導(dǎo)語(yǔ)：稅收征管調(diào)研報(bào)告一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

近年來(lái),房地產(chǎn)已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)新支撐，并由此成為稅收增長(zhǎng)的亮點(diǎn)。由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、拉動(dòng)內(nèi)需、改善人民群眾生活至關(guān)重要，因此，中央一再提出必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，各級(jí)政府要對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控和監(jiān)管切實(shí)負(fù)起責(zé)任。作為稅務(wù)機(jī)關(guān)，更肩負(fù)著對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收監(jiān)管的職責(zé)。

自我國(guó)加入WTO后，隨著人民幣的不斷升值，投資領(lǐng)域的進(jìn)一步開放，外資財(cái)團(tuán)紛紛到國(guó)內(nèi)來(lái)投資房地產(chǎn)。外資企業(yè)有著強(qiáng)大的資金實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，可以預(yù)計(jì)，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，境外資金和各類機(jī)構(gòu)會(huì)以更大規(guī)模進(jìn)入中國(guó)更大范圍的房地產(chǎn)市場(chǎng)。從稅收的角度來(lái)看，一方面房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)增加稅源，但另一方面也帶來(lái)了稅收管理新的課題。

一、我市外資房地產(chǎn)企業(yè)基本情況

（一）戶籍情況

至06年末，全市房地產(chǎn)企業(yè)共計(jì)565戶（含內(nèi)外資），其中開業(yè)509戶，籌建期31戶，其他25戶。在這565戶房地產(chǎn)企業(yè)中外資企業(yè)有126戶，占兩成以上。

（二）企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況

從上表反映，至06年末，全市外資房地產(chǎn)企業(yè)開業(yè)戶數(shù)有84戶，占66.67%,籌建期企業(yè)戶數(shù)占24.6%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，至06年末全市外資房地產(chǎn)企業(yè)開業(yè)戶中已預(yù)售有入庫(kù)稅款的共27戶，僅占全部開業(yè)戶數(shù)的32%。

（三）06年稅收收入情況

從我市的情況看，06年全市房地產(chǎn)企業(yè)共計(jì)入庫(kù)所得稅42627萬(wàn)，比05年28185萬(wàn)增長(zhǎng)51.24%，其中外資企業(yè)入庫(kù)13050萬(wàn)，占全市的30.61%（同期比重為25.49%），比05年的7184萬(wàn)增收5866萬(wàn)，增幅達(dá)到81.65%,其增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)內(nèi)資。

二、外資房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題

目前，對(duì)外資房地產(chǎn)企業(yè)的管理存在許多問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下三方面。

（一）政策法規(guī)差異造成的管理難點(diǎn)

內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)適用所得稅稅率均為33%，不享受稅收優(yōu)惠政策，但由于內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)適用的所得稅法、稅收政策不同，因此在預(yù)收款征收所得稅、收入的確認(rèn)、成本費(fèi)用的列支等問(wèn)題上二者存在一定差異，并最終影響所得稅的繳納實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)將二者主要差異進(jìn)行比較：

1、預(yù)售收入預(yù)繳所得稅方法

內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)適用的稅收政策規(guī)定（以下簡(jiǎn)稱內(nèi)資規(guī)定）預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。

外資房地產(chǎn)企業(yè)適用的稅收政策規(guī)定（以下簡(jiǎn)稱外資規(guī)定）預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的，按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額，并按季預(yù)征所得稅，待該項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、銷售收入實(shí)現(xiàn)后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計(jì)算實(shí)際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額，按預(yù)繳的所得稅額計(jì)算應(yīng)退補(bǔ)稅額。

2、預(yù)售收入預(yù)計(jì)利潤(rùn)率

內(nèi)資規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不得低于3%；非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率按所在城市不同確定，①位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％；②開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；③開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于10％。無(wú)錫地區(qū)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率適用15%。

外資規(guī)定預(yù)收款預(yù)計(jì)利潤(rùn)率按項(xiàng)目不同確定，①別墅、寫字樓、公寓、營(yíng)業(yè)用房等項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)率為10%--20%；②普通住宅等項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)率為5%--10%。無(wú)錫預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分別適用10%和5%。

