內(nèi)容提要：本文闡述了土地抵押權(quán)的概念及其法律特征，著重探討土地抵押權(quán)的法律內(nèi)涵。通過對土地抵押制度的分析論證，旨在解決現(xiàn)行土地抵押權(quán)制度的不足及彌補措施。提出關于土地抵押權(quán)制度在運行和實踐中存在的種種問題，其著眼點在于通過對土地抵押權(quán)的法律規(guī)定和法律原理，結(jié)合土地抵押權(quán)的實踐狀況，進行理論性的解說，為土地抵押權(quán)制度的完善提供參考。

主題詞：土地使用權(quán)抵押客體抵押權(quán)登記效力

一、土地抵押權(quán)的概念

在我國，土地抵押是指土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)，在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下，將土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔保；當債務人不履行債務時，債權(quán)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán)并由處分所得的價款優(yōu)先受償。其中，提供土地使用權(quán)作為擔保的，為抵押人，接受土地使用權(quán)擔保的債權(quán)人，為抵押權(quán)人。

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關系中，抵押權(quán)人對作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P權(quán)利。

從我國現(xiàn)行法律規(guī)定來看，土地抵押權(quán)是指的土地使用權(quán)抵押權(quán)，法律只允許對土地使用權(quán)進行抵押，而對土地使用權(quán)以外的其他土地他項權(quán)利，沒有明確規(guī)定。

論文摘要

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關系中，抵押權(quán)人對作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P權(quán)利。

土地抵押權(quán)的法律特征：

1、土地抵押權(quán)具有擔保物權(quán)和土地它項權(quán)利雙重性質(zhì)；2、土地抵押權(quán)的標的為土地使用權(quán)；3、土地抵押附屬于土地使用權(quán)；4、土地抵押權(quán)的設定屬于要式行為；5、土地抵押權(quán)具有擔保物權(quán)的功用和效力。

土地抵押權(quán)的客體范圍：

1、劃撥國有土地使用權(quán)；2、出讓方式取得的國有土地使用權(quán)；3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物戰(zhàn)勝范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

內(nèi)容提要：本文闡述了土地抵押權(quán)的概念及其法律特征，著重探討土地抵押權(quán)的法律內(nèi)涵。通過對土地抵押制度的分析論證，旨在解決現(xiàn)行土地抵押權(quán)制度的不足及彌補措施。提出關于土地抵押權(quán)制度在運行和實踐中存在的種種問題，其著眼點在于通過對土地抵押權(quán)的法律規(guī)定和法律原理，結(jié)合土地抵押權(quán)的實踐狀況，進行理論性的解說，為土地抵押權(quán)制度的完善提供參考。

主題詞：土地使用權(quán)抵押客體抵押權(quán)登記效力

一、土地抵押權(quán)的概念

在我國，土地抵押是指土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)，在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下，將土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔保；當債務人不履行債務時，債權(quán)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán)并由處分所得的價款優(yōu)先受償。其中，提供土地使用權(quán)作為擔保的，為抵押人，接受土地使用權(quán)擔保的債權(quán)人，為抵押權(quán)人。

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關系中，抵押權(quán)人對作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P權(quán)利。

從我國現(xiàn)行法律規(guī)定來看，土地抵押權(quán)是指的土地使用權(quán)抵押權(quán)，法律只允許對土地使用權(quán)進行抵押，而對土地使用權(quán)以外的其他土地他項權(quán)利，沒有明確規(guī)定。

摘要

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關系中，抵押權(quán)人對作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P權(quán)利。

土地抵押權(quán)的法律特征：

1、土地抵押權(quán)具有擔保物權(quán)和土地它項權(quán)利雙重性質(zhì)；2、土地抵押權(quán)的標的為土地使用權(quán)；3、土地抵押附屬于土地使用權(quán)；4、土地抵押權(quán)的設定屬于要式行為；5、土地抵押權(quán)具有擔保物權(quán)的功用和效力。

