1、個人住房信貸“假個貸”的主要表現(xiàn)形式

（1）個人住房信貸“假個貸”的定義

目前個人住房信貸的“假個貸”無論在理論界還是實務(wù)界都沒有統(tǒng)一的定義。筆者認(rèn)為：個人住房信貸的“假個貸”主要是指不以真實購買住房為目的，通過虛構(gòu)住房買賣交易或以虛假的借款主體或違背借款人的真實意識表示向銀行提出住房按揭申請，騙取銀行信貸資金的行為。

（2）個人住房信貸“假個貸”的主要表現(xiàn)形式

在個人住房信貸操作實務(wù)中，碰到的“假個貸”的形式多種多樣，筆者從“假個貸”給銀行造成危害程度的角度對“假個貸”的形式進(jìn)行歸納：

①惡意套取銀行資金的“假個貸”。這類“假個貸”往往是一些資金實力較差的項目公司因項目運作不成功，在項目銷售過程中通過勾結(jié)銀行內(nèi)部人員、房地產(chǎn)管理部門有關(guān)人員，實施的旨在騙取購房人和銀行資金的“假個貸”。開發(fā)商在資金到手后，迅速轉(zhuǎn)移資金，對項目的后續(xù)建設(shè)置之不理，或注銷公司或攜款潛逃，給銀行、購房人、社會造成重大不良影響。還有部分規(guī)模小、資金實力差的房地產(chǎn)中介公司為籌集資金進(jìn)行炒房，通過虛構(gòu)二手房買賣交易、勾結(jié)銀行內(nèi)部人員、房地產(chǎn)管理部門有關(guān)人員，實施“假個貸”騙取銀行信貸資金，在獲利后進(jìn)行提前還款，如炒房失敗則攜款潛逃。

摘要：住房制度改革的不斷深化使得發(fā)展住房金融成為真正啟動消費信貸的關(guān)鍵問題，而個人住房貸款作為住房金融重點支柱部分也已成為社會各界關(guān)注的熱點話題。本文從對個人住房貸款的風(fēng)險特征及隱患的分析入手，結(jié)合人行最近出臺的政策和商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)流程中的重點環(huán)節(jié)闡述了風(fēng)險防范對策。

關(guān)鍵詞：個人住房貸款；風(fēng)險特征；風(fēng)險隱患；防范對策

一、個人住房貸款的特點及風(fēng)險特征

個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款，與傳統(tǒng)的企業(yè)貸款相比，具有以下特點：

1．貸款對象特殊。根據(jù)人民銀行制定的《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定：個人住房貸款的貸款對象是具有完全民事行為能力的自然人，對借款人所應(yīng)具備的條件進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。

2．貸款用途專一。個人住房貸款設(shè)立是為了配合我國住房制度改革，支持城鎮(zhèn)居民購買自用普通房，因此貸款只能用于支付所購買住房的房款。

一、我國商業(yè)銀行個人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r和發(fā)展前景

（一）我國商業(yè)銀行個人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r

我國住房消費信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展經(jīng)歷了三個發(fā)展時期：第一個階段為20世紀(jì)80年代中期至90年代中期，是我國住房消費信貸業(yè)務(wù)的初步嘗試階段。這時期我國部分金融機構(gòu)開始嘗試發(fā)放城鎮(zhèn)居民住房貸款，住房消費信貸進(jìn)入初步探索嘗試期。第二個階段為1997～1999年，是我國住房消費信貸業(yè)務(wù)的試點階段。1997年，中國人民銀行頒布了《人人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》，開始推廣商業(yè)銀行住房消費信貸業(yè)務(wù)的試點工作。1999年2月，中國人民銀行《關(guān)于開展個人消費信貸的指導(dǎo)意見》，正式要求各金融機構(gòu)，開展面向廣大城市居民的消費信貸業(yè)務(wù)。第三個階段是2000年至今，我國住房消費信貸業(yè)務(wù)進(jìn)入迅猛發(fā)展的階段。個人住房消費信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展有利于商業(yè)銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的改善，目前各銀行的個人住房消費貸款當(dāng)年不良率基本低于0.5%，住房消費信貸成為資產(chǎn)質(zhì)量較好業(yè)務(wù)種類，成為各銀行競爭激烈的業(yè)務(wù)品種之一。

（二）我國商業(yè)銀行個人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展前景

根據(jù)國際經(jīng)驗，人均GDP在大約1000美元時，是一國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金階段。2003年，我國人均GDP超過1000美元，進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的時期。與此同時，國家確立了全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)和城市化發(fā)展的戰(zhàn)略。據(jù)預(yù)測，到2020年中國城市化水平將提高到55%，到2020年中國城鎮(zhèn)人口將增加到7.7億人，為了滿足新增加的城市人口的住房要求，就需要建設(shè)大量住宅，并且隨著居民生活水平的提高，住房更新速度將加快。所以，未來一段時期，我國的住宅消費需求將很旺盛，個人住房消費貸款仍將發(fā)揮重要的促進(jìn)作用。