3、視同銷售

內(nèi)資規(guī)定開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋孩侔幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；③按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

外資對(duì)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)等行為未作規(guī)定，僅規(guī)定采取以土地使用權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對(duì)方為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

4、預(yù)提費(fèi)用

內(nèi)資規(guī)定計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。各項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用，可以憑合法憑證計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本或進(jìn)行稅前扣除。開發(fā)企業(yè)對(duì)尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除。

外資規(guī)定企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行預(yù)提。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行匯算。售后發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提比例，可由企業(yè)提出申請(qǐng)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后執(zhí)行。

5、計(jì)稅工資

內(nèi)資規(guī)定納稅人支付給職工的工資，按照計(jì)稅工資扣除。江蘇省規(guī)定計(jì)稅工資為960元/每人每月；2006年7月1日起，企業(yè)所得稅稅前扣除的計(jì)稅工資定額標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一調(diào)整為1600元/每人每月。

外資規(guī)定企業(yè)支付給職工的工資和福利費(fèi)，應(yīng)當(dāng)報(bào)送其支付標(biāo)準(zhǔn)和所依據(jù)的文件及有關(guān)資料，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)審核同意后，準(zhǔn)予列支。

6、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)

內(nèi)資規(guī)定每一年度發(fā)生的廣告費(fèi)支出在銷售收入8%的比例內(nèi)扣除，業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)在銷售收入5‰的比例內(nèi)扣除。開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí)，再將其作為計(jì)算基數(shù)。新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不得超過(guò)3個(gè)納稅年度。

外資企業(yè)對(duì)于廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)沒(méi)有限額規(guī)定，據(jù)實(shí)列支。

7、其他

內(nèi)資規(guī)定對(duì)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、停車場(chǎng)庫(kù)、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施；建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施，按有償或無(wú)償分別進(jìn)行稅務(wù)處理。建造的售房部（接待處）和樣板房按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理,售房部（接待處）、樣板房的裝修費(fèi)用，無(wú)論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。

外資對(duì)此則沒(méi)有明確規(guī)定

綜上比較分析，內(nèi)資房地產(chǎn)稅收政策相比外資規(guī)定更為詳盡，對(duì)成本費(fèi)用的列支規(guī)定更為嚴(yán)格，限制列支項(xiàng)目較多，而外資房地產(chǎn)政策則相對(duì)模糊，許多規(guī)定不明晰，彈性也較大，對(duì)實(shí)際操作的指導(dǎo)意義不夠、針對(duì)性不強(qiáng)，造成稅務(wù)人員具體政策執(zhí)行比較困難。

（二）征管現(xiàn)狀造成的管理難點(diǎn)

目前現(xiàn)有的外資房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式、管理機(jī)構(gòu)、征管措施等方面尚不完善，這也給稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理帶來(lái)困擾。

1、房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性給稅收征管帶來(lái)難度。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)特殊的行業(yè)，其專業(yè)性很強(qiáng)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，它又具有廣泛的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，涉及到相關(guān)許多部門和行業(yè)，同時(shí)房屋作為特殊的商品，其生產(chǎn)周期又較長(zhǎng)，因此這個(gè)行業(yè)的情況比較復(fù)雜，其交易金額巨大，交易形式多樣，涉及稅種多，政策規(guī)定復(fù)雜，企業(yè)核算也相對(duì)比較復(fù)雜，這給房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)并不多的稅務(wù)人員管理帶來(lái)一定困難。

2、缺乏完善的專業(yè)化管理機(jī)制。目前，我市的外資房地產(chǎn)企業(yè)有的地區(qū)有專職的管理員，但有些地區(qū)是分散在各個(gè)片管責(zé)任區(qū)。由于房地產(chǎn)企業(yè)情況復(fù)雜、政策把握難度較大，因此對(duì)管理員水平的要求也相對(duì)較高，目前管理員水平的參差不齊，使得對(duì)房地產(chǎn)的管理程度也不一致，管理彈性較大。