土地抵押權(quán)的客體范圍：

1、劃撥國有土地使用權(quán)；2、出讓方式取得的國有土地使用權(quán)；3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物戰(zhàn)勝范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

摘要

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關系中，抵押權(quán)人對作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P權(quán)利。

土地抵押權(quán)的法律特征：

1、土地抵押權(quán)具有擔保物權(quán)和土地它項權(quán)利雙重性質(zhì)；2、土地抵押權(quán)的標的為土地使用權(quán)；3、土地抵押附屬于土地使用權(quán)；4、土地抵押權(quán)的設定屬于要式行為；5、土地抵押權(quán)具有擔保物權(quán)的功用和效力。

土地抵押權(quán)的客體范圍：

1、劃撥國有土地使用權(quán)；2、出讓方式取得的國有土地使用權(quán)；3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物戰(zhàn)勝范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

內(nèi)容提要：本文闡述了土地抵押權(quán)的概念及其法律特征，著重探討土地抵押權(quán)的法律內(nèi)涵。通過對土地抵押制度的分析論證，旨在解決現(xiàn)行土地抵押權(quán)制度的不足及彌補措施。提出關于土地抵押權(quán)制度在運行和實踐中存在的種種問題，其著眼點在于通過對土地抵押權(quán)的法律規(guī)定和法律原理，結(jié)合土地抵押權(quán)的實踐狀況，進行理論性的解說，為土地抵押權(quán)制度的完善提供參考。

主題詞：土地使用權(quán)抵押客體抵押權(quán)登記效力

一、土地抵押權(quán)的概念

在我國，土地抵押是指土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)，在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下，將土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔保；當債務人不履行債務時，債權(quán)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán)并由處分所得的價款優(yōu)先受償。其中，提供土地使用權(quán)作為擔保的，為抵押人，接受土地使用權(quán)擔保的債權(quán)人，為抵押權(quán)人。

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關系中，抵押權(quán)人對作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P權(quán)利。

從我國現(xiàn)行法律規(guī)定來看，土地抵押權(quán)是指的土地使用權(quán)抵押權(quán)，法律只允許對土地使用權(quán)進行抵押，而對土地使用權(quán)以外的其他土地他項權(quán)利，沒有明確規(guī)定。

論文摘要

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關系中，抵押權(quán)人對作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P權(quán)利。

土地抵押權(quán)的法律特征：

1、土地抵押權(quán)具有擔保物權(quán)和土地它項權(quán)利雙重性質(zhì)；2、土地抵押權(quán)的標的為土地使用權(quán)；3、土地抵押附屬于土地使用權(quán)；4、土地抵押權(quán)的設定屬于要式行為；5、土地抵押權(quán)具有擔保物權(quán)的功用和效力。

土地抵押權(quán)的客體范圍：

1、劃撥國有土地使用權(quán)；2、出讓方式取得的國有土地使用權(quán)；3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物戰(zhàn)勝范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

論文摘要

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關系中，抵押權(quán)人對作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P權(quán)利。

土地抵押權(quán)的法律特征：

1、土地抵押權(quán)具有擔保物權(quán)和土地它項權(quán)利雙重性質(zhì)；2、土地抵押權(quán)的標的為土地使用權(quán)；3、土地抵押附屬于土地使用權(quán)；4、土地抵押權(quán)的設定屬于要式行為；5、土地抵押權(quán)具有擔保物權(quán)的功用和效力。

土地抵押權(quán)的客體范圍：

1、劃撥國有土地使用權(quán)；2、出讓方式取得的國有土地使用權(quán)；3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物戰(zhàn)勝范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

我國正在制定《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱為《物權(quán)法》),需要人人獻計獻策,以便未來的《物權(quán)法》成為優(yōu)秀的法典。