二、我國商業(yè)銀行個人住房信貸存在的風(fēng)險分析

第一章總則

第一條：為支持城鎮(zhèn)居民購買自用普通住房，規(guī)范個人住房貸款管理，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》和《貸款通則》，制訂本辦法。

第二條：個人住房貸款（以下簡稱貸款）是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔(dān)保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。

第三條：本辦法適用于經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立的商業(yè)銀行和住房儲蓄銀行。

第二章貸款對象和條件

第四條：貸款對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。

為加快全市個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔〕10號）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)〔〕1號）、《省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（政辦發(fā)〔〕26號）精神及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)的要求，結(jié)合我市實際，制定本方案：

一、工作目標(biāo)

根據(jù)國家《房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》要求，按照“統(tǒng)一規(guī)劃，分步實施，分級建設(shè)，互聯(lián)互通，信息共享”的原則，以房屋登記、新建商品房和存量房網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，建立全市個人住房信息網(wǎng)絡(luò)平臺和全市個人住房信息數(shù)據(jù)庫，全面掌握全市個人住房基礎(chǔ)信息及動態(tài)變化情況，實現(xiàn)全市個人住房信息共享，進(jìn)而實現(xiàn)與全省、全國聯(lián)網(wǎng)。

二、建設(shè)任務(wù)

全市個人住房信息系統(tǒng)平臺由市級個人住房信息系統(tǒng)和縣級房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)組成，其中市級個人住房信息系統(tǒng)由市本級負(fù)責(zé)建設(shè)，縣級市場信息系統(tǒng)由各縣市負(fù)責(zé)建設(shè)。

（一）市級建設(shè)任務(wù)。

200×年，××市分行個人住房貸款余額和市場份額持續(xù)下降。為深入分析××市分行個人住房貸款下滑原因，粵東地區(qū)業(yè)務(wù)總部組成工作組進(jìn)行調(diào)研，幫助××市分行尋找對策，盡快扭轉(zhuǎn)個人住房貸款營銷的被動局面。

一、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及房地產(chǎn)市場情況

200×年××市社會經(jīng)濟(jì)運行呈良好態(tài)勢：國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到541億元，較去年同期增長7.2%；全市金融機構(gòu)儲蓄存款余額達(dá)到369.9億元，比年初增長20.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8737元，比增9.7%；城鎮(zhèn)居民人均消費7267元，比增12.1%。

200×年全市商品房成交面積為39.05萬平方米、交易額為73359萬元，分別比去年同期增長10.2和11個百分點，商品房成交價格均出現(xiàn)不同程度的回升。全市城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積為21.43平方米；城鎮(zhèn)戶均住宅約75平方米（3.5人/戶），住宅平均售價是1314元／平方米，價值是98550元，是同期城鎮(zhèn)戶均可支配收入3．22倍?！痢潦蟹績r仍在合理區(qū)位，居民購房仍有一定潛力。

有關(guān)專家認(rèn)為，城鎮(zhèn)居民在達(dá)到人均住房面積35平方米之前，將保持對住房的旺盛需求。××建市至今已有13年，建市之初大量居民居住在原有的房改房普遍質(zhì)量比較低，功能不全，設(shè)計陳舊，環(huán)境不佳，與新開發(fā)的住宅區(qū)相形見絀，通過二次置業(yè)來改善居住條件是居民的必然要求。可見，××市房地產(chǎn)業(yè)具有比較大的市場潛力，為商業(yè)銀行有效營銷個人住房貸款業(yè)務(wù)提供廣泛的市場基礎(chǔ)。

二、個人住房貸款的基本情況

1.引言

中國房地產(chǎn)行業(yè)近20年來迅速發(fā)展，這依賴于來自銀行大量資金的支持。在短短幾年內(nèi)，央行多次加息導(dǎo)致提前還貸的發(fā)生率大幅上升，提前還款的風(fēng)險也越來越受到社會各界的關(guān)注和討論。目前,我國住房抵押貸款實行的是浮動匯率制度。當(dāng)市場上的基準(zhǔn)利率發(fā)生變化時，還款利率將于次年1月1日進(jìn)行調(diào)整,在利率調(diào)整之前的利率是固定的。對于普通購房者而言，個人住房抵押貸款允許借款人在貸款期限內(nèi)的任一時點提前償還抵押貸款。面對中央銀行頒布的種種調(diào)節(jié)利率的措施，購房者究竟該不該進(jìn)行提前還款，如果進(jìn)行提前還款，那么該什么時候提前還款，又該還多少呢？目前還款方式有那么多種，最常用的有等額本金和等額本息，那么在何種情況下采用哪種還款方式對購房者而言有利呢？本文將對這些問題進(jìn)行深入研究。