3、國(guó)地稅部門對(duì)外資房地產(chǎn)企業(yè)分別征管，使得國(guó)稅機(jī)關(guān)在管理上相對(duì)被動(dòng)。目前，由于國(guó)地稅征管稅種的不同，外資房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的主要兩個(gè)稅種：營(yíng)業(yè)稅和所得稅分別由地稅和國(guó)稅兩個(gè)部門負(fù)責(zé)征管，這就給稅務(wù)部門尤其是國(guó)稅部門的征管帶來(lái)了一定難度。一方面企業(yè)使用的發(fā)票由地稅部門提供，國(guó)稅部門不能及時(shí)掌握企業(yè)的用票情況，進(jìn)而不能及時(shí)了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)銷售情況，加上營(yíng)業(yè)稅在地稅申報(bào)，國(guó)稅機(jī)關(guān)對(duì)其申報(bào)的所得稅無(wú)法及時(shí)審核其準(zhǔn)確性，只能是事后進(jìn)行監(jiān)督，這就有可能會(huì)造成同一筆收入在兩個(gè)稅種上的申報(bào)不同步。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)資轉(zhuǎn)外資涉及所得稅征管部門由地稅轉(zhuǎn)國(guó)稅的，則國(guó)稅部門對(duì)其在地稅的預(yù)收稅款情況的掌握就有困難。

4、內(nèi)資轉(zhuǎn)外資房地產(chǎn)企業(yè)存在管理漏洞。由于外資房地產(chǎn)在政策規(guī)定上相對(duì)較為寬松，如預(yù)繳率低、成本費(fèi)用不明確等，使得不少內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)轉(zhuǎn)為外資，而目前內(nèi)外資所得稅政策上的差異，使得房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)資轉(zhuǎn)外資時(shí)的政策執(zhí)行不夠明確，也容易造成征管上的漏洞。

（1）預(yù)繳率差異造成的漏洞。在對(duì)預(yù)售收入征所得稅的政策上，內(nèi)外資存在一定差異，內(nèi)資的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率除經(jīng)濟(jì)適用房外均為15%，而外資規(guī)定普通住宅5%，別墅、寫字樓、公寓、營(yíng)業(yè)用房等10%，明顯低于內(nèi)資，當(dāng)然由于其他政策的差異，利潤(rùn)率的絕對(duì)差并不是兩者實(shí)際預(yù)繳率的差異。我們以某上市房地產(chǎn)企業(yè)為例，對(duì)其內(nèi)資階段實(shí)際預(yù)繳所得稅占預(yù)售收入比例進(jìn)行了測(cè)算。某上市房地產(chǎn)公司2005年開始預(yù)售，預(yù)售銷售收入92500萬(wàn)元，期間費(fèi)用4730萬(wàn)元（包括廣告、售樓處、交際費(fèi)等主要集中在預(yù)售初期），按內(nèi)資規(guī)定計(jì)算繳稅為3018萬(wàn)元，按外資規(guī)定換算成利潤(rùn)率為9.88%，高于外資規(guī)定的普通住宅5%的標(biāo)準(zhǔn)。

（2）對(duì)開發(fā)項(xiàng)目性質(zhì)的界定差異造成的漏洞。內(nèi)資政策將項(xiàng)目?jī)H分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，有明確的標(biāo)準(zhǔn)，容易區(qū)分，而外資則分為普通住宅和別墅、寫字樓、公寓、營(yíng)業(yè)用房等兩類，對(duì)普通住宅又無(wú)確切的定義，這就使其很難確定預(yù)計(jì)利潤(rùn)率，尤其是在區(qū)分普通住宅和公寓時(shí)比較困難，而這兩類適用的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率相差5%，這不僅給稅務(wù)人員管理帶來(lái)難度，也給了企業(yè)以可乘之機(jī)。

