lái)了嚴(yán)重的干擾。而交房的滯后，也容易增長(zhǎng)群眾對(duì)拆遷工作的不滿(mǎn)和抵觸情緒。同時(shí)，很多被拆遷戶(hù)本身對(duì)拆遷安置工作認(rèn)識(shí)上存有誤區(qū)，而低價(jià)位商品房安置小區(qū)又是被拆遷群眾的集中居住地，這就給糾集群訪(fǎng)事件的發(fā)生提供了客觀(guān)環(huán)境。此外，讓被拆遷群眾讓出自己的居住地或其它房屋進(jìn)而指定他們選擇低價(jià)位商品房、限制他們進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)自由選擇，這種做法在某種意義上講也是對(duì)被拆遷群眾居住權(quán)、物權(quán)以及人身權(quán)的一種限制，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講不利于和諧社會(huì)的建設(shè)。

三、加強(qiáng)我區(qū)拆遷管理工作的建議

（一）適當(dāng)控制拆遷規(guī)模。目前，我區(qū)的拆遷過(guò)渡規(guī)模較大，安置房建設(shè)滿(mǎn)足不了拆遷安置需求，拆遷戶(hù)在外過(guò)渡時(shí)間普遍在三年以上。另外，我區(qū)目前過(guò)渡房壓力很大，拆遷戶(hù)過(guò)渡租房費(fèi)用上漲較快。因此，我們建議應(yīng)適當(dāng)控制拆遷規(guī)模，當(dāng)年拆遷總量不得超過(guò)當(dāng)年安置量的60％，能夠暫緩的項(xiàng)目一律暫緩，以減少在外過(guò)渡群眾，緩解各種壓力。同時(shí)抓好各類(lèi)拆遷項(xiàng)目的掃尾工作，讓以往因拆遷受阻而不能發(fā)揮作用的項(xiàng)目順利啟動(dòng)。

（二）建議啟動(dòng)強(qiáng)制拆遷。在目前形勢(shì)下，社會(huì)穩(wěn)定是壓倒一切的政治任務(wù)，安置房建設(shè)地塊不能完成掃尾工作，將會(huì)給我區(qū)的社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)極大的影響。所以對(duì)于安置房地塊的掃尾工作，要在積極、穩(wěn)妥的基礎(chǔ)上，必須進(jìn)行行政強(qiáng)拆和司法強(qiáng)拆，用事實(shí)教育群眾能夠按照拆遷政策洽談拆遷。

（三）要超前進(jìn)行安置房建設(shè)。由于以前我區(qū)安置點(diǎn)的設(shè)置、拆遷滯后于具體項(xiàng)目的拆遷，導(dǎo)致群眾在外過(guò)渡的時(shí)間較長(zhǎng)。下一步，我區(qū)超前規(guī)劃安置點(diǎn)，做好安置房地塊配套的論證工作，提前做好相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)。同時(shí)為從源頭上防止再發(fā)生以往的教訓(xùn)，出臺(tái)《低價(jià)位商品房供應(yīng)辦法》，凡安置房未開(kāi)工建設(shè)的，不得啟動(dòng)拆遷，不得發(fā)放低價(jià)位商品房供應(yīng)意見(jiàn)書(shū)。低價(jià)位商品房地塊拆遷前，也必須作好規(guī)劃、環(huán)保等土地掛牌前準(zhǔn)備工作，拆遷一完成就掛牌上市，盡量減少過(guò)渡時(shí)間。

（四）建議改變低價(jià)位商品房建設(shè)安置體制，整體聯(lián)動(dòng)，落實(shí)安置房建設(shè)主體。目前的低價(jià)位商品房建設(shè)體制不是真正的市場(chǎng)機(jī)制，低價(jià)位商品房地塊拍賣(mài)競(jìng)爭(zhēng)的不是安置房的品質(zhì)和質(zhì)量，完全以土地價(jià)格高低確定開(kāi)發(fā)商，光憑外部監(jiān)督難以保證安置房的標(biāo)準(zhǔn)。多次事實(shí)證明，政府的拆遷安置責(zé)任難以轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)商。不良開(kāi)發(fā)商反而利用政府安置的緊迫性與政府討價(jià)還價(jià)，甚至降低安置房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)而謀取利益，引起群眾不滿(mǎn)。在目前安置房建設(shè)任務(wù)很重的情況下，光憑天一公司也難以包攬所有安置房建設(shè)任務(wù)，建議由所在鎮(zhèn)街組建天一公司分公司負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)低價(jià)位商品房建設(shè)，區(qū)政府適當(dāng)給予經(jīng)濟(jì)支持，真正形成市、區(qū)、鎮(zhèn)街三級(jí)聯(lián)動(dòng)的安置房建設(shè)管理體制。

（五）加強(qiáng)研究，適時(shí)出臺(tái)市場(chǎng)化補(bǔ)償辦法。按照《物權(quán)法》和即將出臺(tái)的國(guó)務(wù)院征收條例精神，將來(lái)的拆遷征收都可能要實(shí)施市場(chǎng)化貨幣化補(bǔ)償，拆遷按照同等地段的房?jī)r(jià)補(bǔ)償，由拆遷戶(hù)自由到市場(chǎng)上購(gòu)房。對(duì)于商品房開(kāi)發(fā)地塊，在地塊出讓時(shí)帶條件出讓?zhuān)?zhēng)實(shí)行原地安置。適當(dāng)選擇一些區(qū)位相對(duì)較好的地塊，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)部分低價(jià)位商品房并嚴(yán)格管理。政府的主要責(zé)任是加大商品房供應(yīng)量，同時(shí)加快經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋的開(kāi)發(fā)，從而從根本上減小拆遷安置的壓力，真正保證拆遷戶(hù)利益。