2.我國銀行抵押貸款提前還貸問題利弊

隨著人們生活水平的不斷提高，人們的住房抵押貸款金額在不斷地上升，而在現(xiàn)實生活中有的人在條件允許的情況下，為了減輕自己的壓力，會選擇提前還貸，人們越來越頻繁的提前還貸行為對銀行產(chǎn)生了一定的影響。首先，影響商業(yè)銀行的預(yù)期收益,使利率風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險提升；其次，將對銀行操作面提出挑戰(zhàn)。任何事物都具有兩面性，當(dāng)人們選擇提前還貸時，也會對人們產(chǎn)生正負(fù)兩方面的影響，一方面可以減少貸款人的利息支付，及時減輕貸款人的還款壓力；另一方面選擇提前償還貸款可能造成機會成本的損失。

3.利率變動對提前還貸的影響

貨幣市場基準(zhǔn)利率是以市場供求為基礎(chǔ)的在整個利率體系中起支配作用的基礎(chǔ)性利率，是其他利率決定的標(biāo)桿，在一國金融體系的健康穩(wěn)定發(fā)展中起著關(guān)鍵性作用。在市場經(jīng)濟(jì)中,利率水平的高低與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間存在著密切的聯(lián)系。一國的利率水平的高低會受到很多因素的影響，既包括宏觀因素也包括微觀因素。利率的影響因素主要有如下幾個:一國的國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）、投資水平、貨幣供應(yīng)量、價格指數(shù)、金融市場的成熟程度、投機因素、世界經(jīng)濟(jì)等等。目前按揭貸款的還款方式有兩種——等額本金還款法與等額本息還款法。等額本金是每月償還貸款的本金相同,而利息隨本金的減少而逐月遞減,直至期滿還清為止；而等額本息是每月都按照相等的額度平均償還貸款本息,直至期滿還清為止。從貸款人的角度而言，在同一貸款金額中，相同的貸款期限，由于等額本息還款法在還貸期初對銀行資金占用的較多，所以支付的利息也相應(yīng)較多。購房者選擇等額本息還款法支付的利息總額要高于等額本金還款法。從銀行的角度來說，當(dāng)住房貸款者采用等額本金還款法而不是等額本息進(jìn)行換款時，開展提前還貸業(yè)務(wù)時，雖然銀行獲得的利息收入會明顯減少，使得銀行在這一筆業(yè)務(wù)上獲得的收入低于預(yù)期計劃，影響銀行正常的資金安排。但是采用等額本金提前還款時，銀行能更早地收到自己借貸出去的資金，加速了被占用資金的回流，相應(yīng)的風(fēng)險也會降低。

*銀監(jiān)分局:

根據(jù)你局《關(guān)于召開商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門經(jīng)理聯(lián)席會議的通知》的要求，現(xiàn)將我行個人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展情況匯報如下：

一、至20*年*月房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展情況

我行個人住房貸款中大部分是自建房貸款，其次是住房二手樓貸款，住房一手樓貸款很少。自截止20*年*月末我行個人住房貸款（含個人商用房貸款）余額為*萬元，比年初減少*萬元。其中住房一手樓貸款（含商用房一手樓貸款）余額為*萬元，比年初減少*萬元，占個人住房貸款總額的*；住房二手樓貸款（含商用房二手樓貸款）余額為*萬元，比年初減少*萬元，占個人住房貸款總額的*；自建房貸款余額為*萬元，比年初減少*萬元，占個人住房貸款總額的*。

年初至8月末個人貸款發(fā)放收回情況：年初至8月末全行只發(fā)放*筆個人住房貸款（住房二手樓貸款）共*萬元。今年以來全行個人住房貸款共結(jié)清銷戶*戶*萬元。其中住房一手樓貸款結(jié)清銷戶*戶*萬元，住房二手樓貸款結(jié)清銷戶*戶*萬元，自建房貸款結(jié)清銷戶*戶*萬元。

二、我行個人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量情況20*年8月末我行個人住房不良貸款余額為*萬元，不良占比為*，不良余額比年初下降*萬元,不良占比比年初上升*個百分點，其中住房一手樓貸款不良余額為*萬元，不良占比為*，不良余額比年初下降*萬元,不良占比比年初上升*個百分點；住房二手樓貸款不良余額為*萬元，不良占比為*%，不良余額比年初下降*萬元,不良占比比年初上升*個百分點；自建房貸款不良余額為*萬元，不良占比為*%，不良余額比年初下降*萬元,不良占比比年初下降*個百分點。