（3）內(nèi)轉(zhuǎn)外時(shí)涉及稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整，已售房屋稅款結(jié)算規(guī)定不明確造成漏洞。由于現(xiàn)在的征管模式，房地產(chǎn)企業(yè)由內(nèi)資轉(zhuǎn)外資時(shí)勢(shì)必會(huì)調(diào)整主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，或由地稅調(diào)整到國(guó)稅，或在國(guó)稅內(nèi)部調(diào)整，無(wú)論何種調(diào)整，都存在一個(gè)稅款結(jié)算的問(wèn)題。由于在這方面沒(méi)有明確的規(guī)定，因此，各稅務(wù)機(jī)關(guān)操作也不盡相同，而對(duì)于轉(zhuǎn)出機(jī)關(guān)未對(duì)已售房進(jìn)行結(jié)算的，會(huì)對(duì)轉(zhuǎn)入方稅務(wù)機(jī)關(guān)在最終結(jié)算時(shí)帶來(lái)操作上的困難。

（三）企業(yè)錯(cuò)綜復(fù)雜的情況造成的管理難點(diǎn)

目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問(wèn)題，主要是收入的確認(rèn)和成本費(fèi)用的核算兩方面。

1、收入的確認(rèn)

（1）部分企業(yè)將預(yù)售收入記入應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款貸方，不通過(guò)預(yù)收賬款科目核算，長(zhǎng)期掛賬不按規(guī)定以5%或10%的核定利潤(rùn)率計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納所得稅。

（2）開發(fā)產(chǎn)品完工后，具備納稅清算條件仍不清算，一直按預(yù)售收入進(jìn)行申報(bào)納稅。因當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)率遠(yuǎn)大于預(yù)繳所得稅時(shí)的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率，實(shí)質(zhì)上遲延了納稅時(shí)間。

（3）將已完工的產(chǎn)品出租或是投資，以及處理相關(guān)資產(chǎn)的收入等長(zhǎng)期作為往來(lái)款項(xiàng)，不按規(guī)定作為收入確認(rèn)；更有甚者，將實(shí)際取得的租金或其他收入在賬外循環(huán)，作為小金庫(kù)處理。

（4）將開發(fā)產(chǎn)品用于向建筑商、材料商等進(jìn)行抵賬的債務(wù)重組業(yè)務(wù)中，對(duì)抵債的產(chǎn)品不進(jìn)行收入確認(rèn)。

（5）為客戶提供的額外的服務(wù)，如封閉陽(yáng)臺(tái)、安裝防盜門、提供變電設(shè)施收入等相關(guān)收入委托物業(yè)公司進(jìn)行結(jié)算且長(zhǎng)期掛賬或在賬外循環(huán)。

（6）將開發(fā)的商品房低價(jià)賣給股東、關(guān)系單位或關(guān)系人，或者在出租房屋業(yè)務(wù)中，對(duì)關(guān)聯(lián)企業(yè)不按照獨(dú)立企業(yè)間的正常交易價(jià)格調(diào)整收入。

（7）不將車位銷售收入計(jì)入計(jì)稅收入繳納所得稅。因《物權(quán)法》規(guī)定，地下車位不能辦理產(chǎn)權(quán)證，故部分房地產(chǎn)企業(yè)借此不作為收入處理。

2、成本費(fèi)用方面

（1）工程項(xiàng)目決算時(shí)間有意滯后，以致于成本難以及時(shí)結(jié)算，同時(shí)致使一部分限額列支的費(fèi)用難以核算。

（2）建筑安裝成本重復(fù)入賬。因建筑安裝工程施工復(fù)雜，項(xiàng)目繁多，專業(yè)性強(qiáng)。故企業(yè)將開發(fā)項(xiàng)目全部發(fā)包給建筑施工企業(yè)，在取得地稅項(xiàng)目辦開具的發(fā)票作為成本入賬后，仍將部分金額較?。ㄒ话愕陀?0萬(wàn)元）且合同中明確規(guī)定由承包企業(yè)負(fù)擔(dān)的建筑材料，將施工企業(yè)購(gòu)買建筑材料的票據(jù)在開發(fā)成本中再次列支。

（3）人為加大期間費(fèi)用問(wèn)題比較嚴(yán)重。例如：大額或巨額送禮費(fèi)用的發(fā)票內(nèi)容開具辦公用品、勞保用品等；虛增職工人數(shù)，以列支工資及福利費(fèi)用。