本著這種想法,本文檢討我國現(xiàn)行法的有關規(guī)定,評論《中華人民共和國物權(quán)法征求意見稿》(以下簡稱為《物權(quán)法征求意見稿》)的若干條文,就抵押權(quán)的追及效力等三個問題發(fā)表意見,既拋磚引玉,又接受批評。

未來的物權(quán)法應當采取抵押權(quán)追及效力的方案取代現(xiàn)行法上的相關制度;應當明確抵押權(quán)的次序及其處分規(guī)則;應當明確土地使用權(quán)抵押和房屋抵押作為共同抵押的形態(tài)、成立要件和效力協(xié)調(diào);應當承認最高額抵押擔保債權(quán)的讓與性。

一、應當重視抵押權(quán)的追及效力,并設置相應的規(guī)則

在抵押權(quán)的有效期間,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物,可能會使抵押權(quán)消滅或者效力減損。于此場合,必須設置救濟制度,以保護抵押權(quán)人的合法權(quán)益。《中華人民共和國擔保法》(以下簡稱為《擔保法》)設計了如下救濟制度:其一,抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)辦理了抵押登記的抵押物時,抵押人通知抵押權(quán)人或者告知受讓人系轉(zhuǎn)讓抵押物行為的有效要件,抵押人未履行通知義務或者告知義務人的,轉(zhuǎn)讓行為無效(第49條第1款)。這可簡稱為“不通知或告知則轉(zhuǎn)讓無效制度”。其二,轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的,抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應的擔保;抵押人不提供的,不得轉(zhuǎn)讓抵押物(第49條第2款)。我們可將其簡稱為“提供相應的擔保制度”。其三,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得價款,應當向抵押權(quán)人提前清償所擔保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存(第49條第3款前段)。這就是“提前清償或提存制度”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》(以下簡稱為法釋[2000]44號)回避了這些制度,另辟蹊徑,以抵押權(quán)的追及效力和抵押物取得人的滌除權(quán)兩項制度解決抵押物的轉(zhuǎn)讓出現(xiàn)的相應問題(第67條、第68條)?！段餀?quán)法草案征求意見稿》只采納了抵押物取得人的滌除權(quán)一項,依然欠缺抵押權(quán)的追及效力的規(guī)定。未來的《物權(quán)法》究竟選擇什么方案呢?

《擔保法》規(guī)定的上述三項制度,確實有利于抵押權(quán)人,但其代價高昂?！安煌ㄖ蚋嬷獎t轉(zhuǎn)讓無效制度”實際上是“不通知則轉(zhuǎn)讓無效”和“不告知則轉(zhuǎn)讓無效”兩個制度的合稱。其中,“不通知則轉(zhuǎn)讓無效”制度的要義是:在抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)辦理了抵押登記的抵押物情況下,抵押人未將該轉(zhuǎn)讓事實通知抵押權(quán)人的,則該轉(zhuǎn)讓行為無效。其優(yōu)點是:可以最大程度地降低抵押物毀損滅失的風險,不增加抵押權(quán)實行時的障礙。其不足表現(xiàn)為:在受讓人為善意的情況下,規(guī)定轉(zhuǎn)讓抵押物的行為無效,一是和善意取得制度產(chǎn)生了沖突,二是使善意受讓人遭受到不測之損害,不利于交易安全。盡管在抵押物系土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等以登記為公示方式,受讓人在受讓抵押物時不易構(gòu)成善意,但在登記錯誤等場合,仍然存在著受讓人善意的個案。我們能否找到一種制度,既能有利于抵押權(quán)人,或者說能夠發(fā)揮出“不通知則轉(zhuǎn)讓無效”制度的優(yōu)點,又能克服“不通知則轉(zhuǎn)讓無效”制度的缺點呢?回答是肯定的,主要是抵押權(quán)的追及效力。只要此次物權(quán)立法確立抵押權(quán)的追及效力,那么,不論抵押物輾轉(zhuǎn)流入何人之手,抵押權(quán)人都可以追及至抵押物之所在而主張抵押權(quán),抵押物的受讓人無權(quán)抗辯,抵押權(quán)的合法權(quán)益不因抵押物轉(zhuǎn)讓與否而受影響。并且,抵押人不履行轉(zhuǎn)讓通知義務給抵押權(quán)人造成損害時,抵押權(quán)人還可以基于侵權(quán)行為請求抵押人承擔損害賠償責任。另一方面,轉(zhuǎn)讓抵押物的行為不因抵押人是否履行了轉(zhuǎn)讓通知義務而受影響,對于善意受讓人給予足夠的保護,達到保護交易安全的目的。還有,同樣重要的是,一個正常的經(jīng)濟制度下,財產(chǎn)的流通性或曰財產(chǎn)權(quán)的讓與性是健康的社會范圍的經(jīng)濟流轉(zhuǎn)所必需的,也是財產(chǎn)權(quán)名符其實甚至增值的前提和表現(xiàn)。所以,在目前,適用法律解決個案時,不宜適用《擔保法》第49條第1款的規(guī)定,而應當適用法釋[2000]44號第67條關于“抵押權(quán)存續(xù)期間,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,如果抵押物已經(jīng)登記的,抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)”的規(guī)定,不應認定轉(zhuǎn)讓抵押物的行為無效。