揭陽市分行個人住房貸款余額和市場份額持續(xù)下降。為深入分析揭陽市分行個人住房貸款下滑原因，粵東地區(qū)業(yè)務(wù)總部組成工作組進(jìn)行調(diào)研，幫助揭陽市分行尋找對策，盡快扭轉(zhuǎn)個人住房貸款營銷的被動局面。

一、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及房地產(chǎn)市場情況

2004年揭陽市社會經(jīng)濟(jì)運行呈良好態(tài)勢：國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到541億元，較去年同期增長7.2%；全市金融機構(gòu)儲蓄存款余額達(dá)到369.9億元，比年初增長20.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8737元，比增9.7%；城鎮(zhèn)居民人均消費7267元，比增12.1%。

2004年全市商品房成交面積為39.05萬平方米、交易額為73359萬元，分別比去年同期增長10.2和11個百分點，商品房成交價格均出現(xiàn)不同程度的回升。全市城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積為21.43平方米；城鎮(zhèn)戶均住宅約75平方米（3.5人/戶），住宅平均售價是1314元／平方米，價值是98550元，是同期城鎮(zhèn)戶均可支配收入3．22倍。揭陽市房價仍在合理區(qū)位，居民購房仍有一定潛力。

有關(guān)專家認(rèn)為，城鎮(zhèn)居民在達(dá)到人均住房面積35平方米之前，將保持對住房的旺盛需求。揭陽建市至今已有13年，建市之初大量居民居住在原有的房改房普遍質(zhì)量比較低，功能不全，設(shè)計陳舊，環(huán)境不佳，與新開發(fā)的住宅區(qū)相形見絀，通過二次置業(yè)來改善居住條件是居民的必然要求。可見，揭陽市房地產(chǎn)業(yè)具有比較大的市場潛力，為商業(yè)銀行有效營銷個人住房貸款業(yè)務(wù)提供廣泛的市場基礎(chǔ)。一、個人住房貸款的基本情況

（一）貸款余額和占比情況。截至2004年12月30日，全市四大國有商業(yè)銀行個人住房貸款余額共92612萬元。其中工行31900萬元，占比34.4％，排名第一；農(nóng)行21400萬元，占比23.1％，排名第二；中行20385萬元，占比22％，排名第三；XX銀行18927萬元，占比20.4％，排名第四。

近年來我國金融業(yè)發(fā)展較快，隨著社會醫(yī)療養(yǎng)老、保險等制度的日益成熟，以原始積累的方式進(jìn)行消費的傳統(tǒng)觀念正逐步被信貸消費理念所取代，越來越多的居民開始接受消費信貸服務(wù)。消費信貸業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，業(yè)務(wù)范圍得到了較快的擴大。這些消費信貸業(yè)務(wù)主要建立在穩(wěn)定的個人經(jīng)濟(jì)收入與良好的個人社會信用基礎(chǔ)之上。但是，隨著消費信貸業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷擴張，消費信貸中存在的問題和消費信貸的風(fēng)險逐步暴露出來。

2007年美國的次級抵押貸款危機(簡稱次貸危機)爆發(fā)?；诋?dāng)今世界經(jīng)濟(jì)金融的緊密聯(lián)系,美國經(jīng)濟(jì)在全球的引領(lǐng)位置,次貸危機不僅給美國,也給世界其它地區(qū)帶來了極大的震動。我國房地產(chǎn)市場近年來迅速增長，如何加強管理，避免類似美國次貸危機的發(fā)生,是我國房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)面臨的重大而緊迫的問題。本文從個人住房消費信貸風(fēng)險管理的角度,對該問題進(jìn)行探討。

一、消費信貸

消費信貸是指商業(yè)銀行以消費者的信用為基礎(chǔ)，按照銀行的有關(guān)貸款規(guī)定，向消費者發(fā)放的用于購買耐用消費品或個人消費支出不足時給予的貸款。它是消費者在其收入約束內(nèi)，實現(xiàn)對商品和勞務(wù)超前消費的一種借貸行為，實質(zhì)是適度的超前消費。消費信貸具有以下幾個基本因素：

1.貸款對象。消費信貸的貸款對象是自然人。按照我國規(guī)定，貸款對象是具有完全行為能力的自然人。銀行為了控制風(fēng)險，消費信貸往往具有附加條件，比如貸款人要有穩(wěn)定的工作和預(yù)期收入。

2.貸款機構(gòu)。在我國，消費信貸的提供者是各類商業(yè)銀行。商業(yè)銀行從事消費貸款活動，屬于其眾多業(yè)務(wù)中的“零售業(yè)務(wù)”。