（4）不合規(guī)發(fā)票問(wèn)題成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在期間費(fèi)用方面存在的另一個(gè)大問(wèn)題。如會(huì)議費(fèi)、出國(guó)考察費(fèi)、差旅費(fèi)、場(chǎng)地租金、水電費(fèi)等；更有個(gè)別企業(yè)采取非法手段獲取發(fā)票或取得與本企業(yè)無(wú)關(guān)的各種票據(jù)在期間費(fèi)用中列支。

（5）由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入后一般都將盈利，且不享受所得稅上的優(yōu)惠，部分企業(yè)將關(guān)聯(lián)企業(yè)特別是投資方的費(fèi)用隨意記入開發(fā)成本或期間費(fèi)用，以達(dá)到逃避稅款的目的。

（6）對(duì)連續(xù)滾動(dòng)開發(fā)的項(xiàng)目，開發(fā)項(xiàng)目之間成本費(fèi)用核算劃分不清。對(duì)跨時(shí)間、跨地域滾動(dòng)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，年終未能把所有的成本費(fèi)用在完工產(chǎn)品和在產(chǎn)品之間分配以合理的結(jié)轉(zhuǎn)成本，而是人為將應(yīng)由以后開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的成本、費(fèi)用記入已完工的開發(fā)項(xiàng)目，減少了當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)管理的措施和建議

根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)外資稅收政策的對(duì)比分析，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)情況，為進(jìn)一步加強(qiáng)外資房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理，現(xiàn)提出以下建議：

（一）在外資房地產(chǎn)政策尚未進(jìn)一步明確細(xì)化前，部分內(nèi)容可參照內(nèi)資政策執(zhí)行。

1、外資規(guī)定中不明確、比較模糊的政策在執(zhí)行時(shí)可參照內(nèi)資。如在視同銷售和期間費(fèi)用（如發(fā)生的綠化等配套設(shè)施費(fèi)）的處理上可參照內(nèi)資的規(guī)定，因?yàn)閮?nèi)資政策在這兩方面的規(guī)定相對(duì)更細(xì)，便于執(zhí)行操作。

2、可適當(dāng)提高外資房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率。為避免房地產(chǎn)企業(yè)有意鉆政策差異的空子，適當(dāng)調(diào)高外資房地產(chǎn)的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率將會(huì)有所幫助。

3、對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的劃分標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)本著簡(jiǎn)單明了的要求執(zhí)行，增強(qiáng)管理過(guò)程中的可操作性。

（二）完善一整套房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度

1、健全日常管理制度。

（1）項(xiàng)目化管理要落到實(shí)處。要充分利用國(guó)際處開發(fā)的“房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目化管理軟件”，按照項(xiàng)目化管理軟件所列的內(nèi)容，通過(guò)實(shí)地巡查、法人約談等方式，及時(shí)、細(xì)致了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于各個(gè)階段期的變化情況，并建立起處于籌建期、建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期、清算期的房地產(chǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)情況臺(tái)賬，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行全面監(jiān)控。

（2）強(qiáng)化日常管理措施。要進(jìn)一步完善稅收管理員定期巡查制度，要求按季對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的季度申報(bào)情況進(jìn)行審核，重點(diǎn)是對(duì)企業(yè)的預(yù)收房款是否足額預(yù)繳所得稅以及竣工后是否達(dá)到結(jié)算條件進(jìn)行評(píng)估，以有效防止企業(yè)遲延納稅時(shí)間，占用國(guó)家稅款。同時(shí)要設(shè)專人負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行管理，分戶建立房地產(chǎn)企業(yè)管理臺(tái)賬，及時(shí)掌握企業(yè)隸屬關(guān)系、資本構(gòu)成、財(cái)務(wù)核算方式等信息；加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的源頭管理，及時(shí)收集整理房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)資料、證明等資料證件；加強(qiáng)檔案管理，將收集的有關(guān)資料證件按檔案管理辦法裝訂成冊(cè)。