論文摘要抵押權(quán)效力的范圍取決于當事人設定抵押權(quán)的約定和登記。房屋和土地一并抵押的規(guī)定，只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時的利益沖突，不是要強行擴張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣抵押的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)時，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對未約定的部分不能優(yōu)先受償。

房屋和土地一并抵押的規(guī)定只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時的利益沖突，不是要強行擴張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣抵押的土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)時，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對未約定的部分不能優(yōu)先受償。關鍵詞：抵押權(quán)效力、土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、合并抵押抵押權(quán)效力的范圍取決于當事人設定抵押權(quán)的約定和登記。房屋和土地一并抵押的規(guī)定，只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時的利益沖突，不是要強行擴張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣抵押的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)時，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對未約定的部分不能優(yōu)先受償。

一、合并抵押不成立法定抵押權(quán)

法律規(guī)定土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)一并抵押的，并不成立法定抵押權(quán)。所謂法定抵押權(quán)，是指不需要當事人設定抵押的合意，也不需辦理抵押登記，而根據(jù)法律規(guī)定直接發(fā)生抵押效力的抵押權(quán)。觀諸世界各國的抵押權(quán)制度，法定抵押權(quán)的情形主要有下列幾種：

1、公法性質(zhì)的法定抵押權(quán)。如瑞士《民法典》第836條規(guī)定，基于公法或其他對土地所有人有普遍約束力的，并由各地州法規(guī)定的不動產(chǎn)抵押權(quán)，除另有規(guī)定外，雖未登記，仍生效力。此類抵押權(quán)是為了確保國家稅收等權(quán)利的實現(xiàn)。

2、基于和抵押人之間的特殊關系的法定抵押權(quán)。比如法國《民法典》第2121條規(guī)定，夫妻一方對另一方的財產(chǎn)，未成年人與受監(jiān)護的成年人對監(jiān)護人或者法定管理人的財產(chǎn)，國家、省、市鎮(zhèn)行政公共機構(gòu)對稅收人員和會計人員的財產(chǎn)等享有法定抵押權(quán)。這類法定抵押權(quán)的目的是為了保護夫妻一方，未成年人或者國家、省、市鎮(zhèn)等的合法效益，確保其對夫妻另一方、監(jiān)護人、特殊的國家工作人員的債權(quán)的實現(xiàn)。因為在上述主體關系中，夫妻另一方、監(jiān)護人、稅收人員或者會計人員在很大程度上掌握著另一方的財產(chǎn)，存在利用這種優(yōu)勢侵吞另一方利益從而增加自己財產(chǎn)的極大風險與可能，所以，法律有必要給與特殊的保護。