2、加強(qiáng)匯繳管理制度。要做好房地產(chǎn)企業(yè)年度所得稅匯繳工作，一年一度的涉外企業(yè)所得稅匯算清繳是所得稅管理鏈上重要的環(huán)節(jié)，集中體現(xiàn)征管質(zhì)量和水平。在匯繳前，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的培訓(xùn)，輔導(dǎo)納稅人正確填寫相關(guān)申報(bào)表及附表；在審核評(píng)稅時(shí)，結(jié)合日常征管情況和年度審計(jì)報(bào)告，重點(diǎn)對(duì)納稅年度內(nèi)收入、扣除項(xiàng)目的申報(bào)進(jìn)行審核；在匯繳后，開展行業(yè)間的比效、分析，尋找薄弱環(huán)節(jié)，有針對(duì)性的進(jìn)行全面審計(jì)。

3、強(qiáng)化項(xiàng)目結(jié)算管理制度。要抓好房地產(chǎn)企業(yè)竣工后的匯算工作，理順工作流程。房地產(chǎn)企業(yè)的竣工匯算工作因涉及到項(xiàng)目繁多的成本費(fèi)用核算，專業(yè)性強(qiáng)、工作量大、難度較高，需要較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力，同時(shí)也因?yàn)閰R算工作將確定房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)稅所得額，對(duì)最終入庫(kù)稅款額影響很大，故這項(xiàng)工作至關(guān)重要。首先要求外稅部門加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度和稅收政策的學(xué)習(xí)與研究，吃透文件精神，不斷提升管理水平；其次要理順匯算工作流程，明確各部門的職責(zé)分工，保證匯算工作有條不紊地進(jìn)行；最后加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的政策宣傳、培訓(xùn)，同時(shí)明確審核方式和報(bào)送資料。對(duì)于內(nèi)轉(zhuǎn)外的房地產(chǎn)企業(yè)要做好內(nèi)轉(zhuǎn)外前已售房的結(jié)算工作。

（三）加強(qiáng)與橫向部門的溝通

要通過(guò)與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的各橫向部門的聯(lián)系，形成對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)動(dòng)監(jiān)控。

1、注重與國(guó)土部門的溝通。通過(guò)與國(guó)土部門的溝通，第一時(shí)間掌握地塊歸屬情況，從源頭上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施監(jiān)控。

2、及時(shí)與房管部門取得聯(lián)系，了解企業(yè)開始預(yù)售的時(shí)間、預(yù)售情況、可售房屋面積情況及房屋結(jié)算情況等，以監(jiān)控企業(yè)收入進(jìn)度。

3、定期與地稅部門進(jìn)行信息交流。目前地稅部門通過(guò)將建筑商與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行管理，從源頭杜絕了房地產(chǎn)企業(yè)的漏征漏管戶，為此，要定期到地稅部門取得所轄外資房地產(chǎn)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅的信息資料，對(duì)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅情況與申報(bào)所得稅的情況進(jìn)行認(rèn)真比對(duì)，通過(guò)比對(duì)來(lái)發(fā)現(xiàn)企業(yè)未及時(shí)申報(bào)所得稅或所得稅申報(bào)不足等問(wèn)題，對(duì)存在差異的及時(shí)安排實(shí)地調(diào)查。

4、加強(qiáng)與其他綜合部門的聯(lián)系。除了上述主要部門外，還可以通過(guò)與其他相關(guān)部門的聯(lián)系，側(cè)面了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)銷售情況。如通過(guò)與銀行聯(lián)系，了解企業(yè)資金進(jìn)出情況，掌握其房屋銷售價(jià)格等，形成對(duì)企業(yè)全方位的監(jiān)控。

5、加強(qiáng)征管轉(zhuǎn)移時(shí)的內(nèi)部銜接。企業(yè)由于內(nèi)轉(zhuǎn)外或地址遷移等情況發(fā)生稅務(wù)機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)移時(shí)，其預(yù)售、結(jié)算情況等都要在轉(zhuǎn)移時(shí)一并列清，以確保管理的連續(xù)性和完整性，避免出現(xiàn)漏洞。